山東諸城愛民購物廣場商業(yè)市場調(diào)查報(bào)告

1、 商業(yè)地產(chǎn)策劃案例（購物中心）商業(yè)市場調(diào)查報(bào)告報(bào) 告 目 錄第一章 xx市概況1第二章 xx市商業(yè)市場現(xiàn)狀5一、競爭主力店經(jīng)營調(diào)查71、競爭主力店?duì)顩r報(bào)告表82、xx商場經(jīng)營綜合分析93、xx商場經(jīng)營綜合分析104、xx超市經(jīng)營綜合分析115、xx商場經(jīng)營綜合分析126、五交化商場經(jīng)營綜合分析137、xx家電商場經(jīng)營綜合分析148、xx超市經(jīng)營分析159、集貿(mào)市場經(jīng)營綜合分析1610、競爭主力店經(jīng)營現(xiàn)狀比較分析1711、xx市各主力商場租金價(jià)位狀況一覽表1812、項(xiàng)目周邊人潮調(diào)查統(tǒng)計(jì)匯總表19二、沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)店鋪的經(jīng)營調(diào)查241、xx市第一商圈業(yè)態(tài)分布狀況表252、xx市各業(yè)態(tài)業(yè)種經(jīng)營狀況匯總

2、分析表263、xx市第一商圈各業(yè)種零售店數(shù)量面積對照表274、xx市各業(yè)態(tài)業(yè)種消費(fèi)層次狀況匯總分析表285、xx市品牌檔次匯總分析表296、xx市商業(yè)樓盤租/售價(jià)格比較表30三、xx市經(jīng)營服裝品牌檔次定位標(biāo)準(zhǔn)參照321、市場依據(jù)分析31第三章 xx市商業(yè)市場現(xiàn)狀評估341、競爭主力店綜合評估342、檔次定位標(biāo)準(zhǔn)參照表332、沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)綜合評估363、集貿(mào)大市場綜合評估364、消費(fèi)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查評估37第四章 xx市商業(yè)市場發(fā)展趨勢分析40第五章 未來xx市商業(yè)市場發(fā)展展望41第六章 市場調(diào)查員工專用問卷調(diào)查分析報(bào)告42第七章 目標(biāo)顧客有獎(jiǎng)問卷調(diào)查匯總分析報(bào)告48第八章 周邊店鋪情況調(diào)查匯

3、總表53商業(yè)地產(chǎn)策劃案例（購物中心）購物廣場項(xiàng)目運(yùn)作可行性報(bào)告綱要編制目的：為項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施提供綱領(lǐng)性文件，指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作，保證項(xiàng)目成功運(yùn)作。綱要編制統(tǒng)籌：主 要 人 員： 綱 要 目 錄第一章 項(xiàng)目名稱1第二章 項(xiàng)目定位與經(jīng)營管理模式構(gòu)想1一、項(xiàng)目定位說明11、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位12、經(jīng)營業(yè)種與經(jīng)營商品定位23、競爭策略定位2二、經(jīng)營管理模式構(gòu)想3三、經(jīng)營管理理念簡述4四、經(jīng)營信條要素4第三章 項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)劃與經(jīng)營特色構(gòu)想5一、總體規(guī)劃思路與經(jīng)營特色體現(xiàn)5二、一樓經(jīng)營規(guī)劃簡析6三、二樓經(jīng)營規(guī)劃簡析8四、三樓經(jīng)營規(guī)劃簡析8第四章 項(xiàng)目前期運(yùn)營程序計(jì)劃11一、市場廣告推廣策略11二、專業(yè)人才招聘、培訓(xùn)計(jì)

4、劃13三、組建運(yùn)作機(jī)構(gòu)13第五章 項(xiàng)目招商工作安排與作業(yè)程序15一、招商基本政策15二、招商品牌基礎(chǔ)檔案的建立15三、招商宣傳資料編制（略）15四、招商工作計(jì)劃作業(yè)進(jìn)度安排15五、招商工作作業(yè)程序15第六章 項(xiàng)目經(jīng)營管理構(gòu)想16一、項(xiàng)目發(fā)展與管理目標(biāo)16（一）、規(guī)模效益與連鎖經(jīng)營16（二）、建立總店經(jīng)營效應(yīng)16（三）、促進(jìn)商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展16（四）、提高xx市整體商業(yè)水平16（五）、締造第二商圈17二、項(xiàng)目行政組織架構(gòu)17三、項(xiàng)目各部門組織架構(gòu)17四、項(xiàng)目營業(yè)人員管理17五、項(xiàng)目招商（出租）業(yè)主管理17六、項(xiàng)目店面裝修工程管理17七、項(xiàng)目經(jīng)營管理制度17第七章 項(xiàng)目推廣、宣傳基本步驟17一、廣告

5、策劃、執(zhí)行（綱要）17二、招商說明會(huì)策劃、執(zhí)行（綱要）17三、開業(yè)籌備及開業(yè)慶典策劃、執(zhí)行（綱要）17第八章 項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用投入分析171、項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用變動(dòng)投入預(yù)算表（人事費(fèi)用）182、項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用固定投入預(yù)算表（外部形象改造投入）213、項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用固定投入預(yù)算表（內(nèi)部裝修投入）224、項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用固定投入預(yù)算表（商業(yè)設(shè)施投入費(fèi)用）235、項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用變動(dòng)投入預(yù)算表（招商投入費(fèi)用）256、項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用變動(dòng)投入預(yù)算表（廣告策劃實(shí)施費(fèi)用）26第九章 項(xiàng)目經(jīng)營利潤回報(bào)分析27一、招商租金收入分析27二、廣告位招商收入分析27三、項(xiàng)目經(jīng)營收入分析27四、項(xiàng)目投入及利潤回報(bào)分析271、項(xiàng)目投資計(jì)劃匯總概

6、算表272、利潤回報(bào)分析27第十章 報(bào)告可行性結(jié)語31一、項(xiàng)目運(yùn)作的基礎(chǔ)引進(jìn)專業(yè)人才31二、項(xiàng)目執(zhí)行的保證專業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)31三、項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)組織、制度、效率32第一章 項(xiàng)目名稱： 諸城市愛民購物廣場： 諸城市愛民購物中心： 諸城市新愛民購物廣場： 諸城市愛聯(lián)廣場： 諸城市三聯(lián)購物廣場以上建議名稱由甲方董事會(huì)批準(zhǔn)，在未批準(zhǔn)之前，本報(bào)告暫用“愛民購物廣場”一名，后文中用“本項(xiàng)目”或“愛民廣場”皆指同義。第二章 項(xiàng)目定位與經(jīng)營管理模式構(gòu)想一、項(xiàng)目定位說明根據(jù)2005年5月2日至5月16日對諸城市場的調(diào)查資料匯總分析，對本項(xiàng)目的定位特作以下說明。1、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位針對諸城市場商業(yè)現(xiàn)狀，本項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)

7、態(tài)定位為“超級大賣場”。這種業(yè)態(tài)是目前山東省、國內(nèi)所有商業(yè)業(yè)態(tài)中最具活力的，而且在較長時(shí)期內(nèi)不會(huì)被其他業(yè)態(tài)所取代。如現(xiàn)在風(fēng)靡全球的家樂福均以這種業(yè)態(tài)的成功即是一個(gè)最近的有力證明。臺(tái)灣統(tǒng)一企業(yè)在進(jìn)軍大陸零售業(yè)市場時(shí)，其旗下的“大潤發(fā)”、“大福源”兩個(gè)品牌皆是此種業(yè)態(tài)的成功典范。當(dāng)然，僅是以“超級大賣場”單一業(yè)態(tài)，仍不足以和“利群”、“百盛”相抗衡。必輔配以其他相關(guān)業(yè)種，方能真正發(fā)揮以“超級大賣場”為經(jīng)營核心，帶動(dòng)其他關(guān)聯(lián)業(yè)種發(fā)展締造新商圈的全新動(dòng)力。（其他關(guān)聯(lián)業(yè)種將在下一節(jié)經(jīng)營業(yè)種與經(jīng)營商品定位中作詳細(xì)說明）2、經(jīng)營業(yè)種與經(jīng)營商品定位經(jīng)營業(yè)種定位超級大賣場及輔配業(yè)種以如下10個(gè)大業(yè)種為主力業(yè)種：

8、超市（面積4000m2左右，經(jīng)營單品應(yīng)不8000個(gè)，涵蓋所有百姓日常生活所需）；家電（面積4000m2左右，經(jīng)營所有家電系列）；輕型交通用具（摩托車、電動(dòng)自行車、童車等）；家居（布藝、窗簾等家居裝飾品）；餐飲（各地風(fēng)味、KFC、德克士、迪迪漢堡等）；中高檔品牌服裝；中高檔鞋帽、化妝品系列；兒童游樂園、童裝童鞋、玩具、孕婦、嬰幼兒用品等；黃金珠寶、通訊器材、照相器材、鐘表系列；藥品超市及相關(guān)醫(yī)藥產(chǎn)品；3、競爭策略定位戰(zhàn)場中，最薄弱的防守位置，決定戰(zhàn)爭的成敗。在本項(xiàng)目的最強(qiáng)對手中（百盛、利群），均有共同的弱勢餐飲，而且這個(gè)業(yè)種也是當(dāng)前諸城市場的空白點(diǎn)。因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的競爭策略應(yīng)采用避實(shí)擊虛之

9、策，即先用餐飲與其競爭，再回頭用規(guī)模（即大賣場）與之強(qiáng)項(xiàng)“超市”爭奪客源，再利用招商品牌與百盛的百貨部分一爭高低，我們認(rèn)為，這應(yīng)該是最有成功希望的策略。4、商品定位比例關(guān)系：A、高檔商品10%，B、中檔商品70%，C、中低檔商品20%。二、經(jīng)營管理模式構(gòu)想1、經(jīng)營管理模式簡述準(zhǔn)確的市場定位是一個(gè)商場生存與立足的根本，而成功的管理模式則是商場發(fā)展的保證。根據(jù)當(dāng)前國內(nèi)零售業(yè)態(tài)的發(fā)展方向與趨勢，“超級大賣場”這種近年來發(fā)展出來的新型零售業(yè)態(tài)和模式，逐漸成為新的商業(yè)主流業(yè)態(tài)，因?yàn)檫@種業(yè)態(tài)是零售業(yè)態(tài)向頂級業(yè)態(tài)（Shopping Mall）發(fā)展的必由之路。因此，為了讓諸城的商業(yè)發(fā)展駛上快車道，提升諸城商業(yè)

10、文化水準(zhǔn)，本項(xiàng)目將采用這種業(yè)態(tài)與經(jīng)營管理模式來運(yùn)營。本項(xiàng)目所推行的管理模式，更多地借鑒“家樂?！?，而且通過“超級大賣場”的吸客能力，發(fā)展出其他復(fù)合型業(yè)態(tài)，如對品牌招商，餐飲娛樂等相關(guān)業(yè)種，在引進(jìn)的這種復(fù)合型業(yè)態(tài)業(yè)種上，其管理上推行“統(tǒng)一經(jīng)營，集中管理”的方式。在購物廣場的統(tǒng)一架構(gòu)下，全面推行“管理八統(tǒng)一”，以提升購物廣場的市場競爭力和發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，并有效提高經(jīng)營水平。管理“八統(tǒng)一”即：統(tǒng)一布局規(guī)劃；統(tǒng)一店面形象；統(tǒng)一營業(yè)時(shí)間；統(tǒng)一人員管理；統(tǒng)一規(guī)范服務(wù)；統(tǒng)一人員著裝；統(tǒng)一品牌管理；統(tǒng)一價(jià)格政策。推行管理“八統(tǒng)一”的目的在于營造購物廣場的經(jīng)營氛圍，吸引市場熱銷商品品牌進(jìn)駐，也有利于提高購物廣場的

11、管理檔次和水平。使這座位于核心商圈邊沿的商場真正實(shí)現(xiàn)規(guī)范化經(jīng)營、制度化管理，具有諸城地方特色又融合先進(jìn)經(jīng)營理念的現(xiàn)代化休閑購物廣場。三、經(jīng)營理念闡述經(jīng)營理念是購物廣場的靈魂和思想，針對諸城市當(dāng)前的市場狀況，我們提出愛民購物廣場的經(jīng)營理念：引領(lǐng)時(shí)尚生活，創(chuàng)新都市文化。倡導(dǎo)平價(jià)消費(fèi)，保證真品真價(jià)。都市生活方式是現(xiàn)代生活的重要標(biāo)志，而時(shí)尚是都市人追求的理想生活狀態(tài)，作為一個(gè)集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的現(xiàn)代都市購物廣場，它有理由和條件引導(dǎo)當(dāng)?shù)氐纳钕M(fèi)方式。都市的繁華是以商業(yè)發(fā)達(dá)為基礎(chǔ)，自古就有“無商不富”之說，足見商業(yè)對社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，商業(yè)文化是都市商業(yè)發(fā)展水平的主要特征?，F(xiàn)代人追求時(shí)尚、舒

12、適和回歸自然，所以，愛民購物廣場的經(jīng)營理念核心是引領(lǐng)時(shí)尚，營造商業(yè)文化，倡導(dǎo)平價(jià)消費(fèi)，提供真品真價(jià)之商品，并塑造真情服務(wù)品質(zhì)。四、經(jīng)營信條要素要能夠完美的達(dá)成和延展經(jīng)營理念，企業(yè)的管理內(nèi)部必須推行與之相輔配的信條，我們提出經(jīng)營信條要包含如下要素：誠信務(wù)實(shí)，經(jīng)營永續(xù)。敬業(yè)創(chuàng)新，廉潔自律?；ブ?，共榮共利。第三章 項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)劃與經(jīng)營特色構(gòu)想一、總體規(guī)劃思路與經(jīng)營特色體現(xiàn)1、總體規(guī)劃思路人潮（客流量）是購物廣場生存的基礎(chǔ)，怎樣吸引人潮是購物廣場總體規(guī)劃必須優(yōu)先考慮的問題，本項(xiàng)目共 3 層結(jié)構(gòu)，總營業(yè)面積約為 13000平方米，樓層單體面積均超過4000平方米，而且地處商圈邊沿，遠(yuǎn)離主流消費(fèi)群，所以

13、必須考慮通過科學(xué)規(guī)劃有效吸引人潮。龍城市場街當(dāng)前已成為僅次于諸城第一商圈人氣最旺的街道，但是由于缺乏主力商場，消費(fèi)人潮集中在生活用品和菜市場上，消費(fèi)水平停留在低檔消費(fèi)層次，依托市場現(xiàn)形成的人潮，做好本項(xiàng)目的整體規(guī)劃，這是本項(xiàng)目最高決策層必須要認(rèn)真面對的課題。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果評估，我們提出本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)想。利用經(jīng)營業(yè)態(tài)優(yōu)勢，以1帶1的規(guī)劃思路，即將超市設(shè)在二層，利用超市的經(jīng)營規(guī)模優(yōu)勢把消費(fèi)人潮引上二層，一層則分別開設(shè)“風(fēng)味餐飲街”、“品牌服裝”、“品牌鞋帽”等中高檔品牌商品，以吸引主流消費(fèi)群，三樓則經(jīng)營大小家電和家居用品，規(guī)劃展現(xiàn)：1F：時(shí)尚廣場；2F：愛民大賣場；3F：三聯(lián)家電城。2、經(jīng)營

14、特色體現(xiàn)本項(xiàng)目的經(jīng)營特色主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面新理念：采用大賣場成功之經(jīng)營理念；新模式：引進(jìn)購物廣場多主題、多業(yè)態(tài)，組合式經(jīng)營，最貼近市場需求，延伸經(jīng)營面；一站式：真正通過多業(yè)態(tài)、多業(yè)種經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)“一站式”購物；平民化：商品以中檔為主，低檔為輔，高中低互補(bǔ)的經(jīng)營定位，既迎合了諸城當(dāng)前的市場消費(fèi)，又逐步引導(dǎo)諸城的中高消費(fèi)階層。本項(xiàng)目將突破傳統(tǒng)百貨商場的管理模式，采用“統(tǒng)一經(jīng)營，集中管理”的方式，既加強(qiáng)了購物廣場的規(guī)范化管理，又增強(qiáng)了招商業(yè)主的經(jīng)營自主權(quán)，同時(shí)，依托市場龐大的人潮，將消費(fèi)主流客群引入購物廣場，充分體現(xiàn)規(guī)劃之可行性。二、1F經(jīng)營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件1）一層是商場的黃金樓層，以我們對

15、諸城現(xiàn)有競爭主力店的調(diào)查結(jié)果分析，并結(jié)合目前諸城的消費(fèi)現(xiàn)狀，初步擬定1F的經(jīng)營規(guī)劃如下：總經(jīng)營面積約 5000 平方米（建筑面積）。1、經(jīng)營主題：時(shí)尚廣場2、主要經(jīng)營業(yè)種計(jì)劃A、紳士館：約 700 平方米，經(jīng)營男裝系列；B、女人天地：約1200 平方米，經(jīng)營女裝、化妝品系列、黃金珠寶、中高檔飾品等；C、時(shí)尚鞋館：約800平方米，經(jīng)營男女皮鞋及皮具；D、兒童世界：約500平方米,經(jīng)營童裝、童鞋、玩具、兒童娛樂項(xiàng)目；E、風(fēng)味餐飲街：約1100平方米，經(jīng)營風(fēng)味小吃；F、沿街品牌店（西面、北面）：約 188 平方米，經(jīng)營品牌服裝等較有影響力的商品品牌，以提升商場經(jīng)營檔次；G、其他補(bǔ)充業(yè)種：肯德基、德克

16、士等。H、其他面積使用見規(guī)劃圖。三、二樓經(jīng)營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件2）1、經(jīng)營主題：愛民大賣場四、三樓經(jīng)營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件3）1、經(jīng)營主題：三聯(lián)家電城。第四章 項(xiàng)目前期運(yùn)營程序計(jì)劃一、市場廣告推廣策略項(xiàng)目形象推廣策劃1、項(xiàng)目推廣口號；2、項(xiàng)目推廣理念；3、項(xiàng)目促銷專項(xiàng)活動(dòng)策劃；4、項(xiàng)目標(biāo)志設(shè)計(jì)；5、項(xiàng)目標(biāo)志字設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)色設(shè)計(jì)；6、項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)組合規(guī)范設(shè)計(jì)；7、裝修期間項(xiàng)目圍檔設(shè)計(jì)；8、招商接待中心導(dǎo)識、標(biāo)識設(shè)計(jì)；9、招商手冊設(shè)計(jì)（平面部分）；10、招商用手袋、DM設(shè)計(jì)；11、項(xiàng)目宣傳車體廣告設(shè)計(jì)；12、招商、項(xiàng)目管理人員服裝設(shè)計(jì)（夏裝、冬裝）；13、項(xiàng)目各部門人員工裝設(shè)計(jì)；14、招商人員、管

17、理人員名牌、胸卡設(shè)計(jì)；15、項(xiàng)目保安人員服裝設(shè)計(jì)；16、1F2F規(guī)劃分區(qū)圖設(shè)計(jì)、制作。（二）項(xiàng)目運(yùn)作文件編制1、招商手冊編制（文案）；2、項(xiàng)目管理運(yùn)作手冊編制（超市部分）；營運(yùn)管理手冊；營運(yùn)培訓(xùn)手冊；收貨運(yùn)作手冊；客戶服務(wù)手冊；生鮮管理手冊；收銀管理手冊；安全防損手冊；管理人員手冊；人事工作手冊。3、項(xiàng)目管理運(yùn)作手冊編制（百貨部分）項(xiàng)目管理基本制度；業(yè)戶手冊；營業(yè)人員手冊；接待中心管理手冊；業(yè)戶裝修施工管理規(guī)范；管理人員手冊（與超市共用）廠促人員管理規(guī)范；項(xiàng)目規(guī)范合同文本（含超市合同）。（三）辦公場地規(guī)劃設(shè)計(jì)1、辦公場地規(guī)劃方案（集中辦公規(guī)劃）；2、辦公場地裝飾設(shè)計(jì)；3、辦公設(shè)備配置方案；4、

18、辦公室管理規(guī)范。（四）廣告?zhèn)髅酵度敕桨覆邉?、電視專題廣告投入方案；2、報(bào)紙廣告投入方案；3、專項(xiàng)活動(dòng)廣告投入方案；4、其他廣告投入方案；二、專業(yè)人才招聘、培訓(xùn)計(jì)劃1、專業(yè)人才需求計(jì)劃表（另附）2、培訓(xùn)計(jì)劃表（另附）三、組建運(yùn)作機(jī)構(gòu)（見下表組織架構(gòu)表）第五章 項(xiàng)目招商工作安排與作業(yè)程序一、招商基本政策1、免租金政策（具體減免由董事會(huì)決定）；建議：免租期24個(gè)月。2、免管理費(fèi)政策（具體減免由董事會(huì)決定 ）；建議：免第一年的管理費(fèi)。3、免稅政策（具體減免由董事會(huì)決定 ）；建議：一樓招租部分免稅兩年。4、其他相關(guān)促進(jìn)招商政策。二、招商品牌基礎(chǔ)檔案建立（另附）。三、招商宣傳資料編制。1、愛民購物廣場宣

19、傳畫冊（文案稿）；2、愛民購物廣場三維動(dòng)畫宣傳片（分鏡頭腳本文案稿）四、招商工作計(jì)劃作業(yè)進(jìn)度安排（已包含在諸城市愛民購物廣場綜合統(tǒng)籌策劃工作計(jì)劃進(jìn)度表內(nèi)）。五、招商工作作業(yè)程序。采用農(nóng)村包圍城市的戰(zhàn)略占領(lǐng)諸城市場，以達(dá)成永續(xù)經(jīng)營的企業(yè)目標(biāo)。規(guī)模效益與連鎖經(jīng)營（略）。建立總店經(jīng)營效應(yīng)（略）。促進(jìn)諸城商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展（略）。提高諸城市整體商業(yè)水平（略）。締造諸城第二商圈。二、項(xiàng)目行政組織架構(gòu)（見前表）。三、項(xiàng)目各部門組織架構(gòu)（略）。四、項(xiàng)目營業(yè)人員管理（另附營業(yè)人員手冊）。五、項(xiàng)目招商（出租）業(yè)主管理（另附業(yè)戶手冊）。六、項(xiàng)目店面裝修工程管理（另附店面裝修工程管理規(guī)范）。七、項(xiàng)目經(jīng)營管理制度（另附）

20、。第七章 項(xiàng)目推廣、宣傳基本步驟一、廣告策劃、執(zhí)行（另附）。二、招商說明會(huì)策劃、執(zhí)行（另附招商說明會(huì)實(shí)施方案綱要）。三、開業(yè)籌備及開業(yè)慶典策劃、執(zhí)行（另附）。第八章 項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用投入分析1、項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用變動(dòng)投入預(yù)算表（人事費(fèi)用）2、項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用固定投入預(yù)算表（外部形象改造投入）3、項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用固定投入預(yù)算表（內(nèi)部裝修投入）4、項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用固定投入預(yù)算表（商業(yè)設(shè)施投入費(fèi)用）5、項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用變動(dòng)投入預(yù)算表（招商投入費(fèi)用）6、項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用變動(dòng)投入預(yù)算表（廣告策劃實(shí)施費(fèi)用）第九章 項(xiàng)目經(jīng)營利潤回報(bào)分析一、1F招商租金收入分析（見表）二、廣告位招商收入分析（見表）三、項(xiàng)目經(jīng)營收入分析（見表）四、項(xiàng)目投入

21、及利潤回報(bào)分析1、項(xiàng)目投資計(jì)劃匯總概算（見表）2、利潤回報(bào)分析根據(jù)本報(bào)告投資預(yù)算，本項(xiàng)目共投入啟動(dòng)資金798.26萬元，其中固定費(fèi)用758.16萬元，變動(dòng)費(fèi)用35.1萬元，綜合人事費(fèi)用投入第一年約250.56萬元（本人事費(fèi)用預(yù)算包含專業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)費(fèi)用）。固定費(fèi)用折舊攤銷（按10年攤銷）每年折舊攤銷約為 75.81萬元。目前，本項(xiàng)目擁有建筑面積約13042.98m2，2F、3F分別為4105.46m2，按正常商業(yè)項(xiàng)目，折合營業(yè)面積約8478m2。根據(jù)諸城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)租金狀況，1F招租租金測算為315.94萬元；2F、3F樓外店租金收入測算為 42 萬元，2F、3F整體大賣場營業(yè)額預(yù)算，每年約 558

22、0 萬元，平均毛利率 8 %，實(shí)際毛收入 446.40 萬元，整個(gè)項(xiàng)目年收入（第一年）約 804.34 萬元。通過商業(yè)運(yùn)作，1F的租金每年約遞增 15 %左右。以正常商業(yè)投資測算，本項(xiàng)目約需 3 年可回收投資成本。第十章 報(bào)告可行性結(jié)語一、運(yùn)作的基礎(chǔ)引進(jìn)專業(yè)人才購物廣場的經(jīng)營管理，是一項(xiàng)系統(tǒng)性、專業(yè)化、經(jīng)驗(yàn)性很強(qiáng)的工作，從前期策劃、招商、籌備開業(yè)到日常經(jīng)營管理，均需要有相應(yīng)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才主導(dǎo)運(yùn)作，以確保達(dá)到低成本投入，正確性執(zhí)行，高效率運(yùn)營的目的。1、前期策劃：2005年5月20日2005年6月15日，組建運(yùn)作機(jī)構(gòu)，引進(jìn)各專業(yè)人才。2、前期招商：2005年6月15日2005年9月15日，全

23、面推動(dòng)招商工作和編制購物廣場經(jīng)營管理政策、制度。3、內(nèi)、外新改造及裝修，2005年6月15日2005年9月15日，全面改造商場。4、營運(yùn)籌備：2005年7月1日2005年9月30日，為營運(yùn)和開業(yè)籌備階段，準(zhǔn)備各項(xiàng)營運(yùn)工作和開業(yè)慶典工作。二、執(zhí)行的保證高效、正確的執(zhí)行公司決策、方針、政策是企業(yè)追求的目標(biāo)，而執(zhí)行的效果則取決于執(zhí)行主導(dǎo)者的綜合素質(zhì)、個(gè)性、指揮能力、協(xié)調(diào)能力和溝通能力。但是，真正阻礙執(zhí)行效果的是企業(yè)決策者對執(zhí)行人的授權(quán)與信任程度。所以，在我們運(yùn)作的項(xiàng)目中，都極力倡導(dǎo)合作雙方均能以“信任、坦誠、信心”相待，給予主導(dǎo)運(yùn)作者足夠的信任和充分授權(quán)。三、經(jīng)營的實(shí)施組織、制度、效率要使這個(gè)計(jì)劃方

24、案變成現(xiàn)實(shí)，達(dá)成運(yùn)作目標(biāo)則必須推行規(guī)范化、制度化的管理，而規(guī)范化、制度比的管理，則必須要求有可行性的管理文本，這是一個(gè)高度集中，系統(tǒng)集成的工作，要有良好的組織，完善的制度，高效率的執(zhí)行，只有這樣才能保證購物廣場的規(guī)范有效運(yùn)行，以創(chuàng)造最佳利潤。購物廣場項(xiàng)目商業(yè)策劃運(yùn)作組織架構(gòu)（計(jì)劃）董事會(huì)代表：執(zhí)行統(tǒng)籌：副總經(jīng)理：副總經(jīng)理：總經(jīng)辦：營運(yùn)部招商部銷售部財(cái)務(wù)部人事行政部客服中心控管部購物廣場營運(yùn)部組織架構(gòu)總監(jiān)：管理制度（1人）信息匯總（1人）二樓商場（1人）制度編訂：信息中心：檔案管理（1人）品牌控制（1人）營業(yè)督察：三樓商場（1人）一樓商場（1人）助理：營業(yè)流程（1人）促銷控制（1人）購物廣場企劃

25、部組織架構(gòu)經(jīng)理：助理：文案編制現(xiàn)場執(zhí)行設(shè)計(jì)制作購物廣場招商部組織架構(gòu)行政助理：業(yè)務(wù)助理：總監(jiān)：大業(yè)種：工藝飾品：服裝鞋帽：日用百貨：餐飲娛樂：男女服裝小商品風(fēng)味小吃女用飾品國際品牌男女皮鞋家飾床用餐飲主力工藝品國內(nèi)品牌針織童裝廚房用品娛樂項(xiàng)目關(guān)聯(lián)業(yè)種關(guān)聯(lián)業(yè)種箱包皮具洗滌用品其 他其 他其 他備注：本架構(gòu)可根據(jù)招商進(jìn)度與規(guī)劃變更適時(shí)調(diào)整人員結(jié)構(gòu)。購物廣場銷售部組織架構(gòu)總監(jiān)：行政助理：業(yè)務(wù)助理：東區(qū)主管：南區(qū)主管：接待中心：西區(qū)主管：北區(qū)主管：A區(qū)（1人）C區(qū)（1人）總機(jī)（1人）D區(qū)（1人）F區(qū)（1人）B區(qū)（1人）H區(qū)（1人）契約（1人）E區(qū)（1人）G區(qū)（1人）資料（1人）通道（1人）通道（1人）

26、通道（1人）通道（1人）購物廣場財(cái)務(wù)部組織架構(gòu)總監(jiān)：采購審計(jì)（1人）銷售審計(jì)（1人）財(cái)稅會(huì)計(jì)（1人）銷售會(huì)計(jì)（2人）招商會(huì)計(jì)（2人）招商結(jié)算（1人）銷售結(jié)算（1人）財(cái)稅結(jié)算（1人）助理：審計(jì)課：會(huì)計(jì)課：結(jié)算中心：招商審計(jì)（1人）購物廣場人事行政部組織架構(gòu)經(jīng)理：勤 務(wù)（1人）日用采購（1人）資材管理（1人）資 料（1人）培訓(xùn)考核（1人）招聘考勤（1人）規(guī)范服務(wù)（1人）紀(jì)律檢查（1人）獎(jiǎng) 懲（1人）助理：總務(wù)課：人事科：行政課：購物廣場客服中心組織架構(gòu)經(jīng)理：前 臺(tái)（1人）對口銀行（1人）招商合同（1人）業(yè)務(wù)助理：接待組：按揭組：契約課：資格審核（2人）文件收發(fā)（1人）銷售合同（2人）購物廣場控管部

27、組織架構(gòu)經(jīng)理：晚 班（1人）中 班（1人）早 班（1人）消 防（3人）賣 場（6人）辦公區(qū)（3人）停車場（3人）入 口（4人）巡 邏（1人）助理：監(jiān)控室：內(nèi)控組：外控組：購物廣場招商說明會(huì)實(shí)施方案目 錄一、招商說明會(huì)目的（1）二、招商說明會(huì)工作組織架構(gòu).(2）三、招商說明會(huì)暨新聞發(fā)布會(huì)人員分工安排（3）四、招商說明會(huì)計(jì)劃進(jìn)度安排表（4）五、招商說明會(huì)會(huì)議程序（5）六、招商說明會(huì)工作安排（6）七、招商說明會(huì)現(xiàn)場布置（7）八、招商說明會(huì)物資準(zhǔn)備（8）九、招商說明會(huì)費(fèi)用預(yù)算明細(xì)表（9）十、招商說明會(huì)效果預(yù)估（10）一、招商說明會(huì)目的綜合招商說明會(huì)各項(xiàng)工作內(nèi)容，其所有工作所體現(xiàn)主要目的有（五）：（一）

28、集中目標(biāo)客戶，通過對開發(fā)背景、經(jīng)營管理理念、經(jīng)營規(guī)劃及發(fā)展方向與目標(biāo)的全面闡述，樹立、宣傳愛民購物廣場的整體形象，讓客戶了解愛民。（二）通過政府領(lǐng)導(dǎo)與相關(guān)政府部門的講話，充分展現(xiàn)政府的支持與愛民購物廣場的實(shí)力。（三）利用現(xiàn)有優(yōu)勢資源及商家代表講話，擴(kuò)大愛民購物廣場影響力，堅(jiān)定客戶進(jìn)駐經(jīng)營的信心。（四）利用絕對的招商政策優(yōu)勢，制造、炒作現(xiàn)場氣氛，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場預(yù)定、搶租熱烈場面的目的。通過媒體與客戶口碑相傳，影響周邊潛在客戶市場。（五）以完備、有序的整個(gè)會(huì)議組織控制過程，樹立良好的團(tuán)隊(duì)整體形象，體現(xiàn)策劃、經(jīng)營管理者的運(yùn)作能力，影響目標(biāo)客戶的選擇。二、招商說明會(huì)工作組織架構(gòu)作小組物 資 準(zhǔn) 備現(xiàn) 場 布

29、 置客 戶 邀 請外 部 協(xié) 調(diào)程 序 控 制會(huì) 議 總 結(jié)段 仰 杰陳 輝王 金 偉段 仰 杰劉 偉李 曉 萍督 導(dǎo)：組 長：翁曉輝三、招商說明會(huì)暨新聞發(fā)布會(huì)人員分工安排序號責(zé)任人事 項(xiàng)落實(shí)情況落實(shí)時(shí)間1統(tǒng)籌、應(yīng)急2會(huì)場內(nèi)外布置、物資準(zhǔn)備及運(yùn)送，外部協(xié)調(diào)及接待3簽約臺(tái)、應(yīng)急4咨詢臺(tái)、禮品發(fā)放、應(yīng)急5咨詢臺(tái)、外聯(lián)（會(huì)場與公司間物資信息傳遞）、禮品發(fā)放6簽約臺(tái)、禮品發(fā)放7咨詢臺(tái)、禮品發(fā)放8簽約臺(tái)9簽約臺(tái)10咨詢臺(tái)11禮品發(fā)放12邀請函、就餐卡、禮品發(fā)放13帳目審查、現(xiàn)金收取14四、購物廣場招商說明會(huì)計(jì)劃進(jìn)度安排表序號工作項(xiàng)目負(fù)責(zé)人8月9月10月工 作 內(nèi) 容目 標(biāo) 要 求246810121416

30、1820222426283124681012141618202224262830246810121416182022242628311諸城目標(biāo)市場客戶采集針對重點(diǎn)調(diào)查對象，依規(guī)劃經(jīng)營項(xiàng)目主題，進(jìn)行全面信息采集認(rèn)真、細(xì)致的進(jìn)行全面客戶拜訪，闡明招商說明會(huì)目的，并進(jìn)行登記2邀請客戶篩選確定根據(jù)客戶登記資料進(jìn)行篩選、確定邀請客戶名單對有明確意向及有潛在發(fā)展意向客戶實(shí)行登記，并做好追蹤拜訪記錄3會(huì)場確定依據(jù)邀請客戶名單數(shù)量，合理選定會(huì)場從服務(wù)、配套、影響力、費(fèi)用等各方面綜合比較，選定合理會(huì)場4會(huì)議程序制定會(huì)議當(dāng)日工作流程安排簡潔、完善、張馳有序，合理、科學(xué)、符合正規(guī)會(huì)議程序5會(huì)用物資準(zhǔn)備會(huì)場內(nèi)外布置道

31、具、禮品、邀請函、卡、券，所用表格制作按時(shí)、保質(zhì)、保量完成6會(huì)前廣告推廣電視、報(bào)刊、DM單、戶外定位廣告全方位實(shí)施、集中轟炸式按計(jì)劃到位7發(fā)放邀請函上門當(dāng)面發(fā)放或電話邀請自取真誠與客戶當(dāng)面邀請，并仔細(xì)填寫取回回執(zhí)單，再次向客戶闡明招商會(huì)主要目的8確認(rèn)與會(huì)客戶名單依據(jù)回執(zhí)單再次確認(rèn)、評估與會(huì)客戶數(shù)量，據(jù)此合理布置會(huì)場熟記與會(huì)客戶名稱、特征、電話、經(jīng)營項(xiàng)目，細(xì)致認(rèn)真，不能有疏漏9與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、媒體邀請重點(diǎn)邀請市領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)行政部門領(lǐng)導(dǎo)及各電視臺(tái)、報(bào)刊媒體依據(jù)會(huì)議程序內(nèi)容進(jìn)行邀請，并按時(shí)確定名單10會(huì)場現(xiàn)場外布置拱門、立柱、橫豎幅、花籃等熱烈、紅火、氣派、不失正統(tǒng)格調(diào)11會(huì)場現(xiàn)場內(nèi)布置主席臺(tái)、音像設(shè)備、宣

32、傳看板、咨詢臺(tái)、簽約臺(tái)等正統(tǒng)、不拘謹(jǐn)12會(huì)議當(dāng)日流程控制各個(gè)工作環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)與控制井然有序，每個(gè)環(huán)節(jié)專人負(fù)責(zé)，靈活機(jī)動(dòng)，做到緊張而不慌亂13說明會(huì)工作總結(jié)、報(bào)告資料整理、匯總、分析，并做出正確判斷客觀、務(wù)實(shí)地對說明會(huì)實(shí)際達(dá)到的效果與體現(xiàn)的問題進(jìn)行綜合評估，并形成報(bào)告制 表： 審 核：PAGE 五、購物廣場招商說明會(huì)會(huì)議程序2005年9月6日（農(nóng)歷八月初三）星期二 上午9:58開會(huì)序號內(nèi) 容時(shí) 間占用時(shí)間18月19日（星期五）發(fā)一期報(bào)紙廣告、電視報(bào)紙09：5810：057分鐘播放愛民購物廣場三維動(dòng)畫宣傳片2司儀宣讀與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓、媒體及重點(diǎn)客戶名單，主持人宣布會(huì)議開始10：0610：1610分鐘3

33、董事長（逄總）致歡迎辭10：1710：203分鐘4政府領(lǐng)導(dǎo)（副市長）講話10：2110：243分鐘5邀請客戶代表講話10：2510：283分鐘6王總?cè)娼榻B愛民購物廣場經(jīng)營理念、經(jīng)營定位、規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)10：2910：3910分鐘7主持人致祝福辭，宣布會(huì)議結(jié)束10：4110：443分鐘8商鋪預(yù)定登記、咨詢、簽約10：4511：1530分鐘9就餐（逄總、王總、劉總11:5012：05共同致祝酒辭）11：1612：4580分鐘10參觀現(xiàn)場，發(fā)放禮品13：0013：3030分鐘六、招商說明會(huì)工作安排序號具體事宜負(fù)責(zé)人執(zhí) 行 人時(shí) 間備 注1物資運(yùn)送李曉萍會(huì) 前2會(huì)場外布置劉 偉會(huì) 前3會(huì)場內(nèi)布置劉

34、偉會(huì) 前4指引臺(tái)、簽到臺(tái)段仰杰08：3010：305會(huì)前咨詢段仰杰08：3009：386邀請函、就餐卡周 磊09：3810：307會(huì)中簽到引領(lǐng)09：3810：448咨詢、簽約臺(tái)10：4511：459就餐桌11：4613：0010禮品發(fā)放孫炳蘭14：0011整理禮券17：3012資料匯總、報(bào)告段仰杰18：00七、招商說明會(huì)現(xiàn)場布置序號道 具位置數(shù)量規(guī)格內(nèi) 容責(zé)任人完成時(shí)間1拱 門1個(gè)愛民購物廣場招商說明暨新聞發(fā)布會(huì)劉 偉2氣模立柱8個(gè)八大統(tǒng)一劉 偉3豎 幅12條各有關(guān)單位及政府部門祝賀詞劉 偉4氫氣球6個(gè)經(jīng)營信條劉 偉5花 藍(lán)16個(gè)慶典用劉 偉6橫 幅1條熱烈祝賀愛民購物廣場招商說明暨新聞發(fā)布會(huì)

35、隆重開幕劉 偉7噴繪畫3幅三大主題及經(jīng)營理念劉 偉8禮 儀10名慶典用劉 偉八、招商說明會(huì)物資準(zhǔn)備物 資 名 稱數(shù) 量到 位 時(shí) 間責(zé)任人備注普通禮品400份9月1日前李曉萍貴賓、媒體禮品12份9月1日前李曉萍禮 品 袋1000份9月1日前徐珊珊就 餐 卡400份9月1日前徐珊珊禮 品 券400份9月1日前徐珊珊會(huì)場內(nèi)布置道具按實(shí)地所需9月2日前劉 偉會(huì)場外布置道具按實(shí)地所需9月2日前劉 偉DM單、折頁1500份8月8日前徐珊珊商鋪購買預(yù)定表1000份8月8日前徐珊珊商鋪出租預(yù)定表1000份8月8日前徐珊珊商鋪認(rèn)購書1000份8月8日前徐珊珊商鋪認(rèn)租書1000份8月8日前徐珊珊九、招商說明會(huì)費(fèi)

36、用預(yù)算明細(xì)表物資名稱數(shù) 量標(biāo) 準(zhǔn)預(yù)計(jì)費(fèi)用備注廣告費(fèi)10000元普通禮品費(fèi)500份2030元/份1000015000元高檔禮品（貴賓用）10份200元/份2000元就餐費(fèi)400人30元/人12000元現(xiàn)場布置（內(nèi)）500元現(xiàn)場布置（外）1500元接待費(fèi)3000元其 他 1000元合 計(jì)40000元十、招商說明會(huì)效果預(yù)估根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)前諸城本地目標(biāo)市場資源實(shí)際，以及對現(xiàn)有登記客戶資料的了解，現(xiàn)在所能預(yù)計(jì)的招商說明會(huì)直接實(shí)際效果應(yīng)通過兩個(gè)階段體現(xiàn)：第一階段：開招商說明會(huì)之前。目標(biāo)登記客戶數(shù)量應(yīng)達(dá)到600個(gè)，計(jì)劃在招商說明會(huì)召開的時(shí)候突破700個(gè)，按參會(huì)數(shù)量與參會(huì)人目的質(zhì)量占比50%計(jì)算，意即實(shí)

37、質(zhì)可以到會(huì)350人，從中正常情況下，當(dāng)日能夠充分了解、信任并能直接認(rèn)租者計(jì)劃達(dá)到40%50%，即有160個(gè)200個(gè)業(yè)戶達(dá)成認(rèn)租意向，當(dāng)然，完成這個(gè)數(shù)量的基礎(chǔ)在于精心的策劃與現(xiàn)場炒作。第二階段：應(yīng)是招商說明會(huì)后半月內(nèi)，因?yàn)榘朐聝?nèi)認(rèn)租與當(dāng)日認(rèn)租所享受優(yōu)惠政策是一樣的，這樣就致使部分冷靜客戶與還不充分認(rèn)識愛民購物廣場的不堅(jiān)定客戶在此期間徘徊，此間部分基本了解客戶在招商人員定向跟蹤拜訪、說服的情況下，此部分客戶相對較易成交，成交數(shù)量大概在當(dāng)日簽約客戶的50%左右，計(jì)劃達(dá)到3090個(gè)。兩階段相加，從招商說明會(huì)起30日內(nèi)，可以預(yù)計(jì)認(rèn)租客戶能夠在80個(gè)160個(gè)，按每個(gè)客戶認(rèn)租一間店鋪計(jì)算，能夠完成購物中心總

38、店鋪數(shù)量的38%47%，這應(yīng)為招商說明會(huì)所能體現(xiàn)的直接效果。間接效果，也就是通過招商說明會(huì)新聞媒介的宣傳與不斷認(rèn)租客戶的口碑宣傳，所帶來的影響而導(dǎo)致客戶信任，認(rèn)租的部分成交客戶，這部分基本在10月31日前結(jié)束，大多應(yīng)為諸城本地客戶，數(shù)量大概在說明會(huì)實(shí)質(zhì)到會(huì)資源的1%左右，即40個(gè)。這樣，招商說明會(huì)預(yù)計(jì)達(dá)到的直接效果與間接影響產(chǎn)生效果基本達(dá)到認(rèn)租2834個(gè)，完成總店鋪數(shù)量的44%54%。以上預(yù)估效果的基礎(chǔ)還在于團(tuán)隊(duì)精誠合作，按招商說明會(huì)即定工作安排，各個(gè)環(huán)節(jié)諧調(diào)一致、緊密配合，全體人員按部就班，努力工作為根本。尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、來賓們、朋友們：非常感謝各位放下手中繁忙的工作，來參加今天愛民購物廣場

39、的招商說明會(huì)，在這里，我謹(jǐn)代表興創(chuàng)集團(tuán)董事長王義泉先生、愛民購物廣場董事會(huì)及全體員工，對諸位的光臨表示熱情的歡迎和衷心的感謝！謝謝大家！回顧四年來愛民、三聯(lián)在諸城的發(fā)展歷程，均得益于社會(huì)各界朋友的鼎力支持和幫助，尤其是諸城市委、市政府及各級部門的關(guān)懷與扶持，使得我們在諸城零售業(yè)市場取得了很好的經(jīng)營業(yè)績。為了更好地服務(wù)諸城廣大消費(fèi)者，提升諸城市本土商業(yè)企業(yè)的競爭能力，興創(chuàng)集團(tuán)決定投資3千萬元，在原有三聯(lián)家電、愛民超市的基礎(chǔ)上，在原址上擴(kuò)建我們諸城首家一站式購物廣場愛民購物廣場，擴(kuò)建后的愛民購物廣場，營業(yè)面積將達(dá)到15000平方米，計(jì)劃經(jīng)營品種20000多種。目前，整個(gè)改造擴(kuò)建工程進(jìn)展順利，將定于

40、2005后10月份對外營業(yè)。今天，把諸位客商都邀請到這里來，有三個(gè)目的：一是讓大家有個(gè)彼此認(rèn)識了解的機(jī)會(huì)；二是讓大家親身感受諸城當(dāng)前良好的商業(yè)環(huán)境及投資環(huán)境；三是共同為我們的愛民購物廣場提出寶貴意見。愛民購物廣場是一個(gè)新型的投資舞臺(tái)，相信在諸位的鼎力支持下，不管是現(xiàn)在，還是未來，愛民購物廣場都將扮演著諸城最重要的商業(yè)角色。在此，我衷心地歡迎在座諸位品牌廠商的支持，也歡迎諸位早日加盟愛民購物廣場，為我們共同贏得諸城市場奠定良好基礎(chǔ)。放眼時(shí)下國內(nèi)外商界，合作共贏是一個(gè)早已被大家認(rèn)同的理念，基于這樣一個(gè)理念，我們將一如既往、全力以赴的為各位朋友提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在彼此合作當(dāng)中，我們將遵守我們的經(jīng)營信條

41、：誠信務(wù)實(shí)，經(jīng)營永續(xù)。敬業(yè)創(chuàng)新，廉潔自律。互助互愛，共榮共利。再次感謝諸位的光臨。謝謝！ 王靖國 2005年9月6日招商說明會(huì)上的講話來賓們、朋友們：很高興參加今天由愛民購物廣場在這里舉行的招商說明會(huì)。在此，我代表諸城市委、市政府、以及108萬諸城人民，向來自各地的客商表示熱烈的歡迎！歡迎你們到諸城來投資創(chuàng)業(yè)。諸城雖然是一座縣級城市,卻是一座擁有著悠久歷史的千年古城。諸城自古以來人杰地靈，人才輩出。三皇五帝中，古老的舜帝即出生在諸城。同時(shí)，諸城又是中國北方著名的“恐龍之鄉(xiāng)”，中國自然博物館所陳列的巨型恐龍化石，就出土在我們諸城。改革開放25年來，諸城人憑著聰明與勤勞，使這座千年古城重新煥發(fā)出奪

42、目的青春光芒！尤其是近幾年來，諸城的經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)都取得了長足的進(jìn)步。國民生產(chǎn)總值達(dá)到138億元，經(jīng)濟(jì)總量在濰坊位居第二，僅次于壽光。諸城的年末居民儲(chǔ)蓄存款達(dá)60億元。人均存款額5633元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6522元。諸城的年人均消費(fèi)支出6123元。市區(qū)年消費(fèi)品總額高達(dá)16億元。這是一個(gè)龐大的消費(fèi)市場。愛民購物廣場的啟動(dòng)，將有助于諸城零售業(yè)的快速發(fā)展。隨著諸城零售業(yè)的發(fā)展，諸城也需要一個(gè)集購物、休閑、娛樂于一體的大型購物廣場。愛民購物廣場的應(yīng)運(yùn)而生，正好填補(bǔ)了我市沒有綜合大型購物廣場的空白。購物廣場這種新型的零售業(yè)態(tài)在我市誕生，將對我市未來零售業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，對促進(jìn)諸城商業(yè)發(fā)展

43、，提升諸城商業(yè)文化水準(zhǔn)，以及提高本土商業(yè)企業(yè)的競爭能力，都將是一次前所未有的革命。在這里，我也衷心地希望愛民購物廣場的董事會(huì)以及全體愛民的員工，努力把愛民購物廣場建設(shè)成一座人們喜愛、消費(fèi)者放心、老百姓滿意的商場。也預(yù)祝今天出席招商說明會(huì)的客商，能在諸城發(fā)展好自己的事業(yè)，和我們一起共同把諸城建設(shè)成一個(gè)美麗的家園。謝謝大家！祝招商說明會(huì)圓滿成功。人民政府副市長： 2005年9月6日 在招商說明會(huì)上的工作報(bào)告尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、來賓們、朋友們：大家早上好！在這里，我首先感謝百忙之中抽空來出席今天招商說明會(huì)的各位領(lǐng)導(dǎo)。感謝你們對愛民購物廣場的關(guān)懷與支持，謝謝！同時(shí)，也衷心地感謝來自各地的品牌客商，歡迎你們

44、的到來，謝謝你們！謝謝！今天，受愛民購物廣場董事會(huì)的委托，在這里向諸位報(bào)告愛民購物廣場的籌備及運(yùn)作狀況。下面，我就簡單向各位報(bào)告愛民購物廣場，是一個(gè)什么樣的商場？所有了解諸城市場的朋友都會(huì)問：諸城還缺商場嗎？百盛、利群難道還不能滿足于諸城人們的日常購物需求嗎？在運(yùn)作這個(gè)項(xiàng)目之前，我心中也同樣有這樣的疑問。但是現(xiàn)在我已沒有疑問，諸城不缺商場，而是缺一個(gè)能夠滿足諸城人們集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的大型一站式購物廣場。因此，我們現(xiàn)在要做的，就是為諸城人民打造這樣一個(gè)一站式購物廣場?？v觀時(shí)下國內(nèi)的零售業(yè)發(fā)展，可謂百花齊放，一日千里，改革開放短短二十五年，在歐美國家歷經(jīng)一百多年的各種零售業(yè)態(tài)，在中國

45、，只用了25年，便發(fā)展了所有的業(yè)態(tài)，購物廣場即是這些業(yè)態(tài)最有活力，最適合中國本土商業(yè)文化的一種全新業(yè)態(tài)。諸城，這座擁有著悠久歷史的千年古城。二十年的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，已使這座城市煥發(fā)出蓬勃的青春活力：新郎集團(tuán)、得利斯、北汽福田、盧河輪胎、昊寶西服等等，都是這片土地上勤勞的諸城人民創(chuàng)造出來的經(jīng)濟(jì)奇跡。那么，今天的諸城，為什么不能擁有一座現(xiàn)代化的購物廣場呢？我們現(xiàn)在正在創(chuàng)造，創(chuàng)造諸城另一個(gè)奇跡一座采用全新經(jīng)營理念運(yùn)作的購物廣場即將誕生。為了讓這個(gè)新生的嬰兒（愛民購物廣場）順利健康地誕生。愛民購物廣場的最高決策者，決定聘請專業(yè)的策劃團(tuán)隊(duì)來運(yùn)作。我很榮幸成為了這個(gè)團(tuán)隊(duì)的負(fù)責(zé)人。在這里，我順便向諸位介紹我的團(tuán)隊(duì)

46、成員： 營運(yùn)與系統(tǒng)運(yùn)行總監(jiān)、法國家樂福進(jìn)入中國首批特訓(xùn)骨干之一：王建榮先生；綜合統(tǒng)籌策劃運(yùn)作顧問(我本人)，美國AIA聯(lián)盟企業(yè)煙臺(tái)順天奇智商務(wù)服務(wù)（煙臺(tái)）有限公司董事長：陳輝；內(nèi)部規(guī)劃與商品結(jié)構(gòu)經(jīng)理、濰坊百貨集團(tuán)、中百配送中心：趙長見先生；系統(tǒng)工程師：楊夫民先生；招商部經(jīng)理：段仰杰先生；數(shù)十年來，我所率領(lǐng)的這個(gè)團(tuán)隊(duì)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)南北，開創(chuàng)著一個(gè)個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目，同時(shí)，也同樣面臨著個(gè)別的失敗案例。正因?yàn)橛兄@樣共甘苦、同患難的堅(jiān)強(qiáng)團(tuán)隊(duì)，才讓我對這個(gè)項(xiàng)目的成功運(yùn)作充滿信心！愛民購物廣場，除了有我們這個(gè)專業(yè)的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)支持外。投資商諸城興創(chuàng)集團(tuán)雄厚的資金后盾，也是我們成功運(yùn)作的必備條件。而且與濰坊中百配送中心

47、的良好合作，也為我們項(xiàng)目的商品來源，鋪平了道路。這是一個(gè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，互助共贏的合作模式。我們怎樣來啟動(dòng)愛民購物廣場？為了確保項(xiàng)目的運(yùn)作成功，我們從以下八個(gè)方面來對項(xiàng)目進(jìn)行保證：一、進(jìn)行了全方位的市場調(diào)查：2005年5月到2005年6月，我們的團(tuán)隊(duì)對諸城的商業(yè)市場現(xiàn)狀，進(jìn)行了為期兩個(gè)月的專業(yè)調(diào)查。研究了我們的競爭對手利群和百盛。為項(xiàng)目的市場定位和經(jīng)營定位提供了科學(xué)的數(shù)據(jù)依據(jù)。二、對項(xiàng)目作了準(zhǔn)確的市場定位和經(jīng)營定位。三、整個(gè)樓層布局規(guī)劃，均采用人性化的回環(huán)式設(shè)計(jì)，充分考慮了諸城人的購物習(xí)慣，并吸取了中百佳樂佳布局規(guī)劃中成功的經(jīng)驗(yàn)。四、國內(nèi)一流的硬件配套設(shè)施1、五部人行步道式扶梯，使一至三樓互動(dòng)自由貫

48、通；2、安全的智能消防系統(tǒng)；3、完全符合人體工程學(xué)原理的商品陳列。五、純商業(yè)理念設(shè)計(jì)的建筑外觀裝飾。由深圳建筑裝飾集團(tuán)設(shè)計(jì)、施工。六、成熟而專業(yè)的員工培訓(xùn)體系，整套培訓(xùn)完全依照中百佳樂佳的成功培訓(xùn)模式和培訓(xùn)課程；七、忠誠而敬業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)。商場正常運(yùn)營后，策劃團(tuán)隊(duì)依然執(zhí)行終生跟蹤服務(wù)，以確保項(xiàng)目能夠長久、穩(wěn)定的經(jīng)營。八、制度化、規(guī)范化的管理模式。當(dāng)項(xiàng)目正式營業(yè)后，我們的策劃團(tuán)隊(duì)，將為愛民購物廣場量身定制一整套運(yùn)行管理制度，以確保項(xiàng)目的管理平穩(wěn)過渡。愛民購物廣場的發(fā)展目標(biāo)是什么？在未來五年，愛民購物廣場將成為諸城市場最具競爭力的商場，通過專業(yè)的運(yùn)作將努力達(dá)成以下目標(biāo)：1、四種零售業(yè)態(tài)齊頭并進(jìn)（購物

49、廣場、連鎖超市、配送中心、便利店）。2、諸城零售業(yè)的探索者和先行者。3、建立三方（廠商、零售商、員工和股東）共贏的合作模式與平臺(tái)。4、開創(chuàng)諸城繁榮的第二商圈。5、從三足鼎立到融合統(tǒng)一。6、讓政府和老百姓放心的商場。我們目前面臨的挑戰(zhàn)：1、適合諸城市場的品牌結(jié)構(gòu)。2、從容應(yīng)對競爭對手的心態(tài)和胸襟。3、必勝的信念。尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、來賓們、朋友們，一個(gè)嶄新的購物廣場即將在諸城誕生。我和我的團(tuán)隊(duì)始終懷著必勝的信念，運(yùn)作這個(gè)項(xiàng)目。今天，有在座諸位領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷與支持，有那么多廠商的支持，我們一定會(huì)成功！諸城首家一站式購物廣場愛民購物廣場愛 民 為 民 利 民 便 民文案策劃：平面設(shè)計(jì)：天 時(shí)地 利人 和目

50、錄諸城市概況諸城商圈圖 愛民購物廣場在諸城的位置商圈擴(kuò)張篇諸 城：未來消閑、購物的天堂打造諸城首家“一站式”都市休閑購物廣場發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，締造諸城第二商圈繁榮路：我們創(chuàng)造繁榮，從此走向繁榮過 去：大汶口文化和龍山文化的發(fā)祥地現(xiàn) 在：容四海商賈盡情演繹的舞臺(tái)未 來：商業(yè)與文化交織的核心天 時(shí)：政府構(gòu)建大濰坊的藍(lán)圖即將實(shí)現(xiàn)地 利：覆蓋諸城及周邊100萬消費(fèi)人口的大商圈人 和：國內(nèi)著名商業(yè)策劃團(tuán)隊(duì)主導(dǎo)策劃經(jīng)營時(shí) 尚：緊隨時(shí)代潮流的管理與商品定位經(jīng)營管理篇愛民購物廣場：開創(chuàng)諸城現(xiàn)代都市生活與商業(yè)革命先河新 理 念：“地商結(jié)合”投資，經(jīng)營理念的創(chuàng)新新 風(fēng) 格：純商業(yè)理念設(shè)計(jì)的現(xiàn)代建筑風(fēng)格新 模 式：對諸

51、城傳統(tǒng)百貨經(jīng)營的突破與挑戰(zhàn)新商業(yè)革命：構(gòu)筑現(xiàn)代都市休閑購物廣場的完美形式經(jīng)營規(guī)劃與招商項(xiàng)目1F：時(shí)尚廣場品味時(shí)尚、營塑自我、張揚(yáng)個(gè)性的舞臺(tái)（附規(guī)劃圖）2F：愛民大賣場現(xiàn)代都市家庭生活的溫馨樂園（附規(guī)劃圖）3F：三聯(lián)家電城現(xiàn)代化的家電設(shè)備，引導(dǎo)現(xiàn)代時(shí)尚生活（附規(guī)劃圖）愛民購物廣場諸城市未來的商業(yè)坐標(biāo)一、諸城市概況諸城市原名諸城縣，1987年撤縣建市，諸城市位于北緯36。，東經(jīng)119。25，地處山東半島東南部，泰沂山脈與膠萊平原之間。諸城古稱密州，東鄰青島，南鄰日照，總面積2183平方公里，境內(nèi)水系發(fā)達(dá)，50多條河流自西東流，沖積成一大片肥沃良田。諸城是中國著名的“恐龍之鄉(xiāng)”，中國自然博物的巨型恐

52、龍化石，就出土在此。二、諸城商圈圖 三、愛民購物廣場在諸城的位置東有市場街、西有繁榮的農(nóng)貿(mào)市場、南有批發(fā)市場、北有九龍商城，每天人流量高達(dá)8萬多人次，繁榮程度不亞于當(dāng)前諸城的第一商圈。四、商圈擴(kuò)張篇諸城未來休閑購物的天堂我們正在開創(chuàng)諸城現(xiàn)代商業(yè)革命的先河努力構(gòu)筑都市人投資致富的新夢想真誠歡迎加盟我們“造富者的新行列”！新山東新濰坊新諸城新世紀(jì)的濰坊，正借助風(fēng)箏節(jié)的東風(fēng)，駕馭騰飛的翅膀，朝向現(xiàn)代化的大都市目標(biāo)飛躍。諸城居濰坊南部，山水相映，地靈人杰，人才輩出，商貿(mào)繁榮，使其成為各界商業(yè)精英追逐財(cái)富夢想的投資天堂。諸城興創(chuàng)集團(tuán)順勢而動(dòng)，上應(yīng)天時(shí)，下?lián)淼乩幸撕?，投巨資興建諸城首家“一站式”休閑

53、購物廣場愛民購物廣場。打造諸城首家“一站式”都市休閑購物廣場購物廣場，這種經(jīng)營業(yè)態(tài)最早源自歐美國家，二十世紀(jì)傳入我國，經(jīng)十多年的借鑒與探索，目前已在南方、北方的沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)得到迅猛發(fā)展。購物廣場的特點(diǎn)是規(guī)?；?jīng)營，規(guī)范化管理，業(yè)種結(jié)構(gòu)多樣化，經(jīng)營集“購物、休閑、餐飲、娛樂”于一體，最大限度地迎合了現(xiàn)代都市人的消費(fèi)。發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，締造諸城第二商圈規(guī)模經(jīng)營是現(xiàn)代商業(yè)制勝的法寶。愛民購物廣場近1.5萬平方米的營業(yè)面積，將成為諸城規(guī)模最大的現(xiàn)代化休閑購物廣場。愛民購物廣場超前的經(jīng)營思路與完善的現(xiàn)代化設(shè)施，充分展現(xiàn)了其非凡的前瞻性戰(zhàn)略眼光，規(guī)模經(jīng)營其目的在于發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，樹立并鞏固商圈的地位，完善商

54、圈配套，增強(qiáng)商圈活力，全面提升諸城商業(yè)文化水平，締造諸城第二商圈。繁榮路我們創(chuàng)造繁榮，從此走向繁榮過 去大汶口文化和龍山文化的發(fā)祥地這里是恐龍文化地誕生地，清明上河圖作者張擇端的家鄉(xiāng)，是清澈代名人宰相劉羅鍋的家鄉(xiāng)，是中國共產(chǎn)黨發(fā)起人之一王盡美的家鄉(xiāng)。這里人才輩出，人杰地靈，這里將成為政府構(gòu)建大濰坊最主要的衛(wèi)星城?，F(xiàn) 在容四海商賈盡情演繹的舞臺(tái)今天的繁榮路，欣逢盛世，商鋪云集，人潮如織，是諸城未來無可替代的黃金商圈。這里東有市場街、西有繁榮的農(nóng)貿(mào)市場、南有批發(fā)市場、北有九龍商城，每天人流量高達(dá)8萬多人次，繁榮程度不亞于當(dāng)前諸城的第一商圈。未 來：商業(yè)與文化交織的核心諸城市從2000年起，國民生產(chǎn)

55、總值實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，以每年平均12%的速度增長，2003年出現(xiàn)了比上年增長19.2%的高速增長勢頭。這座最南端的小城，所煥發(fā)的經(jīng)濟(jì)活力，以為眾多省內(nèi)外的投資商所認(rèn)同，未來也將成為容四海商賈盡情演繹的舞臺(tái)，愛民購物廣場已吹響現(xiàn)代商業(yè)的號角，在不久的將來，愛民購物廣場將成為一座既有北方傳統(tǒng)特色，又兼具都市氣息的現(xiàn)代化商業(yè)廣場。繁榮路將成為諸城未來潮流和時(shí)尚的最前線。天 時(shí)：政府建設(shè)濰坊大商業(yè)藍(lán)圖即將實(shí)現(xiàn)地 利：每日周邊8萬多人潮的商業(yè)黃金地段。并以中心地位向周邊地區(qū)輻射100萬人口的大商圈。人 和：國內(nèi)著名商業(yè)策劃團(tuán)隊(duì)主導(dǎo)策劃經(jīng)營時(shí) 尚：緊隨世界潮流的管理與商品定位。2000年山東省政府公布未來10

56、年內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展的山東五大城市，濰坊名列其中。而諸城地處濰坊地區(qū)南部，東接青島、南鄰日照，獨(dú)居優(yōu)越的地理環(huán)境，近年來濰坊商業(yè)規(guī)劃市縣進(jìn)行并軌，實(shí)現(xiàn)同步發(fā)展。五、經(jīng)營管理篇愛民購物廣場：開創(chuàng)諸城現(xiàn)代都市生活與商業(yè)革命先河新理念：“地商結(jié)合”投資，經(jīng)營理念的創(chuàng)新“地商結(jié)合”的理念，沿自歐美發(fā)達(dá)國家，上世紀(jì)90年代傳入我國南方，即房地產(chǎn)開發(fā)商在執(zhí)行商業(yè)用地開發(fā)時(shí)，首先定位今后的商業(yè)用途，并且將商業(yè)的運(yùn)作完美地體現(xiàn)到房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，以保證房地產(chǎn)開發(fā)完成后房產(chǎn)的增值。新 風(fēng) 格：純商業(yè)理念設(shè)計(jì)的現(xiàn)代建筑風(fēng)格愛民購物廣場，從室外的景觀規(guī)劃到室內(nèi)的裝璜設(shè)計(jì)，無不緊擁商業(yè)理念。人性化的樓層功能布局與科學(xué)的人流

57、動(dòng)線設(shè)計(jì)，將建筑藝術(shù)與商業(yè)文化有機(jī)地結(jié)合在一起，無不體現(xiàn)著“愛民購物”關(guān)懷人性，歸依自然的經(jīng)營理念。新模式：對諸城傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營模式的突破與挑戰(zhàn)傳統(tǒng)百貨已有近百年的歷史，隨著諸城現(xiàn)代化發(fā)展進(jìn)程的日新月異，傳統(tǒng)百貨已顯現(xiàn)出它老態(tài)龍鐘的病體，難以適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的潮流，新的模式與新的經(jīng)營業(yè)態(tài)取代舊的傳統(tǒng)模式已是大勢所趨和不可逆轉(zhuǎn)的歷史選擇。新商業(yè)革命：構(gòu)筑諸城現(xiàn)代都市休閑購物廣場的完美形式博采眾長，標(biāo)榜自我?！皭勖褓徫飶V場”借鑒國內(nèi)外購物廣場成功經(jīng)驗(yàn)與模式，結(jié)合本土人文環(huán)境，打造一個(gè)溶入諸城消費(fèi)文化內(nèi)涵，具有休閑、購物、娛樂等功能，現(xiàn)代化、規(guī)范化、個(gè)性化的現(xiàn)代都市購物廣場。經(jīng) 營 理 念引 領(lǐng) 時(shí) 尚

58、生 活創(chuàng) 新 都 市 文 化倡 導(dǎo) 平 價(jià) 消 費(fèi)保 證 真 品 真 價(jià)經(jīng) 營 信 條 誠 信 務(wù) 實(shí)，經(jīng) 營 永 續(xù)。敬 業(yè) 創(chuàng) 新，廉 潔 自 律。互 助 互 愛，共 榮 共 利。商圈大商圈坐擁本城區(qū)與諸城下轄18鎮(zhèn)、2個(gè)鄉(xiāng)、3個(gè)街道辦，消費(fèi)人口100萬，并輻射周邊五市近300萬消費(fèi)人口。第一商圈：和平路南北全段，所涵蓋城區(qū)15萬人口，為第一商圈。第二商圈：人民路以北為第二商圈，包括繁榮路、密州路，輻射消費(fèi)人口近13萬。客層項(xiàng)目內(nèi) 容前 衛(wèi)時(shí) 尚傳 統(tǒng)合 計(jì)青少年（1823歲）10%10%1%21%青壯年（2335歲）15%38%5.2%58.2%壯 年（3650歲）0%10.4%5%15

59、.4%其 他5.4%5.4%合 計(jì)25%58.4%16.6%100%商品定位高價(jià)格 9.38% 中價(jià)格 72.97% 低價(jià)格 17.65%經(jīng)營方針1、諸城首家“一站式”現(xiàn)代都市休閑購物中心；2、以高品位裝修體現(xiàn)商品，以商品品質(zhì)提升商場經(jīng)營檔次；3、全新理念，引導(dǎo)投資，經(jīng)營，消費(fèi)新潮流；4、統(tǒng)一管理，為業(yè)主充當(dāng)經(jīng)營管家。永續(xù)經(jīng)營，輝煌前景打造諸城第二圈愛民購物廣場諸城未來的商業(yè)坐標(biāo)立地環(huán)境利群商廈、百盛商場、五交化、人民商場、家佳樂、商業(yè)大廈構(gòu)成了諸城的第一商圈，聚集了諸城的消費(fèi)群主流。在北部龍城集貿(mào)市場每天8萬人次的客流則奠定了其成為第二商圈的基礎(chǔ)，愛民購物廣場依托龍城集貿(mào)市場人潮，必將逐漸瓦

60、解第一商圈主流消費(fèi)群，繁榮諸城第二商圈。交通環(huán)境繁榮路是諸城市最繁榮的三條東西路（興華路、人民路、繁榮路）之一，交通極其便利。人流商機(jī)得天獨(dú)厚的繁榮路東靠市場街，西以人氣較旺的集貿(mào)市場，南以繁榮的人民路，北對九龍商城，自然形成的商貿(mào)重心，每日人流量逾8萬人次之多。經(jīng)濟(jì)環(huán)境緊靠九龍花園居民收入較高，引導(dǎo)和帶動(dòng)周邊居民消費(fèi)，保證了愛民購物廣場的客源基礎(chǔ)。市場前景諸城市首家“一站式”休閑購物廣場，已經(jīng)重重加大了繁榮路段黃金地段的含金量，與周邊環(huán)境的優(yōu)勢互補(bǔ)，必將打破市內(nèi)舊有的商業(yè)格局，吸引大量的商戶入駐，從而吸引更多的消費(fèi)者來消費(fèi)，也給投資業(yè)戶帶來持續(xù)，超值的投資回報(bào)。黃金地段開創(chuàng)諸城首家“一站式”