銀川市賀蘭縣住宅房地產(chǎn)市場狀況分析級資源環(huán)境學(xué)

1、銀川市賀蘭縣房地產(chǎn)市場情況調(diào)研報(bào)告 賀蘭縣房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)分析一、區(qū)域概略地理位置 賀蘭縣，地處寧夏回族自治區(qū)北部，屬銀川市以北的郊縣。東臨黃河，西望賀蘭山，南依首府銀川，北接石嘴山平羅縣，是一座資源豐富的縣城。賀蘭石距首府銀川市14公里，交通方便，路程約25分鐘。行政劃分隸屬銀川市，位于銀川市區(qū)以北。自然氣候賀蘭縣地處內(nèi)陸，遠(yuǎn)離海洋，屬大陸性氣候，按全國氣候分區(qū)目的劃分，屬中溫帶干旱氣候區(qū)。由于經(jīng)常遭到來自西伯利亞冷空氣的侵入，以及賀蘭山地形條件的影響，四季氣溫變化大，冬春季常因冷空氣的入侵而帶來大風(fēng)和劇烈降溫，構(gòu)成干冷漫長的嚴(yán)冬。 日照日射 賀蘭縣屬溫帶干旱地域，一年四季晴天多，日照時(shí)間長，

2、太陽輻射量大。根據(jù)歷年資料統(tǒng)計(jì)，賀蘭縣年均日照為2935.5小時(shí)，年日照百分率為66%，太陽輻射總量全年為140.9千卡/厘米，6、7月太陽輻射最強(qiáng)，月均17千卡/厘米。49月為各種農(nóng)作物生長期，此間太陽輻射總量達(dá)91.6千卡/厘米，占全年總輻射量的63%。氣溫高于10時(shí)的太陽總輻射量為85.4千卡/厘米，占全年總輻射量的58.7%。因此，賀蘭縣光能資源比較豐富，乃一優(yōu)越的自然條件。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展農(nóng)業(yè)：賀蘭縣可謂“魚米之鄉(xiāng)。蛋白質(zhì)含量高，色澤光亮，口味醇美，享譽(yù)全國。畜牧業(yè)興隆，集約運(yùn)營程度高，已構(gòu)成五大畜產(chǎn)品基地，特種畜禽養(yǎng)殖也有所開展。工業(yè)：賀蘭縣現(xiàn)有化工、機(jī)械、煤炭、冶煉、建材、等各類工

3、業(yè)企業(yè)70余家，其中國有及國有控股企業(yè)5家，集體企業(yè)55家，私營企業(yè)66家。商業(yè)：市場昌盛，商貿(mào)活潑。賀蘭縣地處銀川近鄰，商貿(mào)流通活潑，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍及城鄉(xiāng)。全縣有國有商業(yè)5家，集體15家，個(gè)體2000家以上；集貿(mào)市場6處，總面積15萬平方米；運(yùn)營種類齊全，與全國60多個(gè)大中城市有貿(mào)易往來。近年來，代理制、連鎖制等先進(jìn)的營銷方式逐漸建立和推行，促進(jìn)了商貿(mào)向現(xiàn)代化、規(guī)?；_展。 區(qū)域交通賀蘭縣交通便利，包蘭鐵路、109國道、順應(yīng)高速公路、沿山公路四條主要交通干線穿境而過。本縣工業(yè)中心暖泉僅依包蘭鐵路而建。以縣城為中心的鄉(xiāng)村公路四通八達(dá)?？h城距首府銀川火車站和民航新機(jī)場分別為20公里和30公里，到時(shí)去

4、銀川僅需15分鐘。 區(qū)域人口規(guī)模賀蘭縣原名寧夏縣，1941年，因?qū)幭目h與寧夏省重名，更名為賀蘭縣。賀蘭縣總面積1600平方千米，共有4鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng)：習(xí)崗鎮(zhèn)、立崗鎮(zhèn)、洪廣鎮(zhèn)、金貴鎮(zhèn)和常信鄉(xiāng)。賀蘭縣距2021年統(tǒng)計(jì)人口為20.5萬人。2021年上半年城鎮(zhèn)住戶調(diào)查上半年人均收入為7798.53元，人均收入為1300元。今年賀蘭縣國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)堅(jiān)持快速增長，地域消費(fèi)總值到達(dá)35.2億元，按可比價(jià)錢計(jì)算，同比增長21.7%，增速位居銀川市首位。 據(jù)分析賀蘭縣地域消費(fèi)總值的快速增長，得益于清真食品、機(jī)械電氣、家具制造及裝飾資料、精細(xì)化工這四大工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群的快速增長。四大產(chǎn)業(yè)集群共實(shí)現(xiàn)添加值36.1億元，占全部

5、規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)添加值的87%，增速到達(dá)38%。其中，以清真食品產(chǎn)業(yè)為主的農(nóng)副產(chǎn)品加工實(shí)現(xiàn)添加值15.3億元，增長23%；家具制造及裝飾資料產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)添加值4.2億元，增長46%；機(jī)械電氣產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)添加值8.9億元，增長74%；精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)添加值7億元，增長44%。 賀蘭縣的財(cái)政收入繼續(xù)堅(jiān)持快速增長，地方財(cái)政總收入到達(dá)11.51億元，地方普通預(yù)算收入到達(dá)4.44億元，同比增長55.4%，位居銀川市第二位。同時(shí)，賀蘭縣城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)繼續(xù)穩(wěn)步增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入為10700元，同比增長9.4%；鄉(xiāng)村居民現(xiàn)金收入為7132元，同比增長13.7%。根本概略：位于中國寧夏回族自治區(qū)北部，西依賀蘭山

6、，東臨黃河。屬銀川市，位于銀川市區(qū)以北。1991年底人口16.72萬，有漢、回等7個(gè)民族。清屬寧夏縣。1941年易名賀蘭縣至今。西部為山地，東部平原。溫帶大陸性氣候。年均溫9.7，極端最高氣溫36.90C，極端最低氣溫-240C，年降水量.8毫米。農(nóng)產(chǎn)春小麥、稻、玉米。賀蘭山區(qū)林產(chǎn)豐富。礦產(chǎn)煤炭，磷礦石。有化工、機(jī)械等工業(yè)。特產(chǎn)灘羊二毛裘皮、太西煤。包蘭公路、包蘭鐵路過境。名勝古跡有雙寺口雙塔、古渡遺址、自然維護(hù)區(qū)等。 賀蘭縣總面積1600平方千米?？?cè)丝?8萬人。其中農(nóng)業(yè)人口13.7萬人，占80.8。有漢、回、滿、蒙、土、白、壯等11個(gè)民族，其中：漢族占76.1，回族占23.6。 城市榮譽(yù)

7、國家衛(wèi)生縣城 國家園林縣城 全國文明縣城 全國體育先進(jìn)縣 全國商品糧基地 西部第一漁業(yè)大縣 全國殘疾人任務(wù)先進(jìn)縣 銀川市民族團(tuán)結(jié)提高先進(jìn)集體 全國水利建立先進(jìn)縣 自治區(qū)新鄉(xiāng)村建立先進(jìn) 西部四季綠色蔬菜之都 二、賀蘭房地產(chǎn)市場概略賀蘭縣2021年房地產(chǎn)開展概述 2021年賀蘭縣在打造優(yōu)美人居環(huán)境上做文章，在房地產(chǎn)開發(fā)上以建立精品住宅小區(qū)、高端住宅小區(qū)，打造人居典范小區(qū)為突破口，以建立高檔小區(qū)與完善中檔小區(qū)設(shè)備相結(jié)合，先后引進(jìn)了山東盛世華新置業(yè)公司、寧夏亙元房地產(chǎn)開發(fā)公司、泰和房地產(chǎn)開發(fā)公司、富龍房地產(chǎn)開發(fā)公司、寧夏長城房地產(chǎn)開發(fā)等8家具有國家二級開發(fā)資質(zhì)的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐賀蘭參與房地產(chǎn)開發(fā)

8、建立，建立了奧林匹克花園、望都太陽城、望都郡府、泰和地中海、月湖名邸、銀都藍(lán)灣、寶慶國際花園、瑞士花園、宏基花園等一批綠色、節(jié)能、環(huán)保，配套設(shè)備齊全，功能更加完善的高端住宅小區(qū)。新建房地產(chǎn)工程的建筑構(gòu)造從磚混構(gòu)造向框剪構(gòu)造開展，建筑層數(shù)從普通層向小高層開展，小區(qū)的采暖方式也由單一的燃煤供熱向天然氣、水源熱泵等幾種新型能源供熱轉(zhuǎn)變。今年，我縣房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出良好的開展勢頭，開工面積達(dá)210萬平方米。賀蘭縣作為銀川市房地產(chǎn)的價(jià)值洼地，其較低的房價(jià)和離市區(qū)不遠(yuǎn)的間隔，均成為眾多購房者首選的購房區(qū)域。相比市區(qū)6000元左右的房價(jià)，4000元出頭的價(jià) 格對于很多購房者來說，吸引力不小。而賀蘭縣相距銀川市

9、區(qū)僅有12公里，相比新城以及以外的樓盤，間隔的優(yōu)勢再次表達(dá)出來。經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不僅僅只是眾多購房者傾向于購買賀蘭的樓盤，各類群眾中介機(jī)構(gòu)引薦的主要的還是賀蘭地域的樓盤。 賀蘭縣土地市場概略2021年上半年土地100萬以上的地塊成交為24幅，總面積為959071平方米，建筑面積約為194萬平方米。其中商服用地為8快，總面積為257372平方米，總建筑面約為48萬平方米。普通商品房用地16塊，總面積為701699平方米，總建筑面積約為146萬平方米。商品房住宅用地的容積率根本上都在1.51.8 高層、小高層兩分天下。平均成交地價(jià)折合樓面價(jià)為260元，地價(jià)本錢較低。普通商品房按照未來4年內(nèi)開發(fā)終了估

10、算，年均上市量為36萬平方米賀蘭房地產(chǎn)土地利用情況房地產(chǎn)開發(fā)投資增長18.3%15月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資41.55億元，同比增長18.3%，增幅比上年同期回落了50.7個(gè)百分點(diǎn)，比14月份回落了1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，5月份當(dāng)月完成房地產(chǎn)開發(fā)投資19.42億元，同比增長16.5%。 15月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn): 一、住宅投資占據(jù)主體 15月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資41.55億元，同比增長18.3%。其中，住宅完成投資28.92億元，同比增長10.8%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的70.0%；辦公樓完成投資1.47億元，同比下降17.9%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資5.49億元，同比

11、增長46.8%；其他完成投資5.67億元，同比增長61.5%。 二、新開工面積、開工面積明顯下降 15月份，全市商品房施工面積1627.93萬平方米，其中：住宅施工面積1183.99萬平方米、辦公樓施工面積65.48萬平方米、商業(yè)營業(yè)用房施工面積207.65萬平方米，分別占全市商品房施工面積的72.7%、4.0%、12.8%。 商品房新開工面積384.86萬平方米，同比下降8.5%。其中：住宅新開工面積250.73萬平方米，同比下降25.6%；商品房開工面積64.46萬平方米，同比下降27.2%。其中：住宅開工面積49.02萬平方米，同比下降28.6%。 三、商品房銷售面積小幅下降 1-5月份

12、，全市商品房銷售面積為122.15萬平方米,同比下降8.2%，比14月份回落了19.1個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)商品房銷售額58.41億元，同比增長4.5，比14月份回落了18.1個(gè)百分點(diǎn)。 從銷售方式看，全市期房銷售面積83.34萬平方米，同比下降2.9%，實(shí)現(xiàn)銷售額40.57億元，同比增長6.7%；現(xiàn)房銷售面積38.81萬平方米，同比下降17.9%，實(shí)現(xiàn)銷售額17.84億元，同比下降0.2%。 從銷售構(gòu)造看,住宅銷售面積為95.12萬平方米，同比下降14.0%，實(shí)現(xiàn)銷售額41.64億元，同比下降5.4；辦公樓銷售面積2.91萬平方米，同比下降40.0%，實(shí)現(xiàn)銷售額2.28億元，同比下降18.6%；商業(yè)

13、營業(yè)用房銷售面積21.19萬平方米，同比增長34.2%，實(shí)現(xiàn)銷售額13.61億元，同比增長60.8%。 四、商品房待售總量小幅增長 截止到5月底，全市商品房待售面積為193.36萬平方米，同比增長3.0%。其中，住宅待售面積103.64萬平方米，同比增長25.9%；辦公樓待售面積3.42萬平方米，同比下降39.6%；商業(yè)營業(yè)用房待售面積74.59萬平方米，同比下降17.6%。 從待售的時(shí)間看，待售13年含1年商品房待售面積為74.39萬平方米，同比下 四、縣市區(qū)開發(fā)特點(diǎn)明顯 15月份，從縣市區(qū)投資總量看，金鳳區(qū)以14.86億元開發(fā)投資總量位居首位，其次是興慶區(qū)9.83億元、賀蘭縣7.97億元、

14、西夏區(qū)3.60億元、永寧縣3.17億元、靈武市2.12億元；從增速看，賀蘭縣以增長78.9%的速度位居首位，其次是西夏區(qū)78.7%、金鳳區(qū)21.2%、永寧縣1.0%、興慶區(qū)-8.5%、靈武市-15.9%。 競爭市場分析專題研討總的來看工程平均體量在45萬左右，容積率在1.5左右容積率在2的工程以10F、12F小高層和18F高層為主市場主要以5F6F的多層和9F12F的小高層為主樓盤梯戶比小高層根本上以一梯兩戶和兩梯兩戶為主目前一半消費(fèi)者的理念還是沒有轉(zhuǎn)變，主要消費(fèi)無電梯的多層但隨著小高層的產(chǎn)品入住，消費(fèi)者將逐漸關(guān)懷得房率和通透性等問題。五、規(guī)劃及景觀特征大部分工程規(guī)劃缺乏亮點(diǎn)客戶對環(huán)境的要求是

15、綠化環(huán)境，只需極少工程有大面積綠化及中央景觀，但這種局面的構(gòu)成只是市場上尚未出現(xiàn)更好的產(chǎn)品，客戶認(rèn)知度缺乏。在滿足容積率的前提下，盡量拉大樓間距，做好宅間景觀，能提升工程籠統(tǒng)，添加賣點(diǎn)，為本案加分附加各樓盤沙盤實(shí)景照片宏基.月湖灣富龍.月湖名邸亙元.太陽城寶慶.國際花園荷蘭印象美林灣新思想紅河谷森林半島45克拉銷售價(jià)錢賀蘭市場整體均價(jià)在4200元左右，如意湖附近均價(jià)在3600元左右。市場價(jià)錢空間曾經(jīng)翻開，并有逐漸上漲的趨勢。六、銷售周期七、戶型面積配比及銷售研討整體銷售較好，銷售率超越70%的工程，二房與三房的比例在8:2以二房為主當(dāng)前市場對戶型的需求主要為二房需求。在戶型選擇上更趨向于功能性

16、。銷售率超越80%的二房主力面積為80126之間，根據(jù)實(shí)踐調(diào)研情況，80100左右二房較為暢銷。銷售率超越80%的三房主力面積為100130之間，根據(jù)實(shí)踐調(diào)研情況，105-125左右三房較為暢銷。本案該當(dāng)以三房為主，主力面積適宜控制在100120之間。二房主力面積段適宜控制在80-95之間。一層可以思索贈(zèng)送花園等方式比較受市場歡迎，建議思索八、立面風(fēng)格及建筑材質(zhì)l 市場上以歐式及古典主義風(fēng)格為主，立面材質(zhì)大多采用面磚。l 建筑風(fēng)格同質(zhì)化景象嚴(yán)重。l 地中海風(fēng)格在當(dāng)?shù)仡H為普遍。九、典型個(gè)案分析A：【宏基月湖灣】工程位置：賀蘭縣富興北街與緯二路交匯處開發(fā)商：寧夏恒昱源房地產(chǎn)開發(fā) 總占地面積：100

17、000平方米總建筑面積：160000平方米容積率：1.50綠化率：38.75%總套數(shù)：總共 1068 套l 主力戶型圖約100平方米B：【月湖名邸】主力戶型圖94平方米C：【銀川奧林匹克花園】主力戶型圖3室2廳1衛(wèi)102.47平方米、116.98平方米D：【荷蘭印象】主力戶型圖3室2廳1衛(wèi)105平方米D：【寶慶國際花園】主力戶型圖3室2廳1衛(wèi)127平方米十、客戶研討l 走訪如意湖周邊工程得出，大部分購買人群為賀蘭當(dāng)?shù)厝?，主要客群?5%，有的工程站60%l 銀川市在賀蘭購買占35%40%，由于價(jià)錢比市里低將近2000元/每平方米，已足夠可以購買一輛經(jīng)濟(jì)型轎車，初次置業(yè)的最正確選擇。成交客戶區(qū)域來源分析成交客戶年齡分析l 購買客群有65%以上都在40歲以下，根本上以兩室和小三室為主。l 其中有50%為初次置業(yè)的年輕人，對于初次置業(yè)者在市里買套房在這邊房、車