金地置業(yè)拓展部程遠(yuǎn)對(duì)國(guó)六條解讀及應(yīng)對(duì)

1、“國(guó)六條”細(xì)則解讀 及 發(fā) 展 商 應(yīng) 對(duì) 策 略為您，我做到！程遠(yuǎn)！2006年6月8日程遠(yuǎn)1國(guó)六條”細(xì)則解讀2中原認(rèn)為： 這次出臺(tái)的國(guó)六條的細(xì)則很“猛”，短期內(nèi)將使得購(gòu)房者持幣待購(gòu)靜觀其變，市場(chǎng)的成交量尤其是房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)將受一定影響。然而市場(chǎng)最終走向如何，現(xiàn)在還不能妄下定論，因?yàn)槭袌?chǎng)運(yùn)行結(jié)果往往不在政策的制定和出臺(tái)，而主要看政策的貫徹和執(zhí)行力度，貫徹得力，效果明顯，投資客退出樓市，樓市運(yùn)行趨于平穩(wěn)，貫徹不力，市場(chǎng)仍將處于越調(diào)控越瘋漲的混沌狀態(tài)。觀點(diǎn)一3 對(duì)比中央今年出臺(tái)的“國(guó)六條”及其細(xì)則，其與去年中央出臺(tái)的政策“國(guó)八條”與“新八條”的一個(gè)最重要的區(qū)別在于，去年中央的調(diào)控僅是從方向上給出指

2、導(dǎo)，除了明確一個(gè)“營(yíng)業(yè)稅”的問題后，其余均由地方政府去做調(diào)整及細(xì)化。 而今年，中央不但從“方向”給出了指引，還在細(xì)則做出了明確的規(guī)定，并未給地方留有絲毫的回旋余地。一直以來，出于地方保護(hù)主義，地方政府和中央政府對(duì)樓市宏觀調(diào)控一直處于“博弈”過程，這次能否例外，取決于地方政府對(duì)地方利益的權(quán)衡及中央政府對(duì)宏觀調(diào)控的真實(shí)態(tài)度了。觀點(diǎn)二4 中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2006年一季度的高速發(fā)展所帶來的問題，再度引起政府的警惕。據(jù)數(shù)據(jù)顯示頭兩月的固定資產(chǎn)投資增幅則為26.6%，比去年同期還要高上2%。而央行公布的貨幣政策報(bào)告還反映：M2同比增長(zhǎng)18.8%，M1同比僅增長(zhǎng)12.7%，兩者增幅之差的“喇叭口”為6.1個(gè)百分點(diǎn)

3、，這表明一季度廣義貨幣供應(yīng)量過多，主要在于商業(yè)銀行貸款增長(zhǎng)過快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于央行年初制定的16的M2目標(biāo)。 穩(wěn)定房?jī)r(jià)已成為各級(jí)政府不可推卸的責(zé)任，地方政府既不能無所作為，更不能為了局部或眼前利益實(shí)施逆向調(diào)節(jié)，所以，地方政府極有可能在自身利益上作出讓步，以平抑高企的房?jī)r(jià)。 觀點(diǎn)三5 從細(xì)則來看，存量別墅類物業(yè)和高端住宅將會(huì)更顯稀缺，政策天平明顯傾向于高端物業(yè)，然而值得注意的是，此次實(shí)施細(xì)則中央仍留有余地，如按揭首付新政策稍嫌溫和，同時(shí)也未對(duì)購(gòu)買多套住宅和購(gòu)買非普通住宅設(shè)限等。 由此可見，此次調(diào)控并非終極調(diào)控，對(duì)于調(diào)控不到位的部分及調(diào)控成效不顯著，或地方政府執(zhí)行不堅(jiān)決的地區(qū)和城市，不排除有進(jìn)一步行動(dòng)的

4、可能。 觀點(diǎn)四6細(xì)則點(diǎn)評(píng) （一）制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。 要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房。各級(jí)城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。各級(jí)城市住房建設(shè)規(guī)劃要在2006年9月底前向社會(huì)公布。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)建設(shè)部備案；其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)省級(jí)建設(shè)主管部門備案。各級(jí)建設(shè)（規(guī)劃）主管部門要會(huì)同監(jiān)察機(jī)關(guān)加強(qiáng)規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實(shí)。據(jù)國(guó)土部門透露，深圳的五年住宅規(guī)劃將計(jì)劃在6月15日之前出臺(tái)

5、，其對(duì)深圳未來五年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極具指導(dǎo)意義，其將直接影響到市場(chǎng)對(duì)后市的預(yù)期，值得關(guān)注。 【點(diǎn)評(píng)】7 （二）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。 “十一五”時(shí)期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。 這一條對(duì)于“那些近兩年通過拍賣，高價(jià)從政府手上拿地，且地塊所處的地段及容積率等又不適合做90平米以下的產(chǎn)品”的開發(fā)商來說

6、，是致命的。其所遷涉到的利益集團(tuán)關(guān)系，及觸及的法律、法規(guī)等還有待地方政府與中央調(diào)和。即使“上有政策、下有對(duì)策”，目前能借助調(diào)整戶型設(shè)計(jì)等方法，如以1+1的方式（即180平方米的房子用2個(gè)90平方米的來代替）來規(guī)避政策，但一旦中央提高了多套置業(yè)的門檻，方法也就立馬失效。 90平方米成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)最新一道標(biāo)志性標(biāo)準(zhǔn)，而且從2006年6月1日開始，90平方米以下住宅必須占到新開工總建筑面積的70%以上，其也意味著未來市場(chǎng)上90平米以下的物業(yè)供應(yīng)會(huì)是個(gè)“海量”?！军c(diǎn)評(píng)】8 （三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅。 為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求，從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)

7、按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免。一方面5年限期內(nèi)不能成交，將使得三級(jí)市場(chǎng)放盤量大幅縮水，短期內(nèi)成交量必然會(huì)大幅下降；另一方面這一項(xiàng)政策其實(shí)也變相的抬高了二手房?jī)r(jià)，此舉雖是為了抑制投機(jī)和投資，但是對(duì)海外資金的投資及有大量資金儲(chǔ)備的買家卻難以控制?！军c(diǎn)評(píng)】9 （四）嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。 為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，

8、商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營(yíng)原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款抵押物。將引發(fā)新一輪開發(fā)企業(yè)的大洗牌，一些綜合實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)將被淘汰出局，這對(duì)于資金實(shí)力充足的大開發(fā)商而言是一大利好，在政策出來的當(dāng)天，“滬、深兩市地產(chǎn)股板塊普遍沒有出現(xiàn)去年宏觀調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)的下跌態(tài)勢(shì)，而是基本保持平穩(wěn)，其中華僑城還出現(xiàn)了漲停”就是一個(gè)很好的體現(xiàn)。 【點(diǎn)評(píng)】10 （五）有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。 為抑制房?jī)r(jià)過快上漲，從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30。考慮到中低收入群

9、眾的住房需求，對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20的規(guī)定。 此點(diǎn)否定了此前首付將提高至五成的坊間傳聞，充分考慮了中低收入群體的住房需求，但3成左右的購(gòu)房將受到影響（根據(jù)中原2006春交會(huì)數(shù)據(jù)：有29%的人選擇2成按揭）。 能抑制不合理的購(gòu)房需求。以價(jià)格100萬元的房屋為例，若有100萬元的資金，在首付比例為20%的情況下，可以支付5套房屋的首付；若為30%，就只能滿足3.3套房屋的首付，在一定程度上減少了購(gòu)房需求。在供給結(jié)構(gòu)調(diào)整的過程中，需求的減少有利于緩解房?jī)r(jià)上升的壓力。 對(duì)于“90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20的規(guī)定”并未限制房產(chǎn)的套數(shù)，可以說中央在此留有余地

10、?！军c(diǎn)評(píng)】11（六）保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。 各級(jí)城市人民政府要編制年度用地計(jì)劃，科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。在限套型、限面積的基礎(chǔ)上，以招標(biāo)的方式來進(jìn)行土地交易，其意味著以后土地出讓很有可能更看重開發(fā)商出的房?jī)r(jià)是否符合限價(jià)要求而不是出的地價(jià)有多高，從這點(diǎn)上看，地方政府極有可能在自身利

11、益上作出讓步。而為了保證今年全年中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)不低于居住用地供應(yīng)總量的70，預(yù)計(jì)深圳市下半年土地出讓的重點(diǎn)將在比較偏遠(yuǎn)的地方（像平湖、坪地、坪山等房地產(chǎn)市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)的地方）。停止別墅類房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房的土地供應(yīng)，現(xiàn)在已開工此類項(xiàng)目將會(huì)變得更加的稀缺?！军c(diǎn)評(píng)】12（七）加大對(duì)閑置土地的處置力度。 土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積

12、不足13或已投資額不足14,且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。以后“象征性開工”的項(xiàng)目將會(huì)受到嚴(yán)厲的查處。而對(duì)“對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)?！比欢恋亻e置標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)制定，如何處理也有明文規(guī)定，關(guān)鍵是如何執(zhí)行，這是唯一的焦點(diǎn)和難點(diǎn)，因?yàn)闋砍恫块T利益太多。 【點(diǎn)評(píng)】13 （八）嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求。 各地要按照國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知的要求，加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求的過快增長(zhǎng)。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原

13、則上控制在2005年的水平以內(nèi)。要量力而行，嚴(yán)禁大拆大建，在沒有落實(shí)拆遷安置房源和補(bǔ)償政策不到位的情況下，不得實(shí)施拆遷，不得損害群眾合法利益。中央政府嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，目的是為了減少在沒有落實(shí)拆遷安置房源和補(bǔ)償政策不到位的情況下地方政府強(qiáng)制實(shí)施拆遷的行為，體現(xiàn)了中央關(guān)心弱勢(shì)群體。而深圳近期卻在加快城中村的改造，旨在通過城中村的改造來增加商品房的供應(yīng)，然而其也衍生出大量的被動(dòng)性需求，與中央背道而馳?！军c(diǎn)評(píng)】14（九）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。 對(duì)已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項(xiàng)目，要重新進(jìn)行規(guī)劃審查。對(duì)不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項(xiàng)目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)

14、售許可證。對(duì)擅自改變?cè)O(shè)計(jì)、變更項(xiàng)目、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以處理直至沒收。以后對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)的監(jiān)控將更加嚴(yán)厲，開發(fā)商想隨意更改設(shè)計(jì)沒有那么容易了?！军c(diǎn)評(píng)】15（十）切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。 房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對(duì)不符合條件擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止并依法予以處罰；對(duì)捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。事實(shí)上，在這一點(diǎn)上，深圳在國(guó)內(nèi)已走得比較前，深圳在05年對(duì)此就有不少政策，如“禁止認(rèn)籌”、“整頓廣告”、“明碼標(biāo)價(jià)”

15、“禁止炒買樓花、提前登記、集中開盤等”，這些措施對(duì)深圳的市場(chǎng)秩序的規(guī)范起到了一定的作用。而深圳在“國(guó)六條細(xì)則”出臺(tái)后要做的，就是加大措施的執(zhí)行力度，可以預(yù)計(jì)6月份開始或者更晚些時(shí)候深圳將引發(fā)一起違規(guī)整頓風(fēng)暴（像去年一樣），但能否杜絕違規(guī)現(xiàn)象還要看以后政府是否堅(jiān)持整頓?！军c(diǎn)評(píng)】16（十一）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。 廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。要落實(shí)廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級(jí)財(cái)政也要加大支持力度。

16、2006年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。（十二）規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。 各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中 存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房管理的各項(xiàng)政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購(gòu)買、謀取不正當(dāng)利益的行為。嚴(yán)格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進(jìn)行住房實(shí)物福利分配的違規(guī)行為。（十三）積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。 引導(dǎo)居民通過換購(gòu)、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價(jià)位、中小 套型住房供應(yīng)。17 以上三條其實(shí)是說明一個(gè)問題，即中央想通過發(fā)展廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和住

17、房二級(jí)市場(chǎng)來逐步完善住房保障體系，解決低收入人群的住房問題。由此也暗示著，政府出臺(tái)的這些方法、細(xì)則理論上是延遲房?jī)r(jià)上漲的形勢(shì)，但其終級(jí)目的并非真正從意義上去解決高房?jī)r(jià)的問題，如何使消費(fèi)者在一個(gè)良好的、穩(wěn)定、完善的體制下，根據(jù)自己的需求去購(gòu)房，才是政府需要解決的問題?！军c(diǎn)評(píng)】18 （十四）建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。 城市人民政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭?、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費(fèi)特征等信息，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度。要完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析工作機(jī)制，統(tǒng)計(jì)和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場(chǎng)供求和房?jī)r(jià)情況，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信

18、息。（十五）堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的宣傳，客觀、 公正報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費(fèi)觀念。對(duì)提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期的行為，要嚴(yán)肅處理?？梢灶A(yù)計(jì)，以后政府將逐漸將樓市信息透露給公眾，以后信息不對(duì)稱的局面將得到很大程度上的緩解，開發(fā)商和代理商的輿論導(dǎo)向作用無疑會(huì)削弱。 【點(diǎn)評(píng)】19市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期20一個(gè)市場(chǎng)分析模型 根據(jù)供需的關(guān)系，市場(chǎng)可分為沉寂、短缺、旺盛、過剩四種類型。需求供給短缺旺盛沉寂過剩市場(chǎng)均衡線價(jià)格高成交量大成交量小價(jià)格低越靠左上角，價(jià)格越高； 越靠右下角，價(jià)格越低。越靠右上角，市場(chǎng)規(guī)模越擴(kuò)張；越靠左下角，市場(chǎng)規(guī)模越萎縮。21房地

19、產(chǎn)業(yè)軌跡由于需求增長(zhǎng)快于供給增長(zhǎng)，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入短缺期。當(dāng)前價(jià)格高于社會(huì)及政策的期望價(jià)格。價(jià)格怎樣才能歸于穩(wěn)定？需求供給短缺旺盛沉寂過剩期望價(jià)格當(dāng)前價(jià)格當(dāng)前位置22回歸路徑一：市場(chǎng)化不可能的任務(wù)存在土地壟斷。樓市管理體制矛盾。金融體制矛盾。需求供給短缺旺盛沉寂過剩市場(chǎng)化路徑理想的調(diào)控路徑可采取措施大幅度增加供給。不限制需求。市場(chǎng)表現(xiàn)價(jià)格回穩(wěn)。市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張。進(jìn)入旺盛市場(chǎng)。23回歸路徑二：打擊投機(jī)需求供給短缺旺盛沉寂過剩中間路徑近兩年調(diào)控的主要路徑采取的措施小幅度增加供給。打擊投機(jī)性需求，部分真實(shí)需求亦受到打擊。理想狀態(tài)下的市場(chǎng)表現(xiàn)價(jià)格回穩(wěn)。市場(chǎng)規(guī)模先微縮后穩(wěn)定。市場(chǎng)回歸理性。市場(chǎng)發(fā)展軌跡

20、能否走通主要考驗(yàn)在于房?jī)r(jià)能否盡快穩(wěn)定，然而05年國(guó)內(nèi)大部分城市在政策調(diào)控后，樓價(jià)仍然大幅上漲，促使06年更嚴(yán)厲政策的出臺(tái)。24“國(guó)六條”細(xì)則目的仍為穩(wěn)定房?jī)r(jià)并保證中低收入家庭住房改善；隨著這些政策的逐步落實(shí)，市場(chǎng)小戶型供應(yīng)未來1-2內(nèi)又將成為主流，供應(yīng)結(jié)構(gòu)將朝著有利于中低收入家庭的方向逐步改善；住宅超前消費(fèi)的現(xiàn)象將逐步得到控制，對(duì)土地其他珍貴資源的節(jié)約使用將益發(fā)成為社會(huì)共識(shí)；消費(fèi)者的居住觀念將更為理性，改善居住品質(zhì)的需求將從過去的主要追求更大面積，轉(zhuǎn)向主要追求住宅性價(jià)比和全面居住體驗(yàn)的提升；而稅收、信貸等方面的政策，將使投資性購(gòu)房市場(chǎng)進(jìn)一步降溫；投資性購(gòu)房比例過高是市場(chǎng)過于亢奮的表現(xiàn)，適度降溫

21、有助于市場(chǎng)回歸理性，恢復(fù)行業(yè)從優(yōu)勝劣汰中獲得進(jìn)步的機(jī)制?！皣?guó)六條”細(xì)則預(yù)期達(dá)到的效果25消費(fèi)者心理預(yù)期對(duì)市場(chǎng)的影響很少有消費(fèi)者和普通投資者能夠?qū)κ袌?chǎng)現(xiàn)實(shí)的供求關(guān)系和政策的影響做出高度理性的判斷，而媒體的渲染將嚴(yán)重影響他們的預(yù)期和決定。消費(fèi)者本來就存在過高的期望值。對(duì)房?jī)r(jià)降低和獲得低價(jià)位住宅供應(yīng)的期待心理，將使得許多具有真實(shí)需求的購(gòu)房者，在短期內(nèi)也選擇持幣待購(gòu)。部分機(jī)構(gòu)投資者具備理性分析能力，但市場(chǎng)的信心也是其分析因素之一。對(duì)市場(chǎng)信心的憂慮已經(jīng)影響機(jī)構(gòu)投資者對(duì)房地產(chǎn)股票的短期評(píng)級(jí)，但由于存在人幣升值的題材，股票房地產(chǎn)股突破政策打壓而強(qiáng)勢(shì)突圍的現(xiàn)象，在一定程度上表明了市場(chǎng)資金對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來前景的

22、樂觀看法。26本次調(diào)控細(xì)則出臺(tái)，市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入2-3個(gè)月的觀望期，市場(chǎng)的成交量和價(jià)格都將有一定的調(diào)整，但觀望期之后市場(chǎng)表現(xiàn)仍較為樂觀?！境踢h(yuǎn)認(rèn)為】27回顧05年“國(guó)八條”后的深圳市場(chǎng)下跌期回漲期下跌期回漲期28下跌期回漲期下跌期回漲期29在觀望期過后，新政在“改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加90平方米以下產(chǎn)品供應(yīng)效應(yīng)”最快也需在07年3月以后體現(xiàn)出來。而深圳市05年銷售的三房以上戶型面積約占66%，06年的供應(yīng)結(jié)構(gòu)必然會(huì)順應(yīng)此趨勢(shì),以三房以上的中大戶型供應(yīng)為主。換言之在接下來的9個(gè)月的時(shí)間里，90平方米以下的供應(yīng)量相對(duì)還較小，在供小于求的情況下，市場(chǎng)整體表現(xiàn)還相對(duì)樂觀；而對(duì)于90平米以上的戶型：本身市場(chǎng)對(duì)

23、中大戶型就存在一定的剛性需求，加之從細(xì)則分析，以后此類戶型僅占整個(gè)住宅市場(chǎng)份額的30%，由此會(huì)造成供應(yīng)量大幅減少的預(yù)期，而衍生出更多的非現(xiàn)階段需求，市場(chǎng)表現(xiàn)較為看好。在未來一年的新增供應(yīng)量里，其所包含的“送面積”部分還存在，這也為樓價(jià)的樂觀判斷創(chuàng)造了條件。 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于存在金融體制、樓市管理體制、土地全壟斷等短期內(nèi)不可調(diào)和的矛盾，故而樓價(jià)問題也不能夠得到徹底的解決，房市在觀望期結(jié)束后，其走勢(shì)還會(huì)可看好。30對(duì)發(fā)展建議與對(duì)策31【教訓(xùn)】開發(fā)商不愿看到的一幕上海降價(jià)風(fēng)波05年7-9月，“萬里雅筑”第一個(gè)公開降價(jià)，開盤價(jià)降低15%；上海地產(chǎn)大鱷型企業(yè)大華集團(tuán)以周年慶典讓利方式對(duì)旗下在滬售賣樓盤

24、實(shí)行全線降價(jià)，降幅最高達(dá)40% ；上海市核心區(qū)的靜安四季苑以每平方米25500元的均價(jià)推出新盤，將核心區(qū)3萬元每平方米的行情“縮水”5000元 ；上海萬科的“藍(lán)山”、“春申萬科城”、“朗潤(rùn)園”平均降幅15%。上海團(tuán)退風(fēng)波上海地產(chǎn)十強(qiáng)的大華集團(tuán)所開發(fā)的樓盤“水岸藍(lán)橋”的51名業(yè)主，將一份聯(lián)名解約“通牒”遞交給開發(fā)商、貸款銀行和貸款擔(dān)保公司，強(qiáng)烈要求退房，并聲明集體停止償還房貸。12月21日，63位購(gòu)房人向人民法院提起了民事訴訟，上海市寶山區(qū)人民法院開庭審理了上海大華退房事件。 “達(dá)安春之聲”、“金沙雅苑”的退房風(fēng)波未平，浦東超大樓盤“風(fēng)雅頌”的拒收事件又起；“藍(lán)山小城”也因降價(jià)引起前期業(yè)主打起“

25、退房”旗號(hào)。在06年3月前已有房產(chǎn)售出、3月后仍有后續(xù)供應(yīng)的項(xiàng)目，幾乎無一例外地被卷入了退房、索賠差價(jià)的風(fēng)潮。 32【教訓(xùn)】上海各方救市銀行：05年10起，建行、農(nóng)行、工行個(gè)人房貸政策陸續(xù)松動(dòng) ，新房二手房第一二套普遍可以獲得7成、9折基準(zhǔn)利率的貸款 。政府：06年5月份，放寬公積金貸款額度到40萬；對(duì)出售自有住房并在出售后一年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)格重新購(gòu)房的納稅人，其出售的現(xiàn)住房應(yīng)繳納的個(gè)稅，按其購(gòu)房金額占原住房銷售額的比例全部或部分予以退稅。33【借鑒】 開發(fā)商聯(lián)合托市已開盤項(xiàng)目同時(shí)提價(jià)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)面對(duì)05年宏觀政策打壓時(shí)，出現(xiàn)東岸、東恒時(shí)代、沿海賽洛城、華紡易城、青年匯、國(guó)美第一城等眾多樓盤，

26、同時(shí)單方面違背口頭承諾、大幅度漲價(jià)。部分開發(fā)商故意“捂房”營(yíng)造供給緊張局面。未開盤項(xiàng)目推遲開盤時(shí)間，提價(jià)集中開盤北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)面對(duì)“國(guó)八條”政策打壓時(shí)，出現(xiàn)東岸、東恒時(shí)代、沿海賽洛城等多個(gè)項(xiàng)目，刻意把開盤時(shí)間從“61大限”之前推遲到之后，并“不約而同”提價(jià)。6月份，北京超過50個(gè)樓盤同時(shí)開盤。開發(fā)商組成聯(lián)盟，聯(lián)合對(duì)抗新政受05年房地產(chǎn)政策影響，6月5日在深圳，國(guó)內(nèi)名聲最大的地產(chǎn)商民間組織中城聯(lián)盟數(shù)十家會(huì)員單位的老總聚于萬科總部；6月6日在上海，國(guó)內(nèi)另一有影響力的地產(chǎn)商民間組織工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)召開座談會(huì)。前者是為了“研討當(dāng)前形勢(shì)和對(duì)策”；后者的主題是“房地產(chǎn)企業(yè)自律、誠(chéng)信”，矛頭卻指向了新政

27、：控訴中央對(duì)樓市“有壓無?！?，導(dǎo)致行業(yè)“入冬”。34策 略建 議未雨籌繆，慎防一跌百跌、一退（房）百退，消除購(gòu)房者觀望疑慮情緒是關(guān)鍵，充分利用客戶“追漲殺跌”心理，進(jìn)行全員托市；發(fā)展商聯(lián)合托市：如舉辦高峰論壇研究托市策略；建立地產(chǎn)商聯(lián)盟，捍衛(wèi)房?jī)r(jià)， 通過聯(lián)盟增強(qiáng)與市場(chǎng)及政府搏弈的力量等。輿論托市：加大報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)的輿論導(dǎo)向力度?！窘梃b】 防“骨牌效應(yīng)” 全員托市35建議：在售項(xiàng)目策 略建 議在做好對(duì)外托市外，練好內(nèi)功打造高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)。尤其是一些抗跌性差的物業(yè)：如地段差、產(chǎn)品綜合素質(zhì)低、缺乏品牌支持的企業(yè)。切實(shí)抓好工程質(zhì)量和園林設(shè)計(jì)施工，避免園林“見光”后或入伙時(shí)因?yàn)楣こ藤|(zhì)量和園林效果差導(dǎo)致入伙“退房潮”。必要時(shí)，可追加投入成本，推出“增值”行動(dòng)。加大對(duì)已購(gòu)房業(yè)主的維護(hù)力度和視線轉(zhuǎn)移：如