房地產(chǎn)行業(yè)：房地產(chǎn)投資增速超預(yù)期新開工增速預(yù)期下行

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額超預(yù)期2019 年 1-2 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 12090 億元，同比增長 11.6%，增速較2018 年全年提高 2.1 個百分點，較 2018 年同期提升 1.7 個百分；同期住宅投資完成額為 8711 億元，占比 72.1%，保持穩(wěn)定。針對房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額進(jìn)行拆分，截止至 18 年底，建筑工程與其他費用合計占比達(dá) 91%?？梢钥吹?，開發(fā)投資完成額：考慮 2018Q3 以來土地市場逐漸走弱， 未來開發(fā)投資完成額：其他費用增速也將有所下降；而剔除土地購臵費后房地產(chǎn)投資完成額則與施工面積保持一定相關(guān)性，在兩大因素的影響下，我們認(rèn)為 2019 年全年房地產(chǎn)投資完

2、成額最終將實現(xiàn) 3%的增長。分區(qū)域來看，東部、中部、西部和東北區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額分別為 7206、2337、2400、147 億元，分別同比增長 10.9%、8.8%、16.8%、10.9%，與 2018 年全年數(shù)據(jù)相比，東部增速保持穩(wěn)定，中部增速提升 340bp，西部、東北區(qū)域略有降低。2019 年 1 月及 2 月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)分別為 100.55、100.57，較 2018 年 12月份下降超 1 個百分點，明顯下滑。圖 1：房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比圖 2：住宅開發(fā)投資完成額及累計同比數(shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局圖 3：開發(fā)投資：其他費用累計同比與土地購

3、臵同比圖 4：剔除土地購臵后房地產(chǎn)投資與施工面積走勢數(shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局圖 5：各地區(qū)房地開發(fā)投資額及同比圖 6：國房景氣指數(shù)數(shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局新開工面積增速下行，施工面積創(chuàng)歷史同期高位2019 年 1-2 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積 18814 萬平米，同比增長 6.0%，增速較 2018 年全年數(shù)據(jù)明顯回落，仍高于 2018 年 1-2 月的新開工增速 1 個百分點；其中住宅新開工面積 13597 萬平米，同比增長 4.30%。同期房屋竣工面積 12500 萬平米，同比減少 11.90%，較 2018 年全年下降 4.1 個百分點；住

4、宅竣工面積 8926 萬平米，同比減少-7.80%，相對年底時房企出于收入結(jié)算的原因加大竣工力度，年初竣工增速明顯下滑，與此同時大量的新開工面積使得累計施工面積創(chuàng)同期新高。2019 年 1-2 月，房屋累計施工面積 674946 萬平米，同比增長 6.80%，增速較 2018年全年進(jìn)一步上升 1.6 個百分點。隨著銷售市場與土地市場的持續(xù)低位運行，我們認(rèn)為 2019 年新開工數(shù)據(jù)將逐步走弱，同時由于 2018 年的高基數(shù)影響，新開工增速將繼續(xù)下行；對于房企而言，大多在二季度、四季度處于業(yè)績結(jié)轉(zhuǎn)的考慮而加大竣工力度，因此我們認(rèn)為未來施工面積增速、竣工面積增速將持續(xù)背離，累計施工面積總量將進(jìn)一步走

5、高。圖 7：房屋新開工面積及累計同比圖 8：住宅新開工面積及累計同比數(shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局圖 9：房屋施工面積及累計同比圖 10：住宅施工面積及累計同比數(shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局圖 11：房屋竣工面積及累計同比圖 12：住宅竣工面積及累計同比數(shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局圖 13：房屋單月新開工面積及單月同比數(shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局土地市場驟降，房企更青睞重點城市土儲2019 年 1-2 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購臵面積 1545 萬平米，同比降低 34.10%，增速較 2018 年全年暴跌 48.3 個百分點，較 2018 年同期下跌 32.

6、9 個百分點；土地成交價款 690 億元，同比降低 13.10%，較 2018 年全年下降 31.1 個百分點，較 2018年同期下跌 13.1 個百分點。百城土地供應(yīng)成交數(shù)據(jù)來看，1 月、2 月供應(yīng)建面分別為 8808、5649 萬平米，同期成交面積分別為 11555、4616 萬平米,成交面積較 2018 年同期分別下降 0.98%、42.54%；成交價格方面，1 月份、2 月份成交均價分別為 2392 元/平米、3224 元/平米，溢價率為 9.36%、11.11%，成交均價的上升主要是成交結(jié)構(gòu)中一線、二線城市占比有所提升。百城土地 1-2 月累計成交面積 16172 萬平米，同比降低

7、17.93%，好于全國土地成交面積增速?？紤]到百城土地數(shù)據(jù)包含全部一二線城市以及部分強三線城市，我們認(rèn)為在市場下行階段，房企更傾向獲取重點城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而百城數(shù)據(jù)成交結(jié)構(gòu)中一二線占比的提升也驗證了這一點；隨著銷售的下行，未來土地市場仍將保持低位運行。圖 14：土地成交價款及累計同比圖 15：購臵土地面積及累計同比數(shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局圖 16：供應(yīng)土地建筑面積及規(guī)劃土地建筑面積圖 17：單月百城成交樓面價及溢價率數(shù)據(jù)來源：，Wind數(shù)據(jù)來源：，wind圖 18：百城土地成交結(jié)構(gòu)占比數(shù)據(jù)來源：，Wind銷售如期轉(zhuǎn)負(fù)，住宅待售面積環(huán)比增長2019 年 1-2 月商品房銷售面

8、積 14102 萬平米，同比下降 3.60%，增速較 2018 年全年下降 4.9 個百分點；其中住宅、辦公、商業(yè)營業(yè)用房銷售面積分別為 12319、321、838 萬平米同比下降 3.2%、15.7%、13.6%；商品房銷售額 12803 億元，同比增長2.8%，較 2018 年全年增速下降 9.4 個百分點，住宅、辦公、商業(yè)營業(yè)用房銷售金額為 11028、505、958 億元，同比變化+4.5%、-6.2%、-9.4%；銷售均價 9079 元/平米， 而 2018 年銷售均價 8737 元/平米。三十大中城市 1-2 月商品房成交面積 2068.10 萬平米，同比下降 4.68%，降幅大于

9、全國商品房銷售面積。本輪周期的下行階段持續(xù)時間較長，全國商品房銷售面積累計增速自 2016 年 5 月起逐步下降，經(jīng)歷 2 年半后終于轉(zhuǎn)負(fù)，我們認(rèn)為 2019 年銷售增速增速將逐步探底，未來將持續(xù)為負(fù)增長。圖 19：商品房銷售面積及累計同比圖 20：住宅銷售面積及累計同比數(shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局圖 21：30 大中城市商品房當(dāng)月成交面積圖 22：一、二、三線城市當(dāng)月成交占比數(shù)據(jù)來源：，Wind數(shù)據(jù)來源：，Wind30 大中城市中二線城市包括：天津、杭州、南京、武漢、成都、青島、蘇州、南昌、福州、廈門、長沙、哈爾濱、長春；三線城市包括：無錫、東莞、昆明、石家莊、惠州、包頭、揚

10、州、安慶、岳陽、韶關(guān)、南寧、蘭州、江陰。截至 2 月底，商品房待售面積 52251 萬平方米，比 2018 年底減少 163 萬平方米， 較去年同期同比減少 10.6%，降幅持續(xù)收窄。其中，住宅待售面積增加 117 萬平方米，辦公樓待售面積增加 48 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少 393 萬平方米。本月是住宅待售面積自 2017 年 2 月以來首次出現(xiàn)環(huán)比增加的情況。圖 23：商品房待售面積及同比圖 24：住宅待售面積及同比數(shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局圖 25：辦公樓待售面積及同比圖 26：商業(yè)營業(yè)用房待售面積及同比數(shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局2019 年

11、 1-2 月，東部地區(qū)商品房銷售面積 5437 萬平方米，同比下降 9.7%，降幅比2018 年擴大 4.7 個百分點；銷售額 6844 億元，同比下降 1.2%；中部地區(qū)商品房銷售面積 3901 萬平方米，下降 0.6%，增速較 2018 年回落 7.4%；銷售額 2660 億元，增長 6.60%，增速較 2018 年回落 11.5 個百分點；西部地區(qū)商品房銷售面積 4368 萬平方米，增長 2.2%，增速較 2018 年回落 4.7 個百分點，可以看到西部區(qū)域是唯一銷售面積同比正增長區(qū)域；銷售額 2993 億元，增長 10.2%，增速較 2018 年回落 12.8個百分點；東北地區(qū)商品房銷

12、售面積 396 萬平方米，下降 4.8%，銷售額 307 億元， 下降 2.40%，增速同樣由正轉(zhuǎn)負(fù)。圖 27：各地區(qū)房地產(chǎn)銷售金額及同比圖 28：各地區(qū)房地產(chǎn)銷售面積及同比數(shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局2019 年 2 月，70 大中城市新建商品房住宅價格指數(shù)同比增長為 11.10%，較 1 月同比上升 0.3 個百分點，環(huán)比微漲 0.5%；分城市級別來看，一線、二線、三線城市 2 月的新建商品房住宅價格指數(shù)同比上升了 4.1%、12.0%、11.1%，環(huán)比變化為 0.3%、0.7%、0.4%，新建商品住宅價格保持穩(wěn)中微漲態(tài)勢。圖 29：70 大中城市新建商品住宅價格指數(shù)當(dāng)月同

13、比數(shù)據(jù)來源：，Wind國內(nèi)貸款、個人按揭貸款資金來源回暖，融資環(huán)境保持寬松2019 年 1-2 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 24497 億元，同比增長 2.1%，增速較 2018 年全年有所回落。其中來自國內(nèi)貸款 4976 億元，下降 0.5%，延續(xù)回暖態(tài)勢；自籌資金 7279 億元，同比下降 1.5%，降幅明顯；定金及預(yù)收款 7366 億元，同比增長5.6%，較 2018 年回落 8.2 個百分點；個人按揭貸款 3458 億元，同比增長 6.5%，同樣有所回暖。正如我們之前的判斷，隨著銷售的下行，定金及預(yù)收款的增速將下行，而融資環(huán)境的寬松，使得國內(nèi)貸款資金來源持續(xù)回暖，我們保持原有的判斷：2

14、019年全年到位資金同比下降 5%至 10%。圖 30：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計同比數(shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局圖 31：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源圖 32：國內(nèi)貸款資金來源及累計同比數(shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局圖 33：自籌資金及累計同比圖 34：定金及預(yù)收款累計同比數(shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局由于融資環(huán)境整體表現(xiàn)較為寬松，自 2019 年 1 月以來，房企的債券發(fā)行總量及發(fā)行成本都明顯改善，如萬科于 2 月底發(fā)行的 19 萬科 01，票面利率僅為 3.65%，利率水平已低于 2017 年同期限產(chǎn)品，接近 2016 年所發(fā)行產(chǎn)品的利率；總體而言，龍頭房企的融資成本、難度都明顯

15、低于中小型地產(chǎn)公司，資金向龍頭聚集的傾向比較明顯，未來仍需警惕民營轉(zhuǎn)型房企因在其他領(lǐng)域過度投資導(dǎo)致現(xiàn)金流壓力增大，同時疊加資管新規(guī)導(dǎo)致的再融資困難，以致出現(xiàn)債券違約的情況。表 1：近期房企直接融資情況發(fā)行主體融資方式融資金額（億元）借款年限（年）票面利率發(fā)行日期榮盛發(fā)展超短期融資債券9.100.747.30%2019-03-11海寧皮城超短期融資債券10.733.38%2019-03-07首開股份一般短期融資券1513.30%2019-03-05金地集團(tuán)超短期融資債券300.743.20%2019-02-27光明地產(chǎn)一般中期票據(jù)85(3+2)3.98%2019-02-27南京高科一般短期融資券

16、1513.44%2019-02-25迪馬股份一般中期票據(jù)5.63(2+1)8.00%2019-02-19福星股份一般中期票據(jù)53(2+1)8.50%2019-02-14華僑城 A一般公司債12.505(3+2)3.88%2019-03-14京投發(fā)展一般公司債155(3+2)3.99%2019-03-12金科股份一般公司債204(2+2)6.90%2019-03-07陸家嘴一般公司債285(3+2)3.95%2019-03-01華發(fā)股份私募債7.803(2+1)4.80%2019-02-21華發(fā)股份私募債7.505(3+2)5.00%2019-02-21萬科 A一般公司債205(3+2)3.65

17、%2019-02-22陽光城一般公司債153(2+1)7.50%2019-02-27中交地產(chǎn)私募債734.87%2019-02-19數(shù)據(jù)來源：，公司公告房貸利率方面延續(xù)了松動態(tài)勢，2019 年 2 月首套房貸款利率為 5.63%，二套房貸款利率為 6.06%，較 1 月分別下降 3bp、1bp。我們認(rèn)為未來房貸利率將保持趨穩(wěn)或下行的趨勢。2019 年 1-2 月年個人按揭貸款金額為 3458 億元，同比增長 6.50%，一舉實現(xiàn)增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。正如我們的判斷，貸款利率的下行和銀行資金面的寬松使得個人按揭貸款資金實現(xiàn)同比正增長，我們認(rèn)為未來個人按揭貸款金額將持續(xù)正增長。圖 35：首套房、二套房房貸

18、平均利率圖 36：個人按揭貸款及累計同比數(shù)據(jù)來源：，wind數(shù)據(jù)來源：，國家統(tǒng)計局投資建議2019 年年初，銷售數(shù)據(jù)如期轉(zhuǎn)負(fù)，與此同時土地市場也出現(xiàn)了驟冷的情況，在政策基本面沒有大的變化的前提條件下，我們判斷 2019 年銷售面積增速將逐漸探底， 全年同比下降 10%，而城市分化的趨勢將更為明顯，一二線城市有望率先逐步回暖。受累計施工面積創(chuàng)同期新高以及 2018 年火熱的土地市場帶來的土地購臵款同比增速保持高位的影響，2019 年 1-2 月的房地產(chǎn)投資完成額實現(xiàn)超預(yù)期的增長，1-2 月房地產(chǎn)投資完成額為 12090 億元，同比增長 11.6%，考慮到 2018 三季度以來土地市場的快速降溫，未來土地購臵款增速將逐步走弱，