【淺議老舊小區(qū)的管理和改造】老舊小區(qū)改造

1、【淺議老舊小區(qū)的管理和改造】老舊小區(qū)改造淺議老舊小區(qū)的管理和改造隨著改革開放的進一步深化，我國經(jīng)濟、社會等各方面發(fā)生了翻天覆地的變化，尤其是各地的城市面貌也煥然一新，在新一輪的舊城改造和城鎮(zhèn)化建設當中，老百姓的衣食住行也隨之有了巨大的改觀，尤其是住房條件，更是呈現(xiàn)出“眾得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的局面。但是，處于轉(zhuǎn)型時期的我國，各地的舊城改造還因為方方面面的原因，導致了發(fā)展的不平衡，以我辦事處為例，XX街道辦事處轄區(qū)面積XX平方公里，新建小區(qū)XX個，新建的小區(qū)，基礎設施配套齊全，居民生活質(zhì)量高，而現(xiàn)有老舊小區(qū)XX個，近些年均出現(xiàn)了大量的問題。為了解決老舊小區(qū)在城市管理中出現(xiàn)的問題，XX

2、街道辦事處耗費了大量的人力、物力，取得的效果卻不盡如人意，由于辦事處的職能、權責有限，使其不可能從根本上解決問題，每年投入的人力、物力只能是治標不治本，對老舊小區(qū)的管理已成為街道工作的一個難題，而要解決這個難題就需要對老舊小區(qū)進行改造。但老舊小區(qū)的改造也是當前我國城市化進程中的一個難題，需要多方研究。筆者擬結(jié)合本轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)的問題，淺議一下當前我區(qū)老舊小區(qū)的現(xiàn)狀以及問題的根源和對策，以期對有關方面有所助益。一、當前老舊小區(qū)的現(xiàn)狀XX街道轄區(qū)系XX區(qū)的老城區(qū)，轄區(qū)內(nèi)的老舊小區(qū)有XX處屬于棚戶區(qū)改造范圍，涉及XX戶居民，絕大部分建于上世紀七、八十年代。從XX街道近幾年處理的諸多居民反映的問題來看

3、，比較集中的反映了當前XX區(qū)老舊小區(qū)的現(xiàn)狀。1、當前老舊小區(qū)管理混亂，有的甚至到了無人問津的地步，這類小區(qū)中很多老房子都租給外來人口，安全、管理都出現(xiàn)諸多問題，加之很多設施年久失修，安全隱患不少。2、很多老的住宅樓，都是獨棟或幾棟零散的擠在寸土寸金的市區(qū)，形不成小區(qū)，沒有物業(yè)管理，全靠居民自己牽頭組織進行管理，導致很多樓房衛(wèi)生狀況差。3、老舊小區(qū)開發(fā)建設之初，規(guī)劃一般比較簡單，配套基礎設施不太齊全，管理養(yǎng)護不夠及時，造成了公共環(huán)境的老舊和設備的嚴重老化，房屋、下水、暖氣管道、公共地面道路等老化，造成樓道破損、房屋漏水、下水堵塞、暖氣不熱、1停車難等問題。二、當前老舊小區(qū)現(xiàn)狀導致的問題及原因當前

4、我區(qū)老舊小區(qū)的現(xiàn)狀，導致的問題就是沒有物業(yè)公司愿意接手這些老舊小區(qū)的管理，無人維護公共設施，無人打掃衛(wèi)生，環(huán)境臟亂差，居民生活質(zhì)量不能保證，居民怨言頗多，這些區(qū)域成為創(chuàng)建全國文明城市的的重點和難點。究其根源，造成老舊小區(qū)這種狀況的原因有二：一是我區(qū)老舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權形式多樣的特點。從XX街道轄區(qū)內(nèi)的老舊小區(qū)來看，住房產(chǎn)權形式既有全產(chǎn)權商品房，也有房改售房和自建房；住房的產(chǎn)權人多樣，有居民個人、房管局、單位產(chǎn)權人（包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬等單位）等。對于屬于單位產(chǎn)權人的老舊小區(qū)以前大多隸屬國有企業(yè)，由企業(yè)負責維護管理。隨著企業(yè)制度改革，產(chǎn)業(yè)結(jié)構兼并破產(chǎn)，很多企業(yè)已不存在，住房制度改革后

5、，有些老舊住宅賣給個人，小區(qū)慢慢跟企業(yè)脫離關系。這種多年前計劃經(jīng)濟體制下形成的居民住房福利制度，使得老舊小區(qū)的原住戶習慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，普遍存在著無償享受服務的傳統(tǒng)觀念，認為實行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實施物業(yè)管理需要收費，應該由單位交，一旦需要籌集資金來解決下水堵塞、暖氣管道改造等問題，也應該由單位或街道、社區(qū)來解決，與自己無關，這也是沒有物業(yè)公司愿意接手老舊小區(qū)管理的原因之一。二是老舊小區(qū)在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單，房屋面積較小，隨著城市人民生活水平的提高，硬件設施暴露出一些不足，比如包括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體

6、育健身設施和文化活動空間較小等等，條件好、家中比較富裕的住戶均已搬遷，剩下的多為低收入家庭、困難戶和租房戶。這些居民更不愿意或沒有能力承擔相對高額的物業(yè)費用，而目前任何部門都沒有（尤其是街道、社區(qū)）改造老舊小區(qū)的資金，這導致維修改造公共設施的資金難以籌措，使得老舊小區(qū)的狀況形成了惡性循環(huán)。三、關于加強老舊小區(qū)管理的幾點建議改變老舊小區(qū)的現(xiàn)狀，徹底解決老舊小區(qū)存在的問題，最捷徑的辦法是拆遷改造，但受現(xiàn)實諸多因素影響，拆遷改造并不能一蹴而就，對于無法或暫時無法進行拆遷改造的老舊小區(qū)，只能加強管理。鑒于目前最有效的辦法是物業(yè)管理，2筆者認為在對老舊小區(qū)進行物業(yè)管理中，應結(jié)合我區(qū)老舊小區(qū)的現(xiàn)狀，由區(qū)、

7、市政府制訂了詳細的辦法，明確街道辦事處的主體地位作用，以及社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的職責，可采取以下對策措施：1、按照屬地管理的原則，將老小區(qū)的物業(yè)管理列入屬地街道管理范圍。由街道牽頭成立“物業(yè)服務工作站”，可選擇街道轄區(qū)內(nèi)23個信譽好、實力強的物業(yè)公司作為加盟單位，對街道轄區(qū)內(nèi)多個零散的住宅樓房和無物業(yè)管理的小區(qū)進行組團式管理，主要負責物業(yè)應急維修和物業(yè)服務。為了便于開展工作，由街道提供相對獨立的固定辦公地點，并配備必要的辦公設備，由街道辦事處選聘1-2名工作人員作為協(xié)調(diào)人員，負責接待居民的應急維修要求并通知物業(yè)公司進行上門服務。物業(yè)應急維修主要進行房屋應急維修工作，內(nèi)設保修電話

8、，承諾服務時限，實行有償服務。物業(yè)服務的范圍提供有償?shù)幕疚飿I(yè)服務，服務內(nèi)容包括：公共秩序維護，清掃保潔，綠化養(yǎng)護，公共部位，公用設施設備日常維護管理，下水道疏通，化糞池清理等。2物業(yè)管理的資金應由政府先行投入啟動資金，通過財政撥付給各街道辦事處，可按照每千戶給予一定數(shù)額資金的方式撥付。本著“政府貼一點，業(yè)主繳一點，物業(yè)公司優(yōu)惠一點”的原則，統(tǒng)籌老舊小區(qū)的物業(yè)管理費。對于老舊小區(qū)住戶的物業(yè)費收取標準，應由街道黨組織牽頭召開社區(qū)居委會和業(yè)主委員會、業(yè)主代表協(xié)商會，根據(jù)本社區(qū)物業(yè)管理成本，確定該小區(qū)業(yè)主每月每平方繳納物業(yè)費的金額，由社區(qū)網(wǎng)格員收取后上繳街道物業(yè)服務工作站。街道辦事處建立專用賬戶，對

9、統(tǒng)一扣繳的物業(yè)費進行歸口管理，定期公布收支情況，由業(yè)主進行監(jiān)督。同時建立考核考評機制，由社區(qū)物業(yè)服務工作站每季度對加盟的物業(yè)公司進行考核，按照考核的結(jié)果撥付物業(yè)補貼，確保物業(yè)企業(yè)微利經(jīng)營。3、充分挖掘、開發(fā)社區(qū)可利用資源，認真解決老舊小區(qū)內(nèi)停車難問題。在經(jīng)過市、區(qū)物業(yè)服務行政主管部門及市物價部門備案后，可組織收取小區(qū)公共車位、道路、場地停車”占位費”。收取的“占位費”為全體業(yè)主所有，扣除管理成本后，全部用于公共設施維護和彌補公共服務費的不足。四、關于對老舊小區(qū)改造的幾點建議筆者認為，老舊小區(qū)的改造納入當前我市的棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)非常有利于解決老舊小區(qū)的問題，但在拆遷改造過程中，需要注意以下幾點：

10、3一是政府應把老舊小區(qū)整治列為為民辦實事的項目，應根據(jù)老舊小區(qū)的現(xiàn)狀，加大對危舊房屋拆遷改造力度，分批對老舊小區(qū)進行綜合整治，逐步淘汰老舊小區(qū)。二是拆遷中要嚴格遵守國家和自治區(qū)有關拆遷方面的法律法規(guī)，堅決杜絕野蠻拆遷、暴力拆遷等情形，要堅決避免新一輪因拆遷引發(fā)的信訪問題。考慮到老舊小區(qū)住戶多為低收入家庭以及老舊小區(qū)所處地域位置的優(yōu)越性，拆遷補償安置不應簡單的按照1:1的比例進行置換，拆遷協(xié)議應有利于拆遷戶，盡量做到居者有其屋。這樣也便于做好拆遷戶的宣傳動員工作，使其能盡快與開發(fā)商達成拆遷協(xié)議，縮短拆遷周期。三是政府相關部門應加大對老舊小區(qū)拆遷改造小區(qū)規(guī)劃的指導，對不能形成小區(qū)的單獨老舊樓房，在拆遷后要合理規(guī)劃，盡量作為公共設施用地；對能形成新小區(qū)的，要合理規(guī)劃新建小區(qū)的功能，保證充足的停車和文化體育活動場地以及綠化用地。四是政府有關主管部門要加大取得老舊小區(qū)開發(fā)建設權的地產(chǎn)商的監(jiān)管力度，完善土地使用權出讓合同，對于超過合同約定和法律規(guī)定期限未進行開發(fā)的地產(chǎn)商，應嚴格按照合同和法律規(guī)定辦理，對該收回土地使用權的應嚴格收回。XX街道轄區(qū)內(nèi)的朝陽院等老舊小區(qū)，就是因為開發(fā)商長期擱置，導致熱力公司怕造成資金的浪費，對暖氣管道不敢大規(guī)模改造，居民多次反映暖氣不熱，有的