房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)（第六版）第02章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)（第六版）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述/調(diào)查的一般內(nèi)容/調(diào)查方法和調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)/市場(chǎng)調(diào)查程序2PART TWO引例 某房地產(chǎn)公司需要調(diào)研消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房屋的潛力,特別要了解中、低收入的消費(fèi)者購(gòu)房的欲望,以便使企業(yè)把握機(jī)遇,做好投資的準(zhǔn)備?，F(xiàn)根據(jù)收入與年齡將消費(fèi)者進(jìn)行分類(lèi),收入的標(biāo)準(zhǔn)為高、中、低檔,年齡根據(jù)中國(guó)國(guó)情劃定為27歲以下和2735歲、3655歲、55歲以上,調(diào)研人數(shù)為300人,在對(duì)每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分配不同比例后,得出每個(gè)類(lèi)別的樣本數(shù),詳見(jiàn)表2-1。年齡年收入比例27歲以下2735歲3655歲55歲以上合計(jì)15%30%30%25%100%1.4萬(wàn)元以下20%9181815601.4

2、萬(wàn)5萬(wàn)元40%183636301205萬(wàn)10萬(wàn)元30%132727239010萬(wàn)元以上10%599730合計(jì)100%45909075300 無(wú)論是進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究工作,還是房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃工作,都需要先了解市場(chǎng),了解消費(fèi)者的需求、偏好,需要大量的市場(chǎng)數(shù)據(jù)。沒(méi)有詳盡的市場(chǎng)資料,房地產(chǎn)產(chǎn)品可能不被市場(chǎng)接受,房地產(chǎn)價(jià)格將失去支點(diǎn),樓盤(pán)銷(xiāo)售措施也會(huì)無(wú)的放矢,因此房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是項(xiàng)目運(yùn)作各項(xiàng)工作之首。作 用ABC房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策和市場(chǎng)預(yù)測(cè)的必要前提。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,提高房地產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的必要途徑。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是企業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的必要手段。2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概

3、述2.1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的含義 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是利用某種調(diào)查方式和方法,系統(tǒng)地搜集有關(guān)市場(chǎng)、商品、顧客行為、銷(xiāo)售等方面的數(shù)據(jù)與資料并加以整理、識(shí)別、定義市場(chǎng)機(jī)會(huì)和可能出現(xiàn)的問(wèn)題,制定、優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo)組合并評(píng)估其效果。2.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的原則0201030506041)計(jì)劃性原則在市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中必須有周密的計(jì)劃,建立一套系統(tǒng)科學(xué)的程序,以圍繞主題、分清主次、突出重點(diǎn)、統(tǒng)籌安排、嚴(yán)密組織。6)經(jīng)濟(jì)效益原則經(jīng)濟(jì)效益原則即用最少的費(fèi)用取得最佳的調(diào)查效果。5)針對(duì)性原則房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是為經(jīng)營(yíng)決策服務(wù)的,這就要求調(diào)查一定要從實(shí)際需要出發(fā),并且確保有的放矢和有針對(duì)性地進(jìn)行。2)及時(shí)性原則由于房地產(chǎn)市場(chǎng)同

4、其他商品市場(chǎng)一樣是瞬息萬(wàn)變的,不及時(shí)調(diào)查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,并作出適當(dāng)決策,就會(huì)錯(cuò)失良機(jī),使企業(yè)失去市場(chǎng),甚至虧損或破產(chǎn)。3)準(zhǔn)確性原則資料的準(zhǔn)確與可靠,是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的核心。因?yàn)橹挥姓莆湛陀^真實(shí)的情況,才能作出正確有效的決策。4)系統(tǒng)性原則對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查所取得的信息資料要認(rèn)真整理,合并分類(lèi),做到條理化、系統(tǒng)化和經(jīng)?；?這樣才能對(duì)市場(chǎng)情況作出比較準(zhǔn)確全面的判斷,克服片面性。 2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的一般內(nèi)容(1)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)(2)居民家庭收入(3)有關(guān)金融財(cái)稅政策1) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境一定量的人口是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的基礎(chǔ)。2)人口環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)在很大程度上受到政治和法律因素的影響和制約3)政治法律環(huán)境

5、我國(guó)幅員遼闊,各地氣候不同,自然條件應(yīng)屬房地產(chǎn)調(diào)查的范圍。文化是人類(lèi)需要和欲望的最基本的決定因素,也是影響消費(fèi)者行為最廣泛的環(huán)境因素。4)自然環(huán)境和文化環(huán)境可供銷(xiāo)售面積房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況今年房地產(chǎn)新開(kāi)工樓盤(pán)數(shù)、新開(kāi)工項(xiàng)目總建筑面積。房地產(chǎn)建筑的設(shè)計(jì)、材料、高新技術(shù)在房地產(chǎn)建設(shè)的利用5)房地產(chǎn)供求狀況 2.2.1宏觀環(huán)境2.2.2微觀環(huán)境(1)歷史沉淀(2)區(qū)域基本特征(3)衛(wèi)生、治安、環(huán)保等1) 軟環(huán)境(1)交通狀況(2)學(xué)校、商店和醫(yī)院等市政配套設(shè)施(3)規(guī)劃前景2) 硬環(huán)境(1)區(qū)域房地產(chǎn)供求平衡的總體情況 (4)房地產(chǎn)價(jià)格情況(2)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品近遠(yuǎn)期的組合供應(yīng)量 (5)租賃分析(3)房地產(chǎn)銷(xiāo)售

6、情況3) 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 微觀環(huán)境即區(qū)域環(huán)境,是房地產(chǎn)的一個(gè)組成部分,而且是起決定性作用的部分。同樣的建筑聳立在不同的區(qū)域(地方),其品位和價(jià)值可能有天壤之別。因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的區(qū)域調(diào)查部分實(shí)際上是產(chǎn)品自身調(diào)查,它比宏觀環(huán)境調(diào)查更具針對(duì)性,更有實(shí)用價(jià)值。2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法和調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)01020304定性調(diào)查和定量調(diào)查是市場(chǎng)調(diào)查的一個(gè)重要分類(lèi)(1)訪(fǎng)問(wèn)法問(wèn)卷訪(fǎng)問(wèn)法實(shí)地調(diào)查法座談會(huì)深度訪(fǎng)談電話(huà)調(diào)查(1)全面普查(2)重點(diǎn)調(diào)查(1)隨機(jī)抽樣(2)非隨機(jī)抽樣1)按照調(diào)查的側(cè)重點(diǎn)劃分2)按照選擇調(diào)查對(duì)象方式劃分3)按照抽樣方法劃分4)按照調(diào)查方法劃分2.3.1市場(chǎng)調(diào)查方法(2)觀察法 (3)實(shí)驗(yàn)法

7、實(shí)地觀察法實(shí)際痕跡測(cè)量法行為記錄法2.3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的常用方法 在具體的調(diào)查方法的選取方面,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查需要根據(jù)不同的階段(見(jiàn)表2-2)和內(nèi)容,采用不同的調(diào)查方法調(diào)查階段項(xiàng)目定位階段市場(chǎng)推廣階段銷(xiāo)售階段三級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查常用方法實(shí)地調(diào)查法座談會(huì)實(shí)地調(diào)查法座談會(huì)二手資料調(diào)查實(shí)地調(diào)查法座談會(huì)成交客戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查實(shí)地調(diào)查法二手資料調(diào)查表2-2各階段市場(chǎng)調(diào)查常用方法2.3.3調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)4231被調(diào)查者不了解或誤解問(wèn)句的含義,不是無(wú)法回答就是答非所問(wèn)；回答者雖了解問(wèn)句的含義,但是記不清正確的答案；回答者了解問(wèn)句的含義,也具備回答的條件,但不愿意回答,即拒答；回答者愿意回答,但無(wú)能力回答,如回答者不善

8、于表達(dá)自己的意見(jiàn)等。一個(gè)成功的問(wèn)卷設(shè)計(jì)應(yīng)該具備兩個(gè)功能:一是將所要調(diào)查的問(wèn)題明確地傳達(dá)給被調(diào)查者；二是設(shè)法與對(duì)方合作,最終取得真實(shí)、準(zhǔn)確的答案。問(wèn)卷調(diào)查的影響因素：要求在問(wèn)卷設(shè)計(jì)時(shí)重點(diǎn)突出,避免可有可無(wú)的問(wèn)題,并把主題分解為更詳細(xì)的題目,即把它分別做成具體的詢(xún)問(wèn)形式供被調(diào)查者回答。應(yīng)在問(wèn)卷說(shuō)明詞中,將調(diào)查目的明確告訴被調(diào)查者,讓對(duì)方知道該項(xiàng)調(diào)查的意義和自身回答對(duì)整個(gè)調(diào)查結(jié)果的重要性。調(diào)查內(nèi)容要簡(jiǎn)明；調(diào)查時(shí)間要簡(jiǎn)短,問(wèn)題和問(wèn)卷都不宜過(guò)長(zhǎng),一般問(wèn)卷時(shí)間應(yīng)控制在30分鐘左右；問(wèn)卷設(shè)計(jì)的形式要簡(jiǎn)明易懂、易回答。順序性原則是指在設(shè)計(jì)問(wèn)卷時(shí),要講究問(wèn)卷的排列順序,使問(wèn)卷?xiàng)l理清楚、順理成章,以提高回答問(wèn)題的

9、效果。2.3.3調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)(1)目的性原則(3)可接受性原則(2)簡(jiǎn)明性原則(4)順序性原則1) 問(wèn)卷設(shè)計(jì)的原則2) 調(diào)查問(wèn)卷的一般結(jié)構(gòu)確定標(biāo)題應(yīng)簡(jiǎn)明扼要,易于引起回答者的興趣(1)問(wèn)卷標(biāo)題問(wèn)卷說(shuō)明常常以簡(jiǎn)短的書(shū)信形式出現(xiàn),旨在向被調(diào)查者說(shuō)明調(diào)查的目的和意義。對(duì)自填式問(wèn)卷還有填表須知、交表時(shí)間、地點(diǎn)及其他事項(xiàng)說(shuō)明等。(2)問(wèn)卷說(shuō)明對(duì)人們的行為進(jìn)行調(diào)查,包括對(duì)被調(diào)查者本人行為進(jìn)行了解或通過(guò)被調(diào)查者了解他人的行為；對(duì)人們的行為后果進(jìn)行調(diào)查；對(duì)人們的態(tài)度、意見(jiàn)、感覺(jué)、偏好等進(jìn)行調(diào)查。(4)調(diào)查主題內(nèi)容被調(diào)查者基本情況是指被調(diào)查者的一些主要特征,即背景資料。(3)被調(diào)查者基本情況編碼是將問(wèn)卷中的調(diào)查

10、項(xiàng)目變成代碼數(shù)字的工作過(guò)程,大多數(shù)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷均需加以編碼,以便分類(lèi)整理,易于進(jìn)行計(jì)算機(jī)處理和統(tǒng)計(jì)分析。(5)編碼在調(diào)查表中,常需附上調(diào)查員的姓名、訪(fǎng)問(wèn)日期、時(shí)間等,以明確調(diào)查人員完成任務(wù)的性質(zhì)。如有必要,還應(yīng)寫(xiě)上被調(diào)查者的姓名、單位或家庭住址、電話(huà)等。(6)作業(yè)證明的記載3) 調(diào)查問(wèn)卷的提問(wèn)形式調(diào)查問(wèn)卷的形式主要有兩類(lèi):封閉式提問(wèn)和開(kāi)放式提問(wèn)。兩項(xiàng)選擇法兩項(xiàng)選擇法是指提出一個(gè)問(wèn)題,僅有兩個(gè)答案可供選擇。而且這兩個(gè)答案是對(duì)立互斥的,非此即彼,被調(diào)查者只能在兩者中選擇一個(gè)作出回答。例如:請(qǐng)問(wèn)您需要停車(chē)位嗎?需要()不需要()多項(xiàng)選擇法即提出一個(gè)問(wèn)題,給出兩個(gè)以上的答案,被調(diào)查者可從中任選一項(xiàng)或幾

11、項(xiàng)作為回答。例如:請(qǐng)問(wèn)您希望的住房狀況是:一般裝修()豪華裝修()帶家私()帶電器()電話(huà)()寬帶網(wǎng)絡(luò)()又如:您希望住房屬于什么建筑類(lèi)型?別墅()多層不帶電梯()多層帶電梯()小高層()高層()【一般來(lái)說(shuō),多項(xiàng)選擇法給出的答案不要超過(guò)8個(gè),否則會(huì)使被調(diào)查者感到無(wú)從選擇或產(chǎn)生厭煩?！?1)封閉式提問(wèn)封閉式提問(wèn)是指事先已設(shè)計(jì)出了問(wèn)題的各種可能的答案,被調(diào)查者只要或只能從中選擇一個(gè)或幾個(gè)現(xiàn)成答案的提問(wèn)方式。這種提問(wèn)方式便于統(tǒng)計(jì),但回答的伸縮性較小。3) 調(diào)查問(wèn)卷的提問(wèn)形式調(diào)查問(wèn)卷的形式主要有兩類(lèi):封閉式提問(wèn)和開(kāi)放式提問(wèn)。(1)封閉式提問(wèn)封閉式提問(wèn)是指事先已設(shè)計(jì)出了問(wèn)題的各種可能的答案,被調(diào)查者只要

12、或只能從中選擇一個(gè)或幾個(gè)現(xiàn)成答案的提問(wèn)方式。這種提問(wèn)方式便于統(tǒng)計(jì),但回答的伸縮性較小。程度評(píng)定法對(duì)提出的問(wèn)題,給出程度不同的答案,被調(diào)查者從中選擇同意的一個(gè)做出回答。例如:在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí),您認(rèn)為品牌的重要性如何?很重要()較重要()一般()不太重要()很不重要()語(yǔ)意差別法列出兩個(gè)語(yǔ)意相反的詞,讓被調(diào)查者做出一個(gè)選擇。例如:請(qǐng)問(wèn)您對(duì)花園小區(qū)的看法如何?(每對(duì)選項(xiàng)只選1個(gè))建筑風(fēng)格新穎() 建筑風(fēng)格陳舊()品位高() 品位低()戶(hù)型設(shè)計(jì)合理() 戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理()價(jià)格合理() 價(jià)格偏高()3) 調(diào)查問(wèn)卷的提問(wèn)形式調(diào)查問(wèn)卷的形式主要有兩類(lèi):封閉式提問(wèn)和開(kāi)放式提問(wèn)。(2)開(kāi)放式提問(wèn)開(kāi)放式提問(wèn)是指對(duì)所

13、提出的問(wèn)題,回答沒(méi)有限制,被調(diào)查者可以根據(jù)自己的情況自由回答。此種提問(wèn)方式,答案不唯一,不易統(tǒng)計(jì),不易分析。自由式被調(diào)查者可以不受任何限制回答問(wèn)題。例如:請(qǐng)給出給您印象最深刻的一個(gè)房地產(chǎn)廣告()。語(yǔ)句完成式即提出一個(gè)不完整的句子,由被調(diào)查者完成該句子。例如:如果您欲購(gòu)房,您購(gòu)房的主要理由是。 字眼聯(lián)想式調(diào)查人員列出一些詞匯,每次一個(gè),由調(diào)查對(duì)象說(shuō)出或?qū)懗鏊?lián)想到的第一個(gè)詞。例如:當(dāng)您聽(tīng)到以下詞句時(shí),首先會(huì)想到什么?現(xiàn)代城()祈福新村()碧桂園()3) 調(diào)查問(wèn)卷的提問(wèn)形式調(diào)查問(wèn)卷的形式主要有兩類(lèi):封閉式提問(wèn)和開(kāi)放式提問(wèn)。(2)開(kāi)放式提問(wèn)開(kāi)放式提問(wèn)是指對(duì)所提出的問(wèn)題,回答沒(méi)有限制,被調(diào)查者可以根

14、據(jù)自己的情況自由回答。此種提問(wèn)方式,答案不唯一,不易統(tǒng)計(jì),不易分析。順問(wèn)式要求被調(diào)查者根據(jù)自己的態(tài)度來(lái)評(píng)定問(wèn)題的順序。例如:在可能的價(jià)格范圍內(nèi),您希望購(gòu)買(mǎi)的房屋具有哪些配套服務(wù)?(選出前5位排序)托兒服務(wù)() 收發(fā)傳真服務(wù)() 郵遞服務(wù)()專(zhuān)人洗熨服務(wù)() 打字影印服務(wù)() 外賣(mài)送餐服務(wù)()醫(yī)療與牙醫(yī)服務(wù)() 其他()過(guò)濾法過(guò)濾法又稱(chēng)“漏斗法”,是指最初提出的問(wèn)題較為廣泛,離主題較遠(yuǎn),再根據(jù)被調(diào)查者回答的情況逐漸縮小提問(wèn)范圍,最后有目的地引向要調(diào)查的某個(gè)專(zhuān)題性問(wèn)題。例如:請(qǐng)問(wèn)您近幾年內(nèi)打算購(gòu)房嗎?是()否()如果是,您打算購(gòu)買(mǎi)住宅的建筑面積為。 4) 問(wèn)卷設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題前面已提到問(wèn)卷設(shè)

15、計(jì)的基本原則,總的要求是:問(wèn)卷中的問(wèn)句表達(dá)要簡(jiǎn)明、生動(dòng),注意概念的準(zhǔn)確性,避免提似是而非的問(wèn)題。具體應(yīng)注意以下幾點(diǎn):(1)避免提一般性的問(wèn)題一般性問(wèn)題因缺乏針對(duì)性,所以對(duì)實(shí)際調(diào)查工作并無(wú)指導(dǎo)意義。例如:您對(duì)樓盤(pán)的物業(yè)管理印象如何?這樣的問(wèn)題過(guò)于籠統(tǒng),很難達(dá)到預(yù)期效果,可具體為:您認(rèn)為樓盤(pán)的物業(yè)管理收費(fèi)是否合理?服務(wù)項(xiàng)目是否齊全?服務(wù)態(tài)度怎樣?(2)避免用不確切的詞例如,應(yīng)避免使用普通、經(jīng)常、一些等副詞,以及一些形容詞如美麗、著名等。這些詞語(yǔ),各人理解往往不同,在問(wèn)卷設(shè)計(jì)中應(yīng)避免或減少使用。例如:你是否經(jīng)常去健身房?回答者不知經(jīng)常是指多長(zhǎng)時(shí)間,可以改問(wèn):你多久去一次健身房?【實(shí)戰(zhàn)演練2-1】 我

16、們要知道消費(fèi)者對(duì)住房?jī)r(jià)格的敏感程度,如果我們問(wèn):你接受高檔住宅嗎?被調(diào)查者很難回答,即使做出了回答,意義也不大。該如何達(dá)到問(wèn)卷的目的呢?不妨將問(wèn)題改為:你認(rèn)為較合適的房?jī)r(jià)在什么范圍內(nèi)?然后給出以下選項(xiàng):A. 3 000元/及以下 B. 3 0015 000元/C. 5 0017 000元/ D. 7 0019 000元/E. 9 00110 000元/ F.10 000元/4) 問(wèn)卷設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題前面已提到問(wèn)卷設(shè)計(jì)的基本原則,總的要求是:問(wèn)卷中的問(wèn)句表達(dá)要簡(jiǎn)明、生動(dòng),注意概念的準(zhǔn)確性,避免提似是而非的問(wèn)題。具體應(yīng)注意以下幾點(diǎn):(3)避免引導(dǎo)性的提問(wèn)如果提出的問(wèn)題不是折中的,而是暗示出調(diào)

17、查者的基本觀點(diǎn)、傾向和見(jiàn)解,力求使回答者跟著這種傾向回答。這種提問(wèn)就是引導(dǎo)性提問(wèn)?！緦?shí)戰(zhàn)演練2-2】消費(fèi)者普遍認(rèn)為房地產(chǎn)商廣告投入量越大,說(shuō)明越有實(shí)力。對(duì)此您的看法如何?這種引導(dǎo)性的提問(wèn)會(huì)導(dǎo)致兩個(gè)不良后果:一是被調(diào)查者不假思索就同意問(wèn)題中暗示的結(jié)論,直接應(yīng)付了事；二是由于引導(dǎo)性提問(wèn)大多是引用權(quán)威或多數(shù)人的態(tài)度,被調(diào)查者會(huì)產(chǎn)生從眾心理。不妨將問(wèn)題改為:請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)廣告投放量和開(kāi)發(fā)商實(shí)力之間的關(guān)系是怎樣的?廣告投入量越大,說(shuō)明越有實(shí)力()。廣告投入量越大,說(shuō)明沒(méi)有實(shí)力,純屬虛張聲勢(shì)()。不能說(shuō)明二者的關(guān)系()?！玖硗?對(duì)于一些敏感性問(wèn)題,在引導(dǎo)性提問(wèn)下,被調(diào)查者會(huì)不愿表達(dá)自身的想法等。因此,這種引導(dǎo)

18、性提問(wèn)是調(diào)查的大忌,常會(huì)引出和事實(shí)相反的結(jié)論。】4) 問(wèn)卷設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題前面已提到問(wèn)卷設(shè)計(jì)的基本原則,總的要求是:問(wèn)卷中的問(wèn)句表達(dá)要簡(jiǎn)明、生動(dòng),注意概念的準(zhǔn)確性,避免提似是而非的問(wèn)題。具體應(yīng)注意以下幾點(diǎn):(4)問(wèn)題要考慮時(shí)效性時(shí)間過(guò)久的事情容易讓人遺忘,逼迫被調(diào)查者作過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的回憶,往往會(huì)使其在心理上對(duì)調(diào)查產(chǎn)生抵觸。例如,您前年家庭的生活費(fèi)支出是多少?其中用于住房的消費(fèi)是多少?除非極細(xì)心的被調(diào)查者,否則很少有人能回答上來(lái)。一般可問(wèn):您家上月的生活費(fèi)支出是多少?其中用于住房的消費(fèi)是多少?顯然,縮小時(shí)間范圍可使問(wèn)題回憶起來(lái)較容易,答案也比較準(zhǔn)確。(5)避免提可能令被訪(fǎng)者感到難堪、禁忌和敏感

19、的問(wèn)題可能令被訪(fǎng)者感到難堪、禁忌和敏感的問(wèn)題是指各地風(fēng)俗和民族習(xí)慣中忌諱的問(wèn)題、涉及個(gè)人利害關(guān)系的問(wèn)題、個(gè)人隱私問(wèn)題等。這類(lèi)問(wèn)題在問(wèn)卷中應(yīng)盡量避免,盡量注意提問(wèn)的方式、方法和措辭,具體可采取以下方式:釋疑法,即在問(wèn)題前面寫(xiě)一段消除顧慮的功能性文字,或在問(wèn)卷的引言中寫(xiě)明嚴(yán)格替被調(diào)查者保密,并說(shuō)明將采取的保密措施。假定法,用一個(gè)假定條件句作為問(wèn)句的前提,然后再詢(xún)問(wèn)被調(diào)查者的看法。轉(zhuǎn)移法,即把本應(yīng)由被調(diào)查者根據(jù)自己的實(shí)際情況填寫(xiě)的問(wèn)題,轉(zhuǎn)移到由被調(diào)查者根據(jù)他人的情況來(lái)闡述自己的想法。4) 問(wèn)卷設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題前面已提到問(wèn)卷設(shè)計(jì)的基本原則,總的要求是:問(wèn)卷中的問(wèn)句表達(dá)要簡(jiǎn)明、生動(dòng),注意概念的準(zhǔn)確

20、性,避免提似是而非的問(wèn)題。具體應(yīng)注意以下幾點(diǎn):(6)避免問(wèn)題與答案不一致所提問(wèn)題與提供的答案應(yīng)做到一致。例如:您經(jīng)?？茨姆N雜志?A.讀者B.青年文摘C.財(cái)富D.經(jīng)常看E.偶爾看F.根本不看上述問(wèn)題與答案D、E、F顯然就存在不一致的地方,這會(huì)令被調(diào)查者感到無(wú)所適從。2.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序01OPTION02OPTION03OPTION房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序3)分析和總結(jié)階段2)實(shí)施階段1)準(zhǔn)備階段(1)數(shù)據(jù)的分析與解釋(2)編寫(xiě)調(diào)查報(bào)告(3)總結(jié)反饋(1)建立調(diào)查組織(2)搜集二手資料(3)搜集一手資料調(diào)查總體 抽樣設(shè)計(jì)樣本單位 樣本規(guī)模抽樣框(1)提出問(wèn)題,明確目標(biāo)(2)初步情況分析和非正式

21、調(diào)查(3)制訂調(diào)查方案和工作計(jì)劃為完成調(diào)查的課題需要搜集哪些信息資料；怎樣運(yùn)用數(shù)據(jù)分析問(wèn)題；明確獲得答案及證實(shí)答案的做法；信息資料從哪里獲得,用什么方法獲得；評(píng)價(jià)方案設(shè)計(jì)的可行性及核算費(fèi)用的說(shuō)明；方案進(jìn)一步實(shí)施的準(zhǔn)備工作。2.4.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序2.4.2調(diào)查資料的整理與統(tǒng)計(jì)分析1) 資料整理(1)編輯在進(jìn)行編輯時(shí)常會(huì)遇到下面一些問(wèn)題:假訪(fǎng)問(wèn)：調(diào)查結(jié)果中有不尋常的一致性和不一致性,這多是由于課題所雇用的某些調(diào)查員不認(rèn)真負(fù)責(zé)而制造的假象。因此,如果發(fā)現(xiàn)有這種行為就應(yīng)仔細(xì)檢查,經(jīng)常性的檢查有助于減少欺騙的發(fā)生。不一致或矛盾的回答：答卷中,可能會(huì)發(fā)現(xiàn)應(yīng)答者的回答前后不一致。例如,一個(gè)年齡為16

22、歲的被訪(fǎng)者卻回答其職務(wù)為高級(jí)經(jīng)理；或者月收入低于1 000元的被訪(fǎng)者卻擁有一輛豪華轎車(chē)。不正確的回答：例如,把時(shí)間記錯(cuò)了。不完整的回答：例如,回答者把使用的商品的品牌給忘掉了。無(wú)法讀懂的問(wèn)答：如果郵寄問(wèn)卷上的答案是手寫(xiě)的,有些問(wèn)題的答案可能難以讀懂,編輯就得把這些答案扔掉,開(kāi)放式問(wèn)題越多,難讀懂的答案也就越多?！安恢馈焙蜎](méi)有答案：在“不知道”出現(xiàn)的情況下,應(yīng)答者表明他對(duì)所問(wèn)的問(wèn)題沒(méi)有形成一個(gè)答案或觀點(diǎn),而沒(méi)有答案是指應(yīng)答者讓某個(gè)問(wèn)題空著不予回答。(2)編碼編碼是給問(wèn)題的答案配上數(shù)字或符號(hào)以便為表格化作準(zhǔn)備。編碼的方法包括:對(duì)量化資料進(jìn)行分類(lèi)編碼：對(duì)資料進(jìn)行分類(lèi)才能滿(mǎn)足研究目的。在很多情況下,

23、問(wèn)卷中的問(wèn)題本身就已經(jīng)對(duì)答案進(jìn)行了分類(lèi)。例如:請(qǐng)您指出您的月收入在哪個(gè)范圍?A.3500元及以下 B.35018000元C.800115000元 D.15000元以上劃分的檔次不宜太多,每一檔的范圍不宜太寬。在無(wú)法確定檔次的數(shù)目時(shí),采取寧多勿少的做法,因?yàn)轭l次小的檔次可以在整理時(shí)進(jìn)行合并。各檔次的數(shù)字之間應(yīng)正好銜接,無(wú)重疊、中斷現(xiàn)象。對(duì)定性資料進(jìn)行分類(lèi)編碼：在涉及定性資料(職業(yè)、態(tài)度、偏好、品牌等)的編碼時(shí),應(yīng)該注意以下幾點(diǎn):在分類(lèi)與編碼之前,要看是否有定量的回答存在；使用的分類(lèi)應(yīng)與其他的資料相適應(yīng)以利于比較；分類(lèi)是簡(jiǎn)潔和互斥的,每個(gè)回答只能放在一個(gè)間隔里；包容所有可能的回答。2.4.2調(diào)查資

24、料的整理與統(tǒng)計(jì)分析2) 制作統(tǒng)計(jì)表 將收集到的資料組合起來(lái)并且表格化,可以由人工或計(jì)算機(jī)來(lái)完成。表格化就是使答案以某種報(bào)告的形式出現(xiàn),常用統(tǒng)計(jì)表包括簡(jiǎn)單頻數(shù)表與分組頻數(shù)表、二維列聯(lián)表和多維列聯(lián)表等。 一個(gè)調(diào)查項(xiàng)目結(jié)束后,一般都需要制作大量的統(tǒng)計(jì)表格,其中有些表格是要插放在報(bào)告之中的,但大部分都是要作為原始資料單獨(dú)裝訂,夾在附錄里的。常見(jiàn)的統(tǒng)計(jì)圖有以下幾種:(1)直方圖(2)餅形圖(3)態(tài)度對(duì)比圖(4)其他統(tǒng)計(jì)圖其他常用的統(tǒng)計(jì)圖還有趨勢(shì)圖、散布圖、網(wǎng)絡(luò)圖、三維直方圖等。3) 制作統(tǒng)計(jì)圖2.4.3撰寫(xiě)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(1)填寫(xiě)樓盤(pán)調(diào)查的信息資料：對(duì)單個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行調(diào)查,實(shí)質(zhì)上是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)查。(2

25、)樓盤(pán)調(diào)查總結(jié)：一般以產(chǎn)品(地點(diǎn))、價(jià)格、廣告和銷(xiāo)售四個(gè)大的方面為分析思路。1)樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的撰寫(xiě)(1)區(qū)域概況：主要是對(duì)該區(qū)域的歷史發(fā)展、人文環(huán)境、生活環(huán)境和市政交通等各方面的基本情況的概括性的描述。(2)目標(biāo)區(qū)域樓盤(pán)情況：在分類(lèi)基礎(chǔ)上,通常選擇某一非常相似或可能對(duì)企業(yè)構(gòu)成嚴(yán)重威脅的典型樓盤(pán),利用大量的篇幅進(jìn)行詳細(xì)的舉證分析。(3)報(bào)告結(jié)論和建議2)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的撰寫(xiě)撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告應(yīng)注意以下事項(xiàng):客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確,科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)；簡(jiǎn)明扼要,重點(diǎn)突出；繪制必要的表格和統(tǒng)計(jì)圖,以方便閱讀和使用；結(jié)論和建議表達(dá)清晰、文字簡(jiǎn)練、報(bào)告完整、制作精美。3)撰寫(xiě)和提交調(diào)查報(bào)告應(yīng)注意的事項(xiàng)調(diào)查報(bào)告大數(shù)據(jù)的數(shù)

26、據(jù)量將達(dá)PB、EB、ZB級(jí)體量大（Volume）大數(shù)據(jù)是由文字、聲音、視頻、多媒體等組成的結(jié)構(gòu)化、半結(jié)構(gòu)化和非結(jié)構(gòu)化的多維異構(gòu)數(shù)據(jù)種類(lèi)多（Variety）在海量數(shù)據(jù)的情況下，大數(shù)據(jù)仍需做到實(shí)時(shí)處理速度快（Velocity）應(yīng)用價(jià)值大但價(jià)值密度低，通過(guò)對(duì)海量數(shù)據(jù)進(jìn)行提取、處理和分析，才能獲得很小一部分有用的信息價(jià)值密度低（Value）2.4.4 房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)1）大數(shù)據(jù)概念 全球咨詢(xún)公司麥肯錫指出：“大數(shù)據(jù)已經(jīng)滲透到每一個(gè)行業(yè)和業(yè)務(wù)職能領(lǐng)域，決策將基于對(duì)海量數(shù)據(jù)的挖掘和分析而做出，大數(shù)據(jù)將日益成為重要的生產(chǎn)要素”。關(guān)于大數(shù)據(jù)的內(nèi)涵，研究機(jī)構(gòu)Gartner認(rèn)為：“大數(shù)據(jù)是需要新的處理模式才能具有更強(qiáng)

27、的決策力、洞察力和流程優(yōu)化能力的海量、高增長(zhǎng)率和多樣化的信息資產(chǎn)”。大數(shù)據(jù)具有“4V”特征 房地產(chǎn)市場(chǎng)大數(shù)據(jù)是有關(guān)房地產(chǎn)的位置空間數(shù)據(jù)、市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)、參與主體動(dòng)態(tài)行為數(shù)據(jù)以及與房地產(chǎn)相關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)、土地、人口、交通等的數(shù)據(jù)集合。01020304大數(shù)據(jù)的構(gòu)成 房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)包括：地理位置、房屋樓棟、建筑信息、配套設(shè)施及周邊環(huán)境等。 房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)包括：商品房市場(chǎng)預(yù)售與成交量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)、存量房市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)、房屋抵押登記數(shù)據(jù)、房屋價(jià)格評(píng)估數(shù)據(jù)以及租賃市場(chǎng)量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)等。 宏觀經(jīng)濟(jì)、金融投資、土地、人口、交通數(shù)據(jù) 與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的數(shù)據(jù)包括：宏觀經(jīng)濟(jì)、金融投資、土地規(guī)劃及利用等級(jí)、土地交易信息、人口、交通及市政規(guī)劃等。這些與房地產(chǎn)相關(guān)的動(dòng)態(tài)行為數(shù)據(jù)中蘊(yùn)含著大量對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)向與反饋具有指示意義的人類(lèi)行為模式，從中挖掘隱含信息將極大