上半廣西柳州市房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究簡(jiǎn)報(bào)

1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word.廣西柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究簡(jiǎn)報(bào)2022-07上海同鴻成都同策匯同策匯研展人員(rnyun)工作誌沒(méi)有(mi yu)調(diào)查就沒(méi)有發(fā)言權(quán)沒(méi)有量化分析就不做定性(dng xng)結(jié)論證實(shí)(zhngsh)、證偽、直覺(jué)目 錄一、柳州(li zhu)城市根本(gnbn)分析(fnx)一、柳州(li zhu)概述4二、城市交通機(jī)能(jnng)6三、歷史人文8四、自然資源9二、柳州經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析一、城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的主要條件10二、各關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析10三、城市支柱產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展說(shuō)明12三、柳州城市規(guī)劃分析一、城市整體開(kāi)

2、展主要?jiǎng)酉蚪馕?3二、城市商業(yè)開(kāi)展?fàn)顩r15四、柳州房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境分析一、房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展?fàn)顩r18二、房地產(chǎn)業(yè)購(gòu)置力指標(biāo)分析重要21五、柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析一、一級(jí)土地(td)市場(chǎng)22二、二級(jí)商品房市場(chǎng)(shchng)25三、柳州市商業(yè)(shngy)市場(chǎng)分析29四、柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)綜述31六、市場(chǎng)研究(ynji)綜述結(jié)束語(yǔ)一、柳州城市根本分析一、柳州概述柳州城市的性質(zhì)：廣西中心城市之一，西南地區(qū)交通樞紐及重要工業(yè)城市，山水風(fēng)貌獨(dú)特的歷史文化名城。1、城市名片柳州，又稱龍城，是廣西重要的區(qū)域中心城市，廣西工業(yè)名城、歷史名城、文化名城、旅游名城。全市轄6縣4區(qū)，總面積1.8萬(wàn)平方公里，

3、總?cè)丝?72萬(wàn)。作為廣西最大的工業(yè)城市，柳州工業(yè)總量約占廣西的三分之一。柳州是一座底蘊(yùn)濃厚的歷史名城和文化名城，也是一座充滿風(fēng)情的旅游名城。柳州的民族風(fēng)情獨(dú)具神韻，壯族的歌、瑤族的舞、苗族的節(jié)和侗族的樓，堪稱柳州“民族風(fēng)情四絕。中文名稱：柳州外文名稱：Liuzhou，俄別名：龍城，壺城，奇石城行政區(qū)類別：地級(jí)市所屬地區(qū)：中國(guó)華南下轄地區(qū)：柳城縣，柳江縣，鹿寨縣政府駐地：柳州市柳北區(qū)三中路66號(hào) 區(qū)號(hào)：0772郵政區(qū)碼：545000地理位置：廣西中北部面積：18618平方公里人口：372萬(wàn)(2021年)方言：西南官話桂柳片氣候條件：中亞熱帶季風(fēng)氣候著名景點(diǎn)：柳候祠，柳州大龍?zhí)豆珗@，機(jī)場(chǎng)：火車站：

4、柳州火車站車牌代碼：桂B(yǎng)柳州城市(chngsh)風(fēng)貌2、地理(dl)區(qū)位柳州市位于廣西壯族自治區(qū)的中北部，地處(d ch)北緯23542603，東經(jīng)(dngjng)1083211028，地處中亞熱帶向南亞帶過(guò)渡的季風(fēng)氣候(jfngqhu)帶。向南距離南寧220公里左右2小時(shí)高速車程，向北距離桂林170公里1.5小時(shí)高速車程夏長(zhǎng)炎熱，冬短不寒，雨量充分，光溫豐足，雨熱同季，無(wú)霜期長(zhǎng)。垂直溫差大于緯度溫差。中、南部多年平均氣溫為20.6,而北部山區(qū)那么在16.5之間。柳州是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，以柳州為圓心的250公里半徑范圍內(nèi)，集中了廣西80%的四A級(jí)以上旅游風(fēng)景區(qū)，其北部地區(qū)和毗鄰的桂林市，共同構(gòu)

5、成享譽(yù)世界的大桂林旅游風(fēng)景區(qū)。3、行政(xngzhng)劃區(qū)柳州市位于(wiy)廣西壯族自治區(qū)中北部。全市總面積18618平方公里，其中(qzhng)市區(qū)面積約為658.31平方公里(pn fn n l)，2021年建成區(qū)面積(min j)約為126.88平方公里。 下轄4城區(qū)：柳南區(qū)、魚(yú)峰區(qū)、城中區(qū)、柳北區(qū) 下轄數(shù)個(gè)新區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)：柳東新區(qū)、柳州市陽(yáng)和工業(yè)新區(qū)、柳州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、舊機(jī)場(chǎng)開(kāi)發(fā)區(qū)、基隆開(kāi)發(fā)區(qū)。 下轄6縣分別為：柳城縣、柳江縣、鹿寨縣、融安縣、融水苗族自治縣、三江侗族自治縣二、城市交通機(jī)能柳州是西南地區(qū)的交通樞紐，也是中國(guó)西部區(qū)域性交通樞紐，更是溝通中國(guó)西南與中南、華東、華南地

6、區(qū)的鐵路中樞。鐵路黔桂線含枝柳、湘桂線連結(jié)于此，公路桂海高速、梧州至貴州高速、209、322及323國(guó)道等在柳州交匯。柳州是國(guó)家一類口岸，柳江航運(yùn)可直達(dá)香港、澳門。柳州的白蓮機(jī)場(chǎng)到達(dá)國(guó)家4D級(jí)標(biāo)準(zhǔn)已開(kāi)通北京、上海、廣州、深圳、武漢、廈門等重要城市航班。柳州是中國(guó)45個(gè)公路主樞紐城市之一，境內(nèi)有多條國(guó)道和高速公路交匯，公路運(yùn)輸3-4小時(shí)可達(dá)北部灣海岸港口。1、鐵路(til)柳州是中國(guó)(zhn u)西南重要的鐵路樞紐，柳州(li zhu)市區(qū)內(nèi)有柳州站、柳州北站、柳州南站、柳州東站四個(gè)站點(diǎn)，其中柳州站位于柳州市柳南區(qū)南站路北，為客、貨運(yùn)一等站；柳州北站為客、貨運(yùn)二等站，柳州南站為特等編組站，負(fù)責(zé)(

7、fz)湘桂線、黔桂線、焦柳線上行向貨物列車的編組，現(xiàn)場(chǎng)站規(guī)模布局為單向縱列式三級(jí)三場(chǎng)；柳州東站為貨運(yùn)一等站。均隸屬于柳州鐵路局現(xiàn)南寧鐵路局。湘桂線、黔桂線、焦柳線交匯于此，柳州(li zhu)下轄六個(gè)縣均已通鐵路。據(jù)廣西中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃20212022年，柳州會(huì)再新增3條鐵路，即柳肇鐵路柳州至肇慶、柳韶鐵路柳州至韶關(guān)和柳南城際鐵路柳州至南寧。2、公路柳州是中國(guó)45個(gè)公路主樞紐城市之一，其境內(nèi)有G209國(guó)道、G322國(guó)道、G323國(guó)道三條國(guó)道穿越，還擁有桂柳高速公路桂林至柳州、柳南高速公路柳州至南寧、宜柳高速公路宜州至柳州和柳州環(huán)城高速。3、航空柳州白蓮機(jī)場(chǎng)位于柳州市南郊12公里處，到達(dá)民航4D

8、級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，跑道長(zhǎng)2540米，寬45米；停機(jī)坪長(zhǎng)260米，寬110米，可同時(shí)停放4架中型客機(jī)。候機(jī)樓建筑面積達(dá)7376平方米 ，頂峰小時(shí)處理能力600人次，貨郵行50噸，能滿足波音767、波音757、空客320等大中型客機(jī)的起降。在跑道主降方向設(shè)有I類精密進(jìn)近儀表著陸系統(tǒng)(ILS)，保障飛機(jī)能在低云、低能見(jiàn)度等復(fù)雜天氣條件下平安起降。柳州機(jī)場(chǎng)與北京、廣州、深圳、廈門、成都、上海虹橋、重慶、上海浦東、武漢、西安、?？?、三亞、溫州等城市有航班往來(lái)。將在2022年夏秋航季開(kāi)航通往青島、杭州、昆明、梧州等地的航線。4、港口(gngku)柳州港位于(wiy)柳州市境內(nèi)，是地方性內(nèi)河主要港口，為以腹地(fd)

9、商品出口為主兼顧貨物中轉(zhuǎn)、旅游效勞(xio lo)的內(nèi)河綜合性港口(gngku)。經(jīng)過(guò)多年的建設(shè)，截止2007年，柳州港有港區(qū)和碼頭共13處，泊位總數(shù)23個(gè)，泊位總長(zhǎng)955.2米，年正常吞吐量97.0萬(wàn)噸。城區(qū)交通5、公交 截至2021年，柳州市共有公共汽車1024輛，運(yùn)營(yíng)線路94條，線路總長(zhǎng)1813.7公里，覆蓋了整個(gè)柳州市城區(qū)和與柳州城區(qū)相接的柳江縣城。2021年全年客運(yùn)總量約為19967萬(wàn)人次。三、歷史人文柳州是南中國(guó)史前古人類“柳江人的發(fā)祥地，建制于公元前111年的西漢王朝，距今已有2100多年的歷史，唐代大文豪柳宗元曾任柳州刺史。柳州市區(qū)青山環(huán)繞，綠水抱城，被譽(yù)為“世界第一天然大盆景

10、，柳州盛產(chǎn)奇石、有“柳州奇石甲天下的美譽(yù)。 柳州(li zhu)居住有四十多個(gè)少數(shù)民族，民族風(fēng)情獨(dú)具神韻。以柳州為圓心的250公里(n l)半徑范圍內(nèi)，集中了廣西80%的四A級(jí)以上旅游風(fēng)景區(qū)。柳州的北部地區(qū)和毗鄰的桂林市，共同構(gòu)成享譽(yù)(xin y)世界的大桂林旅游區(qū)。 2002年，柳州(li zhu)被聯(lián)合國(guó)開(kāi)發(fā)方案(fng n)署定為中國(guó)“2l世紀(jì)城市規(guī)劃、管理和開(kāi)展的試點(diǎn)城市。柳州新雙馬四、自然資源1、土地資源全市土地總面積186.86萬(wàn)公頃，占廣西土地總面積的7.89%其中市城區(qū)6.58萬(wàn)公頃。市內(nèi)土壤大多數(shù)厚度適中，質(zhì)地較好，適合開(kāi)墾耕作，但土壤中有機(jī)質(zhì)含量低，肥力較低。耕作型土壤大致

11、可分為水稻土、紅壤、石灰土和沖積土4種類型。 2、礦產(chǎn)資源柳州(li zhu)城區(qū)并柳江、柳城兩縣已發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)12種，多為非金屬礦，其中(qzhng)已探明儲(chǔ)量8種，有大中小礦床(kungchung)26處，以水泥、冶金、化工用石灰?guī)r和白云(bi yn)礦分布較廣。兩縣還發(fā)現(xiàn)大理石礦。融安、融水、三江和鹿寨四縣的礦藏主要有黑色金屬(hisjngsh)、有色金屬、貴金屬、稀有分散放射性元素、煤、冶金輔助非金屬、化工原料非金屬、建筑材料非金屬共7類。3、氣候資源柳州市地處桂中北部，屬中亞熱帶季風(fēng)氣候，影響柳州市的大氣環(huán)流主要是季風(fēng)環(huán)流，夏半年盛行偏南風(fēng)，高溫、高濕、多雨，冬半年盛行偏北風(fēng)，寒冷、枯燥

12、、少雨。夏長(zhǎng)冬短、雨熱同季，光、溫、水氣候資源豐富，但地區(qū)差異較大，北部各縣具有較明顯的山地氣候特征。太陽(yáng)輻射量年平均為95110千卡/平方厘米，南部多于北部，一年中以78月最高，12月最低。4、旅游資源柳州是國(guó)家歷史文化名城、國(guó)家甲級(jí)旅游城市和中國(guó)優(yōu)秀旅游城市。柳州市區(qū)青山環(huán)繞，水抱城流，有“世界第一天然大盆景的美譽(yù)。山、水、城渾然一體，自然景觀與人類文明精妙結(jié)合，這在中國(guó)城市中極為罕見(jiàn)?！吧角唷⑺?、洞奇、石美，“壯歌、瑤舞、苗節(jié)、侗樓簡(jiǎn)約地概括了這座國(guó)家歷史文化名城和優(yōu)秀旅游城市的風(fēng)情魅力所在。在以柳州為圓心的250公里半徑范圍內(nèi)，集中了廣西80%的四A級(jí)以上旅游風(fēng)景區(qū)。柳州的北部地區(qū)和

13、毗鄰的桂林市，共同構(gòu)成享譽(yù)世界的大桂林旅游風(fēng)景區(qū)。二、柳州經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析一、城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的主要條件西南地區(qū)商貿(mào)物流中心 歷史西南地區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)西南地區(qū)的交通樞紐 擁有一批全國(guó)知名品牌和產(chǎn)品 汽車工業(yè)是第一支柱產(chǎn)業(yè)蓬勃開(kāi)展鋼鐵和有色金屬冶煉及深加工成特色得天獨(dú)厚的自然資源桂中商埠，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平在廣西名列前茅柳州是廣西經(jīng)濟(jì)的中心(zhngxn)，“桂中商埠是歷史(lsh)的沉積，興旺(xngwng)的工業(yè)水平使得人民(rnmn)流傳一句話“廣西的工業(yè)看柳州。工業(yè)(gngy)企業(yè)3000余家(其中有五家進(jìn)入中國(guó)500強(qiáng))，與其汽車、機(jī)械、冶金、輕工、化工、造紙、建材等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代工業(yè)體系鑄就了柳州經(jīng)濟(jì)

14、開(kāi)展的強(qiáng)勢(shì)勁頭。二、各關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析柳州GDP增長(zhǎng)情況2022年地區(qū)生產(chǎn)總值GDP1260.3億元，比上年增長(zhǎng)16.0%。廣西的三大城市南寧、柳州、桂林中，柳州GDP與桂林相持平，僅次于南寧之后成為開(kāi)展水平較高的城市，GDP的增長(zhǎng)得益于工業(yè)，工業(yè)是柳州的脊梁。從統(tǒng)計(jì)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)勢(shì)頭看來(lái)，柳州經(jīng)濟(jì)正處于快速開(kāi)展的軌道中。2022年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)1005.13億元，比上年增長(zhǎng)47.4%。 2022年社會(huì)消費(fèi)品零售總額480億元，比上年增長(zhǎng)19.99%。2022年財(cái)政收入突破200億元，達(dá)201.18億元，比上年增加43.54億元，增長(zhǎng)27.62%，其中地方財(cái)政收入74.63億元，比上

15、年增加13.22億元，增長(zhǎng)21.52%。 第一產(chǎn)業(yè)增加值104.28億元，增長(zhǎng)5.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值793.53億元，增長(zhǎng)20.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值362.49億元，增長(zhǎng)11.6%。柳州成為全國(guó)唯一獨(dú)攬 “2022中國(guó)最具創(chuàng)新力城市、“2022中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型示范城市和 “中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力特色經(jīng)濟(jì)市三項(xiàng)殊榮的城市。人均GDP到達(dá)34054元，成為全區(qū)首個(gè)人均GDP突破5000美元的城市。 2022年財(cái)政收入突破(tp)200億元，達(dá)201.18億元，比上年(shngnin)增加43.54億元，增長(zhǎng)(zngzhng)27.62%，其中(qzhng)地方財(cái)政收入74.63億元，比上年(shngnin)

16、增加13.22億元，增長(zhǎng)21.52%。柳州年工業(yè)總產(chǎn)值2022年工業(yè)總產(chǎn)值到達(dá)2652.6億元，比上年增長(zhǎng)31.5%。2022年工業(yè)經(jīng)濟(jì)在上新臺(tái)階，工業(yè)總量不斷放大，支柱產(chǎn)業(yè)保持高位增長(zhǎng)，規(guī)模以上汽車、冶金、機(jī)械三大支柱行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值1841.8億元，增長(zhǎng)34.9%，增速比規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值高1.4個(gè)百分點(diǎn)，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的77.1%。柳州市城鎮(zhèn)居民可支配收分析2022年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17715元，增長(zhǎng)10.6%；農(nóng)民人均純收入4945元，增長(zhǎng)14.2%。城鎮(zhèn)居民可支配收入(shur)在整個(gè)廣西排名第一，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐漸加大。人民消費(fèi)水平越來(lái)越高，居民消費(fèi)形式(xngs

17、h)多樣化、消費(fèi)范圍變廣。三、城市(chngsh)支柱產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展(kizhn)說(shuō)明(shumng)柳州的工業(yè)在廣西有“12最：工業(yè)幾步最早、根底最好、門類最多、品種最齊全、知名品牌最多、管理人才最強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)工人最多、速度最快、規(guī)模最大、利潤(rùn)最高、進(jìn)入全國(guó)500強(qiáng)最多、整體勢(shì)力排名最靠前?！?2最足以說(shuō)明了工業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)奉獻(xiàn)的重大性。柳州工業(yè)化水平高，工業(yè)化水平和工業(yè)開(kāi)展在廣西領(lǐng)先，將率先進(jìn)入工業(yè)化階段。三、柳州(li zhu)城市規(guī)劃分析一、城市(chngsh)整體開(kāi)展(kizhn)主要(zhyo)動(dòng)向解析1、近期(jn q)目標(biāo)按照柳州未來(lái)2022年城市總體規(guī)劃圖，柳州從這個(gè)總體規(guī)劃提出 “一

18、心二城，一軸兩翼。一心：以三門江森林的綠色風(fēng)景區(qū)為城市的核心綠心；二城：城中區(qū)中心城區(qū)以及東面的以官塘為主的河?xùn)|新區(qū)。一軸：就是柳江的風(fēng)情軸，兩翼：城中區(qū)中心城區(qū)及柳東新區(qū)。總體規(guī)劃如下列圖所示，其中下列圖中紅色的區(qū)域?yàn)榱堇铣菂^(qū)，藍(lán)色的以官塘為主的河?xùn)|新區(qū)。2、柳州(li zhu)城市總體規(guī)劃建成現(xiàn)代化工業(yè)花園(huyun)城市城市(chngsh)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為：建設(shè)(jinsh)用地為人均.平方米，公共(gnggng)停車場(chǎng)用地為人均.平方米，綠地占城市建成區(qū)用地比例為 在未來(lái)幾年里，柳州將主要向東北方向拓展，使城市的總體布局形成為個(gè)中心城區(qū)柳東、柳南、柳西、柳北、城中，個(gè)外圍組團(tuán)沙塘和陽(yáng)和，

19、個(gè)風(fēng)景區(qū)三門江和大龍?zhí)?。城市功能分區(qū)為：河?xùn)|片為市級(jí)行政中心，龍城路至魚(yú)峰路沿線一帶為經(jīng)濟(jì)商業(yè)區(qū)，人民廣場(chǎng)及周邊建設(shè)為文化休閑中心，將沙塘建設(shè)成為新的文化教育基地。柳州的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)工業(yè)規(guī)劃在城市西部及東南外圍，規(guī)劃布局個(gè) 工業(yè)園柳北、柳西、陽(yáng)和、西鵝、河?xùn)|和個(gè)工業(yè)組團(tuán)太陽(yáng)村。3、城市遠(yuǎn)期土地用途情況規(guī)劃個(gè)中心城區(qū)柳東、柳南、柳西、柳北、城中將以一二類居住用地、商業(yè)金融用地、行政辦公用地、文化娛樂(lè)、衛(wèi)生醫(yī)療用地為主；教育科研用地其中在柳東區(qū)和江東片區(qū)。近3年來(lái)柳州市工業(yè)用地供地總量達(dá)290.02公頃，在保存整合柳北工業(yè)區(qū)、柳西工業(yè)區(qū)、太陽(yáng)村工業(yè)組團(tuán)及河?xùn)|高新區(qū)局部工業(yè)的根底上，規(guī)劃布局了陽(yáng)和工業(yè)新

20、區(qū)、沙塘工業(yè)集中區(qū)，加強(qiáng)工業(yè)化建設(shè)。在土地利用問(wèn)題上，柳州市土地利用總體規(guī)劃確定(qudng)的四城區(qū)建設(shè)用地范圍內(nèi)的工業(yè)工程(gngchng)，嚴(yán)格執(zhí)行出讓(chrng)價(jià)格336元/平方米的最低標(biāo)準(zhǔn)，說(shuō)明(shumng)政策優(yōu)惠的決心(juxn)。4、城市交通體系組織規(guī)劃城中公路交通：柳州現(xiàn)有大橋?yàn)?1座，分別為鐵路橋、柳江大橋、壺東大橋(柳江三橋)、文惠橋、壺西大橋(柳江四橋)、雙沖橋、紅光大橋、河?xùn)|大橋、靜蘭橋、高速公路洛維大橋、文昌大橋。規(guī)劃互通立交將有9座。規(guī)劃半通立交為6座。規(guī)劃別離立交為9座。高速公路、快速環(huán)道、城市主干道、城市次干線由外郊區(qū)至內(nèi)城中區(qū)呈網(wǎng)狀分布。鐵路建設(shè)：完成

21、黔桂、焦柳線等擴(kuò)能改造工程，建設(shè)湘桂線復(fù)線改造工程，加緊推進(jìn)湘桂線鐵路城市河北半島段改線和火車北站外遷工作，按方案落實(shí)柳州東站貨站遷移至柳州南編組站的西側(cè)和完善其效勞功能，推動(dòng)柳州至肇慶線路列入國(guó)家路網(wǎng)規(guī)劃“十一五開(kāi)工建設(shè)工程。水運(yùn)建設(shè)：把柳江建設(shè)成為桂中區(qū)域乃至貴州省最近最快的出海、通港的黃金水道；建成鷓鴣江碼頭二期工程、陽(yáng)和碼頭等主要工程，提高柳州港通航能力，調(diào)整優(yōu)化港口結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)提高集裝箱和大宗散貨運(yùn)輸能力，改善港口裝卸條件。使柳州港近期到達(dá)500萬(wàn)噸，遠(yuǎn)期到達(dá)1000萬(wàn)噸的吞吐能力。民航建設(shè)：開(kāi)辟至主要大城市的新航線，增加航班，滿足本區(qū)域航空運(yùn)輸方面的需要，進(jìn)一步增強(qiáng)與沿海城市的聯(lián)系，

22、建成國(guó)內(nèi)大中型空港。二、城市商業(yè)開(kāi)展?fàn)顩r1、各城區(qū)商業(yè)開(kāi)展現(xiàn)狀分布圖2、城市主要(zhyo)商圈狀況及特點(diǎn)城中區(qū)商圈：商業(yè)場(chǎng)所以五星商廈、工貿(mào)百貨、建佳名店廣場(chǎng)、龍城大廈、龍城路商業(yè)步行街為代表；酒店賓館(bngun)以柳州飯店、柳州賓館、麗晶酒店、京都大酒店、華天世紀(jì)酒店為代表；娛樂(lè)場(chǎng)以好時(shí)、新藝堡、山外青山等為代表；超市以南城百貨、聯(lián)華超市為代表。這里其中了休閑購(gòu)物、餐飲娛樂(lè)、觀光(gunggung)住宿等柳州市較高的商業(yè)消費(fèi)，是柳州商業(yè)的繁華形象區(qū)，也是柳州商業(yè)消費(fèi)的中心。魚(yú)峰區(qū)商圈：以新時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)、谷埠街、魚(yú)峰商業(yè)城、溫州上城、駕鶴市場(chǎng)、華聯(lián)超市、白云交易市場(chǎng)、魚(yú)峰東區(qū)以摩托家具為主

23、的大件生活用品賣場(chǎng)、潭中東路及東環(huán)路集中交易場(chǎng)等為賣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)日雜、低檔服裝、床上用品、五金、藥材(yoci)、干雜、日用品、百貨精品、小食品、酒類、文化用品等的綜合商業(yè)區(qū)，其中以批發(fā)商品為主，零售為輔。魚(yú)峰商圈是個(gè)具有悠久歷史的商業(yè)區(qū)，商圈人流量大、交易復(fù)雜。除了新興的谷埠商業(yè)街以外，以低檔(ddng)消費(fèi)為主，與城中區(qū)商圈構(gòu)成較鮮明的比照(bzho)。柳南老區(qū)(loq)商圈：經(jīng)營(yíng)(jngyng)汽車配件、服裝、交通運(yùn)輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費(fèi)品，其中(qzhng)有一些專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，比方飛鵝市場(chǎng)、飛鵝商城、南天鞋城、新風(fēng)倉(cāng)建筑裝飾材料市場(chǎng)、力風(fēng)建筑裝飾市場(chǎng)等，該商圈是柳州市成熟的

24、專業(yè)批發(fā)基地。柳南新區(qū)柳邕路段也是經(jīng)營(yíng)機(jī)電、五金交化產(chǎn)品、汽車產(chǎn)品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、農(nóng)產(chǎn)品、飼料獸藥等專業(yè)產(chǎn)品。機(jī)電五交化產(chǎn)品市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、飼料獸藥批發(fā)市場(chǎng)、南方裝潢材料大市場(chǎng)、金龍市場(chǎng)、魚(yú)峰區(qū)汽配市場(chǎng)等是成熟的專業(yè)批發(fā)街。柳北區(qū)商圈：柳北商圈算是“工業(yè)商圈，以工業(yè)產(chǎn)品交易為主。是鋼材工業(yè)用品、工業(yè)產(chǎn)成品交易集散地，商圈有鋼材市場(chǎng)、木材市場(chǎng)，工業(yè)產(chǎn)品交易區(qū)。商圈屬于專業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)。柳州城市商業(yè)開(kāi)展的特點(diǎn)為：城市中心區(qū)雜，周邊片區(qū)專。城中區(qū)商業(yè)檔次最高，業(yè)態(tài)比擬豐富，周邊片區(qū)商業(yè)以經(jīng)營(yíng)專場(chǎng)成為特色。3、城市商業(yè)規(guī)劃及城市商業(yè)開(kāi)展方向分析商貿(mào)規(guī)劃中，以兩大商貿(mào)區(qū)為主。一個(gè)(y

25、 )是商貿(mào)中心事務(wù)區(qū)，另一個(gè)是中心商業(yè)區(qū)，其分別分布在城中U型半島(bndo)內(nèi)和河?xùn)|新區(qū)。有兩大貿(mào)易中心：柳州(li zhu)汽車貿(mào)易中心和柳州日用消費(fèi)品集散中心。都分布在南站路和西環(huán)路的柳西片區(qū)。有兩大批發(fā)市場(chǎng)：廣西糖網(wǎng)批發(fā)市場(chǎng)和農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，分布(fnb)在柳東新區(qū)和城北區(qū)。十大片區(qū)商業(yè)生活(shnghu)中心，其中分布在U型半島內(nèi)的有兩個(gè)，U型半島商業(yè)圈外的有八個(gè)。另外還有交通樞紐商業(yè)、特色主題商業(yè)及特色旅游商業(yè)。四、柳州房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境分析一、房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)開(kāi)展(kizhn)狀況(zhungkung)1、房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)開(kāi)展(kizhn)進(jìn)程柳州

26、作為一個(gè)以工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主的內(nèi)陸城市，產(chǎn)業(yè)工人是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流消費(fèi)群體；同時(shí)作為一個(gè)重要交通樞紐城市，在很大程度上帶動(dòng)了商貿(mào)業(yè)的開(kāi)展，培育了一批具有較強(qiáng)消費(fèi)力的從事商貿(mào)業(yè)的消費(fèi)群體。由于上述的消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)，伴隨著國(guó)家房地產(chǎn)政策的變化以及柳州市城市經(jīng)濟(jì)的不斷開(kāi)展，在房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的不同階段，柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出了不同開(kāi)展特點(diǎn)。、初期階段20世紀(jì)九十年代初期前柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入商品化開(kāi)發(fā)應(yīng)該從上個(gè)世紀(jì)90年代初開(kāi)始，雖然本階段正是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一輪熱潮，但由于柳州的城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，本階段房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展只是處于萌芽階段。住宅類物業(yè)商業(yè)物業(yè)辦公物業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的初期階段，由于國(guó)家的福利性住房政策

27、變化不大，仍以企業(yè)內(nèi)部集資等傳統(tǒng)形式來(lái)解決居住問(wèn)題，而由商貿(mào)業(yè)帶動(dòng)的消費(fèi)潛力正處于積蓄階段，導(dǎo)致市場(chǎng)缺乏相應(yīng)的強(qiáng)勢(shì)需求，因此本階段柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)的住宅類物業(yè)僅僅是萌芽式開(kāi)展，僅有的也主要是由像中房公司這樣的國(guó)營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)一些類似于經(jīng)濟(jì)適用房形式的社區(qū)如勝利小區(qū)。由于柳州市的商貿(mào)業(yè)主要是依賴于交通優(yōu)勢(shì)來(lái)開(kāi)展，而不是靠檔次、形象等現(xiàn)代商貿(mào)元素支持，且一定程度上商貿(mào)業(yè)的開(kāi)展主要由國(guó)有機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，因此商貿(mào)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)開(kāi)展也沒(méi)起較大的帶動(dòng)作用。當(dāng)時(shí)的效勞產(chǎn)業(yè)尤其是從事腦力勞動(dòng)的效勞產(chǎn)業(yè)尚處于萌芽開(kāi)展階段，對(duì)辦公形象的要求不高，因此從某種程度上分析，根本就不存在市場(chǎng)化的辦公物業(yè)需求。、成長(zhǎng)階段20

28、世紀(jì)九十年代中期至2000年本階段是在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控后政策得到逐步放松并完善的背景下開(kāi)展的，同時(shí)住房政策改革也發(fā)生了較大的變化主要是貨幣化住房補(bǔ)貼，因此在政策導(dǎo)向下房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品化程度更高，房地產(chǎn)市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)逐漸開(kāi)展起來(lái)。住宅類物業(yè)商業(yè)物業(yè)辦公物業(yè)隨著城市經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展和住房政策的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始顯現(xiàn)出一定的需求容量。一方面是滿足根本住房需要或一定程度改善居住條件的住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)開(kāi)始興起，這些開(kāi)發(fā)工程一般位于城市邊緣或偏離商業(yè)中心地帶。另一方面由于經(jīng)濟(jì)開(kāi)展帶動(dòng)的生活水平的提高，也積累了一批對(duì)居住需求較高的消費(fèi)群，因此本階段也不斷有企業(yè)介入了提供檔次較高的住宅開(kāi)發(fā)中。本階段柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)

29、的商業(yè)開(kāi)發(fā)主要集中于商貿(mào)業(yè)較興旺的飛鵝路一帶，同時(shí)本階段商業(yè)物業(yè)的開(kāi)展還表達(dá)了由政府主導(dǎo)型的開(kāi)發(fā)特點(diǎn)。綜合來(lái)說(shuō)，本階段商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)處于一個(gè)起步的階段，為商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)展奠定了根底。由于城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的需要，效勞性產(chǎn)業(yè)逐漸興起，尤其是如貿(mào)易、經(jīng)銷、廣告、會(huì)計(jì)、法律等機(jī)構(gòu)的興起，房地產(chǎn)市場(chǎng)的辦公物業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)較大的容量，由于缺乏真正有效的辦公物業(yè)需求包括投資、自用，因此本階段真正市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)的辦公物業(yè)極少，主要是由政府/事業(yè)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的兼容性對(duì)外租用局部物業(yè)工程建設(shè)。、開(kāi)展階段2000年至2005年隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的不斷完善，且在宏觀經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展的帶動(dòng)下，與全國(guó)各地其他城市一樣，伴隨著城市建設(shè)

30、的加快，柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展也得到了極大的促進(jìn)。本階段應(yīng)是本輪房地產(chǎn)開(kāi)展周期的一個(gè)高潮階段。住宅類物業(yè)商業(yè)物業(yè)辦公物業(yè)隨著國(guó)家取消福利分房及限制集資建房政策的落實(shí)，居民的住房需求開(kāi)始真正走向市場(chǎng)化。而國(guó)家對(duì)公房上市政策的實(shí)施那么進(jìn)一步活潑了市場(chǎng)需求。另外，隨著金融機(jī)構(gòu)全面介入房地產(chǎn)行業(yè)，住房貸款的理念得到強(qiáng)化，也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅物業(yè)需求的開(kāi)展，因此本階段的住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)得到了快速的開(kāi)展。同時(shí)，由于市場(chǎng)需求的擴(kuò)大，吸引了大量民營(yíng)機(jī)構(gòu)參與到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作中形成的規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷等專業(yè)分工。在各項(xiàng)因素的綜合影響下，本階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展有了一個(gè)質(zhì)的提升，著進(jìn)而也增強(qiáng)了消費(fèi)者

31、的消費(fèi)信心。由于城市改造的推進(jìn)，加上城市居民消費(fèi)水平的進(jìn)一步提升，加快了城市商業(yè)的開(kāi)展，進(jìn)而城市商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)也進(jìn)入了高潮。本階段柳州商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)了一種膨脹性的開(kāi)展，如解放南路改造五星街、地王大廈、星河大廈等、河南片區(qū)改造谷埠街國(guó)際商城、江南新天地、新時(shí)代商業(yè)港、溫州商貿(mào)城等大型商業(yè)工程，加上其他街區(qū)改造開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)以及各住宅小區(qū)配套開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)，本階段柳州同期開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)大大地超出了城市當(dāng)前能吸收的商業(yè)容量，尤其是嚴(yán)重透支了城市中心區(qū)的商業(yè)物業(yè)消費(fèi)力，將給后期經(jīng)營(yíng)帶來(lái)巨大的壓力形成空置。隨著城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開(kāi)展，柳州商務(wù)市場(chǎng)進(jìn)入了快速開(kāi)展期，效勞性產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)如貿(mào)易、會(huì)計(jì)、法律、廣告

32、、文化、籌劃等不斷涌現(xiàn)，企業(yè)間的業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始增強(qiáng)，各類機(jī)構(gòu)對(duì)自身的辦公形象等開(kāi)始逐步提高，進(jìn)入本階段后，柳州的辦公物業(yè)得到較快的開(kāi)展，一些獨(dú)立的辦公物業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)。、穩(wěn)步階段2006年至未來(lái)一段時(shí)期經(jīng)過(guò)(jnggu)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速開(kāi)展(kizhn)，尤其(yuq)是局部(jb)來(lái)自(li z)興旺地區(qū)開(kāi)發(fā)商的參與引起的市場(chǎng)變化，不僅是加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也提升了市場(chǎng)開(kāi)展的成熟度，使得柳州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在包括開(kāi)發(fā)規(guī)模、速度、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面都取得了大突破。產(chǎn)品方面，“品質(zhì)提升是進(jìn)入本階段的一大特征。市場(chǎng)方面，競(jìng)爭(zhēng)加劇，而且競(jìng)爭(zhēng)更全面，包括產(chǎn)品、營(yíng)銷等各方面。客戶方面，購(gòu)置行為更理性，具有更多的購(gòu)

33、置知識(shí)、技能，因此銷售效勞需要更專業(yè)。住宅類物業(yè)隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇及客戶需求的提高，住宅物業(yè)的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)得到了飛躍式的提高，無(wú)論是在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形式、園林建造、配套效勞等方面都有了質(zhì)的變化。另外，隨著城市建設(shè)的開(kāi)展，對(duì)土地節(jié)約利用的認(rèn)識(shí)提高，柳州的住宅物業(yè)開(kāi)始進(jìn)入高層時(shí)代。而客戶層面也因?yàn)槭袌?chǎng)的因素，對(duì)高層住宅的接受度有了極大的提高。如本階段開(kāi)發(fā)的南亞名邸、東郡、陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)等，都給市場(chǎng)形成了新的風(fēng)向標(biāo)。商業(yè)物業(yè)由于在前一階段大力推進(jìn)的城市改造中，同期內(nèi)柳州開(kāi)發(fā)了多個(gè)大型的商業(yè)工程，對(duì)市場(chǎng)形成了較大的沖擊，并造成一定程度的供給過(guò)度。因此進(jìn)入本階段后，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)將表達(dá)以下特征： 將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)

34、處于商業(yè)物業(yè)銷售消化階段； 在本階段內(nèi)商業(yè)物業(yè)將更多地轉(zhuǎn)向提升物業(yè)經(jīng)營(yíng)方向，以保持商業(yè)物業(yè)的增值保值；在本階段內(nèi)推出的商業(yè)物業(yè)將以開(kāi)發(fā)商自身持有為主， 在沒(méi)有大型獨(dú)立商業(yè)工程推出的本階段，商業(yè)物業(yè)主要是融合在一些大型的綜合工程中如陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)或者作為住宅工程的配套出現(xiàn)如南亞名邸。辦公物業(yè)本階段辦公物業(yè)的開(kāi)展將受以下因素直接影響：目前辦公物業(yè)使用者對(duì)在用物業(yè)的配套滿意度，尤其是電梯、停車、商務(wù)等配套。從目前的實(shí)際情況來(lái)看，隨著上述配套問(wèn)題對(duì)辦公效率的影響加劇，使用滿意度必定大大降低，這將有利于一些即將投入使用的純辦公物業(yè)如華信國(guó)際的入市。 另一個(gè)河?xùn)|新區(qū)的建設(shè)(jinsh)、開(kāi)發(fā)速度，這將

35、是影響本階段辦公物業(yè)開(kāi)展(kizhn)的關(guān)鍵因素，因?yàn)?yn wi)該因素直接關(guān)系辦公物業(yè)的價(jià)值，進(jìn)而影響銷售價(jià)格。2、房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)投資(tu z)狀況房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定開(kāi)展。房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)、市場(chǎng)調(diào)控和土地供給批后監(jiān)管卓有成效，房地產(chǎn)投資與消費(fèi)保持穩(wěn)定。2022年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資165.4億元，增長(zhǎng)37.7%；房屋施工面積1443.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.5%；銷售面積291.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.0%；市區(qū)商品房平均價(jià)格為4771元/方米，增長(zhǎng)11.2%。改制企業(yè)職工危舊房集中區(qū)改造完成投資18億元，改造面積110萬(wàn)平方米；保障性安居工程建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房98萬(wàn)平方米；建成廉租房49

36、60套25.8萬(wàn)平方米；籌集、開(kāi)工建設(shè)公共租賃房1248套；發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼6228戶，最低收入家庭廉租住房保障實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡保。二、房地產(chǎn)業(yè)購(gòu)置力指標(biāo)分析重要 房?jī)r(jià)收入比分析柳州城鎮(zhèn)每套住宅平均總價(jià) = 住宅單價(jià)2021年商品房均價(jià) X 平均家庭居住面積 = 5500元/平方米 X100平方米 = 550000元房?jī)r(jià)收入比= 住宅平均總價(jià) / 家庭平均可支配收入= 住宅平均總價(jià) / 平均每戶人口 X城鎮(zhèn)居民人均可支配收入= 550000元 / 4.00人 X 17715元/人= 7.8中國(guó)(zhn u)一線城市房?jī)r(jià)收入比均在10以上(yshng)，二線(r xin)城市房?jī)r(jià)收入(shur)

37、比也在8.5左右(zuyu)。目前柳州的房?jī)r(jià)收入比為7.5，說(shuō)明該市場(chǎng)已經(jīng)逐步的買入成熟穩(wěn)定期，市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)豐富，市場(chǎng)開(kāi)放，未來(lái)房?jī)r(jià)還有一定的成長(zhǎng)空間。五、柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析一、一級(jí)土地市場(chǎng)1、2022年柳州土地市場(chǎng)供給分析2022年柳州供給地塊結(jié)構(gòu)2022年全年，柳州總共推出建設(shè)用地合計(jì)16006畝，其中商住用地3932畝，工業(yè)用地5455畝，保障房用地1058畝。2、2022年柳州(li zhu)土地市場(chǎng)成交分析商住2022年柳州(li zhu)各月商住用地成交量走勢(shì)2022年柳州(li zhu)各月商住用地成交(chng jio)面積(min j)走勢(shì)2022年全年，柳州共成交商住用地

38、合計(jì)16宗，總成交面積523.88畝，成交金額11.364億元。其中有7宗地塊以底價(jià)成交。在各月成交中，7月成交量最大，到達(dá)5宗，但同時(shí)5宗地塊均以底價(jià)成交；其次為3月和5月，每月成交3宗；1、4、8、12月四個(gè)月沒(méi)有商住地塊成交，其他各月每月成交1宗。2022年柳州(li zhu)商住用地供給(gngj)成交(chng jio)比照(bzho)比照(bzho)2022年柳州商住用地供給成交面積，可以看出，去年柳州一級(jí)市場(chǎng)供給量遠(yuǎn)大于其成交量。土地供大于求，加之成交端中底價(jià)成交地塊不在少數(shù)，反映出整體市場(chǎng)熱度明顯缺乏。各行政區(qū)域土地成交量比照在各行政區(qū)域商住地塊成交中，柳南成交量最大，占全市成

39、交量的33%，其總成交金額到達(dá)了32698萬(wàn)元，而作為城市重點(diǎn)開(kāi)展區(qū)域的河?xùn)|區(qū)域，去年成交量偏少，且均以起拍價(jià)成交。而其成交3宗地有2宗用于農(nóng)民回遷房建設(shè)，可見(jiàn)其預(yù)期工程較少。各行政區(qū)域土地(td)成交價(jià)格(jig)比照(bzho)從各區(qū)土地成交單價(jià)可以看出，位于主城區(qū)核心區(qū)域的柳北區(qū)成交價(jià)格(jig)最高。其它依次為柳東、河?xùn)|、柳南和魚(yú)峰。由此可以得出，柳州主城區(qū)各行政區(qū)土地價(jià)值有著較大的差異。這與其具體方位、城市開(kāi)發(fā)建設(shè)水平、以及城市規(guī)劃預(yù)期等均有著密切(mqi)的關(guān)聯(lián)。二、二級(jí)商品房市場(chǎng) 1、房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊結(jié)構(gòu)柳北板塊：潭中路以北，柳江為界；魚(yú)峰板塊：柳江以南，南站路以東，屏山大道西江路

40、以南；柳西板塊：柳江以西，南站路以北；柳東板塊：柳江以東，西江路以北；城中板塊：潭中路以南，柳江為界。分區(qū)柳北魚(yú)峰柳西柳東城中片區(qū)功能工業(yè)區(qū)(大企業(yè))、住宅住宅、商貿(mào)(個(gè)體為主)住宅、工業(yè)、鐵路、機(jī)械未來(lái)城市生活次中心行政、金融、文化、商業(yè)生活便利程度中等配套設(shè)施齊全交通有待完善。較高老城區(qū),配套設(shè)施形成一定規(guī)模。較低大型生活住宅區(qū)，生活配套齊全,交通還在完善中。較低由于為新開(kāi)發(fā)的新城，生活配套尚未完善。高現(xiàn)政府所在地,商業(yè),銀行集中,文體、教育等配套齊全,交通方便.居住環(huán)境中等區(qū)域內(nèi)西北部受工業(yè)影響,污染較嚴(yán)重,東部沿江環(huán)境好中等新居住區(qū)集中在西部，人員構(gòu)成混雜,北部為老城區(qū)，商貿(mào)為主,較擁

41、擠好居住氣氛重,生活不夠便利，建設(shè)有待時(shí)日好環(huán)境好， 生活配套還未形成氣候好居住條件便利,沿江環(huán)境好,中心區(qū)較擁擠客戶群中等以周邊企業(yè)居民為主,白領(lǐng)中等工薪階層,商戶,原居民中等區(qū)內(nèi)企業(yè)員工最廣面向全市各個(gè)階層,較廣面向全市,經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)價(jià)值點(diǎn)柳江、大企業(yè)資源、公園、柳北區(qū)政府遷移飛鵝路商業(yè)、公園、舊機(jī)場(chǎng)開(kāi)發(fā)區(qū)魚(yú)峰區(qū)政府遷移、雙沖橋開(kāi)工新生活方向、空氣好，路網(wǎng)完善柳江、商業(yè)、交通片區(qū)定位新崛起的住宅區(qū)商業(yè)繁華、生活便利的傳統(tǒng)住宅區(qū)企業(yè)生產(chǎn)區(qū)和生活區(qū)、主題大型住宅區(qū)高新科技區(qū)，未來(lái)城市生活的次中心生活成熟度高的城市心臟開(kāi)展?jié)摿^大躍進(jìn)路通車,白沙路改造中等老城區(qū),物業(yè)檔次較難提升中等受片區(qū)功能限制

42、很大新開(kāi)發(fā)區(qū),未來(lái)城市次中心中等范圍有限,以商業(yè)為主認(rèn)同度高中等高較低高樣點(diǎn)樓盤康城、桂景灣、三豐名園陽(yáng)光花園金河灣、金綠洲江濱商貿(mào)城龍城路地下街、陽(yáng)光100、清華坊城中該區(qū)在2021年引進(jìn)一批知名品牌，扶持一批行業(yè)龍頭，建設(shè)一批特色街區(qū)，完善提升商貿(mào)、休閑(xixin)、文化、城市旅游功能，促進(jìn)傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)向規(guī)?；I(yè)化、精品化開(kāi)展(kizhn)，提升(tshng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。城中區(qū)河?xùn)|(h dn)板塊(bn kui)作為柳州閃耀的明星地段，聚集了眾多強(qiáng)勢(shì)地產(chǎn)商。不可否認(rèn)，由于河?xùn)|片屬于后開(kāi)發(fā)區(qū)域，有著全新的規(guī)劃和開(kāi)發(fā)思路使然。該區(qū)域占據(jù)了人居環(huán)境、交通、教育和政治等優(yōu)勢(shì)，地產(chǎn)商自然會(huì)蜂擁?yè)?/p>

43、占地盤開(kāi)發(fā)樓盤。新東方、陽(yáng)光100、清華坊、王座、東城印象、南亞名邸.一個(gè)個(gè)明星樓盤接踵而至，雖然不斷刷新柳州房?jī)r(jià)記錄，卻還是讓柳州人對(duì)投資該區(qū)域的熱情有增無(wú)減?？梢钥闯?，在絕佳地段和高房?jī)r(jià)的雙刃劍之下，開(kāi)發(fā)河?xùn)|片樓盤的地產(chǎn)商必須對(duì)人居生活有獨(dú)到而高尚的詮釋，以求在“高尚遍地的競(jìng)爭(zhēng)中取勝。目前地產(chǎn)商們熟諳此道，并樂(lè)此不彼，在高尚旗幟下各顯神通。魚(yú)峰魚(yú)峰區(qū)分三個(gè)板塊：魚(yú)峰板塊、飛鵝板塊及舊機(jī)場(chǎng)板塊。魚(yú)峰板塊位于柳州市東南部，東瀕柳江，南鄰羊角山鄉(xiāng)，西接魚(yú)峰區(qū)，北抵柳東鄉(xiāng)，西北隔江與城中區(qū)相望。面積約41平方公里。是柳州市重要的工商業(yè)、旅游、文化教育城區(qū)。魚(yú)峰板塊早期由于文惠橋及柳江大橋的貫穿，受

44、到城中區(qū)商業(yè)的輻射而成為柳州的次商業(yè)中心區(qū)。該板塊目前有包括東風(fēng)商城、魚(yú)峰大廈、華聯(lián)超市等較有影響力的大型商場(chǎng)，還新開(kāi)發(fā)了江南明珠、江南新天地、駕鶴商業(yè)街等新興商業(yè)工程。但由于該區(qū)域缺少其它商業(yè)配套設(shè)施，難以與城中區(qū)商業(yè)相競(jìng)爭(zhēng)。飛鵝板塊是柳州的老城區(qū),以小市民及小生意人為主,生活便利，也是柳州的柳州的次商業(yè)中心區(qū)。由于汽車總站、汽車南站、火車站均設(shè)于此，加上飛鵝路貫穿屏山大道的便捷交通，從而該區(qū)域形成多個(gè)輻射大西南的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，有谷埠街商貿(mào)城家居建材市場(chǎng)、潤(rùn)和時(shí)代廣場(chǎng)家居建材市場(chǎng)、新時(shí)代商業(yè)港服裝、小商品批發(fā)市場(chǎng)、飛鵝市場(chǎng)服裝批發(fā)、金鵝市場(chǎng)小商品批發(fā)等等，成行成市且極為火曝。舊機(jī)場(chǎng)板塊在目前

45、柳州開(kāi)發(fā)建設(shè)熱潮中，不管從土地供給量，還是商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)力度來(lái)看，是僅次于河?xùn)|片區(qū)的地方。而當(dāng)?shù)卣畬?duì)該區(qū)域的定位，圍繞著“打造和樂(lè)百姓家園作文章。柳北柳北區(qū)是柳州工礦企業(yè)聚集地，同樣聚集眾多的產(chǎn)業(yè)人群，這是房地商樂(lè)見(jiàn)的消費(fèi)(xiofi)群體。隨著柳州鋅品廠撤離，排污治理力度加大，曾經(jīng)的污水橫流，廢氣滿天的柳北區(qū)，漸漸成為適居地，這是居住其間市民樂(lè)見(jiàn)的景象。另外(ln wi)，由于白沙路的成功改造，目前白沙路區(qū)域樓盤以其配套成熟、有悠長(zhǎng)的江景線、與河?xùn)|新區(qū)一江之隔、進(jìn)入市中心快捷方便等等優(yōu)點(diǎn)，逐漸吸引(xyn)了全市購(gòu)房消費(fèi)人群的高度關(guān)注，可以預(yù)見(jiàn)的是，在未來(lái)的開(kāi)展(kizhn)中，這一區(qū)域(

46、qy)也將成為柳州房地產(chǎn)開(kāi)展的新一熱點(diǎn)。作為柳州政府解決中低收入人群居住問(wèn)題的擴(kuò)張地，柳北區(qū)承當(dāng)了局部責(zé)任。目前該區(qū)溫馨工程系列品牌工程工程如火如荼進(jìn)行中，溫馨陽(yáng)光、北岸馨園等溫馨工程工程已投入市場(chǎng)，惠及購(gòu)房者。柳東柳東新區(qū)由官塘、古亭山、陽(yáng)和三區(qū)域組成。相對(duì)其他兩區(qū)域，由于陽(yáng)和工業(yè)新區(qū)的開(kāi)展有近5年時(shí)間，產(chǎn)業(yè)配套成熟。隨著陽(yáng)和根底施設(shè)不斷完善，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，使得陽(yáng)和具備居住生活、經(jīng)商的特異性。生活工作方面，與河?xùn)|僅一橋之隔，商務(wù)、工作、購(gòu)物方便快捷；重建的靜蘭大橋拉近了該區(qū)域與城市中心的距離，居住特點(diǎn)也將隨整個(gè)區(qū)域的逐步推進(jìn)而改變，其投資前景被業(yè)內(nèi)人士所看好。柳西主要包括潭中西路及西環(huán)

47、路一帶，該區(qū)域原先被柳州人稱為柳州的“西伯利亞。但隨著1994年壺西大橋的建成以及潭中西路、西環(huán)路的開(kāi)通后，該區(qū)域得以相當(dāng)大的變化。新興的大型住宅社區(qū)群。潭中西路的金河灣、金綠洲等小區(qū)對(duì)片區(qū)物業(yè)價(jià)值提升有所幫助.是城市將來(lái)開(kāi)展熱點(diǎn)。由于柳西片開(kāi)發(fā)相對(duì)較晚，存在較大量待開(kāi)發(fā)土地，預(yù)計(jì)該區(qū)域?qū)?huì)出現(xiàn)成片開(kāi)發(fā)的較大規(guī)模工程。建設(shè)廣雅大橋不僅能大大緩解目前通往市中心的幾座大橋的壓力，還能改善西環(huán)路、城站路、飛鵝路等處的交通擁堵?tīng)顩r，同時(shí)對(duì)河西大片區(qū)域的落后舊城面貌改善也會(huì)產(chǎn)生重大推動(dòng)作用。 2、市場(chǎng)整體銷量2022年，樓市調(diào)控聲此起彼伏，廣西自治區(qū)、柳州市出臺(tái)的地方性有關(guān)商品房預(yù)售等調(diào)控措施也是一輪跟

48、著一輪，盡管如此，2022年柳州樓市仍不失火爆。2022年柳州樓市全年新房銷售備案成交套數(shù)為15653套，成交面積約165萬(wàn)平方米，平均每天銷售新房約43套。 2022年柳州商品房各月成交套數(shù)走勢(shì)2022年柳州商品房各月成交面積走勢(shì) 從每月的商品房成交(chng jio)情況看，2022年柳州樓市(lu sh)月度數(shù)據(jù)呈小“V再到大“U字行走。年初(ninch)，延續(xù)2021年樓市(lu sh)的火爆局面.2022年1月成交(chng jio)套數(shù)到達(dá)了1225套,打下了2022年樓市“量?jī)r(jià)齊升的基石。受春節(jié)長(zhǎng)假等影響，2月份成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)慣性回落，成交套數(shù)大幅下滑至785套，但商品房成交價(jià)依舊

49、堅(jiān)挺。3月份，迎來(lái)樓市成交頂峰期，成交套數(shù)為2293套。也是整個(gè)2022年度成交套數(shù)最高的月份。 在4月，迎來(lái)了“史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策后，銷售成交數(shù)據(jù)明顯下滑，當(dāng)月銷售成交數(shù)據(jù)1577套，與3月數(shù)據(jù)相比下滑了很多。同時(shí)，在此后的一段時(shí)間，受政策影響購(gòu)房者開(kāi)始持幣觀望，一直到到8月到達(dá)成交數(shù)據(jù)將近最低谷。然而，持續(xù)的調(diào)控措施并沒(méi)有顯現(xiàn)明顯效果，市場(chǎng)信心開(kāi)始逐步上升，恐慌性購(gòu)房需求陸續(xù)釋放。就在局部漲幅過(guò)快城市樓市出現(xiàn)局部回調(diào)時(shí)，作為三線城市以剛性需求為主的柳州市場(chǎng)，在9月迎來(lái)一年一度的“房博會(huì)，同時(shí)也揭開(kāi)了剛性購(gòu)房需求的全面爆發(fā)。雖9月備案銷售套數(shù)僅為1018套，成交幅度不大，但購(gòu)房者觀望的局面逐

50、漸打破；10月，呈現(xiàn)“銀十效果，成交套數(shù)呈現(xiàn)小坡度上漲，為1394套。年末，柳州樓市開(kāi)始了新政下真正的發(fā)力，開(kāi)發(fā)商促銷力度夠“給力，剛需的購(gòu)房者適時(shí)把握時(shí)機(jī)，促成了整個(gè)市場(chǎng)成交穩(wěn)步上行的態(tài)勢(shì)，11月成交套數(shù)到達(dá)了1617套，12月份成交數(shù)據(jù)繼續(xù)高漲達(dá)1695套，創(chuàng)造了新政下單月銷售成績(jī)之最，同時(shí)也獲得了全年銷售第二的佳績(jī)。2022年各行政區(qū)成交概況城中區(qū)柳北區(qū)柳南區(qū)魚(yú)峰區(qū)柳東成交套數(shù)6406174632154051235成交面積平米68194517840733532842626325756從各行政區(qū)成交看，作為最繁華也是最具有開(kāi)展?jié)摿Φ某侵袇^(qū)，仍然高居高行政區(qū)成交之首。 3、市場(chǎng)(shchng

51、)價(jià)格行情各行政區(qū)現(xiàn)行(xinxng)價(jià)格行情比照(bzho)目前(mqin)柳州主城區(qū)普通商品住宅市場(chǎng)均價(jià)已到達(dá)5500元/平米左右(zuyu)。市場(chǎng)成交價(jià)格已高于廣西自治區(qū)其他二級(jí)城市。 而在柳州主城區(qū)各行政區(qū)中，城中區(qū)憑借其城市中心區(qū)地位，市場(chǎng)價(jià)值處于整個(gè)柳州制高點(diǎn)。其次成交價(jià)格從高至低分別為魚(yú)峰區(qū)、柳北區(qū)、柳南區(qū)和柳東。三、柳州市商業(yè)市場(chǎng)分析1、柳州商業(yè)概況分析商業(yè)布局總體分布區(qū)域主要業(yè)態(tài)主要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所說(shuō)明城中區(qū)-五星商圈化裝品、精品服飾、通訊、辦公用品、休閑餐飲、賓館、娛樂(lè)五星商廈、工貿(mào)百貨、興隆大廈、東都百貨、龍城路商業(yè)街、地王大廈、星河大廈、移動(dòng)通訊廣場(chǎng)工貿(mào)、聚寶、中百等；柳州飯店

52、、柳州賓館、麗晶酒店、供水大廈等；錢柜、蘇荷、新藝堡、山外青山等娛樂(lè)場(chǎng)所柳州市高檔消費(fèi)集中區(qū)，柳州市商業(yè)零售的制高點(diǎn)城中區(qū)-青云商圈小百貨及中低檔服裝市場(chǎng)，小吃一條街建佳服裝商場(chǎng)、好望角小商品市場(chǎng)、銀龍大廈、藍(lán)色港灣、盛華財(cái)富大廈、時(shí)代商廈、百度、青云小吃一條街柳州的百年老街，商品平民化，但人氣指數(shù)并不比“五星商圈低。魚(yú)峰區(qū)-魚(yú)峰商圈日雜、五金、藥材、干雜、日用品、百貨精品、小食品、酒類、文化用品等綜合商業(yè)區(qū)駕鶴市場(chǎng)、魚(yú)峰商業(yè)城、聯(lián)華超市、東風(fēng)商廈工貿(mào)收購(gòu)、白云交易市場(chǎng)將與城中區(qū)有機(jī)結(jié)合成柳州市的中心商業(yè)區(qū)魚(yú)峰區(qū)-飛鵝商圈汽車配件、服裝、交通運(yùn)輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費(fèi)品專業(yè)批發(fā)市

53、場(chǎng)飛鵝市場(chǎng)、金鵝市場(chǎng)、新時(shí)代商業(yè)港、谷埠街商貿(mào)城、新風(fēng)倉(cāng)建筑裝飾材料市場(chǎng)柳州市成熟的專業(yè)批發(fā)基地魚(yú)峰區(qū)-舊飛機(jī)場(chǎng)板塊機(jī)電、五金交化產(chǎn)品、汽車產(chǎn)品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、農(nóng)產(chǎn)品、飼料獸藥機(jī)電五交化產(chǎn)品市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、飼料獸藥批發(fā)市場(chǎng)、南方裝潢材料大市場(chǎng)、金龍市場(chǎng)、魚(yú)峰區(qū)汽配市場(chǎng)成熟的專業(yè)批發(fā)街柳北區(qū)鋼材等工業(yè)用品、工業(yè)產(chǎn)成品交易集散地鋼材市場(chǎng)、木材市場(chǎng)工業(yè)產(chǎn)品交易區(qū)從上表可看出，柳州市目前(mqin)的商業(yè)布局呈現(xiàn)“中間高，四周專的特點(diǎn)。說(shuō)明柳州市是一個(gè)以城市消費(fèi)核心區(qū)為中心(zhngxn)，同時(shí)形成多個(gè)專業(yè)化的商貿(mào)區(qū)。2、主要商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)格局分析柳州市的繁華(fnhu)商業(yè)區(qū)分布在三塊地方一是柳江北岸的中山路、龍城(ln chn)路、解放路、五一路一帶五星商圈；二是柳江南岸的魚(yú)峰路、駕鶴路、屏山大道和谷埠街一帶魚(yú)峰商圈；三是飛鵝路商業(yè)區(qū)，南起柳州火車站，北至駕鶴路口飛鵝商圈。主要競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo)五星商圈魚(yú)峰商圈飛鵝商圈商業(yè)地位中心商業(yè)區(qū)二級(jí)中心商業(yè)區(qū)自成一體商業(yè)覆射范圍柳州以河南為主全區(qū)或更廣范圍商品檔次中、高檔中、低檔低檔商業(yè)環(huán)境較佳較差差商業(yè)規(guī)模較大較小成行成市經(jīng)營(yíng)業(yè)種零售業(yè)為主零售業(yè)為主批發(fā)為主，兼顧零售目標(biāo)客戶中、高品味中、