某商貿城建設項目建設可行性研究報告1

1、XX縣XX置業(yè)有限公司XX商貿城項冃可行性研究報告安徽省XX縣工程咨詢研究所二O 一一年十月XX 縣 XX 置業(yè)有限公司XX 商貿城項目可行性研究報告目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第一章 總 論 1一、項目概述 1二、項目單位簡介 2三、項目主要技術經濟指標 3四、項目年能耗 3五、結論與建議 3第二章 項目的可行性和必要性 5一、項目的可行性 5二、項目的必要性 5 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第三章 項目區(qū)城市概況與經濟水平分析 8一、項目區(qū)概況 8二

2、、社會經濟條件 11三、項目所在鎮(zhèn)基本情況 13 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第四章 項目的市場情況分析 15一、項目整體素質分析 15二、物業(yè)類型分析 16三、綜合評價： 17 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第五章 項目整體規(guī)劃與定位 18一、規(guī)劃設計方案的指導思想及原則 18二、建筑規(guī)模及規(guī)劃設計方案 19第六章 公用工程設計方案 24一、給水、排水設計方案 24二、供電及電信設計方案 26三、燃氣供應方案 26四、XX商貿城管線鋪設方案 27 HYPERLINK l bookmark

3、10 o Current Document 第七章 營銷策略及方案 28一、營銷策略 28二、營銷方式 29三、銷售節(jié)奏與策略 31 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 第八章 環(huán)境保護 34一、主要污染源 34二、環(huán)境保護執(zhí)行標準 34三、環(huán)境保護措施 34 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第九章 資源節(jié)約 36一、設計依據(jù) 36二、節(jié)能 36 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第十章 勞動安全衛(wèi)生及消防 38一、勞動安全 38二、消防 39

4、HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 第十一章 項目管理與實施進度度安排 40一、項目管理 40二、項目監(jiān)理 40 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 第十二章 投資估算及資金籌措 43一、估算依據(jù) 43二、估算說明 43三、投資估算 43四、資金籌措方案 43 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 第十三章 項目招投標 44一、工程招標 44二、招標基本情況表 46 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 第十

5、四章 經濟評價 47一、銷售收入估算 47二、總成本及費用估算 47三、銷售利潤估算 47 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 第十五章 社會效益分析 49一、社會影響分析 49二、 項目與所在地互適性分析 49三、社會風險分析 49四、項目評價結論 50蕭縣淮海置業(yè)有限公司淮海商貿城項目可行性研究報告項目編制單位：蕭縣工程咨詢研究所Tel :第一章總論一、項目概述（一）項目名稱：XX商貿城（二）承辦單位：XX縣XX置業(yè)有限公司（三）建設地點：XX縣張莊寨鎮(zhèn)鎮(zhèn)北101省道東（四）項目性質：新建（五）項目法人代表：宋秀珍

6、（六）項目建設規(guī)模：總占地面積 20764.59平方米（31.15畝）。 總建筑面積：27519平方米，其中：住宅14790平方米，商業(yè)12729平 方米。項目總投資8933.2萬元。（七）項目建設期：15個月（2011.102013.5 ）。（八）可研編制單位：XX縣工程咨詢研究所（九）可行性研究報告編制依據(jù)及范圍1、編制依據(jù)（1）XX縣國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃（2）安徽省關于國民經濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃和 2020年遠 景目標綱要（3）XX縣城區(qū)開發(fā)總體規(guī)劃（4）XX縣土地利用總體規(guī)劃（5）宿州市定額站宿州定額信息2011年第三季度（6）民用建筑設計規(guī)范；（7）國家及地方有關

7、建筑工程設計規(guī)范和標準；（8）國家計委頒發(fā)的投資項目可行性研究指南；（9）XX縣土地利用總體規(guī)劃；（10）項目建設單位提供的有關本項目的各種技術資料、項目方案 及技術資料；XX縣建設、環(huán)保、土地等有關部門對該項目建設的意見和 審批材料、證明材料等。2、編制范圍本項目可研報告的研究范圍包括：（1）項目提出的背景及建設的必要性（2）項目選址與建設環(huán)境條件（3）項目建設規(guī)模與主要建設內容（4）項目總體布局方案（5）工程技術方案（6）環(huán)境保護、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能（7）項目運營和實施計劃（8）投資估算與資金籌措（9）效益分析（10）項目結論與建議二、項目單位簡介XX縣XX置業(yè)有限公司法人代表：宋秀珍，

8、女，1967年5月出生， 徐州市新沂人，南京工程建筑學院畢業(yè)，歷任北京魯能集團副總經理， 先后負責徐州工程兵指揮學院新校區(qū)建設，徐州市市政小區(qū)建設，徐州 市安居工程“民富苑”建設，被評為徐州市建筑業(yè)“優(yōu)質工程”、“放心工程”。此次XX縣張莊寨開發(fā)項目，是XX縣政府招商引資項目，北京魯 能集團專門委托副總經理宋秀珍擔任 XX縣房地產開發(fā)置業(yè)有限公司董 事長，該公司已在XX縣注冊，公司現(xiàn)有開發(fā)綜合部、工程管理部、合同 預算部、行政事務部四部門，經濟勢力雄厚，技術力量強大。公司宗旨“服務、誠信、創(chuàng)新”。XX縣XX置業(yè)有限公司注冊資本1000萬元，主營：房地產開發(fā)、銷售；一般經營物業(yè)管理等。注冊時間：

9、2011年9月三、項目主要技術經濟指標主要技術經濟指標序號指標名稱單位數(shù)量一建設規(guī)模1建筑面積平方米27519其中：住宅平方米14790配套公建平方米商業(yè)用房平方米127292住宅套數(shù)套1503商業(yè)套數(shù)套3004總占地面積平方米20764.595可規(guī)劃用地面積平方米215556建筑容積率1.307綠化率%288建筑密度%45.6二項目總投資萬元8933.2三投資利潤率%9.15四投資利稅率%16.99四、項目年能耗該項目主要能耗為：水、電、汽。該項目正常年份年耗水25.18萬噸、耗電32.4萬度、耗汽6.75萬噸。五、結論與建議 通過對項目的技術經濟分析論證，我們得出以下結論：1、XX商貿城項

10、目的建設，符合國家宏觀經濟政策和 XX縣對該區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃。2、XX商貿城項目的開發(fā)商，XX縣XX置業(yè)有限公司具有很強的經濟 實力和強的商業(yè)運作能力，為項目建設及招商提供了可靠的保障。3、 本項目的規(guī)劃設計方案利用項目地塊的地形特點，達到了人工景 觀與環(huán)境景觀相融洽的目的。4、本次可行性研究對項目開發(fā)的技術分析， 是充分結合了項目自身 的實際條件，具有一定的可操作性。5、從財務評價指標上來看，其市場前景看好，企業(yè)能快速回籠資金。6、從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項目有較好的抗風險能力， 資源供給及外部協(xié)作條件滿足建設要求。根據(jù)在評價過程中對本項目的認識，對本項目實施提出如下建議：1經營管理

11、風險規(guī)避A、本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房銷售及市場招商。B在項目實施中還應優(yōu)化設計，采取切實可行的工程技術措施和施 工方案。C做好物業(yè)管理和售后服務工作。2、金融財務風險規(guī)避。從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮應減少占用資金回收風 險，應采用多種方式實現(xiàn)快速銷售。3、建設管理措施A、整合企業(yè)資源，提高操作水平。B根據(jù)開發(fā)資金運作模式的設定，對運用資金的能力要求較高。C提高資金的使用效率的同時，亦要保持整個開發(fā)理念的延續(xù)性。D委托合作伙伴“本項目發(fā)展商”作為銷售及招商代理公司。E、項目在招投標階段應該選有實力的承包商和監(jiān)理單位，建設過程中應加強現(xiàn)場不同專業(yè)、不同工種之間的協(xié)調與配合

12、，確保工程進度， 保證工程質量，盡量縮短項目周期。第二章項目的可行性和必要性一、項目的可行性（一）鎮(zhèn)政府對XX商貿城的建設十分重視。在本項目的醞釀、申報 過程中，得到了來自政府各方面的熱情關心和支持。（二）本項目的開發(fā)商XX縣XX置業(yè)有限公司有雄厚的經濟實力作 后盾，良好的經濟業(yè)績、行業(yè)運作能力和社會信譽作基礎。公司領導經 驗豐富，各方面人才搭配合理，管理制度、架構健全，運行有序。（三）本項目起點高、定位準、經營發(fā)展方式符合國際潮流，有著 很好的發(fā)展前途。（四）項目的選址、性質、功能符合項目所在地的城市規(guī)劃、土地 利用規(guī)劃，得到了所在地有關部門及當?shù)鼐用竦拇罅χС郑蚨强尚?的。（五）項目的

13、區(qū)位、交通、倉儲、物流條件很好，適應商業(yè)市場的 建設發(fā)展。（六）項目有著良好的經濟效益。這在本報告的第十一章將得到充 分的論證。二、項目的必要性（一）提高城鎮(zhèn)商業(yè)競爭力，助推張莊寨鎮(zhèn)商貿中心的形成與發(fā)展 張莊寨鎮(zhèn)位于XX縣東南部，近年來，該鎮(zhèn)緊緊抓住城鎮(zhèn)新農村建設 的歷史機遇，全面完成城鎮(zhèn)商業(yè)、住宅規(guī)劃任務任務，安穩(wěn)致富工程切 實推進。項目的開發(fā)對于張莊寨鎮(zhèn)商業(yè)中心的形成與發(fā)展具有極大的助 推意義。XX商貿城項目將以前瞻性的商業(yè)和運營體系，推動張莊寨鎮(zhèn)成為匯 聚中高端商業(yè)、激勵創(chuàng)業(yè)、引導消費的城市新商圈，成為銜接老城區(qū)和 新城的樞紐，將全鎮(zhèn)以及周邊地區(qū)的客人匯聚于此，一站式購物、一站 式娛樂、

14、一站式休閑，突破老城舊有的商業(yè)格局，有利于增強城市的商 業(yè)輻射功能，提高該鎮(zhèn)城市競爭力。同時，XX商貿城通過科學的規(guī)劃和建設，XX縣XX置業(yè)有限公司的 開發(fā)經營實力，采取整體推進的方式，建設高水平的商業(yè)運作，形成復 合型的張莊寨鎮(zhèn)新商業(yè)中心，成為張莊寨鎮(zhèn)乃至XX縣東南部地區(qū)商貿發(fā) 展的創(chuàng)新制高點。（二）構建和諧社會，提供就業(yè)與小額創(chuàng)業(yè)的雙平臺我們也清醒地看到，張莊寨鎮(zhèn)經濟社會發(fā)展還存在較多困難和問題， 其中，農民安穩(wěn)致富一直是迫切需要解決的社會問題，主要原因是：新 形勢下產業(yè)空虛問題突出，鎮(zhèn)內企業(yè)就業(yè)容量有限，城鎮(zhèn)居民自主創(chuàng)業(yè) 能力不足，增收致富渠道不多；加之遺留問題紛繁復雜，維護社會穩(wěn)定 的

15、壓力較大。制約經濟社會發(fā)展的基礎瓶頸尚未得到完全突破，全縣負 重自強、干事創(chuàng)業(yè)的氛圍還不濃厚。XX商貿城的建設，可以提供至少幾百個子項目小額創(chuàng)業(yè)的機會，同 時帶動社會就業(yè)數(shù)千人，拉動社會消費需求估計每年為數(shù)千萬元，極大 地豐富了豐都縣的文化娛樂休閑生活，對于構建和諧社會，塑造獨具人 文特色的民俗風情街，具有很大的推動和促進作用。（三）解決現(xiàn)有存量商業(yè)的空置，發(fā)揮物業(yè)的商業(yè)價值和社會意義消化現(xiàn)有存量空置物業(yè)是一項重要的舉措。目前看，張莊寨鎮(zhèn)的存 量空置商業(yè)總體量偏大，埋沒了其應有的商業(yè)價值。本項目進行商貿城 的整體開發(fā)建設是非常必要的，經整體改造，不僅提升了現(xiàn)有商業(yè)的層 次和形象，擴大商貿經濟的

16、規(guī)模，優(yōu)化了商貿業(yè)的布局結構，實現(xiàn)了盤 活存量空置商業(yè)，可實現(xiàn)較大的經濟效益和社會效益，對豐都的發(fā)展產 生積極的影響。（四）依據(jù)城鎮(zhèn)升級改造政策，深化提高張莊寨鎮(zhèn)商貿業(yè)的升級發(fā) 展商貿業(yè)是區(qū)域經濟繁榮程度或經濟水平優(yōu)劣的一項重要的元素。大 力發(fā)展商貿業(yè)可帶動整體經濟的發(fā)展，具有非常深遠的積極意義。目前 張莊寨鎮(zhèn)城商貿業(yè)還處于初級階段，整體形象和層次都比較差，沒有經 過科學的培育發(fā)展，如果不進行整體戰(zhàn)略規(guī)劃并有序引導其發(fā)展壯大， 而任由其自發(fā)發(fā)展，從現(xiàn)代快速經貿經驗看，將不能滿足人們日益升級 的文化生活需求。隨著城鎮(zhèn)升級改造工程的逐步推進，城市功能的發(fā)展, 深化并升級商貿業(yè)將會是一個必然的發(fā)展歷

17、程。第三章 項目區(qū)城市概況與經濟水平分析一、項目區(qū)概況（一）行政區(qū)劃本項目法人單位位于安徽省宿州市 XX縣，XX縣位于安徽省最北部， 蘇、魯、豫、皖四省交界處，總面積1871平方公里，大部分為平原，東 南部為海拔100-300米的低山矮嶺。人口 130萬，轄18鎮(zhèn)5鄉(xiāng)708個 行政村。何橋萌鄭集萌20i茅村萌紫莊萌31U項目建京酒店鄉(xiāng)設地點錨田市0j趙莊萌淇王萌縣棠張萌張莊寨萌rj.1r =石林鄉(xiāng)孑出野子鄉(xiāng)莊里鄉(xiāng)101eIVi z丈廟萌（二）地理位置XX縣緊靠徐州都市經濟圈中心城市徐州市，縣城距京杭運河30公里、徐州觀音機場50公里、連云港出海口 260公里，素有“徐州的西大門”之稱（三）自然

18、條件1氣候條件XX縣地處中緯度地區(qū)，屬暖溫帶半濕潤季風氣候區(qū)。四季分明，氣 候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無霜 期長，日照充足。主導風向全年以偏東風為主，其次為偏北風和偏南風。歷年極端最低氣溫為-12.4 C，歷年極端最高氣溫為 38.0 C,年均 氣溫14.4 C;歷年平均降水量為811.2毫米，年平均無霜期208.3天， 年平均相對濕度為70%年平均蒸發(fā)量為1500.0毫米，年平均日照時數(shù) 為 2220-2480 小時。2、水文條件XX縣位于淮河流域中游，二、三級支流范圍里，隸屬于華北平原南 部的淮北平原中部。XX縣水資源總量包括地表水和地下水兩部分，全縣多年平

19、均地下水 資源總量為2.6億立方米/年，地表水和地下水資源的豐枯基本依賴降水 補給的多寡，地下水資源賦存于地層的多孔介質之中，水的運動較為緩 慢。近年來，城區(qū)及近郊區(qū)地下水位大幅度下降，給水能力逐年減少， 呈現(xiàn)超采現(xiàn)象，應該予以防范。全縣水資源的水質較好，均為重碳酸鈣 型，礦化度小于1.0克/升，但其鈣鎂離子偏高，導致水的硬度較大。3、地質地貌XX縣主屬黃XX沖擊平原，地面高呈由西北向東南緩傾，海撥高度 介于32-50米之間。地形大致可分為兩個單元，即東南部分布著一些低 山丘陵，其余為黃泛平原。山丘、谷地占總面積22.2%,平原占77.8%。土壤為潮土類、褐土類、石灰土類、棕壤土類、砂疆黑土類

20、，以淤土、兩合土、沙土、鹽堿土、土淤土為主，其中淤土平均有機質1.35%堿解氮含量為70mg/kg、速效磷含量15mg/kg、速效鉀含量120mg/kg、 PH值為7.0，兩合土平均有機含量1.25%、堿解氮含量60mg/kg、速效磷 含量12.5mg/kg、速效鉀含量100mg/kg、PH值為7.2，沙土平均有機質 含量1.1%、堿解氮含量為50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效鉀含量75 mg/kg、PH值為 7.5。XX縣域境內水系發(fā)達，溝渠縱橫，河流多系人工河道，河道平直， 水量受季節(jié)影響，變化較大，夏季水流量大、水流急，冬季河水變淺， 水流緩慢。4、工程地質條件XX縣東、西有寒

21、武、奧陶系地質構成。山丘平行延伸兩側，其余均 為平原，海撥一般為2.5-32.5米，地勢由東南向西北傾斜，坡度為萬分 之一。北區(qū)第四紀地層分布廣泛，地基承載力山前地帶可達18噸/平方米。地下水層多為石灰?guī)r層隙間水，含水較豐富。項目區(qū)最大凍土深度 20厘米，地震烈度6度。建設用地的綜合自然條件較好。XX縣區(qū)域大地構造屬中淮地臺魯西隆起區(qū)南極，區(qū)境范圍內除寒武 系、奧陶系有部分裸露外，其余均為第四系掩蓋，低山殘匠占全部總面 積的4.7 %。本區(qū)第四系分布廣泛，孔隙水儲存于第四系砂層之中，主要大氣降 水為主補給水源。淺層地下水流向與地形坡降及河流方向一致，由西北向東南。地下水位升降隨季節(jié)（降水量）變

22、化，地下水對混凝土無侵蝕作 用。根據(jù)項目區(qū)地質普查鉆孔揭露地層屬第四級河流沖擊相地層，分述如下:粉質粘土，淺褐黃色，可塑狀，中偏高壓縮性，在埋深約1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量較多，部分段為粉土，松散狀，結構性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等壓縮性，見少量淡水 螺殼，完整。粉質粘土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質結核，在埋 深約6米處較富集。粉細砂，淺黃色，級配性差，中密，本層埋深 7.1米鉆至15.0米 未揭穿。層厚不詳。除第一層外，其他各層地基承載力標準值均在140KPa以上。（四）交通運輸條件XX縣東鄰江蘇徐州市25公里，素有“徐州的西大門”之稱。南接 淮北29公里

23、，西距河南商丘市150公里，北連山東濟寧130公里，縣城 距合肥、南京、濟南、鄭州4省會均為3小時路程，距徐州觀音機場40 公里，連云港出?？?260公里。隴海、符夾鐵路縱橫穿境，連霍、合徐 高速公路于縣境內交匯，310、311國道，301、101、202省道與縣鄉(xiāng)道 路交織成網，境內公路密度為每平方公里 130公里，已形成公路、鐵路、 航空相結合的，內外相聯(lián)的立體交通網絡，承東啟西，南引北聯(lián)，是重 要的交通樞紐。二、社會經濟條件（一）名優(yōu)農產品基地眾多自然地理條件優(yōu)越，名優(yōu)農產品基地眾多。XX縣植被保存完好，工業(yè)污染程度低，具有生產加工綠色食品的自然條件。耕地面積10萬公頃，農作物主要有小麥

24、、棉花、大豆、玉米、山芋及花生、芝麻等。全縣水 果掛果面積50萬畝，主要有葡萄、蘋果、梨、黃白桃、巴斗杏、柿子、 櫻桃、山楂等。孫圩子胡蘿卜、閆集黑皮冬瓜、馬井韭青韭黃、圣泉XX國圣桃、黃河故道水晶梨、龍城石榴、新莊黃牛、黃口三元雜交豬、丁 里華英鴨等名優(yōu)農產品種養(yǎng)基地聞名全國。（二）豐富的礦產資源XX縣礦產資源豐富，水電供應充足。XX縣為全國100個重點產煤縣 之一，已探明煤炭儲量7.5億噸，現(xiàn)有17對礦井，年產能力120萬噸； 探明石油儲量7億噸，煤層氣儲量1000億立方米，石灰?guī)r儲量30億噸； 鐵礦石、瓷石、高嶺土等儲量可觀。XX縣南北分屬淮、黃河水系，地下 水量為2.6億立方米，水質優(yōu)

25、良，生產、生活用水充足。電力供應屬華 東電網，設施完善，境內有11萬伏以上變電所2個，生產生活供電充足。（三）雄厚的經濟基礎工業(yè)基礎雄厚，門類齊全。XX縣工業(yè)發(fā)展歷史久遠，歷經滄桑。公 元9年，出現(xiàn)鑄造銀、銅質錢幣的造錢工廠；北宋年間，開始出現(xiàn)陶瓷 生產，神宗元豐年間，開始出現(xiàn)小煤窯，蘇東坡曾作石炭歌贊之。 改革開放以來，XX縣工業(yè)在調整和機制創(chuàng)新中快速發(fā)展，現(xiàn)有 48個縣 屬工業(yè)企業(yè)，近2萬家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，廣東錦豐、江蘇維維、山東新汶、安 徽省古井、深圳康達爾等一批國內知名企業(yè)相繼來XX投資。2003年全縣工業(yè)總產值17億元（1990年不變價），形成了煤炭開采、農副產品加 工、建材、造紙、釀酒、

26、化工、紡織、機械制造等八大主導產業(yè)，有較 強的協(xié)作配套能力。經省政府批準，在連霍、合徐兩條高速公路交匯處 設立的占地500余畝的工業(yè)園區(qū)，是XX縣對外開放的窗口、體制改革的 實驗區(qū)，現(xiàn)已成為國內外客商投資的熱土，是 XX縣工業(yè)發(fā)展的新亮點。（四）較完善的基礎設施生產生活設施完善，人居環(huán)境良好。XX縣民風淳樸，社會治安穩(wěn)定, 郵電通訊發(fā)達，醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)保、廣播電視和教育等社會事業(yè)發(fā)展迅速， 旅游、物流、金融、商貿、房地產等行業(yè)全面發(fā)展，服務規(guī)模不斷擴大。 XX縣是安徽省委20個精神文明建設示范縣之一。三、項目所在鎮(zhèn)基本情況XX縣張莊寨，鎮(zhèn)位于縣境西南部，距縣城 32公里，西與河南省永 城縣接壤。

27、面積115平方公里，人口 7萬。XX（縣）張（莊寨）、淮（北） 碭（山）公路過境。減河、洪河、毛河流過鎮(zhèn)境。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)有軋花廠、機 械修配廠、糧油加工廠、磚瓦廠等。農業(yè)主產小麥、玉米、棉花等。張莊寨鎮(zhèn)行政轄區(qū)：轄魏莊、閻閣、夏橋、白樓、張柳園、眾姓莊、 胡樓、雷集、埝頭、前街、郭圩、屈王莊、張壽樓、王園、王衍莊、后 街、丁黃、黨屯、劉店子、王小屯、張老莊、杭子、小閣子、武樓、東 街、崔口、豐慶、章樓、許莊、張莊寨、鄺莊、祖小樓、穆李趙、袁圩、 屈樓、芊廟、錦橋、一條脊、朱小廠、臭園、洪河、黑柳村、三座樓、 海青房、孫腰莊、王老莊、毛橋、陳胡同、蔡廟、杜平莊、歐廟、任莊、 武暗樓、趙破樓、王柳園、

28、塘坊、陳樓 57個村委村。XX縣張莊寨鎮(zhèn)在“小城鎮(zhèn)，大戰(zhàn)略”方針的指引下，堅持高起點規(guī) 劃、咼標準建設、咼質量運作的發(fā)展模式，完善機制，加大基礎設施投 入和公共設施建設，不斷改善和提高城鎮(zhèn)功能，城鎮(zhèn)建設日新月異，取 得了良好的社會效益。張莊寨鎮(zhèn)是省政府批準的全省重點中心建制鎮(zhèn)，被國家建設部等六部委列為全國重點中心鎮(zhèn)。鎮(zhèn)黨委、政府充分利用小城鎮(zhèn)的各項優(yōu)惠政 策，著力推進城鎮(zhèn)化進程、中心鎮(zhèn)的集聚和輻射帶動能力日漸凸顯。投入不斷加大。該鎮(zhèn)實施了 “美化、亮化、綠化”三大工程，先后投資1 0 0 0多萬元，硬化城鎮(zhèn)主干道7條，總面積3 2 0 0平方米；改造背 街小巷17條，總面積2 7 0 0平方米

29、；修砌下水道2 5 0 0米；各單 位綠化面積6 5 0 0多平方米，有力改善了城鎮(zhèn)居民的人居環(huán)境。強化 對鎮(zhèn)東農貿市場、中心商貿市場和小百貨市場等專業(yè)市場的管理和并進 一步完善市場功能，積極推動鎮(zhèn)西農貿市場、鎮(zhèn)南小吃市場、鎮(zhèn)北機電 鋼材市場等市場的建設，優(yōu)化了經濟發(fā)展環(huán)境，進一步拉大了城鎮(zhèn)框架。 目前，進鎮(zhèn)經商的經營戶有2 0 0 0余戶，河南、淮北等地約有3 0家 經營戶落戶于此。城鎮(zhèn)管理進一步規(guī)范。組建了鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生保潔隊，實行全天候保潔； 在提高城鎮(zhèn)居民文明衛(wèi)生意識和公德意識方面，該鎮(zhèn)要求居民和商戶對 環(huán)境衛(wèi)生實行門前三包；在規(guī)范城鎮(zhèn)秩序方面，實行了攤位定點擺放、 車輛定位?？康戎贫?，使

30、管理水平不斷得到提高，城鎮(zhèn)品位不斷提升。小城鎮(zhèn)功能進一步優(yōu)化。該鎮(zhèn)完善了水、電、路、通訊及其他配套 設施，并形成了若干專業(yè)化功能分區(qū)，即以眾興莊為主導的北部民營企 業(yè)園區(qū)；張新集為中心的水泥預制板加工區(qū)；鎮(zhèn)合作飯店為主導的城區(qū) 餐飲服務區(qū)；XX農科所為依托的農副產品加工區(qū)等等，極大地促進了全 鎮(zhèn)經濟的發(fā)展。目前，這個鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)新拓展面積達 1.3平方公里，新增各類專業(yè)市場 5個，形成了集農產品銷售、加工等于一體的商貿物流集散地，年交易 額近3億第四章項目的市場情況分析一、項目整體素質分析（一）項目優(yōu)勢1項目區(qū)位極佳，市場認可度較高。2、項目交通非常便利，出入非常方便，生活成本較低。3、項目周邊商業(yè)

31、、服務、教育、醫(yī)療、銀行等生活配套非常齊全，4、項目發(fā)展商實力雄厚，具有良好的資金和市場運作實力，擁有 200多家合作廠商。（二）項目劣勢：1投資較大。2、住宅銷售還具有一定的風險性，市場可選擇空間小。3、該項目開發(fā)不能分期開發(fā)，要一次性投入，同時也加大項目開 發(fā)的風險（三）機會分析：1、XX商貿城中心區(qū)可開發(fā)地塊資源極少，本項目從地段、配套、 發(fā)展?jié)摿Φ确矫妫胺Q該鎮(zhèn)之絕版地塊，具有很大的發(fā)展空間和極強 的可塑性。2、本項目由XX縣XX置業(yè)有限公司投資建設，投資開發(fā)商具有良好 的企業(yè)信譽和開發(fā)經驗，發(fā)展商具有較強的商業(yè)運作和招商管理，在縣內乃至全省批發(fā)服裝及小商品具有良好社會信譽將有助于提

32、高項目的品 質形象。3、張莊寨鎮(zhèn)人口較多，輻射面廣，對于小商品及服裝需求較大。張莊寨鎮(zhèn)經濟近幾年的快速穩(wěn)步增長將為本項目帶來較大的發(fā)展機遇。二、物業(yè)類型分析（一）商業(yè)本項目地處XX縣張莊寨鎮(zhèn)鎮(zhèn)北101省道東側，處于該鎮(zhèn)商業(yè)中心范 圍之內，具有良好的商業(yè)前景。從交通情況看：XX商貿城，西臨101省道，北距連霍高速公路出口 500米，交通非常便利。這為城市內外顧客往來，擴大本商業(yè)中心服務 半徑提供了有利條件。從消費群體看，目前皖XX商貿城已有較多商業(yè)批發(fā)及物流市場， 涉 及產品有服裝、鞋帽、燈具、五金、手工藝品等、主要客戶來源：縣區(qū) 及周邊城市零售客戶批發(fā)配貨。因此有強大的消費基礎。從競爭環(huán)境看：

33、城市中心即將有知名度較高大賣場正在籌備。綜上所述，本項目建設商業(yè)設施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨 勢，迎合了 XX商貿城對商業(yè)設施的需求，具有良好的市場前景。（二）餐飲本項目處于該鎮(zhèn)的商業(yè)興旺地帶，周邊圍繞著眾多的商業(yè)設施及商 業(yè)批發(fā)及零售私營店主，周邊住宅小區(qū)逐漸增多，隨著該地區(qū)一批高水 平的商業(yè)貿易設施的建設完成，該地區(qū)將聚集更多的人氣，產生更多的 商業(yè)娛樂消費需求，商業(yè)餐飲娛樂業(yè)主將更加關注該地區(qū)的發(fā)展，從而 推動該地區(qū)相關房產市場的需求。從現(xiàn)狀來看，XX商貿城商業(yè)圈內缺乏此類大型餐飲娛樂場所，周邊 規(guī)劃中的商貿建筑中也沒有此類設施。隨著該地區(qū)的建設和商業(yè)人氣的 聚集，對餐飲娛樂的需求

34、會越來越旺，相關用房的租售前景看好，本項 目的市場優(yōu)勢將逐漸體現(xiàn)。（三）住宅樓本地塊處于XX商貿城商務板塊，但這一地區(qū)住宅樓市場的發(fā)展相對 滯后，規(guī)劃設計較為落后，檔次也不夠高。隨著本項目的拉動，外來客 商逐步增多，原有的商貿城私營店主也逐步活躍起來，使得住宅用房需 求量增加，同時對樓宇的規(guī)模和檔次提出了更高的要求。本項目的啟動 將順應這一發(fā)展需求，通過建設功能完善的中檔住宅樓，以彌補該區(qū)域 住宅樓供應的不足，利于該區(qū)域商業(yè)、商住品質的提升。（四）本項目運作需注意的問題：1、在項目操作上多從空間、建筑、環(huán)境三方面尋求突破，適度超前, 強調“舒適度”與“美感”的前提下，避開價格競爭。2、掌握“引

35、導市場”的開發(fā)節(jié)奏，從資金量、供應量、開發(fā)間隔等 多個角度研究問題。3、通過項目推廣工作，消除與消費者之間的溝通障礙，最大程度弱 化價格印象，實現(xiàn)項目銷售速度的本質性飛躍。4、 對物業(yè)管理及商場文化活動方面繼續(xù)加大投入，實現(xiàn)企業(yè)品牌由 知名度向美譽度的轉化。5、在產品開發(fā)的基礎上，注意對項目入住理念的提升，加強對項目 品位和身份象征的營造，在操作上應不斷制造熱點，提高市場關注度。三、綜合評價：結合前面的SWOT因素分析，我們可以看出，XX商貿城項目具備得 天獨厚的市場優(yōu)勢和千載難逢的市場機遇，如能從產品設計和規(guī)劃上適 度創(chuàng)新，以較高的市場定位引領該鎮(zhèn)商業(yè)地產市場。第五章項目整體規(guī)劃與定位一、規(guī)

36、劃設計方案的指導思想及原則（一）規(guī)劃設計方案的指導思想根據(jù)建設部有關城市建設的法規(guī)及阜陽市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃設計 旨在創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、優(yōu)美的環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、配 套建設、充分利用土地”的原則，綜合提高經濟效益和社會效益。（二）規(guī)劃設計方案的原則1、 在設計過程中必須堅持“以人為本”的原則，注重和樹立人與自 然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念，營造出溫馨、親和的商業(yè)、居住環(huán)境。2、 本著以人為本、從實際情況出發(fā)、兼具一定超前意識的原則，綜 合考慮節(jié)能、日照、采光、通風、消防、抗震、管線埋設、避免視線干擾、管線埋設、保護私秘性等各項因素及管理的要求，力求創(chuàng)造一個方 便、舒適、安全、優(yōu)美的商業(yè)

37、及居住環(huán)境，并為少年兒童、老年人及殘疾 人的生活和各項活動提供方便。3、配套公建設施與商業(yè)及辦公樓同步規(guī)劃、同步施工。4、供水、雨水、污水、電力、電訊、燃氣及供熱管線地下敷設，并 本著合理規(guī)劃、相對集中、一次建成、便于管理和維修的原則。5、公共綠地、道路綠地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑設屋 頂花園，形成點、線、面、空間的多維視覺效果。6、組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的分散性交通，保證 安全有序。7、項目建設采用國家推廣的新技術、新材料和新產品，認真貫徹節(jié) 能、節(jié)地、節(jié)材的指導思想。二、建筑規(guī)模及規(guī)劃設計方案1市場定位在對類似項目及市場需求進行分析后我們發(fā)現(xiàn)，XX商貿城市場集群內

38、大量商戶、年輕白領、流動人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊藏著較大的 市場容量，消費需求越來越突出。依據(jù)項目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設 想，本項目的總體定位是人文、智能、生態(tài)商業(yè)、住宅區(qū)。這一定位內 涵是：XX商貿城商業(yè)批發(fā)和住宅綜合型樓盤，提供高品質的硬件設施和軟 件服務為發(fā)展商的基本理念。XX商貿城商為企業(yè)及白領階層、工薪階層提供超前的生態(tài)生活空間 和居住理想。XX商貿城商的賣點在于批發(fā)集聚點、人文關懷和智能化服務。2、形象定位XX商貿城商從營銷的角度看，處于從零開始的狀況，由于之前并未 作大規(guī)模且有計劃的宣傳推廣，也未把項目優(yōu)勢盡最大可能表現(xiàn)出來， 建議首先將項目重新包裝定位。3、業(yè)態(tài)定位本項目位

39、于該鎮(zhèn)新城區(qū)，生活設施及市政配套完善，有良好的自然、 生態(tài)及人文環(huán)境，相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤 難以比擬的優(yōu)勢，因此將本案定位于：領袖風范、商貴首選。綜上所述， 在本案目標客源中，主要需求點有以下幾方面：（1）地理位置優(yōu)越。（2）交通動線充足。（3）市政與小區(qū)配套皆較為齊全。（4）社區(qū)規(guī)劃合理。（5）智能化水平高。（6）有強大的升值潛力。（7）戶型實用、舒適。4、經營定位根據(jù)上述市場定位我們可以看出，本項目在區(qū)域范圍內所處龍頭地 位，因此市場推廣定位要求有針對性，同時要大氣、豪氣、霸氣。項目 推廣定位：領袖風范、商貴首選（1）理由：由于項目的主要目標客戶為經濟狀況良好的大

40、中型企業(yè) 和大部分有實力商人。所以項目的形象定位圍繞這一客戶群體的特性， 突出尊貴感。（2）領袖風范，表達的是在區(qū)域范圍內本項目的“龍頭”地位，以樓盤人文化、5A級智能系統(tǒng)等設施質素及優(yōu)良的物業(yè)管理模式等優(yōu)勢而 傲視群雄而商貴首選的是入住本項目的都是商界中的“翹楚”、“梟雄”，這對于真的“梟雄”會獲得他們的認同，而對于離“梟雄”尚有 一段距離的中型企業(yè)主來說也會以入主 XX商貿城商5、客戶定位（1）從企業(yè)類型定位房地產開發(fā)企業(yè)、農資經營企業(yè)、糧油經營企業(yè)、家電經營企業(yè)、 服裝經營企業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等。從目標客戶的來源定位對現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了，需要換一間更能體現(xiàn)身 份和檔次的企業(yè)；

41、現(xiàn)有租戶15%，即現(xiàn)租戶之60%轉為買住宅樓。不過 要使現(xiàn)有租戶 60 %轉為購買即需要有一套比較優(yōu)惠的措施。投資客 50%,要吸引投資客需要有一個吸引投資的回報率和保障回報能實現(xiàn)的 方案。自用型買家35%，對于那些經營平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè)，此方案較為吸 引。但首期款不能太重，貸款期不能太短。6、建筑設計定位樓層：4+1層功能：商業(yè)用房，部分為人防及設備用房。地上1層為商業(yè)用房。地上2-4層為住宅樓空調設施：國產或進口制冷機組及中央空調系統(tǒng)，另有新風增氧系 統(tǒng)。給水設施：給水水源由市政水管網供水。市政水管網有預留接口在 皖西北城市商業(yè)廣場附近，設計二根 DN200進水管與室外市政給水管網 相連，城市

42、給水壓力按不小于 0.3Mpa考慮，水質滿足國家生活飲用水 的衛(wèi)生標準。給水經水表計量后到個用水點。排水設施：排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。 生活污水經化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網，廚房 排水經隔油器處理后排入室外生活污水排水管網。小廣場內的道路設雨 水口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。消防設施：消防自動報警聯(lián)動系統(tǒng)，房間及過道設有手動報警閥，多層次消防安全保護，應設有防火、消煙、供氧、疏散，一路10KV高壓變電，24小時供電，另設人防應急柴油機發(fā)電機組，以供主要設備的 緊急啟動。弱電設計：小區(qū)通信線路由市話網直接引入。XX商貿城設數(shù)據(jù)、語音用

43、模塊化插座。數(shù)據(jù)語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。小區(qū)范圍內設CCTV保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。出入口及重要部 位設置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。XX商貿城CATV電視系統(tǒng)由光纖電視網引入，每用戶設23個 電視用戶盒。設火災自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。節(jié)能：本項目主要節(jié)能為：水、電。為了進一步降低能耗，節(jié)約能源，減少生產成本，應采取多項節(jié)能措施，主要措施有：所有設備選型盡量采用節(jié)能型。為提高電網的功率因素，在低壓側不重靜電容量。設立專門的能源和材料管理機構，檢測各生產階段的能源及節(jié)能 情況并制定獎懲制度。外觀風格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風格，切忌呆板，體現(xiàn)智能

44、化、生態(tài)化、人文化的主題。目前項目區(qū)商業(yè)、住宅的條件多為中低檔，建議該項目建議采用新 技術、新材料，打造適度超前的智能化、生態(tài)化、環(huán)保型商住樓。主要 體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料 和裝修材料采用高標準的環(huán)保材料，降低有害物質排放，杜絕商住樓綜 合癥。功能元素建議：呼吸幕墻：非典之前，少數(shù)項目已先知先覺采用了雙層的玻璃幕墻, 室內外的空氣可在中間過濾流通。隔熱玻璃：普通鋼化玻璃作為偽高科技派的表現(xiàn)材質將被淘汰，取 而代之的是具有防曬隔熱防紫外線等功能強大的新型玻璃幕墻。遮陽板：節(jié)能要求迫在眉睫，能夠隨日照角度調整的優(yōu)質遮陽板成 效鮮明，并且令樓體外觀增添許多生態(tài)

45、感。立體空間綠化：隨著公共空間受到重視，簡單擺放的鮮切綠植將被 復雜的立體綠化系統(tǒng)取代。第六章公用工程設計方案一、給水、排水設計方案(一)給水方案需水預測XX商貿城規(guī)劃人口為1380人，依據(jù)居住小區(qū)給水排水設計規(guī)范 居民生活用水定額為0.5升/人.日，時變化系數(shù)取1.1，則最高日生活 用水量為690立方米，最高日最高時用水量為 8.7 升/秒。公共建筑用水量根據(jù)規(guī)劃XX商貿城公建設施的性質及數(shù)量，確定最高日公建用水量 為50m3最高日最高時用水量0.57升/秒。澆灑道路和綠化用水量澆灑道路用水按1.0升/平方米一次，綠化用水按1.5 升/平方米， 規(guī)劃XX商貿城道路面積4230平方米，綠化面積

46、為8756平方米，則最高 日澆灑道路和綠化用水量為14立方米，最高日最高時澆灑道路和綠化用 水量為0.45升/秒。未預見用水量及管網漏失水量規(guī)劃XX商貿城未預見用水及管網漏失水量按其最高日用水量的15%計，則該用水量為793.5立方米。綜上所述，規(guī)劃XX商貿城最高日總用水量為850立方米，最高日最 高時用水量為8.8 升/秒。供水水源及水壓XX商貿城利用城市供水管網供水。當?shù)毓芫W供水水壓及水量均能保 證該居住小區(qū)的生活及公建的正常用水，不需另設加壓和儲水設施。供水水質符合國家生活飲用水標準。消防XX商貿城同一時間火災次數(shù)為一次，消防用水量為10升/秒，并且用消防用水量與小區(qū)最高時用水量之和校核

47、管網。消防給水采用與生活 給水管道同一的低壓低水系統(tǒng)。火災發(fā)生時最不利點消防栓的水壓滿足 O.IMPa水柱。消防栓的布置不大于120米，在主要道路交叉口必須設置 消防栓，消防栓采用半地下防凍式。XX商貿城設置消防栓10個。管網的布置為了提XX商貿城供水的安全可靠性，管網的布置采用環(huán)狀與枝狀相 結合的方式。主干管以環(huán)狀網布置，支管以枝狀網布置。在主要道路上 布置給水主干管。（二）排水方案排水體制XX商貿城本著高起點、高標準的要求，XX商貿城內的排水采用雨水、 污水分流制排水系統(tǒng)。污水排放量依據(jù)居住小區(qū)給水排水設計規(guī)范，XX商貿城生活污水量按給水 量的90%+算。排水管道的布置XX商貿城地形坡度較

48、小，在布置排水管道時，盡量將雨水以最短的 距離排出，在項目區(qū)東部和南部各設置了一個排水出口，將雨水和污水 排入城市排水管網。雨水通過城市雨水管道排入龍山河，污水通過城市 污水管道最終排入城市污水處理廠進行污水綜合處理。XX商貿城共設置化糞池4個。二、供電及電信設計方案（一）供電XX商貿城住戶每戶用電負荷指標為6-8KW同時系數(shù)考慮為0.6-0.8，計算負荷每戶以4KW考慮，公建考慮20W/m2 10幢樓以上考 慮需用系數(shù)為0.2。XX商貿城負荷計算為1300KW左右。低壓配電采用三相四線制，電力線路一律地下敷設，沿XX商貿城主 要道路敷設蓋板式電纜溝（敷設位置位于人行道下），電纜溝至建筑物路

49、段采用電纜地下直埋，電纜穿越有可能受到機械損傷的路段一律加裝鑄 鐵管保護。低壓電纜采用聚乙烯絕緣銅芯帶鎧裝，電纜型號VV29-3X 70+1X35, VV29-3X 95+1X 50, VV29-3X 120+1X 50, VV29-3X 150+1X 70 四種。路 燈線路由當?shù)芈窡艄芾聿块T確定，可沿電纜溝敷設。（二）電信XX商貿城電話普及率規(guī)劃為100部/百戶，同時考慮部分公建用戶， 則XX商貿城話機預測為450部左右。XX商貿城規(guī)劃由環(huán)城路引入三路主干電纜分別為220對、170對、1500對，設三座交換箱，分東西兩片進行交接配線，配線主干電纜為50對及30對，并留以余量。電信電纜與電力電

50、纜分設道路兩側。可采用水泥管塊式電信管道或 用PVC非管埋地敷設。居民樓內應保證電信線入戶。三、燃氣供應方案（一）用氣量XX商貿城目前瓶裝煤氣作為氣源，XX商貿城業(yè)主氣化率為100% 按戶均用氣1.4N立方米/日計算，得小區(qū)用氣平衡表如下：XX商貿城用氣平衡表戶類型用戶定額N立方米（戶/日）用氣戶數(shù)用氣量N立方米/日所占比例居民1.446064498%公共建筑102%合計654100%（二）氣源項目區(qū)現(xiàn)在無管道送氣，氣源以瓶裝為主。四、XX商貿城管線鋪設方案XX商貿城工程管線共有水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電 纜共5種，除電力電纜和電信電纜采用電纜溝鋪設外，其余管線一律采 用直埋鋪設。

51、各種管線之間以及管線與道路及建筑之間要保持一定的水平和垂直 凈距，避免互相干擾，各種管線在垂直交叉時，應遵守如下原則：壓力流管讓重力流管。小管徑讓大管徑給水管盡量在污水管上面。易彎曲管讓不易彎曲管。5臨時性管線讓永久性管線。6.工程量小的管線讓工程量大的管線。第七章營銷策略及方案一、營銷策略（一）價格策略：低價入市、快速銷售、滾動發(fā)展、逐期提升。由于地產是一個典型的區(qū)域性產品，而區(qū)域性客源不但是有限的， 而且是喜新厭舊的。低開的目的是吸引市場視線聚集人氣，形成“羊群 效應”，其路線是提升價格快速成交，形成熱銷場面。低開高走的策略 可以實現(xiàn)對前期購房者的升值承諾，讓消費者看到市場機會和升值空間,

52、 快速形成口碑。這種方法的關鍵是調價的技巧，是對調價間隔和調價幅度進行合理 動用，總體原則是：調價幅度要小，調價頻率要高，調價后要加大對已 經購買業(yè)主的宣傳，讓其知曉所購物業(yè)已經升值，充分發(fā)揮口碑宣傳的 效用。這里的“低價”是相對于消費者的心理預期而言的，而非針對競爭 對手的。所所在前期市場宣傳時，需以心理暗示的形式抬高市場對本項 目價格的心理預期。而在正式面市發(fā)售時以低于“市場心理預期價格” 推向市場，從而吸引更多的購買者，匯集人氣，樹立品牌，。2、形象策略：形象是指樓盤在消費者心中的感性地位，樓盤形象與 目標客戶群和銷售價格有著最直接的關系。我們要針對項目進行形象統(tǒng) 一設計，向市場表達項目

53、自身獨特的硬件和品位，通過各種形式的低成 本營銷，樹立XX商貿城高端形象。3、宣傳推廣策略：（1）賣場營銷在中前期著力于賣場招商及營銷，當然賣場招商及營銷會貫穿于整 個營銷過程，但中前期，特別是前期，應該更加注重賣場招商及營銷， 尤其是在項目信譽，口碑未形成足夠強大之時。而據(jù)我們對多個案場的 客戶統(tǒng)計分析，在賣場積累的客戶誠意度遠高于其他方式登記積累的客 戶。（2）活動（事件）招商及營銷本項目借助一系列的大中型主題公關活動，來達到提升本項目知名 度，并配合各個營銷期的營銷活動，促進活動招商及營銷與賣場招商及 營銷緊密結合。（3）組合口碑招商及營銷所謂組合口碑營銷，是一種經市場實戰(zhàn)檢驗，在服務的

54、針對性和力 度上優(yōu)于其他廣告宣傳方式的營銷傳播模式。組合口碑傳播不只是簡單 地搞一些社區(qū)營銷，或者只是做單一的造勢活動，而是利用口碑傳播為 主線，整合營銷資源，來開展一系列納入企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的營銷活動。與 大規(guī)模投入廣告和其他促銷活動相比，由于組合口碑營銷主要集中在教 育小部分有傳播能力和口碑趨勢的顧客（意見領袖）上，因此成本要低 得多，而效果往往是事半功倍。二、營銷方式（一）商業(yè)地產商業(yè)地產項目要實現(xiàn)可持續(xù)經營，得從銷售型轉向經營型。經營型 商業(yè)地產優(yōu)勢凸顯不同于其他的房地產開發(fā)模式，商業(yè)房地產的經營管 理能力是商業(yè)項目成功的關鍵所在，然而這也是目前XX縣商業(yè)項目的開 發(fā)主體最為忽視的問題之一

55、。經營型商業(yè)項目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者，是 創(chuàng)造營業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造 收入，簡而言之，就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。這就是商業(yè)項目經營管理的價值所在，也是商業(yè)地產成功運作的關鍵。值得注意的是，目前XX縣大多開發(fā)商都將自己定位在銷售型商業(yè)房 地產的角色之上，許多原本開發(fā)項目的房產商看到商業(yè)地產有利可圖， 便大舉買地，至于之后的經營管理都是一方全包，而對于其中的門道又 知之甚少。與以銷售為目的的商業(yè)地產相比，經營型商業(yè)房地產擁有它自身的 特點：首先，銷售型房地產的客戶是投資者或用于自身商業(yè)經營的買家， 而經營型房地產則是直接面對用于商

56、業(yè)經營的實際使用者；第二，從獲 取利潤的方式來看，銷售型房地產是從市場租金中獲取回報，而經營型 房地產則是從使用該空間中獲取經營利潤；第三，從投資形態(tài)而言，投 資銷售型房地產屬于中長期考慮，而投資經營型房地產則是注重經營期 間的短期投資。以此看出，商業(yè)房地產實際是開發(fā)商、投資者和經營者 “三合一”的有機整體，開發(fā)商包攬全過程的開發(fā)經營模式已經不適合 未來發(fā)展的要求。所以，預計在 2012年的XX縣重經營的模式從客觀上 扼止了過去商鋪市場開發(fā)者的“集資”行為與投資者的浮躁心態(tài)，使商 鋪的經營性與可售性得到了較好協(xié)調，將促使阜陽商業(yè)地產市場走向規(guī) 范化。商鋪經營能力決定商鋪的價值比重將越來越重，商

57、鋪營銷向主導 經營型轉變將成大勢。XX商貿城，要靈活實行銷售型與經營型的有機結合，做到“統(tǒng)一規(guī) 劃、統(tǒng)一管理、產權獨立、以商促商”，既要實現(xiàn)資金的快速回籠，又 要保證項目效益的最大化。要充分發(fā)揮發(fā)展商-中國常熟服裝城經營管 理有限公司在國內商圈的經營優(yōu)勢、良好信譽以及與幾千家企業(yè)的穩(wěn)定 關系，大力招商，把海外內的名牌企業(yè)、名牌產品引進來；把知名營銷 商聚集到XX商貿城，交通過他們以商促商，迅速提升商業(yè)氛圍和物業(yè)價 值。目前，開發(fā)商XX置業(yè)有限公司已與中國服裝巨頭一中國常熟服裝城 達成共識，引進其進駐XX商貿城。加之發(fā)展商自身的商業(yè)、餐飲娛樂業(yè) 的直接進入，將會充分發(fā)揮“領頭羊”作用，快速促成市

58、場對本物業(yè)的 認同和追捧。（二）商住地產XX商貿城的需求市場實際上分為兩種購買力，即購房客戶和租房客 戶。于是，前者構成了商鋪的出售市場，后者構成了住宅樓的出售市場。 但在目前的狀況下，大眾的地產投資意識還不強，即使有也往往投資于 住宅市場，這就特別要對其進行主動的引導，引導的方式就是采取以租 帶售的靈活銷售方式在現(xiàn)房或期房期間就組織一個租務部，將尚未售出的面積針對小公司進行靈活的出租，待一個樓面的租務工作接進完 成后，將本樓面的面積連同租約向商住樓投資者進行推銷。這樣一種投 資市場，無論是對小業(yè)主還是對于機構投資者，毫無疑問都是有著巨大 吸引力的，所以對于多數(shù)商住樓開發(fā)商而言，特別是對于許多

59、中型城市 的開發(fā)商而言（這類城市往往租售客戶分離的情況更為明顯），以租帶售 的靈活銷售模式的確是一種上佳的選擇。項目建設單位可以借用“外 腦”，聘請專業(yè)房地產策劃顧問機構統(tǒng)攬整個項目銷售策劃，負責項目 全程營銷策劃方案的擬定，運用他們先進的理念，成熟的項目運作經驗， 實現(xiàn)項目的成功運作。執(zhí)行的方式可以采取外來為主，也可以雙方合作 方式進行。三、銷售節(jié)奏與策略（一）整體策略營銷節(jié)奏共分五個階段：籌備期，預售期，公開銷售期，強銷期和 續(xù)銷期。1售樓處選址：售樓處面向主干道附近，在人民路附近建設、裝飾帶有樓盤特色和 文化的豪華售樓處。該地段為核心商業(yè)圈，人員層次較高，有較大的客源潛力。人員流動量大，

60、易擴大知名度。交通動線發(fā)達，方便客戶咨詢。2、本案操作分為三個階段：第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資 金。本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持后期 的開發(fā)意義極其重大。中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此 而形成的良性循環(huán)。因此，XX商貿城銷售狀況的好壞，關鍵在于前期能 否建立市場人氣，引起市場轟動。在此階段應注意前期的價格制定，要求 與整體結合，為中、后期的操作做好鋪墊。價格是整個營銷策略中極期 重要的一部分，如整個階段的價格銜接不好，將導致整個項目的失敗。第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎上，拓展客源面， 創(chuàng)造相對較高的