建筑物區(qū)分所有與相鄰關(guān)系案例

1、建筑物區(qū)分所有案例一棟單體高層住宅，1997年物業(yè)管理公司與當?shù)匾患覐V告公司簽訂外 墻使用協(xié)議，約定由該廣告公司出資租用該住宅臨街面外墻，用于修建廣告 牌，其廣告牌的收益歸廣告公司所有，使用期為10年。而物業(yè)管理公司則將該 筆外墻出租的租金收入自家口袋。1999年該小區(qū)業(yè)主以外墻屬于小區(qū)全體業(yè)主 共同所有，并且廣告牌侵犯了業(yè)主的采光、通風、安全等權(quán)利為由，向法院提起 訴訟，要求判令廣告公司拆除廣告牌，停止侵害，恢復原狀，并將該筆外墻出租 的租金全部返還給全體業(yè)主。本案例中外墻面應歸全體建筑物區(qū)分所有人共有，所獲得的收益應歸全體建 筑物區(qū)分所有人共同所有。物業(yè)管理公司在未征得建筑物區(qū)分所有人同意

2、的情況 下無權(quán)將該外墻面出租給廣告公司，物業(yè)管理公司將該建筑物的臨街外墻面出租 給某廣告公司用于廣告并將租金占為己有的行為侵害了建筑物區(qū)分所有人的權(quán)益.O相鄰關(guān)系案例某市郊區(qū)甲，乙兩村農(nóng)民長期來往通行于某小學校園。后兩村的企業(yè)和農(nóng)民 購買了汽車和拖拉機，仍從學校經(jīng)過，因影響教學秩序，該小學修起圍墻，并在 校門派人值班。從而引起兩村企業(yè)，農(nóng)民與該小學的矛盾，一方強行通過，另一 方不讓通行。為此，小學與甲，乙兩村委會協(xié)商，小學提出在學校墻外另辟一條 新路。甲村委會提出：雖然是歷史形成的通道，為保證教學秩序，可以另開新路， 但因新路必須經(jīng)過甲村土地，故提出要求乙村給予土地補償。乙村委會則堅持使 用歷

3、史形成的通道。為此，某小學訴至某人民法院。問題：本案應如何處理，為什么？綜合案例吉林省東豐縣的一起民事糾紛案件近來引起了多方人士的關(guān)注：原告劉學東 1992年從一幢三層辦公樓的合建者東豐縣對外貿(mào)易公司處取得該樓二、三層的 房屋所有權(quán)。根據(jù)對外貿(mào)易公司與另一合建人東豐縣工業(yè)局1982年的約定，該 建筑由工業(yè)局住一樓，對外貿(mào)易公司住二三樓，樓上住戶通過一樓樓梯、門廳上 下班。后一樓長期由工業(yè)局下屬機電公司使用，但雙方為一樓過道問題頻頻發(fā)生 糾紛。劉學東為避免糾紛，在樓后搭建簡易樓梯，被認定為違章建筑停止使用。 劉學東遂要求從一樓樓梯正常通行，但遭機電公司拒絕，并將一樓樓道改作倉庫， 致使劉家老少只

4、能爬室外木梯上下樓，帶來諸多不便和危險。雙方因協(xié)商不成， 1998年9月10日原告向東豐縣法院起訴被告機電公司，要求繼續(xù)使用一樓樓梯。 一審法院以超過訴訟時效為由駁回了劉學東的訴訟請求；劉上訴，二審法院認定 劉已取得了二三樓的專用權(quán)，同時也享有一樓樓梯的互有權(quán)，判決劉學東享有一 樓室內(nèi)樓梯的通行權(quán)。機電公司不服，向吉林高院提起申訴，高院認為對外貿(mào)易 公司將房屋轉(zhuǎn)讓給劉學東未征得合建人的同意，并未辦理辦公用房轉(zhuǎn)為住宅的手 續(xù)，違反了法律規(guī)定和社會公益，且將劉學東在室外搭建樓梯通行后又自行拆除 的行為視為劉放棄其權(quán)利，加之權(quán)利主張已超過訴訟效，因此判令劉學東自行在 原址修建室外樓梯通行。筆者認為這

5、一案件中不僅包含建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系，還含有相鄰權(quán)法律 關(guān)系。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由所有權(quán)人對一建筑物中的專有部分的所有權(quán)與對共有 部分的持分權(quán)共同構(gòu)成，即區(qū)分所有權(quán)人對一建筑物中的專有部分所有權(quán)與共有 部分持分權(quán)所構(gòu)成的特殊的所有權(quán)。相鄰關(guān)系，指不動產(chǎn)相鄰各方在對各自所有或使用的不動產(chǎn)行使所有權(quán)或使用 權(quán)時，應相互間依法應當給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，相鄰各方 基于此而享有的權(quán)利被稱為相鄰權(quán)。筆者試對建筑物區(qū)分所有權(quán)與相鄰權(quán)作一比 較：一、從性質(zhì)上來看，建筑物區(qū)分所有權(quán)屬于物權(quán)，是所有權(quán)的一種特殊形式； 相鄰權(quán)則是基于法律的規(guī)定對不動產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)當然的限制或延伸，它并不 是

6、一項獨立的物權(quán)，而是基于物權(quán)的請求權(quán)。二、從權(quán)利客體上看，建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體分為專有部分與共有部分，專 有部分指在構(gòu)造上能明確區(qū)分，具有排他性且區(qū)分所有權(quán)人可獨立使用的建筑物 部分；共有部分則是指區(qū)分所有權(quán)人所擁有的單獨所有部分以外的建筑物其他部 分，共有部分既可以由法律直接規(guī)定，也可以由區(qū)分所有權(quán)人共同約定。關(guān)于我 國建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分范圍的界定，筆者認為可以參考建設(shè)部公有住 宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法第4條第2、3項規(guī)定：“住宅的共有部位，是指 承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面樓梯、 走廊通道、門廳、樓內(nèi)自行車存車庫等。住宅的共用設(shè)施設(shè)備，是指共

7、有的上下 水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、暖氣 干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防水泵房、消防設(shè)施和電梯等?！标P(guān)于相鄰 權(quán)的客體，學界有諸多觀點，筆者認為，其客體指相毗鄰不動產(chǎn)所有權(quán)人對相鄰 不動產(chǎn)行使權(quán)利的行為，而相鄰不動產(chǎn)的所有權(quán)歸各所有權(quán)人專有，不存在共有 的問題。三、從權(quán)利內(nèi)容上看，建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容包括區(qū)分所有權(quán)人對專有部分 自由使用、收益和處分的權(quán)利，對共有部分使用、收益和單純的修繕改良的權(quán)利， 以及作為共有權(quán)人應當承擔的依共有部分本來的用途使用共有部分，分擔共同費 用和負擔等義務(wù)；相鄰權(quán)的內(nèi)容包括所有權(quán)人或使用權(quán)人為相鄰關(guān)系人提供方便 而對自

8、己的所有權(quán)或使用權(quán)予以限制，或要求相鄰關(guān)系人為自己提供方便而對其 所有權(quán)或使用權(quán)予以限制，由此給所有權(quán)人或使用權(quán)人帶來的損失應予以適當補 償。四、從空間位置上看，區(qū)分所有建筑物各專有部分之間并不一定相毗連，如一 樓與三樓的住房，而相鄰的不動產(chǎn)一定是相毗連的。本案中，機電公司的上級東豐縣工業(yè)局與東豐縣對外貿(mào)易總公司簽訂合建辦公 樓協(xié)議，并約定工業(yè)局住一樓，對外貿(mào)易總公司住二三樓，樓上住戶通過一樓樓 梯、門廳上下班。從協(xié)議中我們可以看到，工業(yè)局對一層的部分享有專有權(quán)，對外貿(mào)易公司對二 三層的部分享有專有權(quán)。該建筑物中的樓梯屬于共有部分，二三層樓的住戶均有 權(quán)使用。由于共有部分與專有部分具有不可分割

9、性及共有部分從屬于專有部分的 特性，區(qū)分所有權(quán)人的共有部分持分權(quán)是以對建筑物的部分享有專有權(quán)為前提， 一旦專有部分所有權(quán)被轉(zhuǎn)讓，除有特別約定之外，其共有部分持分權(quán)也必然地由 繼受人取得。因此，劉學東取得區(qū)分所有建筑物二三層的專有權(quán)，也必然地享有 共有部分一一樓梯的持分權(quán)，而成為新的建筑物區(qū)分所有權(quán)人。機電公司作為使 用人而非所有權(quán)人，應當遵守所有權(quán)人關(guān)于建筑物的約定。原被告之間就樓梯通 行的糾紛屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系的糾紛。在這一特殊的區(qū)分所有建筑物中，門廳屬于一樓住戶專有部分，而非共有。機 電公司與二三層樓的所有者劉學東之間也因此而存在相鄰關(guān)系，劉學東享有為了 自家通行的便利，而要求從

10、機電公司限制其所有權(quán)，允許其家人從門廳通過的權(quán) 利，二者就門廳通過的糾紛屬于相鄰關(guān)系糾紛。機電公司拒絕劉家通行，并將樓道擅自改造倉庫，是對劉所享有的建筑物區(qū)分 所有權(quán)及相鄰必要通行權(quán)的妨害。吉林省高院認定對外貿(mào)易公司未征得聯(lián)建一方即工業(yè)局同意，擅自將二三樓轉(zhuǎn) 賣他人作民用住宅，違反法律規(guī)定和社會公益。筆者認為，該建筑物雖是聯(lián)合建 設(shè)，但已有合同約定了各合建人對建筑物各部分的專有權(quán)和共有權(quán)，且經(jīng)過多年 的居住事實，已形成了建筑物區(qū)分所有權(quán)不同于一般的共有關(guān)系。在一般的共有 關(guān)系中，不存在各人對財產(chǎn)的專有權(quán)，若為共同共有，則各共有人對財產(chǎn)的處分 應征得全體共有人的同意；若為按分共有，共有人對財產(chǎn)的

11、轉(zhuǎn)讓雖不須經(jīng)其他共 有的同意，但其他共有人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。在建筑物區(qū)分所有權(quán)中， 區(qū)分所有權(quán)人基于其對建筑物部分的專有權(quán)，有權(quán)獨立自由地處分其專有部分， 而無須經(jīng)其他區(qū)分所有權(quán)人的同意，其他區(qū)分所有權(quán)人也不享有優(yōu)先購買權(quán)。因 而，對外貿(mào)易公司完全不須征得工業(yè)局的同意，有權(quán)將二三樓轉(zhuǎn)賣給劉學東。這 并不違反法律的規(guī)定，更不會破壞社會利益。就訴訟時效而言，既然建筑物區(qū)分所有權(quán)是所有權(quán)的一種特殊形式，那么對建 筑物區(qū)分所有權(quán)的侵害也應屬于妨害所有權(quán)行使的范疇，對所有權(quán)物上請求權(quán)的 時效的規(guī)定也同樣適用于建筑物區(qū)分所有權(quán)。相鄰權(quán)屬于物上請求權(quán)，關(guān)于物上請求權(quán)適用訴訟時效的問題，中華人民共

12、和國民法通則第135條規(guī)定：“向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間 為2年，法律另有規(guī)定的除外?！钡?37條規(guī)定：“訴訟時效期間從知道或者應當 知道權(quán)利被侵害時起計算。但是從權(quán)利被侵害之日起超過20年的，人民法院不 予保護。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間?！蔽覈鴮ξ餀?quán)請求權(quán) 是否適用訴訟時效未作明確規(guī)定，筆者認為是否對所有權(quán)的物上請求權(quán)適用訴訟 時效應區(qū)分所有權(quán)的返還請求權(quán)、所有權(quán)妨害排除請求權(quán)及所有權(quán)妨害預防請求 權(quán)三種。一、所有權(quán)返還請求權(quán)。指所有人對于無權(quán)占有或侵吞其所有物者，得請求返 還的權(quán)利。筆者認為，由于所有權(quán)人已經(jīng)實際喪失了對標的物的占有，所有物的 其他權(quán)能也無法

13、得以實現(xiàn)，所有權(quán)人完全有能力作出判斷并主張權(quán)利。若權(quán)利人 長期怠于行使返還請求權(quán)卻仍享有隨時請求返還的權(quán)利，將使占有人對財產(chǎn)的權(quán) 利始終處于不確定狀態(tài)，這對社會關(guān)系的穩(wěn)定和財產(chǎn)的流轉(zhuǎn)是不利的。為了保護 既定的社會財產(chǎn)關(guān)系，應設(shè)定一定的消滅時效，當權(quán)利人在一定期間內(nèi)不行使返 還請求權(quán)時，應視為其放棄權(quán)利，從而不再享有返還請求權(quán)。當然，適用于不動 產(chǎn)的時效不同于我國法律規(guī)定的一般訴訟時效，應采一段較適當?shù)钠陂g，這樣既 保護了所有權(quán)人的合法權(quán)利，又維護了相應的社會秩序。二、所有權(quán)妨害排除請求權(quán)。指所有人于其所有權(quán)的圓滿狀態(tài)受到占有以外的 方法的妨害時，對于妨害人得請求除去之。正如許多學者認識到的，所有權(quán)保護 的目的是為了使所有權(quán)處于圓滿狀態(tài)，使權(quán)利人得以充分地行使所有權(quán)。在所有 物受到妨害的情況下，所有權(quán)人仍有效地占有所有物，僅是所有權(quán)的行使受到了 部分的阻礙，法律應當保證所有權(quán)人永久地享有對所有物的完整的權(quán)利，排除妨 害。因此，在這種情況不適用訴訟時效的規(guī)定，法律對這項請求權(quán)的保護應當貫 穿所有權(quán)存續(xù)的始終。三、所有權(quán)妨害預防請求權(quán)。指所有人對于有妨害其所有權(quán)之情況將要發(fā)生時， 得請求防止的權(quán)利。對這一請求權(quán)保護的意義與所有權(quán)妨害排除請求權(quán)相同，故 不累述。相鄰權(quán)的目的在于使權(quán)利人能夠充分行使所有權(quán)，并使相鄰關(guān)系雙方當事人的 利益得到平衡。法律要