2022年越秀地產(chǎn)發(fā)展模式及業(yè)務(wù)布局分析

1、2022年越秀地產(chǎn)發(fā)展模式及業(yè)務(wù)布局分析1、越秀地產(chǎn)投資拿地力度提升，TOD模式成為全新增長點1.1、逆周期拿地積極，重倉廣州拓展核心一二線城市拿地面積大幅增長，重倉廣州拓展全國。2021年越秀地產(chǎn)新進入北京、上海、寧波、東莞、南通、西安、畢節(jié)、郴州8個城市，于18個城市新增37幅土地。在拿地面積方面，2012-2021年公司拿地建筑面積總體呈上升趨勢。2021年，公司拿地建筑面積918萬平方米，同比增長64%，權(quán)益拿地面積580萬平方米，同比增長63.1%；2021年下半年來行業(yè)形勢逐步惡化，公司逆周期拿地態(tài)勢明顯。從拿地權(quán)益比來看，公司近三年權(quán)益比由2018年的38%提升至60%附近，主要

2、因為近三年公司開始拓展非市場化拿地方式。在拿地區(qū)域分布層面，公司立足于大灣區(qū)和長三角。公司穩(wěn)步向全國核心一二線城市拓展，在一二線城市的拿地面積占比超過90%。公司近年來一直重倉廣州大本營，2019年、2020年和2021年公司在廣州拿地面積占比分別達到55%、56%和42%，持續(xù)貫徹城市深耕戰(zhàn)略。此外，公司在長三角和中西部核心城市加大投資力度，通過公開招拍掛拿地的方式在上海、杭州、蘇州、南京、長沙、武漢等地均有新增項目。兩集中供地參與度高，全年投資分布較均衡。越秀地產(chǎn)積極參與22個城市的集中供地參拍，2021年在22城兩集中土拍中權(quán)益拿地金額為375億元，占比超60%。公司在前兩批次集中供地參

3、與度更高，其中一批次在廣州拿下8塊地，在六座城市有所斬獲；二批次在市場熱度降溫的情況下，在廣州拿下兩塊地，并與仁恒置地合作首進上海；三批次僅在杭州斬獲一塊地。按照拿地月份來看，越秀地產(chǎn)在市場熱度較高的上半年通過合作招拍掛強勢提升核心一二線城市的市占率，在市場降溫的下半年積極尋找非公開市場機會，包括收購收購廣州佰城投資98%的股權(quán)，與紫薇地產(chǎn)合作開發(fā)西咸新區(qū)153畝地塊首進西安等。2022年公司在一批次供地繼續(xù)發(fā)力，3月以11億元拍下合肥瑤海一宗商住地，實現(xiàn)首進合肥；4月在杭州獲取3塊土地，成交總價20.1億，延續(xù)在核心城市的拓展戰(zhàn)略。1.2、土儲規(guī)模不斷攀升，大灣區(qū)土儲占比過半公司全國化布局加

4、深，土儲建面穩(wěn)步增長。近五年越秀地產(chǎn)土地儲備規(guī)模不斷增長，復(fù)合增速達13.6%。截至2021年底，越秀地產(chǎn)在全國戰(zhàn)略布局29個城市，總土儲建面2711萬平米，同比增長10.5%，可覆蓋2021年全年銷售面積的6.5倍，其中未開發(fā)土儲921萬平米，在建土儲1790萬平米。灣區(qū)土儲占比過半，戰(zhàn)略布局核心一二線城市。從土儲區(qū)域分布來看，越秀地產(chǎn)在一二線城市土儲占比超90%，在大灣區(qū)土儲占比超50%；公司在華東地區(qū)的杭州、蘇州、南京單城土儲均超過60萬平方米，且在2021年通過集中土拍新進入上海、寧波、南通三市，目前已開發(fā)土儲占大部分，未來銷售業(yè)績釋放預(yù)期較大；華中地區(qū)武漢和長沙單城土儲均超過100萬

5、平方米，2021年在新進郴州獲取85萬平方米大盤也將進一步提升區(qū)域銷售額；北方區(qū)域2021年通過集中土拍首進北京，在青島和濟南也有較充裕的土儲待釋放；西南區(qū)域進駐時間較晚，2021年新進入西安，目前重點布局重慶、成都和西安三個中西部核心二線城市，市場份額有望進一步擴大。廣州大本營土儲豐厚，中高房價區(qū)域占比更高。截至2021年底，越秀地產(chǎn)在廣州總土地儲備40塊，總土儲建面1290.6萬平方米，占比48%，其中在建土儲建面884.0萬平方米，未開發(fā)土儲建面406.6萬平方米。從區(qū)域占比來看，除了越秀和天河區(qū)，公司在其他各個區(qū)域均有土地儲備，其中番禺、黃埔、南沙和白云區(qū)占比較多。結(jié)合2021年各區(qū)域

6、平均房價來看，公司在中高房價區(qū)域布局較多，在高房價區(qū)域（銷售均價大于4萬元/平方米）土儲占比16.6%，在中等房價區(qū)域（銷售均價介于2-4萬元/平方米）土儲占比71.1%，在低房價區(qū)域（銷售均價低于2萬元/平方米）土儲占比12.3%，總體呈現(xiàn)正態(tài)分布的趨勢，布局結(jié)構(gòu)較合理。1.3、拿地方式多樣化，“6+1”多元化模式增儲投資遵循“6+1”多元化增儲模式，非公開市場拿地占比過半。越秀地產(chǎn)是以TOD、城市運營、城市更新、國企合作、收并購、產(chǎn)業(yè)勾地和公開市場競拍“6+1”為主的特色化、多元化增儲平臺。不同拿地方式優(yōu)劣勢各不相同，能夠幫助公司針對不同資源，進行定制化的投入。（1）公開競拍：嚴標準、優(yōu)結(jié)

7、構(gòu)、精布局，重點投向快周轉(zhuǎn)項目；（2）城市更新：做廣州舊村改造的領(lǐng)先者，舊城、舊廠改造的領(lǐng)導(dǎo)者，為公司中長期發(fā)展獲取優(yōu)質(zhì)戰(zhàn)略土儲；（3）城市運營：深化推進“城市運營商”模式，協(xié)助政府推進公共設(shè)施的建設(shè)，同時提升企業(yè)開發(fā)效率；（4）TOD模式：承接母公司項目孵化，深化與廣州地鐵戰(zhàn)略合作，完善優(yōu)化TOD獨特發(fā)展模式；（5）國企合作：利用國企優(yōu)勢，加強同各類國有企業(yè)的戰(zhàn)略合作，合作開發(fā)國有企業(yè)優(yōu)質(zhì)存量土地資源；（6）收并購：捕捉市場機遇，加大公司、項目層面的收并購力度；（7）產(chǎn)業(yè)勾地：通過內(nèi)部引進和外部導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)資源，做城市運營商，獲取優(yōu)質(zhì)土儲。2021年越秀地產(chǎn)約56%的新增土地通過非公開競爭模式獲

8、取，其中TOD、城市運營、國企合作增儲模式分別占新增土儲的2.3%、25.5%、9.3%。我們認為公司現(xiàn)有增儲模式兼顧了高周轉(zhuǎn)和高利潤回報兩種開發(fā)模式，一方面伴隨土地市場回歸理性，公司憑借國企的資金優(yōu)勢在公開市場能以合理價格獲取優(yōu)質(zhì)地塊；另一方面憑借多元化的非公開市場增儲能力，公司有能力獲取低溢價大盤，在維持市場份額的同時，通過高效運營取得較高的利潤回報。1.4、TOD項目土儲豐厚TOD業(yè)務(wù)快速發(fā)展，布局房企不斷增多。TOD模式是指以城市公共交通站點為中心，對周邊土地進行深度開發(fā)的模式。近年來房企參與TOD項目開發(fā)越來越多，萬科、龍湖、華潤等房企在多個核心城市均有TOD項目布局，TOD項目優(yōu)勢

9、在于房企通過交通物業(yè)的商業(yè)價值，實現(xiàn)區(qū)域物業(yè)的價值增長，提升項目溢價能力，但同時TOD項目也具有開發(fā)周期長、前期投入高、整體回報慢以及空間設(shè)計難度高、業(yè)態(tài)規(guī)劃復(fù)雜等特性，對開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗和資金實力有較高的要求。TOD業(yè)務(wù)背靠越秀集團和廣鐵兩大股東。公司在廣州大部分TOD項目收購都是先由母公司越秀集團孵化，墊付享有相應(yīng)股權(quán)合作所應(yīng)支付的費用，等項目成熟后，越秀地產(chǎn)再通過收購股權(quán)并入上市公司，既不會給資產(chǎn)負債表增加負擔(dān)，還能提升業(yè)績，給市場更好的預(yù)期和信心。在2019年引入廣州地鐵作為二股東后，公司借機通過三年時間獲取7個優(yōu)質(zhì)TOD項目，在兩大國資背景股東的加持下，公司面對開發(fā)投入多、體量大、

10、周期長的TOD項目，不用承擔(dān)太多前期風(fēng)險。TOD項目儲備豐厚，業(yè)績貢獻卓越。2019年公司上半年收購越秀集團和廣州地鐵持有的品秀星圖86%的股權(quán)，下半年收購越秀集團旗下品秀星樾和品秀星瀚51%股權(quán)，新增TOD項目土儲315萬平方米，極大提升了公司優(yōu)質(zhì)項目的獲取能力和在廣州大本營的市占率。2020年，公司收購了廣州星樾山畔和廣州星匯城兩個TOD項目，新增TOD項目土儲103萬平方米。2021年公司新增一個TOD項目土儲21萬平方米，使TOD項目總土儲達到376平方米，占大灣區(qū)土儲面積的25.2%。同時公司在廣州TOD項目銷售額達到178.7億元，近三年保持增長。公司通過TOD研究院積極推進TOD

11、產(chǎn)品線和開發(fā)模式的研究及優(yōu)化提升，目標進一步拓展廣州以外的TOD項目機會，成為全國領(lǐng)先的TOD開發(fā)商。我們認為，越秀地產(chǎn)憑借戰(zhàn)略深耕優(yōu)勢、多元化的增儲方式及較為豐厚的土地儲備，未來業(yè)績將持續(xù)釋放。布局選擇層面，公司以大灣區(qū)為發(fā)展核心持續(xù)深耕，2021年廣州新增土儲和總土儲占比分別為42%和48%，同時積極拓展華東、華中、北方和西南地區(qū)的核心二線城市，采取“一城一策”戰(zhàn)略，堅持風(fēng)險和收益相匹配的原則進行穩(wěn)健投資。投資方式層面，公司遵循“6+1”多元化、特色化增儲模式，56%的土儲通過非公開市場獲得，公開市場取地進行高周轉(zhuǎn)開發(fā)維持現(xiàn)金流，多元化低溢價取地獲得高收益回報。土地儲備層面，公司目前土地儲

12、備充足，可滿足未來六年的開發(fā)需求，同時兼顧了項目的高去化速度及利潤回報兩種發(fā)展模式。2、“商住并舉”深化實施，越秀地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)健增長越秀地產(chǎn)堅持“商住并舉”的發(fā)展戰(zhàn)略，全面實施“3+1+N”產(chǎn)品線戰(zhàn)略。公司全面拓展商業(yè)、康養(yǎng)、物服和教育等領(lǐng)域的布局，商業(yè)的運營能力持續(xù)提升。在多業(yè)態(tài)發(fā)展層面，實施“3+1+N”產(chǎn)品線戰(zhàn)略，其中“3”為基礎(chǔ)業(yè)態(tài)，包括寫字樓、零售商場、酒店公寓；“1”為升級業(yè)態(tài)，主要指產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)；“N”為創(chuàng)新業(yè)態(tài)，包括文商旅、教育地產(chǎn)、軌交綜合體等。2021年伴隨國內(nèi)疫情的有效控制和宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定恢復(fù)，國內(nèi)寫字樓、零售商業(yè)、酒店和公寓等業(yè)態(tài)的經(jīng)營表現(xiàn)也逐步恢復(fù)穩(wěn)定。盡管大本營廣州受

13、到二季度疫情反復(fù)的影響，但全年經(jīng)濟總體延續(xù)穩(wěn)定態(tài)勢，寫字樓市場持續(xù)回暖，成交活躍，TMT、金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)類企業(yè)的租賃需求穩(wěn)定，公司在廣州的寫字樓出租率和租金均表現(xiàn)穩(wěn)定。2.1、商業(yè)租賃收入及持有物業(yè)面積保持穩(wěn)定越秀地產(chǎn)的商業(yè)租賃收入主要來自國內(nèi)寫字樓、零售商業(yè)、酒店和公寓等業(yè)態(tài)的租金收入。2017年來近五年公司商業(yè)租賃收入均保持6億元以上的營收，同時公司出于優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)考量，也將一部分商業(yè)自持項目轉(zhuǎn)讓給了越秀房產(chǎn)基金，2021年全年實現(xiàn)商業(yè)租賃收入6.4億元，同比上升6.6%。同時公司近十年來各物業(yè)業(yè)態(tài)持有面積保持相對穩(wěn)定狀態(tài)，2017和2018年由于向越秀房產(chǎn)基金轉(zhuǎn)讓武漢和杭州三個商業(yè)項目

14、導(dǎo)致公司持有商業(yè)物業(yè)面積下滑，2021年公司轉(zhuǎn)讓廣州越秀金融大廈導(dǎo)致寫字樓物業(yè)持有面積下降。截至2021年底公司擁有已出租投資物業(yè)共約66.4萬平方米，其中寫字樓約38.4%，商業(yè)約39.7%，停車場及其他約21.9%。2.2、地產(chǎn)和REITs商業(yè)雙平臺運作，合作緊密越秀地產(chǎn)通過獨樹一幟的“開發(fā)+運營+金融”閉環(huán)運作，不斷促進商業(yè)資產(chǎn)價值的高效落位。公司在初期通過拿地、開發(fā)及前期運營，培育出優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目，再注入越秀房產(chǎn)基金，從而借助資本市場，釋放公司在商業(yè)開發(fā)過程中沉淀的資金，并優(yōu)化公司的資金流動狀況。越秀房托于2005年上市，最早納入資產(chǎn)池的是位于廣州核心區(qū)域的白馬大廈、財富廣場、城建大廈、

15、維多利廣場和越秀新都會大廈四項優(yōu)質(zhì)物業(yè)。2012年，越秀房托收購吸納越秀地產(chǎn)旗下廣州國際金融中心（IFC），所持物業(yè)價值從66億元驟升至220億元，一躍成為亞洲十大上市房地產(chǎn)投資信托基金之一。2015年、2017年、2018年，越秀房托相繼注入上海、武漢、杭州等地的物業(yè)，物業(yè)數(shù)量擴大至8個并拓展了物業(yè)分布版圖。2021年公司成功向越秀房產(chǎn)基金出售廣州越秀金融大廈，目前所持有物業(yè)為9個，實現(xiàn)了雙平臺互動模式常態(tài)化。雙平臺互動一方面可以一次性收回大量投資改善現(xiàn)金流，改善公司的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)；另一方面又確保了物業(yè)運營管理的完整統(tǒng)一性，同時還通過在越秀房產(chǎn)基金所持的股權(quán)，繼續(xù)分享物業(yè)的運營收益和增值權(quán)益，獲得長期及穩(wěn)定的收入來源。2.3、越秀服務(wù)營收及在管面積穩(wěn)步增長2.4、大健康領(lǐng)域及長租公寓等地產(chǎn)+業(yè)務(wù)快速發(fā)展大健康產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，公司在2017年組建越秀養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)公司，2020年更名為越秀康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)公司，圍繞養(yǎng)老機構(gòu)、養(yǎng)老公寓、康復(fù)醫(yī)院構(gòu)建中高端醫(yī)養(yǎng)聯(lián)合體運營和服務(wù)體系，業(yè)務(wù)領(lǐng)域從養(yǎng)老拓展到大健康產(chǎn)業(yè)，形成“3+8”產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，擁有“海”系列、“頤園”系列、“朗高”系列三大養(yǎng)老產(chǎn)品線，擁有超8000張床位。未來計劃加強小區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃和布局，積極推進小區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，提升在營項目的入住率，