尺度 成都金堂高爾夫項(xiàng)目藍(lán)光觀嶺前期可行性分析 頁

1、華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGE 報(bào)告總述述本案以項(xiàng)項(xiàng)目自身身特殊性性為出發(fā)發(fā)點(diǎn)，站站在城市市運(yùn)營角角度，分分析了金金堂發(fā)展展綜合性性郊區(qū)大大盤的優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)條條件，提提出將房房地產(chǎn)與與休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相復(fù)復(fù)合，引引入特色色吸引物物，以休休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)拉動(dòng)房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展、塑造造物業(yè)獨(dú)獨(dú)特價(jià)值值賣點(diǎn)的的可行性性建議。在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，綜綜合考量量金堂區(qū)區(qū)域自身身特性、資源條條件、競(jìng)競(jìng)爭要求求，提出出了本案案適宜發(fā)發(fā)展“商務(wù)休休閑+體體育休閑閑”的277洞、占占地15500畝畝的高爾爾夫球場(chǎng)場(chǎng)為特色色吸引物物，并初初步確定定其檔次次為“西南首首席”，特色色風(fēng)情為為“具有完完整生態(tài)態(tài)鏈條的的親水高高爾夫球

2、球場(chǎng)”。在特色吸吸引物既既定的情情況下，本案確確定以“高檔物物業(yè)高爾夫夫主題社社區(qū)”與“中高檔檔物業(yè)多元元化中高高端復(fù)合合主題居居住區(qū)”為主力力產(chǎn)品，以“球場(chǎng)、房產(chǎn)均均衡發(fā)展展”為基本本思路，建設(shè)成成為“生活、休閑、商務(wù)”三位一一體的“西南國國際生態(tài)態(tài)高爾夫夫小鎮(zhèn)”的基本本發(fā)展模模式。在基本發(fā)發(fā)展模式式既定的的狀況下下，我們們分別從從市場(chǎng)層層面、運(yùn)運(yùn)營層面面、財(cái)務(wù)務(wù)層面驗(yàn)驗(yàn)證了其其可行性性。最終，我我們分析析認(rèn)為，本項(xiàng)目目投資周周期將為為10年年，資金金成本約約9.111833億，第二年年開始開開發(fā)商基基本不需需追加投投入，項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)入入良性自自循環(huán)，大約用用5.55年時(shí)間間實(shí)現(xiàn)凈凈現(xiàn)值為為0，

3、未未來的純純資金凈凈收益將將達(dá)到110.14553億，自有資金金回報(bào)率率111.26%。另外沉沉淀高爾爾夫、酒酒店等物物業(yè)，建建設(shè)成本本價(jià)值33.3億億元，土土地價(jià)值值15.9億元元（按未未來1000萬元元/畝計(jì)計(jì)），項(xiàng)項(xiàng)目具備備良好的的風(fēng)險(xiǎn)抗抗性。目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc142680811 前言項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展的目標(biāo)標(biāo)體系 PAGEREF _Toc142680811 h 8 HYPERLINK l _Toc142680812 一、本項(xiàng)項(xiàng)目研究究背景 PAGEREF _Toc142680812 h 8 HYPERLINK l _Toc142680813

4、 （一）企企業(yè)背景景 PAGEREF _Toc142680813 h 8 HYPERLINK l _Toc142680814 （二）項(xiàng)項(xiàng)目自身身?xiàng)l件 PAGEREF _Toc142680814 h 8 HYPERLINK l _Toc142680815 （三）項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展環(huán)境 PAGEREF _Toc142680815 h 9 HYPERLINK l _Toc142680816 三、項(xiàng)目目的特殊殊性認(rèn)識(shí)識(shí) PAGEREF _Toc142680816 h 9 HYPERLINK l _Toc142680817 四、本項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展的前提提條件分分析 PAGEREF _Toc142680817 h

5、9 HYPERLINK l _Toc142680818 五、本項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展的目標(biāo)標(biāo)體系 PAGEREF _Toc142680818 h 10 HYPERLINK l _Toc142680819 第一章區(qū)域域發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略研究究 PAGEREF _Toc142680819 h 11 HYPERLINK l _Toc142680820 一、大成成都城市市定位對(duì)對(duì)區(qū)域發(fā)發(fā)展的意意義 PAGEREF _Toc142680820 h 11 HYPERLINK l _Toc142680821 二、大成成都總體體規(guī)劃對(duì)對(duì)區(qū)域發(fā)發(fā)展的影影響 PAGEREF _Toc142680821 h 12 HYPERLINK

6、 l _Tocc142268008222三、金金堂規(guī)劃劃與定位位導(dǎo)致其其在大成成都中競(jìng)競(jìng)爭地位位改變 PAGEREF _Toc142680822 h 12 HYPERLINK l _Toc142680823 四、區(qū)域域資源條條件及發(fā)發(fā)展水平平橫向比比較分析析 PAGEREF _Toc142680823 h 14 HYPERLINK l _Toc142680824 五、金堂堂差異化化競(jìng)爭發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略 PAGEREF _Toc142680824 h 15 HYPERLINK l _Toc142680825 第二章項(xiàng)目目休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展方向 PAGEREF _Toc142680825 h 16 HY

7、PERLINK l _Toc142680826 一、特色色吸引物物的選擇擇 PAGEREF _Toc142680826 h 16 HYPERLINK l _Toc142680827 （一）本本案發(fā)展展休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的資資源基礎(chǔ)礎(chǔ) PAGEREF _Toc142680827 h 16 HYPERLINK l _To二）各區(qū)域域休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì) PAGEREF _Toc142680828 h 17 HYPERLINK l _Toc142680829 （三）人人造特色色吸引物物的確定定 PAGEREF _Toc142680829 h 18 HYPERLINK l _To

8、c142680830 二、高爾爾夫球場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展建建議 PAGEREF _Toc142680830 h 19 HYPERLINK l _Toc142680831 （一）中中國高爾爾夫發(fā)展展概況 PAGEREF _Toc142680831 h 19 HYPERLINK l _Toc142680832 （二）成成都高爾爾夫發(fā)展展概況 PAGEREF _Toc142680832 h 20 HYPERLINK l _Toc142680833 （三）本本案高球球球場(chǎng)發(fā)發(fā)展建議議 PAGEREF _Toc142680833 h 21 HYPERLINK l _Toc142680834 第三章項(xiàng)目目發(fā)展模模式

9、PAGEREF _Toc142680834 h 22 HYPERLINK l _Toc142680835 一、案例例考察 PAGEREF _Toc142680835 h 22 HYPERLINK l _Toc142680836 （一）案案例簡介介 PAGEREF _Toc142680836 h 22 HYPERLINK l _Toc142680837 （二）共共性研究究 PAGEREF _Toc142680837 h 22 HYPERLINK l _Toc142680838 （三）差差異點(diǎn)分分析 PAGEREF _Toc142680838 h 23 HYPERLINK l _Toc142680

10、839 二、項(xiàng)目目總體發(fā)發(fā)展思路路 PAGEREF _Toc142680839 h 24 HYPERLINK l _Toc142680840 （一）項(xiàng)項(xiàng)目總體體開發(fā)思思路 PAGEREF _Toc142680840 h 24 HYPERLINK l _Toc1426808411（二）項(xiàng)目開開發(fā)應(yīng)注注意的幾幾個(gè)要點(diǎn)點(diǎn) PAGEREF _Toc142680841 h 24 HYPERLINK l _Toc142680842 三、高爾爾夫休閑閑物業(yè)定定位 PAGEREF _Toc142680842 h 24 HYPERLINK l _Toc142680843 （一）休休閑物業(yè)業(yè)總體定定位 PAGER

11、EF _Toc142680843 h 24 HYPERLINK l _Toc142680844 （二）休休閑物業(yè)業(yè)組合 PAGEREF _Toc142680844 h 25 HYPERLINK l _Toc142680845 （三）市市場(chǎng)鎖定定 PAGEREF _Toc142680845 h 26 HYPERLINK l _Toc142680846 （四）目目標(biāo)客戶戶群鎖定定 PAGEREF _Toc142680846 h 26 HYPERLINK l _Toc142680847 第四章市場(chǎng)場(chǎng)可行性性分析 PAGEREF _Toc142680847 h 27 HYPERLINK l _Toc1

12、42680848 一、本案案所面臨臨的市場(chǎng)場(chǎng)格局及及競(jìng)爭格格局 PAGEREF _Toc142680848 h 27 HYPERLINK l _Toc142680849 （一）成成都郊區(qū)區(qū)物業(yè)市市場(chǎng)板塊塊分布 PAGEREF _Toc142680849 h 27 HYPERLINK l _Toc142680850 （二）發(fā)發(fā)展模式式下的競(jìng)競(jìng)爭格局局判斷 PAGEREF _Toc142680850 h 28 HYPERLINK l _Toc142680851 二、高端端物業(yè)市市場(chǎng)競(jìng)爭爭分析 PAGEREF _Toc142680851 h 28 HYPERLINK l _Toc142680852

13、（一）顯顯性競(jìng)爭爭板塊分分析 PAGEREF _Toc142680852 h 28 HYPERLINK l _Toc142680853 （二）潛潛在競(jìng)爭爭分析 PAGEREF _Toc142680853 h 30 HYPERLINK l _TToc114266808854（三）競(jìng)爭下下的本案案發(fā)展高高端休閑閑物業(yè)的的市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn) PAGEREF _Toc142680854 h 31 HYPERLINK l _Toc142680855 三、中高高檔物業(yè)業(yè)的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭分分析 PAGEREF _Toc142680855 h 31 HYPERLINK l _Toc142680856 （一）本本地市場(chǎng)場(chǎng)

14、的中高高檔物業(yè)業(yè)競(jìng)爭分分析 PAGEREF _Toc142680856 h 31 HYPERLINK l _Toc142680857 （二）與與第一圈圈層阻隔隔性市場(chǎng)場(chǎng)的中高高檔物業(yè)業(yè)競(jìng)爭分分析 PAGEREF _Toc142680857 h 32 HYPERLINK l _Toc142680858 （三）中中高端物物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)判判斷 PAGEREF _Toc142680858 h 34 HYPERLINK l _Toc142680859 四、大成成都城市市化進(jìn)程程帶給金金堂的區(qū)區(qū)域發(fā)展展機(jī)會(huì) PAGEREF _Toc142680859 h 35 HYPERLINK l _Toc142680

15、860 五、市場(chǎng)場(chǎng)可行性性總結(jié) PAGEREF _Toc142680860 h 36 HYPERLINK l _Toc142680861 第五章運(yùn)營營可行性性分析 PAGEREF _Toc142680861 h 37 HYPERLINK l _Toc142680862 一、項(xiàng)目目運(yùn)營的的總體構(gòu)構(gòu)想 PAGEREF _Toc142680862 h 37 HYPERLINK l _Toc1426808863（一）項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營必須須遵循的的原則 PAGEREF _Toc142680863 h 37 HYPERLINK l _Toc142680864 （二）本本案運(yùn)營營的總體體設(shè)想 PAGEREF _T

16、oc142680864 h 37 HYPERLINK l _Toc142680865 二、運(yùn)營營機(jī)制設(shè)設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc142680865 h 38 HYPERLINK l _Toc142680866 （一）運(yùn)運(yùn)營主體體選擇 PAGEREF _Toc142680866 h 38 HYPERLINK l _Toc142680867 （二）與與政府的的關(guān)系協(xié)協(xié)調(diào) PAGEREF _Toc142680867 h 39 HYPERLINK l _Toc142680868 （三）與與其他企企業(yè)的協(xié)協(xié)作 PAGEREF _Toc142680868 h 40 HYPERLINK l _Toc14

17、2680869 三、開發(fā)發(fā)時(shí)序設(shè)設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc142680869 h 42 HYPERLINK l _Toc142680870 （一）設(shè)設(shè)計(jì)的指指導(dǎo)思想想 PAGEREF _Toc142680870 h 42 HYPERLINK l _Toc142680871 （二）各各產(chǎn)品的的開發(fā)時(shí)時(shí)機(jī)判斷斷 PAGEREF _Toc142680871 h 42 HYPERLINK l _Toc142680872 （三）開開發(fā)時(shí)序序設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc142680872 h 43 HYPERLINK l _Toc142680873 四、運(yùn)營營方式設(shè)設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc14

18、2680873 h 45 HYPERLINK l _Toc142680874 （一）高高爾夫球球場(chǎng)運(yùn)營營方式 PAGEREF _Toc142680874 h 45 HYPERLINK l _Toc142680875 （二）土土地運(yùn)營營方式 PAGEREF _Toc142680875 h 46 HYPERLINK l _Toc142680876（三三）物業(yè)業(yè)運(yùn)營方方式 PAGEREF _Toc142680876 h 47 HYPERLINK l _Toc142680877 （四）酒酒店運(yùn)營營方式設(shè)設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc142680877 h 48 HYPERLINK l _Toc1426

19、80878 第六章投資資可行性性分析 PAGEREF _Toc142680878 h 49 HYPERLINK l _Toc142680879 一、土地地運(yùn)營的的投資可可行性分分析 PAGEREF _Toc142680879 h 49 HYPERLINK l _Toc142680880 （一）研研究方法法 PAGEREF _Toc142680880 h 49 HYPERLINK l _Toc142680881 （二）土土地投資資成本研研究 PAGEREF _Toc142680881 h 50 HYPERLINK l _Toc142680882 （二）高高爾夫俱俱樂部投投資運(yùn)營營對(duì)土地地投資成成

20、本的影影響 PAGEREF _Toc142680882 h 50 HYPERLINK l _Toc142680883 （三）土土地市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值預(yù)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc142680883 h 51 HYPERLINK l _Toc142680884 （四）土土地運(yùn)營營的投資資可行性性分析 PAGEREF _Toc142680884 h 51 HYPERLINK l _Toc142680885 二、物業(yè)業(yè)開發(fā)投投資可行行性分析析 PAGEREF _Toc142680885 h 52 HYPERLINK l _Toc142680886 （一）分分析方法法 PAGEREF _Toc1426808

21、86 h 52 HYPERLINK l _Toc142680887 （二）物物業(yè)平均均價(jià)格預(yù)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc142680887 h 52 HYPERLINK l _Toc142680888 （三）投投資分析析與收益益測(cè)算 PAGEREF _Toc142680888 h 53 HYPERLINK l _Tocc142268008899三、不不同運(yùn)營營方式下下項(xiàng)目投投資評(píng)價(jià)價(jià) PAGEREF _Toc142680889 h 60 HYPERLINK l _Toc142680890 （一）土土地一級(jí)級(jí)運(yùn)營 PAGEREF _Toc142680890 h 60 HYPERLINK l _

22、Toc142680891 （二）主主體企業(yè)業(yè)進(jìn)行全全部物業(yè)業(yè)開發(fā) PAGEREF _Toc142680891 h 60 HYPERLINK l _Toc142680892（三）主體企企業(yè)進(jìn)行行部分物物業(yè)開發(fā)發(fā) PAGEREF _Toc142680892 h 61 HYPERLINK l _Toc142680893 （四）總總體評(píng)價(jià)價(jià) PAGEREF _Toc142680893 h 61 HYPERLINK l _Toc142680894 四、項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)分分析 PAGEREF _Toc142680894 h 62 HYPERLINK l _Toc142680895 （一）政政策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn) PAGER

23、EF _Toc142680895 h 62 HYPERLINK l _Toc142680896 （二）市市場(chǎng)競(jìng)爭爭風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc142680896 h 63 HYPERLINK l _Toc142680897 （三）經(jīng)經(jīng)營性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc142680897 h 64 HYPERLINK l _Toc142680898 （四）結(jié)結(jié)論 PAGEREF _Toc142680898 h 65附件：附件一：金堂政政府部門門深訪紀(jì)紀(jì)錄附件二、成都高高爾夫發(fā)發(fā)展概況況附件三、金堂市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境報(bào)報(bào)告附件四、典型高高爾夫個(gè)個(gè)案分析析附件五、土地價(jià)價(jià)值研究究附件六：重點(diǎn)郊郊區(qū)別墅墅

24、板塊發(fā)發(fā)展比較較研究前 言項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展的目標(biāo)標(biāo)體系一、本項(xiàng)項(xiàng)目研究究背景（一）企企業(yè)背景景華寶集團(tuán)團(tuán)是一家家多元化化大型國國際性集集團(tuán)公司司，在中中國大陸陸的主業(yè)業(yè)是化工工，同時(shí)時(shí)擁有豐豐厚的資資金儲(chǔ)備備；對(duì)于于這樣一一個(gè)跨行行業(yè)進(jìn)行行投資的的企業(yè)，對(duì)投資資地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的基基本要求求在于：資金安全全性：項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)，必必須保證證資金投投入的安安全性，必須實(shí)實(shí)現(xiàn)土地地、物業(yè)業(yè)的保值值、升值值。項(xiàng)目可投投資性：未來項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的投資資強(qiáng)度，必須滿滿足企業(yè)業(yè)對(duì)存量量資金的的消化需需求。發(fā)展可持持續(xù)性：通過項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)運(yùn)行行，能聯(lián)聯(lián)動(dòng)、集集聚、整整合多層層次的政政府、業(yè)業(yè)界、土土地資源源，從而而構(gòu)建

25、企企業(yè)全新新發(fā)展平平臺(tái)，自自主衍生生許多項(xiàng)項(xiàng)目以外外的新利利潤點(diǎn)與與投資機(jī)機(jī)會(huì)。以上三點(diǎn)點(diǎn)，這也也是我們們判斷項(xiàng)項(xiàng)目可行行性的基基本準(zhǔn)則則。（二）項(xiàng)項(xiàng)目自身身?xiàng)l件項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊塊總面積積42000畝，位于原原成都野野生動(dòng)物物園區(qū)域域。該區(qū)區(qū)域東北北臨中河河，與未未來的“成都游游樂中心心”隔河相相望；東東南向連連金堂新新城區(qū)，毗鄰客客運(yùn)中心心、三星星級(jí)酒店店；東面面為青白白江地界界；現(xiàn)區(qū)區(qū)域四周周土地基基本上均均為農(nóng)田田等未開開發(fā)土地地。根據(jù)我方方對(duì)地塊塊的實(shí)地地勘察，結(jié)合對(duì)對(duì)國土部部門、規(guī)規(guī)劃部門門、當(dāng)?shù)氐亻_發(fā)商商等的深深訪，我我們對(duì)土土地有以以下基本本認(rèn)識(shí)：地塊資源源稟賦優(yōu)優(yōu)越較為突出出的

26、資源源為四大大類：水資源該區(qū)區(qū)域毗鄰鄰中河，地塊內(nèi)內(nèi)有一大大湖（莫莫里森湖湖），并并散點(diǎn)分分布有其其他小水水塘，均均為引中中河水形形成。物種資源源項(xiàng)目目天然的的物業(yè)價(jià)價(jià)值賣點(diǎn)點(diǎn)；地塊塊區(qū)域原原為成都都野生動(dòng)動(dòng)物園，共有各各類動(dòng)物物3萬余余只，構(gòu)成了了野趣橫橫生、生生機(jī)盎然然的奇妙妙生態(tài)空空間。植被資源源地塊塊區(qū)域植植被茂密密，植物物品種繁繁多，并并已人工工形成了了草場(chǎng)、林區(qū)等等。地貌資源源區(qū)域域內(nèi)地勢(shì)勢(shì)變化富富有動(dòng)態(tài)態(tài)，為淺淺丘地形形，以毗毗鄰中和和的現(xiàn)“河畔餐餐廳”為制高高點(diǎn)，莫莫里森湖湖為低洼洼區(qū)。土地證將將分期獲獲得28000畝土地地?fù)碛型镣恋刈C，可一次次性直接接獲?。?4000畝土土地

27、為預(yù)預(yù)留發(fā)展展用地，將通過過其他手手段獲取取。（三）項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展環(huán)境項(xiàng)目所在在的金堂堂區(qū)域，城鎮(zhèn)發(fā)發(fā)展水平平滯后于于同等區(qū)區(qū)位條件件的其他他城鎮(zhèn)?，F(xiàn)階段段，金堂堂在規(guī)劃劃、政策策上擁有有多項(xiàng)利利好，未未來地塊塊發(fā)展的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)突出出。三、項(xiàng)目目的特殊殊性認(rèn)識(shí)識(shí)本案是西西部中心心城市郊郊區(qū)的綜綜合性大大盤與常規(guī)地地產(chǎn)項(xiàng)目目不同，本案案遠(yuǎn)離市市區(qū)、體體量巨大大，單純純的住區(qū)區(qū)開發(fā)缺缺乏當(dāng)?shù)氐氐氖袌?chǎng)場(chǎng)消費(fèi)力力支撐。因此必必須將項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)放放大整個(gè)個(gè)成都、四川、中國西西南進(jìn)行行考量，作為一一個(gè)中國國西部中中心城市市的郊區(qū)區(qū)綜合性性大盤來來進(jìn)行研研究。政、企關(guān)關(guān)系決定定本案開發(fā)發(fā)的可行行性一方面

28、，政府擁擁有原野野生動(dòng)物物園一定定股權(quán)，同時(shí)在在土地運(yùn)運(yùn)營環(huán)節(jié)節(jié)還需要要政府的的協(xié)助。企業(yè)為保保證土地地低價(jià)獲取取，必須須考慮與與政府的的關(guān)系協(xié)協(xié)調(diào)。同同時(shí)作為為一個(gè)“城市運(yùn)運(yùn)營”項(xiàng)目，政府的的支持也也是項(xiàng)目目必要的的保障。四、本項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展的前提提條件分分析必須建立立一個(gè)特特色吸引引物參考中國國郊區(qū)大大盤開發(fā)發(fā)，類似似本案的的郊區(qū)大大盤，必必須進(jìn)行行產(chǎn)業(yè)復(fù)合合，引入入與人居居生活體體系關(guān)聯(lián)聯(lián)度、融融合度高高的特色色吸引物物作為核核心賣點(diǎn)點(diǎn)。必須立足足“城市運(yùn)運(yùn)營”進(jìn)行發(fā)發(fā)展本案是區(qū)區(qū)域休閑閑產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的龍龍頭項(xiàng)目目，必須須以項(xiàng)目目帶動(dòng)區(qū)區(qū)域發(fā)展展，通過過區(qū)域發(fā)發(fā)展?fàn)I造造項(xiàng)目發(fā)發(fā)展的機(jī)機(jī)遇。這

29、要求求在政、企攜手手的前提提下，企企業(yè)的投投資、開開發(fā)行為為必須站站在區(qū)域域發(fā)展、城市運(yùn)運(yùn)營的角角度進(jìn)行行思考。五、本項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展的目標(biāo)標(biāo)體系通過特色色吸引物物，運(yùn)用用“城市運(yùn)運(yùn)營”手段，提提升區(qū)域域競(jìng)爭力力。通過土地地投資，保保證資金金安全性性。通過開發(fā)發(fā)投資，實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目可投資資性。通過聯(lián)動(dòng)動(dòng)政府，搭建起起雙方互互動(dòng)、合合作的平平臺(tái)，共共同實(shí)現(xiàn)現(xiàn)投資可可持續(xù)性性。以上四點(diǎn)點(diǎn)，是我我們可行行性研究究的主要要內(nèi)容，也是我我們項(xiàng)目目發(fā)展必必須符合合的剛性要求求。第一章 區(qū)域域發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略研究究一、大成成都城市市定位對(duì)對(duì)區(qū)域發(fā)發(fā)展的意意義中國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局圖大北京城市圈大上海城市圈大廣州城市圈？長

30、江流域經(jīng)濟(jì)帶西部的致動(dòng)點(diǎn)、發(fā)力點(diǎn)在哪里？成都憑借借自身的的地理優(yōu)優(yōu)勢(shì)獲得得了突飛飛猛進(jìn)的的發(fā)展，已成為為中國城城市發(fā)展展的第四四極。作為國家家級(jí)區(qū)域域中心城城市，成成都憑借借其先天天的自然然資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)和人人文稟賦賦，成為為“中國休休閑之都都”它所面面對(duì)的休休閑市場(chǎng)場(chǎng)將是全全國乃至至全球！二、大成成都總體體規(guī)劃對(duì)對(duì)區(qū)域發(fā)展展的影響響郫縣：發(fā)展初期清白江金堂：起步階段龍泉：發(fā)展中期華陽：高速發(fā)展期東升：發(fā)展初期溫江：高速發(fā)展期華陽組團(tuán)團(tuán)：小康康居住新新城溫江（柳柳城）組組團(tuán)：花花園居住住新城龍泉組團(tuán)團(tuán)：山地地型休閑閑旅游區(qū)區(qū)新都青青白江組組團(tuán)：大大型制造造業(yè)基地地雙流（東東升）組組團(tuán)：新新型工業(yè)業(yè)

31、基地郫縣（郫郫筒）組組團(tuán)：高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)中中心在大成都都總體規(guī)規(guī)劃影響響下，溫溫江、華華陽、龍龍泉等區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)得以較較快發(fā)展展，特別別是人南南延線和和光華大大道的建建設(shè)，促促使溫江江、華陽陽市場(chǎng)發(fā)發(fā)生了革革命性突突破；而而青白江江等地房房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展展顯得較較為滯后后，這對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目來說即即是一個(gè)個(gè)市場(chǎng)機(jī)機(jī)遇，又又是一個(gè)個(gè)開拓全全新市場(chǎng)場(chǎng)的挑戰(zhàn)戰(zhàn)。三、金堂堂規(guī)劃與與定位導(dǎo)導(dǎo)致其在在大成都都中競(jìng)爭爭地位改改變金堂政府府力圖把金堂堂打造為為“西部花花園水城城，成都都游樂中中心”，目前前已初具具規(guī)模，居家、生態(tài)環(huán)環(huán)境都得得到了極極大改善善，力在在創(chuàng)造“天府水水城，人人居金堂堂”的優(yōu)美美

32、休閑人人居環(huán)境境；區(qū)域域定位以以“居住、會(huì)務(wù)、休閑、旅游”為主，區(qū)域性性質(zhì)將發(fā)發(fā)生了質(zhì)質(zhì)的改變變。同時(shí)，金金堂圍繞繞打造“成都市市東北部部次中心心”，全方方位推進(jìn)進(jìn)對(duì)外開開放；正正建設(shè)成成為無污污染的中中國西部部紡織城城。20077年底，成金路路開通，金堂與與成都的的距離為為31公公里，半半徑屬于于3050公公里的地地域，與成都都的距離離在300分鐘車車程內(nèi)，成金快快速通道道的建成成使金堂堂完全進(jìn)進(jìn)入300分鐘的的大成都都第一圈圈層。為此，成成金線將將成為改改變金堂堂與成都都之間關(guān)關(guān)系的緊緊密紐帶帶，將金金堂帶入入成都第第一圈層層。金堂堂區(qū)位條條件的變變化，將將使其兼兼具第一一圈層和和第二圈圈

33、層優(yōu)勢(shì)勢(shì)特點(diǎn)：第一圈層層與第二二圈層綜綜合比較較分析：第一圈層層第二圈層層土地儲(chǔ)備備狀況土地儲(chǔ)備備豐富土地儲(chǔ)備備相當(dāng)豐豐富土地成本本較高很低交通狀況況相對(duì)完善善交通逐步步完善，城市一一體化進(jìn)進(jìn)程加快快居住環(huán)境境狀況配套較成成熟.居居住質(zhì)量量較好自然環(huán)境境較好,居住環(huán)環(huán)境逐步步改善，條件配配套逐步步完善產(chǎn)品狀況況產(chǎn)品多樣樣化,可可選擇度度大產(chǎn)品多樣樣化不夠夠價(jià)格接受受度相對(duì)較高高相對(duì)較低低競(jìng)爭相當(dāng)激烈烈相對(duì)較弱弱投資環(huán)境境較成熟正在完善善金堂區(qū)域域未來優(yōu)優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)點(diǎn)：具有規(guī)模模開發(fā)條條件土地成本本低交通便捷捷生態(tài)環(huán)境境優(yōu)價(jià)格接受受度逐漸漸提升金堂區(qū)域域未來也也面臨著著同時(shí)來來自第一一圈層和和第二圈

34、圈層更為為嚴(yán)峻的的競(jìng)爭。下面本本案將進(jìn)進(jìn)一步比比較金堂堂與其它它典型區(qū)區(qū)域發(fā)展展條件，初步判判斷其競(jìng)競(jìng)爭地位位。四、區(qū)域域資源條條件及發(fā)發(fā)展水平平橫向比比較分析析區(qū)域交通條件件房價(jià)水平平自然環(huán)境境生活配套套青城山成灌高速速、老成成灌路；1066國道的的貫通以以及川西西旅游黃黃金通道道的修建建使區(qū)域域交通四四通八達(dá)達(dá)；車程高速速40分分鐘，老老成灌路路1小時(shí)時(shí)；但均均需交納納過路費(fèi)費(fèi)；目前中高高端平均均房價(jià)為為40000元/自然景觀觀資源突突出，避避暑勝地地；世界自然然文化遺遺產(chǎn)，具具有突出出的人文文、文化化資源；氣候宜人人，空氣氣質(zhì)量高高；生活配套套匱乏華陽有人民南南路南延延線，成成仁路等等；

35、華陽新客客運(yùn)中心心及府河成成都港；距離成都都車程110分鐘鐘；目前中高高端平均均房價(jià)為為40000元/位居城南南，“富”氣順延延，人氣氣較足；緊靠東山山、牧馬馬山，毗毗鄰府河河、副中中心、高高新區(qū)，具備一一定的自自然資源源。生活配套套不足龍泉擁有五縱縱三橫的的快速交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)：“五縱”：老成成渝路、成渝高高速路、成南高高速路、成洛路路、成龍龍路；“四橫”則指三三環(huán)路、外環(huán)高高速路、龍泉環(huán)環(huán)城路、石勝路路；擁有成都都最大客客運(yùn)站十十陵客運(yùn)運(yùn)站；距成都的的車程220-330分鐘鐘；目前中端端平均房房價(jià)為222000元/有成都最最近的山山脈，地地形起伏伏較大，在成都都較為少少見，但但是水資資源相對(duì)對(duì)

36、匱乏；具有一定定的資源源，成都都市區(qū)最最大的規(guī)規(guī)劃風(fēng)景景區(qū)十陵歷歷史文化化風(fēng)景區(qū)區(qū)位于龍龍泉；著名的花花果之鄉(xiāng)鄉(xiāng)，休閑閑勝地。生活配套套一般溫江成溫邛高高速，光光華大道道，交通通網(wǎng)絡(luò)發(fā)發(fā)達(dá)；進(jìn)城的時(shí)時(shí)間在110分鐘鐘以內(nèi)；目前中高高端平均均房價(jià)為為32000元/處于成都都上風(fēng)上上水之地地，水資資源相比比其他郊郊區(qū)中豐豐富；“貴”氣氣較盛，區(qū)域認(rèn)認(rèn)知度高高?？諝赓|(zhì)量量高，有有眾多的的森林苗苗圃?；ú?huì)永永久性展展館的建建設(shè)與展展示，將將對(duì)區(qū)域域環(huán)境有有較大程程度的提提升。生活配套套正處于于逐步完完善中，借花博博會(huì)的東東風(fēng)建設(shè)設(shè)大量的的基礎(chǔ)配配套牧馬山成雅高速速、成都都雙流流新津津大件路路，交通通

37、網(wǎng)絡(luò)發(fā)發(fā)達(dá)，但但交通狀狀況一般般；平均房價(jià)價(jià)集中在在40000元/以上上區(qū)域內(nèi)高高爾夫球球場(chǎng)為目目前成都都市內(nèi)最最好的高高爾夫球球場(chǎng)，吸吸引大量量的商務(wù)務(wù)客戶；區(qū)域內(nèi)起起伏的山山地地形形，適合合修建私私密性較較強(qiáng)；景景觀位置置較好的的高端物物業(yè)；森林公園園的建設(shè)設(shè)將將區(qū)區(qū)域打造造成旅游游勝地；生活配套套不完善善，幾乎乎無其他他方面的的配套金堂成綿高速速，20007年年底成金金路通車車后，進(jìn)進(jìn)成都時(shí)時(shí)間不到到半小時(shí)時(shí)目前中端端均價(jià)220000元/被譽(yù)為“千里沱沱江第一一城”，沱江及及其支流流毗河、中河和和北河在在縣城內(nèi)內(nèi)相匯環(huán)環(huán)繞，構(gòu)構(gòu)成金堂堂縣“一一江三河河八岸”的水系系環(huán)境，有中國國獨(dú)具的的

38、水城特特色。本項(xiàng)目緊緊鄰中河河，植被被覆蓋較較高，內(nèi)內(nèi)有多處處大小水水塘，地地形地貌貌非常適適宜打造造高爾夫夫別墅物物業(yè)。生活配套套一般從上述幾幾個(gè)典型型區(qū)域比比較來看看，金堂堂憑借目目前的現(xiàn)現(xiàn)狀暫時(shí)時(shí)不具備備明顯區(qū)區(qū)域休閑閑房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢(shì)勢(shì)。五、金堂堂差異化化競(jìng)爭發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略作為未來來成都半半小時(shí)圈圈層的成成員之一一，金堂堂暫不具備備明顯競(jìng)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)勢(shì)，如果果在現(xiàn)狀狀條件下下將其與其其它幾個(gè)個(gè)區(qū)域定定位雷同同，其未未來在成成都休閑閑房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)中中存在較較大競(jìng)爭爭壓力；故本項(xiàng)目目需要跳跳出金堂堂區(qū)域市市場(chǎng)，以以“高起點(diǎn)點(diǎn)、高效效吸引物物”為核心心，通過過差異化化競(jìng)爭打打造西南南個(gè)性化化休閑旗

39、艦艦基地。本案將進(jìn)進(jìn)一步尋尋求本項(xiàng)項(xiàng)目的“高效吸吸引物”。第二章項(xiàng)目目休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展方向一、特色色吸引物物的選擇擇特色吸引引物的選選擇方式式有兩種種，第一一種是依依托于先先天資源源基礎(chǔ)而而成，如如溫泉、沙灘等等，另一一種是通通過資源源整合，后天打打造而成成，如各各色主題題公園、高爾夫夫等等。那么，作為區(qū)區(qū)域休閑閑產(chǎn)業(yè)龍龍頭項(xiàng)目目，我們們?nèi)绾芜x選擇特色色吸引物物作為休休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)的核心心？如何何在各個(gè)個(gè)區(qū)域的的競(jìng)爭中中保證自自己的差差異化、特色化化？（一）本本案發(fā)展展休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)的資源源基礎(chǔ)1、發(fā)展展休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的資資源基礎(chǔ)礎(chǔ)分類衡量一個(gè)個(gè)區(qū)域是是否適宜宜發(fā)展休休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)，區(qū)域域稀缺的的資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)是

40、必必要的條條件，應(yīng)應(yīng)該具備備一定特特性。資資源基礎(chǔ)礎(chǔ)，決定定了各個(gè)個(gè)區(qū)域發(fā)發(fā)展休閑閑產(chǎn)業(yè)的的類型與與檔次。一般來講講，稀缺缺資源可可以分為為先天資資源與后后天資源源：先天稀缺缺性資源源自然然生態(tài)資資源、歷史人人文資源源后天稀缺缺性資源源人造造休閑設(shè)設(shè)施2、本案案發(fā)展休休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)的資源源基礎(chǔ)評(píng)評(píng)價(jià)整體來看看，依托托于成都都這個(gè)西西南中心心城市，橫向比比較成都都各個(gè)區(qū)區(qū)縣，在在1小時(shí)時(shí)交通圈圈內(nèi)，適適宜發(fā)展展休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的區(qū)區(qū)域主要要包括了了“青城山山-都江江堰”、龍泉泉、大邑邑、崇州州、溫江江、牧馬馬山等區(qū)區(qū)域，其其資源基基礎(chǔ)分析析如下：區(qū)域擁有資源源評(píng)價(jià)青城山都江堰堰極其稀缺缺的自然然生態(tài)資資源

41、濃厚的人人文歷史史積淀自然生態(tài)態(tài)資源、歷史人人文資源源稀缺性性突出，為成都都最具發(fā)發(fā)展?jié)摿αΦ赜驕亟鷳B(tài)農(nóng)業(yè)業(yè)區(qū)，水水土質(zhì)量量成都最最佳“國色天天鄉(xiāng)”主題公公園先天資源源一般，但近年年通過人人造休閑閑設(shè)施成成功打開開了成都都休閑市市場(chǎng)。龍泉獨(dú)特的人人文歷史史風(fēng)情生態(tài)農(nóng)業(yè)業(yè)、自然然山體植植被大型運(yùn)動(dòng)動(dòng)基地先天資源源具有一一定稀缺缺性，但但多樣性性相當(dāng)突突出，具具有很好好休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展基礎(chǔ)大邑稀缺的自自然資源源西嶺雪雪山、溫溫泉一定的歷歷史知名名度先天資源源稀缺性性突出，但資源源過于單單一，具具有一定定休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展基礎(chǔ)牧馬山高爾夫景景觀球場(chǎng)場(chǎng)森林公園園先天資源源條件一一般，但但通過具具有稀缺

42、缺性的高高爾夫建建設(shè)，已已成功啟啟動(dòng)休閑閑產(chǎn)業(yè)崇州1、文景景江溫泉泉開發(fā)區(qū)區(qū)先天資源源稀缺性性一般，過于單單一金堂（趙趙鎮(zhèn)）1、豐富富的水系系資源先天資源源具有一一定的稀稀缺性，但多樣樣性不足足對(duì)比其他他區(qū)域，我們認(rèn)認(rèn)為：金堂在現(xiàn)現(xiàn)有資源源條件下下，發(fā)展展休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)存在在一定難度度主要表現(xiàn)現(xiàn)在先天天性的自自然資源源與人文文歷史資源源稀缺性性不足，同時(shí)由于于野生動(dòng)動(dòng)物園將將關(guān)閉，唯一可可以作為為人造景景觀資源源的項(xiàng)目目也將退退出歷史史舞臺(tái)。要想改變變現(xiàn)狀，必須在在人造休休閑設(shè)施施上做文文章在人文資資源與自自然資源源單一情情況下，改變現(xiàn)現(xiàn)狀的最最佳途徑徑是利用用人造景景觀資源源，這一一點(diǎn)上可可參考

43、溫溫江與牧牧馬山的的模式溫江正正是利用用花博園園、國色色天鄉(xiāng)打打開了休閑市市場(chǎng)。3、結(jié)論論對(duì)比其他他區(qū)域，本案如如利用先先天性的的自然資資源、人人文歷史史資源作作為特色色吸引物物，則在在發(fā)展前前景上存存在一定定的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性。唯一可行行的道路路，是自自己引入入一個(gè)人人造特色色吸引物物，造就就差異化化的競(jìng)爭爭特色。為找準(zhǔn)本本案差異異化發(fā)展展特色，確定特特色吸引引物的具具體形態(tài)態(tài)，我們們必須從從成都周周邊現(xiàn)有有休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展?fàn)顩r進(jìn)進(jìn)行分析析。（二）各各區(qū)域休休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展態(tài)勢(shì)區(qū)域休閑類型型檔次青城山都江堰堰養(yǎng)生休閑閑為主中高檔次次為主溫江養(yǎng)生休閑閑、娛樂樂休閑為為主中端為主主龍泉體育休閑閑、民俗

44、俗風(fēng)情休休閑中檔為主主大邑康體休閑閑、民俗俗風(fēng)情休休閑中檔為主主牧馬山商務(wù)休閑閑、體育育休閑高檔為主主崇州溫泉康體體休閑中檔為主主根據(jù)對(duì)比比我們發(fā)發(fā)現(xiàn)：商務(wù)休閑閑、體育育休閑比比較稀缺缺現(xiàn)在成都都周邊區(qū)區(qū)域，在在休閑類類型上，匯集了了幾乎所所有的休休閑大類類，但是是從比重重上分析析，以養(yǎng)養(yǎng)生休閑閑、康體體休閑、民俗風(fēng)風(fēng)情休閑閑為主，而商務(wù)務(wù)休閑、體育休休閑、娛娛樂休閑閑比較稀稀缺，發(fā)發(fā)展同比比中國發(fā)發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)也顯得得滯后。高檔休閑閑消費(fèi)較較少由于成都都周邊區(qū)區(qū)域現(xiàn)有有大部分分休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，幾幾乎都是是由旅游游產(chǎn)業(yè)、旅游資資源衍生生的，故故大眾化化傾向嚴(yán)嚴(yán)重，消消費(fèi)集中中在中檔檔，而針針對(duì)于高高端

45、人群群而打造造的新型型休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比較較匱乏。結(jié)論：如如果本案案要想實(shí)實(shí)現(xiàn)突破破，則人人造特色色必須定定位于高高端，并并在體育育休閑與與娛樂休休閑之間間進(jìn)行選選擇。（三）人人造特色色吸引物物的確定定1、項(xiàng)目目可選擇擇的特色色吸引物物比較根據(jù)上述述分析，區(qū)域適適宜建設(shè)設(shè)的人造造特色吸吸引物大大致為兩兩類，分別為大大型的娛娛樂休閑閑設(shè)施、大型的的體育休休閑設(shè)施施。特色吸引引物類別別主要類型型案例代表表娛樂休閑閑設(shè)施大型主題題公園等等華僑城體育休閑閑設(shè)施體育場(chǎng)館館集群、高爾夫夫等“新亞洲洲體育城城”“觀瀾湖湖”以主題公公園為代代表的娛娛樂休閑閑設(shè)施，對(duì)開發(fā)發(fā)主體要要求高，對(duì)區(qū)位位條件要要求高，由于項(xiàng)項(xiàng)

46、目自身身?xiàng)l件限限制，不不適宜發(fā)發(fā)展以主主題公園園為代表表的大型型娛樂休休閑。如本案開開發(fā)體育育休閑設(shè)設(shè)施，鑒鑒于地塊塊的改造造難度，結(jié)合地地塊優(yōu)美美的生態(tài)態(tài)環(huán)境、富有動(dòng)動(dòng)態(tài)變化化的淺丘丘地勢(shì)、充沛的的水系資資源，本本案特色色吸引物物應(yīng)確定定為高爾爾夫球場(chǎng)場(chǎng)。同時(shí)時(shí)，為形形成差異異化競(jìng)爭爭，我們們應(yīng)將高高爾夫的的商務(wù)休休閑功能能與體育育休閑功功能相結(jié)結(jié)合。2、結(jié)論論本案的特特色吸引引物為：將“商務(wù)休休閑功能能”與“體育休休閑功能能”相結(jié)合合的特色色高爾夫夫球場(chǎng)。那么，本本案應(yīng)發(fā)發(fā)展什么么樣的高高爾夫球球場(chǎng)？本本案的休休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展方方向如何何？二、高爾爾夫球場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展建建議（一）中中國高爾爾夫發(fā)展

47、展概況自從19984年年來中國國第一座座高爾夫夫球場(chǎng)建建成以來來，在近近10年年的時(shí)間間內(nèi)，我我國的高高爾夫球球場(chǎng)目前前已達(dá)上上百座，目前正正式注冊(cè)冊(cè)的高爾爾夫球場(chǎng)場(chǎng)有1995座，分布在在全國222個(gè)城城市中，并已經(jīng)經(jīng)擁有著著世界上上成長最最快的高高爾夫市市場(chǎng)。但但是，在在20004年11月100日，國國務(wù)院辦辦公廳發(fā)發(fā)布了關(guān)關(guān)于暫停停新建高高爾夫球球場(chǎng)的通通知，在此之之后，現(xiàn)現(xiàn)存的高高爾夫球球場(chǎng)則不不得不向向著合理理、規(guī)范范的發(fā)展展過程進(jìn)進(jìn)行過渡渡。近年來，我國高高爾夫球球場(chǎng)建設(shè)設(shè)有三大大趨勢(shì)：規(guī)?；覈呀?jīng)經(jīng)建成注注冊(cè)的2204個(gè)個(gè)球場(chǎng)中中，超過過標(biāo)準(zhǔn)188洞球場(chǎng)場(chǎng)有1779個(gè)，占總數(shù)數(shù)的

48、877.7%。這一比比例大大大高于國國外。特色化：隨著高爾爾夫運(yùn)動(dòng)動(dòng)與旅游游、度假假的掛鉤鉤，球場(chǎng)場(chǎng)建設(shè)越越來越特特色化，如海南南省與云云南省的的“四季球球場(chǎng)”，云南南省的“高原球球場(chǎng)”等。模式化我國高爾爾夫球場(chǎng)場(chǎng)建設(shè)從從初期的的萌芽、摸索，到現(xiàn)在在已經(jīng)形形成了三三種開發(fā)發(fā)模式：“球場(chǎng)核核心模式”，區(qū)位位好、優(yōu)優(yōu)質(zhì)會(huì)員員滿額的的高爾夫夫球場(chǎng)具具有一定定盈利能能力；“球場(chǎng)、房產(chǎn)平平衡模式式”，球場(chǎng)場(chǎng)收益與與支出差差不多平平衡，公公司主要要靠高爾爾夫別墅墅房地產(chǎn)產(chǎn)盈利；“房產(chǎn)核核心模式式”，高爾爾夫球場(chǎng)場(chǎng)入不敷出出，主要要靠高爾爾夫別墅墅和高檔檔房產(chǎn)巨巨額利潤潤獲得總總體盈利利。由于于第三種種模式

49、的的不可持持續(xù)，現(xiàn)現(xiàn)在業(yè)界界已經(jīng)開開始經(jīng)營營與開發(fā)發(fā)相分離離，這變變相促進(jìn)進(jìn)了產(chǎn)業(yè)業(yè)的成熟熟化發(fā)展展。（二）成成都高爾爾夫發(fā)展展概況（詳細(xì)情情況見附附件二）球場(chǎng)成都僅有有兩個(gè)118洞的的標(biāo)準(zhǔn)高高爾夫球球場(chǎng)，分分別位于于牧馬山山和青城城山，兩兩座球場(chǎng)場(chǎng)的評(píng)定定在國內(nèi)內(nèi)都排在在中等偏偏上。球場(chǎng)配套套對(duì)比省外外球場(chǎng)地地，成都都球場(chǎng)配配套的商商務(wù)部分分明顯比比重不足足。市場(chǎng)狀況況經(jīng)過近年年來的市市場(chǎng)培育育，高爾爾夫球場(chǎng)場(chǎng)生意比比較火熱熱。牧馬馬山高爾爾夫球場(chǎng)場(chǎng)每個(gè)月月要承接接35000-338000場(chǎng)球，一年算算下來就就有4萬萬多場(chǎng)。根據(jù)我我們的深深訪，成成都的這這兩個(gè)球球場(chǎng)一般般都需要要預(yù)約，而且周

50、周末在下下午3點(diǎn)點(diǎn)以前不不接受訪訪客。俱樂部經(jīng)經(jīng)營狀況況成都兩個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)球球場(chǎng)的會(huì)會(huì)員總數(shù)落后后與昆明明與重慶慶，上升升空間還還很大，根據(jù)我我們的深深訪，業(yè)業(yè)內(nèi)人士士認(rèn)為成成都市場(chǎng)場(chǎng)正處于于快速發(fā)發(fā)展中。特別值值得一提提的是，牧馬山山高爾夫夫球場(chǎng)的的會(huì)員中中，三分分之二是是近兩年年才加入入進(jìn)來的的。消費(fèi)客群群組成成都業(yè)余余高爾夫夫球手中中有900%是富富商或者者企業(yè)的的高層人人士，小小有成就就的文化化人、大大學(xué)教授授以及追追求時(shí)尚尚的富家家子弟是是另外110%的的主要人人員構(gòu)成成；在目前前成都千千余名業(yè)業(yè)余高爾爾夫球手手中，男男女比例例為200比1。對(duì)比上海海、廣州州、北京京等地的的高爾夫夫俱樂

51、部部，成都都高爾夫夫本地化化明顯，作為西西南中心心城市，高端高高爾夫球球市場(chǎng)還還有很大大拓展空空間。根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)分析我我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：成都本地地高爾夫夫市場(chǎng)正正處于上上升期，而且高高端需求求并未完完全釋放放。成都本地地高爾夫夫球場(chǎng)建建設(shè)規(guī)模模偏小，而且商商務(wù)休閑閑設(shè)施不不足。成都本地地高爾夫夫球場(chǎng)特特色不夠夠突出。綜合判斷斷，成都都滯后于于全國水水平，甚甚至落后后于西部部的重慶慶、昆明明，市場(chǎng)場(chǎng)需要引引導(dǎo)。以上市場(chǎng)場(chǎng)的現(xiàn)狀狀，是本本案發(fā)展展的契機(jī)機(jī)與定位位的啟示示。（三）本本案高球球球場(chǎng)發(fā)發(fā)展建議議結(jié)合場(chǎng)地地條件，根據(jù)差差異化原原則，建建議本案案高球發(fā)發(fā)展方向向?yàn)椋盒蜗螅何魑髂鲜紫郀柗蚍蚓銟凡坎?/p>

52、規(guī)模、檔檔次：27洞洞球場(chǎng)的的成都頂頂級(jí)球場(chǎng)場(chǎng)，球場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng)地面積積15000畝左左右風(fēng)情定位位：具有有完整生生態(tài)鏈條條的親水水高爾夫夫球場(chǎng)基本功能能組合：“商務(wù)休休閑+體體育休閑閑”，配套套包括俱俱樂部會(huì)會(huì)所、獨(dú)獨(dú)立會(huì)議議中心、運(yùn)動(dòng)中中心、商商務(wù)中心心目標(biāo)客群群：中國國高爾夫夫愛家，西南頂頂尖商務(wù)務(wù)人士，成都本本地高端端消費(fèi)人人群，青青白江、新都等等本案地地域周邊邊企業(yè)主主。第三章 項(xiàng)目目發(fā)展模模式一、案例例考察（詳細(xì)案案例介紹紹見附件件四）我們綜合合考察了了珠江三三角洲、長江三三角洲、北京這這三個(gè)中中國高爾爾夫發(fā)展展最成熟熟地區(qū)的的情況，在各區(qū)區(qū)域以企企業(yè)為主主體的高高爾夫休休閑地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的

53、成功案案例中，分別選選取了“觀瀾湖湖高爾夫夫”、“龍熙順順景”、“湯臣高高爾夫”這三個(gè)個(gè)地域標(biāo)標(biāo)桿項(xiàng)目目進(jìn)行了了重點(diǎn)分分析。（一）案案例簡介介“觀瀾湖湖高爾夫夫”“球場(chǎng)核核心模式式”的代表表。“觀瀾湖湖高爾夫夫”開發(fā)最最早、規(guī)規(guī)模最大大、高球球俱樂部部經(jīng)營最最成熟，成為利利用高球球產(chǎn)業(yè)進(jìn)進(jìn)行區(qū)域域運(yùn)營的的世界級(jí)級(jí)典范，其堅(jiān)持持13年年的持續(xù)續(xù)投入塑塑造了完完美的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升值值曲線，對(duì)本案案借鑒意意義很大大。但由由于其體體量過大大，運(yùn)營營周期過過長，物物業(yè)開發(fā)發(fā)時(shí)間也也較短，模式不不可直接接復(fù)制?！褒埼蹴橅樉啊薄胺慨a(chǎn)核核心模式式”的代表表龍熙順景景作為北北京的高高爾夫標(biāo)標(biāo)桿項(xiàng)目目，在當(dāng)當(dāng)?shù)禺惓３?/p>

54、酷的的高球物物業(yè)競(jìng)爭爭當(dāng)中，走出了了將高球球作為房房產(chǎn)配套套的捆綁綁型開發(fā)發(fā)之路，同時(shí)其其三位一一體（溫溫泉酒店店、高球球俱樂部部、休閑閑物業(yè)）的產(chǎn)品品組合，具有很很強(qiáng)的獨(dú)獨(dú)特性?！吧虾珳几郀枲柗颉薄扒驁?chǎng)、房產(chǎn)平平衡模式式”的代表表與前兩者者項(xiàng)目，上海湯湯臣高爾爾夫的休休閑物業(yè)業(yè)開發(fā)最最為成熟熟。湯臣臣高爾夫夫休閑物物業(yè)已開開發(fā)8期期，進(jìn)入入開發(fā)的的末期，其產(chǎn)品品線涵蓋蓋了獨(dú)棟棟、聯(lián)排排、雙拼拼、疊拼拼與高爾爾夫公寓寓，產(chǎn)品品開發(fā)周周期從999年至至今，抵抵抗住了了次次市市場(chǎng)變革革，創(chuàng)造造了休閑閑物業(yè)綜綜合開發(fā)發(fā)、持續(xù)續(xù)增值的的典范。（二）共共性研究究我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，現(xiàn)今今成功開開發(fā)的高高爾夫

55、地地產(chǎn)項(xiàng)目目，具有有以下共共性：發(fā)展思路路以高高爾夫產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，帶帶動(dòng)高端端休閑地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)無論是哪哪種高爾爾夫地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，他們的的總體思思路都是是以高爾爾夫產(chǎn)業(yè)業(yè)帶動(dòng)休休閑地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，根據(jù)我我們對(duì)三三家球場(chǎng)場(chǎng)的電話話訪談，他們認(rèn)認(rèn)為高球球產(chǎn)業(yè)對(duì)對(duì)地產(chǎn)的的拉動(dòng)作作用在于于帶來了了高端消消費(fèi)人群群、營造造優(yōu)美健健康居住住環(huán)境、形成高高端生活活配套這這三方面面。功能設(shè)計(jì)計(jì)休閑閑、度假假、保健健、娛樂樂、會(huì)議議、餐飲飲根據(jù)我們們對(duì)三個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的電話訪訪談，高高球球場(chǎng)場(chǎng)建設(shè)的的一個(gè)重重要目的的，是營營造高端端消費(fèi)人人群生活活、休閑閑、商務(wù)務(wù)的軟、硬件環(huán)環(huán)境，因因此，高高球休閑閑地產(chǎn)開開發(fā)的基基本功能能設(shè)計(jì)

56、應(yīng)應(yīng)滿足他他們?nèi)坎康纳虅?wù)務(wù)、生活活、休閑閑需求。休閑物業(yè)業(yè)基本搭搭配俱樂部部會(huì)所+別墅+高爾夫夫公寓用于房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的土地，開發(fā)價(jià)價(jià)值以球球場(chǎng)為中中心向外外遞減，開發(fā)價(jià)價(jià)值最高高的為球球場(chǎng)內(nèi)的的土地與與球場(chǎng)邊邊緣土地地。一般般在球場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)或邊邊緣開發(fā)發(fā)別墅類類物業(yè)，在較偏偏遠(yuǎn)的地地塊開發(fā)發(fā)高爾夫夫公寓，作為區(qū)區(qū)域的制制高點(diǎn)。消費(fèi)人群群高爾爾夫休閑閑人群與與房產(chǎn)消消費(fèi)人群群相互重重合與其他兩兩個(gè)項(xiàng)目目類似，深圳“觀瀾湖湖”早期物物業(yè)購買買人群中中，俱樂樂部會(huì)員員占400%以上上。同時(shí)時(shí)，從高高爾夫休休閑人群群與房產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)人人群的特特征上看看，年齡齡、身份份、籍貫貫等也基基本一致致。（三）差差異點(diǎn)

57、分分析根據(jù)不同同項(xiàng)目的的不同發(fā)發(fā)展條件件，他們們形成以以下差異異點(diǎn)：特殊配套套設(shè)施酒店店、會(huì)議議中心、康體設(shè)設(shè)施某些項(xiàng)目目在開發(fā)發(fā)初期（如如龍熙順順景、觀觀瀾湖等等），由由于區(qū)域域休閑配套套還不夠成成熟，專專門建有有特色高高星級(jí)酒酒店與會(huì)會(huì)議中心心，同時(shí)時(shí)也建設(shè)設(shè)了游泳泳池、健健康中心心、網(wǎng)球球場(chǎng)、溫溫泉中心心、SPPA會(huì)館館等與高高爾夫運(yùn)運(yùn)動(dòng)契合合度較高高的康體體設(shè)施。高球球場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營與與開發(fā)分分離在成功開開發(fā)高爾爾夫球場(chǎng)場(chǎng)后，發(fā)發(fā)展商有有可能自自己經(jīng)營營，也可可能引入入專業(yè)的的高爾夫夫俱樂部部進(jìn)行經(jīng)經(jīng)營?？偪傮w來看看，隨行行業(yè)的專專業(yè)性增增加，近近年來的的高球球球場(chǎng)由外外來經(jīng)營營者經(jīng)營營已成

58、為為大勢(shì)。物業(yè)銷售售方式由于經(jīng)營營狀況的的差異，一般高高球休閑閑物業(yè)在在銷售中中，有將將高球俱俱樂部與與休閑物物業(yè)獨(dú)立立營銷的的，也有有將物業(yè)業(yè)與高爾爾夫共同同營銷的的。如北北京龍熙熙順景，為貼補(bǔ)補(bǔ)俱樂部部經(jīng)營，同時(shí)也也為塑造造物業(yè)獨(dú)獨(dú)特賣點(diǎn)點(diǎn)，將物物業(yè)與俱俱樂部會(huì)會(huì)員卡捆捆綁銷售售，買房房贈(zèng)卡。二、項(xiàng)目目總體發(fā)展展思路（一）項(xiàng)項(xiàng)目總體體開發(fā)思思路根據(jù)案例例考察，借鑒成成功項(xiàng)目目的共性性，結(jié)合合本案特特征，項(xiàng)項(xiàng)目的總總體發(fā)展展思路如下下：物業(yè)總體體開發(fā)思思路以高爾爾夫休閑閑產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)多多元化、高品質(zhì)質(zhì)復(fù)合地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)。本案休閑閑產(chǎn)業(yè)對(duì)對(duì)物業(yè)的的拉動(dòng)方方式分以以下三種種：通過高球球球場(chǎng)及及配套設(shè)

59、設(shè)施建設(shè)設(shè)，為高高端人群群塑造完完美的生生活、休休閑、商商務(wù)環(huán)境境；通過高球球球場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營，為為休閑物物業(yè)吸引引西南高高端消費(fèi)費(fèi)人群；通過聯(lián)動(dòng)動(dòng)高球俱俱樂部營營銷，力力促休閑閑物業(yè)快快速銷售售，并實(shí)實(shí)現(xiàn)物業(yè)業(yè)附加值值提升。（二）項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)應(yīng)注意意的幾個(gè)個(gè)要點(diǎn)借鑒案例例中的差異異性，結(jié)結(jié)合本案案的細(xì)部部特征，本案在在發(fā)展中中應(yīng)注意意以下幾幾點(diǎn)：開發(fā)模式式“球場(chǎng)、房產(chǎn)平平衡模式式”物業(yè)基本本組合球場(chǎng)+俱樂部部會(huì)所+高星級(jí)級(jí)酒店+別墅+高爾夫夫公寓功能設(shè)計(jì)計(jì)“生活、休閑、商務(wù)”三位一一體三、高爾爾夫休閑閑物業(yè)定定位（一）休休閑物業(yè)業(yè)總體定位位根據(jù)通過過休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)動(dòng)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的思思路，本本項(xiàng)目休閑

60、閑物業(yè)定定位為：西南南國際生態(tài)態(tài)高爾夫夫小鎮(zhèn)本項(xiàng)目物物業(yè)的市市場(chǎng)面將將立足西西南，面面向全國國的高端端消費(fèi)群群體，是是一個(gè)具具有國際際水準(zhǔn)的的休閑社社區(qū)；高高爾夫球球場(chǎng)是本本案的特特色吸引引物，而而具備物物種多樣樣性、生生物鏈完整整性的自自然環(huán)境境是本案案的最大大人居價(jià)價(jià)值賣點(diǎn)點(diǎn)；42200畝畝的體量量，使本本案將成成為一個(gè)個(gè)具有小小城鎮(zhèn)意意味的特特色休閑閑小鎮(zhèn)。（二）休休閑物業(yè)業(yè)組合高爾夫休休閑物業(yè)業(yè)歷來被被稱為休休閑物業(yè)業(yè)中的“勞斯萊萊斯”，其高高端的物物業(yè)價(jià)值值來源于于球場(chǎng)所所賦予的的特殊財(cái)財(cái)富意義義。結(jié)合合高球球球場(chǎng)檔次次，本案案高爾夫夫主題社社區(qū)應(yīng)定定位于西部部頂級(jí)休休閑物業(yè)業(yè)。本案