高校電子課件：資產(chǎn)評估（第二版）

1、第1章 總論1.1 我國資產(chǎn)評估實踐及其發(fā)展1.2 資產(chǎn)評估及其特點1.3 資產(chǎn)評估主體及其行為規(guī)范1.4 資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則及執(zhí)業(yè)技術(shù)規(guī)范1.1 我國資產(chǎn)評估實踐及其發(fā)展1.2 資產(chǎn)評估及其特點1.2.1資產(chǎn)評估的定義1）資產(chǎn)資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)具有以下基本特征：（1）資產(chǎn)必須是經(jīng)濟主體擁有或者控制的。（2）資產(chǎn)可以用貨幣計量。（3）資產(chǎn)是能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的資源，即可望給經(jīng)濟主體帶來現(xiàn)金流入的資源。應(yīng)對資產(chǎn)進行適當(dāng)?shù)姆诸悾海?）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類，可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。（2）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。（3）按資產(chǎn)能否獨立存在分類，可以分為可確指

2、的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。（4）按資產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中的作用分類，可以分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)。2）評估3）價格和價值4）資產(chǎn)評估要素1.2 資產(chǎn)評估及其特點1.2.2資產(chǎn)評估的種類和特點1）資產(chǎn)評估的種類（1）按資產(chǎn)評估服務(wù)的對象及其對評估服務(wù)的要求分類（2）按資產(chǎn)評估是否受限以及與是否運用了評估準(zhǔn)則中的背離條款分類（3）按資產(chǎn)評估對象及適用原則分類（4）按資產(chǎn)評估時點分類1.2 資產(chǎn)評估及其特點2）資產(chǎn)評估的特點（1）市場性。（2）公正性。（3）咨詢性。（4）專業(yè)性。1.2 資產(chǎn)評估及其特點1.2.3資產(chǎn)評估的功能1）評價及評值功能2）管理的功能3）公證的功能1.2 資產(chǎn)評估及其特點1.

3、2.4資產(chǎn)評估的作用1）咨詢2）公正協(xié)調(diào)3）鑒證1.2 資產(chǎn)評估及其特點1.2.5資產(chǎn)評估與會計和審計的關(guān)系1）資產(chǎn)評估與會計和審計的聯(lián)系（1）資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系。（2）資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)系。2）資產(chǎn)評估與會計和審計的區(qū)別（1）資產(chǎn)評估與會計的區(qū)別。（2）資產(chǎn)評估與審計的區(qū)別。1.3 資產(chǎn)評估主體及其行為規(guī)范1.3.1資產(chǎn)評估主體及其類型第一是從評估主體的執(zhí)業(yè)范圍的角度劃分，包括專營資產(chǎn)評估機構(gòu)、專項資產(chǎn)評估機構(gòu)和兼營性資產(chǎn)評估機構(gòu)三種類型。第二是從資產(chǎn)評估主體的企業(yè)組織形式的角度劃分，大致可包括合伙制資產(chǎn)評估機構(gòu)和有限責(zé)任制資產(chǎn)評估機構(gòu)。1.3 資產(chǎn)評估主體及其行為規(guī)范1.3.2注冊資產(chǎn)評

4、估師制度及資產(chǎn)評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)資格制度1）注冊資產(chǎn)評估師制度2）資產(chǎn)評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)資格制度1.3 資產(chǎn)評估主體及其行為規(guī)范1.3.3資產(chǎn)評估師職業(yè)道德規(guī)范1）資產(chǎn)評估師的職業(yè)品格2）資產(chǎn)評估師的職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和要求（1）資產(chǎn)評估師遵守職業(yè)紀(jì)律是指資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)遵守國家的有關(guān)法律法規(guī)，以及資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則。（2）資產(chǎn)評估師在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)堅持獨立性、客觀公正性和專業(yè)性的執(zhí)業(yè)原則，應(yīng)主要體現(xiàn)在資產(chǎn)評估機構(gòu)和資產(chǎn)評估人員兩個方面。1.3 資產(chǎn)評估主體及其行為規(guī)范（3）專業(yè)勝任能力要求是指資產(chǎn)評估機構(gòu)與資產(chǎn)評估師在承攬資產(chǎn)評估項目時，都要衡量自身的專業(yè)勝任能力，以判斷評估機構(gòu)和評估師是否有能力完成該評估項目。（4）

5、資產(chǎn)評估師的職業(yè)責(zé)任是指資產(chǎn)評估師必須對自己的執(zhí)業(yè)行為和評估結(jié)果承擔(dān)經(jīng)濟責(zé)任和法律責(zé)任。1.4 資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則及執(zhí)業(yè)技術(shù)規(guī)范1.4.1資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則（1）預(yù)期收益原則。（2）供求原則。（3）貢獻原則。（4）替代原則。（5）估價日期原則。1.4 資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則及執(zhí)業(yè)技術(shù)規(guī)范1.4.2資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范1）資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范2）我國資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)技術(shù)規(guī)范建設(shè)第3章 資產(chǎn)評估途徑與方法3.1 市場途徑3.2 收益途徑3.3 成本途徑3.4 評估途徑及其方法的選擇3.1 市場途徑3.1.1市場途徑的基本含義3.1.2市場途徑的基本前提3.1.3市場途徑的基本程序1)選擇參照物2)在評估對象

6、與參照物之間選擇比較因素3)指標(biāo)對比、量化差異4)在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異5)綜合分析確定評估結(jié)果3.1 市場途徑3.1.4市場途徑中涉及的相關(guān)因素3.1.5市場途徑中的具體方法1）直接比較法(1)現(xiàn)行市價法。(2)市價折扣法。(3)功能價值類比法。(4)價格指數(shù)調(diào)整法。(5)成新率價格調(diào)整法。3.1 市場途徑2）類比調(diào)整法在具體操作過程中，類比調(diào)整法具體表現(xiàn)為以下技術(shù)方法：(1)市場售價類比法。(2)成本市價法。(3)市盈率倍數(shù)法。3.2 收益途徑3.2.1收益途徑的基本含義3.2.2收益途徑的基本前提3.2.3收益途徑的基本程序3.2.4收益途徑的基本參數(shù)1）收

7、益額2）折現(xiàn)率3）收益期限3.2.5收益途徑中的具體方法3.3 成本途徑3.3.1成本途徑的基本含義3.3.2成本途徑的基本前提3.3.3成本途徑的基本要素1）資產(chǎn)的重置成本2）資產(chǎn)的有形損耗3）資產(chǎn)的功能性陳舊貶值4）資產(chǎn)的經(jīng)濟性陳舊貶值3.3 成本途徑3.3.4成本途徑中的具體方法1）重置成本的估算方法（1）重置核算法。（2）價格指數(shù)法。（3）功能價值類比法。3.3 成本途徑2）實體性貶值的估算方法（1）觀測法。（2）使用年限法。（3）修復(fù)金額法。3）功能性貶值的估算方法4）經(jīng)濟性貶值的估算方法（1）當(dāng)確信被評估資產(chǎn)的功能與其價值呈指數(shù)關(guān)系時：（2）當(dāng)確信被評估資產(chǎn)的功能與其價值呈線性關(guān)系

8、時：（3）當(dāng)確信被評估資產(chǎn)持續(xù)存在收益損失時：3.4 評估途徑及其方法的選擇3.4.1評估途徑之間的關(guān)系1）資產(chǎn)評估途徑及其方法之間的聯(lián)系2）資產(chǎn)評估途徑和方法之間的區(qū)別3.4.2資產(chǎn)評估途徑和方法的選擇第4章 資產(chǎn)評估程序4.1 資產(chǎn)評估程序概述4.2 資產(chǎn)評估程序的主要環(huán)節(jié)和基本要求4.3 資產(chǎn)評估程序執(zhí)行中的微觀調(diào)整和管理4.1 資產(chǎn)評估程序概述4.1.1資產(chǎn)評估程序及其主要環(huán)節(jié)4.1.2履行資產(chǎn)評估程序的重要性（1）履行資產(chǎn)評估程序是規(guī)范資產(chǎn)評估人員和機構(gòu)的行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量的基本保證（2）評估機構(gòu)是否履行資產(chǎn)評估程序是評價資產(chǎn)評估服務(wù)的重要依據(jù)（3）履行資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估

9、機構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險、保護自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一4.2 資產(chǎn)評估程序的主要環(huán)節(jié)和基本要求4.2.1接受資產(chǎn)評估委托，明確評估基本事項1）接受委托應(yīng)滿足的基本要求2）接受委托前需明確的評估基本事項3）資產(chǎn)評估目的及評估報告的期望用途4）評估對象基本狀況和評估范圍4.2 資產(chǎn)評估程序的主要環(huán)節(jié)和基本要求5）資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型及定義6）資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日7）資產(chǎn)評估工作作業(yè)時間8）資產(chǎn)評估報告使用限制條件9）資產(chǎn)評估收費標(biāo)準(zhǔn)和收費方式10）其他需要明確的重要事項4.2 資產(chǎn)評估程序的主要環(huán)節(jié)和基本要求4.2.2簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書4.2.3編制資產(chǎn)評估作業(yè)計劃4.2.4現(xiàn)場調(diào)查1）

10、現(xiàn)場調(diào)查的目的2）現(xiàn)場調(diào)查的主要內(nèi)容3）現(xiàn)場調(diào)查的基本要求（1）關(guān)于現(xiàn)場調(diào)查范圍的要求（2）關(guān)于調(diào)查的程度要求4）調(diào)查調(diào)整4.2 資產(chǎn)評估程序的主要環(huán)節(jié)和基本要求4.2.5收集評估資料1）有關(guān)資產(chǎn)權(quán)利的法律文件或其他證明資料2）資產(chǎn)的性質(zhì)、目前和歷史狀況的資料3）有關(guān)資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟壽命和法定壽命信息4）有關(guān)資產(chǎn)的使用范圍和獲利能力的信息5）資產(chǎn)以往的評估及交易情況信息6）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的可行性信息7）類似資產(chǎn)的市場價格信息8）委托方聲明4.2 資產(chǎn)評估程序的主要環(huán)節(jié)和基本要求4.2.6評定估算4.2.7編制和提交資產(chǎn)評估報告4.2.8工作底稿歸檔4.3 資產(chǎn)評估程序執(zhí)行中的微觀調(diào)整和管理第5章 房地

11、產(chǎn)評估5.1 房地產(chǎn)評估概述5.2 市場途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5.3 收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5.4 剩余法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5.5 成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5.1 房地產(chǎn)評估概述5.1.1房地產(chǎn)的概念及特征1）土地及土地權(quán)利（1）土地（2）土地的特性（3）土地權(quán)利2）建筑物5.1 房地產(chǎn)評估概述3）房地產(chǎn)特性（1）位置固定性及區(qū)域性。（2）長期使用性。（3）保值與增值趨勢。（4）投資風(fēng)險性。（5）政策限制性。5.1 房地產(chǎn)評估概述5.1.2房地產(chǎn)評估原則1）合法性原則。2）最有效使用原則5.1 房地產(chǎn)評估概述5.1.3房地產(chǎn)價格及其影響因素1）房地產(chǎn)價格及

12、其種類（1）按照房地產(chǎn)權(quán)益劃分（2）按照房地產(chǎn)的實物形態(tài)劃分（3）按房地產(chǎn)價格表示的單位劃分5.1 房地產(chǎn)評估概述2）房地產(chǎn)價格的特征（1）房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。（2）房地產(chǎn)的價格有兩種基本表現(xiàn)形式，即房地產(chǎn)交易價格和房地產(chǎn)租金價格。（3）房地產(chǎn)價格容易受個別因素的影響，一般情況下容易受買賣雙方的偏好、討價還價的能力，以及感情因素的影響。3）房地產(chǎn)的價格與房地產(chǎn)的評估價值5.1 房地產(chǎn)評估概述4）影響房地產(chǎn)價格及評估價值的因素（1）一般因素經(jīng)濟因素社會因素行政因素（2）區(qū)域因素（3）個別因素土地的個別因素建筑物的個別因素5.1 房地產(chǎn)評估概述5）房地產(chǎn)評估程序（1）明確評估基本事項明確

13、評估目的明確評估對象明確評估價值類型明確評估基準(zhǔn)日簽訂評估委托協(xié)議或合同5.1 房地產(chǎn)評估概述（2）制訂工作計劃初選擬采用的評估途徑及其方法確定評估投入的人員確定評估作業(yè)步驟及進度安排（3）實地勘察與收集資料實地勘察收集資料（4）測算待評估資產(chǎn)評估價值（5）綜合分析確定評估結(jié)果（6）撰寫房地產(chǎn)評估報告5.2 市場途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5.2.1市場售價類比法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用1）市場售價類比法的基本思路與一般數(shù)學(xué)式2）市場售價類比法的評估步驟（1）廣泛搜集房地產(chǎn)交易資料。（2）選擇可供比較的交易實例作為參照物。（3）進行市場交易情況修正。（4）進行交易日期修正。（5）進行區(qū)域因素修

14、正。（6）進行個別因素修正。（7）確定待評估房地產(chǎn)評估價值。3）市場售價類比法的估價案例5.2 市場途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5.2.2基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法及其估價步驟1）基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的含義2）基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的估價步驟（1）收集有關(guān)資料（2）確定被評估宗地因素修正系數(shù)（3）求取土地轉(zhuǎn)讓年限修正系數(shù)（4）計算交易時間修正系數(shù)（5）確定容積率修正系數(shù)（6）計算市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)（7）計算被評估宗地地價5.2 市場途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5.2.3市場租金倍數(shù)法5.2.4路線價估價法在土地使用權(quán)評估中的應(yīng)用1）路線價估價法的基本思路及運用范圍2）路線價估價法的估價步驟（1）劃

15、分路線價區(qū)段（2）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度（3）確定路線價（4）制定深度指數(shù)表和其他修正率表（5）計算各地塊的價格3）路線價估價法舉例5.3 收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5.3.1收益途徑及其方法評估房地產(chǎn)的適用范圍5.3.2收益途徑及其方法評估房地產(chǎn)的基本步驟5.3 收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5.3.3不同類型房地產(chǎn)正常收益的測算1）實際收益、個別收益與正常（客觀）收益2）實際費用和正常（客觀）費用3）不同類型房地產(chǎn)正常收益（1）出租型房地產(chǎn)正常收益的估測（2）直接經(jīng)營型房地產(chǎn)正常收益的估測（3）自用或尚未使用房地產(chǎn)正常收益的估測5.3 收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用4）房地產(chǎn)正

16、常收益流類型的判斷（1）固定租金型；（2）等差數(shù)列型；（3）遞增遞減型；（4）其他有規(guī)則的變化情形。5）房地產(chǎn)收益年限的測定5.3 收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5.3.4折現(xiàn)率或資本化率的估測1）關(guān)于折現(xiàn)率或資本化率的進一步說明在房地產(chǎn)評估中，折現(xiàn)率或資本化率主要有以下幾種：（1）土地折現(xiàn)率或資本化率（2）建筑物折現(xiàn)率或資本化率（3）房地產(chǎn)綜合折現(xiàn)率或資本化率5.3 收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用2）折現(xiàn)率或資本化率估測的基本思路和方法（1）市場租價比法（2）安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值法（3）各種投資收益率排序插入法（4）資金成本加權(quán)平均法5.3 收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

17、5.3.5房地產(chǎn)評估中的殘余估價法1）殘余估價法的適用前提和適用范圍（1）適用前提（2）適用范圍2）殘余估價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用（1）由房地產(chǎn)收益評估土地價值（2）由房地產(chǎn)收益評估建筑物價值5.3.6殘余估價法應(yīng)用舉例5.4 剩余法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5.4.1剩余法的基本思路及運用范圍5.4.2剩余法的數(shù)學(xué)表達(dá)式及估價步驟1）剩余法的數(shù)學(xué)表達(dá)式2）剩余法的估價步驟（1）調(diào)查待評估土地的基本情況（2）選擇最佳的開發(fā)利用方式（3）估計建設(shè)期（4）預(yù)測土地開發(fā)完成后的樓價（5）估測各項成本費用（6）計算并確定地價5.4.3剩余法運用舉例5.5 成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5.5.1成本途

18、徑及其方法的基本思路及應(yīng)用范圍5.5.2成本途徑及其方法在土地使用權(quán)評估中的估價步驟1）計算土地取得費2）計算土地開發(fā)費3）計算投資利息4）計算投資利潤5.5 成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5）確定土地增值收益6）確定土地使用權(quán)的功效損失7）確定土地經(jīng)濟性貶值8）求取待評估土地使用權(quán)的評估價值5.5 成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5.5.3成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的操作步驟新建房地產(chǎn)的評估價值=土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤1）土地取得費2）開發(fā)成本3）開發(fā)利潤4）管理費用5）投資利息6）銷售稅費5.5 成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5.

19、5.4成本途徑評估房地產(chǎn)舉例1）估價要求2）評估過程第6章 機器設(shè)備評估6.1 機器設(shè)備評估及其特點6.2 機器設(shè)備評估程序6.3 成本途徑及其方法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用6.4 機器設(shè)備評估的其他途徑及其方法6.1 機器設(shè)備評估及其特點6.1.1機器設(shè)備的特點作為一類獨立的資產(chǎn)的機器設(shè)備，與其他資產(chǎn)相比較具有以下特點：（1）機器設(shè)備是一類可以長期使用的勞動手段，具有單位價值大，使用壽命長的特點（2）價值補償和實物更新不一致（3）涉及專業(yè)門類多，工程技術(shù)性強6.1 機器設(shè)備評估及其特點6.1.2機器設(shè)備評估的特點機器設(shè)備自身所具有的特點形成和影響了機器設(shè)備的評估特點，擇其要點有以下幾個方面：（1

20、）機器設(shè)備評估以技術(shù)檢測為基礎(chǔ)（2）機器設(shè)備在評估時的存在形式和使用方式將影響機器設(shè)備的評估價值（3）機器設(shè)備評估時所依據(jù)的使用狀態(tài)將影響機器設(shè)備的評估價值6.1 機器設(shè)備評估及其特點（4）機器設(shè)備所包含的技術(shù)性無形資產(chǎn)應(yīng)酌情考慮統(tǒng)一評估或分別評估（5）與土地及建筑物不可分離的機器設(shè)備的評估（6）機器設(shè)備通常是以單臺、單件為標(biāo)的進行評估6.1 機器設(shè)備評估及其特點6.1.3機器設(shè)備的分類1）按國家固定資產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)分類2）按現(xiàn)行財會制度規(guī)定分類3）按機器設(shè)備的組合程度分類4）按機器設(shè)備的來源分類5）按機器設(shè)備價值大小分類6.2 機器設(shè)備評估程序6.2.1明確評估基本事項1）明確評估目的2）明確評

21、估對象3）明確評估價值類型4）明確評估基準(zhǔn)日6.2 機器設(shè)備評估程序6.2.2評估準(zhǔn)備1）要求委托方提供資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)資料2）制訂具體的評估工作計劃3）收集評估中所需數(shù)據(jù)資料6.2.3現(xiàn)場勘察1）清查核實評估對象2）對機器設(shè)備進行勘察和技術(shù)鑒定6.2 機器設(shè)備評估程序6.2.4確定單臺設(shè)備的估價數(shù)據(jù)與參數(shù)6.2.5評定估算與撰寫評估報告6.3 成本途徑及其方法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用6.3.1機器設(shè)備重置成本及其估測1）機器設(shè)備重置成本的構(gòu)成2）外購國產(chǎn)機器設(shè)備的重置成本3）進口機器設(shè)備重置成本的估測4）自制機器設(shè)備重置成本的估測6.3 成本途徑及其方法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用6.3.2機器設(shè)備實

22、體性貶值及成新率的估測1）運用觀察法估測設(shè)備的成新率（1）各類切削機床技術(shù)檢測的內(nèi)容（2）起重設(shè)備技術(shù)檢測的內(nèi)容（3）鍋爐設(shè)備技術(shù)檢測的內(nèi)容（4）運輸設(shè)備技術(shù)檢測的內(nèi)容（5）變壓器技術(shù)檢測的內(nèi)容6.3 成本途徑及其方法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用運用觀察法估測機器設(shè)備的成新率，在具體操作中可采用以下兩種做法。（1）直接觀測法。（2）打分法。6.3 成本途徑及其方法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用2）運用使用年限法估測機器設(shè)備的成新率（1）簡單年限法。（2）綜合年限法。3）運用修復(fù)費用法估測機器設(shè)備的成新率6.3 成本途徑及其方法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用6.3.3機器設(shè)備功能性貶值和經(jīng)濟性貶值的估測1）機器設(shè)備功

23、能性貶值及估測（1）超額投資成本造成的功能性貶值的估算（2）超額運營成本造成的功能性貶值的測算2）機器設(shè)備經(jīng)濟性貶值及估測6.4 機器設(shè)備評估的其他途徑及其方法6.4.1市場途徑及其方法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用1）市場途徑及其方法的適用范圍和前提條件（1）需要有一個充分發(fā)育的、活躍的機器設(shè)備交易市場。（2）與被評估機器設(shè)備相同或相類似的參照物設(shè)備能夠找到。6.4 機器設(shè)備評估的其他途徑及其方法2）市場途徑及其方法的評估步驟（1）收集有關(guān)機器設(shè)備的交易資料（2）選擇可供比較的交易實例作為參照物（3）量化和調(diào)整交易情況的差異（4）量化和調(diào)整品牌、質(zhì)量等方面的差異（5）量化和調(diào)整結(jié)構(gòu)、性能等方面的差異

24、（6）量化和調(diào)整新舊程度方面的差異（7）量化和調(diào)整交易日期的差異（8）確定被評估機器設(shè)備的評估值6.4 機器設(shè)備評估的其他途徑及其方法6.4.2收益途徑及其方法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用第7章 長期投資性資產(chǎn)評估7.1 長期投資性資產(chǎn)評估概述7.2 債券的評估7.3 長期股權(quán)投資的評估7.4 其他長期性資產(chǎn)的評估7.1 長期投資性資產(chǎn)評估概述7.1.1長期投資性資產(chǎn)的概念7.1.2長期投資性資產(chǎn)評估的特點（1）長期投資性資產(chǎn)評估是對資本的評估（2）長期投資性資產(chǎn)評估是對被投資企業(yè)獲利能力的評估（3）長期投資性資產(chǎn)評估是對被投資企業(yè)償債能力的評估7.1 長期投資性資產(chǎn)評估概述7.1.3長期投資性資產(chǎn)

25、評估程序（1）明確長期投資性資產(chǎn)的具體內(nèi)容（2）進行必要的職業(yè)判斷（3）根據(jù)長期投資性資產(chǎn)的特點選擇合適的評估方法（4）測算長期投資性資產(chǎn)價值，得出評估結(jié)論7.2 債券的評估7.2.1債券及其特點（1）投資風(fēng)險較小，安全性較強（2）到期還本付息，收益相對穩(wěn)定（3）具有較強的流動性7.2 債券的評估7.2.2債券評估1）上市債券的評估2）非上市債券的評估7.3 長期股權(quán)投資的評估7.3.1直接投資的評估7.3.2間接投資的評估1）上市股票的評估2）非上市股票的評估（1）優(yōu)先股的評估。（2）普通股的評估。7.4 其他長期性資產(chǎn)的評估7.4.1其他長期性資產(chǎn)的構(gòu)成7.4.2其他長期性資產(chǎn)的評估1）開

26、辦費2）其他長期待攤費用第8章 流動資產(chǎn)評估8.1 流動資產(chǎn)評估及其特點8.2 流動資產(chǎn)評估的步驟8.3 實物類流動資產(chǎn)評估8.4 債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估8.1 流動資產(chǎn)評估及其特點8.1.1流動資產(chǎn)及其構(gòu)成1）貨幣資金，包括現(xiàn)金、銀行存款及其他貨幣資金。2）應(yīng)收及預(yù)付款項，包括應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、其他應(yīng)收款、預(yù)付貨款。3）短期投資，包括各種能夠隨時變現(xiàn)、持有時間不超過一年的有價證券以及不超過一年的其他投資，主要有股票、債券、基金等。8.1 流動資產(chǎn)評估及其特點4）存貨，包括商品、產(chǎn)成品、在產(chǎn)品、半成品以及各類原材料、燃料、包裝物、低值易耗品等。5）其他流動資產(chǎn)，指除上述流動資產(chǎn)之外的流動

27、資產(chǎn)。8.1 流動資產(chǎn)評估及其特點8.1.2流動資產(chǎn)評估的特點1）流動資產(chǎn)的特點（1）周轉(zhuǎn)快，流動性好。（2）存在形態(tài)多樣化。（3）具有較強的變現(xiàn)能力。（4）實物形態(tài)的流動資產(chǎn)主要是由勞動對象構(gòu)成，在一個生產(chǎn)經(jīng)營周期內(nèi)就改變其存在形態(tài)。（5）流動資產(chǎn)屬于單項資產(chǎn)。8.1 流動資產(chǎn)評估及其特點2）流動資產(chǎn)評估的特點（1）非實物形態(tài)流動資產(chǎn)的評估可借鑒審計、資信評定等的方法進行評估。（2）流動資產(chǎn)的市場價值與其重置成本非常接近。（3）在正常情況下，流動資產(chǎn)的賬面價值接近于流動資產(chǎn)的重置成本。（4）流動資產(chǎn)難以通過收益途徑進行評估。8.1 流動資產(chǎn)評估及其特點鑒于流動資產(chǎn)評估的上述特點，在流動資產(chǎn)評

28、估中應(yīng)注意以下各點：（1）合理選準(zhǔn)評估基準(zhǔn)日。（2）對企業(yè)的會計核算資料要認(rèn)真審核。（3）既要認(rèn)真進行資產(chǎn)清查，同時又要分清主次，掌握重點。（4）充分考慮市場變現(xiàn)原則。8.2 流動資產(chǎn)評估的步驟8.2.1確定評估對象、評估范圍和評估基準(zhǔn)日1）查核待評估流動資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)2）清查核實檢測待評估流動資產(chǎn)（1）清查核實各種存貨的實際數(shù)量與企業(yè)提供的申報表上的數(shù)量是否一致。（2）對需要評估的各類預(yù)付款項和應(yīng)收款項進行核實。（3）對需要評估的貨幣資金進行核實。（4）對實物形態(tài)的流動資產(chǎn)進行質(zhì)量檢測和技術(shù)鑒定。8.2 流動資產(chǎn)評估的步驟8.2.2對企業(yè)存貨市場進行分析預(yù)測8.2.3選擇恰當(dāng)?shù)脑u估途徑和方法對流

29、動資產(chǎn)進行評估8.2.4撰寫評估分報告或評估說明8.3 實物類流動資產(chǎn)評估8.3.1庫存材料評估1）庫存材料的內(nèi)容及評估步驟（1）對庫存材料的數(shù)量進行抽查核實。（2）對庫存材料的質(zhì)量進行檢查。（3）選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法進行評估。2）庫存材料的評估方法8.3 實物類流動資產(chǎn)評估8.3.2在產(chǎn)品評估1）按社會平均工藝定額和現(xiàn)行的市場價格計算評估值2）按在產(chǎn)品的完工程度計算評估值8.3.3產(chǎn)成品評估1）重置核算法2）可變現(xiàn)價值法8.3 實物類流動資產(chǎn)評估8.3.4低值易耗品評估1）在庫低值易耗品評估2）在用低值易耗品評估3）殘損、無用、待報廢的低值易耗品評估8.4 債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估8.4.1

30、應(yīng)收及預(yù)付賬款評估1）應(yīng)收及預(yù)付賬款的核實2）分析確定壞賬損失數(shù)額（1）分類判斷法。（2）壞賬比例法。（3）賬齡分析法。3）計算應(yīng)收及預(yù)付賬款的評估值8.4 債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估8.4.2應(yīng)收票據(jù)評估8.4.3現(xiàn)金及各項存款審核1）是否有“白條子”抵庫現(xiàn)象。2）企業(yè)編制的“銀行存款調(diào)節(jié)表”是否準(zhǔn)確以及“未達(dá)賬項”的未達(dá)時間。第9章 無形資產(chǎn)評估9.1 無形資產(chǎn)評估概述9.2 無形資產(chǎn)評估對象的把握9.3 無形資產(chǎn)評估應(yīng)考慮的因素9.4 無形資產(chǎn)評估途徑與方法9.5 技術(shù)類無形資產(chǎn)評估9.6 商標(biāo)權(quán)的評估9.1 無形資產(chǎn)評估概述9.1.1無形資產(chǎn)及其分類1）無形資產(chǎn)2）無形資產(chǎn)的分類（）按

31、無形資產(chǎn)作用的領(lǐng)域分類（）按無形資產(chǎn)的性質(zhì)分類（）按無形資產(chǎn)取得的方式分類（）按無形資產(chǎn)的可辨識程度分類9.1 無形資產(chǎn)評估概述9.1.2無形資產(chǎn)的特性1）無形資產(chǎn)的形式特征（）無形資產(chǎn)沒有物質(zhì)實體，但它又必須通過一定的物質(zhì)載體直接地或間接地表現(xiàn)其客觀存在。（）無形資產(chǎn)通過使用能為其擁有者取得持續(xù)的經(jīng)濟效益。（）無形資產(chǎn)被排他性地占有，以及提供的未來經(jīng)濟效益具有較強的不確定性。9.1 無形資產(chǎn)評估概述2）無形資產(chǎn)的資產(chǎn)特點（）可分性與共享性。（）無形資產(chǎn)對有形資產(chǎn)的相對依附性。（）無形資產(chǎn)的研制開發(fā)成本與其獲利能力的弱對應(yīng)性。（）無形資產(chǎn)的市場透明度低。9.2 無形資產(chǎn)評估對象的把握9.2.1

32、無形資產(chǎn)評估一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)變動為前提9.2.2無形資產(chǎn)評估的基本類型9.2.3關(guān)于無形資產(chǎn)的一般判斷1）效益性2）排他性9.2.4無形資產(chǎn)的具體鑒定9.3 無形資產(chǎn)評估應(yīng)考慮的因素9.3.1無形資產(chǎn)本身的狀況9.3.2轉(zhuǎn)讓內(nèi)容和條件9.3.3無形資產(chǎn)受讓方的情況9.3.4無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時的外部因素9.4 無形資產(chǎn)評估途徑與方法9.4.1收益途徑及其方法在無形資產(chǎn)評估中的應(yīng)用1）超額收益及其測算思路（）超額收益形成的渠道（）超額收益的測算思路作為獨立的資產(chǎn)對外投資、轉(zhuǎn)讓的情況隨同企業(yè)一同轉(zhuǎn)讓的情況9.4 無形資產(chǎn)評估途徑與方法2）折現(xiàn)率及其測算思路（1）企業(yè)整體素質(zhì)及管理風(fēng)險（2）財務(wù)風(fēng)險和行業(yè)風(fēng)險

33、（3）市場風(fēng)險目前關(guān)于無形資產(chǎn)風(fēng)險報酬率的主要測算方法有累加法和行業(yè)風(fēng)險系數(shù)法。3）收益時間（無形資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟壽命）及其估測4）收益法中的具體評估方法9.4 無形資產(chǎn)評估途徑與方法9.4.2成本途徑及其方法在無形資產(chǎn)評估中的應(yīng)用1）無形資產(chǎn)的重置成本（1）自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的測算（2）外購無形資產(chǎn)重置成本的測算2）無形資產(chǎn)功效損失及其估測3）運用成本法評估無形資產(chǎn)還需考慮的因素以及評估值的估測9.4 無形資產(chǎn)評估途徑與方法9.4.3市場途徑及其方法在無形資產(chǎn)評估中的應(yīng)用9.5 技術(shù)類無形資產(chǎn)評估9.5.1專利權(quán)和非專利技術(shù)9.5.2專利許可（1）獨占實施許可（exclusive licen

34、se）（2）獨家實施許可（sole license）（3）普通許可（simple license）（4）實施許可的分許可（sub license）9.5 技術(shù)類無形資產(chǎn)評估9.5.3專利技術(shù)（許可權(quán)）的評估1）評估程序（1）專利技術(shù)權(quán)屬的法律界定（2）專利技術(shù)水平的鑒定（3）專利權(quán)實施的條件認(rèn)定（4）明確評估目的，確定評估的價值基礎(chǔ)9.5 技術(shù)類無形資產(chǎn)評估（5）調(diào)查了解被評估專利權(quán)成本費用及歷史收益情況，同類型無形資產(chǎn)市場交易情況（6）分析并預(yù)測專利技術(shù)的收益期和預(yù)期收益（7）根據(jù)掌握的數(shù)據(jù)資料選擇恰當(dāng)?shù)脑u估途徑及其方法評估專利技術(shù)價值2）專利技術(shù)的評估方法9.6 商標(biāo)權(quán)的評估9.6.1商標(biāo)

35、的種類9.6.2商標(biāo)權(quán)的法律特征9.6.3商標(biāo)權(quán)的價值特征1）信譽價值2）成本價值3）轉(zhuǎn)讓及特許使用價值9.6.4商標(biāo)權(quán)的評估第10章 企業(yè)價值評估10.1 企業(yè)價值評估及其特點10.2 企業(yè)價值評估的基本程序10.3 企業(yè)價值評估范圍的界定10.4 收益途徑及其方法在企業(yè)價值評估中的應(yīng)用10.5 企業(yè)價值評估中的其他途徑與方法10.6 關(guān)于負(fù)債的審核與認(rèn)定10.7 企業(yè)價值評估中的財務(wù)分析和經(jīng)濟分析10.1 企業(yè)價值評估及其特點10.1.1企業(yè)及企業(yè)價值1）企業(yè)及其特點（1）合法性。（2）盈利性。（3）整體性。（4）持續(xù)經(jīng)營與環(huán)境適應(yīng)性。（5）權(quán)益的可分性。2）企業(yè)價值及其決定3）企業(yè)價值的

36、表現(xiàn)形式10.1 企業(yè)價值評估及其特點10.1.2企業(yè)價值評估的特點10.2 企業(yè)價值評估的基本程序10.2.1企業(yè)價值評估中需要明確的基本事項10.2.2企業(yè)價值評估中的評估途徑及其方法的選擇10.2.3收集信息資料10.2.4運用評估技術(shù)分析、判斷企業(yè)價值10.2.5撰寫企業(yè)價值評估報告10.3 企業(yè)價值評估范圍的界定10.3.1企業(yè)獲利能力載體的靜態(tài)邊界及其界定1）企業(yè)獲利能力載體的產(chǎn)權(quán)邊界（1）企業(yè)提出資產(chǎn)評估申請時的申請報告及上級主管部門的批復(fù)文件所規(guī)定的企業(yè)要素資產(chǎn)范圍。（2）企業(yè)有關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或產(chǎn)權(quán)變動的協(xié)議、合同、章程中規(guī)定的企業(yè)要素資產(chǎn)變動的范圍。（3）企業(yè)價值評估委托協(xié)議書中

37、劃定的范圍。2）企業(yè)獲利能力載體的功能邊界10.3.2企業(yè)獲利能力載體的動態(tài)邊界及其界定10.4 收益途徑及其方法在企業(yè)價值評估中的應(yīng)用判斷企業(yè)能否持續(xù)經(jīng)營需考慮以下方面：（1）評估目的。（2）企業(yè)提供的產(chǎn)品或服務(wù)是否滿足市場需求。（3）企業(yè)要素資產(chǎn)的功能和狀態(tài)。10.4 收益途徑及其方法在企業(yè)價值評估中的應(yīng)用10.4.1收益途徑中各種具體評估方法的數(shù)學(xué)表達(dá)式及其說明1）企業(yè)永續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的評估方法（1） 年金法（2）分段法2）企業(yè)非永續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的評估方法（1）關(guān)于企業(yè)非永續(xù)經(jīng)營假設(shè)。（2）企業(yè)非永續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下評估方法的數(shù)學(xué)表達(dá)式。10.4 收益途徑及其方法在企業(yè)價值評估中的應(yīng)用

38、10.4.2企業(yè)收益及其預(yù)測1）企業(yè)收益額2）關(guān)于收益額的口徑10.4.3企業(yè)收益預(yù)測1）企業(yè)收益現(xiàn)狀的分析和判斷2）企業(yè)收益預(yù)測的基礎(chǔ)3）企業(yè)收益預(yù)測的基本步驟10.4 收益途徑及其方法在企業(yè)價值評估中的應(yīng)用10.4.4折現(xiàn)率和資本化率及其估測1）企業(yè)評估中選擇折現(xiàn)率的基本原則（1）折現(xiàn)率不低于投資的機會成本原則。（2）行業(yè)基準(zhǔn)收益率不宜直接作為折現(xiàn)率。（3）貼現(xiàn)率不宜直接作為折現(xiàn)率。10.4 收益途徑及其方法在企業(yè)價值評估中的應(yīng)用2）風(fēng)險報酬率及折現(xiàn)率的測算在測算風(fēng)險報酬率的時候，評估人員應(yīng)注意以下因素：（1）國民經(jīng)濟增長率與被評估企業(yè)所在行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位；（2）被評估企業(yè)所在行業(yè)的

39、發(fā)展?fàn)顩r及被評估企業(yè)在行業(yè)中的地位；（3）被評估企業(yè)所在行業(yè)的投資風(fēng)險；（4）企業(yè)在未來的經(jīng)營中可能承擔(dān)的風(fēng)險等。10.4 收益途徑及其方法在企業(yè)價值評估中的應(yīng)用在充分考慮和分析了以上各種因素以后，風(fēng)險報酬率可通過以下兩種方法估測：（1）風(fēng)險累加法。（2）資本資產(chǎn)定價模型（系數(shù)法）。10.4 收益途徑及其方法在企業(yè)價值評估中的應(yīng)用10.4.5收益額與折現(xiàn)率口徑一致問題10.4.6運用收益法評估企業(yè)的個案及其說明1）被評估企業(yè)有關(guān)歷史資料的統(tǒng)計分析2）分析、預(yù)測企業(yè)未來發(fā)展情況3）評定估算4）評估結(jié)果10.5 企業(yè)價值評估中的其他途徑與方法10.5.1資產(chǎn)基礎(chǔ)途徑及其方法在企業(yè)價值評估中的應(yīng)用1

40、）資產(chǎn)加和法及其應(yīng)用（1）現(xiàn)金（2）應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款（3）存貨（4）機器設(shè)備與建筑物（5）無形資產(chǎn)2）有形資產(chǎn)重估價值加綜合無形資產(chǎn)價值法10.5 企業(yè)價值評估中的其他途徑與方法10.5.2市場途徑及其方法在企業(yè)價值評估中的應(yīng)用10.6 關(guān)于負(fù)債的審核與認(rèn)定10.7 企業(yè)價值評估中的財務(wù)分析和經(jīng)濟分析10.7.1企業(yè)價值評估中的財務(wù)分析1）企業(yè)財務(wù)比率分析（1）企業(yè)償債能力分析（2）企業(yè)營運能力分析（3）企業(yè)獲利能力分析（4）企業(yè)發(fā)展能力分析2）企業(yè)財務(wù)綜合分析10.7 企業(yè)價值評估中的財務(wù)分析和經(jīng)濟分析10.7.2企業(yè)價值評估中的經(jīng)濟分析1）企業(yè)價值評估中的宏觀經(jīng)濟分析（1）宏觀經(jīng)濟政策（

41、2）經(jīng)濟杠桿2）企業(yè)價值評估中的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟分析（1）產(chǎn)業(yè)組織分析（2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析3）企業(yè)價值評估中的微觀經(jīng)濟分析第11章 資產(chǎn)評估報告11.1 資產(chǎn)評估報告概述11.2 資產(chǎn)評估報告的基本制度11.3 資產(chǎn)評估報告的編制及其要求11.4 資產(chǎn)評估報告的使用11.1 資產(chǎn)評估報告概述11.1.1資產(chǎn)評估報告基本概念11.1.2資產(chǎn)評估報告的作用從資產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員的角度，資產(chǎn)評估報告有以下幾個方面的作用：（1）它為被評估資產(chǎn)提供較為全面、客觀的價值判斷和專業(yè)意見，是委托方進行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要資產(chǎn)作價依據(jù)。11.1 資產(chǎn)評估報告概述（2）資產(chǎn)評估報告既是資產(chǎn)評估機構(gòu)的產(chǎn)品，同時又是反映

42、和體現(xiàn)資產(chǎn)評估機構(gòu)工作情況，明確委托方、評估機構(gòu)及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。（3）資產(chǎn)評估報告也是行業(yè)自律管理組織及有關(guān)部門審核資產(chǎn)評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量和水平的重要標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。（4）資產(chǎn)評估報告及其形成過程書是建立評估檔案的主要載體和來源。11.1 資產(chǎn)評估報告概述11.1.3資產(chǎn)評估報告的類型1）按評估報告披露內(nèi)容的詳盡程度劃分2）按符合資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求的程度劃分3）按資產(chǎn)評估的性質(zhì)劃分4）按評估對象劃分11.1.4資產(chǎn)評估報告的基本要素11.2 資產(chǎn)評估報告的基本制度11.2.1我國資產(chǎn)評估報告基本制度的產(chǎn)生與發(fā)展11.2.2資產(chǎn)評估報告的基本內(nèi)容1）資產(chǎn)評估報告的組成2）資產(chǎn)評估報告的基本內(nèi)容（1）資產(chǎn)評估報告封面的基本內(nèi)容（2）資產(chǎn)評估報告摘要的基本內(nèi)容（3）資產(chǎn)評估報告正文的基本內(nèi)容（4）評估報告附件的基本內(nèi)容11.2 資產(chǎn)評估報告的基本制度11.2.3資產(chǎn)評估說明的基本內(nèi)容1）“評