新城物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案

1、 新城物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案新城物業(yè)修理養(yǎng)護(hù)方案和實(shí)施方案之相關(guān)制度和職責(zé)，住宅項(xiàng)目物業(yè)修理養(yǎng)護(hù)方案和實(shí)施方案物業(yè)的公共部位和共用設(shè)施設(shè)備的修理養(yǎng)護(hù)是現(xiàn)代物業(yè)管理的主要內(nèi)容之一,也是XX.鳳凰城這樣的綜合型小區(qū)的管理重點(diǎn)之一。我們將堅(jiān)持“因地制宣、科學(xué).住宅項(xiàng)目物業(yè)修理養(yǎng)護(hù)方案和實(shí)施方案物業(yè)的公共部位和共用設(shè)施設(shè)備的修理養(yǎng)護(hù)是現(xiàn)代物業(yè)管理的主要內(nèi)容之一,也是XX.鳳凰城這樣的綜合型小區(qū)的管理重點(diǎn)之一。我們將堅(jiān)持“因地制宣、科學(xué)管養(yǎng)”的方針,編制科學(xué)的物業(yè)修理養(yǎng)護(hù)方案并合理組織實(shí)施,力爭達(dá)到如下目的:延長物業(yè)物質(zhì)壽命,滿足公共設(shè)施、設(shè)備的正常使用功能;延長物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命,達(dá)到保值增值的效果;

2、降低管理成本支出,減輕業(yè)主經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。我們將以建設(shè)部、HB省、荊州市有關(guān)物業(yè)修理養(yǎng)護(hù)的相關(guān)法規(guī)、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范以及Z物業(yè)質(zhì)量保證體系中的相關(guān)操作規(guī)程作為依據(jù),做好XX.鳳凰城的物業(yè)修理養(yǎng)護(hù)工作。第一章 物業(yè)修理養(yǎng)護(hù)管理方案一、技術(shù)力氣配備我們將從公司儲備的各類專業(yè)技術(shù)人才中抽調(diào)生疏土建、機(jī)電、給排水及空調(diào)等專業(yè)的技術(shù)人員充實(shí)到XX.鳳凰城管理處,以滿足物業(yè)日常管理及修理養(yǎng)護(hù)的需要。同時(shí),我們將加強(qiáng)修理技工的培訓(xùn)工作。通過開展長期連續(xù)的專項(xiàng)培訓(xùn),促使修理技工不斷提高修理工作技能,嫻熟把握公共部位、共有設(shè)施設(shè)備修理養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容、周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。二、制度保證我們將嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理?xiàng)l例及荊州市物業(yè)管

3、理方法等相關(guān)法規(guī),并結(jié)合公司質(zhì)量管理體系的要求,依據(jù)現(xiàn)場實(shí)際狀況編制房屋本體及設(shè)施設(shè)備管理程序、 業(yè)主房屋修理管理程序等程序文件和設(shè)施設(shè)備管理工作手冊、修理工作手冊、 設(shè)施設(shè)備修理養(yǎng)護(hù)工作流程等工作手冊及文件,作為物業(yè)修理養(yǎng)護(hù)的制度保證。三、建立和完善修理檔案我們將對物業(yè)的公用設(shè)施設(shè)備、共用部位進(jìn)行統(tǒng)一編號,建立相應(yīng)的設(shè)備設(shè)施檔案卡片和臺帳(包檔案臺帳、分戶臺帳、分類匯總臺帳),并輸入電腦,利用現(xiàn)代化的管理手段進(jìn)行登記、查詢和把握,全面把握公用設(shè)施設(shè)備、共用部位的運(yùn)行使用狀況,為物業(yè)的修理養(yǎng)護(hù)供應(yīng)科學(xué)的參考。四、空房的管理空房鑰匙接管并統(tǒng)一編號、分類、保管,使用確認(rèn)并登記,確保受控。保持空房衛(wèi)

4、生與房間狀態(tài),定期清潔、通風(fēng)。確?？辗吭O(shè)施完好和平安。巡察管理,對發(fā)覺問題準(zhǔn)時(shí)解決。五、預(yù)防性修理保養(yǎng)依據(jù)設(shè)施設(shè)備臺帳,制定預(yù)防性修理保養(yǎng)方案,對全部的設(shè)施設(shè)備實(shí)施分級預(yù)防性保養(yǎng),確保得到有效的維護(hù),保證正常的使用功能和延長其使用壽命。六、節(jié)能降耗能源約占管理開支的百分之二十以上,因此在節(jié)減管理開支中,節(jié)能便是最有效的方法。具體節(jié)能方法需依據(jù)現(xiàn)場實(shí)際和支配成立專題小組爭論及監(jiān)管,由物業(yè)公司統(tǒng)一協(xié)調(diào),監(jiān)督日常運(yùn)作,制定每月工作進(jìn)度表,確保指定的工作如期完成。其次章 共用設(shè)施設(shè)備的修理養(yǎng)護(hù)一、修理養(yǎng)護(hù)范圍共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、變配電沒備、消防設(shè)施設(shè)備、水泵、通風(fēng)、樓宇對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、公共照明、

5、給排水管道、園林綠化、通道溝渠、停車場、文化消遣及休閑設(shè)施等。二、共用設(shè)施設(shè)備日常管理及維護(hù)方案1、給水設(shè)施飲用水水池(箱)半年消毒1次,水質(zhì)每3個(gè)月化驗(yàn)1次,冬季水箱有牢靠的保溫措施,且不得對水質(zhì)產(chǎn)生污染;保持泵房清潔衛(wèi)生,良好的通風(fēng)、照明和采暖,地面排水暢通,每3個(gè)月(結(jié)合清洗水池)清洗1次泵房;水泵運(yùn)行正常,每2小時(shí)巡查泵房1次,每月啟動(dòng)1次,保持水泵能正常運(yùn)行,每月檢查1次消防泵及管道閥門,每半年對共用明裝給水管道進(jìn)行1次全面檢查修理,對輕度銹蝕將脫皮清理干凈;專業(yè)人員專人巡察,每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況,定期保養(yǎng)、維護(hù),消逝問題隨時(shí)處理。2、排水設(shè)施化糞池每年清理2次,每

6、日巡查1次.出入口暢通,井內(nèi)無積物浮于面上,池蓋無污漬、污物,清理后準(zhǔn)時(shí)清潔現(xiàn)場;樓面落水管落水口等保持完好,開裂、破損等準(zhǔn)時(shí)更換,定期檢查,每3年全面更換1次;每周清掃1次以上排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾,拔出溝內(nèi)生長的雜草;達(dá)到目視基本干凈無污漬、無雜草,排水暢通,無積水、臭味;每2個(gè)月對地下管井清理1次,撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物;每季度對地下管井徹底疏通1次,清理結(jié)束地面沖洗干凈。清理時(shí),地面豎警示牌,必要時(shí)加護(hù)欄,清理后達(dá)到目視管道內(nèi)壁無粘附物,井底無沉淀物,水面無漂移物,水流暢通,井蓋上無污漬、污物。每日清掃1次溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾,拔出溝內(nèi)生長的雜草;必要時(shí)用洗滌劑擦洗排水溝。達(dá)到干

7、凈無污漬、無青苔雜草、排水暢通,無積水、臭味。3、供配電系統(tǒng)(在不移交供電部門的狀況下)建立和完善有關(guān)規(guī)章制度,包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、平安操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡察檢查制度、維護(hù)制度、平安及交接班制度;每年托付專業(yè)單位對變壓器、高壓開關(guān)柜進(jìn)行1次測試、試驗(yàn)等項(xiàng)目的修理保養(yǎng);每年對變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行2次清潔、保養(yǎng);保證正常電力供應(yīng),限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主(使用人);每年檢測1次保安接地電阻;每年檢測1次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強(qiáng)度;每年檢測2次配電房內(nèi)消防器材,保持消防器材完好;妥當(dāng)保管高壓操作工具,并每年送供電部門檢測1次;每日填寫運(yùn)行記錄,建檔備查。4、弱電系統(tǒng)操作人員受

8、過專業(yè)培訓(xùn),持證上崗;工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé),精神集中,對特殊狀況能準(zhǔn)時(shí)識別;發(fā)覺特殊,準(zhǔn)時(shí)處理;有切實(shí)可行的修理保養(yǎng)方案;保養(yǎng)檢修準(zhǔn)時(shí);對相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進(jìn)行調(diào)試,使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài);工作、修理、養(yǎng)護(hù)有記錄,特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過授權(quán),密碼有有效愛惜;分系統(tǒng)定時(shí)檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點(diǎn)的工作及運(yùn)行狀態(tài),定期對各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,形成日、月報(bào)表。4、避雷接地系統(tǒng)每年雨季來臨之前,對整個(gè)避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù);在大雷雨過后也要準(zhǔn)時(shí)系統(tǒng)檢查,發(fā)覺嚴(yán)峻腐蝕、松脫等立刻更換或緊固。5、道路、停車場、(車棚、車庫)及路燈等配套設(shè)施加強(qiáng)道路修理與養(yǎng)護(hù),制定詳細(xì)的道路修理養(yǎng)護(hù)方案,依據(jù)合同商定實(shí)

9、施;保持居住區(qū)道路暢通,路面平坦整齊,排水暢通;設(shè)立報(bào)修渠道,并有巡查制度,專人負(fù)責(zé),發(fā)覺損壞準(zhǔn)時(shí)修補(bǔ);道路、車場每天檢查1次;勸阻人為損壞路面,制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物;停車場、棚、房完好無損,有大、中、小修方案;每日對道路、停車場進(jìn)行巡檢,發(fā)覺缺損立刻維護(hù)。對進(jìn)入小區(qū)的施工單位,派人跟蹤,確保道路、停車場不受損壞。每年對道路、停車場路牙、車位線刷新一次,每2年對道路,停車場設(shè)施進(jìn)行一次維護(hù),每5年進(jìn)行一次大修。停車場內(nèi)照明設(shè)施完好,通道暢通無阻,配備必要的消防設(shè)備,符合停車場規(guī)范要求,便于管理和車主停放車輛。每日對路燈進(jìn)行檢查,發(fā)覺損壞立刻更換,發(fā)覺損壞,準(zhǔn)時(shí)通知工程修理部。每月

10、清潔燈具一次,每季檢修線路一遍,每年對于破損燈具及老化線路進(jìn)行更換。6、電梯小區(qū)電梯實(shí)行外包的方式承包給專業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)日常維護(hù)與保養(yǎng)。具體要求依據(jù)國家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)處理。第三章 公共部位的修理養(yǎng)護(hù)一、修理養(yǎng)護(hù)范圍公共部位是指主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板等)、外墻、屋面、樓梯間、通道等。二、共用部位修理養(yǎng)護(hù)管理每年年底或年初對房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次,把握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況,對完損程度做出評價(jià);每半年檢查巡察1次房屋主體結(jié)構(gòu),發(fā)覺質(zhì)量問題準(zhǔn)時(shí)向業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)報(bào)告與建議;依據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的托付,組織修理工作;每日巡察1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等;每