鄭州興亞國(guó)際公寓項(xiàng)目市場(chǎng)定位與開(kāi)發(fā)設(shè)想

1、鄭州興亞國(guó)際公寓項(xiàng)目市場(chǎng)定位與開(kāi)發(fā)設(shè)想問(wèn)題提出： 1、鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，競(jìng)爭(zhēng)激烈；開(kāi)發(fā)門(mén)欄抬高，開(kāi)發(fā)模式多樣，產(chǎn)品類(lèi)型豐富；品牌、服務(wù)、文化等項(xiàng)目復(fù)合元素成為市場(chǎng)價(jià)值的重要成分，在整體趨勢(shì)下，項(xiàng)目的定位何去何從？2、區(qū)域域及片區(qū)區(qū)市場(chǎng)是是整體市市場(chǎng)中的的熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域，是是鄭州發(fā)發(fā)展的方方向和城城市中心心，現(xiàn)階階段區(qū)內(nèi)內(nèi)開(kāi)發(fā)水水平較高高，有一一定購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力，精精品較少少，但所所謂精品品的市場(chǎng)場(chǎng)接受度度如何？我們?cè)谠诰返牡目瞻c(diǎn)點(diǎn)上繪出出怎樣一一幅藍(lán)圖圖才能完完成既定定的企業(yè)業(yè)目標(biāo)？3、面對(duì)對(duì)片區(qū)高高層市場(chǎng)場(chǎng)的較大大開(kāi)發(fā)量量，項(xiàng)目目以高層層產(chǎn)品出出現(xiàn)以怎怎樣的核核心能力力去面對(duì)對(duì)未來(lái)市市場(chǎng)的競(jìng)

2、競(jìng)爭(zhēng)？如如何在未未來(lái)2年的開(kāi)開(kāi)發(fā)周期期內(nèi)降低低市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)？4、地塊塊位置得得天獨(dú)厚厚，如何何尋找差差異化并并在產(chǎn)品品設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)構(gòu)建更更大的價(jià)價(jià)值？我我們的產(chǎn)產(chǎn)品定位位有客戶戶嗎？?jī)r(jià)價(jià)格和價(jià)價(jià)值能否否得到市市場(chǎng)的認(rèn)認(rèn)可？多多長(zhǎng)周期期產(chǎn)生多多大的利利潤(rùn)？項(xiàng)目定位位依據(jù)：1、鄭鄭州房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研分分析報(bào)告告2、鄭鄭州房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)高層（小高層層）產(chǎn)品品調(diào)查分分析報(bào)告告3、項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)可行性性分析4、項(xiàng)目目地塊價(jià)價(jià)值判斷斷及價(jià)值值體現(xiàn)5、我們們的專(zhuān)業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和和專(zhuān)業(yè)能能力6、貴司司的項(xiàng)目目企業(yè)目目標(biāo)7、其它它依據(jù)興亞國(guó)際際公寓項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位與與開(kāi)發(fā)設(shè)設(shè)想目錄：項(xiàng)目概況況項(xiàng)目SWWOT分分析項(xiàng)目地塊塊

3、價(jià)值判判斷與價(jià)價(jià)值定位位項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)理念及及市場(chǎng)定定位策略略項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客戶群群定位：新鄭州州人群體體項(xiàng)目產(chǎn)品品定位產(chǎn)品屬性性定位規(guī)劃建議議戶型設(shè)計(jì)計(jì)建議建筑風(fēng)格格建議環(huán)境景觀觀建議配套功能能建議智能化建建議交樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建議七、經(jīng)濟(jì)濟(jì)估算因因素的考考慮1、基礎(chǔ)礎(chǔ)參數(shù)2、項(xiàng)目目利潤(rùn)估估算3、項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)估估算興亞國(guó)際際公寓項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位與與開(kāi)發(fā)設(shè)設(shè)想一、項(xiàng)目目概況本項(xiàng)目位位于鄭州州金水東東路與民民航路交交匯興亞亞建國(guó)酒酒店后側(cè)側(cè)，項(xiàng)目目東靠1107國(guó)國(guó)道、南南臨金水水東路、西距未未來(lái)大道道幾百米米遠(yuǎn)。項(xiàng)項(xiàng)目距正正在建設(shè)設(shè)的鄭東東新區(qū)CCBD商商務(wù)區(qū)僅僅一路之之隔。周邊項(xiàng)目目高檔住住宅區(qū)林林立如早早期的

4、金金水花園園、建業(yè)業(yè)城市花花園、新新鑫花園園、錦江江國(guó)際公公寓等；兩側(cè)的的興亞國(guó)國(guó)際俱樂(lè)樂(lè)部和鞍鞍鋼大酒酒店，及及不遠(yuǎn)德德億大酒酒店是項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊中的配配套亮點(diǎn)點(diǎn)。金水路是是鄭州最最主要的的交通干干道，兩兩側(cè)分布布著眾多多省各級(jí)級(jí)機(jī)關(guān)單單位，周周邊配套齊全，聚集了了眾多的的學(xué)校，醫(yī)院和和生活設(shè)設(shè)施。同同時(shí)金水水路還連連接市區(qū)區(qū)內(nèi)多條條主要交交通干線線，交通通網(wǎng)絡(luò)四四通八達(dá)達(dá)，來(lái)往往各地極極其便利利；距鄭鄭州市二二大商圈圈紫金金山商圈圈和二七七中心商商圈僅需需10分鐘鐘；從金金水路到到火車(chē)站站，時(shí)間間僅為115分鐘鐘左右；到達(dá)機(jī)機(jī)場(chǎng)則只只需300分鐘。 在鄭鄭州城市市北移東東擴(kuò)的城城市發(fā)展展戰(zhàn)略

5、指指導(dǎo)下，上述城城市主干干道在城城市交通通體系、經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展和城城市建設(shè)設(shè)中的位位置越加加舉足輕輕重，前前景看好好，區(qū)域域經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展、城市化化程度的的提高和和生活居居住質(zhì)量量的提升升，是大大勢(shì)所趨趨，必然然會(huì)在城城市多中中心的城城市化主主導(dǎo)潮流流影響下下，成為為不可忽忽視的，且客觀觀發(fā)展的的城市中中心之一一。 二、項(xiàng)目目SWOOT分析析關(guān)鍵詞：優(yōu)劣并并存，機(jī)會(huì)與威威脅同在在。1、項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)：東區(qū)區(qū)是鄭州州發(fā)展的的龍頭和和風(fēng)向標(biāo)標(biāo)，北移移東擴(kuò)的的城市總總體規(guī)劃劃戰(zhàn)略和和鄭東新新區(qū)的開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)，使這這一區(qū)域域成為城城市的熱熱點(diǎn)和城城市的政政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心心，前景景看好。街區(qū)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：金水

6、水路是目目前“鄭州第第一路”，其成成熟度、知名度度和美譽(yù)譽(yù)度為鄭鄭州市民民所公認(rèn)認(rèn)；同時(shí)時(shí)隨著1107國(guó)國(guó)道改造造成鄭州州最亮麗麗的迎賓賓大道的的動(dòng)作，使項(xiàng)目目仿佛是是“兩條金金腿在走走路”，迎著著金光大大道向前前進(jìn)。升值潛力力：區(qū)位位優(yōu)勢(shì)、街區(qū)優(yōu)優(yōu)勢(shì)、發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)及日漸漸形成的的高尚人人居氛圍圍，無(wú)疑疑使項(xiàng)目目具有巨巨大的升升值潛力力。居住價(jià)值值：隨著著城市建建設(shè)和眾眾多地產(chǎn)產(chǎn)商的房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)，城城市各項(xiàng)項(xiàng)配套和和各種規(guī)規(guī)模較高高檔次商商品住宅宅的開(kāi)發(fā)發(fā)，日漸漸成熟的的高尚居居住區(qū)已已經(jīng)形成成，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境已已較為成成熟，不不需要項(xiàng)項(xiàng)目公司司投入過(guò)過(guò)多的資資金來(lái)炒炒作區(qū)域域市場(chǎng)。交通

7、優(yōu)勢(shì)勢(shì)：金水水路、世世紀(jì)大道道、鄭汴汴路和未未來(lái)大道道縱橫交交錯(cuò)，方方便快捷捷，繁華華便利，更使居居家引以以為豪。配套優(yōu)勢(shì)勢(shì)：各項(xiàng)項(xiàng)市政、教育、醫(yī)療及及金融配配套，臨臨近的興興亞國(guó)際際俱樂(lè)部部等休閑閑娛樂(lè)配配套等，提升了了自身物物業(yè)的檔檔次和知知名度，同時(shí)也也提供了了便利的的生活條條件。規(guī)劃優(yōu)勢(shì)勢(shì)：項(xiàng)目目不直接接臨近主主要交通通干道，相對(duì)而而言，噪噪音相對(duì)對(duì)較小；地塊規(guī)規(guī)模較小小，開(kāi)發(fā)發(fā)周期相相對(duì)較短短，開(kāi)發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相相對(duì)較小小。2、項(xiàng)目目劣勢(shì)地塊規(guī)模模：地塊塊規(guī)模較較小，不不宜于景景觀設(shè)計(jì)計(jì)、配套套設(shè)置和和開(kāi)發(fā)成成本控制制，產(chǎn)品品定位可可選擇余余地不大大，同大大項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)處處于劣勢(shì)勢(shì)；周邊環(huán)

8、境境：項(xiàng)目目周邊為為金水花花園等高高檔住宅宅區(qū)，有有利于本本項(xiàng)目塑塑造高檔檔次、高高質(zhì)素的的精品樓樓盤(pán)的品品牌形象象；開(kāi)發(fā)成本本：由于于地塊規(guī)規(guī)模和地地價(jià)等原原因，相相對(duì)于大大盤(pán)，在在成本上上處于不不利地位位。產(chǎn)品定位位：由于于地塊規(guī)規(guī)模的局局限性，使產(chǎn)品品形態(tài)的的可選擇擇性余地地不大。市場(chǎng)占有有率：由由于規(guī)模模原因和和高層產(chǎn)產(chǎn)品的特特點(diǎn)，及及市場(chǎng)的的不確定定性，很很難形成成較大的的市場(chǎng)影影響。知名度與與開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)：?jiǎn)螁螐拈_(kāi)發(fā)發(fā)角度看看，作為為項(xiàng)目公公司在鄭鄭州的第第一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，同建業(yè)等等老牌和和新銳地地產(chǎn)商相相比處于于劣勢(shì)。商業(yè)利用用價(jià)值不不高：由由于項(xiàng)目目不臨近近交通主主干道，所以商商業(yè)價(jià)

9、值值一定程程度上難以體體現(xiàn)。3、項(xiàng)目目機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)：在政政府作用用和民間間傾向下下，本區(qū)區(qū)域無(wú)疑疑是真正正的城市市中心區(qū)區(qū)，是除除了行政政、經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心之之外，鄭鄭州的高高尚居住住區(qū)集中中地，對(duì)對(duì)提升項(xiàng)項(xiàng)目的居居住價(jià)值值具有重重要作用用。土地供應(yīng)應(yīng)：由于于地塊稀稀缺性，隨著房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展和土土地供應(yīng)應(yīng)的增長(zhǎng)長(zhǎng)，金水水路區(qū)域域（尤其其沿線）的土地地更是“寸土寸寸金”，在此此居家、辦公和和經(jīng)商，無(wú)疑具具有巨大大的升值值潛力。高起點(diǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)：雖雖然這是是項(xiàng)目公公司的第第一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，但但在興亞亞建國(guó)酒酒店品牌牌的支持持下和優(yōu)優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)隊(duì)的共同同努力下下，抓住住市場(chǎng)時(shí)時(shí)機(jī)，進(jìn)進(jìn)行高起起點(diǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)運(yùn)

10、作，定能取取得項(xiàng)目目的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益和和社會(huì)效效益。從從而為后后續(xù)開(kāi)發(fā)發(fā)奠定良良好的基基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)銀行行的配套套及入住?。簩?duì)于于項(xiàng)目吸吸引同類(lèi)類(lèi)行業(yè)的的目標(biāo)客客戶群具具有一定定的促進(jìn)進(jìn)作用。同時(shí)對(duì)對(duì)于項(xiàng)目目市場(chǎng)定定位具有有一定的的引導(dǎo)作作用。品牌塑造造：由于于區(qū)位巨巨大的發(fā)發(fā)展優(yōu)勢(shì)勢(shì)及項(xiàng)目目地塊的的稀缺性性?xún)?yōu)勢(shì)，具備營(yíng)營(yíng)建高檔檔住宅的的條件，同時(shí)借借此塑造造項(xiàng)目的的品牌和和企業(yè)品品牌。外地客戶戶的區(qū)位位認(rèn)可：由于本本區(qū)域?yàn)闉楣J(rèn)的的城市中中心，對(duì)對(duì)外地購(gòu)購(gòu)買(mǎi)人群群的吸引引力毋庸庸質(zhì)疑。鄭東新區(qū)區(qū)的影響響：隨著著鄭東新新區(qū)的開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)，尤其其使左近近CBDD商務(wù)區(qū)區(qū)的影響響，為項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)發(fā)展帶來(lái)來(lái)了

11、巨大大的市場(chǎng)場(chǎng)契機(jī)和和附加價(jià)價(jià)值。4、項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)點(diǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：任何何項(xiàng)目都都存在市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。由于于地塊的的局限性性和利潤(rùn)潤(rùn)要求，定位于于小高層層的產(chǎn)品品形態(tài)已已成定局局；但區(qū)區(qū)域內(nèi)高高層住宅宅供應(yīng)量量大，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈，在成成本沒(méi)有有優(yōu)勢(shì)的的情況下下，如何何通過(guò)產(chǎn)產(chǎn)品定位位和開(kāi)發(fā)發(fā)運(yùn)作來(lái)來(lái)盡可能能規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，是是項(xiàng)目的的核心問(wèn)問(wèn)題。政策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：去年年1211文件及及其它一一系列文文件的出出臺(tái)，無(wú)無(wú)疑表明明了中央央對(duì)防范范金融風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和整整頓行業(yè)業(yè)秩序的的決心，這種趨趨勢(shì)隨著著以往房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)所遺遺留問(wèn)題題的爆發(fā)發(fā)，相應(yīng)應(yīng)的政策策出臺(tái)和和控制不不可避免免。這對(duì)對(duì)整個(gè)市市場(chǎng)和各各個(gè)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)來(lái)來(lái)

12、說(shuō)必須須有心理理準(zhǔn)備和和及時(shí)的的應(yīng)對(duì)策策略。運(yùn)營(yíng)中的的成本控控制：由由于市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈，一一定程度度同質(zhì)化化的影響響，控制制好項(xiàng)目目成本是是取得市市場(chǎng)主動(dòng)動(dòng)權(quán)的有有效手段段。潛在威脅脅：項(xiàng)目目周邊尚尚有眾多多在售樓樓盤(pán)，且且占有入入市先機(jī)機(jī)，這些些樓盤(pán)分分流一部部分客戶戶已成為為不爭(zhēng)的的事實(shí)，據(jù)悉，20004年本本路段的的市場(chǎng)投投放量還還會(huì)進(jìn)一一步加大大，如在在售樓盤(pán)盤(pán)中就有有新鑫花花園、錦錦江國(guó)際際花園、中凱海海上香頌頌、長(zhǎng)城城康橋花花園和建建業(yè)新天天地二期期等，此此外，還還有一批批樓盤(pán)將將在近期期加入本本區(qū)域的的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，如如廣匯國(guó)國(guó)貿(mào)的東東站地塊塊項(xiàng)目、銀基花花園等，因此，市場(chǎng)潛潛在

13、客戶戶群體是是否能夠夠支撐整整個(gè)區(qū)域域的房地地產(chǎn)投放放量的增增長(zhǎng)還不不得而知知。三、項(xiàng)目目地塊價(jià)價(jià)值判斷斷與價(jià)值值定位1、地塊塊價(jià)值判判斷1）區(qū)位位的城市市中心價(jià)價(jià)值金水路是是真正的的城市核核心道路路和具成成熟度的的形象大大道，以以政治群群體為代代表的城市地地位而成成為無(wú)可可爭(zhēng)議的的城市中中心，這這個(gè)中心心的向心心力無(wú)疑疑是巨大大的。而而金水路東東段在新新城市規(guī)規(guī)劃的戰(zhàn)戰(zhàn)略中“舉足輕輕重，備備受矚目目”，開(kāi)發(fā)發(fā)與居住住也是如如此，城市市高尚住住宅區(qū)的的形成，使鄭州州的人居居方向是是“看東方方”。“城市中中心”概念。 地地塊價(jià)值值和區(qū)位位屬性往往往決定定了項(xiàng)目目市場(chǎng)定定位和產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)，城市市中

14、心無(wú)無(wú)疑是項(xiàng)項(xiàng)目的最最大價(jià)值值，這一一價(jià)值如如何通過(guò)過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)建和包包裝產(chǎn)生生更高的的附加值值，并得得到市場(chǎng)場(chǎng)的認(rèn)可可，是項(xiàng)項(xiàng)目成功功的關(guān)鍵鍵。2）發(fā)展展優(yōu)勢(shì)和和升值潛潛力價(jià)值值鄭州城市市化建設(shè)設(shè)如火如如荼，在在東區(qū)更更能看到到這個(gè)城城市日新新月異的的變化；各級(jí)政政府機(jī)關(guān)關(guān)在這里里辦公、各類(lèi)商商人在這這里搶占占商機(jī)、辦公寫(xiě)寫(xiě)字樓如如雨后春春筍的出出現(xiàn)、各各類(lèi)住宅宅拔地而而起，這這幅新城城市圖景景告訴我我們這里里是城市市的“熱土”和“希望”，是新新的城市市空間。整個(gè)城城市的發(fā)發(fā)展方向向是“東方紅紅”。“東方紅紅”概念。在這里，你可以以贏得見(jiàn)見(jiàn)證繁榮榮，搶占占未來(lái)的的先機(jī)。將美好好的未來(lái)來(lái)發(fā)展前前

15、景整合合成項(xiàng)目目鮮明的的概念，使價(jià)值值更顯而而易見(jiàn)，對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)受眾產(chǎn)產(chǎn)生強(qiáng)烈烈吸引力力。東方紅是是一種城城市軌跡跡，也是是一種人人文精神神，代表表了繁榮榮的取向向。3）高尚尚而成熟熟的生活活價(jià)值成熟需要要時(shí)間，需要多多方面的的因素作作用而成成，尤其其是政府府的作用用，項(xiàng)目目地處金水路路的“黃金地地段”上，片片區(qū)整體體素質(zhì)相相對(duì)較高高，市政政配套較較為齊全全，交通通更為方方便。隨隨著這一一區(qū)域房房地產(chǎn)的的發(fā)展，高尚生生活圈日日漸形成成。“現(xiàn)代城城市生活活”概念。對(duì)大多數(shù)數(shù)人來(lái)講講，城市市生活的的首要因因素就是是便利，隨著居居住水平平的提高高對(duì)環(huán)境的要要求也越越來(lái)越高高，同時(shí)時(shí)，便利利意味著著生活成

16、成本的降降低；金金水路作作為鄭州州第一路路，起到到重要的的作用，是現(xiàn)代代城市生生活的聚聚居地，是適合合人居的的地方。4）金融融聚集價(jià)價(jià)值區(qū)域銀行行及其網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)分布布眾多，尤其作作為定向向開(kāi)發(fā)的的國(guó)家開(kāi)開(kāi)發(fā)銀行行的位置置，以及及部分客客戶群的的定向購(gòu)購(gòu)房，給給項(xiàng)目客客戶群定定位的取取向帶來(lái)來(lái)了啟發(fā)發(fā)?！敖鹑谑朗兰摇备拍钹嵵萦卸喽鄠€(gè)老式式的“銀行家家屬院”，分布布在市區(qū)區(qū)的主要要街區(qū)范范圍內(nèi)。從事金金融、證證券等行行業(yè)人員員的素質(zhì)質(zhì)較高并并具有統(tǒng)統(tǒng)一性，為他們們“量身定定做一個(gè)個(gè)家”是項(xiàng)目目可選擇擇的定位位方向之之一。2、地塊塊價(jià)值定定位用發(fā)展的的眼光，多角度度看待地地塊的價(jià)價(jià)值是我我們的原原則。從

17、從鄭州城城市的發(fā)發(fā)展情況看，本地段段是鄭州州的“朝陽(yáng)”區(qū)位，同時(shí)又又有新的的價(jià)值表表現(xiàn)。通通過(guò)上述述的現(xiàn)狀狀分析和和未來(lái)展展望，我我們認(rèn)為為地塊的的價(jià)值是是“品質(zhì)天天生，氣氣質(zhì)天成成”，具體體可以概概括為城市中心心寶地未未來(lái)生活活領(lǐng)地區(qū)位前景景美好生活成熟熟便利金融群體體聚集升值潛力力巨大 3、地塊價(jià)價(jià)值體現(xiàn)現(xiàn)1）體現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值的的途徑結(jié)合“區(qū)區(qū)位描述述”和“地塊價(jià)價(jià)值定位位”以及房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的綜綜合分析析，我們們認(rèn)為：深入挖掘掘項(xiàng)目所所在區(qū)域域的街區(qū)區(qū)特點(diǎn)深入挖掘掘項(xiàng)目所所在區(qū)域域的物業(yè)業(yè)特色充分利用用項(xiàng)目所所在區(qū)域域的發(fā)展展前景充分利用用項(xiàng)目所所在區(qū)域域的市場(chǎng)場(chǎng)空白充分發(fā)揮揮項(xiàng)目成成為地標(biāo)標(biāo)

18、建筑的的機(jī)會(huì)充分發(fā)揮揮項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)資源源的整合合優(yōu)勢(shì) 2）價(jià)價(jià)值綜合合體現(xiàn)首先，本本項(xiàng)目最最大的價(jià)價(jià)值需要要通過(guò)“城市中中心的”、“未來(lái)的的”、“高尚的的”“升值值潛力的的”這幾個(gè)個(gè)基本的的要素來(lái)來(lái)渲染。城市中心心的鄭州城城市中心心區(qū)的高高品質(zhì)住住宅；未來(lái)的鄭州州東方紅紅，城市市主旋律律；高尚的金水水路上，新鄭州州人的現(xiàn)現(xiàn)代都市市領(lǐng)地；升值潛力力的這里的的人，都都是天生生的投資資高手。小結(jié)：一一個(gè)項(xiàng)目目的產(chǎn)品品定位要要從市場(chǎng)場(chǎng)、地塊塊、經(jīng)濟(jì)濟(jì)和企業(yè)業(yè)目標(biāo)的的四個(gè)領(lǐng)領(lǐng)域?yàn)槌龀霭l(fā)點(diǎn)，深入研研究分析析，然后后相互結(jié)結(jié)合、融融通論證證，從而而在這個(gè)個(gè)基礎(chǔ)上上，確定定項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略和產(chǎn)產(chǎn)品的市市場(chǎng)定位

19、位。通過(guò)上述述的分析析論證，項(xiàng)目的的地塊價(jià)價(jià)值已經(jīng)經(jīng)越來(lái)越越清晰，如何讓讓地塊價(jià)價(jià)值演變變?nèi)跁?huì)為為產(chǎn)品價(jià)價(jià)值、市市場(chǎng)價(jià)值值、經(jīng)濟(jì)濟(jì)價(jià)值和和客戶價(jià)價(jià)值，甚甚至去創(chuàng)創(chuàng)造新價(jià)價(jià)值，需需要我們們?cè)诤罄m(xù)續(xù)的工作作中，緊緊密結(jié)合合，深入入研究。最終確確定項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)運(yùn)運(yùn)營(yíng)的整整體戰(zhàn)略略和戰(zhàn)術(shù)術(shù)。四、項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)理理念及市市場(chǎng)定位位策略 1、開(kāi)開(kāi)發(fā)模式式城市規(guī)劃劃和發(fā)展展趨勢(shì)在在引領(lǐng)著著我們的的生活方方向和居居住形態(tài)態(tài)，從而而對(duì)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也產(chǎn)產(chǎn)生深刻刻的影響響。提醒醒我們要要站在城城市的高高度看待待產(chǎn)業(yè)的的動(dòng)向、市場(chǎng)的的變化和和居住文文化趨勢(shì)勢(shì)。新的城市市規(guī)劃和和鄭東新新區(qū)的建建設(shè)，給給鄭州帶帶來(lái)了欣欣欣向榮

20、榮的城市市景象，給老城城區(qū)也帶帶來(lái)了活活力，同同時(shí)也給給鄭州人人和外地地人在生生活和事事業(yè)觀念念上帶來(lái)來(lái)了沖擊擊。對(duì)于房地地產(chǎn)業(yè)更更是帶來(lái)來(lái)了更多多的契機(jī)機(jī)。我們們認(rèn)為房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目具有有鮮明的的特色，才能在在市場(chǎng)中中產(chǎn)生高高附加值值和消費(fèi)費(fèi)者接受受的效率率。鑒于于項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)價(jià)值值，結(jié)合合我們的的分析和和專(zhuān)業(yè)觀觀點(diǎn)，我我們建議議項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行主題式開(kāi)開(kāi)發(fā)，引引導(dǎo)性居居住2、開(kāi)發(fā)發(fā)主題理理念開(kāi)發(fā)主題題理念5星級(jí)酒酒店旁，新貴生生活館【釋義】隨著人們們生活水水平的提提高，城城市化進(jìn)進(jìn)程的加加快，以以及房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的快速速發(fā)展；新新的城市市藍(lán)圖、城市文文化和城城市格局局，新的的房子、新的生生活方式式和

21、時(shí)代代精神都是是巨大變變化的結(jié)結(jié)果，這這種變化化究竟是是怎樣的的變化，其形式式、性質(zhì)質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是什么樣樣的，以以前的鄭鄭州人和和現(xiàn)在的的鄭州人人有何不不同，新新的社會(huì)會(huì)關(guān)系和和生產(chǎn)關(guān)關(guān)系是怎樣樣的，需需要我們們針對(duì)性性研究并并整合，在房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)領(lǐng)域形形成生產(chǎn)產(chǎn)力，從從而形成市市場(chǎng)價(jià)值值。今天的房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)已經(jīng)經(jīng)是集經(jīng)經(jīng)濟(jì)、生生活、文文化和城城市運(yùn)營(yíng)營(yíng)為一體體的復(fù)合合式開(kāi)發(fā)?！?星級(jí)酒酒店旁，新貴生生活館”，是在在上述的的社會(huì)背背景下、城市發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)下和房房地產(chǎn)市市場(chǎng)形勢(shì)勢(shì)下，而而提出的的主題開(kāi)開(kāi)發(fā)理念念。5星級(jí)是是針對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目附屬屬配套興興亞酒店店而言的的，是項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域的的“獨(dú)到賣(mài)

22、賣(mài)點(diǎn)”，是高高尚人居居取向的的整合和和概述。新貴生活活館是針針對(duì)新鄭鄭州人所所享受的的貴族生生活設(shè)施施而言的的，是本本項(xiàng)目的的完美的的、具體體化的表表現(xiàn)。對(duì)于居住住。在全全球化、城市化化和新經(jīng)經(jīng)濟(jì)的動(dòng)動(dòng)因下，這個(gè)時(shí)時(shí)期，這這個(gè)區(qū)域域的社區(qū)區(qū)，有新新的居住住標(biāo)準(zhǔn)、消費(fèi)文文化特征征、生活活方式、文化軌軌跡、價(jià)價(jià)值取向向和城市市寄托，而這一一切體現(xiàn)現(xiàn)了新的的時(shí)代精精神、社社會(huì)轉(zhuǎn)向向和城市市風(fēng)貌。作為開(kāi)開(kāi)發(fā)商，為新鄭鄭州人營(yíng)營(yíng)建理想想的城市市生活空空間，成成為了一一項(xiàng)新的的城市使使命和開(kāi)開(kāi)發(fā)目標(biāo)標(biāo)。在城市熱熱土上，創(chuàng)造希希望，讓讓鄭州一一部分人人在5星級(jí)酒酒店的配配套旁，享受貴貴族一樣樣的生活活。是新

23、人居居方向，是新城城市精神神。3、開(kāi)發(fā)發(fā)策略（理理念實(shí)現(xiàn)現(xiàn)方式）1）建立立區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)在整合項(xiàng)項(xiàng)目公司司的總體體開(kāi)發(fā)形形象與興興亞酒店店的品牌牌形象的的同時(shí)，為項(xiàng)目目選擇一一個(gè)體現(xiàn)現(xiàn)新人居居、新產(chǎn)產(chǎn)品、新新建筑理理念并代代表項(xiàng)目目?jī)r(jià)值感感的名字字。綠色住宅宅、生態(tài)態(tài)住宅、健康住住宅、旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)、人居居環(huán)境等等的造勢(shì)勢(shì)，對(duì)人人類(lèi)居住住方式進(jìn)進(jìn)行詮釋釋與演繹繹，引導(dǎo)導(dǎo)消費(fèi)觀觀念。通過(guò)展示示，塑造造項(xiàng)目鄭鄭州典范范住宅與與新世紀(jì)紀(jì)代表性性物業(yè)的的形象，吸引目目標(biāo)受眾眾。國(guó)際化的的，全國(guó)國(guó)的，中中原的，鄭州的的。各項(xiàng)目在在開(kāi)發(fā)理理念和品品牌形象象上形成成互動(dòng)，加大營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)力度度。2）建立立項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)通過(guò)

24、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)設(shè)計(jì)、景景觀設(shè)計(jì)計(jì)、智能能化、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣、展示示包裝、工地現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)、銷(xiāo)銷(xiāo)售服務(wù)務(wù)、物業(yè)業(yè)管理、會(huì)員俱俱樂(lè)部、售后服服務(wù)建立項(xiàng)項(xiàng)目與眾眾不同的的品質(zhì)。通過(guò)新材材料、新新設(shè)備、新技術(shù)術(shù)的運(yùn)用用，提倡倡環(huán)保、節(jié)能、生態(tài)人人居，提提升項(xiàng)目目的附加加價(jià)值，關(guān)愛(ài)居居住者的的健康與與舒適。3）建立立價(jià)值優(yōu)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目工地地包裝整整潔而富富有創(chuàng)造造性，體體現(xiàn)項(xiàng)目目卓而不不群的特特質(zhì)。展示部分分國(guó)際化化、專(zhuān)業(yè)業(yè)化，模模型、銷(xiāo)銷(xiāo)售資料料精致周周密，服服務(wù)質(zhì)量量與待客客之道規(guī)規(guī)范化、符合國(guó)國(guó)際禮儀儀標(biāo)準(zhǔn)。施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)整潔、有序。樣板房裝裝修精美美。公共空間間典雅富富麗，豪豪華但不不浮華。在適當(dāng)?shù)牡臅r(shí)候成

25、成立業(yè)主主會(huì)員俱俱樂(lè)部，體現(xiàn)業(yè)業(yè)主尊貴貴的身份份與地位位。物業(yè)管理理與保安安服務(wù)前前期介入入。聘請(qǐng)著名名的物業(yè)業(yè)管理公公司承擔(dān)擔(dān)項(xiàng)目管管理顧問(wèn)問(wèn)。提供風(fēng)格格國(guó)際化化并適合合中國(guó)人人居住審審美心理理的裝修修套餐服服務(wù)。4）建立立承諾兌兌現(xiàn)優(yōu)勢(shì)勢(shì)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目目公司的的品牌培培育，在在銷(xiāo)售過(guò)過(guò)程中為為業(yè)主提提供全面面、周到到、具有有合約性性質(zhì)的樓樓房使用用說(shuō)明書(shū)書(shū)與質(zhì)量量承諾書(shū)書(shū)。邀請(qǐng)?jiān)陧?xiàng)項(xiàng)目公司司最富盛盛名的建建筑商承承建并與與發(fā)展商商一道對(duì)對(duì)質(zhì)量做做出承諾諾。在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)過(guò)程中，編撰客戶通通訊，及時(shí)向向潛在客客戶與業(yè)業(yè)主提供供有關(guān)項(xiàng)項(xiàng)目的進(jìn)進(jìn)展、促促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)、開(kāi)發(fā)發(fā)動(dòng)態(tài)等等資料。組織設(shè)計(jì)計(jì)、施工工、監(jiān)利

26、利、管理理等部門(mén)門(mén)開(kāi)展肯肯談會(huì)與與交底會(huì)會(huì)。5）建立立品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)組織與項(xiàng)項(xiàng)目品位位與地位位有關(guān)的的房地產(chǎn)產(chǎn)論壇。組織項(xiàng)目目創(chuàng)新、獨(dú)創(chuàng)性性方面的的論壇。參加政府府與媒體體組織的的各種活活動(dòng)。建立項(xiàng)目目網(wǎng)站或或企業(yè)網(wǎng)網(wǎng)站。爭(zhēng)取建設(shè)設(shè)部、省省、市所所頒發(fā)的的有關(guān)住住宅區(qū)方方面的與與項(xiàng)目推推廣主題題有關(guān)的的各種獎(jiǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)。請(qǐng)名人造造勢(shì)。6）建立立規(guī)劃優(yōu)優(yōu)勢(shì)所有住宅宅單位均均可以取取景平面設(shè)計(jì)計(jì)注重實(shí)實(shí)用性與與舒適度度，強(qiáng)調(diào)調(diào)可變能能力，提提供更多多的灰色色空間與與觀景空空間。提供符合合未來(lái)需需求的功功能空間間，例如如書(shū)房與與音樂(lè)室室。注意商務(wù)務(wù)、商業(yè)業(yè)、辦公公、配套套與居住住之間的的關(guān)系，合理安安排各功功

27、能的位位置與相相互之間間的交流流。3、市場(chǎng)場(chǎng)定位策策略如何進(jìn)行行市場(chǎng)定定位？市市場(chǎng)調(diào)查查分析、地塊價(jià)價(jià)值判斷斷、經(jīng)濟(jì)濟(jì)可行性性分析和和開(kāi)發(fā)理念，已經(jīng)明明確了市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)狀態(tài)、市場(chǎng)發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)、地塊塊特點(diǎn)等等，并構(gòu)構(gòu)建出了了項(xiàng)目的價(jià)價(jià)值取向向、物業(yè)業(yè)形態(tài)和和客戶群群特征。如何使使定位更更加具體體、準(zhǔn)確確，我們們認(rèn)為應(yīng)該該采取以以下策略略。1）細(xì)節(jié)節(jié)差異化化策略尋求市場(chǎng)場(chǎng)空白和和產(chǎn)品空空白進(jìn)行行項(xiàng)目定定位是我我們的基基本策略略。通過(guò)過(guò)上述分分析，我們意識(shí)識(shí)到，項(xiàng)項(xiàng)目必須須走差異異化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的道路路，形成成與眾不不同的產(chǎn)產(chǎn)品格局局。但由由于地塊原原因在整整體產(chǎn)品品形態(tài)上上難以形形成完全全的差異異化，我

28、我們認(rèn)為為應(yīng)該在在細(xì)節(jié)上上下功夫，極大提提高項(xiàng)目目的附加加價(jià)值。新、細(xì)、美、準(zhǔn)準(zhǔn)：細(xì)節(jié)節(jié)差異化化定位，構(gòu)建客客戶價(jià)值值行動(dòng)綱領(lǐng)領(lǐng)：新全全力挖掘掘地塊區(qū)區(qū)位價(jià)值值，倡導(dǎo)導(dǎo)全新的的居住理理念。細(xì)從從戶型、景觀、物管和和外立面面等細(xì)節(jié)節(jié)方面入入手營(yíng)建建產(chǎn)品價(jià)價(jià)值和客客戶價(jià)值值。美在在先天品品質(zhì)基礎(chǔ)礎(chǔ)上，在在理念和和包裝方方面體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目的的軟價(jià)值值。準(zhǔn)細(xì)細(xì)分客戶戶群，進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目定位和和項(xiàng)目傳傳播，使使市場(chǎng)高高度接受受。 2）市場(chǎng)差差異化為為原則的的產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新策略略適度領(lǐng)先先：過(guò)度度超前往往往會(huì)造造成成本本的增加加，消費(fèi)費(fèi)者接受受需要一一定的過(guò)過(guò)程，適當(dāng)領(lǐng)先先于市場(chǎng)場(chǎng)的產(chǎn)品品才真正正具有生生命力，在短

29、時(shí)時(shí)間內(nèi)被被市場(chǎng)消消化并形形成品牌牌優(yōu)勢(shì)。相對(duì)創(chuàng)新新：創(chuàng)新新并不等等于要?jiǎng)?chuàng)創(chuàng)造一種種全新的的前所未未見(jiàn)的產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)，而是是要在原有水水平上通通過(guò)深耕耕細(xì)作達(dá)達(dá)到一個(gè)個(gè)更高的的高度，讓市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)悟：原來(lái)生生活可以以這樣！3）項(xiàng)目目差異化化市場(chǎng)定定位取向向鄭州新新貴族的的都市生生活領(lǐng)地地形態(tài)描述述這個(gè)群體體，在社社會(huì)的各各階層中中觀念超超前，出出類(lèi)拔萃萃，他們們是闖蕩蕩世界的的人，他他們是國(guó)國(guó)際人，是中華華人；以以從事金金融、證證券行業(yè)業(yè)人員為為主體；國(guó)際化化的見(jiàn)識(shí)識(shí)和新生生活價(jià)值值觀，一一定的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力和和獨(dú)到眼眼光，使使在這個(gè)個(gè)社區(qū)里里居家而而成為工工作和生生活中的的城市榜榜樣。而而不只是是自豪

30、那那么簡(jiǎn)單單。這個(gè)社區(qū)區(qū)，設(shè)計(jì)計(jì)經(jīng)典、個(gè)性鮮鮮明、建建筑新穎穎、環(huán)境境優(yōu)美、生活便便利、文文明和諧諧，而這這種房子子的售價(jià)價(jià)（主力力總價(jià)116-220萬(wàn)元元）并不不是“可望而而不可及及”，其城城市地位位和居住住價(jià)值，在若干干年后仍仍使人感感到欣慰慰與榮耀耀。這種生活活，構(gòu)架架了這個(gè)個(gè)城市的的文明高高度，她她尊貴、自然、舒適、和諧，高品質(zhì)質(zhì)、品位位，并有有較大的的升值潛潛力。代代表了新新鄭州人人群體的的生活狀狀態(tài)。體現(xiàn)了新新城市精精神，是是城市生生活的典典范。五、新鄭鄭州人：客戶定定位群體體基本描描述新鄭州人人是相對(duì)對(duì)于老鄭鄭州人而而來(lái)的，是指“新移民民群體”、“新價(jià)值值觀群體體”、“新富裕裕階

31、層群群體”和“國(guó)際化化群體”包括本本地人、外地人人、省內(nèi)內(nèi)外地人人、世界界各地人人群和市市內(nèi)流動(dòng)動(dòng)人群。全球化化、城市市化和新新經(jīng)濟(jì)是是其產(chǎn)生生的基本本動(dòng)因。就居住住而言，新鄭州州人不同同于老鄭鄭州人，他們有有新的居居住標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、消費(fèi)費(fèi)文化特特征、生生活方式式、文化化軌跡、價(jià)值取取向和城城市寄托托，而這這一切體體現(xiàn)了新新的時(shí)代代精神、社會(huì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向和城城市風(fēng)貌貌。他們是這這樣一個(gè)個(gè)群體：主力客戶戶群：金融、證證券界人人士現(xiàn)代型企企業(yè)中青青年老板板階層海歸及有有類(lèi)似背背景的人人士小私營(yíng)業(yè)業(yè)主企事業(yè)單單位管理理階層（高級(jí)白白領(lǐng)）政府機(jī)關(guān)關(guān)公務(wù)員員文化藝術(shù)術(shù)界的有有購(gòu)買(mǎi)力力人士次主力客客戶群：具有地域域情

32、節(jié)的的周邊居居民外地在鄭鄭經(jīng)商或或工作人人員投資者高收入技技術(shù)工作作者自由職業(yè)業(yè)者新鄭州人人來(lái)自于于上述各各個(gè)階層層，在自自己的階階層中因因生活經(jīng)經(jīng)歷、事事業(yè)追求求、價(jià)值值觀念、生活方方式、消消費(fèi)文化化等方面面的不同同，而又又有所區(qū)區(qū)別。從從而形成成的一種種購(gòu)買(mǎi)力力有一定定差距但但價(jià)值觀觀相同的的“新派生生人群”，同樣樣他們對(duì)對(duì)住房環(huán)環(huán)境的要要求不同同于老階階層，他他們有相相近的消消費(fèi)特征征。40歲以以上人群群的特征征：教育程度度相對(duì)不不高，主主要受時(shí)時(shí)代原因因的影響響。他們們出生在在60年代代前，文文化大革革命期間間上學(xué)，70年代代中旬參參加工作作。家庭庭人口多多為3-4人，可能需需要照顧顧

33、父母（包括岳岳父母）。子女女年齡在在18歲左左右，正正在讀初初中。已經(jīng)有一一套屬于于自己的的住房，事業(yè)小小有成就就，開(kāi)始始注重生生活品位位，講究究生活質(zhì)質(zhì)量，在在保證對(duì)對(duì)子女未未來(lái)投資資的情況況下，他他們更愿愿意為自自己（夫夫妻）支支付必要要的開(kāi)支支，改善善生活。因此，在衣著著、旅游游、個(gè)人人用品（例如高高檔消費(fèi)費(fèi)品）方方面肯于于花錢(qián)；他們更更樂(lè)意于于朋友間間的溝通通和資源源共享，肯花充充足的時(shí)時(shí)間來(lái)維維護(hù)朋友友間的友友誼和合合作伙伴伴的友誼誼；更樂(lè)樂(lè)意于組組織朋友友間的小小型聚會(huì)會(huì)。盡管對(duì)所所謂新新新人類(lèi)的的觀念很很難理解解，例如如他們的的子女與與他們之之間可能能因?yàn)樯钣^念念的差異異經(jīng)常

34、產(chǎn)產(chǎn)生沖突突，但因因?yàn)樗麄儌円?jiàn)證并并在其成成長(zhǎng)過(guò)程程中經(jīng)歷歷了中國(guó)國(guó)改革開(kāi)開(kāi)放的急急風(fēng)暴雨雨，對(duì)于于新鮮的的事物，比他們們的父母母還是容容易接受受的，也也愿意顯顯示他們們經(jīng)過(guò)刻刻苦奮斗斗而獲得得的成就就并非暴暴發(fā)所得得。對(duì)時(shí)時(shí)尚的追追逐與認(rèn)認(rèn)同至少少表明他他們還是是主流社社會(huì)的一一員，這這種時(shí)尚尚當(dāng)然并并不是被被更年輕輕的人群群追捧的的明星或或COOOL文化化，而是是品味味。無(wú)論論這種品品味是否否正中。他們正正處在社社會(huì)的中中間環(huán)節(jié)節(jié)，是家家庭的支支柱與家家庭事務(wù)務(wù)的決策策者。他們所表表現(xiàn)出來(lái)來(lái)的另一一面是，對(duì)傳統(tǒng)統(tǒng)的回歸歸。在他他們看來(lái)來(lái)，過(guò)去去所反抗抗的原來(lái)來(lái)蘊(yùn)涵著著許多值值得激賞賞的豐富

35、富文化底底蘊(yùn)，安安定、舒舒適、傳傳統(tǒng)甚至至可能有有點(diǎn)保守守的生活活方式正正吸引著著他們。35歲左左右人群群的特征征他們基本本上沒(méi)有有受文化化大革命命的影響響，出生生在700年左右右，700年代上上學(xué)，880年代代末參加加工作，受教育育程度較較高。家庭人口口結(jié)構(gòu)也也是3-4人，也有退退休或即即將退休休的父母母需要照照顧或可可能要一一起生活活。他們們更得益益于改革革開(kāi)放，因此也也已經(jīng)擁?yè)碛辛艘灰惶讓儆谟谧约旱牡淖≌?，子女是?0歲以以上的學(xué)學(xué)齡兒童童，正在在讀書(shū)。相比400歲的大大哥大姐姐，他們們的觀念念更開(kāi)放放，因此此對(duì)新事事物也更更容易接接受，更更注重生生活質(zhì)量量。因?yàn)闉槭聵I(yè)發(fā)發(fā)展順利利，對(duì)未

36、未來(lái)的預(yù)預(yù)期也比比較高。消費(fèi)者的的共同特特征：要求住宅宅區(qū)景觀觀優(yōu)美，有格調(diào)調(diào)、有品品位。有有良好的的物業(yè)管管理。盡盡量滿足足空間的的私密性性，采光光通風(fēng)要要好，安安全，服服務(wù)周到到體貼、智能化化。體現(xiàn)現(xiàn)身份和和地位。六、項(xiàng)目目產(chǎn)品定定位項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)理念念、市場(chǎng)場(chǎng)定位取取向、經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析及目標(biāo)標(biāo)客戶群群的初步步明確，要求與與之相對(duì)對(duì)應(yīng)的產(chǎn)產(chǎn)品為載載體加以以體現(xiàn)，最終被被市場(chǎng)所所接受，以達(dá)到到預(yù)期效效果。項(xiàng)目“55星級(jí)酒酒店旁，新貴生生活館”的開(kāi)發(fā)發(fā)理念要要求產(chǎn)品品形態(tài)要要體現(xiàn)城城市標(biāo)志志性。項(xiàng)目“新新鄭州人人的都市市生活領(lǐng)領(lǐng)地”的市場(chǎng)場(chǎng)定位要要求產(chǎn)品品要體現(xiàn)現(xiàn)新鄭州州人的符符號(hào)特征征和引導(dǎo)導(dǎo)城

37、市生生活的力力度。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析以以現(xiàn)有容容積率33.6的的規(guī)劃方方案為藍(lán)藍(lán)本，分分析結(jié)果果是可行行的，但但同樣的的容積率率，所產(chǎn)產(chǎn)生的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)效果卻卻不盡相相同，所所以在這這一指標(biāo)標(biāo)范圍的的基礎(chǔ)上上結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)理念和和細(xì)節(jié)差差異化策策略，進(jìn)進(jìn)行精耕耕細(xì)作，應(yīng)是產(chǎn)產(chǎn)品成功功的關(guān)鍵鍵。1、產(chǎn)品品屬性定定位5星級(jí)的的酒店，5星級(jí)的的家5星星級(jí)酒店店旁，新新貴生活活館5星星級(jí)的公公寓，55星級(jí)的的服務(wù)【釋義】在城市中中心居家家：體驗(yàn)驗(yàn)城市日日新月異異的變化化和美好好的發(fā)展展前景；在金水路路上居家家：體驗(yàn)驗(yàn)現(xiàn)代社社區(qū)的居居住文明明和高尚尚生活感感受；在新貴生生活館：體驗(yàn)55星級(jí)酒酒店的配配套服

38、務(wù)務(wù)，5星級(jí)酒酒店的物物業(yè)服務(wù)務(wù)；在人們居居住的傳傳統(tǒng)意義義里，早早期城市市規(guī)劃中中的市中中心是人人居的第第一類(lèi)空空間，其特點(diǎn)是是：城市市感強(qiáng)，生活便便利；隨隨著改革革開(kāi)放新新的城市市規(guī)劃，政府的的引導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展，城市市化進(jìn)程程的加快快，生活活的富足足，使人人們的人人居意識(shí)識(shí)，已從從傳統(tǒng)變變?yōu)楝F(xiàn)代代，尤其其是所產(chǎn)產(chǎn)生的新新富人階階層，居居住的注注意力已已經(jīng)轉(zhuǎn)向向居住的的舒適度度，這是是所形成成的第二二類(lèi)空間間；而第第三類(lèi)空空間，是是指在新新的城市市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略下，在逐漸漸形成的的新城市市中心區(qū)區(qū)域中，能表現(xiàn)現(xiàn)時(shí)代精精神、現(xiàn)現(xiàn)代居住住意識(shí)和和文化追追求的住住區(qū)。居住因城城市而改改變，生生活因

39、居居住形態(tài)態(tài)而改變變，而這這種變化化的核心心是“價(jià)值觀觀的改變變”，人們們的生活活追求受受全球化化浪潮下下的國(guó)際際影響，已從品品質(zhì)的追追求，上上升到對(duì)對(duì)品位的的要求，而品位位的產(chǎn)生生尤其依依賴(lài)于城城市環(huán)境境、社區(qū)區(qū)環(huán)境和和住宅環(huán)環(huán)境，品品位的要要素已不不是對(duì)時(shí)時(shí)尚的追追求這么么簡(jiǎn)單，對(duì)自然然、尊貴貴和健康康生活方方式追求求的新境境界。定位的最最大特點(diǎn)點(diǎn)是集中中采用了了“5星級(jí)的的”，“5星級(jí)的的、5星級(jí)的的生活.”將作為為一種新新的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)概念和和地產(chǎn)文文化，加加以更廣廣闊的延延展，從從而創(chuàng)造造項(xiàng)目的的市場(chǎng)價(jià)價(jià)值和品品牌形象象，并緊緊密結(jié)合合產(chǎn)品定定位，有有效傳播播項(xiàng)目的的元素和和信息，進(jìn)而創(chuàng)創(chuàng)

40、造項(xiàng)目目的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益和和社會(huì)效效益。 2、規(guī)劃建建議整個(gè)項(xiàng)目目擬建為為金水路路地標(biāo)性性建筑物物和反映映時(shí)代特特色的城城市新建建筑景觀觀，在規(guī)規(guī)劃形式式上建議議為雙子子塔樓設(shè)設(shè)計(jì)；民航路一一側(cè)可設(shè)設(shè)置兩層層商業(yè)裙裙樓，對(duì)對(duì)外銷(xiāo)售售及用做做自身配配套使用用；由于地塊塊規(guī)模小小，及容容積率的的限制，從技術(shù)術(shù)角度考考慮可設(shè)設(shè)計(jì)成點(diǎn)點(diǎn)式高層層住宅，現(xiàn)方案案四梯八八戶的建建筑布局局是可行行的規(guī)劃劃方式之之一；關(guān)關(guān)鍵是對(duì)對(duì)于戶型型面積及及比例的的設(shè)置，要嚴(yán)格格參考市市場(chǎng)分析析和目標(biāo)標(biāo)客戶的的定位，經(jīng)過(guò)共共同研究究確定面面積及比比例。兩棟高層層建筑物物在地塊塊內(nèi)靈活活排布，使之在在采光、樓間距距、視線線方面都

41、都能夠滿滿足建筑筑設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范的要要求。在在不浪費(fèi)費(fèi)公用面面積的基基礎(chǔ)上，應(yīng)保證證高層電電梯前室室采光通通風(fēng)。建筑規(guī)劃劃設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)同景觀觀規(guī)劃同同步考慮慮，并為為營(yíng)造景景觀及相相關(guān)配套套預(yù)留必必要的設(shè)設(shè)計(jì)空間間，同時(shí)時(shí)在結(jié)合合景觀規(guī)規(guī)劃時(shí)應(yīng)應(yīng)考慮立立體綠化化景觀的的表現(xiàn)；硬質(zhì)空空間和軟軟質(zhì)空間間在規(guī)劃劃時(shí)相得得益彰，營(yíng)造出出良好的的室外生生活空間間氛圍。建議底層層設(shè)置架架空層，增加環(huán)環(huán)境景觀觀空間，提供更更多的休休閑空間間和場(chǎng)所所。從市場(chǎng)角角度出發(fā)發(fā)，在地地塊價(jià)值值相對(duì)較較弱的方方向可考考慮面積積更小的的戶型單單位；如如：邊角角、東西西向。小區(qū)總體體定位雖雖為中高高檔，但但由于興興亞酒店店停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)

42、面積的的有限性性，建議議考慮部部分地下下停車(chē)，同時(shí)考考慮少量量的地面面停車(chē)； 3、戶型設(shè)設(shè)計(jì)建議議由于本項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品的要求求，如帶帶獨(dú)立衛(wèi)衛(wèi)生間的的單位在在30mm2以上的的居多，因此在在戶型設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)應(yīng)注意視視覺(jué)效果果的反映映，在空空間的搭搭配和層層次上下下工夫。在戶型方方面應(yīng)注注重以下下幾個(gè)方方面：（0）、主力戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)為400左右右（帶衛(wèi)衛(wèi)生間）、簡(jiǎn)易易廚房、小型會(huì)會(huì)客廳、臥室等等；（1）、功能劃劃分明確確，臥室室、衛(wèi)生生間、簡(jiǎn)簡(jiǎn)易廚房房等區(qū)域域與會(huì)客客廳等公公共區(qū)域域相對(duì)分分隔（2）、衛(wèi)生間間建議設(shè)設(shè)置在進(jìn)進(jìn)門(mén)處，增加出出入的方方便性；（3）、室內(nèi)要要避免長(zhǎng)長(zhǎng)走廊，最大限限度的提提高

43、實(shí)用用率；（4）、臥室設(shè)設(shè)計(jì)大飄飄窗、衛(wèi)衛(wèi)生間設(shè)設(shè)置中央央空調(diào)排排風(fēng)口，增加居居室的光光線和避避免污濁濁的空氣氣排到室室內(nèi)；（5）、由于居居室整體體空間較較小，所所以不考考慮設(shè)置置廚房；（6）、衛(wèi)生間間盡可能能做到干干濕分離離；（8）、盡量做做到戶型型方正，隱梁隱隱角；（9）、樓體統(tǒng)統(tǒng)一設(shè)置置中央空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)，以提提高產(chǎn)品品檔次和和居住舒舒適性；（10）、設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)充分分考慮業(yè)業(yè)主對(duì)裝裝修風(fēng)格格的喜好好，做好好多種備備選裝修修方案供供業(yè)主選選擇；（11）、簡(jiǎn)易易廚房應(yīng)應(yīng)設(shè)置在在室內(nèi)進(jìn)進(jìn)門(mén)處，只需簡(jiǎn)簡(jiǎn)單設(shè)置置操作臺(tái)臺(tái)即可； 4、四梯八八或十戶戶的點(diǎn)式式結(jié)構(gòu)布布局供參參考 11、建議議電梯布布置在樓

44、樓體的南南、北兩兩側(cè)； 22、室內(nèi)內(nèi)走廊寬寬度以?xún)蓛扇瞬⒓缂缍袨闉橐耍?33、安全全通道設(shè)設(shè)置在電電梯兩側(cè)側(cè)，建議議為兩個(gè)個(gè)； 44、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)居室以以一南一一北對(duì)稱(chēng)稱(chēng)布置；5、建筑筑外立面面風(fēng)格功能決定定形式，一梯多多戶的高高層建筑筑布局決決定了項(xiàng)項(xiàng)目外立立面現(xiàn)代代風(fēng)格的的審美取取向。所所以建議議項(xiàng)目的的建筑風(fēng)風(fēng)格為新現(xiàn)代主主義風(fēng)格格新現(xiàn)代主主義風(fēng)格格產(chǎn)生于于20世紀(jì)紀(jì)70年代代，以邁邁耶和一一批日本本建筑師師為代表表。其抒抒情空間間是以簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔、流流暢、精精致的形形式需求求，富有有秩序感感和動(dòng)勢(shì)勢(shì)感的審審美追求求。符合合大眾的的審美趣趣味，又又有濃郁郁的時(shí)代代氣息。簡(jiǎn)潔而而不簡(jiǎn)單單（建議方方案

45、設(shè)計(jì)計(jì)完成后后，引進(jìn)進(jìn)深圳專(zhuān)專(zhuān)業(yè)的外外立面設(shè)設(shè)計(jì)公司司進(jìn)行整整合設(shè)計(jì)計(jì)，以提提升附加加值）6、環(huán)境境景觀建建議 項(xiàng)目目的容積積率決定定了景觀觀規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的較較大局限限性。應(yīng)應(yīng)該根據(jù)據(jù)建筑布布局方式式，考慮慮環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)，項(xiàng)項(xiàng)目的平平面布局局應(yīng)在項(xiàng)項(xiàng)目環(huán)境境設(shè)計(jì)之之前進(jìn)行行，環(huán)境境設(shè)計(jì)要要迎合平平面布局局要求。 在景景觀設(shè)計(jì)計(jì)中應(yīng)盡盡量使住住戶都能能在家中中觀賞到到優(yōu)美的的景致及及其活動(dòng)動(dòng)的人群群。出入入口需設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)志志性建筑筑景觀 利用用底層架架空和裙裙樓架空空層進(jìn)行行泛會(huì)所所設(shè)計(jì)。夜間燈燈光系統(tǒng)統(tǒng)。夜間間燈光主主要設(shè)置置于道路路兩側(cè)及及園林環(huán)環(huán)境部分分，突出出夜晚的的環(huán)境，社區(qū)入入口、單單元入

46、口口、電梯梯廳與公公共走廊廊空間、架空層層，建筑筑頂部應(yīng)應(yīng)架設(shè)燈燈光裝飾飾。 背景景音樂(lè)。設(shè)置智智能化的的背景音音樂(lè)播放放系統(tǒng)，在公共共空間、會(huì)所、環(huán)境小小品及活活動(dòng)場(chǎng)所所安排背背景音樂(lè)樂(lè)播放。 在項(xiàng)項(xiàng)目入口口，可考考慮少量量循環(huán)水水景的設(shè)設(shè)計(jì)。考慮到到景觀設(shè)設(shè)計(jì)的人人文關(guān)懷懷，建議議設(shè)計(jì)以以“新貴生生活館”為主題題的文化化墻。（由于時(shí)時(shí)間及合合作形態(tài)態(tài)原因，具體的的景觀風(fēng)風(fēng)格定位位，需要要后續(xù)工工作的深深入研究究，另行行提出）7、配套套功能建建議由于本項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域隸隸屬于興興亞國(guó)際際酒店，其附屬屬配套興興亞國(guó)際際俱樂(lè)部部就成為為本項(xiàng)目目的終身身配套俱俱樂(lè)部存存在，其其主要配配套功能能在這

47、里里不作敘敘述。興亞國(guó)際際酒店的的配套設(shè)設(shè)施如下下：1、游泳泳館；2、健身身房；3、棋牌牌室；4、演藝藝酒吧；5、茶藝藝室；6、KTTV包房房；7、桌球球房；8、桑那那房；8、智能能化設(shè)施施邊界防范范系統(tǒng)：采用紅紅外線監(jiān)監(jiān)控同保保安巡邏邏相結(jié)合合的方式式區(qū)內(nèi)監(jiān)控控系統(tǒng)：包括盜盜警、火火警的防防范監(jiān)控控安防對(duì)講講系統(tǒng)：各單元元入口安安裝防盜盜門(mén)，通通過(guò)室內(nèi)內(nèi)分機(jī)可可控制開(kāi)開(kāi)啟防盜盜門(mén)電控控鎖；室室內(nèi)分機(jī)機(jī)同安防防中心的的主機(jī)相相連，安安防中心心可以通通過(guò)主機(jī)機(jī)和分機(jī)機(jī)與業(yè)主主進(jìn)行聯(lián)聯(lián)系室內(nèi)報(bào)警警系統(tǒng)：室內(nèi)報(bào)報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)是為了了保證業(yè)業(yè)主在住住宅內(nèi)的的人身財(cái)財(cái)產(chǎn)安全全設(shè)置。通過(guò)室室內(nèi)報(bào)警警系統(tǒng)，業(yè)主可可將緊急急情況迅迅速顯示示在安防防中