房地產(chǎn)公司拿地流程管理制度

1、房地產(chǎn)公司拿地流程管理制度篇一:房地產(chǎn)企業(yè)拿地策略房地產(chǎn)企業(yè)拿地策略國(guó)六條后，限價(jià)、限戶型面積土地供應(yīng)的出現(xiàn)，給發(fā)展商在拿地時(shí)提出了諸多 的要求，盡管新政大軍壓境，但土地市場(chǎng)活躍依舊。2006 年，7月，深圳。寶安中心區(qū)某商業(yè)地塊以18。8億元被西岸新天置業(yè)以底價(jià)攬 獲。9月，上海。萬科、合生創(chuàng)展、金地等八強(qiáng)暗戰(zhàn)浦東花木新民北塊，期間， 金地報(bào)出的59。68億元人民幣的價(jià)格令所有人嘩然一片。10月，世茂房地產(chǎn)以總價(jià)人民幣24。08億元在江蘇常州競(jìng)得近90萬平米的地 塊。11月，華潤(rùn)置地以總價(jià)人民幣15.41億元搶得上海新江灣城C2地塊。而以 上資料所顯示的土地獲取方式裹招、拍、掛，是目前較為常

2、見的土地獲取方式，但 不是唯一，與政府合作、企業(yè)并購(gòu)也是獲取土地的途徑之一.1自1987年，中國(guó)出現(xiàn)第一例土地使用權(quán)拍賣以來，中國(guó)的土地市場(chǎng)開始邁入 市場(chǎng)化，而中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)的拿地方式也隨之千變?nèi)f化。19年來，在地產(chǎn)企業(yè)拿地這個(gè)渠道上，不變的是什么，改變的又是哪些，從土 地市場(chǎng)化的歷程到獲取土地方式的多樣化，我們可以看到發(fā)展商拿地的策略雖有不 同，但目的和關(guān)注點(diǎn)卻大同小異。一、中國(guó)式土地供應(yīng)1、土地市場(chǎng)化中的里程碑1987年12月1日，深圳首先引入香港土地出讓模式，拍賣了 8588平米的土地 使用權(quán)，成為了在中國(guó)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓上第一個(gè)試吃螃蟹的城市。1988年，憲法修正案將“土地使用權(quán)可以依照法

3、律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”納入憲法中， 于是在中國(guó)開始出現(xiàn)了全國(guó)性規(guī)模的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓.同年2月11日，福建福州市第一次國(guó)有土地使用權(quán)拍賣成功，而上海則通過招 標(biāo)的方式成功出讓了土地使用權(quán).1990年，國(guó)務(wù)院第55號(hào)令發(fā)布實(shí)施了中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán) 出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，其中對(duì)憲法中的土地條款進(jìn)行了修改，土地轉(zhuǎn)讓規(guī)則 得以更加完善。這是我國(guó)土地制度改革的第一個(gè)里程碑。2001年4月30日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了 15號(hào)文件，其中明確了2關(guān)于土地經(jīng)營(yíng)管理的規(guī)定。15號(hào)文件可以稱之為新的土地出讓改革制度的開 端，真正的土地市場(chǎng)建設(shè)也是從本世紀(jì)開始走向規(guī)范化、市場(chǎng)化,并形成制度.2002年4月3日，國(guó)土資源部通

4、過招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī) 定，對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式作了明確規(guī)定，并要求自 2002年7月1日起施行。政策的出臺(tái)，在于引導(dǎo)和培育市場(chǎng)，不斷完善土地供應(yīng)方式及監(jiān)管機(jī)制，推行 土地市場(chǎng)化運(yùn)作，避免土地供應(yīng)的暗箱操作和發(fā)展商囤地等不良行為，為企業(yè)提供 一個(gè)相對(duì)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境.并通過調(diào)控手段來調(diào)整發(fā)展商通過土地增值的獲利 空間。在此環(huán)境下，要求發(fā)展商根據(jù)自身情況采取不同的拿地策略，如與政府合作、 企業(yè)并購(gòu)和招掛拍相結(jié)合，以應(yīng)對(duì)政策的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)。2、企業(yè)拿地三招式行政命令式.政府在危改及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配，一般通過行政劃撥方式，比如 危改拆遷、工商企

5、業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房、基礎(chǔ)設(shè)施等.資本市場(chǎng)。資本市場(chǎng)中的拿地方式根據(jù)渠道不同，又可分為：A、投資參股：用資金入股或用土地入股，通過土地與資3金的互換共同組成項(xiàng)目開發(fā)公司，以解決有錢沒地形式。這種形式多見于海外基金進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，比如摩根士丹利，2003年與上海永業(yè) 集團(tuán)聯(lián)合投資“錦麟天地雅苑”，2004年與天津順馳合作，共同投資開發(fā)。B、土地收購(gòu):直接收購(gòu)獲得土地，這種直接收購(gòu)按國(guó)家規(guī)定要繳納契稅和營(yíng)業(yè) 說，這兩個(gè)加起來相當(dāng)于土地成本的10%。C、收購(gòu)有土地的公司：為了避免繳納契稅與營(yíng)業(yè)稅，一般都通過直接收購(gòu)公司 的股權(quán)，這種收購(gòu)公司的形式不用繳納契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購(gòu)浙

6、江南都，香港路勁收購(gòu)順 馳。土地市場(chǎng).通過在土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自2002年7月以 來，曝光率較多、最為常見的一種拿地方式.回望中國(guó)式的土地供應(yīng),政策的引導(dǎo)將土地推向市場(chǎng)，以往依靠政府資源拿地 的時(shí)代已經(jīng)過去，市場(chǎng)化的招掛拍將成為未來獲取土地的主要方式。二 PK:招標(biāo)、拍賣、掛牌招標(biāo).招標(biāo)的基本規(guī)則是價(jià)低者得，更多適用于政府工程建筑項(xiàng)目、集中采購(gòu)招標(biāo)， 裝飾裝修工程等。在今年的調(diào)控新政之后，各主要城市土地的出讓方式不約而同地使用清一色的 招標(biāo)取代之前的拍賣或掛牌。這是為了在一定程度上避免拍賣場(chǎng)上企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)過于激 烈，導(dǎo)致太多的“天價(jià)”地塊出現(xiàn)。而且，在招標(biāo)文件中加入了

7、企業(yè)資質(zhì)、規(guī)劃方案等評(píng)分要求，也能夠有效平衡 單一的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，從而降低實(shí)際出讓地價(jià)。掛牌.土地掛牌，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受 交易申請(qǐng)的行為。掛牌是介于招標(biāo)和拍賣之間的一種彌補(bǔ)型方式，是一種調(diào)劑方式，是對(duì)各方關(guān) 系的一種協(xié)調(diào)。它有以下三個(gè)優(yōu)勢(shì)：1、是掛牌時(shí)間長(zhǎng)，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng)；2、是操作簡(jiǎn)便，便于開展；3、是有利于土地有形市場(chǎng)的形成和運(yùn)作。拍賣?！爸袊?guó)土地第一拍賣師”陳少湘認(rèn)為，拍賣顯示了一種市場(chǎng)的透明度，社會(huì)反 應(yīng)熱烈，交易迅速，競(jìng)買人面對(duì)面出價(jià)。通過拍賣，真正使發(fā)展商在同一條起跑線 上起跑。而且拍賣競(jìng)價(jià)輪流遞增，有一個(gè)公平的平臺(tái)

8、讓開發(fā)商定價(jià)。5從現(xiàn)實(shí)的土地市場(chǎng)情況來看，掛牌和拍賣顯而易見是地產(chǎn)企業(yè)在拿地時(shí)使用最 多的兩種方式。這兩種拿地渠道，誰更勝一籌,雙方各執(zhí)一詞。拍賣VS掛牌:究竟哪種方式更有利,正方代表：陳少湘：“對(duì)于開發(fā)商來說,通過招標(biāo)拍賣掛牌的方式獲得土地，大家都在同 一個(gè)起跑線上，是公平的交易，而且以這種方式拿到的地，政府已經(jīng)做好了前期工 作，如規(guī)劃、拆遷等，是可以直接建設(shè)的，不需要開發(fā)商一個(gè)部門一個(gè)部門地跑， 縮短了建設(shè)周期。”對(duì)于坊間所說的“拍賣抬升地價(jià)”的說法，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)李元認(rèn)為：房?jī)r(jià) 上漲過快，主要是土地供應(yīng)量過少。土地的招標(biāo)拍賣抬升地價(jià)并不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。反方代表：王石：“客觀而言，現(xiàn)

9、階段采用掛牌公示的方式最符合我國(guó)國(guó)情，既有歷史性 進(jìn)步，又具備相當(dāng)伸縮性.就我國(guó)現(xiàn)狀看，土地全部拍賣會(huì)給目前樓市發(fā)展留有一 定后遺癥。部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,土地拍賣的結(jié)果之一是致使房?jī)r(jià)快速上升，因?yàn)橥恋嘏馁u 方式在一定程度上會(huì)忽視民用住宅土地的特殊性和公益性，導(dǎo)致房地產(chǎn)的高價(jià)成本 最終轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。土地拍賣中的非理性傾向?qū)?huì)拉高房?jī)r(jià)。6掛牌和拍賣，究竟孰優(yōu)孰劣，無法一言以蔽之。我們知道的是，2006年8月， 深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局首次以招標(biāo)形式推出6幅居住用地。招標(biāo)的目的是為了控制地價(jià)飆升，進(jìn)而在一定程度上抑制今后的房?jī)r(jià).而拍賣是 一種完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的行為，是一種透明化的市場(chǎng)運(yùn)作行為。在中國(guó)

10、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的初級(jí)階段，招掛拍同時(shí)并存，和諧共生，以適應(yīng)市場(chǎng) 發(fā)展階段的實(shí)際情況，并促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著良性健康的方向發(fā)展。在此條件下， 發(fā)展商的土地儲(chǔ)備及資金渠道將成為地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核心要素。三、地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備各不同1、開發(fā)商拿地時(shí)的關(guān)注點(diǎn)土地供應(yīng)判斷.土地有效存量:在建項(xiàng)目量、企業(yè)的土地儲(chǔ)備量；土地潛在供應(yīng)量：可轉(zhuǎn)性質(zhì)的工業(yè)用地、可拆遷的土地。市場(chǎng)需求研究。市場(chǎng)現(xiàn)狀：每年銷售量、增長(zhǎng)速度；市場(chǎng)潛力:潛在消費(fèi)有多少、區(qū)域產(chǎn)品的同質(zhì)化狀況。資金解決方案。(1)當(dāng)?shù)厝谫Y渠道；7(2)基金偏好。從發(fā)展商拿地時(shí)的關(guān)注點(diǎn)來看，已經(jīng)開始全面關(guān)注城市、市場(chǎng)、客戶及資金等 與土地發(fā)展方向等息息相關(guān)的因素，

11、拿地前期的研究工作也日趨縝密，將問題聚焦 于土地價(jià)值判斷，理性地根據(jù)土地價(jià)值進(jìn)行決策.2、土地價(jià)值判斷的八個(gè)方面作為專業(yè)拍賣師的中拍聯(lián)主席陳少湘，對(duì)于土地的價(jià)值有自己的判斷：拍賣前，我要花大量時(shí)間去考察拍賣的地塊。因?yàn)槊恳蛔谕恋囟加胁煌奶攸c(diǎn)、不同的 規(guī)劃、不同的價(jià)值，這樣更有助于掌握開發(fā)商的利益點(diǎn)和政府的投資回報(bào)要求。在現(xiàn)場(chǎng)看完拍賣地塊之后，還要細(xì)致了解周邊的樓價(jià)、城市規(guī)劃等，根據(jù)政府 評(píng)估的地價(jià)估算出可能的成交價(jià)范圍，將這一區(qū)間內(nèi)所有的成交價(jià)格和相應(yīng)的地價(jià) 和發(fā)展商獲得的利潤(rùn)空間熟稔于心.作為專業(yè)的地產(chǎn)服務(wù)商，不僅要在土地價(jià)值進(jìn)行判斷上具備清醒的認(rèn)識(shí)，更要站 在發(fā)展商的角度來思考這個(gè)問題，

12、從以下問題中體現(xiàn)自身的價(jià)值.發(fā)展商很大程度賺的是土地增值帶來的利潤(rùn)；土地價(jià)值的升值空間要為發(fā)展商描繪出來；土地使用計(jì)劃決定了項(xiàng)目的發(fā)展定位；對(duì)土地的優(yōu)勢(shì)要放大，劣勢(shì)要找出解決辦法；8發(fā)展商關(guān)心的是能否推動(dòng)政府的政績(jī)；如何結(jié)合城市規(guī)劃來看土地的升值空間；(7 )結(jié)合市場(chǎng)、客戶的研究來提供產(chǎn)品的建議；(8)對(duì)土地價(jià)格導(dǎo)致的產(chǎn)品的梯次變化進(jìn)行說明。目前中國(guó)房地產(chǎn)的利潤(rùn)關(guān)鍵在于土地的增值，而作為服務(wù)商，首先需要明確的 目的便是使土地價(jià)值增值，并從城市的高度上審視項(xiàng)目，以獲得政府的支持或是整 合政府資源加以利用，從立意上占據(jù)有利地位。其次需要對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行清晰的判斷，包括對(duì)區(qū)域規(guī)劃、周邊環(huán)境、土地自身

13、條件等條件，明確土地價(jià)值的優(yōu)劣勢(shì)，進(jìn)而放大優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)或改善不足，并根據(jù)現(xiàn)實(shí) 條件和資金狀況對(duì)土地的使用進(jìn)行規(guī)劃，對(duì)土地的使用進(jìn)行方案設(shè)想.最后則需對(duì)市場(chǎng)、客戶進(jìn)行深入研究，從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)和客戶需求容量的角度 明確項(xiàng)目產(chǎn)品的發(fā)展方向，并通過客觀條件及未來可能的提升空間對(duì)不同產(chǎn)品進(jìn)行 有梯次的價(jià)格設(shè)定，對(duì)項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益進(jìn)行預(yù)判，為拿地提供科 學(xué)合理的依據(jù)。從國(guó)內(nèi)主流的開發(fā)企業(yè)拿地前期的準(zhǔn)備工作可以看出，對(duì)實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值這一環(huán) 節(jié)中，對(duì)前期的設(shè)計(jì)和終端客戶的投入正逐步加大，中海、萬科上百名的建筑師服 務(wù)于整個(gè)集團(tuán)的前期的設(shè)計(jì)，而萬科的客戶細(xì)分，對(duì)生命周期的研究，都無不顯示 中國(guó)的房地

14、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正朝著專業(yè)化運(yùn)作的方向發(fā)展，對(duì)于區(qū)域和城市，則更多根據(jù)企業(yè)自身戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展的要求進(jìn)行選 擇。3、主流開發(fā)商土地儲(chǔ)備狀況區(qū)域三分天下一分：以長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海區(qū)域?yàn)橹?。比如萬科，2006年的全國(guó)戰(zhàn)略布局是“3,X”，即三大區(qū)域中心外，加上成 都、武漢.比如招商地產(chǎn)，其全國(guó)版圖也是“3,X”，除了相似的三大區(qū)域中心，包括重 慶、蘇州、南京、天津、漳州等城市。二分：一線城市做商業(yè)，二線城市做住宅。比如香港恒基等。三分：以省域?yàn)閼?zhàn)略，縱深發(fā)展。比如河南建業(yè)，其公司定位就是專業(yè)化領(lǐng)袖型區(qū)域品牌地產(chǎn)開發(fā)商。二線城 市的繁榮從以上主流開發(fā)商的戰(zhàn)略版圖可以看出,像武漢、成都、重慶、天津等這樣

15、的二線正越來越受到各方的青睞.究其原因，大概有這么4個(gè)：1、經(jīng)濟(jì)充滿活力，居民購(gòu)買力迅速提高；2、城市發(fā)展快，市場(chǎng)空間及前景廣闊；3、都在加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),招商引資環(huán)境良好；4、本地房地產(chǎn)業(yè)起步晚，市場(chǎng)具有基數(shù)低、增長(zhǎng)快、容量大、發(fā)展可持續(xù)性強(qiáng)、競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱、土地資源相對(duì)充足10等一系列優(yōu)勢(shì)。根據(jù)英聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)分析，目前主要二線城市開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)能夠達(dá)到 30%,而上海房地產(chǎn)投資收益率已經(jīng)只有7%8%左右。而更有專家預(yù)測(cè)，在未來20年內(nèi)，二線城市的城市化率將增長(zhǎng)到60%。主流開發(fā)商的拿地之道地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要拿地時(shí)考慮的因素是多方面的，歸納為外因與內(nèi)因兩大類別.外因是指宏觀政策及市場(chǎng)等，包括城

16、市的未來土地供應(yīng)量、土地供應(yīng)方式、城市內(nèi)舊城改造進(jìn)展、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)等，這些外因是導(dǎo)致土地價(jià)格上漲的重 要因素；內(nèi)因是指拿地企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，包括為企業(yè)持續(xù)開發(fā)進(jìn)行土地儲(chǔ)備、企業(yè)進(jìn)入陌生區(qū)域撬動(dòng)房?jī)r(jià)等。土地是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得以生存和壯大的根本，各企業(yè)也有自己不同的策略。萬科的拿地之道篇二:地產(chǎn)巨頭拿地方法2007年09月16日房地產(chǎn)企業(yè)拿地資料特為碧貴園集團(tuán)公司制作【房地產(chǎn)企業(yè)拿地策略】11【海南房地產(chǎn)開發(fā)商拿地從機(jī)會(huì)主義到戰(zhàn)略機(jī)會(huì)主義】【廣州房地產(chǎn)生態(tài)概念再起開發(fā)商拿地難度加大】.?！痉康禺a(chǎn)商瘋狂圈錢拿地囤積開發(fā)商捂地誰來管】。.。.5【2007年房地產(chǎn)企業(yè)拿地需要另類方式】。.。

17、【房地產(chǎn)拿地成本已現(xiàn)“天價(jià)會(huì)出現(xiàn)崩盤嗎，】.。.9【現(xiàn)在房地產(chǎn)拿地的途徑有幾個(gè)，】。10【房地產(chǎn)：行業(yè)內(nèi)上市公司高價(jià)拿地的背后】.。10【房地產(chǎn)大企業(yè)拿地忙 小企業(yè)出讓急】.。11【房地產(chǎn)商混戰(zhàn)二三線城市再掀拿地?zé)岢薄俊究春檬?nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)大都置業(yè)2.1億元寧海拿地】.。13【美國(guó)漢斯房地產(chǎn)公司斥資17億元首次在上海拿地】。.1312【房地產(chǎn)納入外資投資限制類名單外資拿地受限】.。.13【外商投資房地產(chǎn)監(jiān)管加強(qiáng) 設(shè)立公司須先拿地拿房】.。.14【廣州房地產(chǎn)生態(tài)概念再起開發(fā)商拿地難度加大】.。14【房地產(chǎn)并購(gòu)時(shí)機(jī)到來 香港房產(chǎn)商入駐內(nèi)地拿。.15【葛洲壩子公司海集房地產(chǎn)13.6億元武漢競(jìng)拍拿地】【

18、上海開發(fā)商8億澳州拿地 欲進(jìn)軍當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)】。【房地產(chǎn)商瘋狂拿地秘密：囤而不建助推房?jī)r(jià)】.。16【看好廈門房地產(chǎn)市場(chǎng) 華潤(rùn)置地大手筆入廈拿地】.。1920【房地產(chǎn)行業(yè)07年上半年回顧:上市公司高價(jià)拿地的背后】?！敬蠓康禺a(chǎn)開發(fā)商紛紛深入花都各鎮(zhèn)區(qū)拿地】.。.20【重慶房地產(chǎn)上市公司競(jìng)相拿地】.。2113【老潘拿地記 房地產(chǎn)商加緊跑馬圈地】.。.22【千億融資助推地產(chǎn)寡頭時(shí)代來臨】【金地集團(tuán)：拿地、融資輪動(dòng)，加速企業(yè)擴(kuò)張】。【境外大鱷囤地大戰(zhàn)】。.。26【房地產(chǎn)企業(yè)拿地策略】國(guó)六條后，限價(jià)、限戶型面積土地供應(yīng)的出現(xiàn)，給發(fā)展商 在拿地時(shí)提出了諸多的要求，盡管新政大軍壓境，但土地市 場(chǎng)活躍依舊。20

19、06 年，7月，深圳。寶安中心區(qū)某商業(yè)地塊以18.8億元被西岸新 天置業(yè)以底價(jià)攬獲.9月，上海。萬科、合生創(chuàng)展、金地等八強(qiáng)暗戰(zhàn)浦東花木 新民北塊，期間，金地報(bào)出的59。68億元人民幣的價(jià)格令所 有人嘩然一片。10月，世茂房地產(chǎn)以總價(jià)人民幣24。08億元在江蘇常州競(jìng) 得近90萬平米的地塊.11月，華潤(rùn)置地以總價(jià)人民幣15。41 億元搶得上海新江灣城C2地塊.而以上資料所顯示的土地獲取方式棗招、拍、掛，是目前較為常見的土地獲取 方式，但不是唯一，與政府合作、企業(yè)并購(gòu)也是獲取土地的途徑之一。自1987年，中國(guó)出現(xiàn)第一例土地使用權(quán)拍賣以來，中國(guó)的土地市場(chǎng)開始邁入市 場(chǎng)化，而中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)的拿地方式也隨之

20、千變?nèi)f化。19年來，在地產(chǎn)企業(yè)拿地這個(gè)渠道上，不變的是什么，改變的又是哪些，從土 地市場(chǎng)化的歷程到獲取土地方式的多樣化，我們可以看到發(fā)展商拿地的策略雖有不 同，但目的和關(guān)注點(diǎn)卻大同小異。一、中國(guó)式土地供應(yīng)1、土地市場(chǎng)化中的里程碑1987年12月1日，深圳首先引入香港土地出讓模式，拍賣了 8588平米的土地 使用權(quán)，成為了在中國(guó)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓上第一個(gè)試吃螃蟹的城市。1988年，憲法修正案將“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”納入憲法中， 于是在中國(guó)開始出現(xiàn)了全國(guó)性規(guī)模的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓.同年2月11日，福建福州市第一次國(guó)有土地使用權(quán)拍賣成功，而上海則通過 招標(biāo)的方式成功出讓了土地使用權(quán).1990年

21、，國(guó)務(wù)院第55號(hào)令發(fā)布實(shí)施了中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán) 出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，其中對(duì)憲法15中的土地條款進(jìn)行了修改，土地轉(zhuǎn)讓規(guī)則得以更加完善。這是我國(guó)土地制度改 革的第一個(gè)里程碑.2001年4月30日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了 15號(hào)文件，其中明確了關(guān)于土地經(jīng)營(yíng)管理的 規(guī)定。15號(hào)文件可以稱之為新的土地出讓改革制度的開端，真正的土地市場(chǎng)建設(shè) 也是從本世紀(jì)開始走向規(guī)范化、市場(chǎng)化,并形成制度。2002年4月3日，國(guó)土資源部通過招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定，對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式作了明確規(guī)定，并要求自2002年7月1日起施行。政策的出臺(tái)，在于引導(dǎo)和培育市場(chǎng)，不斷完善土地供應(yīng)方 式及監(jiān)

22、管機(jī)制，推行土地市場(chǎng)化運(yùn)作，避免土地供應(yīng)的暗箱操作和發(fā)展商囤地等不 良行為，為企業(yè)提供一個(gè)相對(duì)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。并通過調(diào)控手段來調(diào)整發(fā)展商 通過土地增值的獲利空間。在此環(huán)境下，要求發(fā)展商根據(jù)自身情況采取不同的拿地策略，如與政府合作、 企業(yè)并購(gòu)和招掛拍相結(jié)合，以應(yīng)對(duì)政策的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)。2、企業(yè)拿地三招式行政命令式。政府在危改及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配，一般通過行政劃撥方式，比如 危改拆遷、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房、基礎(chǔ)設(shè)施等。16資本市場(chǎng)。資本市場(chǎng)中的拿地方式根據(jù)渠道不同，又可分為：A、投資參股：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目 開發(fā)公司，以解決有錢沒地形

23、式.這種形式多見于海外基金進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，比如摩根士丹利，2003年與上海永業(yè) 集團(tuán)聯(lián)合投資“錦麟天地雅苑”，2004年與天津順馳合作，共同投資開發(fā)。B、土地收購(gòu):直接收購(gòu)獲得土地，這種直接收購(gòu)按國(guó)家規(guī)定要繳納契稅和營(yíng)業(yè) 說，這兩個(gè)加起來相當(dāng)于土地成本的10%。C、收購(gòu)有土地的公司：為了避免繳納契稅與營(yíng)業(yè)稅，一般都通過直接收購(gòu)公司 的股權(quán)，這種收購(gòu)公司的形式不用繳納契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購(gòu)浙江南都，香港路勁收購(gòu)順馳.土地市場(chǎng).通過在土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自2002年7月 以來，曝光率較多、最為常見的一種拿地方式?；赝袊?guó)式的土地供應(yīng)，政策的引導(dǎo)將

24、土地推向市場(chǎng)，以往依靠政府資源拿地 的時(shí)代已經(jīng)過去，市場(chǎng)化的招掛拍將成為未來獲取土地的主要方式。二 PK:招標(biāo)、拍賣、掛牌17招標(biāo)。招標(biāo)的基本規(guī)則是價(jià)低者得，更多適用于政府工程建筑項(xiàng)目、集中采購(gòu)招標(biāo)， 裝飾裝修工程等。在今年的調(diào)控新政之后，各主要城市土地的出讓方式不約而同地使用清一色的 招標(biāo)取代之前的拍賣或掛牌。這是為了在一定程度上避免拍賣場(chǎng)上企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)過于激 烈，導(dǎo)致太多的“天價(jià)”地塊出現(xiàn).而且，在招標(biāo)文件中加入了企業(yè)資質(zhì)、規(guī)劃方案等評(píng)分要求，也能夠有效平衡 單一的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，從而降低實(shí)際出讓地價(jià).掛牌。土地掛牌，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受 交易申請(qǐng)的行為。掛牌是

25、介于招標(biāo)和拍賣之間的一種彌補(bǔ)型方式，是一種調(diào)劑方式，是對(duì)各方關(guān)系的一種協(xié)調(diào)。它有以下三個(gè)優(yōu)勢(shì)：1、是掛牌時(shí)間長(zhǎng)，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng)；2、是操作簡(jiǎn)便，便于開展；3、是有利于土地有形市場(chǎng)的形成和運(yùn)作。拍賣?！爸袊?guó)土地第一拍賣師”陳少湘認(rèn)為，拍賣顯示了一種市場(chǎng)18的透明度,社會(huì)反應(yīng)熱烈，交易迅速，競(jìng)買人面對(duì)面出價(jià)。通過拍賣，真正使發(fā) 展商在同一條起跑線上起跑.而且拍賣競(jìng)價(jià)輪流遞增，有一個(gè)公平的平臺(tái)讓開發(fā)商 定價(jià)。從現(xiàn)實(shí)的土地市場(chǎng)情況來看，掛牌和拍賣顯而易見是地產(chǎn)企業(yè)在拿地時(shí)使用最 多的兩種方式。這兩種拿地渠道，誰更勝一籌，雙方各執(zhí)一詞.拍賣VS掛牌:究竟哪種方式更有利，篇三:

26、地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷管理制度第一章市場(chǎng)管理基本制度第一節(jié)總則第一條管理目的以實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化為目標(biāo)，及時(shí)準(zhǔn)確整理、反饋市場(chǎng)信息，為各階段工作提供 科學(xué)依據(jù)；準(zhǔn)確制定和完成項(xiàng)目定位、營(yíng)銷戰(zhàn)略、營(yíng)銷策略制定和營(yíng)銷執(zhí)行等，為 產(chǎn)品銷售提供支撐；并通過高水準(zhǔn)的營(yíng)銷、品牌管理，贏得市場(chǎng)美譽(yù)度，樹立公司 及項(xiàng)目品牌形象。第二條基本原則在充分理解公司經(jīng)營(yíng)理念、開發(fā)理念及企業(yè)文化的基礎(chǔ)上，以“提升項(xiàng)目和企 業(yè)品牌形象”為中心，以“為銷售終端服務(wù)，提供有效銷售支持為根本，以營(yíng)銷管 理軟件系統(tǒng)為工具，發(fā)揮創(chuàng)造力，不斷提高市場(chǎng)管理水平。第三條 適用范圍:本規(guī)定適用于深圳文匯地產(chǎn)有限公司第二節(jié)市場(chǎng)研究管理第四條市場(chǎng)綜合研究計(jì)劃

27、的制定一、為了給“項(xiàng)目定位報(bào)告、項(xiàng)目產(chǎn)品建議書、項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略總綱”提供必要 的市場(chǎng)信息，營(yíng)銷策劃部須根據(jù)公司的安排擬定市場(chǎng)研究計(jì)劃。二、綜合性的市場(chǎng)研究應(yīng)在公司取得某項(xiàng)目的土地開發(fā)權(quán)或根據(jù)公司預(yù)安 排,7內(nèi)開始，30日內(nèi)結(jié)束。三、市場(chǎng)研究計(jì)劃應(yīng)包括市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容、參加部門、調(diào)研時(shí)間、信息研究整 理時(shí)間及預(yù)算等相關(guān)內(nèi)容.四、調(diào)查內(nèi)容（一）城市背景：對(duì)城市的地理、文化、景觀、面積、人口城市規(guī)劃、現(xiàn)狀布 局、人氣取向、產(chǎn)業(yè)分布、建設(shè)工程各類繳費(fèi)指數(shù)，土地識(shí)別基準(zhǔn)地價(jià)，近遠(yuǎn)期重 大建設(shè)項(xiàng)目，房地產(chǎn)施工的信息動(dòng)態(tài)。（二）區(qū)域人口與社會(huì)特性:人口基本資料，各區(qū)縣人口、人口政策、人口流 動(dòng)、人口密度、增減分?jǐn)?shù)

28、。就業(yè)情況：學(xué)歷比例、就業(yè)率、單位性質(zhì)、各行業(yè)平均 工資、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)分析、人均消費(fèi)性支出及各行業(yè)從業(yè)人數(shù),消費(fèi)性支出排列;市民消費(fèi)特點(diǎn)及價(jià)值觀.（三）城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析：過去五年供求態(tài)勢(shì)、購(gòu)買量、空置量、投資額、 內(nèi)外銷售比例、辦公商業(yè)、住宅比率、高、中、低檔比率、從集體購(gòu)房比率、目前 居住狀況，各區(qū)商品20房承受價(jià)比例分析，近5年，50-100個(gè)樓盤調(diào)查分析，各區(qū)、小高層、多 層、平價(jià)、最高價(jià)、最低價(jià).（四）房地產(chǎn)影響因素的研究1、研究國(guó)民經(jīng)濟(jì)與區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r，判斷商業(yè)周期對(duì)開發(fā)戰(zhàn)略的影響.國(guó)民經(jīng)濟(jì) 的商業(yè)活動(dòng)，具有一定的周期性，不同的周期類型對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生不同的影響。2、綜合經(jīng)濟(jì)的影響：房地

29、產(chǎn)業(yè)是綜合經(jīng)濟(jì)的晴雨表，對(duì)綜合經(jīng)濟(jì)具有高敏感 性。3、利率和貨幣發(fā)行的影響:利率和貨市的發(fā)行，可以影響房地產(chǎn)需求，同時(shí)也 影響勞動(dòng)力成本和房屋成本，從而影響房地產(chǎn)的供給.4、財(cái)政政策的影響5、通貨膨脹的影響6、地區(qū)及城市發(fā)展的影響:房地產(chǎn)與它所處地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)繁榮具有密切的 關(guān)系。7、土地利用規(guī)劃的影響8、國(guó)家及城市房地產(chǎn)政策的影響9、資源投入因素的影響，如何利用有限的資源取得最大的開發(fā)效益。10、技術(shù)方面:新技術(shù)等在房地產(chǎn)中的應(yīng)用等。（五）項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析:區(qū)域市場(chǎng)背景、功能、街區(qū)特點(diǎn)等.21（六）本項(xiàng)目周邊物業(yè)調(diào)查（七）主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查及比較分析等。第五條專項(xiàng)研究計(jì)劃的擬定一、營(yíng)銷策

30、劃部根據(jù)工作需要，申請(qǐng)開展“長(zhǎng)期或階段性”的專項(xiàng)研究.二、營(yíng)銷策劃部在年度工作計(jì)劃或月度工作計(jì)劃中體現(xiàn)某專項(xiàng)研究的內(nèi)容.三、營(yíng)銷策劃部在其他專項(xiàng)研究工作展開之前，須制定相應(yīng)的計(jì)劃，并按事件計(jì)劃呈報(bào)研究成果.四、專項(xiàng)研究的一般內(nèi)容為：1、國(guó)家政策及城市房地產(chǎn)政策的收集及研究；2、項(xiàng)目所在城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)；3、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目跟蹤、研究；4、典型房地產(chǎn)案例研究；5、城市和區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查與分析；6、市場(chǎng)購(gòu)買力、消費(fèi)取向分析等。第六條計(jì)劃的審批一、項(xiàng)目綜合市場(chǎng)研究計(jì)劃由營(yíng)銷策劃部擬定，經(jīng)營(yíng)銷副總經(jīng)理審核后，報(bào)總 經(jīng)理批準(zhǔn)。二、其它專項(xiàng)研究計(jì)劃由營(yíng)銷策劃部擬定，營(yíng)銷副總經(jīng)理批準(zhǔn).22第七條市場(chǎng)研究計(jì)劃的實(shí)施一

31、、營(yíng)銷策劃部按照計(jì)劃的要求，逐項(xiàng)落實(shí)調(diào)查內(nèi)容，并形成相應(yīng)的調(diào)研報(bào) 告。二、市場(chǎng)研究采用科學(xué)有效的方法進(jìn)行.三、必要時(shí)經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，可邀請(qǐng)專業(yè)顧問公司參與項(xiàng)目綜合市場(chǎng)研究和 專項(xiàng)研究。四、市場(chǎng)研究計(jì)劃的實(shí)施應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算計(jì)劃。第八條市場(chǎng)信息資料庫的建立一、營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)及時(shí)將各次項(xiàng)目綜合市場(chǎng)研究、專項(xiàng)研究、樓盤信息等階 段性調(diào)查、研究成果，存入市場(chǎng)信息資料庫;并每季向公司行政管理部報(bào)送紙質(zhì)及 電子文檔一份存檔。二、對(duì)于相關(guān)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息，營(yíng)銷策劃部要及時(shí)將信息進(jìn)行更新，保證存儲(chǔ)信 息的相對(duì)準(zhǔn)確性；三、市場(chǎng)信息資料庫設(shè)置方式，要方便管理與查詢；四、市場(chǎng)信息資料庫的有關(guān)內(nèi)容，需執(zhí)行公司相關(guān)保密制度

32、。第九條市場(chǎng)研究成果報(bào)告和審批程序一、項(xiàng)目定位（一）營(yíng)銷策劃部在進(jìn)行市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，擬定“項(xiàng)目定位報(bào)告”，必要時(shí)，請(qǐng)專業(yè)顧問公司參與進(jìn)行；（二）“項(xiàng)目定位報(bào)告”應(yīng)在公司取得某土地開發(fā)權(quán)的4523天內(nèi)完成；或按公司要求在擬拿地決策前的時(shí)間節(jié)點(diǎn)前完成。（三）“項(xiàng)目定位報(bào)告”的主體內(nèi)容：1、市場(chǎng)背景分析：宏觀市場(chǎng)、片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目2、項(xiàng)目分析：項(xiàng)目概況、SWOT分析、項(xiàng)目核心價(jià)值體系和客戶群分析3、定位:定位背景、市場(chǎng)定位、客戶定位、形象定位（四）營(yíng)銷副總經(jīng)理在對(duì)“項(xiàng)目定位報(bào)告”進(jìn)行審核后，組織召開由營(yíng)銷策劃 部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、工程管理部、成本核算部、資本財(cái)務(wù)部等部門參加的項(xiàng)目策劃專 題會(huì)議，經(jīng)吸納相關(guān)意見，修正后，報(bào)總經(jīng)理審批。（五）對(duì)于開發(fā)周期長(zhǎng)、房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)變化發(fā)生比較大