長城新盛-無錫新鴻坤商業(yè)中心貸款集合信托計劃盡職調(diào)查報告(含可行性分析)-final8

1、長城新盛盛無錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計劃劃長城新盛盛無錫新新鴻坤商商業(yè)中心心貸款集合信托托計劃盡職調(diào)查查報告（含可行行性分析析）業(yè)務四部部20133年 8月長城新盛盛無錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計劃劃目錄1項目背背景 . 12信托產(chǎn)產(chǎn)品設計計 . 22.1產(chǎn)產(chǎn)品要素素 . 2 2.2信信托項目目涉及主主體 . 4 2.3投投資理由由及策略略概述 . 4 2.4收收益情況況 . 4 3交易結(jié)結(jié)構(gòu)設計計及管理理 . 553.1交交易結(jié)構(gòu)構(gòu) . 5 3.2信信托計劃劃設立過過程說明明. 5 3.3信信托計劃劃運作與與退出說說明 . 6 4借款人人無錫錫新鴻坤坤房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有

2、有限公司司. 74.1基基本情況況 . 7 4.2股股權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu). 77 4.3行行業(yè)分析析 . 8 4.3.1房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)概覽 . 84.3.2江蘇蘇省房地地產(chǎn)業(yè). 84.3.3無錫錫市房地地產(chǎn)業(yè) . 94.4公公司運營營 . 100 4.5財財務狀況況 . 100 4.5.1資產(chǎn)產(chǎn)情況分分析 . 1124.5.2負債債及所有有者權(quán)益益 . 1144.5.3貸款款卡查詢詢情況 . 1145資金用用途及可可行性分分析 . 1555.1概概覽. 15 5.2市市場分析析 . 166 5.2.1無錫錫市基本本情況 . 1165.2.2無錫錫市經(jīng)濟濟情況及及產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu) . 1185.2.3無錫錫市商

3、業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢 . 2215.2.4商業(yè)業(yè)盡調(diào)情情況 . 2235.3項項目具體體情況 . 322 5.3.1項目目地理位位置及周周邊 . 3325.3.2項目目設計理理念及定定位 . 4445.3.3項目目建設進進度 . 5535.3.4項目目營銷安安排及策策略. 5335.3.5歷史史銷售數(shù)數(shù)據(jù)分析析 . 5575.4合合法合規(guī)規(guī)性 . 599 5.5項項目投資資測算及及資金來來源. 600 5.6項項目收入入及現(xiàn)金金流預測測. 600 6個人保保證擔保保方 . 647抵、質(zhì)質(zhì)押物情情況 . 667.1概概覽 . 666 7.2抵抵押擔保保. 66 7.2.1抵押押物基本本信息 .

4、6667.2.2抵押押物價值值 . 6661長城新盛盛無錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計劃劃7.2.3抵押押率 . 6678還款來來源. 6689風險分分析及控控制措施施 . 6999.1宏宏觀風險險 . 699 9.2信信用和操操作風險險 . 699 10法律律及合規(guī)規(guī)性分析析 . 7211綜合合結(jié)論意意見 . 77312盡職職調(diào)查說說明 . 77412.11法律盡盡職調(diào)查查 . 74 12.22財務盡盡職調(diào)查查 . 75 2長城新盛盛無錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計劃劃1項目背背景無錫新鴻鴻坤房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司是以以房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)為為主要經(jīng)經(jīng)營業(yè)務務的公司司，其管管理

5、團隊來自自于上海海億豐集集團，在在昆山成成功開發(fā)發(fā)了“太太平洋商商業(yè)廣場場”項目目。截至至 20013年 5月月，公司司注冊資資金 1100000.00萬元，資資產(chǎn)總額額 2993255.9萬萬元，凈凈資產(chǎn) 89778.99萬元，資產(chǎn)負債債率 669.338%，負債主主要為股股東借款款，無有有息負債債。目前前公司正正在無錫錫投資建建設“無錫錫盛唐商商業(yè)中心心”，該該項目總總投資 672200萬萬元，公公司自有有資金已已投入 290000萬萬元，計劃劃向外融融資 3300000萬元元，銷售售回款使使用 882000萬元。故擬向向我司申申請融資資 3億，專項用于于該商業(yè)業(yè)中心的的開發(fā)建建設。我部經(jīng)

6、過過為期 1個月月的盡職職調(diào)查，工作包包括但不不限于周周邊市場場調(diào)研、管理層層訪談、商業(yè)中心心托管公公司訪談談、競爭爭對手訪訪談、新新鴻坤財財務和法法律盡職職調(diào)查等等，認為為管理團團隊具有一一定的開開發(fā)經(jīng)驗驗，該商商業(yè)中心心地處無無錫市北北塘新城城核心區(qū)區(qū)域，周周邊商業(yè)業(yè)條件較較為成熟，商業(yè)中中心定位位較為明明確并有有知名商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)管理機機構(gòu)盈石石中國為為該項目目后期運運作提供專專業(yè)托管管服務，預計該該商業(yè)中中心建成成后可在在信托存存續(xù)期內(nèi)內(nèi)實現(xiàn) 11億億現(xiàn)金流流入，貸款安全全性較高高。并且且該項目目符合“4322”項目目貸款條條件，交交易結(jié)構(gòu)構(gòu)合法合合規(guī)。因因此擬發(fā)起“長城新新盛無錫新新鴻

7、坤商商業(yè)中心心貸款集集合信托托計劃”，發(fā)行行優(yōu)先級級信托資資金規(guī)模為 33億，次次級財產(chǎn)產(chǎn)信托 70000萬。本次級級財產(chǎn)信信托主要要由無錫錫新鴻坤坤股東以以持有的的無錫新鴻鴻坤公司司 700%股權(quán)權(quán)進行認認購，實實質(zhì)上增增強了優(yōu)優(yōu)先級資資金信托托的安全全性。信信托期限不超過過 300個月，融資成成本 116%。募集資資金專項項用于無無錫盛唐唐商業(yè)中中心的開開發(fā)建設設，信托計劃劃到期后后由無錫錫新鴻坤坤房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司還本付付息。目目前我部部已完成成一審立立項工作，并根據(jù)據(jù)上述盡盡職調(diào)查查結(jié)果，撰寫了了該份盡盡職調(diào)查查報告，現(xiàn)提請請評審委委員會審審議。1長城新盛盛無錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中

8、心貸款款集合信信托計劃劃2信托產(chǎn)產(chǎn)品設計計2.1產(chǎn)產(chǎn)品要素素無錫新鴻鴻坤商業(yè)業(yè)中心貸貸款集合合信托計計劃產(chǎn)品品要素表表 2信托項目名稱：長城新盛無錫新鴻坤商業(yè)中心貸款集合信托計劃信托管理方式主動管理型信托類別：房地產(chǎn)項目貸款交易對手：無錫新鴻坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司信托期限不超過 30 個月。到第 6 個月還款 1000 萬元，第 12 個月還款 4000 萬元，剩余 25000萬元可在第 18 個月提前終止。如果第 18 個月不提前終止，第 18 個月還款 15000萬元，剩余 10000 萬元到第 24 個月還款。另新鴻坤可在第 18 個月時申請信托計劃延期至 30 個月，延期時資金成本將在原

9、基礎上提高 3%。信托規(guī)模優(yōu)先級信托資金規(guī)模為 3 億，次級財產(chǎn)信托 7000 萬。其中優(yōu)先級信托 30000 萬元由社會合格投資者以現(xiàn)金方式認購，次級信托 7000 萬元由謝計元、朱齊到、包序勤、李蘭琴以其合法持有的對無錫新鴻坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 70%股權(quán)認購。信托端收益率16%投資收益率（暫定）100-300 萬，9.5%/年，300 萬以上，10%/年收益分配方式每季度分配一次資金運用項目資金專項用于無錫新鴻坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱：新鴻坤房產(chǎn)）正在進行的無錫盛唐商業(yè)中心項目的開發(fā)建設。該項目滿足“432”條件，信托資金運用合法合規(guī)資金退出方式信托計劃到期時，由新鴻坤房產(chǎn)歸還貸款

10、本金和利息。其主要還款來源于無錫盛唐商業(yè)中心的銷售回款。預計在信托存續(xù)期間，該項目銷售回款和租金收入可實現(xiàn) 11 億，是貸款本息和的 2.8 倍。風控措施1.抵押擔保新鴻坤為長城新盛信托的貸款提供北塘區(qū)民豐村 3-006-030-160 地號 31544.1平方米土地使用權(quán)及其上在建工程進行抵押擔保，抵押率為 37.9%；并且在信托存續(xù)期間，需維持 40%的動態(tài)抵押率不變；一旦銷售項目需要解抵押，無錫新鴻坤需向銷售回款賬戶存入保證金，（信托本金-已償還資金）/（保證金+抵押物價值）40%；2.股權(quán)質(zhì)押新鴻坤余下 29%股權(quán)質(zhì)押給本信托計劃；3.新鴻坤四個股東夫婦提供無限連帶保證擔保責任；4.新

11、鴻坤董事制度我司將委派一名專業(yè)人員任新鴻坤執(zhí)行董事，公司董事會會議須有該名執(zhí)行董事出席方能舉行。該名執(zhí)行董事有權(quán)：（1）參與公司章程的制定和修改、參與公司重大事項決策；（2）現(xiàn)場或非現(xiàn)場監(jiān)管、檢查無錫盛唐項目的進展情況；（3）依據(jù)工程進度做出是否批準相關預算的決定；（4）審視新鴻坤的經(jīng)營是否按計劃進行；（5）參與制定公司的利潤分配方案；（6）決定公司內(nèi)部組織機構(gòu)的設置；（7）聘任或解聘公司經(jīng)理、財務負責人等；（8）決定公司薪酬分配方案；（9）簽署董事會重要文件、公司重要合同和其他應由公司法定代表人簽署的文件，或出具委托書，委托其代表簽署該等文件；并且該名董事對新鴻坤重大事項享有一票否決權(quán)，上述

12、重大事項包括但不限長城新盛盛無錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計劃劃于如下：（1）修修改章程程；（2）修修改利潤潤分配方方案和彌彌補虧損損方案；（3）制制定公司司增加或或減少注注冊資本本的方案案；（4）擬擬定公司司合并、分立、變更公公司形式式或解散散的方案案；（5）決決定公司司內(nèi)部管管理機構(gòu)構(gòu)設置，包括董董事會人人數(shù)的變變更；（6）審審批年度度、季度度、月度度資金預預算、決決算方案案；（7）審審批總金金額達到到 1000萬的的經(jīng)濟合合同；（8）審審批公司司對外投投資、貸貸款、非非貸款性性融資和和對外提提供擔保保事宜；（9）審審批總金金額超過過 1000萬的的資產(chǎn)購購置、處處分等事事宜；（

13、10）審批工工程設計計方案的的變更；（11）審批工工程監(jiān)理理、施工工單位的的選擇或或變更；（12）審批項項目的銷銷售、廣廣告推廣廣策略；（13）審批月月度、季季度工程程預算、決算方方案；以及其他他可能嚴嚴重影響響公司正正常經(jīng)營營、對公公司財產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)生重重大影響響或可能能會使項目公司司陷入重重大訴訟訟或仲裁裁的議案案。5.新鴻鴻坤財務務管理（1）賬賬戶監(jiān)管管：設立立放款監(jiān)監(jiān)管、銷銷售回款款監(jiān)管 2個賬賬戶。放放款賬戶戶資金必必須按照已審審批通過過的公司司月度預預算及實實際執(zhí)行行情況劃劃入日常常運營賬賬戶或供供應商賬賬戶；公司司無錫盛盛唐項目目銷售回回款 1100%進入銷銷售回款款監(jiān)管賬賬戶；（2）

14、公公司資金金支出預預算管理理：公司司費用類類資金支支出和工工程類資資金支出出均實行行預算管理理。A、財政政部門將將公司年年度、季季度和月月度費用用預算報報我司委委派的執(zhí)執(zhí)行董事審批通通過后才才能予以以執(zhí)行，并報送送資金監(jiān)監(jiān)管銀行行作為資資金劃轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)依據(jù)；對未列列入預算的費費用，需需填制預算外外資金支支出事項項審批單單，報報請執(zhí)行行董事批批準后予予以支出；B、財務部部報公司司總預算算和月度度工程支支出預算算時應附附工程預預算書、經(jīng)濟合合同等相關文文件，需需經(jīng)過執(zhí)執(zhí)行董事事審批通通過后才才能執(zhí)行行，并報報送資金金監(jiān)管銀銀行作為為資金劃轉(zhuǎn)依依據(jù)。（3）公公司實行行資金預預算監(jiān)測測預警制制度：如如果資金

15、金使用超超過預算算預期時時間，財財務部應及及時查明明原因并并報告執(zhí)執(zhí)行董事事，以采采取有效效措施加加以調(diào)整整控制；（4）財財務部應應將每月月出具財財務報表表和年度度審計報報告及時時向執(zhí)行行董事和和我司披披露，如與與業(yè)績預預測有重重大偏差差，應分分析原因因和說明明其是否否具有持持續(xù)性；我司有有權(quán)翻查財務務報表、明細賬賬和原始始憑據(jù)等等一系列列財務資資料。6.新鴻鴻坤印信信管理我司保留留新鴻坤坤網(wǎng)上銀銀行 UU盾，公公司公章章、合同同章、財財務專用用章的使使用需要要我司委派派的執(zhí)行行董事和和總經(jīng)理理共同批批準。7.新鴻鴻坤全部部股東他他項債權(quán)權(quán)劣后條條款：全全部股東東承諾對對無錫新新鴻坤的的債權(quán)均

16、均劣后于本信托托計劃；8.設置置風險預預警點和和止損點點（1）在在 20014年年 9月如如新鴻坤坤項目沒沒有實現(xiàn)現(xiàn)銷售現(xiàn)現(xiàn)金流入入 2億元元，我司司有權(quán)要求所在在樓盤銷銷售價格格降低 15%進行銷銷售；并并且新鴻鴻坤股東東將追加加保證金金，使銷銷售回款賬賬戶金額額達到 3億元元；（2）在在 20015年年 3月，如玉庭庭龍灣項項目沒有有實現(xiàn)銷銷售現(xiàn)金金流入 4億元元，我司司有權(quán)要求求所在樓樓盤銷售售價格降降低 220%進進行銷售售；如降降價后，在 220155年 5月底底尚未實現(xiàn) 55億現(xiàn)金金流入，我司有有權(quán)對所所在樓盤盤銷售價價格降低低 300%進行行銷售或或者新鴻鴻坤股東在銷銷售回款款賬

17、戶追追加保證證金達到到 5億元元。9.對上上述擔保保、質(zhì)押押、抵押押合同的的簽署均均強制執(zhí)執(zhí)行公證證。10.聘聘請專業(yè)業(yè)工程造造價監(jiān)理理，對盛盛唐商業(yè)業(yè)中心簽簽署的工工程合同同價款、設備、材料價價款以及工工程進度度進行審審核，以以為我司司審核無無錫新鴻鴻坤用款款申請?zhí)崽峁嵸|(zhì)質(zhì)性高價價值參考。 3長城新盛盛無錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計劃劃2.2信信托項目目涉及主主體本信托計計劃涉及及主體列列表2.3投投資理由由及策略略概述融融資項目目還款保保障性高高：項目目位于無無錫市北北塘區(qū)中中心位置置，在該該區(qū)屬于于稀缺資資源；其項目后后期運作作由盈石石提供全全程商業(yè)業(yè)托管服服務，預預計信托

18、托存續(xù)期期內(nèi)銷售售現(xiàn)金流流入可實現(xiàn) 11億億，是項項目本息息和的 2.88倍；風風控措施施較為嚴嚴格，實實質(zhì)性風風險發(fā)生生可能性性非常小?。嚎紤]慮到融資資主體資資產(chǎn)規(guī)模模較小，我部部在本信信托計劃劃中設置置了 99大風控控措施，實質(zhì)性性控制了了公司運運營及其其實物資產(chǎn)，實實現(xiàn)資金金全封閉閉式監(jiān)管管；抵抵質(zhì)押物物地理位位置優(yōu)越越，變現(xiàn)現(xiàn)能力較較強：本本信托計計劃抵押押物為用用款項目目的土地地和在建工程程，抵押押率為 37.9%；由于抵抵押物地地理位置置優(yōu)越，所以變變現(xiàn)能力力較強；信信托報酬酬率較高高：在我我部與項項目方多多次談判判后，項項目總成成本可以以達到 16%。從收收益與風險險匹配的的角度

19、上上看，該該項目具具有高收收益和低低風險特特征，較較為稀缺缺。2.4收收益情況況本信托計計劃預計計融資總總成本為為 166%，若若發(fā)行總總成本控控制在 11.5%，則我司司收益率率為 4.5%，按照正正常還款款情形下下，總收收益可實實現(xiàn) 222500萬。 4責任主體名稱與融資人關聯(lián)關系借款人無錫新鴻坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本法人土地抵押人無錫新鴻坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本法人股權(quán)質(zhì)押人謝計元、李蘭琴、包序勤、朱齊到股東保證擔保人謝計元夫婦、李蘭琴夫婦、包序勤夫婦、朱齊到夫婦股東及配偶信托受益人合格投資者無長城新盛盛無錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計劃劃3交易結(jié)結(jié)構(gòu)設計計及管理理3.1交交易結(jié)構(gòu)

20、構(gòu)本信托計計劃優(yōu)先先級信托托資金規(guī)規(guī)模為 3億，次級財財產(chǎn)信托托 70000萬萬。資金金專項用用于向新鴻坤坤房產(chǎn)發(fā)發(fā)放無錫錫盛唐商商業(yè)中心心項目開開發(fā)貸款款。具體體交易結(jié)結(jié)構(gòu)詳見見下圖。本信托計計劃交易易結(jié)構(gòu)圖圖3.2信信托計劃劃設立過過程說明明（1）募募集條件件相關法律律文件簽簽署完畢畢，包括括但不限限于信信托合同同、貸貸款合同同、保保證合同同、股權(quán)質(zhì)質(zhì)押合同同、土地抵抵押合同同等；完成土地地抵押登登記并取取得他他項權(quán)證證；簽署完用款資資金監(jiān)管管協(xié)議和回回款資金金監(jiān)管協(xié)協(xié)議；開設用款款監(jiān)管賬賬戶和銷銷售回款款監(jiān)管賬賬戶；開設資金金托管賬賬戶；（2）成成立條件件5長城新盛盛無錫錫新鴻坤坤商業(yè)中

21、中心貸款款集合信信托計劃劃滿足募集集條件；募集資金金金額符符合信托托文件約約定；信托受益益人符合合法律法法規(guī)要求求。（3）放放款條件件信托計劃劃已成立立；辦理完股股權(quán)質(zhì)押押登記；長城新盛盛信托規(guī)規(guī)定的其其他條件件。3.3信信托計劃劃運作與與退出說說明信托計劃劃運作流流程請詳詳見下圖圖（1）項項目實施施前投決會評審（2）項項目發(fā)行行和管理理（3）項項目退出出本信托計計劃到期期時，由由新鴻坤坤房產(chǎn)按按約還本本付息。 6長城新盛盛無錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計劃劃4借款人人無無錫新鴻鴻坤房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司4.1基基本情況況4.2股股權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)目前新鴻鴻坤的主主要股東東如下：股權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)

22、圖詳見見下圖四個自然然人股東東情況請請詳見第第 6章節(jié)節(jié)。上海海億正股股權(quán)投資資基金管管理有限限公司是由上海海億豐企企業(yè)（集集團）有有限公司司發(fā)起創(chuàng)創(chuàng)立，注注冊在上上海的私私募股權(quán)權(quán)投資公公司。該公司成成立于 20111年，注冊資資本金人人民幣 10000萬元元，主要要致力于于國內(nèi)市市場的開開拓，業(yè)務務涵蓋但但不限于于股權(quán)投投資業(yè)務務、投資資銀行業(yè)業(yè)務和財財務咨詢詢業(yè)務，是一家家致力于金融融混業(yè)經(jīng)經(jīng)營的專專業(yè)金融融投資的的基金管管理公司司。在本本項目上上，上海海億正與與其他四個自自然人股股東共同同出資完完成項目目的前期期投資，占股權(quán)權(quán)比例 1%。 7名稱：無錫新鴻坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)類型：

23、有限公司（自然人控股）住所：無錫市北塘區(qū)民豐家園一期 26 號四樓成立日期:2007 年 1 月 15 日法定代表人:謝計元營業(yè)執(zhí)照號碼：320200000121374注冊資本：10000 萬元機構(gòu)代碼：79614814-9貸款卡號碼：3202010003713665主要經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營項目：房地產(chǎn)開發(fā)一般經(jīng)營范圍：建筑用材料銷售；房產(chǎn)經(jīng)紀咨詢服務房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)暫定二級股東（出資人）名稱出資額（萬元）出資比例謝計元300030%包序勤300030%李蘭琴290029%朱齊到100010%上海億正股權(quán)投資基金管理有限公司1001%長城新盛盛無錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計劃劃4.3行

24、行業(yè)分析析4.3.1房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)概覽房地產(chǎn)市市場目前前的現(xiàn)狀狀和未來來趨勢主主要體現(xiàn)現(xiàn)為以下下幾方面面：（1）行行業(yè)在震震蕩中企企穩(wěn)回升升在剛剛過過去的 20112年，中國經(jīng)經(jīng)濟遭遇遇到了始始料未及及的困境境，問題題既來自自于外部，也也來自于于內(nèi)部；與此同同時，房房地產(chǎn)行行業(yè)卻在在經(jīng)歷連連續(xù)兩年年調(diào)控之之后迎來來了些許轉(zhuǎn)機機，政策策環(huán)境逐逐漸緩和和，市場場交易量量溫和復復蘇，品品牌房企企銷售業(yè)業(yè)績也較較為理想。如如果說 20110-220111年是本本輪房地地產(chǎn)調(diào)控控的第一一階段，期間行行業(yè)政策策面持續(xù)續(xù)收緊，市市場交易易量持續(xù)續(xù)萎縮，一二線線城市房房價持續(xù)續(xù)回調(diào)，而進入入 20012年年以

25、來，調(diào)控其實實逐漸進進入了第第二階段段，由于于前期調(diào)調(diào)控成效效基本得得到了中中央層面面的肯定定，加上房地地產(chǎn)市場場持續(xù)低低迷給地地方政府府財政所所帶來的的巨大壓壓力，我我們看到到行業(yè)基基本面在 220122年之后后明顯出出現(xiàn)好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，市場場交易量量逐漸恢恢復，房房地產(chǎn)企企業(yè)壓力力逐漸減減輕，甚至至房價也也正逐漸漸企穩(wěn)回回升，總總結(jié)來看看，20012年年無疑成成為了行行業(yè)全面面回穩(wěn)的一年。20133年將是是新一屆屆政府執(zhí)執(zhí)政的第第一年，是新一一輪政治治周期的的第一年年，其將將為未來十年年整個經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展定下下主基調(diào)調(diào)，新十十年兩大大關鍵字字“新型型城鎮(zhèn)化化”、保保障房建設”將大力力推動行行業(yè)持續(xù)

26、續(xù)發(fā)展，20113年整整理市場場走勢已已開始上上升，房房地產(chǎn)行業(yè)春意意已現(xiàn)。（2）中國國特有的的國情決決定了中中國房地地產(chǎn)的未未來發(fā)展展趨勢每年巨額額的新增增人口數(shù)數(shù)量，國國民醫(yī)療療水平的的提高和和壽命的的延長，耕地的的減少，國土資源源的緊張張和城市市人口的的過剩，以及國國家實行行土地流流轉(zhuǎn)后大大量農(nóng)村村人口的的城市化，中中國人極極強的“購房置置業(yè)”的的心態(tài)等等都成為為支撐房房地產(chǎn)旺旺盛的市市場需求求的磐石。同同時，近近兩年房房地產(chǎn)項項目開工工的嚴重重不足，也使明明年房地地產(chǎn)市場場出現(xiàn)可可觀的需求缺缺口。（3）居居民的購購房欲望望積蓄嚴嚴重樓市越是是低迷，人們越越發(fā)關注注入市的的時機，投機心心

27、理越發(fā)發(fā)嚴重，購房欲欲望積蓄嚴重。一旦出出現(xiàn)房價價上漲的的消息，將會出出現(xiàn)井噴噴式搶購購。4.3.2江蘇蘇省房地地產(chǎn)業(yè)20133年一季季度，江江蘇省完完成房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資 14776.77億元，同比增增長 113%，增速同比比回落 6.33個百分分點，比比 1-2月回回落 00.4個個百分點點。其中中住宅投投資 110633.2 8長城新盛盛無錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計劃劃億元，增增長 119.33%，增增速同比比加快 8.11個百分分點，比比 1-2月加加快 22.3個個百分點點。分地區(qū)看看，蘇中中房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資 2220.1億元元，同比比增長 20.4%；蘇南 9700

28、.2億億元，增長 88.4%；蘇北北 2886.44億元，增長 25.2%。同去年年同期相相比，蘇蘇中增速速回落 5.11個百分點點，蘇南南回落 9.22個百分分點，蘇蘇北加快快 3.5個百百分點，呈蘇北北快于蘇蘇中、蘇中快于于蘇南的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢。4.3.3無錫錫市房地地產(chǎn)業(yè)無錫地處處長江三三角洲北北翼經(jīng)濟濟核心發(fā)發(fā)展區(qū)，蘇錫常常都市圈圈的中心心部位，東臨蘇州、南南瀕太湖湖、西接接常州、北臨長長江。無錫市房房地產(chǎn)開開發(fā)持續(xù)續(xù)發(fā)展，全年房房地產(chǎn)實實現(xiàn)增加加值 1108億億元，比比上年增增長15.44%，完完成房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資 2766.800億元左左右，比比上年增增長 221.55%。商商品房

29、施施工面積為 23222.117萬平平方米，比上年年增長 19.7%，竣工面面積 6657.68萬萬平方米米，比上上年下降 4.77%。房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展健健康，全全年商品品房實際際銷售額額 2447.221億元元，比上上年增長 112.66%。隨著近年年房地產(chǎn)產(chǎn)的蓬勃勃發(fā)展和和無錫城城市向周周邊的進進一步擴擴張，無無錫的綜綜合體如雨后春春筍般接接二連三三的冒出出來，除除了絕對對中心崇安安寺及中中山路商商圈，在在周邊的各個個區(qū)域，消費人人群正在在被各地地的新興興綜合體體就近聚聚集，例例如濱湖湖的萬達達廣場、北塘塘區(qū)的金金太湖國國際城、新區(qū)的的寶龍城城市商業(yè)業(yè)廣場等等。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計，除除了已經(jīng)經(jīng)在運營

30、的綜綜合體之之外，目目前無錫錫在售和和待售的的綜合體體達到 21個個，其中中內(nèi)環(huán)以以內(nèi) 44個，內(nèi)環(huán)環(huán)以外 10個個，周邊邊城鎮(zhèn)的的綜合體體 7個。一條快速速內(nèi)環(huán)線線將無錫錫劃為兩兩部分，內(nèi)環(huán)之之內(nèi)高樓樓林立、人流如如織，高高商業(yè)樓盤鱗次次櫛比，文化、辦公、消費在在這里蓬蓬勃發(fā)展展。目前前，內(nèi)環(huán)環(huán)以內(nèi)的的綜合體體多為高端商商業(yè)綜合合體，中中心商圈圈有新崛崛起的蘇蘇寧廣場場，南邊邊有新區(qū)區(qū)哥倫布布，北面面有金太湖國國際城，西面有有已經(jīng)投投入運營營的濱湖湖萬達廣廣場，東東有廣益益哥倫布布廣場。無錫市發(fā)發(fā)展概覽覽圖 9長城新盛盛無錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計劃劃4.4公公司運營營無錫新鴻

31、鴻坤房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司是以以房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)為為主要經(jīng)經(jīng)營業(yè)務務的綜合合性公司。公公司成立立于 220077年 1月 155日，20007年年 2月 122日取得得本項目目地塊的的開發(fā)權(quán)。后由由于種種種原因未未能進行行相應開開發(fā)，其其股權(quán)于于 20008年年 4月被被轉(zhuǎn)讓至至無錫市市北塘城市市投資發(fā)發(fā)展有限限公司（以下簡簡稱：北北塘城投投公司）。20099年 100月北塘塘城投公公司將無無錫新鴻鴻坤房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司的股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓給現(xiàn)有股東東，20009年年 111月完成成變更登登記手續(xù)續(xù)?，F(xiàn)公公司注冊冊資金 1億元元人民幣幣，由謝計元(30%)、包包序勤(30%)、李李蘭琴(29%)

32、、朱朱齊到(10%)、上上海億正正股權(quán)投投資基金管理有有限公司司（1%）等五五個股東東組成，法人代代表謝計計元。新鴻坤房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司管管理團隊隊在昆山山成功開開發(fā)了“太平洋洋商業(yè)廣廣場”項目。已已建當成成并運營營的“太太平洋商商業(yè)廣場場”項目目位于昆昆山花橋橋國際商商務城核核心區(qū)內(nèi)，總總建筑面面積 77.4萬萬平方米米，總投投資約為為人民幣幣 3億元元。取得得了較好好的經(jīng)濟濟和社會效效益的同同時，團團隊也積積累了豐豐富的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目開開發(fā)和企企業(yè)運行行管理的的經(jīng)驗。目前新鴻鴻坤房產(chǎn)產(chǎn)旗下主主要開發(fā)發(fā)無錫盛盛唐商業(yè)業(yè)中心。4.5財財務狀況況以下的財財務分析析是基于于公司提提供的 2

33、011120112年度度審計報報告和最最近一期期截止到 220133年 5月的的財務報報表（未未審）。因公司司承載項項目為盛盛唐商業(yè)業(yè)中心，尚未營營業(yè)，所以以審計報報告和 20113年 5月財務報報表均沒沒有現(xiàn)金金流量表表。 10長城新盛盛無錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計劃劃無錫新鴻鴻坤資產(chǎn)負負債表（單位：人民幣幣元） 11長城新盛盛無錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計劃劃新鴻坤利潤表表（單位位：人民民幣元）截至 220133年 5月，公司資資產(chǎn)總額額 2993255.9萬萬元，凈凈資產(chǎn) 89778.99萬元，資產(chǎn)負債率 69.38%，負債債主要為為股東借借款，無無有息負負債；

34、由由于公司司目前僅僅開發(fā)無無錫盛唐商業(yè)業(yè)中心，所以過過去三年年無銷售售收入。4.5.1資產(chǎn)產(chǎn)情況分分析截至 220133年 5月，公司資資產(chǎn)主要要為存貨貨，有 1.779億，是無錫錫盛唐商商業(yè)中心心的土地和和在建工工程。（1）其其他應收收款其他應收收款共計計 94435萬萬元，主主要是新新鴻坤為為開發(fā)盛盛唐商業(yè)業(yè)中心對對外支付付的費用，因因未開票票尚未確確認為存存貨，所所以暫計計入其他他應收款款科目。 12序號客戶期末余額1個所稅-3.002供電局臨時用電定金26.003物業(yè)協(xié)會保證金20.004無錫市北塘區(qū)建設管理中心3,081.005李強2.006押金140.00長城新盛盛無錫錫新鴻坤坤商

35、業(yè)中中心貸款款集合信信托計劃劃78910111213141516171819合計振華建設設集團有有限公司司墊付費用用金太湖房房租押金金無錫財政政局民豐西苑苑房租押押金防汛部施施工保證證金新光國際際保證金金浙江嘉興興福達建建設股份份有限公公司上海億華華投資中中心（有有限合伙伙）河道筑壩壩押金房租押金金（盛世世新城 55-19003）上海億文文投資中中心（有有限合伙伙）王曉慧89.00016.0002.000184.0011.00020.000210.004,6223.000261.004.0002.000637.00110.009,4335.000（2）預預付賬款款公司預付付賬款主主要是預預付給

36、設設備供應應商的設設備購買買款項，共計 14664萬元元。上海閘北北城市建建設有限限公司 12661萬主主要是用用于做前前期土建建工程款款。（3）存存貨公司存貨貨主要就就是盛唐唐商業(yè)中中心已經(jīng)經(jīng)確認的的開發(fā)成成本。（4）非非流動資資產(chǎn) 13序號客戶期末余額1上海合建51.002桐鄉(xiāng)市新三好汽車銷售有限公司66.003上海閘北城市建設有限公司1,261.004西子奧的斯電梯有限公司34.005無錫西奧電梯有限公司22.006浙江廣業(yè)建設有限公司30.00合計1,464.00序號客戶期末余額1土地征用及拆遷補償費12,268.002前期工程費1,156.003基礎設施費167.004公共配套設施1

37、00.005建安工程費2,747.006間接費用1,472.00合計17,910.00長城新盛盛無錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計劃劃在非流動動資產(chǎn)中中，公司司固定資資產(chǎn)原值值為 1142萬萬元，主主要是辦辦公室設設備。4.5.2負債債及所有有者權(quán)益益公司負債債總額為為 2.03億億，其中中 2億為為其他應應付款，實質(zhì)上上是股東東借款。截至20133年 5月，公司無無有息負負債。公司凈資資產(chǎn)為 89779萬，注冊資資金為 1億。由于盛盛唐商業(yè)業(yè)中心正正處于開開發(fā)階段，所以以未分配配利潤為為負。導導致公司司凈資產(chǎn)產(chǎn)有所下下降。（1）應應付賬款款公司應付付賬款主主要是為為應付給給為盛唐唐商

38、業(yè)中中心提供供策劃方方案的公公司 3300萬萬。（2）其其他應付付款如上所述述，其他他應付款款主要是是股東借借款和關關聯(lián)方拆拆借。億億華和億億文為股股東億正的關聯(lián)聯(lián)公司。目前公司司對外無無任何擔擔保。4.5.3貸款款卡查詢詢情況根據(jù)中國國建設銀銀行股份份有限公公司無錫錫分行 20113年 8月 6日出出具的企企業(yè)信用用報告，無無錫新鴻鴻坤截止止目前無無任何借借款。 14序號名稱期末余額1蘇州港匯置業(yè)有限公司2,0842房租23謝計元6604呂玉嵐5355朱齊到6,5946上海億華投資中心（有限合伙）4,9507上海億文投資中心（有限合伙）4,9508圖紙押金329無錫市鴻益匯商業(yè)管理有限公司2

39、40合計20,047序號供應商名稱期末余額1上海安界企業(yè)管理中心（普通合伙）3,000,000.00合計3,000,000.00長城新盛盛無錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計劃劃5資金用用途及可可行性分分析5.1概概覽用款項目目名稱：無錫盛盛唐商業(yè)業(yè)中心項目性質(zhì)質(zhì)：新建建開發(fā)商：無錫新新鴻坤房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司項目法人人代表：謝計元元項目建設設地址：無錫市市北塘區(qū)區(qū)鳳賓路路民豐路路項目業(yè)態(tài)態(tài)：集大大型商業(yè)業(yè)、辦公公樓、鄰鄰里中心心等功能能為一體體的商業(yè)業(yè)綜合體體建筑，包括兩棟 17層層塔樓和和四層商商業(yè)裙房房和地下下一層大大型超市市、地下下二層地地下停車庫庫。建設面積積：本項項目總用

40、用地面積積 3115444平方米米，總建建筑面積積 12269224平方方米（其其中地上建筑筑面積 793374平平方米，地下建建筑面積積 4775500平方米米）。容容積率為 2.5，建建設工期期從 220122年 6月至至 20014年年 122月。項目總投投資：本本項目總總投資 672200萬萬元，其其中：土土地獲得得價款 99665萬元元，開發(fā)發(fā)前期準備備費 222000萬元，建筑安安裝工程程費和基基礎設施施費 3379335萬元元，公共配套套設施費費 15500萬萬元，期期間費用用 1333000萬元，不可預預見費 23000萬元。項目資金金來源：公司自自有資金金已投入入 29900

41、00萬元，我司提提供 3300000萬元元項目開開發(fā)貸，銷售售回款使使用 882000萬元。項目銷售售收入：預計公公司 220133年銷售售收入可可實現(xiàn) 75552萬元元，20014年年銷售收收入可實現(xiàn) 563316萬萬元，220155年前三三季度可可實現(xiàn) 466691萬萬元。信信托存續(xù)期間可可實現(xiàn)銷銷售收入入 11105660萬元元，是本本次信托托貸款本本息和的的 2.8倍。項目優(yōu)勢勢：（1）盛唐唐商業(yè)中中心位于于無錫市市城市副副中心北塘塘新城的的核心區(qū)區(qū)域，東靠城市市主干道道鳳賓路路，北為為民豐路路，交通通便利，周邊配配套成熟熟； 22）項目業(yè)態(tài)態(tài)和定位位理念在在北塘區(qū)區(qū)內(nèi)具有有唯一性性；

42、（33）商業(yè)業(yè)托管服服務機構(gòu)構(gòu)“盈石資資產(chǎn)管理理有限公公司”具具有豐富富的商業(yè)業(yè)項目運運作經(jīng)驗驗，為項項目銷售提供較較強保障障。還款來源源：無錫錫盛唐商商業(yè)中心心銷售收收入及租租金收入入 15（長城新盛盛無錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計劃劃5.2市市場分析析5.2.1無無錫市基基本情況況無錫市位位于江蘇蘇省南部部，東鄰鄰蘇州，距上海海 1228公里里；南控控太湖，與浙江江省交界；西西接常州州，距南南京 1183公公里；北北扼長江江，與泰泰州市所所轄的靖靖江市隔隔江相望望?？偯娣e 47887.6661平平方公里里，總?cè)巳丝?6637.26萬萬人。其其中，市市區(qū)面積積 1112244.8

43、55平方公公里，市區(qū)區(qū)人口 3544.233萬人。無錫市現(xiàn)現(xiàn)轄七區(qū)區(qū)兩市，分別為為：崇安安區(qū)、南南長區(qū)、北塘區(qū)區(qū)、濱湖湖區(qū)、無無錫新區(qū)、惠山山區(qū)、錫錫山區(qū)、江陰市市、宜興興市。城市對外外交通非非常便捷捷：鐵路：滬滬寧線和和新長線線可與全全國鐵路路連網(wǎng)直直通。滬滬寧城際際鐵路已已于 110年 7月月 1日竣竣工通車車，京滬滬高速鐵鐵路也已已于 220111年 6月 300日開通通運營，寧杭城城際鐵路正正在建設設中，預預計至 20220年，無錫境境內(nèi)將有有至少 7條鐵鐵路線，成為蘇蘇南鐵路運輸輸?shù)臉屑~紐。公路：滬滬寧、滬滬宜高速速公路通通達上海海市和南南京市，京滬高高速公路路直達北北京，寧杭杭高速

44、公公路直通通杭州。3122、1044國道穿穿過無錫錫。滬宜宜、錫沙沙、鎮(zhèn)澄澄、澄張、澄鹿鹿等公路路干線通通向蘇、浙、皖皖。無錫錫已成為為全國 54個個公路運運輸中心心之一。航空：無無錫碩放放國際機機場位于于無錫國國家高新新技術開開發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)，距無無錫市區(qū)區(qū)14公里里，距蘇蘇州市區(qū)區(qū) 233公里，滬寧高高速公路路和 3312國國道近在在旁側(cè)，交通優(yōu)優(yōu)勢十分突出。無錫市市距上海海浦東國國際機場場 1880公里里，距上上海虹橋橋國際機機場 1120公公里。 16長城新盛盛無錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計劃劃水路：無無錫的海海洋客、貨運輸輸，主要要經(jīng)由上上海港、張家港港、江陰陰港出海海，江陰黃

45、田田港是長長江出海?？诘闹髦饕獡Q裝裝港之一一，也是是連結(jié)蘇蘇北地區(qū)區(qū)的主要要渡口。城市內(nèi)部部交通系系統(tǒng)也較較為發(fā)達達：公路系統(tǒng)統(tǒng)：（1）兩兩環(huán)：解放路（老城區(qū)區(qū)）；快速內(nèi)環(huán)環(huán)：鳳翔翔路，江江海路，金城路路、青祁祁路圍合合的高架架路；（2）四四橫：東西向：錫滬路路、學前前東路、永樂路路、太湖湖大道；（3）四四縱：南北向：錫澄路路、運河河東（西西）路、紅星路路、清揚揚路、興興源（昌昌）路地鐵系統(tǒng)統(tǒng)無錫地鐵鐵系統(tǒng)由由“三主主兩輔”5條線構(gòu)構(gòu)成放射射+環(huán)形線線網(wǎng)組成成，全線線總長 1577.777公里，設設車站 1111座。其中軌道道 1、2、3號線作作為骨架架線路，三線呈呈放射狀狀；軌道道 4、5號

46、線作作為輔助線路路；地鐵鐵 1號線線 244個站點點全面開開建，22號線啟啟動建設設；1號線 220144年 6月通車。根據(jù)無錫錫市“十十二五”規(guī)劃，無錫將將打造“三心、三區(qū)、三圈層層”，成成為獨具國際化化區(qū)域性性中心城城市和最最具影響響力的國際化生生態(tài)型湖湖灣城市市，圍繞繞“生態(tài)城、旅旅游與現(xiàn)現(xiàn)代服務城、高科技技產(chǎn)業(yè)城城和宜居居城”建建設目標標，實施施“核心心驅(qū)動、崛崛起錫東東”，“強強聯(lián)聯(lián)合、組組合錫西西”，“借力推推動、運運籌錫北北”?！叭摹保豪铣浅巧藤Q(mào)中中心（用用款項目目所在地地）、太太湖新城城商務中中心和蠡蠡湖休閑閑 17長城新盛盛無錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計劃劃中心

47、；“三區(qū)”：中心心老城區(qū)區(qū)、太湖湖新城區(qū)區(qū)、山水水旅游休休閑區(qū)“三圈層層”：中中心城區(qū)區(qū)：三心心、三區(qū)區(qū)；新城城區(qū)：惠惠山新城城區(qū)、錫錫東新城城區(qū)、科技新城城區(qū)；錫錫山新城城區(qū)5.2.2無無錫市經(jīng)經(jīng)濟情況況及產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)（1）無無錫市經(jīng)經(jīng)濟情況況無錫市經(jīng)經(jīng)濟全國國排名第第 9，江江蘇省排排名第 2，超超過南京京，僅次次于蘇州州。如下下圖所示，從 GGD指標標上看，20008-2220112年，無錫的的經(jīng)濟規(guī)規(guī)模持續(xù)續(xù)擴大，復核增增長率達到 14%，始終終快于全全國的平平均增速速水平；20112年全全市完成成地區(qū)生生產(chǎn)總值值756668.115億元元，可比比價增長長 100.1%。全市市完成固固定

48、資產(chǎn)產(chǎn)投資 36118.0077億億元，同同比增長 166.1%，其中中工業(yè)投投入 114233.400億元，同比增增長 113.77%。無錫市 20008-220122年 GDDP總量量增長趨趨勢圖 18DP長城新盛盛無錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計劃劃20122年全市市人均地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值（按常住住人口計計算）達達到 111.774萬元元，比 20111年凈增 1萬元元，按現(xiàn)現(xiàn)行匯率率折算，人均 GDPP達到 11.877萬美元元，繼續(xù)續(xù)保持全全省第一的位置置。城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入躍上新新臺階，達到 356663元元，比上上年增加加40255元，增增長 112.77%；

49、農(nóng)農(nóng)民人均均純收入入 1885099元，比比上年增增加 220711元，增增長 112.66%。城鄉(xiāng)居民民收入增增速雙雙雙高于同同期經(jīng)濟濟增長速速度。無錫市 20008-220122年人均均 GDDP增長長趨勢圖圖并且，受受益于無無錫經(jīng)濟濟的持續(xù)續(xù)快速增增長，無無錫近五五年的社社會消費費品零售售總額保持著強強進的增增長勢頭頭，年復復合增長長率達到到 155%，從從而加速速了無錫錫多商圈圈的形成成和商業(yè)地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展。無錫市 20008-220122年人均均 GDDP增長長趨勢圖圖 19長城新盛盛無錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計劃劃（2）無無錫市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)無錫十二二五規(guī)劃劃中指出出：

50、把產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整作作為轉(zhuǎn)型型發(fā)展的的主攻方方向，實實現(xiàn)戰(zhàn)略性新興興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服服務業(yè)和和現(xiàn)代農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展展的重大大突破，基本形形成服務務業(yè)為主主導的產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)。服服務業(yè)增增加值占占 GDDP比重重達到 49.5%以以上，形形成“三二一一”產(chǎn)業(yè)格格局；戰(zhàn)略略性新興興產(chǎn)業(yè)營營銷收入入達到 120000億億元，高高新技術術產(chǎn)業(yè)增增加值占占規(guī)模以以上工業(yè)增加加值比重重達到 55%。并且隨著著經(jīng)濟的的高速發(fā)發(fā)展，無無錫市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)不斷調(diào)調(diào)整變化化，第三三產(chǎn)業(yè)所所占比重逐漸穩(wěn)穩(wěn)步上升升，有不不斷增長長取代第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)成為主主導產(chǎn)業(yè)業(yè)的趨勢勢。在未未來，第第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展展值得期期待，所所占產(chǎn)業(yè)業(yè)比重應應該會

51、逐逐漸增加加。無錫市歷歷年三次次產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)總值值及構(gòu)成成如下表表：無錫市 20003-220111年產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)變變化趨勢勢圖100.0 90.00 80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.0 20033 20004 20005 220066 20007 20008 220099 20010 20111 20第三產(chǎn)業(yè)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)業(yè)年份生產(chǎn)總值（萬元）各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重（%）年份生產(chǎn)總值（萬元）第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2003183345245120571105002967724372.860.236.9200

52、4225064204426001377370082901202.061.236.820052808840052120017009800105574001.960.537.620063310880060020019804800127038001.859.838.420073879700069550022766100153354001.858.739.520084460620086800025765400179728001.957.840.320094991720093620028363800206172001.956.841.32010579330001042794322686812462152

53、51.855.742.5201168801500123842737290413302726601.854.244.0長城新盛盛無錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計劃劃綜上，無無錫的整整體經(jīng)濟濟狀況和和產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整，尤其其是第三三產(chǎn)業(yè)的的大力發(fā)發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展提供了了很好的的條件。5.2.3無無錫市商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展態(tài)態(tài)勢20111年，無無錫商業(yè)業(yè)地產(chǎn)迎迎來了飛飛速擴張張的一年年，在住住宅投資資受到多多番調(diào)控控的情況下，商業(yè)地地產(chǎn)受到到了前所所未有的的矚目。萬科、保利、綠城等等多家開開發(fā)商紛紛紛調(diào)整戰(zhàn)略略方向，將開發(fā)發(fā)重點向向商業(yè)地地產(chǎn)傾斜斜；許多多投資者者也紛紛紛將目光光轉(zhuǎn)向商

54、商業(yè)地產(chǎn)市場場，尤其其是商鋪鋪投資；業(yè)內(nèi)人人士、學學者們都都異口同同聲宣稱稱商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)即將迎來黃黃金十年年。在多多方關注注之下，無錫的的商業(yè)地地產(chǎn)這一一年發(fā)展展得風生生水起，如火如荼，拿地量量和房源源開盤量量都空前前暴漲，成交量量也是數(shù)數(shù)次掀起起高潮。據(jù)搜房網(wǎng)網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)監(jiān)控中心心統(tǒng)計，220012年年無錫市市上半年年商業(yè)項項目成交交 52278套套，環(huán)比 220111年下半半年 5519333增長長 855套漲幅幅 1.6333%，同同比 2220111年上上半年 58885套下下降 66607套套跌幅 10.3%；200012年年上半年年商業(yè)項項目成交交面積 53.3萬平平，環(huán)比比 2001

55、1年年下半年 51.53萬萬平下跌跌 1.77萬萬平跌幅幅 3.4%，同比 20111年上上半年 5544.655萬平下下跌1.3555萬平平跌幅 2.55%。從數(shù)據(jù)看看出，220122年上半半年商業(yè)業(yè)成交量量相比 20111年下下半年有有所增長長，但與與20111年上半半年相比比還略有有差距，上半年年成交均均價 1137550元/平，同同期 220111年上半半年 11107115元/平漲幅幅 288.3222%?？v觀無錫錫商業(yè)格格局，商商圈已由由以解放放路為中中心的單單核商務務中心區(qū)區(qū)，逐步步轉(zhuǎn)向多核商業(yè)業(yè)發(fā)展。 21長城新盛盛無錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計劃劃從無錫市市各個商

56、商圈的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)型式來來看，主主要分為為商鋪和和寫字樓樓兩種類類型。由于商鋪鋪接近民民眾生活活，而且且無錫商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展迅迅速、形形勢良好好，因此此商鋪投資受到到人們的的普遍公公認，尤尤其是自自 20011年年無錫實實施住宅宅限購的的政策以以來，同同時銀行降降息，股股市震蕩蕩調(diào)整，更多人人將投資資目標轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向商鋪鋪。投資資商鋪成成為熱上上加熱的投資資寵兒。投資住住宅是銅銅；投資資辦公樓樓、寫字字樓是銀銀；投資資商鋪是是金”、買房買股，都不如如買鋪！”的說說法也應應時而生生。作為為工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)達達城市，無錫經(jīng)經(jīng)濟活躍，各各種類型型的商鋪鋪投資也也一直比比較火熱熱。街鋪鋪，社區(qū)區(qū)商鋪，城市綜綜合

57、體商商場鋪，專業(yè)業(yè)市場鋪鋪，百花花競放。相對于商商鋪投資資，寫字字樓作為為一個投投資產(chǎn)品品在無錫錫時間并并不長,尚處于于摸索階階段，為較較為新興興的投資資市場。近年來來，無錫錫市第三三產(chǎn)業(yè)的的比重不不斷加大大，服務務業(yè)快速發(fā)展展，同時時作為全全國首批批 144個對外外開放城城市之一一開放型型經(jīng)濟更更加蓬勃勃發(fā)展，對外貿(mào)易易高速增增長，催催生了大大量民營營企業(yè)的的誕生和和外資企企業(yè)的入入駐，為為寫字樓樓提供了廣泛泛的市場場。同時時全國服服務性行行業(yè)競爭爭的逐步步加劇、利潤空空間進一一步緊縮縮，特別是上上海、北北京、廣廣州等一一線城市市競爭日日益激烈烈，服務務性行業(yè)業(yè)的風險險增加等等趨勢的出現(xiàn)現(xiàn)。

58、促使使一些大大型的服服務性企企業(yè)實施施向二三三線城市市發(fā)展的的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移計劃劃。無錫就是是服務性性企業(yè)向向二線城城市戰(zhàn)略略轉(zhuǎn)移的的必爭之之地，稱稱之為小上海海的無錫錫，位于長江江三角洲洲核心位位置，是是蘇錫常常都市圈圈的核心心城市之之一。無無錫經(jīng)濟濟總量常常年保持全國國大中城城市前十十位左右右的水平平，人均均 GDDP與北北京相差差無幾。無錫正正成為江蘇最具具國際競競爭力的的城市之之一。這這些都為為無錫寫寫字樓市市場的發(fā)發(fā)展奠定定了堅實實的 22“ “長城新盛盛無錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計劃劃基礎。從目前市市場來看看，一般般商鋪的的銷售價價格都高高于寫字字樓銷售售價格，而投資資商

59、鋪的成本也也大于寫寫字樓。例如，目前無無錫市非非市中心心區(qū)域?qū)憣懽謽堑牡膬r格大大約是 80000100000元元/，而而商鋪價價格大約約在 4400000450000元元/，幾幾乎是市市中心寫寫字樓的的45倍倍。較低低的價錢錢和高回回報、高高收益的的投資前前景，使使一直處處于價值值“低洼洼地帶”的寫寫字樓成成功超越越商鋪，成為新新一代投投資寵兒兒。5.2.4商業(yè)業(yè)盡調(diào)情情況為準確預預測盛唐唐商業(yè)中中心未來來發(fā)展前前景和所所具商業(yè)業(yè)價值，我部楊楊爽、齊齊琪等人于 77月 299日-8月 2日到到無錫進進行了為為期 55天的商商業(yè)盡調(diào)調(diào)。本次次商業(yè)盡盡調(diào)涵蓋蓋了無錫 6區(qū) 8個商商圈 220個商商

60、業(yè)綜合合體，盡盡調(diào)內(nèi)容容包括商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)、開發(fā)發(fā)面積、主要銷售群群體、銷銷售單價價、銷售售去化率率和定位位及主要要引進品品牌等。主要商商業(yè)綜合合體及特征詳詳見下表表： 23片區(qū)商圈商業(yè)群體業(yè)態(tài)及定位銷售價格銷售去化率開發(fā)面積（萬平米）崇安區(qū)中山路商圈大東方百貨百貨商場自持為主崇安區(qū)中山路商圈大洋百貨百貨商場自持為主崇安區(qū)中山路商圈三洋百盛百貨商場自持為主崇安區(qū)中山路商圈無錫蘇寧廣場購物中心，集精品購物、餐飲美食、休閑娛樂等為一體的全業(yè)態(tài)國際生活港自持為主32崇安區(qū)中山路商圈銀輝中心寫字樓和商鋪商鋪 5-8 萬，寫字樓 8000元/平米尚未開盤，預訂100 多戶17.9崇安區(qū)中山路商圈無錫恒隆廣