2022年湖北省房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容考試題

1、2016年湖北省房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、某可比實(shí)例價(jià)格為2000元/m2，區(qū)域因素直接比較得出的相關(guān)數(shù)據(jù)如下表，則區(qū)域因素修正后的價(jià)格應(yīng)為_元/m2。 A區(qū)域因素 B1 C2 D3 E權(quán)重 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例 F0.5 100 90 G0.3 100 90 H0.2 100 125 2、城市房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為。 A：拆遷入與被拆遷人就拆遷補(bǔ)償與安置達(dá)成協(xié)議之日 B：建設(shè)單位向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請(qǐng)之日 C：

2、房屋拆遷許可證頒發(fā)之日 D：房屋拆遷結(jié)束之日 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章3、下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是。 A：了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值 B：了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值 C：了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化 D：了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 4、棉子油中毒是指棉子中含的_引起的，這些物質(zhì)存在于 A棉子酸，粗制棉子油中 B棉子酸，棉子、棉子餅粕及粗制棉子油中 C棉酚，粗制棉子油中 D棉酚，棉子、棉子餅粕及粗制棉子油中 E棉子酸，棉殼中5、房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為_。 A30% B32% C33% D18%

3、 6、如果房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度，就可以計(jì)算其平均發(fā)展速度。 A：較大 B：較小 C：差距較大 D：大致接近 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 7、下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是。 A：購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn) B：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) C：政策風(fēng)險(xiǎn) D：比較風(fēng)險(xiǎn) E：借款合同 8、某估價(jià)事務(wù)所在2006年6月20至7月20日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于2006年5月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為_。 A2006年5月30日 B現(xiàn)在 C重新估價(jià)的作業(yè)日期 D要求重新估價(jià)的委托方指定的日期 9、根據(jù)權(quán)利是否具有轉(zhuǎn)移性，可分為_。 A財(cái)產(chǎn)

4、權(quán)和人身權(quán) B支配權(quán)、請(qǐng)求權(quán)、形成權(quán)和提高效率權(quán) C絕對(duì)權(quán)和相對(duì)權(quán) D專屬權(quán)和非專屬權(quán) 10、下列關(guān)于貨幣政策，表述不正確的是。 A：貨幣政策是指國(guó)家通過中央銀行控制貨幣供應(yīng)量來調(diào)節(jié)利率，進(jìn)而影響投資和整個(gè)經(jīng)濟(jì)以達(dá)到一定經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的措施 B：貨幣政策通過利率的變動(dòng)對(duì)總需求產(chǎn)生影響，是直接地發(fā)揮作用 C：貨幣政策一般分為擴(kuò)張性的和緊縮性的 D：在通貨膨脹嚴(yán)重時(shí)，多采用緊縮性貨幣政策 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、房屋征收實(shí)施過程中，征收_不予補(bǔ)償。 A產(chǎn)權(quán)不明確的房屋 B超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑 C合法建筑 D未售的公有住房 12、某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為5

5、0年，不可續(xù)期，至今已使用36年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲凈收入8萬元。該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為85，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為萬元。 A：9052 B：9152 C：9252 D：9352 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 13、民法是調(diào)整平等主體的公民之間、法人之間以及他們相互之間的_的法律規(guī)范的總稱。 A權(quán)利和義務(wù)關(guān)系 B財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系 C民事法律關(guān)系 D法律關(guān)系14、當(dāng)較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，應(yīng)考慮。 A：通貨膨脹影響 B：投資利息因素 C：資金時(shí)間價(jià)值 D：投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 15、商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)的房屋預(yù)先售給_，并由其預(yù)付定

6、金或房?jī)r(jià)款的行為。 A購(gòu)房者 B承購(gòu)人 C預(yù)買客戶 D潛在客戶 16、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)向縣級(jí)以上人民政府_管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 A房產(chǎn)和土地 B規(guī)劃 C土地 D房產(chǎn) 17、某宗地的面積為1000，采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。通過三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元，2190元和2220元，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為元。 A：2160 B：2175 C：2181 D：2205 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 18、工程建設(shè)的招標(biāo)投標(biāo)和_的推行是建筑市場(chǎng)管理體制改革的兩個(gè)重要方面。 A建設(shè)施工制

7、度 B建設(shè)投資規(guī)定 C建設(shè)規(guī)劃制度 D建設(shè)監(jiān)理制度 19、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為50萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為20萬元，此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)8%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增長(zhǎng)5%，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。 A2500 B400 C2100 D2900 20、采用收益法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式表示。 A：房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增 B：房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減 C：房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增 D：房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 21、臨街深度價(jià)格修正率表的制作形式有_。 A單

8、獨(dú)深度價(jià)格修正率 B累計(jì)深度價(jià)格修正率 C平均深度價(jià)格修正率 D以上均正確 22、單層工業(yè)廠房的屋蓋結(jié)構(gòu)的主要承重構(gòu)件為_。 A屋面板 B屋架 C天窗架 D托架23、某城市房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6%、3%，某宗房地產(chǎn)交易中買方付給賣方2500元/m2，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）元/m2。 A2660 B2427 C2425 D2294 24、在MRMC的均衡產(chǎn)量上，企業(yè)_。 A必然得到最大利潤(rùn) B不可能虧損 C必然得到最小的虧損 D若獲利潤(rùn)，則利潤(rùn)最大；若虧損，則虧損最小25、通常以完成特定事項(xiàng)為代理內(nèi)容，事項(xiàng)完成后代理即告終結(jié)

9、。 A：委托代理 B：法定代理 C：本代理 D：指定代理 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、運(yùn)用直接資本化法估價(jià)，采用的資本化率包括。 A：加權(quán)平均資本化率 B：綜合資本化率 C：建筑物資本化率 D：土地資本化率 E：權(quán)益資本化率 2、用以簡(jiǎn)要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系的建筑設(shè)計(jì)圖是。 A：建筑剖面圖 B：建筑構(gòu)造詳圖 C：建筑平面圖 D：總平面圖 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、要做到現(xiàn)金流量折現(xiàn)，首先應(yīng)做到。 A：后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間究竟多長(zhǎng)要估算準(zhǔn)確 B

10、：各項(xiàng)支出收入何時(shí)發(fā)生要估算準(zhǔn)確 C：各項(xiàng)支出、收入在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的金額要估算準(zhǔn)確 D：投資項(xiàng)目評(píng)估中的現(xiàn)金流量分析的途徑是否一致 E：各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的機(jī)率 4、投資項(xiàng)目可行性研究的根本目的包括。 A：減少或避免投資決策的失誤 B：提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益 C：提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會(huì)和環(huán)境效益 D：為項(xiàng)目決策提供依據(jù) E：為項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)5、下列稅率屬于比例稅率。 A：城鎮(zhèn)土地使用稅 B：房產(chǎn)稅 C：耕地占用稅 D：城市維護(hù)建設(shè)稅 E：營(yíng)業(yè)稅 6、下列關(guān)于拍賣保留價(jià)規(guī)則，說法正確的是。 A：保留價(jià)是拍賣的必備條件 B：保留價(jià)的修改權(quán)從屬于保留價(jià)的確定權(quán)，歸委托人享有 C：委

11、托人擁有保留價(jià)的確定權(quán) D：拍賣人擁有保留價(jià)的確定權(quán) E：保留價(jià)通常是保密的，僅限委托人和拍賣人等有限人知情 7、房地產(chǎn)開發(fā)商只有掌握科學(xué)的房地產(chǎn)定價(jià)方法，靈活運(yùn)用定價(jià)策略，才能確保預(yù)期利潤(rùn)和其他目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。開發(fā)商定價(jià)的方法包括（）。 A成本導(dǎo)向定價(jià)法 B收益導(dǎo)向定價(jià)法 C競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法 D購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法 E產(chǎn)品導(dǎo)向定價(jià)法 8、下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)的規(guī)定中，不正確的表述是_。 A未經(jīng)注冊(cè)擅自以房地產(chǎn)估價(jià)師名義從事估價(jià)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止違法活動(dòng)，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款 B房地產(chǎn)估價(jià)師準(zhǔn)許他人以自己的名義執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)師業(yè)務(wù)，沒有違法所得的，

12、由縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止違法活動(dòng)，并可處以1萬元以下的罰款 C中介服務(wù)人員索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，故意提供虛假評(píng)估報(bào)告，情節(jié)嚴(yán)重的，處5年以上10年以下的有期徒刑，并處罰金 D中介服務(wù)人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的評(píng)估報(bào)告有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金 9、用成本法估價(jià)時(shí)，房屋現(xiàn)值=_ A房屋重置價(jià)格-年折舊額尚可使用年限 B房屋重置價(jià)格-年折舊額耐用年限 C房屋重置價(jià)格成新度 D房屋重置價(jià)格-年折舊額 10、下列關(guān)于房屋所有權(quán)登記費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，表述正確的是。 A：按規(guī)定需由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)的，只能向登記為房屋權(quán)利人的一方

13、收取 B：注銷登記不得收費(fèi) C：向一個(gè)以上房屋所有權(quán)人核發(fā)房屋所(共)有權(quán)證書時(shí)，每增加一本證書可按每本80元收取王本費(fèi) D：經(jīng)濟(jì)適用住房登記，以及因房屋坐落的街道或門牌號(hào)碼變更、權(quán)利人名稱變更而申請(qǐng)的房屋變更登記，按對(duì)應(yīng)性質(zhì)房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的一半收取 E：房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含房屋權(quán)屬證書費(fèi)11、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序?yàn)開。 A合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書 B圖紙、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書 C合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書、圖紙 D紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書 12、下列情形

14、中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有_。 A消費(fèi)者的收入增加 B作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升 C作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升 D消費(fèi)者預(yù)期其未來的收入增加 E消費(fèi)者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價(jià)格上升 13、下列分析方法中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的常用方法有。 A：故障樹分析法 B：期望值法 C：盈虧平衡法 D：解析法 E：蒙特卡洛模擬法14、屬于物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)行機(jī)制的是。 A：自主經(jīng)營(yíng) B：自負(fù)盈虧 C：自我補(bǔ)給 D：自我約束 E：自我發(fā)展 15、下列關(guān)于房地產(chǎn)廣告的表述中，符合有關(guān)規(guī)定要求的有。 A：僅介紹項(xiàng)目名稱的房地產(chǎn)廣告，可不載明商品房預(yù)售許可證書號(hào) B：在集體土地上建設(shè)的房地產(chǎn)發(fā)布銷售廣告應(yīng)載明集體經(jīng)濟(jì)

15、組織名稱 C：預(yù)售商品房廣告不得涉及裝修裝飾內(nèi)容 D：在房地產(chǎn)廣告中表示項(xiàng)目位置，可以用乘坐公共交通工具所需時(shí)間來表示距離 E：房地產(chǎn)廣告不得含有承諾為入住者辦理“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的內(nèi)容 16、下列屬于房屋租賃合同自然終止情形的有。 A：租賃合同到期，合同自行終止 B：符合法律規(guī)定可以解除合同條款的 C：符合合同約定可以解除合同條款的 D：承租人利用承租的房屋從事非法活動(dòng)的 E：因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的 17、房地產(chǎn)估價(jià)師參加的下列保險(xiǎn)中，屬于社會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)種的有_。 A社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn) B健康保險(xiǎn) C勞動(dòng)工傷保險(xiǎn) D意外傷害保險(xiǎn) E失業(yè)保險(xiǎn) 18、房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為_。 A開發(fā)利潤(rùn)

16、B銷售收入 C投資收益 D成本利潤(rùn) 19、敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值，即_。 A最樂觀預(yù)測(cè)值 B最悲觀預(yù)測(cè)值 C最可能預(yù)測(cè)值 D最客觀的預(yù)測(cè)值 E最原始預(yù)測(cè)值 20、對(duì)于購(gòu)買一更新改造一出租一出售模式來說，這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括等。 A：購(gòu)買成本 B：更新改造成本 C：運(yùn)營(yíng)成本 D：轉(zhuǎn)售稅費(fèi) E：建造成本 21、在西方國(guó)家傳統(tǒng)上的商用房地產(chǎn)可包括。 A：旅館房地產(chǎn) B：餐館房地產(chǎn) C：寫字樓房地產(chǎn) D：工業(yè)房地產(chǎn) E：公寓房地產(chǎn) 22、從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是_。 A銷售狀況價(jià)值論 B市場(chǎng)供求價(jià)值論 C生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 D經(jīng)濟(jì)花費(fèi)價(jià)值論23、下列情況，經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，但保留劃撥土地方式的期限