2022年湖北省房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的原則和依據(jù)考試試題

1、2015年湖北省房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的原則和依據(jù)考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、在眾多的不確定性因素中，找出對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)影響較大的因素，并判明其對開發(fā)項(xiàng)目投資效益影響的程度，是_分析的目的。 A盈虧平衡 B敏感性 C風(fēng)險(xiǎn) D概率 2、某商場建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為【2005年考題】 A：40年 B：43年 C：47年 D：50年 E：工業(yè)用

2、地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格3、在實(shí)際估價(jià)中，要特別注意估價(jià)對象范圍的界定以下選項(xiàng)中，屬于實(shí)物構(gòu)成范圍內(nèi)的是。 A：是否包括特許經(jīng)營權(quán) B：是否包括債權(quán)債務(wù) C：是否強(qiáng)制處分房地產(chǎn) D：是否包括建筑物內(nèi)的家具 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 4、下列關(guān)于路線價(jià)法中，不正確的是。 A：路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相近，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理 B：路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià) C：運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊 D：路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格5、某寫字樓的剩余收益年

3、限為38年，預(yù)計(jì)5年后售出時(shí)價(jià)格將上漲20，銷售稅費(fèi)率為6，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30，報(bào)酬率中無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為萬元。 A：5286.72 B：7552.45 C：9939.23 D：14198.90 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 6、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元，正常開發(fā)成本為1500元，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5，投資利息占直接成本的5，銷售費(fèi)用為100元，直接成本利潤率為6，則開發(fā)后的地價(jià)為【2006年考題】 A：1840元 B：2840元 C：2966元 D：3000元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測

4、點(diǎn)評估價(jià)格 7、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，包括土地開發(fā)和房屋建造過程，至今已有8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40%，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。 A457.40 B476.98 C686.10 D715.48 8、下列對經(jīng)濟(jì)成本的表述正確的一項(xiàng)是_。 A經(jīng)濟(jì)成本會計(jì)成本(顯見成本)+隱含成本 B經(jīng)濟(jì)成本銷售收入-會計(jì)成本-隱含成本 C經(jīng)濟(jì)成本總成本-會計(jì)成本 D經(jīng)濟(jì)成本會計(jì)成本(顯見成本)-隱含成本 9、下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)的是。 A：用途專業(yè)的房地產(chǎn) B：價(jià)值較大的房地產(chǎn) C：獨(dú)立使用的房地產(chǎn) D：不可

5、分割的房地產(chǎn) E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 10、，是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。 A：投資于房地產(chǎn)投資信托基金 B：住房抵押貸款證券化 C：間接投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券 D：房地產(chǎn)抵押擔(dān)保 E：借款合同11、下列關(guān)于預(yù)告登記的表述中，正確的是。 A：預(yù)告登記僅適用于預(yù)售商品房的登記 B：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅，或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之曰起3個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效 C：房屋預(yù)告登記只能由雙方共同申請 D：房屋預(yù)告登記僅在房屋登記簿上予以記載，不發(fā)放預(yù)告登記證明 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、下列職能

6、中，屬于保險(xiǎn)基本職能的是_。 A分散危險(xiǎn) B融通資金 C防災(zāi)防損 D分配資金 13、_是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中需要評估其價(jià)值的具體房地產(chǎn)。 A估價(jià)項(xiàng)目 B估價(jià)對象 C估價(jià)目標(biāo) D估價(jià)標(biāo)的14、某商品房售價(jià)為建筑面積4000元/m2，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為100m2，合同約定建筑面積為97m2。該商品房的成交價(jià)格是_元。 A388000 B388640 C399640 D400000 15、一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線線價(jià)為5000元/m2，后街路線價(jià)為3800元/m2，如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，該宗地的前街影響深度為_m。 A22

7、 B28 C38 D50 16、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度和房地產(chǎn)_價(jià)格申報(bào)制度。 A評估 B成交 C協(xié)議 D核定 17、我國土地用途管制的核心是。 A：實(shí)行土地有償有限期使用制度 B：經(jīng)營土地有償使用 C：不能隨意改變農(nóng)用地的用途 D：不能隨意改變建設(shè)用地的用途 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 18、在某商業(yè)街，有一塊矩形街角地，其正街路線價(jià)(土地單價(jià))為3 000元，旁街路線 價(jià)為2 000元其臨正街深度為2286 m(即75英尺)，臨旁街深度為1524 m(即50英尺)根據(jù)下表中的深度價(jià)格修正率，另假設(shè)旁街影響加價(jià)率為10，那么該宗地的總價(jià)為 A：15835萬元 B：1351

8、7萬元 C：12345萬元 D：12638萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 19、按我國公司法規(guī)定，一個(gè)上市公司的社會公眾股至少應(yīng)占到公司股份總數(shù)的以上，其絕對數(shù)至少要達(dá)到萬元面值。 A：5 250 B：10 750 C：25 1000 D：25 1250 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、申請房地產(chǎn)估價(jià)師初始注冊的，申請人應(yīng)當(dāng)向_提交申請資料。 A人事部 B建設(shè)部 C省級人事行政主管部門 D所在地省級房地產(chǎn)行政主管部門 21、某套200、單價(jià)4000元/的住宅，要求成交時(shí)首付20萬元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5%，則該套住宅的實(shí)際價(jià)格為（）萬元。 A71.84 B

9、74.47 C75.23 D80.00 22、在房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中，一般承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工合同管理等工作。 A：建筑師 B：工程師 C：造價(jià)工程師 D：估價(jià)師及物業(yè)代理 E：借款合同23、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額的，免征土地增值稅。 A：20 B：30 C：40 D：50 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24、某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。 A89.74 B91

10、.52 C93.84 D97.2225、房地產(chǎn)抵押自合同_之日起生效。 A登記 B工商鑒證 C公證 D簽訂二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、某一房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低，主要取決于_供求狀況。 A本地區(qū)房地產(chǎn)的 B全國房地產(chǎn)的 C本地區(qū)本類房地產(chǎn)的 D本類房地產(chǎn)的 2、房地產(chǎn)的部門規(guī)章包括。 A：城市房屋租賃管理辦法 B：注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法 C：城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 D：城市房地產(chǎn)市場評估管理暫行辦法 E：土地管理法實(shí)施條例3、繳存住房公積金的工資基數(shù)包括等。 A：計(jì)時(shí)工

11、資和計(jì)件工資 B：獎金、津貼和補(bǔ)貼 C：加班加點(diǎn)工資 D：住房公積金月繳存額 E：單位管理經(jīng)費(fèi) 4、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為30萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價(jià)的20，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為6，則月還款額為元。 A：1 65533 B：1 71943 C：1 743.69 D：2 14929 E：借款合同5、民事法律關(guān)系由_構(gòu)成。 A形式 B主體 C客體 D內(nèi)容 E主張 6、下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有。(2007年試題) A：凈現(xiàn)值 B：投資利潤率 C：現(xiàn)金回報(bào)率 D：靜態(tài)投資回收期 E：內(nèi)部收益率

12、 7、若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為_。 A78% B85% C117% D150% 8、附件是估價(jià)報(bào)告的有機(jī)組成部分，通常包括。 A：估價(jià)委托書、估價(jià)師注冊證復(fù)印件、估價(jià)對象權(quán)屬證明 B：估價(jià)委托書、估價(jià)對象位置圖、估價(jià)師注冊證復(fù)印件 C：估價(jià)對象照片、估價(jià)對象權(quán)屬證明、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件 D：估價(jià)對象權(quán)屬證明、估價(jià)委托人身份證復(fù)印件、估價(jià)師注冊證復(fù)印件 E：估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、估價(jià)師注冊證復(fù)印件、估價(jià)對象權(quán)屬證明 9、下列關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別和聯(lián)系，表述正確的是。 A：房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有聯(lián)系又有區(qū)別 B：

13、在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系 C：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì) D：房地產(chǎn)業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè) E：建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè) 10、下列影響房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于技術(shù)環(huán)境的因素是_。 A城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局 B人口數(shù)量與結(jié)構(gòu) C土地資源狀況 D信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用11、合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3時(shí)，如果買受人不退房，產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，處理的原則是。 A：面積誤差比在3以內(nèi)(含3)的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足 B：面積誤差比絕對值在3以內(nèi)(含3)部分的房價(jià)

14、款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人 C：絕對值超出3部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人 D：絕對值超過3的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三倍返還買受人 E：絕對值超過3的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人 12、已知一年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.23%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%，缺乏流動性補(bǔ)償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報(bào)酬率為_。 A7.78% B8.28% C13.21% D14.21% 13、契稅的稅率為_。 A1%3% B3%5% C5%7% D3%7%14、對某種特定商品有興趣的消費(fèi)者的集合是市場。 A：服務(wù) B：合格有效 C：有

15、效 D：潛在 E：借款合同 15、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司征收C村的100畝基本農(nóng)田。該項(xiàng)目涉及C村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元畝。按照規(guī)定，B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)安置C村個(gè)農(nóng)民。 A：30 B：60 C：100 D：180 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式，取得了一塊建設(shè)用地使用權(quán)，該項(xiàng)目總投資5000萬元。B房地產(chǎn)開發(fā)公司投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)萬元以上，才有可能取得商品房預(yù)售許可證。 A：500 B：750 C：1000 D：1250 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17、當(dāng)投資者準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)房

16、地產(chǎn)投資時(shí)，很重視對房地產(chǎn)所處宏觀_的研究。 A區(qū)位 B環(huán)境 C政策 D文化 18、下列關(guān)于股票與公司債券，說法錯(cuò)誤的是。 A：股票投資者與公司之間形成的是一種借貸性質(zhì)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系 B：公司債券持有人依法獲取的收益是公司債券利息，且數(shù)額事先難以確定，并受公司經(jīng)營狀況的影響 C：股票和公司債券都是有價(jià)證券，并且同屬于資本證券。它們既有相同之處，又有質(zhì)的區(qū)別 D：與股票相比，公司債券則是一種風(fēng)險(xiǎn)程度相對高得多的投資 E：兩者都是流通證券，可以在證券市場上進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和買賣，并且，它們的市場價(jià)格都在不同程度上受到銀行利率的影響 19、下列關(guān)于會計(jì)要素中的利潤的說法，錯(cuò)誤的是。 A：利潤是指企業(yè)在一定會計(jì)期間的經(jīng)營成果 B：凈利潤為營業(yè)利潤、投資凈收益和營業(yè)外收支凈額等三個(gè)項(xiàng)目的總額減去所得稅費(fèi)之后的余額 C：營業(yè)利潤是企業(yè)在銷售商品、提供勞務(wù)等日?；顒又兴a(chǎn)生的利潤 D：補(bǔ)貼收入不計(jì)入利潤 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動中，屬于傳統(tǒng)價(jià)值評估業(yè)務(wù)范疇的是_。 A高層建筑地價(jià)分?jǐn)?B房地產(chǎn)投資價(jià)值評估 C因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評估 D城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估 21、評估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值，估價(jià)方法的選用主要取決于。 A：估價(jià)對象 B：估價(jià)師對估價(jià)方法的熟悉程度 C：委