2022年浙江省上半年房地產(chǎn)估價師案例與分析估價技術(shù)報告的寫作考試題

1、浙江省2015年上半年房地產(chǎn)估價師案例與分析：估價技術(shù)報告的寫作考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、房地產(chǎn)投資決策分析主要包括市場分析、_和投資決策三部分工作。 A價格分析 B項目財務(wù)評價 C產(chǎn)品分析 D成本分析 2、在發(fā)生過程中，一般要“立字為據(jù)”作為債權(quán)債務(wù)關(guān)系的證明。 A：商業(yè)信用 B：銀行信用 C：消費(fèi)信用 D：民間信用 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、下列風(fēng)險中，屬于個別風(fēng)險的是_。 A購買力風(fēng)險 B市場供求風(fēng)險 C政策風(fēng)險 D比較風(fēng)險 4、選取的三個可比實例及其相關(guān)資

2、料分別計算得到其報酬率為13.10%、12.50%和13.60%，則可以確定估價對象的報酬率為_。 A12.50% B13.10% C13.07% D13.60%5、投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是_。 A獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益 B獲取房地產(chǎn)未來收益 C直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動 D間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動 6、某個國家20002004年的基尼系數(shù)分別為0.32、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以推斷_。 A該國家的居民收入分配趨于平均化 B該國家的居民收入分配兩極分化越來越嚴(yán)重 C該國家的居民收入水平呈現(xiàn)出上升的趨勢 D該國家的國民收入呈現(xiàn)出上升的趨勢 7、估價時點應(yīng)與的日期

3、相一致。 A：簽訂估價合同 B：開始估價作業(yè) C：完成估價報告 D：估價結(jié)果所屬 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 8、對于無差異曲線的特點說法錯誤的是_。 A無差異曲線是從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為負(fù)值 B無差異曲線上的任意兩條無差異曲線不能相交 C無差異曲線凹向原點 D無差異曲線中，同一條曲線上的各點代表相同的總效用，不同曲線代表不同的總效用 9、同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價格變化百分比為10時，需求量變化百分比分別為30、10、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價格彈性數(shù)值類型分別是【2004年考題】 * A：富有彈性、單一彈性、缺乏彈性 B：完全彈性、單一彈性、完全無彈性 C：

4、完全彈性、單一彈性、缺乏彈性 D：富有彈性、單一彈性、完全無彈性 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 10、一套建筑面積為100，單價為2000元的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31，則該套住宅的。 A：實際單價為2000元，實際總價為30.16萬元 B：實際單價為1950元，實際總價為20萬元 C：實際單價為2000is，實際總價為20萬元 D：實際單價為2200元，實際總價為30.16萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、房屋拆遷補(bǔ)償中，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的非住宅房屋，償還建筑面積超過原建筑面積的部分，按照_結(jié)算。 A商品房價格 B重置價格結(jié)

5、合成新 C重置價格結(jié)合結(jié)構(gòu)差價 D物價部門核定價格 12、從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于所有。 A：房地產(chǎn)開發(fā)單位 B：公有住房售房單位 C：購房者 D：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 13、下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是_。 A圍墻工程費(fèi) B電力設(shè)施工程費(fèi) C居委會用房建設(shè)費(fèi) D人防工程費(fèi)14、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者的定價低，則其采用的是_。 A隨行就市定價法 B價值定價法 C應(yīng)戰(zhàn)定價法 D挑戰(zhàn)定價法 15、用直線趨勢法預(yù)測甲類房地產(chǎn)的價格變化趨勢為=1480+80i，乙類房地產(chǎn)

6、的價格變化趨勢為=1500+60i，該兩類房地產(chǎn)的價格增長潛力相比。 A：甲類房地產(chǎn)比乙類房地產(chǎn)強(qiáng) B：乙類房地產(chǎn)比甲類房地產(chǎn)強(qiáng) C：該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度相同 D：該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度不可比 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 16、某市于2005年對市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價格在該區(qū)為4000元，并且一直沒有變動；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元，房地產(chǎn)市場交易價格為6000元；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預(yù)計為9000元；則最合理的拆遷補(bǔ)償價格應(yīng)以元為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。 A：4000 B：5000 C：6000 D：9000 E：

7、工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 17、在政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實施土地開發(fā)時，由_負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、土地征收等手續(xù)并組織實施。 A政府部門 B建設(shè)部門 C房管部門 D開發(fā)企業(yè) 18、租賃合同到期，承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前_個月提出。 A1 B2 C3 D4 19、城市房屋拆遷管理條例規(guī)定，申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交資料，其中不包括_。 A建設(shè)項目批準(zhǔn)文件 B建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C建設(shè)項目價值資料 D國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件 20、某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計該項目建成后的建筑面積為1750

8、0m2，年凈收益為350萬元。目前該項目已建設(shè)2年，估計至項目建成還需2.5年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7%，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為_萬元。 A3758.57 B394203 C3966.10 D4769.85 21、某大樓先后抵押給3家銀行并都辦理了抵押登記，債務(wù)人未能及時清償債務(wù)，拍賣該大樓所得的價款按順序清償。 A：貸款合同簽訂的先后 B：貸款數(shù)額的大小 C：各銀行起訴的先后 D：抵押登記的先后 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、以下說法不正確的是_。 A估價目的不同，估價的依據(jù)可能不同 B雖然估價目的不同，但估價中都應(yīng)采用公開市場價值 C估價目的不同，估價時點的選取可能不同 D估

9、價目的不同，估價選用的方法也可能不同23、用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，除有租約限制的以外，應(yīng)選取_凈收益作為估價依據(jù)。 A類似房地產(chǎn)的客觀 B類似房地產(chǎn)的實際 C類似房地產(chǎn)的最高 D類似房地產(chǎn)的最低 24、土地增值稅實行四級超額累進(jìn)稅率不正確的為_。 A增值額未超過扣除項目金額30%的部分稅率為20% B增值額未超過扣除項目金額50%的部分稅率為30% C增值額超過扣除項目金額50%未超過100%的部分稅率為40% D增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的部分稅率為50%25、新建房地產(chǎn)項目的出租和銷售，屬于房地產(chǎn)的（）。 A一級市場 B二級市場 C三級市場 D存量市場二、多項選擇

10、題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、當(dāng)前我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的任務(wù)主要是。 A：做好房地產(chǎn)權(quán)屬登記信息化工作 B：做好房地產(chǎn)登記發(fā)證工作 C：做好房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作 D：為落實私房政策的房產(chǎn)審查和處理權(quán)屬糾紛提供依據(jù) E：做好物業(yè)管理工作 2、根據(jù)合同的成立是否以交付標(biāo)的物為要件可將合同分為。 A：典型合同 B：實踐合同 C：諾成合同 D：主合同 E：從合同3、某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時獲得的土地使用期限為50年，不可續(xù)期，至今已使用36年；預(yù)計利用該宗房地產(chǎn)正

11、常情況下每年可獲凈收人8萬元，該宗房地產(chǎn)的報酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為_。 A90.52萬元 B91.52萬元 C92.52萬元 D93.52萬元 4、下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價靜態(tài)指標(biāo)的是_。 A投資利潤率 B資本金利潤率 C財務(wù)內(nèi)部收益率 D成本利潤率5、拆除租賃房屋時，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達(dá)成協(xié)議，房屋拆遷補(bǔ)償方式是_。 A面積結(jié)算 B貨幣補(bǔ)償 C產(chǎn)權(quán)調(diào)換 D貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換 6、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期的收益率為。(2006年試

12、題) A：4.42% B：8.11% C：8.13% D：9.54% E：借款合同 7、基準(zhǔn)地價是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地_。 A最低價格 B最高價格 C平均價格 D成交價格 8、在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險辨識與估計的基礎(chǔ)上，將風(fēng)險分析與反映開發(fā)項目特征的收入和支出流結(jié)合起來，在綜合考慮主要風(fēng)險因素影響的情況下，對隨機(jī)收入、支出流的概率分布進(jìn)行估計，并對各個收入、支出流之間的名種關(guān)系進(jìn)行探討，用項目預(yù)期收入、成本及凈效益的現(xiàn)值的平均離散程度來度量風(fēng)險，進(jìn)而得到表示風(fēng)險程度的凈效益的概率分析的方法是_。 A概率分析 B蒙特卡洛法 C解析法 D杠桿分析 9、建筑物重置價格的求取方法有等【2004年考題】

13、 A：單位比較法 B：工料測量法 C：指數(shù)調(diào)整法 D：分部分項法 E：成新折扣法 10、印花稅稅率分為5檔：1_，_，0.05，0.03 A0.5，0.2 B0.5，0.3 C0.5，0.1 D0.3，0.111、收益法中確定資本化率的基本方法有_。 A市場提取法 B累加法 C指數(shù)調(diào)整法 D投資收益率排序插入法 E收益乘數(shù)法 12、下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是_。 A建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實際經(jīng)過年數(shù) B建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實際經(jīng)過年數(shù) C建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)也相等 D建筑物的經(jīng)濟(jì)

14、壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù) 13、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是土地使用權(quán)，是指土地使用者依法對國家或農(nóng)民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)一般又可分為（）。 A臨時用地土地使用權(quán) B農(nóng)村承包土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的) C宅基地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的) D行政劃撥土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的) E出讓土地使用權(quán)(為國有土地上的)14、在明確了估價基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項目進(jìn)行初步分析，擬定估價作業(yè)方案。估價作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括_。 A擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法 B擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道 C預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)

15、費(fèi) D估價作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排 E違約責(zé)任 15、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項調(diào)查屬于_。 A試探性調(diào)查 B描述性調(diào)查 C創(chuàng)新性調(diào)查 D因果性調(diào)查 16、建筑給水設(shè)備中，基本供水方式不包括_。 A分區(qū)分壓供水方式 B直接供水方式 C水泵水箱的供水方式和設(shè)置水箱的供水方式 D分質(zhì)供水 17、某宗房地產(chǎn)交易總價為30萬元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5%，請計算該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價格為（）萬元。 A26.29 B27.29 C28.29 D29.29 18、開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許

16、可證時，須提供的材料主要有（）。 A建設(shè)工程規(guī)劃許可證 B選址規(guī)劃意見通知書 C項目設(shè)計方案的總平面圖 D城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)征用土地的計劃任務(wù) E1/2000或1/500的地形圖 19、中國耕地具有等明顯的特點。 A：人均占有耕地少 B：耕地總體質(zhì)量高 C：生產(chǎn)水平低 D：退化嚴(yán)重 E：后備資源不足 20、某居民購買一套價值80萬元的住宅，計劃自己首付30，其余向銀行抵押貸款，貸款利率為6，如果在10年內(nèi)按月等額償還，該居民月還款額是元。 A：240 B：622 C：312 D：874 E：借款合同 21、房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險是。 A：比較風(fēng)險 B：收益現(xiàn)金流風(fēng)險 C：持有期風(fēng)險 D：時間風(fēng)險 E：借款合同 22、從估價角度出發(fā)，收益