體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、 15總論本可行性爭(zhēng)辯報(bào)告是在XX 市體育公園工程可行性爭(zhēng)辯報(bào)告根底上和調(diào)整控規(guī)后，將調(diào)整控規(guī)后的接待中心地塊炳M11-C/2022 調(diào)整為住宅用地。工程概況工程名稱XX 市體育公園工程建設(shè)性質(zhì)建擬建地點(diǎn)XX 市炳三區(qū)建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模建設(shè)內(nèi)容本工程規(guī)劃了該區(qū)域內(nèi)炳M11-C/2022、炳 M14-C/2022 和炳M16-C/2022 三個(gè)地塊。其中， 炳 M11-C/2022 地塊面積 2.76 公頃，主要用作住宅開發(fā)；炳 M14-C/2022 地塊面積 6.61 公頃， 建設(shè)內(nèi)容主要包括羽毛球館、網(wǎng)球館、多功能場(chǎng)館、地下及半地下車庫、室外籃球場(chǎng)、室外網(wǎng)球場(chǎng)、室外兒童戲水池、兒童運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、沿街商

2、業(yè)、陽光房、多功能活動(dòng)場(chǎng)地、其他運(yùn)開工程場(chǎng)地、人行天橋以及附屬設(shè)施等；炳 M16-C/2022 地塊面積 0.48 公頃，主要用作住宅開發(fā)。建設(shè)規(guī)模XX 市體育公園工程總用地面積約9.85 公頃，總建筑面積 189088 M2。其中：炳 M11-C/2022 地塊面積 2.76 公頃，規(guī)劃建筑面積 110400 M2。炳 M14-C/2022 地塊面積 6.61 公頃，規(guī)劃建筑面積 59490 M2，包括一個(gè)室內(nèi)羽毛球館，占地面積4600M2，建筑面積9200 M2；一個(gè)室內(nèi)網(wǎng)球館，占地面積 5000 M2，建筑面積 10000 M2，一個(gè)多功能體育場(chǎng)館，占地面積 3000 M2，建筑面積 6

3、000 M2；商業(yè)建筑占地面積 9125M2，建筑面積 34290 M2。另外還有包括 3 個(gè)室外網(wǎng)球場(chǎng)、3 個(gè)室外籃球場(chǎng)、1 個(gè)室外兒童戲水池，占地面積 5510 M2。炳 M16-C/2022 地塊面積 0.48 公頃，規(guī)劃建筑面積 19198.00 M2，規(guī)劃建筑占地面積 1253.00 M2。投資規(guī)模本工程投資規(guī)模為 50176.98 萬元，暫未考慮投資者的融資本錢。建設(shè)期工程建設(shè)期 3 年。工程建設(shè)進(jìn)度：2022 年 12 月完成前期相關(guān)工作；2022 年 5 月完成施工圖設(shè)計(jì)工作；2022 年 8 月完成施工預(yù)備工作；2022 年 9 月至 2022 年 10 月完成施工工作；20

4、22 年 11 月完成竣工驗(yàn)收工作。資金方式與籌措渠道本工程擬通過招商引資方式籌集資金?？尚行誀?zhēng)辯報(bào)告編制的依據(jù)1關(guān)于編制工程可行性爭(zhēng)辯報(bào)告的托付書2XX 市土地利用總體規(guī)劃3XX 市城市總體規(guī)劃4XX 市政府“爭(zhēng)辯加快推動(dòng)XX 體育公園工程建設(shè)有關(guān)問題的會(huì)議紀(jì)要”5XX 市城市總體規(guī)劃國家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版國家計(jì)委頒發(fā)的投資工程可行性爭(zhēng)辯指南備 注羽毛球場(chǎng) 26 片，網(wǎng)球場(chǎng) 5片室內(nèi)體育法全民健身打算綱要全民健身?xiàng)l例四川省全民健身?xiàng)l例工程單位供給的與本工程有關(guān)的資料、數(shù)據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查所得的資料和數(shù)據(jù)國家其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)等爭(zhēng)辯范圍與工作概況爭(zhēng)辯范圍本工程可行性

5、爭(zhēng)辯范圍包括：工程建設(shè)的背景及必要性、工程市場(chǎng)分析、工程選址及建設(shè)條 件、建設(shè)規(guī)模及方案、節(jié)能、環(huán)保、消防與安全、工程治理、投資估算、資金籌措、工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等。工作概況受東區(qū)政府托付，我公司依據(jù)國家和地方有關(guān)體育公園工程的法規(guī)和政策對(duì)工程實(shí)際狀況進(jìn) 行了查證，并組織有關(guān)專家現(xiàn)場(chǎng)踏勘，查閱資料，依據(jù)工程工程建設(shè)條件及有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要 求，對(duì)工程建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工程投資、技術(shù)經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)展了系統(tǒng)分析和論證，在此根底上完成了本工程可行性爭(zhēng)辯報(bào)告的編制工作。工程開發(fā)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 1-1 炳 M11-C/2022 地塊綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備 注一用地面積m22760

6、0二三四建筑面積建筑占地面積建筑密度m2 m2%11040030五容積率m24.0六綠地率%30七八最高建筑高度停車位：米個(gè)552表 1-2序號(hào)炳 M14-C/2022 地塊分項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表指標(biāo)名稱單位數(shù)量一用地面積m266100二建筑面積m2594901體育場(chǎng)館m2252002三商業(yè)m2建筑占地面積m2342904 個(gè)室外籃球場(chǎng)，4 個(gè)室外網(wǎng)球場(chǎng)1體育場(chǎng)館m2126002商業(yè)m291253室外活動(dòng)場(chǎng)地m25510三建筑密度%33四容積率m20.90五綠地率%30六停車位：個(gè)300七最多建筑層數(shù)層4表 1-3 炳 M16-C/2022 地塊綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備 注用地面積

7、m24800二建筑面積m219198三建筑占地面積m21253四建筑密度%27五容積率m24.0六綠地率%35.00七停車位：個(gè)100八最高建筑高度米表 1-4 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)序號(hào)名稱單位數(shù)據(jù)投資萬元50176.98一運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)萬元10241.98建安工程費(fèi)萬元7151.32室外工程費(fèi)萬元1912.80工程建設(shè)其他費(fèi)萬元419.20預(yù)備費(fèi)萬元758.67二住宅一萬元28168.74建安工程費(fèi)萬元22835.84室外工程費(fèi)萬元988.38工程建設(shè)其他費(fèi)萬元2257.94預(yù)備費(fèi)萬元2086.57三住宅二萬元4864.66建安工程費(fèi)萬元3855.95室外工程費(fèi)萬元133.60工程建設(shè)其他費(fèi)萬

8、元514.76預(yù)備費(fèi)萬元360.35四商鋪萬元6901.60建安工程費(fèi)萬元5462.40室外工程費(fèi)萬元210.88工程建設(shè)其他費(fèi)萬元717.09預(yù)備費(fèi)萬元511.23二財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不考慮土地出讓金一運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)投資回收期年-投資利潤率投資利稅率%-二住宅一投資回收期年1.66投資利潤率%58.93投資利稅率%75.21三住宅二投資回收期年1.87投資利潤率%52.63投資利稅率%76.84四商鋪投資回收期年1.21投資利潤率%234.31投資利稅率%319.09五綜合投資回收期年1.80投資利潤率%57.52投資利稅率%68.90結(jié)論與建議結(jié)論通過對(duì)該工程經(jīng)營收入支出測(cè)算可以看出：工程總投資約 5

9、億元，依據(jù)本方案一般估量，業(yè)主實(shí)質(zhì)需要的投資約1 億元不含土地出讓金。住宅局部銷售后的純利潤為 1.96 億元，運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)內(nèi)的商鋪純利潤為 1.62 億元， 合計(jì) 3.58 億元，完成場(chǎng)館設(shè)施及綠化等工程后約剩余2.56 億元未考慮土地出讓金和融資本錢。本方案的優(yōu)勢(shì)在于住宅、商業(yè)局部盈利優(yōu)勢(shì)明顯。但面臨著如此大體量的住宅和商鋪的銷售問題，是否能按期銷售出去是影響方案盈利性的重要因素。本方案最大的缺乏在于公益設(shè)施建設(shè)后年虧損約為287 萬元，在今后長期的維護(hù)運(yùn)營中無盈利工程支撐，業(yè)主從逐利角度動(dòng)身，公益設(shè)施功能極可能異化。因此為了保證公益設(shè) 施的長期穩(wěn)定運(yùn)行，運(yùn)動(dòng)休閑中心的局部商業(yè)設(shè)施應(yīng)不能出售

10、，以彌補(bǔ)公益設(shè)施運(yùn)行的虧損， 建議該運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)可出售的商屋以不超過 17000M2 為宜，以保證公益設(shè)施的可持續(xù)運(yùn)行。假設(shè)按此思路，則全部設(shè)施建完后，假定租金為 30 元/月.M2，有 17290 M2 的商鋪可用于出租，年正常商鋪?zhàn)饨鹗找娲笾聻?20 萬元，扣除公益設(shè)施虧損后，年盈利約為 330 萬，在此狀況下，按一般投資者能夠承受的回收期7 年左右計(jì)算，土地出讓金大約為 136 萬元/ 畝。建議本方案的實(shí)施可能會(huì)導(dǎo)致公益設(shè)施功能異化，保存約 17000M2 的商鋪雖然從經(jīng)濟(jì)分析上能夠帶來相當(dāng)?shù)挠?，但仍舊面臨著商鋪銷售不出去或出租困難導(dǎo)致租金下降的風(fēng)險(xiǎn)， 假設(shè)消滅較嚴(yán)峻的市場(chǎng)需求缺乏的問題

11、，投資者極有可能變賣商鋪，公益設(shè)施的運(yùn)行虧損難以得到有效保證。從供給應(yīng)市民休閑消遣的場(chǎng)所來看，方案一M11-C/2022 為接待中心在M11-C/2022地塊設(shè)置了游泳池，對(duì)外開放場(chǎng)所較大，而本方案調(diào)整為住宅后，整個(gè)M11-C/2022 地塊封閉，市民休閑消遣場(chǎng)所大大削減。從這個(gè)角度看，也不推舉使用本方案。假照實(shí)施本方案，則需要重對(duì)用地性質(zhì)進(jìn)展調(diào)整，在工程實(shí)施的時(shí)間上可能會(huì)有較長的延遲。綜上所述，本方案在經(jīng)濟(jì)上具有肯定的可行性，能給本工程帶來較大的收益。當(dāng)存在相當(dāng)多 的風(fēng)險(xiǎn)，主要來自于公益設(shè)施功能異化的風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)需求缺乏的風(fēng)險(xiǎn)。相比之下，方案一更 適合追求長期收益的資金投資方向，更能滿足 XX

12、 市體育公園的公益性質(zhì)，因此建議承受方案一M11-C/2022 為接待中心，不推舉使用本方案。但假設(shè)能妥當(dāng)解決可能存在的公益設(shè)施功能異化和市場(chǎng)需求缺乏的問題，本方案將具有較大的可行性。投資估算與資金籌措投資估算依據(jù)本次投資估算依據(jù)XX 市類似工程近期造價(jià)水平估算，并參照：四川省定額治理站的有關(guān)文件有關(guān)建筑安裝指標(biāo)現(xiàn)行市場(chǎng)有關(guān)材料調(diào)查價(jià)格體育公園初步設(shè)計(jì)方案四川省建筑工程概算定額四川省其他費(fèi)用定額國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版投資估算運(yùn)動(dòng)中心運(yùn)動(dòng)中心投資由工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。其中工程費(fèi)用包括土建工程、安裝工程以及室外根底設(shè)施配套工程。投資估算見表2-

13、1。表 2-1運(yùn)動(dòng)中心投資估算表序號(hào)名稱單位數(shù)量單價(jià)元合價(jià)萬元一建筑安裝工程費(fèi)m29064.121羽毛球館1.1土建裝飾m2920022002024.001.2給排水m292009082.801.3強(qiáng)電m29200229210.681.4弱電m29200109100.281.5通風(fēng)m292005348.761.6合計(jì)m2920026812466.522網(wǎng)球館2.1土建裝飾m21000022002200.002.2給排水m2100009090.002.3強(qiáng)電m210000229229.002.4弱電m210000109109.003.5通風(fēng)m2100005353.00合計(jì)m21000026282

14、628.003多功能體育館m260003.1土建裝飾m2600030001800.003.2給排水m260009054.003.3強(qiáng)電m26000229137.403.4弱電m2600010965.403.5通風(fēng)m260005331.803.6合計(jì)m2600034282056.804其余4.1道路及鋪裝m24500280126.004.2綠化m226440120317.284.3自然水體m2400010040.004.4跌水m2202230060.004.5室外網(wǎng)球場(chǎng)m24000300120.004.6籃球場(chǎng)及活動(dòng)場(chǎng)地m2240015036.004.7小天橋m2160350056.004.8大

15、天橋m28503500297.504.9兒童戲水池項(xiàng)160000060.004.10水管網(wǎng)m24610028129.084.11強(qiáng)電管網(wǎng)m2461001569.154.12弱電管網(wǎng)m2461001882.984.13燃?xì)夤芫W(wǎng)m2661000.53.314.14場(chǎng)地整理費(fèi)m26610030198.304.15景石項(xiàng)118000018.004.16雕塑項(xiàng)130400030.404.17標(biāo)識(shí)系統(tǒng)項(xiàng)128000028.004.18室外家具小品項(xiàng)120220020.004.19樹池、花池項(xiàng)1800008.004.20各類戶外運(yùn)動(dòng)健身器械項(xiàng)1640006.404.21戶外兒童游樂設(shè)施項(xiàng)1640006.40

16、4.22邊坡治理項(xiàng)12022000200.004.23合計(jì)1912.80二工程建設(shè)其他費(fèi)用1可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)62.852施工圖審查費(fèi)4.213工程招標(biāo)代理費(fèi)40.554工程監(jiān)理費(fèi)19.135建設(shè)單位治理費(fèi)121.506工程量清單及把握價(jià)編制費(fèi)33.607環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)1.728工程保險(xiǎn)費(fèi)22.289行政事業(yè)型收費(fèi)113.369.1城市配套費(fèi)1920000.009.2型材料專項(xiàng)費(fèi)19200713.449.3異地綠化建設(shè)1920059.609.4散裝水泥專項(xiàng)基金1920011.929.5人防異地建設(shè)費(fèi)192002038.409.6其他50.0010合計(jì)419.20三預(yù)備費(fèi)758.671根本預(yù)備費(fèi)5

17、%474.172漲價(jià)預(yù)備費(fèi)3%284.50四工程總投資10241.98商鋪商鋪局部投資由建安工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。投資估算見表 2-2。表 2-2序號(hào)一商鋪投資估算表名稱建安本錢單位數(shù)量單價(jià)元合價(jià)萬元1土建裝飾m23429013004457.702給排水m23429064219.463強(qiáng)電m234290146500.634弱電m23429083284.615合計(jì)m2342901593.005462.40二室外工程1水管網(wǎng)m2342902896.012強(qiáng)電管網(wǎng)m2342901551.443弱電管網(wǎng)m2342901861.724燃?xì)夤芫W(wǎng)m2342900.51.715合

18、計(jì)210.88三其他費(fèi)用1可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)139.082施工圖審查費(fèi)12.483工程招標(biāo)代理費(fèi)13.554工程監(jiān)理費(fèi)102.125建設(shè)單位治理費(fèi)51.506工程量清單及把握價(jià)編制費(fèi)19.007環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)5.118工程保險(xiǎn)費(fèi)8.219行政事業(yè)型收費(fèi)366.049.1城市配套費(fèi)3429065222.899.2型材料專項(xiàng)費(fèi)34290724.009.3異地綠化建設(shè)34290517.159.4散裝水泥專項(xiàng)基金3429013.439.5人防異地建設(shè)費(fèi)342902068.589.6其他30.0010合計(jì)717.09四預(yù)備費(fèi)1根本預(yù)備費(fèi)5%319.522漲價(jià)預(yù)備費(fèi)3%191.71合計(jì)511.23五工程總投

19、資6901.60住宅一住宅一投資由建安工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。投資估算見表2-3。表 2-3住宅一投資估算表序號(hào)一名稱建安本錢單位數(shù)量單價(jià)元合價(jià)萬元1土建m2110400165018216.00地下車庫m21720.002給排水m211040064706.563強(qiáng)電m21104001461611.844弱電m211040083916.325通風(fēng)燃?xì)鈓211040053585.126電梯部20400000800.007合計(jì)m21104002022.6222835.84二室外工程988.381場(chǎng)地整理費(fèi)用27600254701.042道路m2150028042.003地

20、面綠化m2630012075.604水管網(wǎng)m2276002877.285強(qiáng)電管網(wǎng)m2276001541.406弱電管網(wǎng)m2276001849.687燃?xì)夤芫W(wǎng)m2276000.51.388合計(jì)988.38三其他費(fèi)用1可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)531.522施工圖審查費(fèi)50.243工程招標(biāo)代理費(fèi)40.554工程監(jiān)理費(fèi)238.245建設(shè)單位治理費(fèi)169.506工程量清單及把握價(jià)編制費(fèi)35.227環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)21.448工程保險(xiǎn)費(fèi)39.319行政事業(yè)型收費(fèi)1131.929.1城市配套費(fèi)11040065717.609.2型材料專項(xiàng)費(fèi)110400777.289.3異地綠化建設(shè)110400555.209.4散裝水泥

21、專項(xiàng)基金110400111.049.5人防異地建設(shè)費(fèi)11040020220.809.6其他50.0010合計(jì)2257.94四預(yù)備費(fèi)2086.571根本預(yù)備費(fèi)5%1304.112漲價(jià)預(yù)備費(fèi)3%782.46五工程總投資28168.74住宅二住宅二投資由建安工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。投資估算見表2-4。表 2-4序號(hào)一住宅二投資估算表名稱建安本錢單位數(shù)量單價(jià)元合價(jià)萬元1土建m21919815002879.702地下車庫m3252.003給排水m21919864122.874強(qiáng)電m219198146280.295弱電m21919883159.346通風(fēng)燃?xì)鈓219198531

22、01.757電梯部415000060.008合計(jì)m2191981853.813855.95二室外工程133.601道路m2100028028.002地面綠化m2154012018.483水管網(wǎng)m248002813.444強(qiáng)電管網(wǎng)m24800157.205弱電管網(wǎng)m24800188.646燃?xì)夤芫W(wǎng)m248000.50.247場(chǎng)地整理費(fèi)480012057.608合計(jì)133.60三其他費(fèi)用1可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)98.372施工圖審查費(fèi)8.483工程招標(biāo)代理費(fèi)15.334工程監(jiān)理費(fèi)71.815建設(shè)單位治理費(fèi)51.506工程量清單及把握價(jià)編制費(fèi)22.007環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)3.598工程保險(xiǎn)費(fèi)5.549行政事業(yè)

23、型收費(fèi)238.149.1城市配套費(fèi)1919865124.799.2型材料專項(xiàng)費(fèi)19198713.449.3異地綠化建設(shè)1919859.609.4散裝水泥專項(xiàng)基金1919811.929.5人防異地建設(shè)費(fèi)191982038.409.6其他50.0010合計(jì)514.76四預(yù)備費(fèi)用1根本預(yù)備費(fèi)5%225.222漲價(jià)預(yù)備費(fèi)3%135.133合計(jì)360.35五工程總投資4864.66可見，本工程總投資為 50176.98 萬元，如表 2-5。表 2-5工程總投資估算表序號(hào)1名稱運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)土地面積(M2)66100.00建筑面積(M2)投資(萬元)17143.581.1體育設(shè)施19200.0010241.9

24、81.2商鋪9125.0034290.006901.602住宅一27600.00110400.0028168.743住宅二4800.0019198.004864.66合計(jì)50176.98資金籌措本工程擬承受招商引資的方式籌集資金。投資估算中臨時(shí)沒有考慮籌資資本。財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益分析財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)本工程的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)制度和國家稅收政策規(guī)定執(zhí)行。依據(jù)工程的市場(chǎng)開拓周期， 本工程計(jì)算依據(jù)如下：國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版。各種原料及產(chǎn)品按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格各生產(chǎn)部門的原料、輔料、包裝材料消耗量按工藝供給的單位產(chǎn)品消耗定額測(cè)算。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：營業(yè)稅 5%，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi) 7%，教

25、育附加費(fèi) 3%，地方教育費(fèi)附加 3%， 合計(jì)為 5.65%。稅收政策：所得稅按 25%計(jì)取。收入支出推測(cè)收入估算該工程的收入主要來源于六個(gè)局部：住宅出售收入，商鋪出售收入，運(yùn)動(dòng)局部經(jīng)營收入以及停車收入。具體估算如下：住宅局部考慮到住宅可預(yù)售，將收入獲得時(shí)間從建設(shè)期的其次年開頭，三年銷售完畢，其銷售比例為4:5:1。住宅建筑面積 129598 平方米，參考周邊樓盤單價(jià)以及炳三區(qū)今后的進(jìn)展?fàn)顩r，該住宅定價(jià)為 5000 元/m2,停車位共計(jì) 652 個(gè)，參照周邊車位的出售價(jià)格，依據(jù)6 萬元/個(gè)考慮。即整個(gè)住宅局部收入為 68711 萬元。商鋪出售本工程商業(yè)門面的面積為 34290m2，參考周邊商業(yè)門

26、面銷售價(jià)格，定為10000 元/m2，可得商業(yè)門面銷售收入為 34290 萬元。，將收入獲得時(shí)間從建設(shè)期的其次年開頭，三年銷售完畢， 其銷售比例為 4:5:1。運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)收益運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)包括網(wǎng)球館、羽毛球館、室外網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓球、游泳池和停車場(chǎng)等。網(wǎng)球館有 5 片場(chǎng)地，暫定價(jià) 40 元/片.小時(shí)，考慮每天每片利用 4 小時(shí)，可得網(wǎng)球館每月收益2.4 萬元?？紤]運(yùn)營的前三年只到達(dá)正常年份的70%、80%、90%。羽毛球館為 26 片，暫定價(jià)為 20 元/片.小時(shí)，考慮每天每片利用 6 小時(shí)，可得羽毛球館每月收益為 9.36 萬元。考慮運(yùn)營的前三年只到達(dá)正常年份的70%、80%、90%。多功能體育場(chǎng)館

27、一個(gè)，考慮到該場(chǎng)館可舉辦籃球、羽毛球、排球、乒乓球等多種體育賽事。其用途具有多樣性，依據(jù)綜合場(chǎng)館的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，大約為使用一天3-5 萬，暫按4 萬計(jì)算。一年中按使用三分之一的時(shí)間計(jì)算，則年收入為16 萬?？紤]運(yùn)營的前三年只到達(dá)正常年份的70%、80%、90%。室外網(wǎng)球場(chǎng)為 4 片，參考周邊室外網(wǎng)球場(chǎng)的價(jià)格，暫定價(jià)為 20 元/片.小時(shí)，考慮每天每片利用 6 小時(shí)，可得網(wǎng)球場(chǎng)每月收益為1.8 萬元?？紤]運(yùn)營的前三年只到達(dá)正常年份的70%、80%、90%。乒乓球設(shè)置在網(wǎng)球館和羽毛球館內(nèi)，考慮設(shè)置20 處，暫定價(jià)為 10 元/臺(tái).小時(shí)，考慮每天每臺(tái)利用 4 小時(shí)，可得乒乓球每月收益為 2.4 萬元?？?/p>

28、慮運(yùn)營的前三年只到達(dá)正常年份的70%、80%、90%。該工程設(shè)置停車位 450 個(gè)，依據(jù)每車位收費(fèi) 3 元計(jì)算，一天中一個(gè)車位可周轉(zhuǎn) 4 次，可得停車收益為 16.2 萬元/年?？紤]運(yùn)營的前三年只到達(dá)正常年份的70%、80%、90%?？傻?，正常經(jīng)營年份運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)收入為 304.92 萬元/年，前三年分別為 213.44 萬元/年、243.94 萬元/年、274.43 萬元/年。本錢估算運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)本錢包括球館等營業(yè)支出、球館等設(shè)施維護(hù)、公益設(shè)施維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用支出、公益局部人工工資等。依據(jù)目前市場(chǎng)狀況，球館等營業(yè)支出依據(jù)營業(yè)收入的 30%計(jì)??；球館等設(shè)施維護(hù)一般是與其壽命有關(guān)，取費(fèi)比率約為建設(shè)

29、本錢的1%-2%，這里依據(jù)2%計(jì)取；公益設(shè)施維護(hù)按十年壽命考慮，則取費(fèi)費(fèi)率定為設(shè)施費(fèi)用的10%；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)參照目前各地規(guī)定，依據(jù)7 元/m2.月考慮；公益局部人工依據(jù) 50 萬元/年計(jì)算。商鋪依據(jù)銷售收入的 10%計(jì)算相關(guān)的銷售本錢。住宅由于工程位于炳三區(qū)，近年來本區(qū)域的房地產(chǎn)是最受人們關(guān)注的，因此這局部的銷售本錢相對(duì)而言占收入的比重可以取的低一些，依據(jù)10%考慮。3.3 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)如表 3-1，投入運(yùn)營后，每年需要再貼補(bǔ) 287 萬元作為運(yùn)營費(fèi)用。商鋪如表 3-2，稅前利潤為 22022.01 萬元，稅后利潤為 16171.43 萬元，投資回收期為 1.21 年。投資利稅率為 3.1

30、9，投資利潤率為 2.34。住宅一如表 3-3，稅前利潤為 21186.14 萬元，稅后利潤為 16599.78 萬元，投資回收期為 1.66 年。投資利稅率為 75.21%，投資利潤率為 58.93%。住宅二如表 3-4，稅前利潤為 3738.20 萬元，稅后利潤為 2560.41 萬元，投資回收期為 1.87 年。投資利稅率為 76.84%，投資利潤率為 52.63%。綜合不考慮土地費(fèi)用如表 3-5，以十年作為計(jì)算期，稅前利潤為 34572.76 萬元，稅后利潤為 28865.02 萬元，投資回收期為 1.80 年。投資利稅率為 68.90%，投資利潤率為 57.53%。表 3-1序號(hào)運(yùn)動(dòng)

31、中心投資現(xiàn)金流量表工程計(jì)算期12345671現(xiàn)金流入224.64256.74288.83320.921.1網(wǎng)球館20.1623.0425.9228.801.2羽毛球館78.6289.86101.09112.321.3多功能體育場(chǎng)館11.2012.8014.4016.001.4室外網(wǎng)球場(chǎng)15.1217.2819.4421.601.5乒乓球20.1623.0425.9228.801.6游泳館68.0477.7687.4897.201.7停車收益11.3412.9614.5816.202現(xiàn)金流出2048.404096.794096.79573.41584.85596.29607.732.1建設(shè)投資2

32、048.404096.794096.792.2球館等營業(yè)支出67.3977.0286.6596.282.3球館等設(shè)施維護(hù)143.03143.03143.03143.032.4公益設(shè)施維護(hù)4.884.884.884.882.5綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)275.42275.42275.42275.422.6公益局部人工工70.0070.0070.0070.00資2.8營業(yè)稅金及附加12.6914.5116.3218.133所得稅前凈現(xiàn)金流量-2048.40-4096.79-4096.79-348.77-328.12-307.46-286.81144累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量5調(diào)整所得稅67所得稅后凈現(xiàn)金流量累計(jì)所得稅

33、后凈現(xiàn)金流量-2048.40-6145.19-10241.98-10590.74-10918.86-11226.33-11513.140.000.000.000.000.000.000.00-2048.40-4096.79-4096.79-348.77-328.12-307.46-286.81-2048.40-6145.19-10241.98-10590.74-10918.86-11226.33-11513.1415表 3-2序號(hào)商鋪出售投資現(xiàn)金流量表工程計(jì)算期12341現(xiàn)金流入13716.0017145.003429.001.1商鋪出售收入13716.0017145.003429.002現(xiàn)金

34、流出1380.324907.205443.83536.642.1建設(shè)投資1380.322760.642760.642.2土地費(fèi)用2.3商鋪出售本錢1371.601714.50342.902.6營業(yè)稅金及附加774.95968.69193.743所得稅前凈現(xiàn)金流量-1380.328808.8011701.172892.364累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量-1380.327428.4819129.6522022.015調(diào)整所得稅0.002202.202925.29723.096所得稅后凈現(xiàn)金流量-1380.326606.608775.872169.277累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量-1380.325226.28

35、14002.1616171.4316表 3-3 住宅一投資現(xiàn)金流量表序號(hào)工程計(jì)算期12341現(xiàn)金流入23404.8029256.005851.201.1出售收入23404.8029256.005851.202現(xiàn)金流出5633.7514930.3515846.06915.712.1建設(shè)投資5633.7511267.4911267.492.2出售本錢2340.482925.60585.122.3營業(yè)稅金及附加1322.371652.96330.593所得稅前凈現(xiàn)金流量-5633.758474.4513409.944935.494累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量-5633.752840.7116250.652

36、1186.145調(diào)整所得稅0.003352.491233.876所得稅后凈現(xiàn)金流量-5633.758474.4510057.463701.627累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量-5633.752840.7112898.1616599.7817表 4-4序號(hào)住宅二投資現(xiàn)金流量表工程計(jì)算期12341現(xiàn)金流入4079.605099.501019.901.1公寓出售收入4079.605099.501019.902現(xiàn)金流出972.932584.322743.94159.612.1建設(shè)投資972.931945.861945.862.2土地費(fèi)用2.3公寓出售本錢407.96509.95101.992.6營業(yè)稅金及附加

37、230.50288.1257.623所得稅前凈現(xiàn)金流量-972.931495.282355.56860.294累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量-972.93522.352877.913738.205調(diào)整所得稅0.00373.82588.89215.076所得稅后凈現(xiàn)金流量-972.931121.461766.67645.217累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量-972.93148.531915.202560.41187累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量-10035.402444.0922308.4930647.8530319.7430012.2729725.465量調(diào)整所得稅2202.263505.480.000.000.00

38、0.006所得稅后凈現(xiàn)金流量-10035.4012479.4819864.408339.37-328.12-307.46-286.81表 3-5序號(hào)全部投資現(xiàn)金流量表工程計(jì)算期12345671現(xiàn)金流入0.0041200.4051500.5010524.74256.74288.83320.921.1住宅一23404.8029256.005851.200.000.000.001.2運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)224.64256.74288.83320.921.3住宅二4079.605099.501019.901.4商鋪13716.0017145.003429.002現(xiàn)金流出10035.4026518.6528130.622185.38584.85596.29607.732.1住宅一5633.7514930.3515846.06915.710.000.000.002.2