2022年江西省房地產(chǎn)估價師理論與方法估價報告含義考試試題

1、江西省2017年房地產(chǎn)估價師理論與方法：估價報告含義考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、城市房屋拆遷補償估價中，實行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而對該期房價進(jìn)行估價，則（）。 A估價時點為未來，估價對象為未來狀況 B估價時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在 C估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況 D估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況 2、如某筆貸款的月利率為1%，每月計息一次，按復(fù)利計息，那么，年名義利率是（）。 A12% B12.55% C12.68% D1

2、3.55%3、_的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點。 A敏感性分析 B不確定性分析 C概率分析 D盈虧平衡分析 4、監(jiān)理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”。其中，“一協(xié)調(diào)”是指。 A：片面的組織協(xié)調(diào) B：全面的組織協(xié)調(diào) C：領(lǐng)導(dǎo)層的組織協(xié)調(diào) D：決策層的組織協(xié)調(diào) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、房地產(chǎn)估價師注冊有效期滿需繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在注冊有效期滿_日前，申請延續(xù)注冊。 A15 B30 C60 D90 6、辦理商品房預(yù)售證明時，應(yīng)提供投入資金達(dá)到工程建設(shè)總投資以上的證明。 A：50 B：25 C：20 D：1

3、5 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實際上為（）。 A交易情況修正 B交易日期調(diào)整 C房地產(chǎn)狀況調(diào)整 D區(qū)域因素調(diào)整 8、豪華住宅用地的土地使用權(quán)出讓的最高年限為_年。 A40 B50 C60 D70 9、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5、城市維護(hù)建設(shè)稅7、教育費附加3，若銷售收入為1 000萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費的總額為萬元。 A：550 B：856 C：1500 D：1236 E：借款合同 10、某宗土地預(yù)計未來每年凈收益為76萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%，假設(shè)該宗土

4、地的年限為無限年，則該宗土地的價值為。 A：760萬元 B：744萬元 C：882萬元 D：844萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、可比實例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是_。 A同處于一個領(lǐng)域 B同處在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū) C同處于一個相對穩(wěn)定的環(huán)境 D同處于公平競爭的地區(qū) 12、開發(fā)項目總投資包括和經(jīng)營投資。 A：前期投資 B：后續(xù)投資 C：建設(shè)投資 D：管理投資 E：借款合同 13、房地產(chǎn)估價專業(yè)意見的作用可分為性質(zhì)不同的兩類，即_。 A一類是咨詢性、參考性的，另一類是法律性、證據(jù)性 B一類是參照性、咨詢性的，另一類是簽證性、證據(jù)性 C一類是咨詢性、參考性的，另一類是

5、簽證性、證據(jù)性 D一類是咨詢性、參考性的，另一類是簽證性、法律性14、不屬于影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素是。 A：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r B：居民收入水平 C：物價 D：長期趨勢 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 15、需要預(yù)測某宗房地產(chǎn)2008年、2009年的價格通過市場調(diào)研，獲得該類房地產(chǎn)2003-2007年的價格并計算其逐年上漲速度如表103第2列、第3列所示采用平均發(fā)展速度趨勢法估計，該宗房地產(chǎn)2008年的價格為。 A：17 580元 B：14 520元 C：11 430元 D：23 700元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 16、在強(qiáng)制拍賣中，拍賣的主體是_。 A人民法院和拍賣公司 B競買人和買受人 C

6、人民法院和拍賣標(biāo)的所有權(quán)人 D拍賣公司和拍賣標(biāo)的所有權(quán)人 17、一宗2000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為690元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價為950元/m2；理論上應(yīng)補地價(單價)為_元/m2。 A552 B3519 C4293 D4845 18、房地產(chǎn)投資者的實際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱為_。 A超額利潤 B投資回報 C內(nèi)部收益 D風(fēng)險報酬 19、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5和3，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為【2003年考題】

7、A：276萬元 B：282萬元 C：290萬元 D：299萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 20、有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證是_。 A建設(shè)工程許可證 B建筑設(shè)計許可證 C建筑工程規(guī)劃許可證 D建筑用地規(guī)劃許可證 21、租賃合同到期，承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前_個月提出。 A1 B2 C3 D4 22、馬克思(18181883年)的地租理論是在批判和繼承前人，特別是_的地租理論的基礎(chǔ)上創(chuàng)立起來的，但具有不同于前人的嶄新的科學(xué)內(nèi)容。 A威廉配第 B亞當(dāng)斯密 C大衛(wèi)李嘉圖 D馬爾薩斯23、個人出售自住房并擬在出售1年內(nèi)重新購房，其應(yīng)繳納的個人所得稅稅款，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋轉(zhuǎn)移

8、登記前，以納稅_形式向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。 A預(yù)交款 B預(yù)訂金 C訂金 D保證金 24、某家庭申請了25萬元10年期住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還4年后于第5年初一次償還了本金6萬元，則從第5年開始該家庭的月還款額減少了（）元。 A994.37 B1016.81 C1255.16 D1387.2425、凈運營收益是由扣除運營費用后的余額。 A：有效毛收入 B：運營費用 C：潛在毛收入 D：稅前凈現(xiàn)金流量 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1

9、、根據(jù)房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法，在正常使用時房屋建筑工程的最低保修期限為。 A：屋面防水工程為3年 B：裝修工程為1年 C：給排水管道為2年 D：供冷系統(tǒng)為2個供冷期 E：設(shè)備安裝為2年 2、建筑工程招標(biāo)文件中，不包括。 A：工程標(biāo)底 B：工程數(shù)量 C：設(shè)計圖紙 D：合同條件 E：借款合同3、房地產(chǎn)業(yè)。 A：是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè) B：包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動 C：在國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類中屬于第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門 D：關(guān)聯(lián)度高、帶動力強(qiáng)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè) E：是承包單位，按

10、照承包合同的要求完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、場地平整等土地開發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù) 4、注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)估價師申請人有下列情形之一的，不予注冊。 A：不具有完全民事行為能力 B：刑事處罰已執(zhí)行完畢 C：申請在2個或者2個以上房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè) D：年齡超過65周歲 E：不是現(xiàn)職公務(wù)員5、某完全壟斷市場的需求曲線為Q=19-P/Q，成本曲線為TC=5+2Q+e2，則滿足該壟斷廠商利潤最大化原則下的產(chǎn)量是_個單位。 A4 B5 C6 D7 6、某宗2000年末取得土地使用權(quán)的工業(yè)廠房，正常情況下通過出租每年可獲凈收益160萬元，該房地產(chǎn)的報酬率為7%估價時點為2005年末，該宗房地產(chǎn)的收

11、益價格為_萬元。 A1830.4 B2176.88 C2169.27 D2285.71 7、股票贏利的大小取決于_。 A股份有限公司的經(jīng)營狀況和贏利水平 B公司的贏利狀況 C公司的年終利潤的多少 D公司風(fēng)險程度和股票的穩(wěn)定性 8、下列不應(yīng)免征房產(chǎn)稅的有_。 A職工自用住房 B企業(yè)創(chuàng)辦的類學(xué)校用于教學(xué)的房產(chǎn) C產(chǎn)權(quán)不確定的及有糾紛的房產(chǎn) D經(jīng)有關(guān)部門鑒定的危險房屋 9、下列關(guān)于有無保留價拍賣，表述正確的是。 A：有保留價拍賣是指拍賣前設(shè)立最高售價的拍賣行為 B：有保留價拍賣中，競買人的最高競價必須等于或高于保留價，低于保留價不能成交 C：有保留價拍賣通常用于價值較低的標(biāo)的物拍賣 D：房屋、土地、

12、文物藝術(shù)品應(yīng)采取有保留價拍賣方式 E：無保留價拍賣通常用于價值低的標(biāo)的物的拍賣 10、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（）。 A潛在毛租金收 B有效毛收 C凈運營收益 D稅前現(xiàn)金流量 E稅后現(xiàn)金流量11、下列房地產(chǎn)中，不得抵押的有。 A：集體所有的土地使用權(quán) B：村辦企業(yè)廠房 C：列入城市房屋拆遷范圍的房屋 D：宅基地 E：已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn) 12、根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法，下列事項的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 A：選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員 B：制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約 C：改建、重建建筑物及

13、其附屬設(shè)施 D：籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金 E：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則 13、房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明以下_事項。 A開發(fā)企業(yè)名稱 B中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的載明該機(jī)構(gòu)名稱 C預(yù)售或者銷售許可證書號 D項目的具體位置 E項目的銷售價格有效期14、下列房地產(chǎn)中，不得設(shè)定抵押的有。 A：共有房地產(chǎn) B：未解決權(quán)屬爭議的房屋 C：已出租的房屋 D：被執(zhí)法機(jī)關(guān)查封的房屋 E：經(jīng)濟(jì)適用住房 15、城市房屋拆遷管理條例規(guī)定，拆遷的實施方式主要包括。 A：自行拆遷 B：委托拆遷 C：政府拆遷 D：單位拆遷 E：社會拆遷 16、收益性房地產(chǎn)的價值高底主要取決于【2005年考題】 A：已經(jīng)獲

14、得凈收益的大小 B：未來獲得凈收益的風(fēng)險 C：未來獲得凈收益的大小 D：目前總收益的大小 E：未來獲得凈收益期限的長短 17、某地區(qū)商品住宅價格自19972002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2003年住宅價格為_元/m2。 A4120 B4149 C4184 D4216 18、居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般可分為_。 A住宅用地 B公共服務(wù)設(shè)施用地 C道路用地 D綠化用地 E軍事用地 19、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括_分析。 A最低租售價格 B最低租售數(shù)量 C最低利潤水平 D最高土地取得價格 20、成本法中的利息計算，包括（）的利息。 A土地取得成本和開發(fā)成本 B土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用 C土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和利潤 D借貸資金 E自有資金 21、房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于_。 A長期投資 B中長期投資 C中短期投資 D置業(yè)投資 22、收益法中確定報酬率的基本方法有【2003年考題】 A：市場提取法 B：累加法 C：指數(shù)調(diào)整法 D：投資收益率排序插入法 E：收益乘數(shù)法23、零售商業(yè)物業(yè)的分類不是按_分類的。 A建筑規(guī)模 B經(jīng)營商品的特點 C商