2022年重慶省上半年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析估價(jià)所需資料清單考試題

1、重慶省2015年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：估價(jià)所需資料清單考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、下列不屬于取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑是。 A：通過自己開發(fā)耕地取得 B：通過征收土地取得 C：通過城市房屋拆遷取得 D：通過市場購買取得 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 2、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利

2、率的60%，則該商場在2005年10月的價(jià)值最接近于（）萬元。 A536 B549 C557 D8163、按照規(guī)定，商品房預(yù)售合同簽約之日起日內(nèi)，有關(guān)責(zé)任人要持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府有關(guān)部門辦理登記備案手續(xù)。 A：30 B：45 C：60 D：90 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4、民法是調(diào)整平等主體的公民之間、法人之間以及他們相互之間的_的法律規(guī)范的總稱。 A權(quán)利和義務(wù)關(guān)系 B財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系 C民事法律關(guān)系 D法律關(guān)系5、某宗地的面積為1000，采用市場法進(jìn)行評(píng)估。通過三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元，2190元和2220元，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.

3、3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為元。 A：2160 B：2175 C：2181 D：2205 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 6、認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是_。 A馬克思的利率決定理論 B可貸資金利率理論 CIs1M曲線模型利率理論 D流動(dòng)性偏好利率理論 7、臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析的主要差異在于。 A：變動(dòng)成本的設(shè)置 B：平衡點(diǎn)的設(shè)置 C：固定成本的設(shè)置 D：產(chǎn)銷量的不同 E：借款合同 8、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以進(jìn)行估價(jià)。 A：保持現(xiàn)狀前提 B：裝修改造前提 C：轉(zhuǎn)換用途前提 D：重新

4、利用前提 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 9、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為5 000 ，房地總價(jià)值為2 600萬元，其中土地價(jià)值為600萬元某人購買了其中200 ，該部分的房地價(jià)值為182萬元假如按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t此人應(yīng)占有的土地份額為。 A：4 B：7 C：17 D：30 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 10、高層建筑地價(jià)按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)倳r(shí)；某部分享有的地價(jià)數(shù)額的計(jì)算公式是（）。 A該部分的建筑面積/總建筑面積 B(土地總價(jià)值/總建筑面積)該部分的建筑面積 C(土地總價(jià)值/房地總價(jià)值)該部分的房地價(jià)值 D該部分的房地價(jià)值/房地總價(jià)值11、某商場建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓

5、年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為年。(說明：題干中假設(shè)土地出讓合同中未約定不可續(xù)期) A：40 B：43 C：47 D：50 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 12、下列對(duì)價(jià)格效應(yīng)、收入效應(yīng)、替代效應(yīng)說法正確的是_。 A替代效應(yīng)收入效應(yīng)+價(jià)格效應(yīng) B價(jià)格效應(yīng)替代效應(yīng)+收入效應(yīng) C收入效應(yīng)替代效應(yīng)+價(jià)格效應(yīng) D價(jià)格效應(yīng)替代效應(yīng)/收入效應(yīng) 13、一般來說，人口越多，收入越高，房地產(chǎn)市場需求量就_。 A越大 B越小 C堅(jiān)挺 D疲軟14、工程造價(jià)控制是控制。 A：部分管理 B：自我調(diào)解 C：全過程動(dòng)態(tài) D：總價(jià)絕對(duì) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15、某家庭欲購買總價(jià)為2

6、5萬元的一套住宅。該家庭月收入為6000元，準(zhǔn)備用月收入的30%來支付抵押貸款月還款額。已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6%。則該家庭的首付款額是（）元。 A34000.00 B83265.38 C87867.78 D91022.12 16、對(duì)于投資型物業(yè)購買者而言，_往往決定了其愿意支付的價(jià)格水平。 A自身支付能力 B擁有物業(yè)后所能獲取的預(yù)期收益大小 C市場供求狀況 D區(qū)域因素 17、銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅稅率是_。 A1% B3% C5% D7% 18、開發(fā)項(xiàng)目總投資包括_和經(jīng)營投資。 A前期投資 B后續(xù)投資 C建設(shè)投資 D管理投資 19、下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中，不正確的

7、是（）。 A青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 B征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 C新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 D地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 20、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債表不正確的是。 A：資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況 B：資產(chǎn)負(fù)債表反映項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況 C：在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表 D：編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo) E：借款合同 21、收益法是以_為基礎(chǔ)的。 A定期原理 B平衡原理

8、C替代原理 D預(yù)期原理 22、投資者對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動(dòng)(例如，在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等)，體現(xiàn)了投資者對(duì)房地產(chǎn)投資的重視。(有修改) A：存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 B：需要適時(shí)地更新改造投資 C：投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) D：易受政策影響 E：借款合同23、我國目前國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，工業(yè)物業(yè)市場相對(duì)于整個(gè)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.14，整個(gè)投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為_。 A12.45% B10.26% C11.98% D9.68% 24、修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃。 A：控制性詳細(xì) B：區(qū)域 C：近期建設(shè) D：分區(qū) E：執(zhí)行層

9、的組織協(xié)調(diào)25、當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，臨街宗地總價(jià)=路線價(jià)臨街寬度【2004年考題】 A：單獨(dú)深度價(jià)格修正率 B：累計(jì)深度價(jià)格修正率 C：平均深度價(jià)格修正率 D：混合深度價(jià)格修正率 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、銀行券具有以下特點(diǎn)。 A：是在銀行信用的基礎(chǔ)上產(chǎn)生，通過存款提現(xiàn)和貸款投入流通 B：信譽(yù)高，具有法定支付能力，可在全國范圍內(nèi)流通 C：是一種法定支付手段，任何人不得拒收 D：不定期，可以長期流通使用 E：定期，但可以

10、長期流通使用 2、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，下列屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素的是 A：變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) B：時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) C：自然損失風(fēng)險(xiǎn) D：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) E：借款合同3、房地產(chǎn)市場周期波動(dòng)可分為_階段。 A復(fù)雜與發(fā)展 B繁榮 C危機(jī)與衰退 D蕭條 E泡沫 4、從估價(jià)角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運(yùn)營費(fèi)用不包含等。 A：房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用 B：抵押貸款還本付息額 C：房屋設(shè)備折舊費(fèi) D：所得稅 E：房屋裝修折舊費(fèi)5、下列影響房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于技術(shù)環(huán)境的因素是_。 A城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局 B人口數(shù)量與結(jié)構(gòu) C土地資源狀況 D信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用 6、某房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)一住宅小區(qū)

11、，該項(xiàng)目工程合同價(jià)為500萬元建筑工期為18個(gè)月。該房地產(chǎn)開發(fā)公司申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)的證明文件。按照規(guī)定，其到位資金原則上不少于_萬元。 A100 B120 C150 D250 7、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資本2500萬元，已從事本行業(yè)4年，近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工12萬平方米，連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率10%，上年房屋建筑施工面積10萬平方米。擁有專業(yè)管理人員35人，其中中級(jí)以上職稱人員11人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員3人。該企業(yè)符合_級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。 A一 B二 C三 D四 8、從法律角度分析，認(rèn)股權(quán)證本質(zhì)上是一種契約。 A：權(quán)利 B：義務(wù) C：信用 D

12、：債務(wù) E：借款合同 9、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的區(qū)別在于（）。 A是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值 B是否考慮本金的時(shí)間價(jià)值 C是否考慮先前計(jì)息周期累計(jì)利息的時(shí)間價(jià)值 D采用名義利率還是實(shí)際利率 10、從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須具備_條件。 A具有2年房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)或相關(guān)的工作經(jīng)驗(yàn) B具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷 C具有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級(jí)以上專業(yè)職稱 D具備房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)的專業(yè)技術(shù)人員 E考取房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T合格證11、通過損益表可以了解。 A：企業(yè)正常經(jīng)營情況下的收支狀況及獲利能力 B：企業(yè)獲得的利潤總額和分配情況 C：供企業(yè)負(fù)責(zé)人作出經(jīng)營決策，投資者作出投資決策的參考 D：企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力

13、 E：企業(yè)的償債能力 12、橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法在工程管理中常常作為_的方法。 A質(zhì)量控制 B進(jìn)度控制 C合同管理 D成本控制 13、房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇，是由_綜合決定的。 A估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類型 B估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件 C估價(jià)人員的技術(shù)水平 D委托人的特殊要求 E所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量14、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的初始、變更、延續(xù)注冊(cè)，逐步實(shí)行。 A：網(wǎng)上申報(bào) B：網(wǎng)上受理 C：網(wǎng)上審批 D：即時(shí)申報(bào)、受理和審批 E：直接申報(bào)、受理和審批 15、要求企業(yè)采用的會(huì)計(jì)政策在前后各期保持一致，不得隨意變更的原則是_。 A客觀性原則 B一貫性原則 C持續(xù)性原則

14、 D相關(guān)性原則 16、下列關(guān)于城市規(guī)劃的表述中，正確的是_。 A城市規(guī)劃是指為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排 B城市規(guī)劃經(jīng)過法律規(guī)定的程序?qū)徟_立后，就具有法規(guī)效力，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)土地利用和建設(shè)活動(dòng)，都必須按照城市規(guī)劃進(jìn)行 C城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域 D城市規(guī)劃管理是對(duì)批準(zhǔn)的城市規(guī)劃進(jìn)行管理，對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一的安排和控制，保證城市規(guī)劃的順利實(shí)施 E城市規(guī)劃管理不具有政府行政職能 17、影響工程造價(jià)的主要因素包括

15、。 A：基本構(gòu)造要素的單位價(jià)格 B：基本構(gòu)造要素的實(shí)物工程質(zhì)量 C：基本構(gòu)造要素的實(shí)物工程數(shù)量 D：基本構(gòu)造要素的實(shí)物工程概況 E：基本構(gòu)造要素的實(shí)物工程特點(diǎn) 18、房地產(chǎn)估價(jià)師變更注冊(cè)注冊(cè)管理初審機(jī)構(gòu)自準(zhǔn)予注冊(cè)變更之日起_日內(nèi)，報(bào)注冊(cè)管理機(jī)構(gòu)登記備案。 A15 B30 C45 D60 19、下列關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，錯(cuò)誤的是（）。 A原始價(jià)值高于賬面價(jià)值 B投資價(jià)值高于市場價(jià)值 C謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場價(jià)值 D快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場價(jià)值 20、下列行為中，需要繳納契稅的有。 A：事業(yè)單位購買辦公用房 B：因地震導(dǎo)致房屋滅失而重新購房 C：個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房 D：奧運(yùn)冠軍接受政府獎(jiǎng)勵(lì)的房屋 E：城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房 21、保險(xiǎn)活動(dòng)所特有的內(nèi)在功能是_。 A組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 B分散風(fēng)險(xiǎn) C融通資金 D防災(zāi)防損 22、監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評(píng)估投資組合績效，客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理屬于_的工作內(nèi)容。 A物業(yè)管理 B設(shè)施管理 C資產(chǎn)管理 D組合投資管理23、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6%、74.7%、 76.7%、85.0%、