2022年考試的題目基本上都是二級建造師的內容

1、考試的題目基本上都是二級建造師的內容 問答題： 1工程趕工措施有哪些 2.EPC的特點EPC模式，為英文“engineering”、“procurement”和“construction”的縮寫，即設計-采購-建設模式.EPC模式的特點主要有以下幾個方面：（1）在EPC模式下，由于承包商在設計的早期階段就介入了項目，因此能夠將其在施工方法、降低成本、縮短工期、設計在施工中實現(xiàn)的可行性等方面的知識專業(yè)技能體現(xiàn)在設計文件中，有效地優(yōu)化設計；（2）由于設計和施工人員在設計階段就有較多接觸和交流意見的機會，當項目在施工階段遇到問題時，有了前期的充分交流的鋪墊，問題的解決將更加便捷、容易，可提高工程建設

2、效率，避免無謂的扯皮；（3）EPC模式尤其適合能夠邊設計邊施工的工程項目，其有利于縮短工期，使項目早日投入適用。同時，由于該模式下承包商負責了全部設計、采購和施工的工作，其利潤空間相對較大，因此業(yè)主可在承包價上爭取更低的價格，對業(yè)主比較有利；（4）EPC模式也存有一定的風險，作為承包商來講，如果設計圖紙或技術要求說明中出現(xiàn)錯誤，必須有承包方來支付這筆費用，故比傳統(tǒng)承包方式中承包商承擔的責任大得多；對業(yè)主來講，該模式失去了傳統(tǒng)模式中原有的多道檢查監(jiān)督機制，業(yè)主對項目的直接監(jiān)控力降低。另外，由于該模式尚屬于一種比較新穎的模式，還缺乏成熟的規(guī)范，在實施中難免會出現(xiàn)這樣那樣的問題。 3.工程索賠的原因

3、不利的自然條件與人為障礙引起的索賠。這類障礙或條件指一個有經(jīng)驗的承包商無法合理預見到的并在施工中發(fā)生了的，增加了施工的難度并導致承包商花費更多的時間和費用。 2.工期延長和延誤索賠。它包括工期索賠和費用索賠兩方面，應分別編制，因為這兩方面索賠不一定同時成立。凡純屬業(yè)主和工程師方面的原因造成的工期的拖延，不僅應給承包商適當?shù)匮娱L工期，還應給予相應的費用補償。 3.加速施工的索賠。有時業(yè)主或工程師會發(fā)布加速施工指令(其原因應非承包商的任何責任和原因引起)，會導致施工成本增加，引起索賠，此按FIDIC合同條款規(guī)定，可采取獎勵方法解決施工的費用補償，激勵承包商克服困難，提前(或按時)完工。 4.因非承

4、包商的任何責任和原因引起施工臨時中斷和工效降低引起索賠。 5.業(yè)主不正當?shù)亟K止工程而引起索賠。 6.業(yè)主風險和特殊風險引起索賠。 7.物價上漲引起索賠。 8.拖欠支付工程款引起索賠。 9.法規(guī)、貨幣及匯率變化引起的索賠。如在投標截止日期前的28天以后，由于業(yè)主國家或地方的任何法規(guī)、法令、政令、規(guī)章發(fā)生變化，或工程施工所在國政府(或其受權機構)對支付合同的一種或幾種貨幣實行限制或貨幣匯兌限制，造成承包商損失的，業(yè)主應給予補償。 10.因合同條文模糊不清、錯誤引起索賠。工程的索賠原因1.施工準備工作中的索賠誘因 甲方做好施工準備工作，是確保工程按期開工的關鍵，施工準備工作做得不好，會產(chǎn)生多方面的索

5、賠，主要包括以下幾個方面： 甲方未按合同約定的日期和份數(shù)，在開工前向乙方提供施工圖紙； 甲方未在合同約定的期限內，辦理土地征用、青苗樹木賠償、房屋拆遷、清除障礙等工作，施工場地沒有或沒有完全具備施工條件； 甲方未按合同規(guī)定將施工所需水、電、電訊線路從施工場地外部接至協(xié)議條款約定地點，沒有保證施工期間的需要； 甲方?jīng)]有按合同規(guī)定開通通向施工場地的道路，以及協(xié)議條款約定的施工場地內的主要交通干道，沒有滿足施工運輸?shù)男枰?甲方?jīng)]有按合同約定及時向承包商提供施工場地的工程地質和地下管網(wǎng)線路資料，或者是提供的數(shù)據(jù)不符合真實準確的要求； 甲方未及時辦理施工所需各種證件、批件和臨時用地、占道及鐵路專用線的

6、申報批準手續(xù)，影響施工； 甲方未及時將水準點與坐標控制點以書面形式交給承包商； 甲方未及時組織有關單位和承包商進行圖紙會審，未及時向承包商進行設計交底； 甲方?jīng)]有妥善處理好施工現(xiàn)場周圍地下管線和鄰近建筑物、構筑物的保護； 在有毒有害環(huán)境中施工，甲方未按有關規(guī)定提供相應的防護措施。 以上10個方面的原因，由于不具備或不完全具備開工條件而導致不能按合同約定的開工日期開工，從而產(chǎn)生工期索賠；或者雖然按期開工，但開工后為處理以上遺留問題給承包商增加了額外的工作，引起費用和工期的索賠。2.進度控制中的索賠誘因 甲方以書面形式通知乙方推遲開工日期，或者乙方不能按時開工，但已在合同協(xié)議條款約定的時間內，向甲

7、方提出延期開工的理由和要求，得到甲方批準或在規(guī)定時間內未予答復； 甲方要求乙方暫停施工，后經(jīng)查實停工責任在甲方； 由于以下原因導致工期延誤：（1）工程量變化和設計變更。（2）一周內，非乙方原因停水、停電、停氣造成停工累計超過8小時。 以上原因可能會導致工期的延長和停工費用損失，從而引起工期和費用索賠。3.質量控制中的索賠誘因 甲方負責供應的材料設備的種類、規(guī)格型號、質量等級和供應時間方面與合同清單和約定的供應時間不符，導致額外的處理費用和時間； 由于甲方不能正確糾正或其它非乙方原因引起工程質量不符合標準、規(guī)范和設計的要求，導致返工、修改； 甲方要求部分或全部工程質量達到優(yōu)良標準，由此增加工程費

8、用，影響工期； 甲方指示乙方對已覆蓋的工程剝落或鑿開檢查； 由于設計原因或甲方負責采購的設備由于制造原因試車達不到驗收要求，需重新設計、拆除及重新安裝。 以上原因主要是由于甲方或非乙方的原因導致材料、設備和工程的質量達不到要求，從而增加費用、影響工期。4.投資控制中的索賠誘因 這主要是指合同價款的調整、支付、竣工結算和保修款退還中的索賠原因。 由于甲方確認的工程量增減、設計變更或工程洽商，工程造價管理部門公布的價格調整以及合同約定的其它增減或調整導致的合同價款調整； 甲方未按合同約定的時間按時預付工程款； 甲方完成工程計量后，不按時支付工程進度款； 甲方不按合同約定日期組織竣工驗收； 甲方無正

9、當理由在收到竣工報告后的合同規(guī)定時間內不辦理結算； 工程保修期滿，甲方不按協(xié)議約定的時間退還剩余保修金。 以上原因中，拖期付款主要是導致利息索賠。5.管理中的索賠誘因 管理中的索賠，主要是指由于甲方的管理行為不當引起的索賠，甲方代表或監(jiān)理工程師的不當行為給承包商造成的損失應由甲方承擔。甲方承擔損失后，再如何與監(jiān)理工程師進行分擔，則由監(jiān)理委托合同決定。 甲方委派具體管理人員沒有按合同程序、時間通知承包商； 甲方發(fā)出的指令、通知有誤； 甲方未按合同規(guī)定及時向承包商提供指令、批準、圖紙等； 甲方對承包商的施工組織進行不合理干預。 以上原因可能導致費用、工期索賠。6.其它索賠誘因 除了上面提到的索賠誘

10、因外，還有一些索賠誘因是不容忽視的。 施工中發(fā)現(xiàn)文物、古墓、古建筑基礎和結構、化石、錢幣等有考古、地質研究等價值的物品以及其它影響施工的地下障礙物； 由于自然災害、社會動亂、暴亂等不可抗力因素給承包商造成損失； 由于政策變化，不可抗力以及甲乙雙方之外原因導致工程停建或緩建； 由于貨幣貶值，外匯匯率變化等。 以上原因會引起承包商的停工、窩工或降效損失，影響工期，從而引起費用和工期索賠，但要注意，由災害發(fā)生損失，費用一般由雙方分別承擔。 以上分析了施工中產(chǎn)生索賠的基本原因，這些原因通常表現(xiàn)為影響工程正常施工的各種干擾事件，各種干擾事件是承包商的索賠機會，但承包商能否進行成功的索賠，還要看這些索賠是

11、否符合合同的規(guī)定。另外，有的事件單純引起工期索賠，有的事件單純引起費用索賠，這完全是由合同條件決定的。索賠的成敗常常不僅在于事件本身的實情，而且在于能否找到為自己辯護的法律條文和合同條款。因此，從合同的簽訂到合同的管理都要力爭索賠主動權，盡量減少自方的索賠利益損失。承包商應當樹立起索賠意識，重視索賠，善于索賠，通過索賠減少損失，維護自己的正當權益。 4.施工順序的原則編制施工組織設計的基本原則：。1 嚴格執(zhí)行基建程序和施工程序。2 科學地安排施工順序。3 采用先進的施工技術和設備。4 應用科學的計劃方法制定最合理的施工組織方案。5 落實季節(jié)性施工的措施，確保全年連續(xù)施工。6 確保工程質量和施工

12、安全。7 節(jié)約基建費用，降低工程成本。 施工組織可以采用單代號和雙代號進行優(yōu)化組織設計、用橫道圖明確施工順序。 計算題 就是一道關于工程付款的計算，預付款之類的 案例題關于施工現(xiàn)場的安全管理的問題，關于施工腳手架上掉落工具砸傷人，預留洞口的問題，三寶四口，這是一道二建教材上的原題今天清華技科樓保利投資崗筆試歸來，做得一般，但非常感謝應屆生BBS，在這里我通過昨晚的辛苦搜集，將歷年保利與投資相關的題目整合了一遍，基本涵蓋了所有保利投資崗筆試題目，并找到了較好的答案。所以今天的四個簡答題，如對房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)表看法、如何預測市場需求、房地產(chǎn)項目開發(fā)流程、個人職業(yè)規(guī)劃等，基本全中。大題是關于項

13、目盈虧平衡分析的，這個不專業(yè)的我確實只能憑著曾實習過相關地產(chǎn)PE的經(jīng)歷寫了一些。這次筆試結果估計被鄙視了，心情不佳，正想刪掉題目總結的WORD，但發(fā)現(xiàn)“人生就是不斷學習與總結的一生”，此言有理. 第一類：綜合管理題 1、保利是個快速發(fā)展的企業(yè)，那么在快速發(fā)展的過程中會遇到什么風險？請結合房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)提出一些面對風險的措施。 房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)地點固定，開發(fā)條件差，建設周期長，投資規(guī)模大，涉及面廣的特點，為此在房地產(chǎn)開發(fā)的每個階段均有風險的存在。（1）決策風險。房地產(chǎn)企業(yè)決策對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)決策不當而帶來的風險。（2）財務風險。房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要大量的資金，需要從金融機構及其他企業(yè)處融通

14、資金，財務風險也隨之產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)企業(yè)舉債經(jīng)營而產(chǎn)生的不能及時獲得貸款或不能按約履行債權義務的風險，負債比率越高，財務風險越大。（3）營銷風險。房產(chǎn)或地產(chǎn)的轉讓成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)利潤的重要步驟，營銷風險是由于房地產(chǎn)滯銷而給投資者帶來的風險。 對策：加強風險管理培訓（房地產(chǎn)企業(yè)可開展內部定期培訓或者通過外部專業(yè)培訓機構加強員工的風險管理培訓，從而提升員工的專業(yè)度。制定風險管理計劃）房地產(chǎn)投資風險管理計劃（是以房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理活動為對象的計劃安排，是房地產(chǎn)企業(yè)風險管理的目標、程序、責任、任務、措施等一系列內容）采取投資分散聯(lián)合策略（房地產(chǎn)市場具有很強的區(qū)域性特征，由于不同區(qū)域、不同城市的投資

15、政策、經(jīng)濟環(huán)境、市場供求等情況不同，對房地產(chǎn)投資收益的影響也不相同，房地產(chǎn)投資分散于不同的區(qū)域，通過區(qū)域分散分化和降低風險投資，就可以避免某一特定地區(qū)某一特定時期的市場不景氣對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響，達到降低風險的目的） 2、公司經(jīng)營是抓住機會擴張，還是先做好管理減低內部風險 A:企業(yè)擴張的戰(zhàn)略目標動因是企業(yè)實現(xiàn)長期利潤最大化，企業(yè)的本質決定著任何國家的任何企業(yè)都要追求擴張，企業(yè)擴張是企業(yè)普遍追求的發(fā)展目標。企業(yè)獲得壟斷收益的可能性為持續(xù)的和無限的企業(yè)擴張?zhí)峁┝藦娪辛Φ膭訖C B:也就是交易費用的節(jié)約是企業(yè)存在擴張以及替代市場的根本原yin, 當市場的交易費用大于企業(yè)內部的組織費用時，企業(yè)就是比市場更

16、有效率的調節(jié)機制，因而企業(yè)的存在和擴大規(guī)模就是必然的結果了. 風險一：決策偏離戰(zhàn)略，規(guī)模不經(jīng)濟 抵制不住市場機會的誘惑，傾向于去收購離自身所處行業(yè)較遠的企業(yè)，逐漸遠離自己熟悉的領域，戰(zhàn)略邊界在一次次擴張中突破，造成主業(yè)分散，控制乏力，風險也隨之不斷放大。這種偏離企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的擴張偏好和投資行為，易于導致協(xié)同效應差，規(guī)模不經(jīng)濟，將給企業(yè)的發(fā)展帶來極大的風險。 風險二：盲目擴張求大，忽視供求規(guī)律 有的企業(yè)盲目跟風模仿，看到某種產(chǎn)品比較賺錢，就一哄而上，不做市場分析，盲目增投資，上項目。結果是產(chǎn)品面市之時，市場風向已經(jīng)逆轉，產(chǎn)品由暢銷轉向積壓，價格由上漲變?yōu)橄碌?。全國大建鋼廠的情況就是如此。企業(yè)忽視

17、市場供求規(guī)律，盲目擴張求大，最終將會難逃賠本甚至破產(chǎn)的慘局。 風險三：調研不充分，信息不對稱 風險四：財務安排，隱患重重 風險五：有進無退，志在必得 一味求成，不斷放低談判底線，破壞既定方案，勢必導致擴張活動的經(jīng)濟性降低、不確定性加大，乃至影響企業(yè)的正常運營。 風險六：整合不力，導致前功盡棄 風險七：文化沖突，暗殺擴張成果 風險八：管理能力虛脫，擴張預期流產(chǎn) 3、大學生是否該去做一份與專業(yè)毫無關系的工作？ 4、你喜歡你的領導是男性還是女性？喜歡強勢點的還是隨和點的？說說你的理由。 第二類：記識題 1、項目缺少資金，如何進行招商、銷售問題。 第一部分：招商策略 第二部分：招商進度中的比例分配 第

18、三部分：招商付款方式 第四部分：經(jīng)濟分析 第五部分招商費用預算 第六部分：各樓層商品結構定位 第七部分：招商準備工作及時間安排、達成目標及實施內容 第八部分：廣告宣傳策略 第九部分：開業(yè)慶典 2、資金缺口，如何解決融資問題。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道主要有房地產(chǎn)開發(fā)商自身的積累、銀行貸款、信托投資、承包商帶資承辦等，其中尤以銀行貸款為主。 對于房地產(chǎn)業(yè)來說，目前在我國許多房地產(chǎn)開發(fā)項目是通過成立項目公司來運作的，房地產(chǎn)開發(fā)項目抵押貸款也是以房地產(chǎn)開發(fā)項目資產(chǎn)為償還擔保，這使很多房地產(chǎn)開發(fā)項目的籌資具有了項目融資的一些特點。 2.1以承購合同為基礎的融資模式。對于融資方來說,項目融資中貸款的

19、償還依賴于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設后的銷售情況?？梢栽谝欢ǔ潭壬辖档晚椖康匿N售風險,從而提高貸款方參與項目融資的意愿程度。開發(fā)商設立獨立的項目公司對項目的融資、建設及銷售進行管理。 2.2“設施使用”融資模式是指某種工業(yè)設施或服務性設施的提供者和這種設施使用者之間簽訂一種“無論提貨與否均需付款”性質的協(xié)議，這種設施使用協(xié)議在工業(yè)項目中有時也稱為“委托加工協(xié)議”。這種模式在房地產(chǎn)開發(fā)中可應用于廉租房建設等項目中。 2.3ABS(Asset-Backed-Securitization)融資模式，以房地產(chǎn)項目所擁有的資產(chǎn)為基礎，以項目資產(chǎn)的未來現(xiàn)金收益為保證，通過在資本市場上發(fā)行高級債券來籌集資金的一種項

20、目融資方式。這種融資方式的目的在于，通過其特有的提高信用等級。 2.4房地產(chǎn)的售后回租融資模式售后回租是融資租賃的一種具體形式。即公司為了融通資金，在出售某項資產(chǎn)后，再從購買者手中租回該資產(chǎn)。一方面可以取得該資產(chǎn)的變現(xiàn)款，另一方面又可以繼續(xù)使用該資產(chǎn)。 2.5房地產(chǎn)信托。目前在我國較為常見的房地產(chǎn)信托融資模式主要包括：房地產(chǎn)股權投資信托、股權證券化信托、混合信托、財產(chǎn)信托和債權信托等。信托產(chǎn)品能 2.6房地產(chǎn)私募股權基金 私募股權基金一般是指從事私人股權（非上市公司股權）投資的基金。9月份新設立的安泰盤實房地產(chǎn)基金首批募資30億元，將主要投資二線城市房地產(chǎn)業(yè)務。 此外，還有BOTPPPTOT等

21、方式，能很好解決地方政府基礎設施建設能力不足，由開發(fā)商進行基礎開發(fā)與一定時期的經(jīng)營后將使用權與所有權返還給政府。 3、房地產(chǎn)項目開發(fā)哪些步驟，關鍵步驟與控制點是啥。 第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立 第二步立項和可行性研究 第三步規(guī)劃設計和市政配套 第四步土地使用權的取得 第五步拆遷安置 第六步開工、建設、竣工階段 第七步經(jīng)營階段 關鍵控制階段：成本角度出發(fā)并陳述理由 設計階段：開發(fā)企業(yè)往往長期以來，我國普遍忽視工程建設項目設計階段的成本控制，結果出現(xiàn)有些設計粗糙，設計深度不夠，工程投資失控，造成三超現(xiàn)象嚴重(概算超估算，預算超概算，結算超預算)，甚至“爛尾樓”把控制工程投資的主要精力放在施工階段審

22、核施工圖預算、合理結算建安工程價款，算細帳上。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的2個關鍵階段是：設計階段和施工階段。據(jù)測算設計費在項目開發(fā)建設全過程費用中所占比例較少，一般只占施工階段建安成本的23，但對項目工程造價的影響可達75以上； 對策：11推行設計招標或設計方案競賽，優(yōu)選設計單位；12開展限額設計，事前有效控制成本；13改變設計費取費辦法，實行設計質量的獎罰制度；14推行設計監(jiān)理制度15加強設計質量控制 施工階段：建設項目的施工階段是依據(jù)設計圖紙，將原材料、半成品、設備等變成工程實體的過程，在項目建設全過 程中占了很長的時間，這個階段的成本控制是具體的、繁雜的，也會在一定程度上影響項目的投資。據(jù)

23、有關資料分析這一階段對工程造價的影響程度可達510， 對策：加強合同管理外，還應重點加強施工現(xiàn)場的管理，嚴格控制工程變更及把好建筑材料、設備的質量價格關。 4、土地使用權的獲得方式？有幾種，分別解釋一下 1）、招標、拍賣、掛牌土地使用權：是商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務業(yè)、商品房這六類用地獲取的主要方式； 其中，招標出讓,是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書,邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ?、自然人和其他組織參加國有土地使用權投標,根據(jù)投標結果確定土地使用者的行為。在規(guī)定的期限內,由符合條件的單位以書面形式投標,競投該宗土地的使用權,招標小組通過對標書的評判,擇優(yōu)確定土地使用者的土地

24、出讓方式。 拍賣出讓,是指市、縣國土資源管理部門作為國有土地所有者的代表或其委托的拍賣人,發(fā)布拍賣公告,在指定的時間和地點組織符合條件的國有土地使用權意向受讓人到場,就擬出讓地塊公開叫價,根據(jù)出價結果確定土地使用者的出讓方式。 掛牌出讓,是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布掛牌公告,按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,接受競買人的報價申請并更新掛牌價格,根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果或現(xiàn)場競價結果確定土地使用者的行為. 2）、協(xié)議轉讓土地使用權：國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內轉讓給提地使用者，土地使用者向國家支付土地使用權出讓金后取得的土地使用權，（

25、部分商品房用地獲取方式） 3）、劃撥國有土地使用權：房改房、經(jīng)濟適用房用地獲取的主要方式，縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權；（無償） 6、比較兩種房地產(chǎn)行業(yè)收購項目的方式異同。 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲備除了從土地公開招拍掛交易市場獲取外，也常常選擇項目收購的形式來實現(xiàn)。 三種比較常見的形式：資產(chǎn)收購、股權收購和合資開發(fā)。 1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)收購是指收購方出具貨幣資金（或股票等其他形式）直接購買另外一家企業(yè)的房地產(chǎn)項目，屬于正常的商品交易模式。此模式下收購的客體是單純的房地產(chǎn)項目，出

26、讓方放棄房地產(chǎn)的所有權，收購方以貨幣資金（或股票等其他形式）為代價取得房地產(chǎn)項目的法律所有權。此模式不會影響到交易雙方的法律地位問題，即收購前后交易雙方的法人資格沒有任何改變。條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。 優(yōu)缺點：規(guī)避原項目公司法律和債務風險、靈活處理溢價，增加稅前可列支金額；項目權屬變更或轉移手續(xù)復雜，面臨諸多不確定風險，交易費用較高 轉讓方需要繳納所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅及附加、印花稅等稅收。收購方需要繳納契稅

27、、印花稅、交易手續(xù)費等。 2、房地產(chǎn)項目公司股權收購，是指收購方收購某一項目公司（僅指為特定房地產(chǎn)項目成立的開發(fā)公司）的股權，從而成為該項目公司控股股東或者唯一股東，進而控制項目公司，并獲取該項目公司名下的房地產(chǎn)項目，進行開發(fā)經(jīng)營的模式。手續(xù)簡單（股權收購只要簽訂股權轉讓協(xié)議并根據(jù)公司法規(guī)定辦理股權轉讓的變更登記手續(xù)）、費用節(jié)省、開發(fā)快捷（股權收購相對而言花費的稅務成本最少，直接交易成本最低。且由于項目公司收購一旦辦妥股權轉讓手續(xù)，投資者即可馬上投入資金進行后續(xù)開發(fā)建設）、避免代墊土地出讓金等資產(chǎn)收購中多見的交易風險 股權轉讓存在政策風險、法律、債務風險難以控制、溢價處理難度相對較大（當收購價

28、格高于原賬面價值時，溢價部分無法通過股權收購進入項目開發(fā)成本。） 第三類：計算題 1、房地產(chǎn)成本估算，比率以及現(xiàn)金流量表什么的（房地產(chǎn)估價）、項目財務分析（稅前利潤、稅后利潤計算；現(xiàn)金流量表和貸款計劃的制定）（營業(yè)稅、容積率）(此部分建議看課本教材最佳) 樓面地價=宗地總價/宗地內允許總建筑面積=土地單價/容積率 容積率=地上總建筑面積規(guī)劃用地面積 等額還本付息，也稱定期付息，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結清。EXCEL表，在公式里面找到PMT公式，按照要求填寫就可以了！Rate=12%，Nper（貸款年限）=5，Pv（初值）=-20000

29、0，F(xiàn)v（終值）=0 Type=0(表示在年末付款。 2、如何估算房地產(chǎn)市場需求，列出具體的計算過程。 需求因素綜合推導法 快速城市化，創(chuàng)造首次置業(yè)需求 計算方法：（1+本地近幾年平均城市化率（或用規(guī)劃城市化率）5-1*本地戶籍人口/本地平均每戶人口數(shù)*50%*90平方米 人均收入快速增長，帶來改善型需求 計算方法：本地戶籍人口/本地平均每戶人口數(shù)*20%*50%*100平方米 持續(xù)舊城改造，造成新增剛性需求 計算方法：本地規(guī)劃動拆遷量*2*動遷戶選擇購買新房的需求比例（根據(jù)當?shù)厍闆r估算） 流動性過剩，造成投資投機需求 計算方法：2007年當?shù)乜備N售面積*（10%-15%） 按照上述分析影響住

30、宅需求的因素，推算2008-2012年住宅需求總量如下： 一是城市化創(chuàng)造的住房需求約為11億平米左右，二是改善型住房需求約為20億平米左右，三是動拆遷帶來的住宅需求約為5-8億平方米，四是投資投資住房需求約為4-6億平方米。 總量約為11+20+7.5+5=43.5億平方米 此外，還有方法二：成交總量增長趨勢推導法（按照歷史增長趨勢法計算，2001-2005五年間，全國住宅銷售年均復合增長率為24.8%，考慮到這五年個別年份住宅銷售存在呈非理性增長因素，未來五年將難以持續(xù)高速增長，在此我們大致預期未來五年均復合增長率為15%。按照這個增長速度，以2007年住宅銷售量6億平方米（此數(shù)據(jù)為估算，官

31、方數(shù)據(jù)未公布）為基數(shù)，計算2008-2012年住宅銷售量，預計約為46.5億平方米。年均復合增長率=(預期/基期)(1/n)-1 方法三：人均住房面積增長趨勢推導法 3、土地增值稅的計算、物業(yè)稅的計算方法，要求列出具體計算過程，500字 國務院發(fā)布國務院批轉發(fā)展改革委關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知，透露出物業(yè)稅將在今年研究開征的重要信息。物業(yè)稅又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，被稱為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“穩(wěn)定器”的物業(yè)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者每年繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。比如一個地區(qū)新開通地鐵，新修公園，則物業(yè)稅可能隨著房屋升值而上升。在中國，物業(yè)稅可簡單地理解

32、為“把本來一次性繳納70年的土地出讓金分成70年來收”。目前關于物業(yè)稅稅率、起征點等關鍵信息尚無確切消息，究竟是從第一套房開始征，還是從第二套房起征等也不確定。 物業(yè)稅會提高購房人持有房產(chǎn)的成本，而降低購買成本。韓國、新加坡和中國臺灣地區(qū)的物業(yè)稅稅率可供參考： 新加坡：對所有房產(chǎn)征收，自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4%，其他類型房產(chǎn)的物業(yè)稅率是10%。 韓國：出售第二套房各項稅率加起來為房產(chǎn)總值的50%，而第三套房產(chǎn)為60%。 中國臺灣： 144平方米以上的房源，每年收取的稅費約為房屋總價的0.8%1.5%。 土地增值稅是以轉讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率

33、累進稅率進行征收。土地價格增值額是指轉讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。 計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額稅率 1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。 2、計算增值額的扣除項目：（1）取得土地使用權所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；（5）其他扣除項目。 計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下： （一）增值額未超過扣除項目金額50% 增值稅=增值額

34、30% （二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的 土地增值稅稅額=增值額40%扣除項目金額5% （三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的 土地增值稅稅額=增值額50%扣除項目金額15% （四）增值額超過扣除項目金額200% 土地增值稅稅額=增值額60%扣除項目金額35% 例1某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1998年1月將其開發(fā)的寫字樓一幢出售，共取得收入3800萬元。企業(yè)為開發(fā)該項目支付土地出讓金600萬元，房地產(chǎn)開發(fā)本為1400萬元，專門為開發(fā)該項目支付的貸款利息120萬元。為轉讓該項目應當繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加及印花稅共計210.9萬元。當?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權出讓費、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%加計扣除。則其 應納稅額為： 扣除項目金額=600+1400+120+210.9+（600+1400）5%+（600+1400）20%=600+1400+120+210.9+100+400=2830.9萬元 增值額=3800-2830.9=969.1萬元 增值額占扣除項目比例=969.12830.9=34.23% 應納稅額=969.130%=290.73萬元 7、關于土地價值估計的問題，要求有具體的計算過