商丘項(xiàng)目市場分析報(bào)告

1、商丘項(xiàng)目市場分析匯報(bào)匯報(bào)單位 ：投資發(fā)展中心 年 11 月 3 日第1頁 PART 2 市場機(jī)會研判城市宏觀概況整體市場分析區(qū)域競爭分析第2頁城市宏觀概況城市占位：商丘市位于河南省最東部、豫魯皖三省交界處，是河南省離出海口最近地方，轄2區(qū)、6縣、1縣級市，面積10704平方公里。 商丘是國家“一帶一路”和中部崛起“兩縱兩橫經(jīng)濟(jì)帶”主要節(jié)點(diǎn)城市； 國家級綜合交通樞紐城市，隴海鐵路與京九鐵路交叉口；中原經(jīng)濟(jì)區(qū)關(guān)鍵發(fā)展區(qū)城市、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)東部門戶城市商丘第3頁城市宏觀概況鐵路：全國六大路網(wǎng)性樞紐之一；國家級隴海線與京九線在商丘交叉穿過；另規(guī)劃建設(shè)地方鐵路：商永鐵路；商濟(jì)鐵路；商周鐵路；新商鐵路；禹亳鐵

2、路 公路： 擁有經(jīng)過商丘市區(qū)G30高速、G35高速、105國道、310國道；四條國家主干道在市區(qū)交匯形成樞紐，9條高速公路以商丘環(huán)城高速圈為中心呈“米”字型向全市展開；30余條省道遍布全市各地。機(jī)場：軍民兩用，主要發(fā)往北京、上海、廣州、深圳等國內(nèi)15座城市，遠(yuǎn)期可飛往國內(nèi)全部城市和東南亞國家。城市交通：京九與隴海鐵路、310與105國道、連霍與濟(jì)廣高速在商丘組成了黃金“十字架”交通網(wǎng)絡(luò)。鄭徐高鐵開通，未來商丘將擁有三個(gè)火車站，確保了綜合交通樞紐城市地位第4頁城市宏觀概況城市人口：商丘總?cè)丝?15萬，管轄縣區(qū)多，對周圍郊縣人口吸附能力強(qiáng)，人口補(bǔ)充能力充分，龐大人口有利于整體房地產(chǎn)市場發(fā)展年末，商

3、丘市總?cè)丝?15.12萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口291.27萬人人口自然增加率較高，人口增加依靠周圍縣區(qū)向市區(qū)聚集。龐大人口對經(jīng)濟(jì)發(fā)展是可預(yù)見性。 商丘市區(qū)戶籍人口為181.86萬人，居全省第四位；城鎮(zhèn)化率從31.54%增 至40%，當(dāng)前城鎮(zhèn)化率在全省處于較低水平，后續(xù)潛力較大。第5頁城市宏觀概況GDP增速：商丘市近十年GDP保持高速增加，增速為8.9%，高于全省平均增速第6頁城市宏觀概況人均可支配收入：新商丘市整體經(jīng)濟(jì)水平處于河南省中等水平，人均GDP處于倒數(shù)第二位置，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為普通第7頁城市宏觀概況人均可支配收入： 商丘市城鎮(zhèn)居民人均收入為25217元，低于全省平均水平，但增速相對較快，為7

4、.0%，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供消費(fèi)能力有限。第8頁城市宏觀概況產(chǎn)業(yè)發(fā)展：商丘市三產(chǎn)結(jié)構(gòu)展現(xiàn)為21：42：37，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是第二產(chǎn)業(yè)，第一產(chǎn)業(yè)依然占較大比重，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為落后，有待優(yōu)化提升。第9頁城市宏觀概況城市規(guī)劃：商丘中心城區(qū)以向東發(fā)展為主，向西發(fā)展為輔，形成“東拓、西延、北優(yōu)、南控”發(fā)展格局。規(guī)劃形成“三心輝映、多軸聯(lián)動、綠廊楔入、片區(qū)融合”城市空間布局結(jié)構(gòu)，目標(biāo)地塊位于南京路城市發(fā)展主軸上。三心輝映：商丘火車站南北廣場商貿(mào)中心、古城文化中心、日月湖商務(wù)中心三大綜合服務(wù)中心交相輝映，引領(lǐng)城市發(fā)展“金三角”格局。多軸聯(lián)動：神火大道、南京路和黃河路形成“一縱兩橫”城市發(fā)展主軸；凱旋路、宋城路和包河

5、沿線布置服務(wù)功效發(fā)展次軸。綠廊楔入：商周-商濟(jì)高速、連霍高速、濟(jì)廣高速、京九和隴海鐵路兩側(cè)控制和保留生態(tài)綠化廊道；沿包河、運(yùn)河、忠民河、蔡河等河流水體構(gòu)建濱水綠化廊道。片區(qū)融合：交通走廊及綠色廊道將城市劃分為九大功效片區(qū)，分別為老城發(fā)展片區(qū)、古城文化片區(qū)、商務(wù)中心片區(qū)、梁園發(fā)展片區(qū)、道北發(fā)展片區(qū)、創(chuàng)新研發(fā)片區(qū)、東南片區(qū)、物流產(chǎn)業(yè)片區(qū)和裝備制造業(yè)片區(qū)。第10頁城市占位：位于河南最東部，四線城市，商丘是國家“一帶一路”和中部崛起“兩縱兩橫經(jīng)濟(jì)帶”主要節(jié)點(diǎn)城市，含有良好發(fā)展和區(qū)位優(yōu)勢。城市交通：商丘是國家級綜合交通樞紐城市地位，正在規(guī)劃建設(shè)六條鐵路和高速公路將提升商丘與省內(nèi)外周圍市聯(lián)絡(luò)及資源分享。城

6、市經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)水平位于河南省中間梯隊(duì)，但近幾年商丘大力發(fā)展城建，近年來經(jīng)濟(jì)增加勢頭顯著，GDP增速處于全省較高水平，人均GDP倒數(shù)第二。城市產(chǎn)業(yè)：是以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)資源型工業(yè)城市，煤礦、耐火材料等重工業(yè)是新密市第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)；人均可支配收入低于全省，消費(fèi)能力普通。城市規(guī)劃：商丘中心城區(qū)以向東發(fā)展為主，向西發(fā)展為輔，形成“東拓、西延、北優(yōu)、南控”發(fā)展格局。 城市宏觀概況城市小結(jié)：商丘占據(jù)中原城市群腹心位置，近年來經(jīng)濟(jì)增加勢頭顯著，伴隨未來交通網(wǎng)絡(luò)形成，城市逐步進(jìn)入快速發(fā)展階段。經(jīng)濟(jì)增速快、人口基數(shù)大、城鎮(zhèn)化加緊、消費(fèi)普通、城市需要時(shí)間第11頁整體市場分析量價(jià)關(guān)系：截止底商品房存量是176萬，去化周期

7、為8.6個(gè)月；因?yàn)榍皫啄旰芏酄€尾樓盤造成存量賬面數(shù)值較大，政府今年主力是盤活這些庫存，而實(shí)際市場存量少，市場潛力較大。第12頁整體市場分析供求關(guān)系：商丘市上半年市場出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，主要原因是一方面商丘加快城市化進(jìn)程，大舉拆遷，市場需求增加，其次開發(fā)商自身進(jìn)度跟不上，無證無法銷售，造成供貨量不足，最終造成價(jià)格持續(xù)上漲。第13頁整體市場分析土地市場：成交土地面積共計(jì)約4568畝；成交建筑面積共計(jì)約772萬；成交住宅建筑面積463萬，成交地塊63宗，26塊位于睢陽區(qū),21塊位于梁園區(qū)，16塊位于城鎮(zhèn)一體化示范區(qū)，未來商丘市場壓力較大，主城區(qū)有107萬方供給。商丘市近5年土地成交分析第14頁整體市場

8、分析土地市場：碧桂園在商丘拿地情況，全部超出底價(jià)拿地，最高地王價(jià)位538萬/畝。項(xiàng)目名字為歸德府。地塊編號商土網(wǎng)掛-72號商土網(wǎng)掛-19號商土網(wǎng)掛-20號商土網(wǎng)掛-66號地塊位置睢陽區(qū)，東至商丘市第二高級中學(xué)、西至神火大道、南至張巡路、北至商丘市第二高級中學(xué)睢陽區(qū)，東至華夏路、西至中南二路（規(guī)劃）、南至應(yīng)天路、北至火祖路（規(guī)劃）睢陽區(qū)，東至華夏路、西至國有土地、南至國有土地、北至火祖路（規(guī)劃）睢陽區(qū)，東至國有土地，西至商丘市試驗(yàn)小學(xué)分校，南至明倫路（規(guī)劃），北至張巡路區(qū)域睢陽區(qū)睢陽區(qū)睢陽區(qū)睢陽區(qū)占地面積（）4034843102565641466占地面積（畝）6165862總建面積（）10087

9、012068611312107811容積率2.52.822.6土地用途住宅住宅商辦住宅掛牌日期/3/3/6/28/6/28/8/1成交時(shí)間/4/1/7/27/7/27/8/30起拍總價(jià)（萬元）14142.011061297215035成交總價(jià)（萬元）1514234812203232435成交單價(jià)（萬元/畝）250538239521成交樓面價(jià)（元/）1501288417963009溢價(jià)率7%228%109%116%競得人商丘碧海置業(yè)有限企業(yè)商丘華海置業(yè)有限企業(yè)商丘華海置業(yè)有限企業(yè)商丘碧璽置業(yè)有限企業(yè)項(xiàng)目碧桂園應(yīng)天府碧桂園歸德府碧桂園碧桂園第15頁地塊編號地塊位置區(qū)域占地面積（畝）總建面積（）容積

10、率成交總價(jià)（萬元）成交單價(jià)（萬元/畝）成交樓面價(jià)（元/）溢價(jià)率競得人備注-77號商丘市城鎮(zhèn)一體化示范區(qū)，東至蘭陽路、西至中州路、南至英才路、北至華商大道梁園區(qū)53884862.571651358100%商丘云新城市建設(shè)發(fā)展有限企業(yè)東片區(qū)-71號商丘市城鎮(zhèn)一體化示范區(qū)，東至睢陽路和航天地產(chǎn)開發(fā)（商丘）有限企業(yè)、西至南至商丘市智宇房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)、北至胡同梁園區(qū)2127583224471188870%航天地產(chǎn)開發(fā)（商丘）有限企業(yè)東片區(qū)-79號商丘市城鎮(zhèn)一體化示范區(qū)，東至騰飛路、西至商丘市金泰置業(yè)有限企業(yè)、南至世紀(jì)路、北至淮河路梁園區(qū)641283193105991658260%商丘市金泰置業(yè)有限企

11、業(yè)東片區(qū)-140商丘市梁園區(qū)東風(fēng)街道辦事處，東至胡同，西至胡同，南至商丘農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場有限企業(yè)，北至勝利路梁園區(qū)18572964.835641996220%商丘市豫立置業(yè)有限企業(yè)道北-25號睢陽區(qū)，東至商丘市中意建材市場有限企業(yè)、西至富強(qiáng)路（規(guī)劃）、南至香君路、北至國有土地睢陽區(qū)1949460437782047640%商丘邦盛置業(yè)有限企業(yè)東片區(qū)-72號睢陽區(qū)，東至商丘市第二高級中學(xué)、西至神火大道、南至張巡路、北至商丘市第二高級中學(xué)睢陽區(qū)611008702.51514225015017%商丘碧海置業(yè)有限企業(yè)古城區(qū)-62號商丘市梁園區(qū)王樓鄉(xiāng)，東至商丘永聯(lián)置業(yè)有限企業(yè)、西至商源街、南至國有土地、

12、北至民主西路梁園區(qū)751759723.54983662830%商丘市中安置業(yè)有限企業(yè)西片區(qū)-82號商丘市梁園區(qū)平原街道辦事處，東至國有土地、西至河南省中聯(lián)玻璃有限責(zé)任企業(yè)、南至航天地產(chǎn)開發(fā)（商丘）有限企業(yè)、北至民主路梁園區(qū)346272281816080%航天地產(chǎn)開發(fā)（商丘）有限企業(yè)西片區(qū)-4號睢陽區(qū)，東至國有土地、西至富康路（規(guī)劃）、南至春來路（規(guī)劃）、北至南京路（規(guī)劃）睢陽區(qū)611616894876414554236%商丘信沙置業(yè)有限企業(yè)中心城區(qū)-58號商丘市梁園區(qū)建設(shè)街道辦事處，東至商丘市家興混凝土攪拌有限企業(yè)、西至柿園路、南至建設(shè)路、北至秦燕路梁園區(qū)22517933.5210695407

13、1%商丘源天房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)道北-78號商丘市梁園區(qū)建設(shè)街道辦事處，東至柿園路、西至國有土地、南至國有土地、北至秦燕路梁園區(qū)4211316243950933491%商丘源天房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)道北-24號市城鎮(zhèn)一體化示范區(qū)，東至陽光路、南至國有土地、西至富商大道、北至華商大道梁園區(qū)1502495962.512175814880%商丘云新城市建設(shè)發(fā)展有限企業(yè)東片區(qū)-25號市城鎮(zhèn)一體化示范區(qū)，東至陽光路、南至華升路、西至富商大道、北至國有土地梁園區(qū)1432375582.510314724340%商丘云新城市建設(shè)發(fā)展有限企業(yè)東片區(qū)-73號睢陽區(qū)，東至商丘市金橋置業(yè)有限企業(yè)、西至九州路（規(guī)劃）、南至清

14、華路、北至商丘市金橋置業(yè)有限企業(yè)睢陽區(qū)8161183203625312630%商丘市瑞信置業(yè)有限企業(yè)西片區(qū)土地市場：出讓43塊住宅地價(jià)集中在200萬以下，200萬以上土地集中在南部片區(qū)和中新城區(qū)；容積率集中在2.5-4之間，以主城區(qū)及城改項(xiàng)目較多，供給約107萬方。整體市場分析第16頁地塊編號地塊位置區(qū)域占地面積（畝）總建面積（）容積率成交總價(jià)（萬元）成交單價(jià)（萬元/畝）成交樓面價(jià)（元/）溢價(jià)率競得人備注-83號市城鎮(zhèn)一體化示范區(qū)，東至良浩路、西至商丘天明地產(chǎn)有限企業(yè)、南至眾合置業(yè)（商丘）有限企業(yè)、北至宇航路梁園區(qū)7140423169424112070%商丘沃達(dá)置業(yè)有限企業(yè)東片區(qū)-14號市城鎮(zhèn)

15、一體化示范區(qū)，東至通達(dá)六路、西至國有土地、南至中州街道辦事處胡莊村委會集體土地、北至黃河?xùn)|路梁園區(qū)9011983828071906730%商丘佳海置業(yè)有限企業(yè)東片區(qū)-5號市城鎮(zhèn)一體化示范區(qū)，東至陽光路、西至國有土地、南至商丘宏大實(shí)業(yè)有限企業(yè)、北至董莊村委會集體土地和方域路梁園區(qū)902102673.517601195837138%商丘宏大實(shí)業(yè)有限企業(yè)東片區(qū)-10號市城鎮(zhèn)一體化示范區(qū)，東至學(xué)院路、南至方域路、西至萬達(dá)路、北至雪苑路梁園區(qū)44981743.3384551918610%商丘云新城市建設(shè)發(fā)展有限企業(yè)東片區(qū)-11號市城鎮(zhèn)一體化示范區(qū)，東至學(xué)院路、南至春華路、西至萬達(dá)路、北至侯旬路梁園區(qū)59

16、1257453.18109971858750%商丘云新城市建設(shè)發(fā)展有限企業(yè)東片區(qū)-13號東至華夏路、西至九州路（規(guī)劃）、南至河南省煊燦置業(yè)有限企業(yè)、北至育紅西路（規(guī)劃）睢陽區(qū)21454093.235121657730%河南省煊燦置業(yè)有限企業(yè)中心城區(qū)-17號東至神火大道、西至商丘市信銓置業(yè)有限企業(yè)、南至河南清華物業(yè)發(fā)展有限企業(yè)、北至商丘市銀商控股有限責(zé)任企業(yè)睢陽區(qū)24650064657727010120%商丘和潤世豐置業(yè)有限企業(yè)中心城區(qū)-18號東至商丘市睢陽區(qū)新城辦事處長江小區(qū)（北周莊）、西至南昌市興城房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商丘分企業(yè)、南至周莊路（規(guī)劃）、北至商丘市睢陽區(qū)新城辦事處長江小區(qū)（北周莊）睢陽

17、區(qū)3489584456951706360%河南德泰置業(yè)有限企業(yè)中心城區(qū)-55號東至開元路（規(guī)劃）、西至歸德路（規(guī)劃）、南至世紀(jì)路、北至淮河?xùn)|路（規(guī)劃）睢陽區(qū)1152686893.53036326411300%商丘市華泰置業(yè)有限企業(yè)中心城區(qū)-29號市城鎮(zhèn)一體化示范區(qū)，東至騰飛路、南至宋城路、西至國有土地、北至春華路梁園區(qū)641272823324805102552216%商丘新都置業(yè)有限企業(yè)東片區(qū)-44號商丘市梁園區(qū)王樓鄉(xiāng)，東至商源街、西至國有土地、南至國有土地、北至民主路梁園區(qū)12525083837868633140%商丘交運(yùn)集團(tuán)安運(yùn)置業(yè)有限企業(yè)西片區(qū)-45號商丘市梁園區(qū)王樓鄉(xiāng)，東至國有土地、商

18、源街，西至國有土地、希望大道，南至團(tuán)結(jié)西路，北至國有土地、民主路睢陽區(qū)8216332735058623100%商丘交運(yùn)集團(tuán)安運(yùn)置業(yè)有限企業(yè)西片區(qū)-32號睢陽區(qū)，東至規(guī)劃路、西至經(jīng)五路（規(guī)劃）、南至光明路（規(guī)劃）、北至華升路（規(guī)劃）睢陽區(qū)681138072.598421448650%河南信華置業(yè)投資有限企業(yè)中心城區(qū)-1號市城鎮(zhèn)一體化示范區(qū)，東至商丘市黑?；び邢奁髽I(yè)、西至星林路、南至北海路、北至商丘大紅門化工有限企業(yè)梁園區(qū)31620433581518793717%商丘馳宇置業(yè)有限企業(yè)東片區(qū)整體市場分析土地市場：1月至今土地成交情況。第17頁地塊編號地塊位置區(qū)域占地面積（畝）總建面積（）容積率成交

19、總價(jià)（萬元）成交單價(jià)（萬元/畝）成交樓面價(jià)（元/）溢價(jià)率競得人備注-27號睢陽區(qū)，東至商丘市睢陽區(qū)東方辦事處侯廟小區(qū)、西至凱旋路、南至商丘市睢陽區(qū)東方辦事處侯廟小區(qū)、北至商丘市睢陽區(qū)東方辦事處侯廟小區(qū)睢陽區(qū)13335574380030211320%河南三鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)中心城區(qū)-58號商丘市梁園區(qū)建設(shè)街道辦事處，東至商丘市家興混凝土攪拌有限企業(yè)、西至柿園路、南至建設(shè)路、北至秦燕路梁園區(qū)22517933.52106954071%商丘源天房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)西片區(qū)-78號商丘市梁園區(qū)建設(shè)街道辦事處，東至柿園路、西至國有土地、南至國有土地、北至秦燕路梁園區(qū)4211316243950933491%商

20、丘源天房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)西片區(qū)-28號睢陽區(qū)，東至中州路、西至奧林匹克花園、南至北海路、北至香君路睢陽區(qū)641492753.5141852229500%商丘金盛源實(shí)業(yè)有限企業(yè)中心城區(qū)-19號睢陽區(qū)，東至華夏路、西至中南二路（規(guī)劃）、南至應(yīng)天路、北至火祖路（規(guī)劃）睢陽區(qū)651206862.8348125382884228%商丘華海置業(yè)有限企業(yè)神火片區(qū)-2號市城鎮(zhèn)一體化示范區(qū)，東至睢陽路、西至商丘市恒力商貿(mào)有限企業(yè)、南至商丘隆昌置業(yè)有限企業(yè)、北至珠江路梁園區(qū)820853414351836880%商丘程錦置業(yè)有限企業(yè)東片區(qū)-55號睢陽區(qū)，東至國有土地、西至富康路（規(guī)劃）、南至商桐路、北至長江路睢陽區(qū)

21、1742906792.5443712541526171%河南恒春置業(yè)有限企業(yè)神火片區(qū)-57號睢陽區(qū)，東至府康路、西至國有土地、南至長江路、北至河湖路睢陽區(qū)59990402.5913015492278%商丘華地美置業(yè)有限企業(yè)神火片區(qū)-58號睢陽區(qū)，東至富康路（規(guī)劃）、西至國有土地、南至國有土地、北至長江路睢陽區(qū)641059702.55489865180%商丘華地美置業(yè)有限企業(yè)中心城區(qū)-3號市城鎮(zhèn)一體化示范區(qū)，東至富強(qiáng)路、西至學(xué)院路、南至萬象路、北至南京路梁園區(qū)7214433731772924612280%商丘通達(dá)置業(yè)有限企業(yè)東片區(qū)-63號睢陽區(qū)，東至名門地產(chǎn)（商丘）有限企業(yè)、中南三路，西至華夏路

22、，南至應(yīng)天路，北至火祖路（規(guī)劃）睢陽區(qū)23544793.56230267114351%名門地產(chǎn)（商丘）有限企業(yè)神火片區(qū)-86號睢陽區(qū)，東至居民區(qū)、西至學(xué)苑路（規(guī)劃）、南至科技路（規(guī)劃）、北至勞動保險(xiǎn)所家眷院睢陽區(qū)14332933.5360125210820%商丘恒泰置業(yè)有限企業(yè)中心城區(qū)-66號睢陽區(qū)，東至國有土地，西至商丘市試驗(yàn)小學(xué)分校，南至明倫路（規(guī)劃），北至張巡路睢陽區(qū)621078112.6324355213009116%商丘碧璽置業(yè)有限企業(yè)神火片區(qū)-23號睢陽區(qū)，東至文廟路、西至商丘市梁園區(qū)九道貨場有限企業(yè)、南至前劉新村、北至彩虹西路（規(guī)劃）睢陽區(qū)32855224887127710370

23、%商丘市豐饒置業(yè)有限企業(yè)古城區(qū)整體市場分析土地市場：1月至今土地成交情況。第18頁整體市場分析房企進(jìn)駐：一線房企進(jìn)駐多為合作開發(fā)方式，會也盤活一些樓盤，一線房企開發(fā)速度快，品牌競爭力強(qiáng)，合作開發(fā)地塊體量較大，將改變市場競爭格局，加大市場競爭。企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐方式體量狀態(tài)恒大恒大名都合作開發(fā)75萬二期已售恒大翡翠華庭13萬一期已售綠地日月湖項(xiàng)目合作開發(fā)約1000畝已落定未入市綠城綠城藍(lán)庭代建79萬咨詢期建業(yè)建業(yè)十八城招拍掛44萬尾盤建業(yè)壹號城邦輕資產(chǎn)輸出管理36萬二期待售建業(yè)春天里輕資產(chǎn)輸出管理12.6萬已簽約未開啟建業(yè)花園里政府協(xié)議17萬已開啟未入市碧桂園歸德府合作開發(fā)11.46萬未入市應(yīng)天府招拍

24、掛12.1038萬未入市華海地塊（地王）意向合作12.0685萬未入市萬達(dá)萬達(dá)廣場招商引資10萬已建設(shè)融信歸德路、睢陽大道政府協(xié)議城改項(xiàng)目未入市建業(yè)春天里碧桂園歸德府華海地王碧桂園應(yīng)天府融信城改項(xiàng)目第19頁整體市場分析地產(chǎn)格局：市場當(dāng)前屬于五大競爭分布格局，不過整個(gè)城市重點(diǎn)發(fā)展神火大道沿線區(qū)域，道北區(qū)域距離主城區(qū)及城市發(fā)展較遠(yuǎn)，項(xiàng)目及區(qū)域認(rèn)可度較低。神火片區(qū)東部片區(qū)中部片區(qū)道北片區(qū)西部片區(qū)第20頁中部片區(qū)：城市中心位置，市政配套非常完善，在售項(xiàng)目僅有4個(gè)，多是已交付項(xiàng)目或待拆遷城中村，區(qū)域價(jià)格屬于第二梯隊(duì)，均價(jià)5500-6300元/。整體市場分析帝和海德公館價(jià)格：6200面積段：88-188歸

25、德華府預(yù)計(jì)價(jià)格：6000面積段：90-140綠城誠園預(yù)計(jì)價(jià)格：6500面積段：85-166建業(yè)一號城邦預(yù)計(jì)價(jià)格：5100面積段：90-140融信城改地塊當(dāng)前未入市目標(biāo)地塊圖例未售項(xiàng)目在售項(xiàng)目第21頁整體市場分析中部片區(qū)：區(qū)域在售重點(diǎn)項(xiàng)目較少，僅有5個(gè)項(xiàng)目，多處于尾盤階段，區(qū)域年去化13萬，當(dāng)前區(qū)域成交均價(jià)處于6000元/，單盤去化40-70套/月。區(qū)域城中村較多，未來將主要集中在城中村改造項(xiàng)目。未來3年之后競爭較大。商丘神火片區(qū)主要在售樓盤匯總項(xiàng)目名稱總建面積（萬）容積率庫存（萬）計(jì)劃推售（萬）當(dāng)前剩下存量產(chǎn)品類型月均去化價(jià)格歸德華府333.50233洋房 高層-洋房8000高層6000綠城誠

26、園100404100高層未入市預(yù)計(jì)6500帝和海德公館223.4901.53高層35-406200建業(yè)一號城邦363.005.430洋房 高層605100融信城改-累計(jì)191/012.9166/備注：建業(yè)一號城邦今年上六個(gè)月1月底開盤，開盤當(dāng)日即清盤，一號城邦當(dāng)日去化456套，排卡7個(gè)月。第22頁神火區(qū)域二手房市場.12-.8主要數(shù)據(jù)二手房企業(yè)名稱成交套數(shù)成交面積成交戶型面積區(qū)間成交均價(jià)主要成交小區(qū)名稱安家房產(chǎn)25308656-1717000建業(yè)聯(lián)盟新城25290075-1425100巴比倫藍(lán)鉆50218083-1425300新城國際25239993-1425400上海城市花園451087-1

27、555300香樟公館25254068-1565600一品江山25235083-1425400帝景南苑累計(jì)：17915965神火片區(qū)：區(qū)域二手房市場較弱，城市投資價(jià)值屬性較弱，成交價(jià)格處于5300-7000元/，與小區(qū)品質(zhì)、開發(fā)商品牌關(guān)系較大。整體市場分析第23頁位置店名經(jīng)營范圍面積層數(shù)開間進(jìn)深層高協(xié)議簽署年限月租金/環(huán)境保護(hù)路漫天雨服裝5013.6m9m4m一年66應(yīng)天國際北側(cè)茅臺五糧液煙酒煙酒30028m18.7m4.5m三年33.3應(yīng)天國際北側(cè)知音琴行樂器30028m18.7m4.5m一年55.5應(yīng)天國際北側(cè)清蓮齋餐飲服務(wù)企業(yè)餐飲320-60022*8m16-19m4.5m一年50-65應(yīng)

28、天國際東側(cè)美之緣洋果商行水果320平22*6m16m3.9m一年41.6應(yīng)天國際東側(cè)利群煙酒煙酒93平16m16m3.9m一年50宇航路學(xué)院路西烏煎道黑龍茶餐飲51平13.2m16m4.5m一年68-80宇航路學(xué)院路西德康大藥房藥品170平12*6m16m4.2m一年49宇航路學(xué)院路西和源商貿(mào)煙酒超市340平22*6m16m4.2m一年44宇航路學(xué)院路東漫花店花店65平13m18.6m3.9m一年38.4珠江路歸德路東佰尚便利店煙酒85平16m14m7m一年58.8珠江路怡諾美容會所美容76平15.5m13.8m5m一年41.6繽紛廣場13號女裝女裝170平17m24.2m5m三年68.6繽紛

29、洋果商行水果140平第2層7m20m5m一年繽紛廣場旁未租154平16-8m17-18m5m一年92160平15m一年135400平25m一年83.3商字一號媽媽好孩子孕嬰1200平22*8m37.5m3.9m隨意50新城國際阿瑪尼服裝1000平22*8m31.2m5m三年85新城國際羅派視眼鏡眼鏡400平28m25m5m三年75新城國際淮河路面時(shí)代餐飲160-70024m20-25m3.9m三年25-50海亞金域?yàn)硡R客煙酒煙酒140平24m20m5.5m一年50海亞金域?yàn)程匕倩萑沼冒儇?60平24m20m5.5m一年46.8海亞金域?yàn)衬Ц柙煨兔廊菝腊l(fā)160平24m20m5.5m一年36.4海

30、亞金域?yàn)澄髟烽T口亮亮便利店煙酒55平14m13.75m5.5m一年90海亞金域?yàn)澄髟逢柟獗ｋU(xiǎn)保險(xiǎn)110平24m13.75m5.5m一年68海亞金域?yàn)嘲自骑埖瓴惋?10平24m13.75m5.5m一年60帝和溫莎陽光白feather 服裝65-13024m16m5.5m一年51.2帝和溫莎陽光永滿麻辣燙餐飲130平24m16m5.5m一年44.8帝和溫莎陽光對面東尼造型美容美發(fā)55平14m14m5.5m一年68中部片區(qū)：區(qū)域商業(yè)主要以餐飲、研究、服裝、休閑服務(wù)類為主，租金集中在1.5-2.3元/天*之間整體市場分析第24頁 橄欖城成交均價(jià)：4700面積區(qū)間;107-139源一金桂園高層售價(jià)460

31、0元/ 鴻山美景成交均價(jià)：4300元面積區(qū)間;95129 恒大翡翠華庭成交均價(jià)：8000面積區(qū)間;95144華地美熙龍灣恒大珺睿府預(yù)計(jì)年底之前入市國安華府正在報(bào)規(guī)劃天耀城市別墅圍擋出街碧桂園意向地塊春天里未入市面積段：125-135百樂居成交均價(jià);4700元/面積段：75-130整體市場分析西部片區(qū)：區(qū)域在售項(xiàng)目較多，但配套較少，區(qū)域主要依靠實(shí)力開發(fā)商配合政府熱炒，區(qū)域價(jià)格兩極化，恒大8000元/（精裝修），其它項(xiàng)目多集中在4700-5000元/，未來競爭較大。圖例未售項(xiàng)目在售項(xiàng)目第25頁整體市場分析西部片區(qū)：區(qū)域當(dāng)前在售項(xiàng)目有6個(gè)，未來將有5個(gè)新項(xiàng)目，其中有碧桂園、恒大、建業(yè)一線企業(yè)托底，未

32、來區(qū)域競爭激烈，當(dāng)前區(qū)域去化單盤45-60套/月，價(jià)格4600-5800元/，恒大8000元/（精裝）價(jià)差大。商丘西部片區(qū)主要在售樓盤匯總項(xiàng)目名稱總建面積（萬）容積率庫存（萬）計(jì)劃推售（萬）當(dāng)前剩下體量產(chǎn)品類型月均去化價(jià)格恒大翡翠華庭142.230113洋房 小高層618000橄欖城202.4901414洋房、小高層604700源一金桂園101.9085洋房 小高層454600鴻山美景202.3901412洋房 小高層404300百樂居113.5074高層804700建業(yè)春天里131.60813小高層-預(yù)計(jì)5800-5900未來潛在供給5個(gè)新項(xiàng)目，約有100萬。累計(jì)188/062151/第26

33、頁整體市場分析神火片區(qū)：城市重點(diǎn)發(fā)展方向，項(xiàng)目比較集中，城市品質(zhì)代表，周圍配套及環(huán)境均屬于城市最優(yōu)，當(dāng)前市場房價(jià)以日月湖版塊最高，基本處于6000-6700元/（毛坯）。日月湖名門城成交價(jià)格：5500面積段：119-175碧桂園歸德府預(yù)計(jì)價(jià)格：8000面積段：140-260中信國安悅府價(jià)格：4700-5000面積段：104-145恒大名都價(jià)格：7500-8000面積段：110-180碧桂園應(yīng)天府預(yù)計(jì)價(jià)格：8000面積段：140-160信華城成交價(jià)格：5700面積段：97-150香樟公館價(jià)格：6700-7500面積段：90-140萬達(dá)第27頁整體市場分析神火片區(qū)：在售項(xiàng)目集中區(qū)域，區(qū)域物業(yè)類型主

34、要以高層、洋房為主，單項(xiàng)目去化45-80套/月，區(qū)域年去化量近90萬方，市區(qū)項(xiàng)目去化集中地。預(yù)計(jì)現(xiàn)有存量去化1.5年。商丘神火片區(qū)主要在售樓盤匯總項(xiàng)目名稱總建面積（萬）容積率庫存（萬）計(jì)劃推售（萬）當(dāng)前剩下體量產(chǎn)品類型月均去化價(jià)格名門城1163.53.625洋房40高層5500洋房7000信華城1273.0801670洋房、高層555700恒大名都692.1801635高層808000香樟公館252.513114洋房 小高層45小高層6700洋房7500國安悅府192.610109高層504700-5000碧桂園歸德府11.462.5011.461111.46高層-預(yù)計(jì)8000碧桂園應(yīng)天府12

35、.12.5012.112.1洋房 高層-預(yù)計(jì)8000累計(jì)379.56/106.678.56146/備注：建業(yè)18城今年上六個(gè)月1月底開盤，開盤當(dāng)日即清盤，18城當(dāng)日去化890套，排卡4個(gè)月。建業(yè)品牌及品質(zhì)認(rèn)可較高。第28頁整體市場分析東部片區(qū)：區(qū)域在售重點(diǎn)項(xiàng)目較少，僅有5家區(qū)域成交均價(jià)處于5000-5500元/。產(chǎn)品面積涵蓋90-130，面積較為集中，產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴(yán)重。建業(yè)為區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目，預(yù)計(jì)香檳圣園開盤價(jià)格7500-8500元/天明城成交均價(jià)5500面積段：90-145尚都國際成交均價(jià)4700面積段：86-120綠色城邦成交均價(jià)5100面積段：91-136建業(yè)香檳圣園成交價(jià)格：7400面積

36、段：89-136建業(yè)花園里未入市面積段：115-165雍景臺成交均價(jià)5100面積段：104-129圖例未售項(xiàng)目在售項(xiàng)目第29頁商丘城鎮(zhèn)示范區(qū)片區(qū)主要在售樓盤匯總項(xiàng)目名稱總建面積（萬）容積率庫存（萬）計(jì)劃推售（萬）當(dāng)前剩下體量產(chǎn)品類型月均去化價(jià)格雍景臺52.43.001.67610高層505000天明城1302.4551060多層 高層605300綠色城邦182.4602.45高層205000尚都國際262.9904.520小高層 高層454600建業(yè)香檳圣園11.52.5074洋房 小高層認(rèn)籌7400建業(yè)公園里403.0-40洋房 高層未入市-累計(jì)277.9/6.6729.9141.5/東部片區(qū)：區(qū)域在售重點(diǎn)項(xiàng)目較少，僅有6個(gè)項(xiàng)目，區(qū)域成交均價(jià)處于5000-5300元/。建業(yè)香檳圣園即將開盤，未來將提升區(qū)域價(jià)格，預(yù)計(jì)洋房小高層價(jià)格7500-8500元/。預(yù)計(jì)現(xiàn)有存量去化需要5年以上。整體市場分析第30頁其他客戶補(bǔ)充客戶重要客戶核心客戶主力客群：區(qū)域客群主要來自市區(qū)拆遷安置客戶，其次為周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城、地緣周圍客戶，群體較大，客戶對于日月湖片區(qū)非常認(rèn)可。整體