物業(yè)裝修管理手冊

1、物業(yè)裝修管理手冊第1頁一物業(yè)裝修管理基本概念二物業(yè)裝修管理目標(biāo)三物業(yè)裝修管理意義四術(shù)語解釋五物業(yè)裝修管理基本內(nèi)容六對裝飾裝修違規(guī)現(xiàn)象處理七裝修管理員素質(zhì)要求八裝修管理員職責(zé)九裝修管理控制程序第2頁指業(yè)主或使用人為了改進(jìn)居住、辦公或經(jīng)營環(huán)境，對自有物業(yè)或租賃物業(yè)范圍內(nèi)地面、墻面、頂棚(天花)、門窗、給排水、強(qiáng)弱電、有線電視、電話、寬帶進(jìn)行裝修處理活動(dòng)和過程。1. 物業(yè)裝修指物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)國家相關(guān)法規(guī)和條例，受開發(fā)商或全體業(yè)主委托，對物業(yè)管轄范圍業(yè)主或使用人在裝修過程中，對新建房屋室內(nèi)裝修活動(dòng)實(shí)施審查、監(jiān)督和管理行為。2. 物業(yè)裝修管理一物業(yè)裝修管理基本概念第3頁確保新建樓房外觀整齊和統(tǒng)一；杜絕

2、新建樓房建筑主體和承重結(jié)構(gòu)遭受破壞；保障新建樓房居住安全，保障新建樓房配套設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行和使用。最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)保質(zhì)和增質(zhì)，延長物業(yè)使用壽命。1.規(guī)范施工行為，消除施工隱患二物業(yè)裝修管理目標(biāo)第4頁維護(hù)和保持房屋建筑原創(chuàng)設(shè)計(jì)元素和風(fēng)貌，維護(hù)環(huán)境品質(zhì)，防止房屋建筑結(jié)構(gòu)、外觀、環(huán)境、設(shè)施設(shè)備遭受破壞和污染。維護(hù)小區(qū)正常生活、學(xué)習(xí)、工作秩序，營造小區(qū)安定、團(tuán)結(jié)、友好氣氛，維護(hù)物業(yè)管理秩序，保障物業(yè)管理服務(wù)工作正常開展。三物業(yè)裝修管理意義第5頁四術(shù)語解釋1、建筑主體： 是指建筑實(shí)體結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)，包含屋蓋、樓板、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。2、承重結(jié)構(gòu)： 是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給

3、基礎(chǔ)地基主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包含承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。3、砌體結(jié)構(gòu)： 即用磚墻、柱、鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構(gòu)件作為主要承重結(jié)構(gòu)，稱為磚物業(yè)管理圈；鋼筋混凝土混合結(jié)構(gòu)，簡稱磚混結(jié)構(gòu)。此結(jié)構(gòu)抗震性差，防滲水性能差。這是當(dāng)前建造數(shù)量大、采取最普遍結(jié)構(gòu)類型。4、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 即主要承重構(gòu)件全部采取鋼筋混凝土，并現(xiàn)場整體澆注而成結(jié)構(gòu)。此結(jié)構(gòu)抗震性能和防滲水性能良好。這種結(jié)構(gòu)類型主要用于大型公共建筑、高層建筑和工業(yè)建筑等。第6頁四術(shù)語解釋5、剪力墻： 剪力墻是指墻肢長度為厚度58倍鋼筋混凝土墻。慣用有“T”字型、“L”型、“十”字型、“Z”字型、折線型、“一

4、”字型。6、異形柱： 異形柱是指柱肢截面高度與柱肢寬度比值在24倍，相對于正方形與矩形柱而言是異形柱子。它包含異形柱框架和異形柱框架剪力墻，慣用有“L”型、“T”型、“十”字型。7、承重墻 是指不但承受本身重量，同時(shí)還承受屋頂及樓板傳來荷載墻。8、非承重墻 不承受上部傳來荷載，也不會(huì)把荷載加載到其下非承重墻上。通常在非承重墻墻底設(shè)置單跨梁或者連續(xù)梁來承受其荷載并把其荷載傳導(dǎo)到相鄰承重構(gòu)件上（比如：磚混中承重墻，框架中框架梁）。非承重墻通常還是設(shè)計(jì)上抗震墻，假如發(fā)生地震，非承重墻將和承重墻一起承受地震力。第7頁四術(shù)語解釋9、房屋外觀： 是指相對于室內(nèi)外立面，準(zhǔn)確說，就是房屋外立面可視部分。它包含

5、門窗、外墻、陽臺(tái)、從屬結(jié)構(gòu)及裝飾物等。10、防水工程： 是指屋面防水、外墻防水及廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)防水工程。屋面防水、外墻防水目標(biāo)是為了預(yù)防雨水對室內(nèi)浸害；廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)防水目標(biāo)是為了預(yù)防生活用水對本房屋和相鄰房屋室內(nèi)浸害。11、隱蔽工程 是指被其它建筑物遮掩工程，詳細(xì)是指地基、電氣管線、供水管線等需要覆蓋、掩蓋工程。因?yàn)殡[蔽工程在隱蔽后，如發(fā)生問題，還需重新覆蓋和掩蓋，返工損失非常大，為了防止資源浪費(fèi)和當(dāng)事人雙方損失，確保工程質(zhì)量和工程順利完成，安裝施工時(shí)，在覆蓋和掩蓋前應(yīng)該通知發(fā)包人檢驗(yàn)，發(fā)包人檢驗(yàn)合格后，方可進(jìn)行隱蔽施工。第8頁四術(shù)語解釋12、房屋配套設(shè)施設(shè)備： 是指房屋除門窗、護(hù)欄

6、外，與房屋配套給排水管道（空調(diào)排水管）、強(qiáng)電源及弱電源信號系統(tǒng)（照明電源、閉路線、電話線、網(wǎng)絡(luò)線、監(jiān)控）、煤氣報(bào)警器、紅外線防盜報(bào)警器、可視電話（非可視電話）、應(yīng)急求援按鈕、天然氣表、管等。13、房屋平面布置圖： 是指用于指導(dǎo)建筑裝飾裝修施工平面（水平面）設(shè)計(jì)圖，它包含房屋平面結(jié)構(gòu)布置（家俱、陳設(shè)擺放）設(shè)計(jì)、區(qū)域使用功效劃分（如：臥室、客廳、書房、廚房及衛(wèi)生間等）設(shè)計(jì)、出入通道（如：門開啟方向及通道走向）設(shè)計(jì)，其中包含一些部位使用材質(zhì)和安裝方式、要求等設(shè)計(jì)。它是按實(shí)際百分比尺寸繪制，普通采取長度單位為公制長度單位。14、水電施工圖： 是指用于指導(dǎo)建筑裝飾裝修水電施工平面示意圖，顧名思義，示意圖

7、是以示意方式進(jìn)行繪制，圖形是以線條和符號連接組成，圖形普通沒有準(zhǔn)確數(shù)值標(biāo)注，只是示意大約安裝方位和形式，詳細(xì)安裝方法和要求，都是以文字標(biāo)注及說明為主。第9頁五物業(yè)裝修管理基本內(nèi)容(八) 物業(yè)裝修管理怎樣躲避責(zé)任(七) 商業(yè)門面裝修管理(六) 通知和督導(dǎo)義務(wù)(五) 施工行為管理(四) 房屋配套設(shè)施管理(三) 房屋防水施工管理(二) 主體結(jié)構(gòu)管理(一) 房屋外觀管理第10頁(一) 房屋外觀管理1. 任何裝飾裝修企業(yè)和個(gè)人在從事住宅室內(nèi)裝修活動(dòng)中，不得破壞房屋外觀，禁止私自改變房屋門、窗、陽臺(tái)護(hù)欄，以及外立面墻磚、涂料顏色；2. 禁止在承重墻上開鑿門、窗孔洞，禁止擴(kuò)大承重墻上原有門窗尺寸，禁止拆除連

8、接陽臺(tái)磚、混凝土墻體，未經(jīng)許可不得私自在外墻上開孔和鑿洞；3. 禁止搭建建筑物、構(gòu)筑物，禁止封閉觀景陽臺(tái)、生活陽臺(tái)，未經(jīng)許可不得私自在外墻上安裝雨蓬、防盜網(wǎng)、晾衣桿等；4. 禁止隨意在外墻上安裝空調(diào)外機(jī)，空調(diào)外機(jī)應(yīng)安裝在房屋預(yù)留位置上，或物業(yè)管理企業(yè)指定位置上；5. 未經(jīng)許可不得私自在房屋外立面上安裝廣告牌及帶有商用通告效應(yīng)標(biāo)識(shí)；6. 禁止侵占公共區(qū)域通道、露臺(tái)和屋面，禁止在公共區(qū)域通道、露臺(tái)和屋面亂搭亂建；7. 禁止開挖地下室、打井。損壞物業(yè)共有設(shè)施、設(shè)備及場地。第11頁（二）主體結(jié)構(gòu)管理1. 禁止私自改變物業(yè)使用性質(zhì)；2. 禁止私自改建、重建建筑物及其從屬設(shè)施、設(shè)備；3. 任何裝飾裝修企業(yè)

9、和個(gè)人在從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)中，不得破壞房屋主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和房屋基礎(chǔ)，禁止在結(jié)構(gòu)墻、柱、梁、板上鉆孔鑿槽。如因水電管線敷設(shè)，確須開孔鑿槽，必須報(bào)物業(yè)管理企業(yè)，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)審查同意后，并在物業(yè)管理企業(yè)工程技術(shù)人員指導(dǎo)下進(jìn)行施工；第12頁（二）主體結(jié)構(gòu)管理4. 禁止在非承重樓面砌磚體（紅磚、沙磚）隔墻；5. 禁止改變房屋使用功效，禁止將沒有防水要求房間或陽臺(tái)改做衛(wèi)生間和廚房；6. 吊頂龍骨及木地板龍骨固定支點(diǎn)鉆孔，孔洞點(diǎn)陣不得600，孔洞直徑不得12，孔洞深度不得50；7. 房屋裝修如需變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)（建筑主體和承重結(jié)構(gòu)），必須經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或含有對應(yīng)資質(zhì)等級設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，其施工必須

10、委托含有對應(yīng)資質(zhì)等級建筑施工企業(yè)負(fù)擔(dān)。第13頁（三）房屋防水施工管理1. 防水層應(yīng)涂抹在堅(jiān)固、堅(jiān)硬、表面光滑平整、潔凈、干燥基層上，并按規(guī)范要求施工，防水層應(yīng)有一定面積和厚度。防水施工完成后，應(yīng)作閉水試驗(yàn)，試驗(yàn)時(shí)間應(yīng)不少于48小時(shí)，并會(huì)同裝修管理人員一道共同檢驗(yàn)閉水試驗(yàn)情況，確認(rèn)無滲漏現(xiàn)象后，方可后續(xù)施工；2. 室內(nèi)裝修施工，對陽臺(tái)、廚房和衛(wèi)生間，有較大改變和對原防水層有較大破壞部位，二次防水施工時(shí)應(yīng)作重點(diǎn)和加強(qiáng)處理，確保無滲漏；3. 衛(wèi)生間、廚房、陽臺(tái)未作閉水試驗(yàn)不得回填，并不得只在回填找平層上做防水層，此方式存在嚴(yán)重工藝技術(shù)缺點(diǎn)和隱患；4. 回填找平層水泥沙漿應(yīng)有足夠強(qiáng)度，其水泥沙漿標(biāo)號不

11、得低于12，水泥沙漿厚度應(yīng)60；5. 衛(wèi)生間地面防水必須全做，墻面防水最低點(diǎn)應(yīng)300mm；若使用淋浴龍頭，安裝龍頭墻面防水層高度應(yīng)1800mm，寬度是淋浴龍頭左右各500mm， 陰角臨界墻寬度為1000mm，高度必須到達(dá)1800mm。第14頁（四）房屋配套設(shè)施管理1. 給水管不得暗敷在非防水地面，在經(jīng)過無防水要求區(qū)域內(nèi)，應(yīng)采取天、墻布管敷設(shè)方式，即采取吊頂內(nèi)敷設(shè)和沿墻壁暗敷方式敷設(shè)；2. 給水管道安裝完成后，應(yīng)作壓力試驗(yàn)，水壓不應(yīng)小于9kg、穩(wěn)壓不應(yīng)少于兩小時(shí)； 排水管道安裝完成后，應(yīng)作沖水試驗(yàn)，每個(gè)管口沖水量不應(yīng)少于200kg， 沖水方式為容器灌沖。經(jīng)壓力試驗(yàn)和沖水試驗(yàn)無滲漏現(xiàn)象后，方可進(jìn)行

12、下一道工序；3. 施工暫時(shí)用電，只能在漏電保護(hù)開關(guān)后端駁接。布線完成后，各回路應(yīng)作通電試驗(yàn)和絕緣試驗(yàn)，通電試驗(yàn)時(shí)應(yīng)在漏電保護(hù)開關(guān)保護(hù)下進(jìn)行；4. 天然氣管道、閥門、計(jì)量表，禁止裝飾封閉及包裹。應(yīng)裸露在外，并隨時(shí)保持良好通風(fēng)狀態(tài)，安裝后管道接口應(yīng)作漏氣檢測；5. 燃?xì)鈭?bào)警器探頭接通電源后，安裝在吊頂下方，盡可能靠近和正對燃?xì)庥镁?，不得遠(yuǎn)離燃?xì)庥镁吆碗[蔽安裝；6. 燃?xì)鉄崴髋艢夤艿?，禁止接入廚房排煙道內(nèi)，應(yīng)按物業(yè)管理企業(yè)要求位置和方式直接引向戶外排放。第15頁（四）房屋配套設(shè)施管理7. 禁止將燃?xì)鉄崴髦糜趶N房、衛(wèi)生間內(nèi)，燃?xì)鉄崴髦荒馨惭b在生活陽臺(tái)墻壁上，相距天然氣表和管道500位置， 并將排

13、氣管道引至戶外；8. 禁止拆卸廚房與飯廳之間隔門，禁止將封閉式廚房改裝成開敞式廚房，并隨時(shí)保持廚房與戶外空氣對流。廚房采取暗埋式燃?xì)庠?，?yīng)在廚柜前門上方開46個(gè)直徑不30透氣孔；9. 陽臺(tái)落水主立管，禁止裝飾包裹。廚房、衛(wèi)生間落水主立管，如確需裝飾包裹，應(yīng)采取可拆卸方式，或采取紅磚隔離空包方式處理，包裹時(shí)管道與磚之間應(yīng)留出510mm間距。有檢驗(yàn)口樓層，應(yīng)露出檢驗(yàn)口和足夠拆卸檢驗(yàn)口蓋空間。禁止用水泥砂漿灰填充式包裹；10. 可視電話及紅外線監(jiān)視器，不得私自移位和改變，如需變動(dòng)位置，應(yīng)由原安裝單位施工人員處理；11. 禁止移動(dòng)廚房排煙道預(yù)留孔洞位置（高度和方向）。抽油煙機(jī)排煙管應(yīng)規(guī)范接入排煙道預(yù)留

14、孔；第16頁（四）房屋配套設(shè)施管理12. 空調(diào)外機(jī)，應(yīng)安裝在預(yù)留位置上，氟里昂管敷設(shè)，應(yīng)按物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一要求規(guī)范安裝，并將冷凝水管接入積水管內(nèi)，禁止冷凝水散流。（注：本樓房原設(shè)計(jì)未考慮家用中央空調(diào)安裝，故禁止安裝家用中央空調(diào)）；13. 禁止拆除臥室內(nèi)陽光窗防護(hù)欄。因裝修改變防護(hù)欄材質(zhì)和款式，高度不得低于1000mm，其安裝應(yīng)牢靠、可靠。；14. 入戶給水管應(yīng)加設(shè)總閥，便于日常維修和檢驗(yàn)。15. 禁止損壞物業(yè)共有設(shè)施、設(shè)備及場地，禁止私自改變和移動(dòng)共有設(shè)施、設(shè)備。第17頁（五）施工行為管理1. 任何裝飾裝修企業(yè)和個(gè)人在從事住宅室內(nèi)裝修活動(dòng)中，不得損壞公共設(shè)施設(shè)備，不得影響公共環(huán)境清潔衛(wèi)生，不得

15、影響業(yè)主正常生活秩序；2. 禁止違章作業(yè)和橫蠻施工，杜絕一切不文明施工現(xiàn)象和行為；3. 禁止施工現(xiàn)場有違反消防法規(guī)行為，如：吸煙、亂扔煙頭、火種、不規(guī)范使用明火、電爐（含電阻加熱器）、碘鎢燈取暖或烘烤物品等；4. 施工和照明暫時(shí)用電、線及插線板安裝應(yīng)符合規(guī)范，禁止亂接亂搭；5. 禁止在公共過道、公共區(qū)域地面上攪拌水泥、切割地磚、石材及進(jìn)行木制品制作等作業(yè)；6. 施工用水區(qū)域，應(yīng)確保在不滲漏前提下規(guī)范用水，不得侵害和影響相鄰戶；7. 禁止將建筑裝修材料堆放在公共過道及公共區(qū)域，確保公共過道及公共區(qū)域清潔衛(wèi)生及通行安全；第18頁（五）施工行為管理8. 禁止高空拋灑，禁止影響公共衛(wèi)生和公共安全現(xiàn)象和

16、行為；9. 禁止采取國家或政府相關(guān)部門明令禁止淘汰產(chǎn)品和材料；10. 禁止采取國家或政府相關(guān)部門明令禁止工藝技術(shù)和施工設(shè)備、設(shè)施；11. 房屋裝修，如須變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)（建筑主體和承重結(jié)構(gòu)），必須經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者含有對應(yīng)資質(zhì)等級設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，其施工必須委托含有對應(yīng)資質(zhì)施工企業(yè)負(fù)擔(dān)；12. 裝飾裝修企業(yè)，必須按照工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和其它技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，不得偷工減料，確保裝飾裝修工程質(zhì)量；13. 裝飾裝修企業(yè)，必須嚴(yán)格恪守施工安全操作規(guī)程，按要求采取必要安全防護(hù)和消防辦法，不得私自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)，確保作業(yè)人員和周圍住房及財(cái)產(chǎn)安全。第19頁（六）商業(yè)門面裝修管理1. 門面室內(nèi)裝修，應(yīng)嚴(yán)格恪

17、守消防安全管理要求，不得私自更改和移動(dòng)報(bào)警按鈕、噴淋頭、煙感器、溫感器、消防箱等消防設(shè)施，禁止封閉和占用消防通道。2. 門面室內(nèi)裝修，禁止封閉共用管線（水、電、氣、消防）井檢驗(yàn)口、門，應(yīng)留出檢修空間及通道。3. 燃?xì)夤艿腊惭b應(yīng)符合燃?xì)獍踩褂霉芾硪?，不得埋于墻?nèi)和地下，不得靠近有明火和易產(chǎn)生靜電火花電器，應(yīng)保持正?？諝饬魍?。4. 商業(yè)門面裝修，必須恪守從屬設(shè)施使用功效要求和要求，不得超功率、超容量、超標(biāo)準(zhǔn)、超范圍、超規(guī)范安裝和使用，如：通電、通水、通氣（天然氣）、通風(fēng)（換氣、新風(fēng)）、排水、排煙、消防水等。5. 商業(yè)門面室內(nèi)裝修，未經(jīng)計(jì)可，不得私自更改排污管道預(yù)留接口位置。不得封包檢驗(yàn)口（疏浚

18、口）。第20頁（六）商業(yè)門面裝修管理6. 室內(nèi)外天棚吊頂時(shí)，在遇沉水彎、檢驗(yàn)口（疏?？冢?、消防水閥、強(qiáng)弱電路分線盒時(shí)，應(yīng)在對應(yīng)位置處預(yù)留維修檢驗(yàn)口，洞口尺寸應(yīng)小于500500（）。7. 使用液化氣罐門面，燃具與液化氣罐相距5m，液化氣罐存放處應(yīng)保持陰涼和空氣流通，存放處應(yīng)設(shè)置防爆墻或安全防護(hù)裝置，在入口處張貼“火源切勿靠近”或“非工作人員禁止入內(nèi)”等標(biāo)識(shí)。8. 商業(yè)門面（辦公用房）電器安裝，應(yīng)設(shè)置電源配電箱，除設(shè)置總開關(guān)（空氣開關(guān)）外，各回路應(yīng)單獨(dú)設(shè)置空氣開關(guān)，確保電力使用安全。9. 使用大功率電器較多商業(yè)門面（辦公用房），并由380V三相電源變?yōu)?20V兩相電源使用，三相電源負(fù)荷分配應(yīng)均衡和

19、合理。第21頁（六）商業(yè)門面裝修管理 餐飲門面室內(nèi)裝修1廚房污水進(jìn)入主排水管道前，必須設(shè)置沉渣池、隔油池，防止污水中夾帶動(dòng)（植）物油及碎骨、泥土、沙石進(jìn)入主排污管道內(nèi)，禁止將未過濾污水直接排放入主排污管道；2店面較大，水平排水管道長度方向20m，應(yīng)增置管道疏浚檢驗(yàn)口;3廚房油煙在進(jìn)入主煙道（管）前，應(yīng)安裝濾油及油煙凈化裝置，禁止將未過濾油煙排入主煙道（管）內(nèi)，禁止向小區(qū)內(nèi)或門面四面直接排放油煙；4禁止將直排式和強(qiáng)排式熱水器排氣管接入煙道內(nèi)；5廚房抽油煙機(jī)，應(yīng)采取低噪聲高速風(fēng)機(jī)或?qū)Ｓ蔑L(fēng)機(jī)，噪聲不應(yīng)大于65分貝，營業(yè)時(shí)間不得超出晚上10：00點(diǎn)鐘。第22頁（六）商業(yè)門面裝修管理 美容美發(fā)門面室內(nèi)裝

20、修：1洗發(fā)室地漏及洗滌池放水口必須加設(shè)不銹鋼絲過濾網(wǎng)，模數(shù)不應(yīng)2；2污水進(jìn)入主排水管道前，必須設(shè)置沉渣池，防止污水中夾帶發(fā)絲、發(fā)屑進(jìn)入主排污管道內(nèi)，禁止將未過濾污水直接排放入主排污管道。 門面戶外裝修：1門面裝飾裝修除嚴(yán)格申報(bào)審批外，戶外裝修（門額、門柱、戶外廣告等），應(yīng)嚴(yán)格按物管統(tǒng)一要求進(jìn)行設(shè)計(jì)及施工。戶外裝修方案，未經(jīng)申報(bào)和審核，不得私自和違規(guī)施工。個(gè)性張揚(yáng)，必須服從整體規(guī)劃和管理要求。2門面戶外裝修，禁止侵占公共過道和路面。門額和門柱裝修，不得超出相鄰戶彼此間分隔線。未經(jīng)許可，不得私自更改原路面整體形式和效果。3門面戶外裝飾裝修，未經(jīng)計(jì)可，不得私自改變原始結(jié)構(gòu)和開狀，不得私自增加從屬構(gòu)筑

21、物，不得侵占相鄰門面位置和影響相鄰門面裝修效果。4門面空調(diào)安裝，應(yīng)恪守物管要求和要求，安裝前應(yīng)將安裝方案報(bào)物管審核，并在物管相關(guān)人員現(xiàn)場指導(dǎo)下進(jìn)行。第23頁（七）通知和督導(dǎo)義務(wù)1. 裝修管理人員，應(yīng)將小區(qū)物業(yè)管理要求及相關(guān)管理方法，詳細(xì)介紹給前來辦理裝修申報(bào)業(yè)主、租賃人或裝修企業(yè)人員。2. 裝修管理人員，有權(quán)利和義務(wù)，將裝修企業(yè)情況或裝修企業(yè)施工情況通知業(yè)主。3. 裝修管理人員，應(yīng)將裝修方案中或施工中不合理工藝和工程隱患通知業(yè)主。4. 裝修管理人員，應(yīng)將裝修禁止行為和相關(guān)注意事項(xiàng)通知業(yè)主和裝修施工人員。5. 裝修管理人員，有權(quán)利和義務(wù)，維護(hù)裝飾裝修管理要求，維護(hù)業(yè)主利益，對裝修施工中違規(guī)行為給

22、予及時(shí)糾正，并督導(dǎo)業(yè)主或裝修施工人員進(jìn)行整改。6. 裝修管理人員，對檢驗(yàn)中發(fā)覺質(zhì)量問題和隱患，應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)和處理，并及時(shí)督導(dǎo)和給予處理。7. 裝修管理人員，對業(yè)主和裝修施工人員提出問詢和求援，應(yīng)給予當(dāng)面解釋和指導(dǎo)，對難以陳說問題，應(yīng)親臨施工現(xiàn)場給予幫助和督導(dǎo)。第24頁（八）物業(yè)裝修管理怎樣躲避責(zé)任1認(rèn)真推行通知義務(wù)：物業(yè)裝修管理，必須將物管企業(yè)裝修管理相關(guān)要求和房屋裝修禁止行為和注意事項(xiàng)通知業(yè)主和裝修施工人員。2依理依法管理：物業(yè)裝修管理，必須依據(jù)政府相關(guān)部門要求和小區(qū)管理規(guī)約進(jìn)行裝修管理。3堅(jiān)守管理職責(zé)：物業(yè)裝修管理，必須認(rèn)真推行自己管理職責(zé)，必須做到違規(guī)必查、違規(guī)必禁、違規(guī)必究。第25頁（八

23、）物業(yè)裝修管理怎樣躲避責(zé)任4不得混同管理范圍：物業(yè)裝修管理，必須清楚物業(yè)裝修管理范圍和性質(zhì)，必須清楚物業(yè)裝修管理只是裝修行為管理而非裝修質(zhì)量管理，裝修驗(yàn)收只是行為驗(yàn)收而非質(zhì)量驗(yàn)收。5不可參加裝修業(yè)務(wù)推薦和介紹：物業(yè)裝修管理，不得強(qiáng)制性向業(yè)主推薦和介紹裝修企業(yè)和推銷裝修材料。6不得無標(biāo)準(zhǔn)干預(yù)業(yè)主裝修事務(wù)：物業(yè)裝修管理，不得無故對業(yè)主或裝修施工人員進(jìn)行管、卡、壓，或進(jìn)行與物業(yè)裝修管理無關(guān)事。第26頁六對裝飾裝修違規(guī)現(xiàn)象處理1. 對違反裝修施工管理服管理協(xié)議、裝修施工現(xiàn)場管理要求裝飾裝修企業(yè)或個(gè)人，應(yīng)該面給予批評教育，情節(jié)嚴(yán)重給予口頭警告或書面警告，造成嚴(yán)重后果責(zé)令其檢驗(yàn)、消除影響、賠償，或清退離場

24、，不得在本小區(qū)繼續(xù)施工；2. 對違反了裝修房屋禁止行為和注意事項(xiàng)裝飾裝修企業(yè)或個(gè)人，應(yīng)馬上給予阻止和糾正，情節(jié)嚴(yán)重責(zé)令其停頓施工，造成嚴(yán)重后果責(zé)令其檢驗(yàn)、消除影響、賠償，或清退離場，不得在本小區(qū)繼續(xù)施工；3. 對裝修管理員管理，執(zhí)意不予理采裝飾裝修企業(yè)或個(gè)人，物管企業(yè)有權(quán)采取法律訴訟方式給予處理；4. 對違反了住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法、物業(yè)管理?xiàng)l例裝飾裝修企業(yè)或個(gè)人，除馬上停頓違章規(guī)施工外，責(zé)令其限期恢復(fù)和整改，情節(jié)嚴(yán)重并造成重大后果上報(bào)相關(guān)行政部門進(jìn)行處理；第27頁六對裝飾裝修違規(guī)現(xiàn)象處理5. 在實(shí)施物業(yè)裝修管理過程中，物業(yè)管理企業(yè)和裝修管理員，只能依據(jù)建設(shè)部令第110號住宅室內(nèi)裝飾裝修管理

25、方法和國務(wù)院令第504號物業(yè)管理?xiàng)l例之要求行使其權(quán)力，推行其應(yīng)盡職責(zé)和義務(wù)；6. 在物業(yè)裝修管理活動(dòng)中，物業(yè)企業(yè)擁有審查、監(jiān)督和管理權(quán)力和義務(wù)，擁有對普通違規(guī)行為處理權(quán)，如：責(zé)令其停工和整改等。絕沒有行政職能部門處罰權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)，對裝飾裝修企業(yè)或個(gè)人違規(guī)現(xiàn)象和行為有阻止、糾正、舉報(bào)、投訴權(quán)力和義務(wù)；7. 在物業(yè)裝修管理活動(dòng)中，對嚴(yán)重違反國家相關(guān)要求施工行為，除強(qiáng)行給予阻止外，應(yīng)及時(shí)將情況上報(bào)行政主管部門處理。第28頁七裝修管理員素質(zhì)要求（一）熟悉物業(yè)基本概念及裝修管理基本概念；（二）熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和政策；（三）熟悉相關(guān)建筑裝飾裝修施工技術(shù)規(guī)范、工藝流程和施工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；（四）熟悉

26、轄區(qū)環(huán)境以及配套設(shè)備設(shè)施，熟悉轄區(qū)環(huán)境布局及房屋結(jié)構(gòu)；（五）熟悉燃?xì)獍踩褂霉芾硪?、消防管理?xiàng)l例及相關(guān)安全生產(chǎn)條例；（六）熟悉本崗位業(yè)務(wù)內(nèi)容及工作流程，含有一定建筑裝飾裝修專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)，含有一定制圖和識(shí)圖能力；（七）含有一定書寫能力和口頭表示能力，能規(guī)范書寫與之相關(guān)技術(shù)作業(yè)文件和說明；（八）含有規(guī)范、文明行為舉止，能做到禮貌待人，并含有一定組織能力和協(xié)調(diào)能力；（九）能準(zhǔn)確掌握和執(zhí)行相關(guān)法律、法規(guī)和政策。第29頁八裝修管理員職責(zé)（一）含有高度責(zé)任心和熱情服務(wù)意識(shí)，含有專業(yè)職業(yè)素養(yǎng)；（二）嚴(yán)格恪守和執(zhí)行國家相關(guān)法律、法規(guī)和政策，準(zhǔn)確執(zhí)行和利用相關(guān)建筑裝飾裝修施工規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)；（三）嚴(yán)格審核裝修方案

27、，在審核中對違反法規(guī)和條例明令禁止行為和注意事項(xiàng)，應(yīng)給予提醒和阻止，并在原裝修方案圖中給予糾正和注釋；（四）在裝修巡查中，對未按裝修審核內(nèi)容及修正意見施工裝飾裝修企業(yè)或個(gè)人，應(yīng)馬上給予阻止和糾正，盡可能地防止給業(yè)主或相鄰戶造成重大經(jīng)濟(jì)損失和留下質(zhì)量安全事故隱患；（五）在裝修巡查中，對違反施工安全操作規(guī)范和消防規(guī)范行為裝飾裝修企業(yè)或個(gè)人，應(yīng)馬上給予阻止和糾正，盡可能地防止重大施工事故和人員傷亡事故發(fā)生；（六）在裝修巡查中，對違反小區(qū)管理要求行為裝飾裝修企業(yè)或個(gè)人，應(yīng)馬上給予口頭警告或書面警告；（七）堅(jiān)守崗位、堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)、推行職責(zé)，認(rèn)真作好裝修審核統(tǒng)計(jì)和裝修巡查統(tǒng)計(jì)，認(rèn)真填寫整改通知書，并做到及時(shí)追

28、蹤、督導(dǎo)和檢驗(yàn)；（八）及時(shí)協(xié)調(diào)和處理好裝修施工中出現(xiàn)矛盾和問題；（九）負(fù)責(zé)解答業(yè)主對小區(qū)物業(yè)裝修管理事宜問詢，做到悉心指導(dǎo)、耐心解釋、熱情服務(wù)，并及時(shí)處理業(yè)主報(bào)事和求援。第30頁九裝修管理控制程序目1適用范圍2職責(zé)3程序4相關(guān)支持及參考文件5相關(guān)統(tǒng)計(jì)表格立案文件6第31頁目1規(guī)范裝修管理工作，維護(hù)樓宇安全和房屋外觀統(tǒng)一和協(xié)調(diào)，確保公共環(huán)境、設(shè)施運(yùn)行正常和使用。適用范圍2 適合用于住宅小區(qū)、別墅、商住區(qū)、寫字樓物業(yè)裝修管理工作。第32頁目3管理處主任負(fù)責(zé)小區(qū)裝修申請審批及重大違章裝修處理。樓棟管理員負(fù)責(zé)業(yè)主裝修申報(bào)及裝修資料搜集、整理、歸檔。裝修管理員負(fù)責(zé)裝修方案初審，管理處工程部主管或房地產(chǎn)企

29、業(yè)工程部負(fù)責(zé)技術(shù)上審批。裝修管理員負(fù)責(zé)裝修完工驗(yàn)收。裝修管理員、秩序護(hù)維護(hù)員、樓棟管理員負(fù)責(zé)裝修巡視，裝修跟進(jìn)、裝修現(xiàn)場監(jiān)管，對裝修過程中各步驟進(jìn)行控制。秩序護(hù)維護(hù)員負(fù)責(zé)裝修消防、安全巡視和檢驗(yàn)?？蛻舴?wù)中心收費(fèi)員負(fù)責(zé)裝修相關(guān)費(fèi)用收取。第33頁程序4裝修申請業(yè)主提出裝修申請時(shí)，應(yīng)提供裝修施工設(shè)計(jì)方案圖（指平面布置圖、單元立面圖、空調(diào)安裝圖、照明（開關(guān)、插座）線路圖、給排水施工圖等）和相關(guān)技術(shù)資料，業(yè)主應(yīng)按裝修申報(bào)記錄表要求如實(shí)填寫各項(xiàng)內(nèi)容。如業(yè)主委托裝修企業(yè)裝修，裝修企業(yè)應(yīng)提供加蓋裝修施工單位公章（必須是鮮章）營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書復(fù)印件各一份。如租賃戶（物業(yè)使用人）裝修申請時(shí)，應(yīng)出具租賃協(xié)議原件

30、及業(yè)主同意裝修相關(guān)證實(shí)。如業(yè)主或租賃戶自行裝修，應(yīng)與物業(yè)企業(yè)簽署裝修承諾書。商鋪門面、娛樂場所裝修申請時(shí)，申請人（業(yè)主或租賃戶）應(yīng)提供消防部門審批文件。裝修管理員確認(rèn)業(yè)主和租賃戶身份后，向申請人提供物管企業(yè)裝修施工現(xiàn)場管理要求、房屋裝修禁止行為和注意事項(xiàng)等文件。第34頁程序4B.裝修審批裝修管理員應(yīng)認(rèn)真審查以下事項(xiàng)：裝修設(shè)計(jì)是否對房屋結(jié)構(gòu)、外墻立面、公共設(shè)施設(shè)備造成改動(dòng)、破壞。裝修是否存在有嚴(yán)重消防隱患。是否有其它違章情況。如：亂搭亂建、改變房屋使用功效、打鑿共用墻等。初審合格后，報(bào)管理處主任及房地產(chǎn)企業(yè)工程部作技術(shù)審批，審批工作在三個(gè)工作日內(nèi)完成。裝修管理員負(fù)責(zé)將審批后裝修申報(bào)情況通知業(yè)主，

31、對需要業(yè)主修改裝修設(shè)計(jì)，應(yīng)告之業(yè)主修改。第35頁程序4裝修申請取得同意后，裝修管理員應(yīng)通知業(yè)主到客服中心辦理相關(guān)手續(xù)，交納相關(guān)費(fèi)用，參考裝修收費(fèi)一覽表：業(yè)主應(yīng)交納一定數(shù)額裝修確保金和垃圾清運(yùn)費(fèi)。裝修施工單位交納一定數(shù)額裝修確保金和施工人員證件工本費(fèi)。裝修施工單位將施工人員照片（兩張）和身份證復(fù)印件交客服中心，辦理（暫時(shí)出入證）和施工人員基本情況登記。施工人員（暫時(shí)出入證），分正、副兩證，正證由施工人員隨身攜帶，副證進(jìn)入小區(qū)時(shí)交門衛(wèi)暫時(shí)保留。裝修相關(guān)費(fèi)用完清后，發(fā)放施工許可證，通知工程部開啟該戶水電，通知業(yè)主能夠進(jìn)場裝修施工。第36頁程序4C.施工期間管理 裝修施工期間，裝修管理員、秩序護(hù)維護(hù)員、樓棟管理員應(yīng)每日最少巡查一次裝修施工情況，并將檢驗(yàn)情況，統(tǒng)計(jì)于裝修巡視檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)表。秩序護(hù)維護(hù)員嚴(yán)格按照小區(qū)相關(guān)管理要求，對施工人員進(jìn)行秩序維護(hù)管理。發(fā)覺以下情況，裝修管理員、秩序護(hù)維護(hù)員、樓棟管理員按本程序4.5項(xiàng)辦理：未按要求張貼施工許可證；未按要求施工時(shí)間施工；超出申報(bào)范圍內(nèi)裝修項(xiàng)目或私自更改裝修審批內(nèi)容；違反裝修管理要求及國