民法典物權(quán)編學(xué)習(xí)解讀2所有權(quán)課件

1、民法典物權(quán)編學(xué)習(xí)解讀2所有權(quán)課件民法典物權(quán)編學(xué)習(xí)解讀2所有權(quán)課件目錄CONTENTS010203所有權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán) 04占有 目錄CONTENTS010203所有權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán) 04所有權(quán)01所有權(quán)01所有權(quán)一、所有權(quán)的涵義與權(quán)能1、積極權(quán)能與消極權(quán)能民法典第240條：“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！?、權(quán)能的分離民法典第241條：“所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和 擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人行使權(quán)利，不得損害所有權(quán)人的權(quán)益?！彼袡?quán)一、所有權(quán)的涵義與權(quán)能所有權(quán)二、所有權(quán)的平等保護(hù)我國(guó)民法典將所有權(quán)區(qū)分為國(guó)家所有權(quán)、集體

2、所有權(quán)和私人所有權(quán)，這并非是不平等保 護(hù)，而是體現(xiàn)我國(guó)的基本經(jīng)濟(jì)制度，分別針對(duì)國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)的客體、 權(quán)利的行使和保護(hù)作出有針對(duì)性的規(guī)定。民法典之所以分別規(guī)定國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán),是因?yàn)檫@三類所有權(quán)具有 以下明顯之差異,而這些差異決定了民法典及其他法律對(duì)之加以規(guī)范的方法與側(cè)重點(diǎn)有所 不同。所有權(quán)二、所有權(quán)的平等保護(hù)所有權(quán)權(quán)利的初始產(chǎn)生方式不同權(quán)利的主體不同。 專屬性上不同。(4)權(quán)利的行使程序不同。民法典第207條：“國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律平等保護(hù)，任 何組織或者個(gè)人不得侵犯?！彼袡?quán)權(quán)利的初始產(chǎn)生方式不同所有權(quán)三、專屬于國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)和

3、動(dòng)產(chǎn)我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，民法典第206條第1款規(guī)定：“國(guó)家堅(jiān)持和完善公有制為主體、多種所有 制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展，按勞分配為主體、多種分配方式并存，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制等社會(huì)主義基本經(jīng) 濟(jì)制度?！睘榱藢?shí)現(xiàn)維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度的立法目的,民法典第242條規(guī)定,法律規(guī)定專屬于國(guó)家所有的不 動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn),如國(guó)家所有的土地、礦藏、水流、海域,無(wú)線電頻譜資源,野生動(dòng)物資源,法律規(guī)定專屬于 國(guó)家的文物等,任何單位和個(gè)人不能取得所有權(quán)。這就是說(shuō),某些不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)上面只能產(chǎn)生國(guó)家所 有權(quán),而不能產(chǎn)生集體所有權(quán)和私人所有權(quán)。專屬于國(guó)家所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)既不能投入交易,也不能因善意取得等其他方式歸集體或私人所有。所有權(quán)

4、三、專屬于國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)四、征收與征用1、征收,是指政府為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序不經(jīng)被征收人同意而強(qiáng)制 性地取得財(cái)產(chǎn)的行為。征收是國(guó)家強(qiáng)制取得物權(quán)的一種方式。征用，是指國(guó)家為了公共利益的需要而強(qiáng)制性地使用民事主體的財(cái)產(chǎn)。所有權(quán)四、征收與征用所有權(quán)以往,我國(guó)法沒(méi)有嚴(yán)格區(qū)分征收和征用,立法中常用征用來(lái)代替征收。2004年我國(guó)修改憲法 后,對(duì)征收和征用作出了明確區(qū)分。憲法第13條第3款規(guī)定:“國(guó)家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！泵穹ǖ涓菍?duì)征 收和征用分別作出了詳細(xì)的規(guī)定。所有權(quán)以往,我國(guó)法沒(méi)有嚴(yán)格區(qū)分征收和征用,立法中

5、常用征用來(lái)代所有權(quán)2、民法典對(duì)征收征用分為兩層次作出了規(guī)定：第一個(gè)層次是在總則編中作出的一般性規(guī)定，即民法典第117條：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收、征用不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償?！彼袡?quán)2、民法典對(duì)征收征用分為兩層次作出了規(guī)定：所有權(quán)第二個(gè)層次是在物權(quán)編所有權(quán)部分針對(duì)征收、征用作出的規(guī)定。（1）針對(duì)征收的規(guī)定，有4個(gè)條文民法典第243條：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地 和組織、個(gè)人的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地 上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用

6、，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù) 被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收組織、個(gè)人的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予征收補(bǔ)償，維護(hù)被 征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。所有權(quán)第二個(gè)層次是在物權(quán)編所有權(quán)部分針對(duì)征收、征用作出的規(guī)定所有權(quán)任何組織或者個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。”民法典第244條：“國(guó)家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總 量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地?！泵穹ǖ涞?27條：“因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的， 用益物權(quán)人有權(quán)依據(jù)本

7、法第二百四十三條、第二百四十五條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。”民法典第338條：“承包地被征收的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)依據(jù)本法第二百四十三條的規(guī)定獲 得相應(yīng)補(bǔ)償?！彼袡?quán)任何組織或者個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)所有權(quán)（2）針對(duì)征用，有2個(gè)條文：民法典第245條：“因搶險(xiǎn)救災(zāi)、疫情防控等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用組 織、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)。被征用的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人。組織、個(gè)人的不 動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償?！泵穹ǖ涞?27條：“因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的， 用益物權(quán)人有權(quán)依據(jù)本法第

8、二百四十三條、第二百四十五條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償?！彼袡?quán)（2）針對(duì)征用，有2個(gè)條文：所有權(quán)五、國(guó)家所有權(quán)1、國(guó)家所有權(quán),是指國(guó)家對(duì)國(guó)有財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益與處分的權(quán)利,其本質(zhì)是全民所有制在法律上的表現(xiàn)。民法典第246條第1款:“法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn),屬于國(guó)家所有即全民所有?！钡?2款:“國(guó)有財(cái)產(chǎn)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán);法律另有規(guī)定的,依照其規(guī)定?！彼袡?quán)五、國(guó)家所有權(quán)所有權(quán)例如，企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法第4條第1款：“國(guó)務(wù)院和地方人民政府依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，分別代表國(guó)家對(duì)國(guó)家出資企業(yè)履行出資人職責(zé)，享有出資人權(quán)益?！?、國(guó)家所有權(quán)的客體范圍（1）礦藏、水流、海域（第247條）；（2）無(wú)

9、居民海島（第248條）；這是民法典物權(quán)編新增加的規(guī)定。所有權(quán)例如，企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法第4條第1款：“國(guó)務(wù)院和地方人所有權(quán)海島保護(hù)法第2條規(guī)定，海島是指四面環(huán)海水并在高潮時(shí)高于水面的自然形成的陸地區(qū) 域，包括有居民海島和無(wú)居民海島。該法第4條規(guī)定：“無(wú)居民海島屬于國(guó)家所有，國(guó)務(wù)院 代表國(guó)家行使無(wú)居民海島所有權(quán)。”(3)城市的土地以及依法屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地。憲法第10條。所有權(quán)海島保護(hù)法第2條規(guī)定，海島是指四面環(huán)海水并在高潮時(shí)所有權(quán)（4）森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，法律規(guī)定屬于集體所有的除外（第250 條）；（5）法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的野生動(dòng)植物資源（第251條）；（6）無(wú)

10、線電頻譜資源（第252條）；（7）法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的文物（第253條）；所有權(quán)（4）森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，法律規(guī)定所有權(quán)（8）國(guó)防資產(chǎn)（第254條）（9）依法屬于國(guó)家所有的鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施（第 254條）3、國(guó)家機(jī)關(guān)和國(guó)家舉辦的事業(yè)單位對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利第255條：“國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國(guó)務(wù) 院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利?！彼袡?quán)（8）國(guó)防資產(chǎn)（第254條）所有權(quán)第256條：“國(guó)家舉辦的事業(yè)單位對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照 法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利?！?/p>

11、4、國(guó)家對(duì)其出資的企業(yè)享有的出資人權(quán)益所謂國(guó)家對(duì)其出資的企業(yè),包括國(guó)家出資的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)、國(guó)有獨(dú)資公司,以及國(guó)有資本控股 公司、國(guó)有資本參股公司(參見(jiàn)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法第5條)。民法典第257條：“國(guó)家出資的企業(yè)，由國(guó)務(wù)院、地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī) 定分別代表國(guó)家履行出資人職責(zé)，享有出資人權(quán)益。”所有權(quán)第256條：“國(guó)家舉辦的事業(yè)單位對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)和所有權(quán)六、集體所有權(quán)1、集體所有權(quán),也稱勞動(dòng)群眾集體所有權(quán),是指勞動(dòng)群眾集體對(duì)集體財(cái)產(chǎn)享有的占有、使用、收益和 處分等權(quán)利。集體所有權(quán)是集體所有制在法律上的表現(xiàn)。我國(guó)的集體所有權(quán)包括農(nóng)民集體所有權(quán)與城鎮(zhèn)集體所有權(quán)。2、民法典第260條至第

12、265條對(duì)集體所有權(quán)作出了規(guī)定。與物權(quán)法的規(guī)定相比，這一部分 主要的變化就是，在第264條增加了“集體成員有權(quán)查閱、復(fù)制相關(guān)資料”的規(guī)定。這一規(guī)定有利于 集體成員更好了解集體財(cái)產(chǎn)狀況，監(jiān)督農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者其負(fù)責(zé)人的行為，防止 集體財(cái)產(chǎn)被侵占、私分或被破壞。所有權(quán)六、集體所有權(quán)所有權(quán)六、私人所有權(quán)“私人”不是一個(gè)很準(zhǔn)確的法律概念?！八健笔桥c“公”對(duì)應(yīng)的。私人所有權(quán),是指除國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)之外的其他所有類型的所有權(quán)。私人所有權(quán)不等于自然人的所有權(quán),既包括自然人的所有權(quán),也包括法人、非法人組織等非公 有制經(jīng)濟(jì)主體享有的所有權(quán)。所有權(quán)六、私人所有權(quán)所有權(quán)民法典第266條規(guī)定:“私

13、人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不 動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。”第269條規(guī)定：“營(yíng)利法人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、 收益和處分的權(quán)利。營(yíng)利法人以外的法人，對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，適用有關(guān)法律、行政 法規(guī)以及章程的規(guī)定?！钡?70條規(guī)定：“社會(huì)團(tuán)體法人、捐助法人依法所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，受法律保護(hù)?！?上述條文都是對(duì)私人所有權(quán)的規(guī)定。所有權(quán)民法典第266條規(guī)定:“私人對(duì)其合法的收入、房屋、所有權(quán)七、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)1、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán),是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的

14、權(quán)利(第271條)。2、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)、對(duì)共有部分的共有權(quán)和管理權(quán)構(gòu)成。從物權(quán)法的角度，涉及到對(duì)于共有部分的歸屬和利用的規(guī)定，對(duì)專有部分的所有權(quán)的行使與共有部分的共有權(quán)、管理權(quán)的關(guān)系的協(xié)調(diào)；從合同法的角度，涉及到如何與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理的權(quán)利義務(wù)關(guān)系問(wèn)題。所有權(quán)七、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)所有權(quán)故此，民法典分別在物權(quán)編的業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)部分、合同編的物業(yè)合同部分， 分別作出了規(guī)范。3、與原物權(quán)法相比，民法典物權(quán)編關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定修改還是比 較大的。這主要也是考慮到了，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)與每個(gè)民事主體的息息相關(guān)。尤其 是近年來(lái)，群眾普遍反

15、映業(yè)主大會(huì)、所有權(quán)故此，民法典分別在物權(quán)編的業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)部所有權(quán)業(yè)主委員會(huì)成立難，公共維修資金使用難，以及物業(yè)管理不規(guī)范、業(yè)主維權(quán)難等問(wèn)題，立法要回應(yīng) 廣大人民群眾的關(guān)切，做到以人民為中心，故此民法典作出了有針對(duì)性的規(guī)定，主要有以下變 化：將物權(quán)法第74條關(guān)于車位、車庫(kù)的規(guī)定細(xì)分為兩條，即第275條首先對(duì)于車位車庫(kù)的歸屬作出規(guī)定，第276條對(duì)于車位、車庫(kù)的用途即應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要作出規(guī)定。鑒于實(shí)踐中業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立條件和具體程序不清，缺乏規(guī)定，民法典第277 條授權(quán)法律和法規(guī)規(guī)定，即“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定?！彼袡?quán)業(yè)主委員會(huì)成立

16、難，公共維修資金使用難，以及物業(yè)管理不規(guī)所有權(quán)（3）完善了業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。原物權(quán)法第76條規(guī)定了七項(xiàng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，民法典第278條增加到九項(xiàng)，即“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；所有權(quán)（3）完善了業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。原物權(quán)法第76條規(guī)所有權(quán)（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大

17、事項(xiàng)?！彼袡?quán)（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；所有權(quán)具體變化：其一，把使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金與籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金區(qū)分為兩個(gè)事項(xiàng)；其二，新增了“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”的事項(xiàng)，這主要是針對(duì)實(shí)踐中，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)未征求業(yè)主的意見(jiàn)，就擅自改變共有部分的用途或者利用外墻、電梯張貼廣告等營(yíng)利。故此，民法典作出了明確的規(guī)定。所有權(quán)具體變化：所有權(quán)（4）對(duì)于業(yè)主共同決定的事項(xiàng)的表決程序作出了修改，原物權(quán)法第76條的規(guī)定是，決 定“籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”、“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”這 兩個(gè)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三

18、分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的 業(yè)主同意。決定其他的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半 數(shù)的業(yè)主同意。所有權(quán)（4）對(duì)于業(yè)主共同決定的事項(xiàng)的表決程序作出了修改，原所有權(quán)民法典第278條修改為：首先，所有表決有效的前提是：專有部分面積占比三分之二以 上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。如果不符合這個(gè)要求，任何表決都是無(wú) 效的；其次，在符合這個(gè)要求的基礎(chǔ)上，抓大放小，對(duì)于決定以下三個(gè)重大事項(xiàng)，即“籌集 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”、“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”、“改變共有部分 的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三

19、以上的業(yè) 主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。至于決定其他事項(xiàng)，則應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部 分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。所有權(quán)民法典第278條修改為：首先，所有表決有效的前提是所有權(quán)民法典第278條修改為：首先，所有表決有效的前提是：專有部分面積占比三分之二以 上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。如果不符合這個(gè)要求，任何表決都是無(wú)效的；其次，在符合這個(gè)要求的基礎(chǔ)上，抓大放小，對(duì)于決定以下三個(gè)重大事項(xiàng)，即“籌集 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”、“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”、“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以

20、上的業(yè) 主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。至于決定其他事項(xiàng)，則應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部 分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。所有權(quán)民法典第278條修改為：所有權(quán)這樣一來(lái)，就意味著三個(gè)重大事項(xiàng)實(shí)際上只需要專有部分面積占比二分之一以上的業(yè)主且人 數(shù)占比二分之一以上的業(yè)主通過(guò)就可以了；而其他事項(xiàng)只需要專有部分面積占比三分之一以 上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之一以上的業(yè)主通過(guò)就可以。這一修改既保證了有效的決定能夠及 時(shí)作出，又在區(qū)分事項(xiàng)對(duì)業(yè)主重要程度的基礎(chǔ)上保證了業(yè)主的利益。所有權(quán)這樣一來(lái)，就意味著三個(gè)重大事項(xiàng)實(shí)際上只需要專有部分面積所有權(quán)4、明確了業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房必須經(jīng)過(guò)有利害關(guān)

21、系的業(yè)主一致同意物權(quán)法第77條規(guī)定的是“應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”，但是由于這種將住宅改變?yōu)?經(jīng)營(yíng)性用房的行為對(duì)于所有有利害關(guān)系的業(yè)主的合法權(quán)益影響很大，不能采取多數(shù)決的方式， 故此民法典第279條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主“一致同意”。所有權(quán)4、明確了業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房必須經(jīng)過(guò)有利害關(guān)系所有權(quán)5、明確了業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定的效力物權(quán)法第78條第1款規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力?！泵穹ǖ涞?80條將之修改為“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力?！泵穹ǖ渌惺褂眉s束力的場(chǎng)合都統(tǒng)一采取了“法律約束力”的表述。所有權(quán)5、明確了業(yè)主大會(huì)或者業(yè)

22、主委員會(huì)決定的效力所有權(quán)6、完善維修資金的管理和使用物權(quán)法第79條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以 用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布?！泵穹ǖ涞?81條對(duì)該條進(jìn)行了以下修改：（1）增加了維修資金的用途，即“可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等共有部分的維修、更 新和改造”。這也是吸收了原建設(shè)部住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法第2條第2款的規(guī)定“本辦法所稱 住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資 金?！彼袡?quán)6、完善維修資金的管理和使用所有權(quán)（2）明確了建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金

23、的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。這是在十三 屆全國(guó)人大第三次會(huì)議審議民法典草案時(shí)，代表提出的意見(jiàn)，通過(guò)這一規(guī)定可以更好地保障 業(yè)主的知情權(quán)。（3）規(guī)定了緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依 法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。這也是吸收了住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法 的相關(guān)規(guī)定和總結(jié)了一些地方的實(shí)踐做法。所謂緊急情況，主要是因?yàn)楦鞣N原因發(fā)生了危及 房屋安全，對(duì)業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)已經(jīng)產(chǎn)生了危險(xiǎn)等比較急迫的情況。所有權(quán)（2）明確了建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情所有權(quán)7、明確了業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)收益的歸屬實(shí)踐中這個(gè)問(wèn)題比較普遍，例如利用樓頂、外墻、電梯做廣告，在

24、小區(qū)的公共空間設(shè)置自動(dòng) 售貨機(jī)等而取得的收益，往往是物業(yè)公司取得并使用了，實(shí)際上這個(gè)行為是侵害了業(yè)主的權(quán) 益。民法典第282條規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部 分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！彼袡?quán)7、明確了業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)收益的歸屬所有權(quán)8、對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的義務(wù)和職責(zé)作出了新的規(guī)定民法典第285條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托，依照本法第三 編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，接受業(yè)主的監(jiān)督，并及 時(shí)答復(fù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問(wèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí) 施的應(yīng)急

25、處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。”本條第2款也是考慮了本次新冠肺炎疫情防控期間出現(xiàn)的一些問(wèn)題，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)在執(zhí)行 政府要求的應(yīng)急處置措施時(shí)認(rèn)為，政府要求的這些行為缺乏法律依據(jù)。所有權(quán)8、對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的義務(wù)和職責(zé)作出了新的所有權(quán)9、對(duì)于業(yè)主的義務(wù)作出了補(bǔ)充完善民法典第286條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、 保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他 管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、 侵占通道、拒

26、付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請(qǐng)求行為 人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，有 關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。”所有權(quán)9、對(duì)于業(yè)主的義務(wù)作出了補(bǔ)充完善所有權(quán)八、相鄰關(guān)系1、民法典第294條在原物權(quán)法第90條的基礎(chǔ)上進(jìn)行了補(bǔ)充完善，將“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違 反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)”修改 為“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、土壤污染物、噪 聲、光輻射、電磁輻射等有害物質(zhì)”。

27、這與環(huán)境保護(hù)法第42條的規(guī)定保持了一致，該條第1款規(guī)定：“排放污染物的企業(yè)事業(yè) 單位和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)當(dāng)采取措施，防治在生產(chǎn)建設(shè)或者其他活動(dòng)中產(chǎn)生的廢氣、廢水、 廢渣、醫(yī)療廢物、粉塵、惡臭氣體、放射性物質(zhì)以及噪聲、振動(dòng)、光輻射、電磁輻射等對(duì)環(huán) 境的污染和危害。”所有權(quán)八、相鄰關(guān)系所有權(quán)最高人民法院第128號(hào)指導(dǎo)案例“李勁訴華潤(rùn)置地（重慶）有限公司環(huán)境污染責(zé)任糾紛案” 就是涉及到光輻射的案件，在該案中法院認(rèn)為：“參考本案專家意見(jiàn)，光污染對(duì)人的影響除 了能夠感知的對(duì)視覺(jué)的影響外，太強(qiáng)的光輻射會(huì)造成人生物鐘紊亂，短時(shí)間看不出影響，但 長(zhǎng)期會(huì)帶來(lái)影響。本案中，被告使用LED顯示屏播放廣告、宣傳資料等

28、所產(chǎn)生的強(qiáng)光，已超 出了一般人可容忍的程度，影響了相鄰居住的原告等居民的正常生活和休息。根據(jù)日常生活 經(jīng)驗(yàn)法則，被告運(yùn)行LED顯示屏產(chǎn)生的光污染勢(shì)必會(huì)給原告等人的身心健康造成損害，這也 為公眾普遍認(rèn)可。綜上，被告運(yùn)行LED顯示屏產(chǎn)生的光污染已致使原告居住的環(huán)境權(quán)益受損， 并導(dǎo)致原告的身心健康受到損害?！彼袡?quán)最高人民法院第128號(hào)指導(dǎo)案例“李勁訴華潤(rùn)置地（重慶）所有權(quán)2、民法典第296條將原物權(quán)法第92條中的“造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償”給刪除 了，因?yàn)檫@些問(wèn)題由侵權(quán)責(zé)任編加以規(guī)范，沒(méi)有必要在物權(quán)編中規(guī)定。所有權(quán)2、民法典第296條將原物權(quán)法第92條中的“造所有權(quán)九、共有1、共有,是指兩個(gè)以上民

29、事主體對(duì)同一物共同享有一個(gè)所有權(quán)的狀態(tài)。它是與單獨(dú)所有相對(duì) 的一種所有權(quán)形態(tài)。民法典第297條第1句規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上組織、 個(gè)人共有?！蔽覈?guó)法上,共有包括按份共有和共同共有(民法典第297條第2句)。所有權(quán)九、共有所有權(quán)按份共有,是指數(shù)人按照各自的份額,對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利,分擔(dān)義務(wù)。按份共有人對(duì)共有的不 動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)(民法典第298條)。共同共有,是指數(shù)人依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人的約定而形成某一共同關(guān)系,基于該共同關(guān)系共 同享有所有權(quán)(民法典第299條)。所有權(quán)按份共有,是指數(shù)人按照各自的份額,對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利,所有權(quán)2、民法典第301條將按份共有人多數(shù)

30、決和共同共有人全體同意的事項(xiàng)進(jìn)行了增補(bǔ)，除物權(quán)法第97條已經(jīng)規(guī)定的“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作 重大修繕的”，還增加了“變更性質(zhì)或者用途”。例如，將共有的住宅的用途變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用 途。所有權(quán)2、民法典第301條將按份共有人多數(shù)決和共同共有人所有權(quán)3、完善了按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使程序的規(guī)定民法典第306條規(guī)定：“按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓條 件及時(shí)通知其他共有人。其他共有人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。兩個(gè)以上其他共有人主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購(gòu)買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時(shí) 各自的共有份額比例行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！北緱l第2

31、款關(guān)于多個(gè)共有人均主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)的處理規(guī)則，借鑒了物權(quán)法解釋（一）第14 條的規(guī)定，即“兩個(gè)以上按份共有人主張優(yōu)先購(gòu)買且協(xié)商不成時(shí)，請(qǐng)求按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自份額比例行 使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)予支持。”所有權(quán)3、完善了按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使程序的規(guī)定所有權(quán)十、所有權(quán)取得的特別規(guī)定1、善意取得沒(méi)有變化，民法典第311條依然沒(méi)有區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)分別規(guī)定善意取得 的要件。2、關(guān)于拾得遺失物的主要變化就是，民法典第318條將原物權(quán)法第113條規(guī)定的， 遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日“六個(gè)月內(nèi)”無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的，歸國(guó)家所有，修改為自發(fā)布招領(lǐng)公告 之日起“一年內(nèi)”無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的，歸國(guó)家所有。這一修改也體現(xiàn)了對(duì)權(quán)利人的物權(quán)的

32、尊重。所有權(quán)十、所有權(quán)取得的特別規(guī)定所有權(quán)3、新增了添附制度的規(guī)定。添附,是指不同所有人的財(cái)產(chǎn)合并在一起形成不能分離的財(cái)產(chǎn)的 一種法律事實(shí),包括附合、混合以及加工。在民法典之前的法律，均未對(duì)添附制度作出規(guī) 定。這主要是因?yàn)槟欠N將添附制度簡(jiǎn)單地等同于侵權(quán)行為的觀念占據(jù)了上風(fēng)。事實(shí)上，添附制度解決的是添附物的歸屬問(wèn)題,添附的情形可能發(fā)生侵權(quán)的場(chǎng)合，也可以發(fā)生在不存在侵權(quán)行為的場(chǎng)合。添附的當(dāng)事人之間的合同關(guān)系或侵權(quán)關(guān)系,都只是解決債權(quán)債務(wù)或民事責(zé)任問(wèn)題。所有權(quán)3、新增了添附制度的規(guī)定。添附,是指不同所有人的財(cái)產(chǎn)合所有權(quán)民法典頒布之前，有的司法解釋作了一些規(guī)定，如城鎮(zhèn)房屋租賃糾紛司法解釋區(qū)分了承租 人

33、是否經(jīng)過(guò)出租人同意進(jìn)行裝修以及合同效力等不同情形，對(duì)形成附合的裝飾裝修物的歸屬作出了 規(guī)定。如該解釋第9條：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修 物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋 毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所 有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失?！泵穹ǖ涞?22條：因加工、附合、混合而產(chǎn)生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者 約定不明確的，依照法律規(guī)定；法律沒(méi)有規(guī)定的，按照充分發(fā)揮物的效用以及保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)當(dāng)事人的 原則確

34、定。因一方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)或者確定物的歸屬造成另一方當(dāng)事人損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償或者補(bǔ) 償。所有權(quán)民法典頒布之前，有的司法解釋作了一些規(guī)定，如城鎮(zhèn)所有權(quán)其一，附合，是指兩個(gè)以上不同所有人的有形物相互結(jié)合,在社會(huì)交易上被認(rèn)為是一個(gè)物的情形。物 上的附合包括動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合(如磚瓦、木板附合于房屋之中)、動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的附合(如將鉆石嵌 入白金指環(huán)中)以及不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合(因海水沖上泥沙而增加的土地面積)。實(shí)踐中,不動(dòng)產(chǎn)與不 動(dòng)產(chǎn)附合的情形較為少見(jiàn)。（1）動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合,是指動(dòng)產(chǎn)與他人的不動(dòng)產(chǎn)相結(jié)合從而成為該不動(dòng)產(chǎn)的重要成分,因而發(fā)生 動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)。動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合發(fā)生以下法律效力：

35、所有權(quán)其一，附合，是指兩個(gè)以上不同所有人的有形物相互結(jié)合,在所有權(quán)首先,動(dòng)產(chǎn)因附合而喪失了經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立性,從而在社會(huì)經(jīng)濟(jì)上不再將其看作獨(dú)立的物而被視為不動(dòng)產(chǎn) 的組成部分,因此，法律上不能再保持該物上單獨(dú)存在一項(xiàng)所有權(quán)。此時(shí),動(dòng)產(chǎn)上的所有權(quán)消滅,不動(dòng)產(chǎn) 上的所有權(quán)擴(kuò)張至該動(dòng)產(chǎn),即不動(dòng)產(chǎn)所有人取得該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。動(dòng)產(chǎn)所有人不得主張回復(fù)原狀而要求 取回該動(dòng)產(chǎn)。由于法律上關(guān)于添附的所有權(quán)確定規(guī)則旨在避免社會(huì)資源的無(wú)益浪費(fèi),其并不構(gòu)成公共秩 序,因此，當(dāng)事人有權(quán)基于意思自治阻止這一規(guī)則的適用。同理,如果取得動(dòng)產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)所有人不愿意 基于添附制度而取得該動(dòng)產(chǎn),那么自然可以要求回復(fù)原狀。所有權(quán)首先,動(dòng)產(chǎn)因附

36、合而喪失了經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立性,從而在社會(huì)經(jīng)濟(jì)所有權(quán)其次,該動(dòng)產(chǎn)上的其他權(quán)利也歸于消滅。因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)因附合而消滅其原所有人的所有權(quán)是法律的直接規(guī) 定,而不動(dòng)產(chǎn)所有人取得該動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)也是基于法律的直接規(guī)定,此種取得方式為原始取得,故該動(dòng)產(chǎn)上 存在的其他權(quán)利如抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)等歸于消滅。此項(xiàng)規(guī)則屬于強(qiáng)行法,不得依照當(dāng)事人的約定加以改變。 但是,當(dāng)因此而得到的賠償金等代位物時(shí),依據(jù)擔(dān)保物權(quán)的物上代位法理,擔(dān)保物權(quán)依然存續(xù)。所有權(quán)其次,該動(dòng)產(chǎn)上的其他權(quán)利也歸于消滅。因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)因附合而消所有權(quán)再次,在當(dāng)事人沒(méi)有約定的情形下，喪失動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的人有權(quán)依據(jù)不當(dāng)?shù)美蛘咔謾?quán)請(qǐng)求不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人予以賠償。最后,對(duì)于因過(guò)錯(cuò)而為附合行

37、為之人,倘其附合行為造成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人損害時(shí),受害人有權(quán)要求該附合之人承擔(dān)(侵權(quán)或違約)損害賠償責(zé)任。例如,承租人甲在未經(jīng)過(guò)出租人乙同意的情況下, 擅自將乙的房屋瓷面磚全部打掉而改鋪了復(fù)合木地板,就瓷面磚被毀這一損害,乙有權(quán)要求甲 承擔(dān)賠償責(zé)任。如果不動(dòng)產(chǎn)所有人與從事附合之人存在合同關(guān)系,還可以要求附合之人承擔(dān)違 約損害賠償責(zé)任。所有權(quán)再次,在當(dāng)事人沒(méi)有約定的情形下，喪失動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的人有權(quán)所有權(quán)2.動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)附合之后形成的物稱為“合成物”,就其所有權(quán)的歸屬,通說(shuō)認(rèn)為必須考慮附合的動(dòng)產(chǎn)之 間有無(wú)主物與從物的關(guān)系而定。如果附合的動(dòng)產(chǎn)中有可視為主物的,則主物的所有人取得合成物的所 有權(quán)。例如,甲將乙的

38、油漆刷在自己的椅子上,此時(shí)主物顯然是椅子。判斷附合的動(dòng)產(chǎn)可否視為主物,應(yīng) 視該物的價(jià)值、效用、性質(zhì),依一般交易觀念而定。如果主從物關(guān)系難以確定或者根本就不存在主從 物的問(wèn)題,那么應(yīng)當(dāng)由各個(gè)動(dòng)產(chǎn)的所有人按照其動(dòng)產(chǎn)附合時(shí)的價(jià)值共有該合成物。例如,甲的木板與乙 的木板附合成了一個(gè)木箱。所有權(quán)2.動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)附合之后形成的物稱為“合成物”,就其所有所有權(quán)因動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的附合而喪失所有權(quán)的人依不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)有權(quán)要求取得所有權(quán)的人給予補(bǔ)償。依據(jù)民法典第322條，就因附合而產(chǎn)生的物的歸屬，當(dāng)事人有約定的，按照約定，如果 沒(méi)有約定或者約定不明確的，則依照法律的規(guī)定。法律沒(méi)有規(guī)定的，按照充分發(fā)揮物的效用 以及保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)當(dāng)事人的原則確定。所有權(quán)因動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的附合而喪失所有權(quán)的人依不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)有權(quán)所有權(quán)所謂“充分發(fā)揮的物的效用”主要就是看，將因附合而產(chǎn)生的物歸屬于誰(shuí)，最能發(fā)揮該物的效用。 一般來(lái)說(shuō)，動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)附合時(shí)，將附合物確