房地產(chǎn)項目目標成本(成本實施標準)編制

1、第 頁共11頁項目成本標準的編制與使用規(guī)則目錄TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4第一節(jié)總則3 HYPERLINK l bookmark6一、適用范圍3 HYPERLINK l bookmark8二、各階段成本標準的定義3三、成本標準編制原則4 HYPERLINK l bookmark10四、各階段成本控制的重點5 HYPERLINK l bookmark12第二節(jié)項目成本標準控制表的管理5 HYPERLINK l bookmark14一、項目成本標準控制表的編制、審核、批準5二、成本考核標桿（表）說明三、表的不可挪項成本項目第三節(jié)項目成本標準表的科目定義和使

2、用說明 HYPERLINK l bookmark22一、項目成本標準表的科目結(jié)構(gòu)9、表各科目及各級成本項目的定義三、表本標的成本的分期分攤原則四、表本期成本分產(chǎn)品類型分攤原則五、表的科目結(jié)構(gòu)第四節(jié)機動數(shù)、風(fēng)險金申請的定義、成本機動數(shù)及企業(yè)風(fēng)險基金的定義第五節(jié)附則第 頁共11頁第一節(jié)總則一、適用范圍適用于項目投資可行性研究、概念設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計各階段的項目成本標準的確定。對應(yīng)于：投資估算表、000的編制。本規(guī)則同時是各種成本標準表的使用規(guī)則。二、各階段成本標準的定義1、投資估算表：（1）定義：項目可行性研究報告的成本與銷售估算表。（2）依據(jù)：投資估算以擬投資地塊的土地成本、政

3、府收費、基礎(chǔ)設(shè)施配套條件為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，其余開發(fā)成本以經(jīng)驗數(shù)據(jù)為主確定的市場標桿，作為投資估算的編制依據(jù)。（3）用途：作為項目可行性研究報告的主要內(nèi)容之一，用于項目投資決策。項目可行性研究報告經(jīng)公司董事會批準，實施項目投資（獲取開發(fā)土地）后，投資估算表可用于概念性方案設(shè)計概算（表），指導(dǎo)概念性方案設(shè)計；表：（1）定義：項目概念性方案設(shè)計階段編制的成本與銷售預(yù)測表；依據(jù)：表以土地成本（已明確）政府收費標準、基礎(chǔ)設(shè)施配套條件（以控制性詳規(guī)為技術(shù)支撐）等為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并根據(jù)概念性方案設(shè)計編制（市場定位、目標顧客定位、產(chǎn)品標準）；用途：表用來檢視、控制概念性方案設(shè)計符合“投資估算”的投資回報率。表經(jīng)批準后，

4、用于控制方案設(shè)計概算（表），指導(dǎo)方案設(shè)計。表：定義：項目方案設(shè)計階段編制的成本與銷售預(yù)測表。依據(jù)：在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)項目方案設(shè)計編制。對每個設(shè)計方案，均應(yīng)編制相應(yīng)的表。用途：表是指導(dǎo)方案選擇的依據(jù)之一。表用于檢視、控制方案設(shè)計符合“概念性方案設(shè)計表”的投資回報率。表經(jīng)批準后，用于控制項目初步設(shè)計概算（表），指導(dǎo)初步設(shè)計（或方案設(shè)計的深化）。開發(fā)項目分期開發(fā)，則本表應(yīng)分期編制。表2：（1）定義：項目初步設(shè)計（或方案設(shè)計的深化）階段編制的成本與銷售預(yù)測表。依據(jù)：在的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)初步設(shè)計（或方案設(shè)計的深化）工程技術(shù)條件（技術(shù)設(shè)計、現(xiàn)場、市場、建設(shè)計劃）為依據(jù)編制。用途：表進一步檢視、控制本

5、階段設(shè)計成果符合“方案設(shè)計表”的投資回報率，指導(dǎo)本階段設(shè)計的修正、以及項目總成本的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。表經(jīng)批準后，用于控制項目各專業(yè)施工圖設(shè)計，控制各業(yè)務(wù)口的成本計劃；表是公司對項目成本管理的考核標桿，以及盈利目標考核標桿。開發(fā)項目分期開發(fā)，則本表應(yīng)分期編制。5表：定義：各業(yè)務(wù)部門編制的“項目實施性成本計劃”，匯總后形成表。依據(jù)：表總額受表的成本總額的控制，由公司預(yù)算采購部將表的目標成本，按管理責任分配到各業(yè)務(wù)部門和項目公司。各業(yè)務(wù)部門根據(jù)本部門業(yè)務(wù)的實施性工作計劃（如：項目工程建設(shè)組織設(shè)計、營銷策劃與實施報告、項目融資計劃與實施方案等），編制合同和非合同的成本計劃。制定各業(yè)務(wù)部門的成本管理職責目標。

6、（3）用途：各項業(yè)務(wù)的實施性成本計劃標桿。成本細項執(zhí)行的考核標桿、報警的控制標桿。用于對各級業(yè)務(wù)負責人、部門負責人、地區(qū)總經(jīng)理的成本管理績效考核。（4）開發(fā)項目分期開發(fā)，則本表應(yīng)分期編制。三、成本標準編制原則1、“一桿兩求”原則以市場為標桿，確保顧客需求、確保競爭策略要求的方針（簡稱“一桿兩求”）。表、各階段的基本關(guān)系原則：投資估算表n3成本倒逼原則（1）倒逼目標成本的定義：目標顧客定位（銷售單價、總價），是項目成本倒逼的總標桿；倒逼目標成本的基本概念公式：成本=售價-利潤（表）倒逼目標成本的方法：上一設(shè)計階段的成本標準，控制指導(dǎo)下一階段設(shè)計。在設(shè)計院的配合下，通過顧客需求分析、成本測算的價值

7、分析活動，論證確定“產(chǎn)品技術(shù)標準”。使產(chǎn)品與售價匹配，產(chǎn)品與成本匹配。將“目標顧客需求”、“市場競爭需求”落實到圖紙上。四、各階段成本控制的重點1、可行性研究階段控制重點：土地成本土地成本的“國有土地使用費、出讓金、政府征收的配套費”等主要費用，受政府及土地出讓方的控制，投資者基本沒有控制能力，主要從自身的角度進行評估、選擇。土地成本測算的重點是：除了“政府及土地出讓方”控制的成本以外，達到“熟地”條件的其它成本：道路、排水及污水處理、給水、供電、燃氣、供熱、通訊、網(wǎng)絡(luò)及閉路電視等對項目基礎(chǔ)設(shè)施成本的影響；文教、衛(wèi)生、治安的配套對項目公共設(shè)施的成本影響；地形、地貌、以及工程地質(zhì)與水文地質(zhì)對工程

8、成本的影響評估。2、概念性方案設(shè)計階段控制重點：項目主體工程成本（可銷售產(chǎn)品）項目主體工程成本，根據(jù)項目定位（目標顧客與產(chǎn)品定位），用經(jīng)驗數(shù)據(jù)結(jié)合項目條件（建筑市場行情）確定項目主體建安工程土建、安裝各單位工程的工程成本。3、方案設(shè)計階段控制重點：不可銷售產(chǎn)品成本不可銷售產(chǎn)品成本主要指：園林景觀工程、社區(qū)管網(wǎng)工程、公共配套設(shè)施工程等。方案設(shè)計階段，通過對目標顧客核心需求的分析，確定產(chǎn)品標準，成本標準對應(yīng)產(chǎn)品標準測算，經(jīng)過價值分析、取舍以后確定產(chǎn)品成本。價值分析的原則：產(chǎn)品與售價匹配，把錢花在最具有顧客價值的地方，使產(chǎn)品恰如其分的滿足顧客需求。4、初步設(shè)計階段控制重點：其它工程成本初步設(shè)計階段是

9、進行施工圖設(shè)計前的技術(shù)方案設(shè)計，重點是結(jié)構(gòu)選型（含基礎(chǔ)）、供電方案設(shè)計、給排水方案設(shè)計、污水處理方案設(shè)計、總平面豎向設(shè)計等。成本控制可以采用指標分解的方式，指導(dǎo)設(shè)計院進行限額設(shè)計。該部分成本要反復(fù)測算、優(yōu)化技術(shù)方案，充分運用技術(shù)手段控制項目的建造成本。第二節(jié)項目成本標準控制表的管理一、項目成本標準控制表的編制、審核、批準1、投資估算表：預(yù)算采購部以各業(yè)務(wù)部門提供的相關(guān)資料為依據(jù)編制出投資估算初稿，分管總經(jīng)理審核，然后上報公司總經(jīng)理。公司預(yù)算采購部根據(jù)公司審批意見編制新的投資估算表。表0：預(yù)算采購部以各業(yè)務(wù)部門提供的相關(guān)資料為依據(jù)編制出表初稿，分管總經(jīng)理TOC o 1-5 h z審核，然后上報公

10、司總經(jīng)理。公司預(yù)算采購部根據(jù)公司審批意見編制新的表。3表：預(yù)算采購部以各業(yè)務(wù)部門提供的相關(guān)資料為依據(jù)編制出表初稿，分管總經(jīng)理審核，然后上報公司總經(jīng)理。審核符合投資回報率的，送總經(jīng)理審批；不符合的說明原因，再送總經(jīng)理審批。公司預(yù)算采購部根據(jù)審批意見編制新的表。表：預(yù)算采購部以各業(yè)務(wù)部門提供的相關(guān)資料為依據(jù)編制出表初稿，分管總經(jīng)理審核，然后上報公司總經(jīng)理。審核符合投資回報率的，送總經(jīng)理審批；不符合的說明原因，再送總經(jīng)理審批。公司預(yù)算采購部根據(jù)審批意見編制新的表。表：表經(jīng)審批后,公司各業(yè)務(wù)部門編制出各專業(yè)合同成本計劃清單和非合同成本計劃，預(yù)算采購部審核匯總編制出表初稿，分管總經(jīng)理審核，然后上報公司總

11、經(jīng)理。預(yù)算采購部根據(jù)審批意見編制新的表。6關(guān)于審批前，部分業(yè)務(wù)成本實施標準的確定策劃與設(shè)計類業(yè)務(wù)：在簽發(fā)“項目開工令”后，由公司各部門上報(或者是由項目公司上報項目的“策劃費、勘察費、地形測量費、方案設(shè)計費、設(shè)計費、監(jiān)理顧問費”等各項業(yè)務(wù)活動的成本與合同計劃，公司專業(yè)部門審核)，總經(jīng)理審批，作為項目前期合同或費用審批的控制標準。按管理責任分解后，并入表相應(yīng)責任部門成本責任目標的一部分。前期工程業(yè)務(wù)：主要指現(xiàn)場圍墻、三通一平工程。根據(jù)項目實際需要，由項目公司編制實施性成本計劃，公司預(yù)算采購部、項目管理部審核，總經(jīng)理審批，作為項目前期工程合同或費用審批的控制標準，并入表相應(yīng)責任部門成本責任目標的一

12、部分。7項目成本標準控制表的管理責任(1)戰(zhàn)略投資部經(jīng)理：對項目投資可行性階段的成本標準負責，并對該階段調(diào)研資料的質(zhì)量負責。規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理：對階段、階段的成本考核標準負責。預(yù)算采購部經(jīng)理：全面負責項目各階段成本標準的確定，并在開發(fā)建設(shè)過程中對項目成本實施標準()表的執(zhí)行進行全面管理和控制。公司預(yù)算采購部統(tǒng)籌成本管理工作，是成本的專職管理部門，參與成本管理的決策，負責項目成本(包括工程與非工程成本)的審核、監(jiān)控工作，組織進行“實際+預(yù)測”分析，在發(fā)現(xiàn)成本管理問題時，是成本管理措施會議的召集部門。8、有關(guān)編制項目成本標準控制表的質(zhì)量與資料要求預(yù)算采購部在上報編制成果時，應(yīng)附齊全部資料和附件：投資報

13、告、策劃報告、方案、圖紙、產(chǎn)品技術(shù)標準、調(diào)研手稿、計算手稿等。9、有關(guān)審查時間的要求：投資估算、0:在收到完整資料后，天內(nèi)完成；:在收到完整資料后，天內(nèi)提出審查意見，在將審查意見反饋后的七日內(nèi)與預(yù)算采購部進行溝通，并根據(jù)溝通結(jié)果調(diào)整審查意見。二、成本考核標準(表)說明(1)成本考核是以“本標的項目成本”總額為準(指:在本期發(fā)生、未計分攤以前)；銷售費項目下，按銷售總額計算的費用項目(如代理費或銷售獎金)：在表的總銷售額內(nèi)確定的“本標的考核成本”額納入公司的考核標準。因?qū)嶋H總銷售額高于表的總銷售額，而相應(yīng)增加的本項成本費用會作為項目成本分析的重要參考?！盃I業(yè)稅”成本項目：因?qū)嶋H總銷售額高于表的總

14、銷售額增加的相應(yīng)成本也會作為項目成本分析的重要參考。地區(qū)公司“經(jīng)營管理費用”：不計入表項目成本總額。(6)對于項目公司的考核獎懲以公司獎懲條例為準。三、表的不可挪項成本項目為確保產(chǎn)品的品質(zhì)符合項目定位要求，凡本規(guī)定指定的不可挪用成本項目，即使其實際成本發(fā)生節(jié)余，也不得在部門細項成本間挪用或放入成本機動數(shù)使用。下列成本科目項下的成本總額屬不可挪用項目：公共部位裝修；室內(nèi)精裝；公司集中采購材料設(shè)備費；園林景觀工程費；銷售環(huán)境改造費；）售樓處裝修、裝飾費；）樣板間費用第 頁共11頁第三節(jié)項目成本標準表的科目定義和使用說明一、項目成本標準表的科目結(jié)構(gòu)項目成本標準表（投資估算表）設(shè)置四級科目，科目結(jié)構(gòu)如

15、下表：表中的一至三級科目：公司進行統(tǒng)一的規(guī)定和定義，使用者不得更改一至三級科目級科目二級科目三級科目四級科目開發(fā)成本土地獲得價款政府地價自行設(shè)定合作款項紅線外大市政配套費增容費拆遷補償費土地評估調(diào)整（內(nèi)部考核）前期準備費主體建筑安裝工程社區(qū)管網(wǎng)工程費園林景觀工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費期間費用營銷費財務(wù)費稅金的名稱、編碼和增減項目。（上表未完整的列出所有科目，詳細的科目明細和各級項目的定義見版的表作業(yè)表單）四級科目即成本明細，使用者可以自行設(shè)定，但其內(nèi)容必須符合相應(yīng)三級科目的定義。二、表各科目及各級成本項目的定義成本控制標準表各級成本項目的定義：見版的表作業(yè)表單及成本測算指引作業(yè)文件第 頁共

16、11頁三、表本標的成本的分期分攤原則根據(jù)公司會計核算原則和項目績效考核的核算原則，分期開發(fā)的項目，對各期項目的本標的成本，需按服務(wù)或受益對象進行分攤，以準確評估各期的盈利貢獻。四、表本期成本分產(chǎn)品類型分攤原則在測算階段也應(yīng)對其成本進行分攤并且要分攤每個產(chǎn)品類型。在編制表階段應(yīng)測算出每個產(chǎn)品類型的單方全成本，本單方全成本一經(jīng)確定即為表每種產(chǎn)品類型的單方成本標桿，應(yīng)具有嚴肅性，不得輕易改動。按產(chǎn)品類型分攤，其分攤原則和方法詳見版的表作業(yè)表單及測算成本分攤指引。過程中（實際預(yù)測）的動態(tài)全成本也應(yīng)按此分攤原則，進行分攤，這樣就與表中確定的每個產(chǎn)品類型的目標單方成本口徑一致便于對比。五、表的科目結(jié)構(gòu)表科目設(shè)置與科目設(shè)置基本相同并且注明與科目的對應(yīng)關(guān)系，便于與的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換。科目結(jié)構(gòu)如下表。第四節(jié)機動數(shù)、風(fēng)險金申請的定義一、成本機動數(shù)及企業(yè)風(fēng)險基金的定義、成本機動數(shù)及企業(yè)風(fēng)險基金的定義：一級科目二級科目三級科目合同清單備注責任部門般但也有例外對應(yīng)科目三級或四級合同編號簽約狀態(tài)、開發(fā)成本土地獲得價款土地出讓價款合作款項紅線外市政合同增容費拆遷補償合同費用類前期準備費主體建筑安裝工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費園林景觀工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費期間費用營銷費財務(wù)費稅