城市投資等級(jí)作業(yè)指引培訓(xùn)文件

1、都市投資等級(jí)評(píng)價(jià)作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期作業(yè)指引目的推行都市決策與項(xiàng)目決策分離的兩時(shí)期決策準(zhǔn)則，保證公司項(xiàng)目投資決策與公司戰(zhàn)略的匹配性，幸免投資隨意和投資方向模糊。適用范圍適用于目標(biāo)都市（已進(jìn)入和擬進(jìn)入都市）的投資等級(jí)及優(yōu)先級(jí)評(píng)價(jià)。職責(zé)企業(yè)治理中心組織建立都市等級(jí)評(píng)價(jià)體系并對(duì)各都市投資等級(jí)進(jìn)行評(píng)價(jià)；依照考察信息及評(píng)價(jià)等級(jí)，總結(jié)投資思路，并初步擬定房地產(chǎn)投資策略，包括進(jìn)入?yún)^(qū)域、都市、片區(qū)等目標(biāo)區(qū)域研究信息，并牽頭、組織和協(xié)調(diào)各專業(yè)部門進(jìn)行目標(biāo)都市深入研究。銷售策劃部負(fù)責(zé)對(duì)目標(biāo)都市的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況持續(xù)跟蹤調(diào)研，形成目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)信息簡(jiǎn)報(bào)?？偣な?設(shè)計(jì)治理部 負(fù)責(zé)對(duì)目標(biāo)都市的產(chǎn)品持續(xù)跟蹤調(diào)研，

2、進(jìn)行都市產(chǎn)品水平與競(jìng)爭(zhēng)力分析，形成目標(biāo)區(qū)域產(chǎn)品信息庫(kù)。核算部組織對(duì)目標(biāo)都市建安成本及配套費(fèi)用等信息持續(xù)跟蹤調(diào)研，形成目標(biāo)區(qū)域成本信息庫(kù)。關(guān)鍵活動(dòng)描述都市投資等級(jí)評(píng)價(jià)體系：一、趨勢(shì)預(yù)測(cè)定量指標(biāo)預(yù)測(cè)主指標(biāo)1新開(kāi)工面積/施工面積（若統(tǒng)計(jì)公報(bào)未全批露可只橫向比較有批露的數(shù)據(jù)）2施工面積/銷售面積（若統(tǒng)計(jì)公報(bào)未全批露可只橫向比較有批露的數(shù)據(jù)）3施工面積/竣工面積（若統(tǒng)計(jì)公報(bào)未全批露可只橫向比較有批露的數(shù)據(jù)）4預(yù)售面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積（由于預(yù)售面積往往難以獲得，該比值僅適用于對(duì)都市內(nèi)某較小區(qū)域的研究）5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額（若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額統(tǒng)計(jì)公報(bào)有批露）6房?jī)r(jià)收入比（僅作不同都市橫向比較用）

3、7新增住宅用地可建面積/商品住宅新開(kāi)工面積（若新開(kāi)工面積當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)公報(bào)有批露）8商品住宅價(jià)格增幅/人均GDP增幅（若能夠得到今年及上一年全市商品住宅均價(jià)，且該比值僅作不同都市間橫向比較用）預(yù)測(cè)次指標(biāo)1商品住宅價(jià)格增幅/(人均消費(fèi)支出人均儲(chǔ)蓄余額)增幅（若能夠得到今年及上一年全市商品住宅均價(jià)）2商品住宅價(jià)格增幅/人均可支配收入增幅（若能夠得到今年及上一年全市商品住宅均價(jià)）3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款余額/全社會(huì)企業(yè)貸款余額（若統(tǒng)計(jì)公報(bào)、當(dāng)?shù)匮胄袌?bào)告公布該兩項(xiàng)數(shù)據(jù)）二、趨勢(shì)預(yù)測(cè)定性指標(biāo)1產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征（一、二、三產(chǎn)業(yè)比重）2民營(yíng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r（民營(yíng)經(jīng)濟(jì)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率）3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平（知名品牌開(kāi)發(fā)商的數(shù)量等）

4、4以后都市規(guī)劃及重大建設(shè)項(xiàng)目5房地產(chǎn)政策導(dǎo)向（預(yù)售條件、地質(zhì)條件、規(guī)費(fèi)）6重大都市活動(dòng)（奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)、亞運(yùn)會(huì)、城運(yùn)會(huì)等）7重大經(jīng)濟(jì)進(jìn)展機(jī)會(huì)三、運(yùn)作可行性指標(biāo)1市場(chǎng)規(guī)模城區(qū)常住人口城區(qū)人口密度GDP總量及增幅、城鎮(zhèn)居民人均收入（若擬在該都市開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，加入社會(huì)零售總額及人均消費(fèi)性支出）商品住宅年銷售量商品住宅年銷售額人均居住面積（若統(tǒng)計(jì)公報(bào)有公布）2產(chǎn)業(yè)進(jìn)展趨勢(shì)：招商引資量、進(jìn)出口貿(mào)易總額（經(jīng)濟(jì)外向性）、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及要緊產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)值、知名企業(yè)。3土地機(jī)會(huì)（國(guó)土局以后幾年的推地打算、土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度、地價(jià)水平）4政府配合效率企業(yè)治理中心牽頭組織制定都市指標(biāo)評(píng)價(jià)體系及項(xiàng)目指標(biāo)評(píng)價(jià)體系，為進(jìn)入都市及項(xiàng)

5、目投資決策等工作提供依據(jù)。都市投資等級(jí)評(píng)價(jià)體系，由企業(yè)治理中心負(fù)責(zé)完善和更新，財(cái)務(wù)中心、各區(qū)域、地區(qū)公司拓展部門及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)參與討論，并報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)完成審核審批。依照公司經(jīng)營(yíng)規(guī)劃要求，用地進(jìn)展部/開(kāi)發(fā)中心（部）負(fù)責(zé)對(duì)目標(biāo)區(qū)域都市進(jìn)行考察，收集信息包括但不限于上述指標(biāo)，都市投資等級(jí)評(píng)價(jià)采納綜合評(píng)價(jià)方式，即匯總上述數(shù)據(jù)、綜合分析后得出評(píng)價(jià)等級(jí)。用地進(jìn)展部/開(kāi)發(fā)中心（部）依照考察信息及評(píng)價(jià)等級(jí)，總結(jié)投資思路，并初步擬定房地產(chǎn)投資策略，包括進(jìn)入?yún)^(qū)域、都市、片區(qū)等目標(biāo)區(qū)域研究信息，通過(guò)集團(tuán)投資分管領(lǐng)導(dǎo)審核確認(rèn)后，由企業(yè)治理中心牽頭，組織建立都市研究小組，進(jìn)行目標(biāo)都市深入研究，要緊職能分工如下：用地進(jìn)展部/開(kāi)

6、發(fā)中心（部）負(fù)責(zé)對(duì)選定都市進(jìn)展、土地市場(chǎng)持續(xù)跟蹤調(diào)研，關(guān)注重點(diǎn)都市的都市進(jìn)展、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、規(guī)劃動(dòng)向、新區(qū)進(jìn)展等宏觀層面信息，土地市場(chǎng)信息，以及其他開(kāi)發(fā)商拿地信息等。銷售策劃部負(fù)責(zé)對(duì)目標(biāo)都市的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況持續(xù)跟蹤調(diào)研，包括都市房地產(chǎn)整體進(jìn)展?fàn)顩r、片區(qū)市場(chǎng)狀況，產(chǎn)品、價(jià)格、客戶等方面信息，以及重點(diǎn)項(xiàng)目跟蹤等，形成目標(biāo)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)信息簡(jiǎn)報(bào)，用地進(jìn)展合同部/用地進(jìn)展部/開(kāi)發(fā)中心（部）提供協(xié)助。設(shè)計(jì)治理部/總工室負(fù)責(zé)對(duì)目標(biāo)都市的產(chǎn)品持續(xù)跟蹤調(diào)研，進(jìn)行都市產(chǎn)品水平與競(jìng)爭(zhēng)力分析，形成目標(biāo)都市產(chǎn)品信息庫(kù)，用地進(jìn)展合同部/用地進(jìn)展部/開(kāi)發(fā)中心（部）提供協(xié)助。核算部責(zé)對(duì)目標(biāo)都市的土地成本、建安成本及配套費(fèi)用等信

7、息持續(xù)跟蹤調(diào)研，形成目標(biāo)都市成本信息庫(kù)，用地進(jìn)展合同部/用地進(jìn)展部/開(kāi)發(fā)中心（部）提供協(xié)助。目標(biāo)都市信息跟蹤、收集應(yīng)作為各職能部門的日常工作接著進(jìn)行，各都市投資評(píng)價(jià)每年初必須集中更新一次，過(guò)程中可視情況每半年進(jìn)行調(diào)整，以此為修正投資方向和土地儲(chǔ)備規(guī)劃的依據(jù)，并對(duì)目標(biāo)都市的具體項(xiàng)目可行性研究提供數(shù)據(jù)支持，具體操作依照項(xiàng)目拓展與論證治理流程的要求執(zhí)行。都市市場(chǎng)趨勢(shì)評(píng)價(jià)指標(biāo)新開(kāi)工面積 / 施工面積指標(biāo)意義：該指標(biāo)也稱開(kāi)復(fù)工率，是重要的前瞻性指標(biāo)。新開(kāi)工面積反映1到2年后的預(yù)售供應(yīng)量和2到3年后的現(xiàn)房供應(yīng)量。新開(kāi)工面積占施工面積比例的高低，反映了當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)行狀況和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。該比值的異

8、常變化，結(jié)合近年來(lái)新開(kāi)工面積的增幅，能夠預(yù)示下一年度施工面積/銷售面積比值的變化趨勢(shì)。20082009201020112012商品住宅新開(kāi)工面積商品住宅施工面積新開(kāi)工面積/施工面積施工面積 / 銷售面積指標(biāo)意義：施工面積反映了1到2年內(nèi)的期房和現(xiàn)房供應(yīng)量；施工面積/銷售面積比值的變化反映供求是否平衡進(jìn)展，該指標(biāo)的異常變化能對(duì)下一年度的價(jià)格走勢(shì)起到一定預(yù)示性作用。20082009201020112012商品住宅施工面積商品住宅銷售面積施工面積/銷售面積注：1.在此仍需提供主城區(qū)（或建成區(qū)）各年商品住宅銷售面積數(shù)據(jù)；2.在此需提供都市90平米以下住宅各年施工面積、銷售面積數(shù)據(jù)。施工面積 / 竣工面

9、積指標(biāo)意義：施工面積/竣工面積比值的變化也在一定程度上反映市場(chǎng)供求是否平衡進(jìn)展，從一個(gè)側(cè)面體現(xiàn)都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平。20082009201020112012商品住宅施工面積商品住宅竣工面積施工面積/竣工面積預(yù)售面積 / 批準(zhǔn)預(yù)售面積指標(biāo)意義：即期消費(fèi)指標(biāo)，反映當(dāng)前商品住宅預(yù)售情況，該指標(biāo)合理區(qū)域在0.8-1，在一般情況下不應(yīng)大于1。 20082009201020112012商品住宅預(yù)售面積商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積商品住宅預(yù)售率房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 / 固定資產(chǎn)投資額指標(biāo)意義：此項(xiàng)指標(biāo)是直接反映投資結(jié)構(gòu)是否合理及其變化趨勢(shì)的基礎(chǔ)性指標(biāo)。20082009201020112012房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

10、額固定資產(chǎn)投資額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額新增住宅用地可建面積 / 商品住宅新開(kāi)工面積指標(biāo)意義：此項(xiàng)指標(biāo)是表明一、二級(jí)市場(chǎng)是否協(xié)調(diào)進(jìn)展的重要指標(biāo)。當(dāng)比值大于1時(shí)，提示開(kāi)發(fā)商手中待開(kāi)發(fā)土地?cái)?shù)量增加。20082009201020112012新增住宅用地可建面積商品住宅新開(kāi)工面積比值商品住宅價(jià)格增幅 / 人均GDP增幅指標(biāo)意義：該指標(biāo)能夠作為工具之一推斷房?jī)r(jià)是否處在正常區(qū)間內(nèi)，房?jī)r(jià)上漲的空間的大小以及購(gòu)房者價(jià)格承受能力的消長(zhǎng)。一般而言，將實(shí)際利率值作為房?jī)r(jià)漲幅的下限，低于此值，房地產(chǎn)投資沒(méi)有效益；然而房?jī)r(jià)上漲也不能過(guò)快，通常情況下，房?jī)r(jià)的漲幅應(yīng)與GDP的增幅或收入的增幅相接近。20082009

11、201020112012商品住宅價(jià)格增幅主城區(qū)（建成區(qū)）商品住宅價(jià)格增幅人均GDP增幅比值房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)意義：將某都市各個(gè)年度的房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行縱向比較能夠發(fā)覺(jué)近年來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與收入增長(zhǎng)的匹配程度；將各都市的房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行橫向比較能夠反映個(gè)都市的房?jī)r(jià)透支程度和以后增長(zhǎng)空間的相對(duì)大小。20082009201020112012房?jī)r(jià)收入比商品住宅價(jià)格增幅 / 人均可支配收入增幅指標(biāo)意義：要緊反映歷年來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與居民收入的增長(zhǎng)是否匹配。20082009201020112012商品住宅價(jià)格增幅主城區(qū)（建成區(qū)）商品住宅價(jià)格增幅人均可支配收入增幅比值商品住宅價(jià)格增幅 / （人均消費(fèi)支出人均儲(chǔ)蓄余額）增幅指標(biāo)意義

12、：該指標(biāo)能夠?qū)Α吧唐纷≌瑑r(jià)格增幅 / 人均可支配收入增幅”這一指標(biāo)起到側(cè)面印證的作用。因?yàn)橛行┒际薪y(tǒng)計(jì)的人均可支配收入并不能專門好地反映居民真實(shí)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而人均消費(fèi)支出人均儲(chǔ)蓄余額能從側(cè)面印證居民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因此用這一指標(biāo)來(lái)輔助推斷房?jī)r(jià)水平與居民收入水平是否匹配。20082009201020112012商品住宅價(jià)格增幅（人均消費(fèi)支出人均儲(chǔ)蓄余額）增幅比值房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款余額 / 全社會(huì)企業(yè)貸款余額指標(biāo)意義：該指標(biāo)是表明銀行資金具體投向的指標(biāo)，反映了房地產(chǎn)企業(yè)以及銀行對(duì)以后房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展的信心。假如該指標(biāo)過(guò)高，表示銀行資金大量投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面會(huì)阻礙宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)進(jìn)展，另一方面也會(huì)過(guò)度激

13、發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)熱情，盲目擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模。20082009201020112012房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額全社會(huì)企業(yè)貸款余額比值市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)定性指標(biāo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征及產(chǎn)業(yè)進(jìn)展趨勢(shì)要緊介紹歷年三大產(chǎn)業(yè)所占比重，以及對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和居民收入產(chǎn)生重要阻礙的支柱產(chǎn)業(yè)/行業(yè)的進(jìn)展趨向。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r要緊指民營(yíng)經(jīng)濟(jì)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)程度。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展好的地點(diǎn)，個(gè)體私營(yíng)企業(yè)主群體較大且支付能力較高，是中高端住宅市場(chǎng)的潛在消費(fèi)群體。房地產(chǎn)進(jìn)展水平包括產(chǎn)品開(kāi)發(fā)水平、營(yíng)銷水平、知名品牌開(kāi)發(fā)商的數(shù)量及三級(jí)市場(chǎng)進(jìn)展情況等。以后都市規(guī)劃及重大建設(shè)項(xiàng)目重點(diǎn)闡述都市重大規(guī)劃以及該規(guī)劃對(duì)都市進(jìn)展的重大阻礙，同時(shí)要分析都市重大建設(shè)項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)

14、市場(chǎng)的阻礙。地點(diǎn)政策導(dǎo)向要講明該都市的項(xiàng)目預(yù)售條件、房地產(chǎn)市場(chǎng)治理方面的相關(guān)稅費(fèi)，以及該都市的各種招商引資的優(yōu)惠政策。重大都市活動(dòng)包括是否承辦大型會(huì)展、活動(dòng)等，如奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)、亞運(yùn)會(huì)、城運(yùn)會(huì)等，有無(wú)都市特色的旅游節(jié)之類的盛會(huì)情況。都市集聚效應(yīng)及重大經(jīng)濟(jì)進(jìn)展機(jī)會(huì)分析都市對(duì)人口和外地住宅購(gòu)買力的集聚現(xiàn)狀和這種效應(yīng)的進(jìn)展趨勢(shì)，分析阻礙一個(gè)都市的重大進(jìn)展機(jī)會(huì)。要緊通過(guò)對(duì)供給、需求以及這兩者的匹配狀況的分析實(shí)現(xiàn)對(duì)特定都市宏觀市場(chǎng)的把握和推斷。運(yùn)作可行性指標(biāo)城區(qū)面積、主城區(qū)（或建成區(qū)）面積（連續(xù)5年）城區(qū)面積指以“區(qū)”為行政單位的土地面積之和；主城區(qū)（或建成區(qū)）面積指依據(jù)各都市實(shí)際情況、體現(xiàn)都市居民生活

15、、消費(fèi)心理的傳統(tǒng)意義的都市行政單位土地面積之和。20082009201020112012城區(qū)面積主城區(qū)面積城區(qū)面積增幅主城區(qū)面積增幅常住人口（連續(xù)5年）分不給出全市常住人口和市區(qū)常住人口20082009201020112012全市常住人口全市流淌人口市區(qū)常住人口全區(qū)流淌人口全市增幅市區(qū)增幅依照以上數(shù)據(jù)計(jì)算城區(qū)人口密度。同時(shí)需提供主城區(qū)（或建成區(qū)）各行政單位人口密度。GDP、人均GDP（連續(xù)5年）20082009201020112012GDP人均GDP增幅必要時(shí)需盡量提供主城區(qū)（或建成區(qū)）人均GDP指標(biāo)。商品住宅年銷售面積（連續(xù)5年）20082009201020112012商品住宅年銷售面積主城區(qū)（或建成區(qū)）住宅年銷售面積增幅90平米以下商品住宅銷售面積占整個(gè)銷售面積比例商品住宅年銷售額、銷售均價(jià)（連續(xù)5年）20082009201020112012商品住宅年銷售額商品住宅銷售均價(jià)主城區(qū)（建成區(qū)）商品住宅銷售均價(jià)增幅土地機(jī)會(huì)一級(jí)市場(chǎng)： 包括至少2年當(dāng)?shù)貒?guó)土局年度推地打算、土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度、地價(jià)水平等（住宅用地）。要重點(diǎn)關(guān)注、講