房地產(chǎn)估價理論與實(shí)務(wù)（第四版）第07章地價評估

1、第七章 地價評估目 錄一、基準(zhǔn)地價評估二、宗地地價評估三、高層建筑地價分?jǐn)?一、基準(zhǔn)地價評估 1.基準(zhǔn)地價評估概述1）基準(zhǔn)地價的概念和特點(diǎn)基準(zhǔn)地價是指在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi),對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地,按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的某一估價期日法定最高年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價格?；鶞?zhǔn)地價具有以下特點(diǎn)： （1）平均性；（2）區(qū)域性；（3）時效性；（4）全域性；（5）標(biāo)準(zhǔn)性；（6）公示性；（7）控制性2)基準(zhǔn)地價的作用(1)基準(zhǔn)地價是評估宗地價格的基礎(chǔ)(2)基準(zhǔn)地價是合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)杠桿(3)基準(zhǔn)地價是政府參與土地有償

2、使用收益分配的依據(jù)之一(4)基準(zhǔn)地價是國家計(jì)征土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅費(fèi)的依據(jù)(5)基準(zhǔn)地價能為投資者提供價格信息 3）基準(zhǔn)地價評估的原則在評估基準(zhǔn)地價時,要遵循以下原則：(1)土地用途以現(xiàn)狀為主的原則(2)根據(jù)實(shí)際情況因地制宜選擇技術(shù)路線的原則(3)與社會經(jīng)濟(jì)水平相協(xié)調(diào)的原則(4)靜態(tài)與動態(tài)相結(jié)合的原則2 .基準(zhǔn)地價評估的原理1)土地收益是基準(zhǔn)地價評估的基礎(chǔ)。2)地租、地價理論和區(qū)位理論是基準(zhǔn)地價評估的理論依據(jù)。 3)各行業(yè)對土地質(zhì)量的不同要求是形成不同類別基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)。 4)城鎮(zhèn)土地利用結(jié)構(gòu)在一定時期內(nèi)的相對穩(wěn)定性和長期趨勢上的變化性是基準(zhǔn)地價相對穩(wěn)定和不斷變化的前提。 3.價格影

3、響分類城鎮(zhèn)土地價格的影響因素有：1)一般因素 一般因素指影響城鎮(zhèn)地價總體水平的自然、社會、經(jīng)濟(jì)和行政因素等，包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃分、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過程、社會經(jīng)濟(jì)狀況、土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、社會及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。2）區(qū)域因素 區(qū)域因素指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。3）個別因素個別因素指宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。4.基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制(1)土地級別基準(zhǔn)地價

4、修正系數(shù)表的編制(2)均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制(3)土地級別和均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制(4)土地定級總分值的基準(zhǔn)地價修正系數(shù)的確定 二、宗地地價評估1.宗地地價評估的概念宗地地價是指具體宗地在某一期日的土地使用權(quán)價格。宗地地價評估是指根據(jù)評估目的、待估宗地的特點(diǎn)和當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅臓顩r,選擇適宜的估價方法對待估宗地的權(quán)益進(jìn)行分析,評估出待估宗地在某一期日的土地使用權(quán)價格。2.宗地地價評估的特點(diǎn)(1)特殊性；(2)目的多樣性 ；(3)公正性；(4)時效性。3、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法1）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的含義基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法,是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果,按照替代原

5、則,將待估宗地的區(qū)域條件、個別條件與其所處區(qū)域的平均條件相比較,并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正,進(jìn)而求取待估宗地在估價期日價格的方法。基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法基本計(jì)算公式為：待估宗地地價=(基準(zhǔn)地價開發(fā)程度修正)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)年期修正系數(shù)期日修正系數(shù)容積率修正系數(shù)2)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的基本原理基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的基本原理是替代原理3）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的適用范圍 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，適用于具備基準(zhǔn)地價和相應(yīng)修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價。4）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估價的程序與方法（1）收集、整理當(dāng)?shù)氐耐恋囟壒纼r成果資料。 （2）確定待估宗地所處的土地級別、對應(yīng)

6、的基準(zhǔn)地價，相應(yīng)的修正系數(shù)表和該級別基準(zhǔn)地價對應(yīng)的地價內(nèi)涵和土地開發(fā)程度等。（3）調(diào)查宗地地價影響因素的指標(biāo)條件。 （4）土地開發(fā)程度修正。 （5）確定宗地地價評估的修正系數(shù)。 （6）確定待估宗地使用年期修正系數(shù)。 （7）確定期日修正系數(shù)。（8）確定容積率修正系數(shù)。 （9）確定待估宗地地價。 4.路線價法1）路線價估價法的含義路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段,設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度,選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均價格,然后利用價格修正率對該平均價格進(jìn)行調(diào)整來求取街道兩側(cè)的土地價值的方法。2)路線價法的理論依據(jù)路線價法實(shí)質(zhì)上是一種市場法,其理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。3)路線價估價法的基本原理其基本原理是替代原理和區(qū)位論的具體運(yùn)用。4)路線價法適用的估價對象和前提條件路線價法主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價。運(yùn)用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整,街道兩側(cè)的土地排列較整齊。5)路線價估價法的基本公式宗地單價=路線價深度百分率宗地總價=路線價深度百分率宗地面積運(yùn)用路線價估價法時,如果街道兩邊的土地另有特殊條件存在,如屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形地等,則除了依上列的普通計(jì)算公式計(jì)算地價外,還要進(jìn)一步做加價或減價修正,這種情況下的計(jì)算公式如下：宗地單價=路線價深度百分率其