物業(yè)工程管理商務(wù)科技-模板-實用課件

1、物業(yè)工程管理商務(wù)科技_模板_實用物業(yè)工程管理商務(wù)科技_模板_實用4物業(yè)工程管理的重要意義123物業(yè)工程管理的主要內(nèi)容物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的標準與要求 物業(yè)工程管理的措施目錄4物業(yè)工程管理的重要意義123物業(yè)工程管理的主要內(nèi)容物業(yè)設(shè)備第一章物業(yè)工程管理的重要意義第一節(jié)物業(yè)工程管理的核心地位第二節(jié)物業(yè)工程管理的角色定位第三節(jié)物業(yè)工程管理的作用第一章物業(yè)工程管理的重要意義第一節(jié)物業(yè)工程管理的核心地位第二工程管理的核心地位 客服部就像人的大腦，是物業(yè)管理的信息匯聚和發(fā)出中心；保潔綠化就像人的衣服，干凈整潔的小區(qū)就是一件干凈的衣服；保安就像人的臉面，因為站在大門口，保安人員的精神面貌直接反映出物業(yè)公司管理的

2、水平；工程就像人的心臟，是小區(qū)維持正常運行的核心。第一節(jié) 物業(yè)工程管理的核心地位工程管理的核心地位 客服部就像人的大腦，是物業(yè)管理的信息匯物業(yè)工程管理的角色吃住行、工作、娛樂等一切生活的基礎(chǔ)保障要素客戶對“無形服務(wù)”的關(guān)鍵感受所在客戶投訴的重點、難點影響服務(wù)費用收取的關(guān)鍵點運行管理成本占總支出成本比例較大第二節(jié) 物業(yè)工程管理的角色定位第二節(jié) 物業(yè)工程管理的角色定位物業(yè)工程管理的作用關(guān)系到物業(yè)的聲譽和生存保障日常生活及工作秩序促進物業(yè)的保值、增值提高業(yè)主的生活質(zhì)量 節(jié)約物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營費用延長設(shè)施設(shè)備的使用壽命第三節(jié) 物業(yè)工程管理的作用物業(yè)工程管理的作用第三節(jié) 物業(yè)工程管理的作用第二章物業(yè)工程

3、管理的主要內(nèi)容第一節(jié)物業(yè)工程管理的主要指標第二節(jié)物業(yè)工程前期介入與承接查驗第三節(jié)物業(yè)日常工程管理第二章物業(yè)工程管理的主要內(nèi)容第一節(jié)物業(yè)工程管理的主要指標第二一、客戶滿意度二、員工滿意度三、設(shè)備設(shè)施完好率四、成本控制物業(yè)工程管理的主要指標第一節(jié) 物業(yè)工程管理的主要指標一、客戶滿意度二、員工滿意度三、設(shè)備設(shè)施完好率四、成本控制物一、客戶滿意度 物業(yè)工程管理不但要保證業(yè)主的基本生活正常進行，還要保證園區(qū)內(nèi)業(yè)主所見之處的設(shè)備設(shè)施運行良好，這才能更好的提升業(yè)主滿意度。第一節(jié) 物業(yè)工程管理的主要指標一、客戶滿意度 物業(yè)工程管理不但要保證業(yè)主的基本生活正常進二、員工滿意度 同樣，客戶滿意是一部分，而員工滿意

4、度也是我們物業(yè)工程管理的主要指標，經(jīng)常會有員工抱怨，我們的什么設(shè)備太差，導(dǎo)致有些事情做不了，像有的小區(qū)電梯經(jīng)常困人，五方對講還不好用，員工都不敢坐電梯。這種連員工自己都不滿意的設(shè)備設(shè)施，能讓業(yè)主滿意嗎？答案肯定是不能。第一節(jié) 物業(yè)工程管理的主要指標第一節(jié) 物業(yè)工程管理的主要指標三、設(shè)備設(shè)施完好率 衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個指標設(shè)備有效利用率、設(shè)備的完好率。設(shè)備有效利用率：指每年度設(shè)備實際使用時間占計劃用時的百分比，指設(shè)備的使用效率。設(shè)備完好率：指的是完好的生產(chǎn)設(shè)備在全部生產(chǎn)設(shè)備中的比重。第一節(jié) 物業(yè)工程管理的主要指標三、設(shè)備設(shè)施完好率 衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個指標設(shè)備有效物業(yè)設(shè)備是否完好的標

5、準為：結(jié)構(gòu)與零部件完整齊全設(shè)備設(shè)施運轉(zhuǎn)正常，滿足使用功能設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全設(shè)備設(shè)施整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象防水、防凍、保溫、防腐、安全標識等措施完整有效四、成本控制 通過各種手段，在保證工程管理品質(zhì)不下降的前提下，做好成本控制。第一節(jié) 物業(yè)工程管理的主要指標物業(yè)設(shè)備是否完好的標準為：第一節(jié) 物業(yè)工程管理的主要指標物業(yè)工程前期介入與承接查驗工程前期介入承接查驗第二節(jié) 物業(yè)工程前期介入與承接查驗物業(yè)工程前期介入與承接查驗工程前期介入承接查驗第二節(jié) 物業(yè)前期介入的概念工程前期介入前期介入的意義第二節(jié) 物業(yè)工程前期介入與承接查驗一二前期介入的概念工程前期介入前期介入的意義第二節(jié) 物業(yè)工程

6、前一、前期介入的概念與意義 工程前期介入 從項目規(guī)劃設(shè)計開始，物業(yè)公司就需從物業(yè)后期管理角度出發(fā)提出修改建議，如物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計、設(shè)備選用、功能布局等，并隨時跟進施工過程。充分反映住戶要求和物業(yè)自身要求，力求使用戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實際需要及日后物業(yè)管理工作相適應(yīng)。第二節(jié) 物業(yè)工程前期介入與承接查驗一、前期介入的概念與意義第二節(jié) 物業(yè)工程前期介入與承接查驗第二節(jié) 物業(yè)工程前期介入與承接查驗二、前期介入的意義：1、有利于維護物業(yè)公司的良好形象2、優(yōu)化設(shè)計、減少返工、防止后遺癥（減少或避免規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)的隱患 ）3、有利于全面了解物業(yè)：土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝4、為后期

7、管理做好準備5、促進銷售 物業(yè)管理前期介入能夠在較大程度上保證物業(yè)管理的一致性和連貫性，減少不必要的損失。第二節(jié) 物業(yè)工程前期介入與承接查驗二、前期介入的意義：第二節(jié) 物業(yè)工程前期介入與承接查驗承接查的作用和意義承接查驗的基本概念承接查驗 第二節(jié) 物業(yè)工程前期介入與承接查驗承接查的作用和意義承接查第二節(jié) 物業(yè)工程前期介入與承接查驗一、承接查驗的基本概念 物業(yè)承接查驗 是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)公司和工程部按照國家有關(guān)規(guī)定和公司制度，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。二 、承接查驗的作用和意義：（1）減少建設(shè)與開發(fā)的遺留問題（2）降低物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險（3）維護業(yè)主的共同財產(chǎn)權(quán)益

8、（4）化解物業(yè)管理的矛盾糾紛（5）構(gòu)建和諧互信的物業(yè)管理關(guān)系第二節(jié) 物業(yè)工程前期介入與承接查驗一、承接查驗的基本概念第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理一、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理二、物業(yè)設(shè)備運行管理三、物業(yè)設(shè)備維護管理四、物業(yè)設(shè)備更新改造管理五、報修服務(wù)六、備品配件管理七、固定資產(chǎn)管理八、人員管理九、外委單位管理十、工程其他管理物業(yè)日常工程管理第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理一、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理二、物業(yè)一、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理 物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料 包括設(shè)備原始檔案的管理、設(shè)備技術(shù)資料、運行維修資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件。第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理一、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料

9、的管理第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理二、物業(yè)設(shè)備運行管理 1、物業(yè)設(shè)備組成 第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理生活設(shè)備管理安全設(shè)備管理設(shè)備日常管理給排水管理電梯系統(tǒng)管理暖通空調(diào)管理燃氣系統(tǒng)管理消防系統(tǒng)管理智能化系統(tǒng)管理供配電管理二、物業(yè)設(shè)備運行管理第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理生活設(shè)備管理安第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理2、物業(yè)設(shè)備的運行管理實際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理兩部分。（1）設(shè)備的運行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)針對設(shè)備的特點，制定科學(xué)、嚴密且切實可行的操作規(guī)程。對操作人員進行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴格要求持證才能上崗。加強巡檢、維護保養(yǎng)工作。設(shè)備中的儀表

10、、安全附件必須定期校驗，確保靈敏可靠。第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理2、物業(yè)設(shè)備的運行管理實際上包括了 對運行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗用直觀的方法來管理，而應(yīng)在運行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準確的分析。 對事故的處理要嚴格執(zhí)行“四不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對事故責(zé)任者未處理不放過、責(zé)任人和群眾未受教育不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。（2）從設(shè)備的購置到運行成本、維修成本與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟效益，即設(shè)備的全過程管理的各項費用最經(jīng)濟。設(shè)備的經(jīng)濟運行管理，可從初期投資費用管理和運行成本管理下2個方面進行。第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理 對運行中

11、的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗用直觀的方法來管理，而應(yīng)在運行三、物業(yè)設(shè)備維護管理 設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴重時會釀成設(shè)備事故。1、維護保養(yǎng)方式：主要是“清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長時期運行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養(yǎng)。第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理三、物業(yè)設(shè)備維護管理第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理2、設(shè)備維護保養(yǎng)（1）日常維護保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和潤滑及時做好堅固工作以及必要記錄等。（2）一級保養(yǎng)：按計劃進行的保養(yǎng)工作。主要包括對設(shè)備進行局部解體，進行清洗，調(diào)整

12、，按照設(shè)備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)。（3）二級保養(yǎng)：對設(shè)備進行全面清洗，部分解體和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理2、設(shè)備維護保養(yǎng)第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理3、設(shè)備的計劃檢修 對在用設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期，以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計劃，對設(shè)備進行預(yù)防性修理，這就是計劃檢修。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理3、設(shè)備的計劃檢修第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理四、物業(yè)設(shè)備更新改造管理 設(shè)備更新就是以新型的設(shè)備來替代原有的舊設(shè)備。設(shè)備改造就是應(yīng)用現(xiàn)代科學(xué)的先進技術(shù)，對原有的設(shè)備進行技術(shù)改

13、進，提高設(shè)備的技術(shù)性能及經(jīng)濟特性。主要途徑有：1、對設(shè)備的結(jié)構(gòu)作局部改進。2、增加新的零件和各種裝置。3、對設(shè)備的參數(shù)、容量、功率、轉(zhuǎn)速、形狀和外形尺寸作調(diào)整。第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理四、物業(yè)設(shè)備更新改造管理第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理 對設(shè)備進行技術(shù)改造，首先要對原設(shè)備進行技術(shù)分析與經(jīng)濟分析，編制改造方案。具體內(nèi)容包括：1、原設(shè)備在技術(shù)上、經(jīng)濟上、管理上存在的主要問題，設(shè)備發(fā)生的故障情況及其原因；2、需改造的部位和內(nèi)容；3、在改造中應(yīng)用到的新技術(shù)及其合理性、可行性；4、改造后能達到的技術(shù)性能、安全性能、效果預(yù)測；第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理 對設(shè)備進行技術(shù)改造，首5、預(yù)計改造后的經(jīng)濟效益；6、改造的

14、費用預(yù)算以及資金來源計劃；7、改造的時間及設(shè)備停用帶來的影響；8、改造后的竣工驗收和投入使用的組織工作。五、報修服務(wù) 報修服務(wù)是通過規(guī)范業(yè)主報修服務(wù)規(guī)程，增加業(yè)主維修滿意度，完善內(nèi)部維修管理。 報修服務(wù)中需注意戶內(nèi)維修及有償服務(wù)的管理。第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理5、預(yù)計改造后的經(jīng)濟效益；第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理六、備品配件管理1、基本原則：需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準備好。2、目的：既要科學(xué)地組織備件儲備，及時滿足設(shè)備維修的需要，又要將儲備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用，加快資金周轉(zhuǎn)。3、管理：建立備件卡片和臺賬，專人負責(zé)管理。第三節(jié) 物業(yè)日常工程

15、管理六、備品配件管理第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理七、固定資產(chǎn)管理1、固定資產(chǎn) 固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標準以上，并在使用過程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)。2、固定資產(chǎn)管理 固定資產(chǎn)的管理，主要是通過管理，有效地提高固定資產(chǎn)利用率和固定資產(chǎn)完好率，使設(shè)備發(fā)生最佳的效用。第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理七、固定資產(chǎn)管理第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理固定資產(chǎn)管理應(yīng)考慮一下幾個問題：（1）設(shè)備利用率：每年度設(shè)備實際使用時間占計劃用時的百分比。是指設(shè)備的使用效率，是反映設(shè)備工作狀態(tài)及生產(chǎn)效率的技術(shù)經(jīng)濟指標。（2）設(shè)備完好率：完好的生產(chǎn)設(shè)備在全部生產(chǎn)設(shè)備中的比重，它是反映企業(yè)設(shè)備技

16、術(shù)狀況和評價設(shè)備管理工作水平的一個重要指標。（3）設(shè)備的折舊：設(shè)備在使用過程中不斷磨損、損壞和陳舊，其價值也逐步減小。（4）設(shè)備的報廢：當(dāng)設(shè)備由于嚴重損壞不能再繼續(xù)使用，或者設(shè)備損壞維修的費用已經(jīng)不經(jīng)濟時，應(yīng)作報廢處理。第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理固定資產(chǎn)管理應(yīng)考慮一下幾個問題：第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理八、人員管理1、建立健全的管理制度2、定期組織技能培訓(xùn)及技能考核3、制定績效考核計劃及標準4、建立一套動態(tài)的、例行化運作的人才考察、選拔、培養(yǎng)、淘汰、使用的機制，即人才梯隊建設(shè)。第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理八、人員管理第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理九、外委單位管理 加強和規(guī)范外委單位管理，合理選擇外委單位，對

17、服務(wù)品質(zhì)、服務(wù)標準進行明確，加強外委人員管理約束和規(guī)范其操作及作業(yè)行為，提高管理水平，確保各專業(yè)設(shè)備、設(shè)施的良好運行狀態(tài)，保證設(shè)備的安全運行。第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理九、外委單位管理第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理十、工程其他管理 工程其他管理包括制度建設(shè)、合同管理、二次裝修管理、安全管理、工程類突發(fā)事件管理五個方面。1、制度建設(shè)：（1）工程技術(shù)制度： 主要有工程維護作業(yè)指導(dǎo)書、工程維護指引、工程質(zhì)量手冊。（2）管理工作制度：主要有運行管理制度、巡視制度、安全管理制度、預(yù)防檢修制度、值班工作制度。（3）責(zé)任制度： 包括崗位責(zé)任制度、記錄與報告制度、安全制度、交接班制度等 。第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理十、

18、工程其他管理第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理2、合同管理：（1）建立健全的公司合同管理制度。（2）合同簽訂依據(jù)法規(guī)，按照程序、符合規(guī)范。（3）建立合同檔案，對合同進行登錄、統(tǒng)計、保管及例行報表。（4）監(jiān)督檢查合同的履行。（5）其他合同管理工作。3、二次裝修管理的作用及內(nèi)容（1）作用：保障業(yè)主及使用人的生命財產(chǎn)安全、保障公共設(shè)施設(shè)備正常運行、為業(yè)主及使用人提供良好的生活工作環(huán)境、延長物業(yè)使用壽命年限，確保物業(yè)的保值增值。（2）內(nèi)容：配備專職裝修管理工作人員、提供有關(guān)裝修管理的合約及裝修法律文件、收取裝修押金及各項合約服務(wù)費用、履行告知義務(wù)，指導(dǎo)并協(xié)助業(yè)主辦理裝修進場手續(xù)、審驗裝修方案、裝修安全、秩序、消

19、防巡查及驗收。第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理2、合同管理：第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理4、安全管理： 物業(yè)設(shè)備種類繁多，有些具有一定的危險性，在使用操作和維修過程中，稍有疏忽往往會造成機毀人亡的重大事故。同時設(shè)備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長設(shè)備壽命的一個重要環(huán)節(jié)，包括：（1）加強安全教育與宣傳（2）設(shè)備安全管理措施（3）落實設(shè)備合格證制度（4）安全責(zé)任制度（5）特種設(shè)備第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理4、安全管理：第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理5、工程類突發(fā)事件管理： 為了保證物業(yè)項目正常運行，降低事故范圍及經(jīng)濟損失，對影響項目正常運行的各類突發(fā)事件，包括停電、停水、跑水、水管爆破、燃氣泄漏、電梯關(guān)人等

20、事件作出相應(yīng)的處理。（1）排查并評估潛在的工程類突發(fā)事件（2）制定應(yīng)對措施（3）制定預(yù)案（4）培訓(xùn)與演練（5）三級危機檢查 第三節(jié) 物業(yè)日常工程管理5、工程類突發(fā)事件管理：第三章物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的標準與要求第一節(jié)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的標準第二節(jié)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求第三章物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的標準與要求第一節(jié)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的標第一節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的標準設(shè)備維修的技術(shù)標準日常維修的服務(wù)標準 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的標準第一節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的標準設(shè)備維修的技術(shù)標準日常維修的一、日常維修的服務(wù)標準1、戶內(nèi)維修標準（1）日常維修的基本要求維修人員執(zhí)行維修工作時，應(yīng)攜帶維修所需材料、工具及隨身用品，維修人員

21、進門須穿鞋套。維修人員維修前應(yīng)把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好，做好相應(yīng)的成品保護工作。維修工作完成后，維修人員須即時檢驗維修效果，次數(shù)不少于3次。維修人員不得在業(yè)戶家中吸煙、就餐、使用衛(wèi)生間等，嚴禁以任何理由收受業(yè)戶禮物。第一節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的標準一、日常維修的服務(wù)標準第一節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的標準（2）維修流程 接到業(yè)主報修后，物業(yè)服務(wù)中心客服前臺需在規(guī)定時間內(nèi)將報修信息錄入NC物業(yè)維保修系統(tǒng)。 判斷維修是在質(zhì)保期內(nèi)還是質(zhì)保期外，質(zhì)保期內(nèi)應(yīng)立即通知維保修大隊，維保修大隊長及時調(diào)度維修人員上門維修。 質(zhì)保期外客服前臺應(yīng)向業(yè)戶說明維修所需支付的費用，取得業(yè)戶同意后開單，并通知維修部調(diào)度維

22、修人員上門維修。 維修人員接到維修任務(wù)后，按照預(yù)約時間帶好維修工具在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場，若因特殊情況在預(yù)約時間內(nèi)不能到達現(xiàn)場，客服應(yīng)及時通知業(yè)主并另行預(yù)約時間。第一節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的標準（2）維修流程第一節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的標準（3）維修效率 維修類別分急修和小修，急修要求維修工在接到報修15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，及時修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對報修人做出合理解釋，做出限時承諾；小修盡量做到當(dāng)天修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時承諾。（4）材料的提供 地區(qū)物業(yè)公司日常所需材料物資采購分為材料公司統(tǒng)一配送和地區(qū)物業(yè)公司自購（含年度采購和應(yīng)急采購）。（5）服務(wù)態(tài)度 維修人員進門前，應(yīng)先按門鈴

23、，無門鈴的可用手輕輕敲門，見到業(yè)戶時要先問好并出示工牌，簡潔說明事由征得業(yè)戶同意后方可進入室內(nèi)進行維修。維修人員離開業(yè)戶家時，應(yīng)禮貌地向業(yè)戶道別，多謝業(yè)戶的支持、配合或諒解。第一節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的標準（3）維修效率第一節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的標準第一節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的標準2、公共設(shè)施維修（1）維修部接到工作單后，及時派人修復(fù)處理，不得超過24小時，并在工作單上做好記錄。如不能及時修復(fù)處理的應(yīng)報告維修部經(jīng)理，并說明原因，由維修部經(jīng)理按實際情況進行處理或向物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)人報告。（2）物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)人應(yīng)根據(jù)發(fā)現(xiàn)的問題酌情處理。（3）公共設(shè)施等存在安全隱患的，維修部需立即整改，消除隱患，如超

24、過24小時仍未解決，應(yīng)向物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)人匯報。（4）維修過程中須做好安全防護措施，如系安全帶等。第一節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的標準2、公共設(shè)施維修二、設(shè)備維修的技術(shù)標準1、目的：使設(shè)備管理規(guī)范化，確保設(shè)備保持良好性能，提高設(shè)備的使用率，同時保障操作人員人身安全。2、內(nèi)容：（1）智能化前期介入作業(yè)指導(dǎo)書（2）設(shè)備設(shè)施與機房（含豎井）編碼作業(yè)指導(dǎo)書（3）供配電系統(tǒng)管理作業(yè)指導(dǎo)書（4）給排水設(shè)備設(shè)施管理作業(yè)指導(dǎo)書（5）中央空調(diào)管理作業(yè)指導(dǎo)書（6）供暖系統(tǒng)管理作業(yè)指導(dǎo)書第一節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的標準二、設(shè)備維修的技術(shù)標準第一節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的標準第一節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的標準（7）消防系統(tǒng)管理作業(yè)指

25、導(dǎo)書（8）公共照明作業(yè)指導(dǎo)書（9）智能化系統(tǒng)管理作業(yè)指導(dǎo)書（10）電梯管理作業(yè)指導(dǎo)書（11）柴油發(fā)電機管理作業(yè)指導(dǎo)書（12）機房管理作業(yè)指導(dǎo)書（13）公共設(shè)施維修作業(yè)指導(dǎo)書（14）常用工具安全使用作業(yè)指導(dǎo)書（15）維修常見問題處理作業(yè)指導(dǎo)書第一節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的標準（7）消防系統(tǒng)管理作業(yè)指導(dǎo)書第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求一、制定管理組織架構(gòu)與崗位職責(zé)二、建立專業(yè)的管理與維修隊伍三、建立設(shè)備設(shè)施各項規(guī)章制度四、設(shè)備技術(shù)資料管理的要求物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求五、設(shè)備運行與維修管理的要求六、設(shè)備經(jīng)濟管理的要求第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求一、制定管理組織架構(gòu)與崗位職第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求

26、一、制定管理組織架構(gòu)與崗位職責(zé)1、維保修部組織架構(gòu)第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求一、制定管理組織架構(gòu)與崗位職第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求2、工程維護部組織架構(gòu)第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求2、工程維護部組織架構(gòu)第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求3、部門職責(zé)（1）維保修部 負責(zé)施工階段重點環(huán)節(jié)介入、分戶驗收及交樓維保修工作；負責(zé)分公司交樓維保修人員管理、數(shù)據(jù)統(tǒng)計、材料計劃、維修費用核算等工作。（2）工程維護部 負責(zé)分公司設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)管理；負責(zé)分公司維修、運行成本控制及項目前期介入；負責(zé)組織制定大中修或更新改造技術(shù)方案，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)中心實施。（3）維修部 負責(zé)項目工程前期介入、公共區(qū)域維修，設(shè)

27、備設(shè)施運行管理、維護保養(yǎng)及整改、交樓兩年以后的戶內(nèi)維保修及有償維修管理工作。第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求3、部門職責(zé)4、崗位職責(zé)（1）維保修主管負責(zé)全面統(tǒng)籌、管理維保修部各項工作。負責(zé)對接物業(yè)集團維保修管理中心的工作要求。負責(zé)完善并持續(xù)改進本部門工作細則，促進工作成效的提升。負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查維保修部的日常管理。負責(zé)直管各項目維保修大隊（2）預(yù)決算管理員負責(zé)各項目維修工程簽證單的審核。負責(zé)各項目維保修費用的核算。第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求4、崗位職責(zé)第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求（3）NC計劃管理專員負責(zé)維保修數(shù)據(jù)統(tǒng)計及NC系統(tǒng)監(jiān)測。負責(zé)工程檔案的收集、整

28、理、歸檔。負責(zé)維保修計劃制定的工作。（4）維保修大隊長負責(zé)維保修大隊的全面管理工作。負責(zé)維修材料申購計劃的審核。負責(zé)維修人員調(diào)度、考評及激勵。第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求（3）NC計劃管理專員第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求（5）維修技師負責(zé)維修技工日常維修工作的安排。負責(zé)維修技工業(yè)務(wù)技能指導(dǎo)及培訓(xùn)。負責(zé)維修技工維修質(zhì)量的監(jiān)督及考評。（6）維修監(jiān)理負責(zé)報修問題的數(shù)據(jù)分析、歸納、整理。負責(zé)現(xiàn)場維修進度跟進、維修工作協(xié)調(diào)、維修質(zhì)量驗收。負責(zé)協(xié)調(diào)業(yè)主，對維修工作進行完成確認。（7）維修技工負責(zé)現(xiàn)場出現(xiàn)的水電、裝修、土建等問題的維修。第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求（5）維修技師第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理

29、的要求（8）工程維護部經(jīng)理全面主持維護管理部的各項工作 。負責(zé)修訂工程維護管理相關(guān)制度，檢查制度落實情況。負責(zé)審批設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)計劃，監(jiān)督檢查設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)情況。負責(zé)智能化設(shè)備配置及布點需求和智能化系統(tǒng)設(shè)計方案的審核。 負責(zé)物業(yè)管理費工程維護管理成本的指導(dǎo)。第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求（8）工程維護部經(jīng)理第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求負責(zé)組織制定大中修或更新改造（含外委）的技術(shù)方案，監(jiān)督外委單位的實施情況。負責(zé)監(jiān)督維修材料的申購、使用、庫存、舊品回收情況，監(jiān)督工程質(zhì)保金的結(jié)算工作。負責(zé)設(shè)備設(shè)施檔案（包括圖紙、隨機資料、操作手冊等）的建檔情況及二次裝修作業(yè)管理的指導(dǎo)與監(jiān)督。負責(zé)工程維護方面的培訓(xùn)

30、管理工作。負責(zé)推行節(jié)能降耗措施，降低運行成本。第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求負責(zé)組織制定大中修或更新改造第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求（9）機電工程師負責(zé)機電設(shè)備設(shè)施維護管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督、評估及考核。負責(zé)機電設(shè)備設(shè)施維護管理模式、制度、標準的建立及修訂。負責(zé)機電設(shè)備設(shè)施的運行及操作管理工作。負責(zé)審批機電設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)計劃，監(jiān)督檢查機電設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)情況。負責(zé)重大機電設(shè)備設(shè)施技術(shù)難題的處理。負責(zé)機電設(shè)備設(shè)施大中修及更新改造方案的審核，監(jiān)督實施情況。負責(zé)推行節(jié)能降耗措施，降低運行成本。參與相關(guān)合同招投標工作。第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求（9）機電工程師（10）智能化工程師負責(zé)智能化設(shè)備設(shè)施管理

31、工作的指導(dǎo)、監(jiān)督、評估及考核。負責(zé)智能化設(shè)備設(shè)施維護管理模式、制度、標準的建立及修訂。負責(zé)智能化設(shè)備設(shè)施的運行管理工作。負責(zé)審批智能化設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)計劃，監(jiān)督檢查智能化設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)情況。負責(zé)智能化設(shè)備設(shè)施技術(shù)難題的處理。負責(zé)智能化設(shè)備設(shè)施大中修及更新改造方案的審核，監(jiān)督實施情況。參與相關(guān)合同招投標工作。第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求（10）智能化工程師第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求（11）水暖工程師負責(zé)水暖設(shè)備設(shè)施管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督、評估及考核。負責(zé)水暖設(shè)備設(shè)施維護管理模式、制度、標準的建立及修訂。負責(zé)水暖設(shè)備設(shè)施的運行管理工作。負責(zé)審批水暖設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)計劃，監(jiān)督檢查水暖設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)情況。

32、負責(zé)重大水暖設(shè)備設(shè)施技術(shù)難題的處理。負責(zé)水暖設(shè)備設(shè)施大中修及更新改造方案的審核，監(jiān)督實施情況。參與相關(guān)合同招投標工作。第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求（11）水暖工程師第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求（12）消防工程師負責(zé)消防設(shè)備設(shè)施管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督、評估及考核。負責(zé)消防設(shè)備設(shè)施維護管理模式、制度、標準的建立及修訂。負責(zé)消防設(shè)備設(shè)施的運行管理工作。負責(zé)審批消防設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)計劃，監(jiān)督檢查消防設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)情況。負責(zé)消防設(shè)備設(shè)施技術(shù)難題的處理。負責(zé)消防設(shè)備設(shè)施大中修及更新改造方案的審核，監(jiān)督實施情況。參與相關(guān)合同招投標工作。第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求（12）消防工程師第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的

33、要求（13）電梯工程師負責(zé)電梯管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督、評估及考核。負責(zé)電梯維護管理制度、標準的建立及修訂。負責(zé)電梯的運行管理工作。負責(zé)電梯維保單位維修保養(yǎng)工作的監(jiān)督、檢查與考核。負責(zé)監(jiān)督電梯零部件的更換工作。負責(zé)電梯大中修及更新改造方案的審核，監(jiān)督實施情況。參與相關(guān)合同招投標工作。第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求（13）電梯工程師第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求5、建立績效考核機制 建立設(shè)備管理考核，監(jiān)督機制，制定設(shè)備管理考核標準，定期，不定期對各小區(qū)(大樓)的設(shè)備進行現(xiàn)場檢查、抽查、考核，做到優(yōu)勝劣汰，賞罰分明，調(diào)動員工的工作積極性，增強企業(yè)凝聚力和向心力。二、建立專業(yè)的管理與維修隊伍1、建立設(shè)備

34、設(shè)施管理部門及人員2、明確分工與合作3、有穩(wěn)定可靠的對外協(xié)作渠道第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求5、建立績效考核機制第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求三、建立設(shè)備設(shè)施各項規(guī)章制度1、接管驗收制度2、運行管理制度3、操作管理規(guī)程4、維修與保養(yǎng)制度5、故障及事故管理制度6、更新改造制度7、經(jīng)濟管理制度第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求三、建立設(shè)備設(shè)施各項規(guī)章制度第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求四、設(shè)備技術(shù)資料管理1、專人管理 物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)建立檔案資料室，由綜合管理部專人負責(zé)管理。維修部負責(zé)工程檔案資料的收集、整理、分類、歸檔等工作。2、借閱手續(xù) 建立資料借閱管理制度，凡借閱檔案

35、室檔案資料需嚴格履行檔案管理手續(xù)，并應(yīng)在臺賬上注明借閱文件名稱、編號、借閱人、借閱日期等。歸還資料時，資料管理員要當(dāng)面檢查、清點，無誤后注銷外借記錄。第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求四、設(shè)備技術(shù)資料管理3、定期更新匯總 對各類表格按照相關(guān)規(guī)定要求定期匯總、整理。4、保密制度 檔案的利用者要確保檔案的保密、完整與安全。利用者未經(jīng)有關(guān)部門同意，不得轉(zhuǎn)借、涂改、圈劃、批注、增刪、抽頁、裁剪、拆卷、摘抄、拍照等，不得擅自公布檔案內(nèi)容。第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求3、定期更新匯總第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的要求五、設(shè)備運行與維修管理1、設(shè)備管理應(yīng)建立“維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔”的原則，做到預(yù)防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃檢修并重 。2、對設(shè)備做到“三好”、“四會”和“五定” 三好：用好、修好、管理好四會：會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障五定：清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時、定質(zhì)3、實行操作人員維護與專業(yè)人員維修相結(jié)合。4、完善設(shè)備管理和定期檢查、維修制度。5、修舊利廢，合理更新，降低設(shè)備維修費用，提高經(jīng)濟效益第二節(jié) 物業(yè)設(shè)