工程專業(yè)工作手冊(15本)

1、 作業(yè)范本文件編號：YLGL/PM/FB/007工程專業(yè)工作手冊版 本：第 1 版PAGE 146 - 作業(yè)規(guī)范工程專業(yè)工作手冊YLGL/PM/FB/007版本：第 1 版修訂次：0 狀態(tài)：發(fā)文號：批準日期審核日期編制日期金華杰2009年10月 28 日發(fā)布 年 月 日實施目 錄一工程部架構(gòu)及人員編制說明 91人員架構(gòu) 92人員編制說明 9二工程部工作職責(zé) 9三工程部崗位職責(zé) 101工程部經(jīng)理 102工程強電主管 113工程弱電主管 124工程土建綜合維修主管 145工程暖通主管 156工程管道技工 167工程空調(diào)技工 178工程強電技工 189電梯協(xié)管員 1910弱電技工 2011萬能裝潢維

2、修工 21四工程部專業(yè)管理規(guī)范 22（一）強電專業(yè) 221供配電設(shè)備操作規(guī)程 221.1變壓器 221.2高壓配電裝置 231.3低壓配電裝置 231.4電容器 241.5自動轉(zhuǎn)換開關(guān)柜及緊急發(fā)電機 251.6空調(diào)機房強電箱及風(fēng)機、水泵強電箱 251.7電動機 271.8電器豎井 291.9室外照明 312二次裝修電器專業(yè)審圖標(biāo)準和建議之施工做法要求 313值班、交接班制度 334事故處理報告制度 335強電專業(yè)巡查制度 346發(fā)電機房巡查制度 347高、低壓變配電室安全管理制度規(guī)定 358電氣維修管理規(guī)定 359變配電所運行人員操作制度 3610電站倒閘操作制度 3611電氣安全管理條例 3

3、812應(yīng)急措施 38（二）房屋維修程序規(guī)范 401專業(yè)工作內(nèi)容 401.1天花頂板養(yǎng)護 401.2墻面部分 401.3踢腳部分 401.4門 401.5地面 401.6其它 412程序規(guī)范 413公共區(qū)域及設(shè)施小規(guī)模裝修變動管理辦法 414設(shè)備運行管理操作規(guī)范 424.1臺鉆安全操作規(guī)程 424.2砂輪機安全操作規(guī)程 434.3射釘槍安全操作規(guī)程 434.4手持電鉆安全操作規(guī)程 444.5平刨機安全操作規(guī)程 445房屋本體公用設(shè)施維修辦法 455.1維修目的 455.2維修原則 455.3維修依據(jù) 455.4各項維修項目的標(biāo)準 456室外公共設(shè)施的維修方法 516.1維修目的 516.2維修原

4、則 516.3維修依據(jù) 516.4維修標(biāo)準 517二次裝修土建專業(yè)審圖要求 588管理制度 598.1規(guī)章制度 598.2配鑰匙管理制度 608.3木油工室安全制度 60（三）消防弱電 611消防弱電各專業(yè)工作程序 611.1消防專業(yè)技工工作程序 611.2樓宇自動控制專業(yè)技工工作程序 621.3電梯專業(yè)技工工作程序 621.4保安監(jiān)控維修專業(yè)技工工作程序 632消防弱電各專業(yè)設(shè)備維修計劃 642.1消防報警系統(tǒng)維修計劃 642.2消防供水系統(tǒng)設(shè)備維修計劃 652.3樓宇自控設(shè)備維修計劃 652.4廣播設(shè)備維修計劃 662.5保安監(jiān)控設(shè)備維修計劃 662.6電梯設(shè)備維修計劃 663消防弱電管理

5、制度 663.1機房管理工作紀律 663.2機房管理規(guī)章制度 674消防弱電應(yīng)急方案 674.1電梯維修人員應(yīng)急方案 675弱電通訊、數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)專業(yè)工作程序 685.1通訊維修專業(yè)技工工作程序 685.2數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)專業(yè)技工工作程序 686弱電通訊、數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)專業(yè)維修計劃 697衛(wèi)星電視、背景音響系統(tǒng)運行管理 69（四）暖通專業(yè) 701規(guī)章制度 701.1總則 701.2值班及交接班制度 701.3衛(wèi)生制度 701.4各機房、管井安全管理條例 711.5冷凍機房安全責(zé)任制度 711.6風(fēng)機盤管巡查制度 711.7事故處理報告制度 721.8暖通維修規(guī)章制度 722二次裝修空調(diào)專業(yè)審圖標(biāo)準和建議之施工做

6、法要求 723暖通維修崗位要求 744暖通維修巡視計劃 745暖通操作規(guī)程 755.1制冷部分 755.2空調(diào)部分 775.3供暖部分 77（五）給排水專業(yè) 801規(guī)章制度 801.1總則 801.2值班及交接班制度 811.3衛(wèi)生制度 811.4泵房管理制度 811.5飲用水房衛(wèi)生管理制度 822設(shè)備操作規(guī)程 832.1水泵房蓄水池 832.2冷、熱水泵 832.3加壓水泵 832.4污水井及潛水泵 842.5化糞池 842.6紫外線消毒器 842.7室內(nèi)外游泳池 843設(shè)備運行管理操作規(guī)程 853.1室外噴水池 853.2室外水表 863.3雨水系統(tǒng) 863.4水質(zhì)化驗 864跑水事件應(yīng)急

7、措施 87五工程部通用管理制度 87（一）工程部基本管理制度 871基本管理原則 872工作紀律 883基本工作要求 884交接班規(guī)定 89（二）機房值班制度 90（三）預(yù)防性維修制度 90（四）設(shè)備巡回維修制度 91（五）機房動火制度 91（六）維修材料及工具維修制度 91（七）機房鑰匙管理制度 92（八）交接班制度 93（九）應(yīng)急應(yīng)變處理解決方案 93（十）衛(wèi)生制度 94（十一）備品備件采購制度 94（十二）領(lǐng)料工作管理程序 95六考核指標(biāo) 96七二次裝修 106（一）二次裝修規(guī)定 107（二）裝修管理協(xié)議 108（三）二次裝修申請單 111（四）二次裝修承諾書 112（五）二次裝修消防安

8、全協(xié)議書 113（六）業(yè)主雇用指定承包商申請書 115（七）裝修人員登記單 116（八）物品出入審批單 117（九）施工單位加班審批表 118（十）臨時施工用水、用電審批單 119（十一）噴淋系統(tǒng)停水審批單 120（十二）貨運電梯使用審批單 121（十三）裝修許可證 122（十四）二次裝修施工巡查監(jiān)督表 123（十五）二次裝修竣工檢驗/整改單 124（十六）動火證 125一、工程部架構(gòu)及人員編制說明1. 人員架構(gòu)各地物業(yè)公司參照集團工程專業(yè)工作手冊，根據(jù)各公司（管理中心、管理處）具體情況編制各項工程規(guī)章制度及工程部工作手冊并進行人員架構(gòu)配置，以精簡、精干、合理為原則。2. 人員編制說明： 先緊

9、后松，以崗位工作量和工程定級標(biāo)準要求定員，精兵簡政。 （根據(jù)每班工作量和工作標(biāo)準定崗位）二、工程部工作職責(zé)圍繞公司的經(jīng)營方針做好項目的設(shè)備設(shè)施的管理，保證項目設(shè)備設(shè)施處于良好的運行狀態(tài)，滿足項目經(jīng)營及客戶需求。貫徹執(zhí)行國家及政府職能部門有關(guān)項目設(shè)備設(shè)施安全運行，能源消耗的法律法規(guī)規(guī)定。負責(zé)根據(jù)項目經(jīng)營及客戶需求制定設(shè)備運行工作管理、制度。建立健全部門的各項規(guī)章制度，工作標(biāo)準和工作程序。做好客戶報修投訴的檢修和處理，實現(xiàn)公司的質(zhì)量目標(biāo)。加強設(shè)備設(shè)施的檢修維護、保養(yǎng)工作，保證達到設(shè)備設(shè)施完好率目標(biāo)。做好項目水、電、熱能源消耗的跟蹤、控制、實施最大限度的節(jié)能。做好部門之間工作協(xié)調(diào)及時向有關(guān)管理部門上

10、交有關(guān)報告和報表。做好本部門新崗員工的培訓(xùn)和專業(yè)培訓(xùn)驗證工作。負責(zé)項目客戶二裝施工的圖紙審查，工程監(jiān)督與驗收，資料收集歸檔。制定和執(zhí)行對其他部門緊急情況做出的反應(yīng)安排。完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。三、工程部崗位職責(zé)1. 職位 ：工程部經(jīng)理匯報上級：物業(yè)總經(jīng)理督導(dǎo)下級：所有工程人員職責(zé)大綱：統(tǒng)籌及協(xié)調(diào)整個小區(qū)的工程管理工作，包括員工管理、維修及保養(yǎng)、改善工程、二次裝修、對外聯(lián)絡(luò)等工作。令物業(yè)設(shè)施、設(shè)備得到良好的維保，使其使用期限更為延長。協(xié)助物業(yè)總經(jīng)理處理小區(qū)其他事項。職務(wù)內(nèi)容：對外工作：加強與業(yè)戶之聯(lián)系，并經(jīng)常征詢業(yè)戶意見，交物業(yè)總經(jīng)理參考；協(xié)助總經(jīng)理，加強與發(fā)展商之工作聯(lián)絡(luò)與協(xié)調(diào)；與公用事業(yè)

11、機構(gòu)、各政府機關(guān)加強聯(lián)系，以利于工作發(fā)展。處理工作處理所有業(yè)戶之查詢及投訴問題；切實執(zhí)行業(yè)戶守則條款，如嚴禁違章建設(shè)等；執(zhí)行工程部門管理工作，協(xié)調(diào)各項目之工作聯(lián)系；召集各系統(tǒng)之專項業(yè)務(wù)會議：協(xié)助研究各項工程問題；將討論決定報物業(yè)總經(jīng)理作決策參考。建立健全檔案制度；負責(zé)制定本部門的管理辦法和各項規(guī)章制度、崗位職責(zé)。制訂重要設(shè)備的操作規(guī)程及不同季節(jié)的常規(guī)項目操作時段表。每月向總經(jīng)理提交工程管理工作報告（及時匯報業(yè)主及發(fā)展商）；編制有關(guān)內(nèi)部行政文件；執(zhí)行總經(jīng)理指派之其他工作，致力于各系統(tǒng)整體工作效率之提高。向物業(yè)總經(jīng)理建議及提交小區(qū)之保養(yǎng)、改善及更改工程計劃；制定本部員工培訓(xùn)綱要及培訓(xùn)計劃，督查和考

12、核下屬員工的工作質(zhì)量和技能水準，逐步提高員工的綜合素質(zhì)；按工程部質(zhì)量管理目標(biāo)要求對部門工作質(zhì)量進行抽查和回訪；準備及檢討工程招標(biāo)的文件，設(shè)定標(biāo)準及規(guī)格，分析回標(biāo)及作建議；就業(yè)戶之投訴及重要維修保養(yǎng)工程作出調(diào)配及跟進；查核承包商交來之單據(jù)及報價；監(jiān)管承包商之工作；安排及跟進物業(yè)接收之工作；負責(zé)工程部應(yīng)聘人員的面試，提出是否聘用的意見。制定小區(qū)節(jié)能措施，督導(dǎo)員工遵照執(zhí)行；制訂每年度工作計劃和年度工程預(yù)算，供物業(yè)總經(jīng)理審閱；對重大的設(shè)備故障，親臨現(xiàn)場組織處理，提供報告。定期巡視整個小區(qū)。2. 職位 ：工程強電主管匯報上級：工程部經(jīng)理督導(dǎo)下級：強電技工、電梯協(xié)管員職責(zé)大綱：負責(zé)小區(qū)內(nèi)供電設(shè)備和電梯設(shè)備

13、的正常運行，保證系統(tǒng)正常運轉(zhuǎn)；負責(zé)執(zhí)行上級指派的其他工作。職務(wù)內(nèi)容：督導(dǎo)下屬員工按照值班運行表巡檢、抄表； 執(zhí)行上級指示認真貫徹崗位責(zé)任制、督導(dǎo)員工嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，發(fā)現(xiàn)問題及時上報并處理；督導(dǎo)班內(nèi)員工遵守管理處制定的一切規(guī)章制度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象應(yīng)及時糾正；負責(zé)保管好設(shè)備的原始記錄和督促員工，認真仔細作好各種記錄，交接班要作到記錄清、問題交代清、環(huán)境衛(wèi)生清；負責(zé)制訂小區(qū)內(nèi)強電系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計劃和各項強電設(shè)備的的操作規(guī)程；負責(zé)強電設(shè)備系統(tǒng)的日常運行操作，預(yù)備性檢查、故障檢修、維護保養(yǎng)對超過8小時的工作單跟蹤處理；負責(zé)臨時用電的使用規(guī)范化、安全化管理；負責(zé)強電設(shè)備系統(tǒng)外來施工方的施工、整改、工藝監(jiān)管

14、；負責(zé)安排移動電具的定期檢查，維護保養(yǎng)，保證安全使用；負責(zé)變配電設(shè)備及安全用具的定期檢測和電梯年度安全檢測；督導(dǎo)員工工作程序及進度，核查已完成工作的質(zhì)與量，并做出報告；若遇主要設(shè)備故障或緊急情況，須立即到場提供資料，組織搶修并按程序及時報告；對員工進行技術(shù)培訓(xùn)并定期對員工進行考核；逐步提高員工的綜合素質(zhì)；負責(zé)能耗管理工作，作好月度能耗統(tǒng)計和節(jié)超分析；做好當(dāng)值主管對工程部的日常運行調(diào)度工作和運行人員的檢查，按質(zhì)量管理目標(biāo)要求對其工作質(zhì)量進行抽查和回訪；督促員工做好各種維修指令，接到投訴，要求反應(yīng)及時處理快速有效，完成維修指令后及時銷單并反饋信息；督導(dǎo)員工嚴格按照工程部制訂的燈光、空調(diào)、景觀設(shè)備等

15、運行時間表進行設(shè)施設(shè)備的操控運行；做好防雷接地的年檢工作和防汛防臺等季節(jié)性預(yù)防工作。定期進行設(shè)備和設(shè)施的巡檢；做好業(yè)戶服務(wù)工作，對客戶應(yīng)細心、有耐心、有禮貌、不跟客人爭論；完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。3. 職位 ：工程弱電主管匯報上級：工程部經(jīng)理督導(dǎo)下級：弱電技工職責(zé)大綱：負責(zé)小區(qū)內(nèi)弱電系統(tǒng)及其附屬系統(tǒng)設(shè)備的維修與保養(yǎng)，保證系統(tǒng)正常運行；負責(zé)執(zhí)行上級指派的其他工作。職務(wù)內(nèi)容：負責(zé)弱電系統(tǒng)設(shè)備系統(tǒng)的日常運行操作、預(yù)防性巡查、故障檢修、維護保養(yǎng)、設(shè)備更新、大修，二次裝修中的弱電線路及其設(shè)備的按裝管理；督導(dǎo)下屬員工按照計劃進行弱電設(shè)備的保養(yǎng)和維修，對超過8小時的工作單跟蹤處理；執(zhí)行上級指示認真貫徹崗

16、位責(zé)任制、督導(dǎo)員工嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，發(fā)現(xiàn)問題及時上報并處理；負責(zé)制定小區(qū)內(nèi)弱電系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計劃并組織實施；負責(zé)弱電設(shè)備系統(tǒng)外來施工方的施工、整改、工藝監(jiān)管；督導(dǎo)員工工作程序及進度，核查已完成工作的質(zhì)與量，并作出報告；若遇主要設(shè)備故障或緊急情況，須立即到場提供資料，組織搶修并按程序及時報告；負責(zé)工程檔案資料的管理；負責(zé)弱電系統(tǒng)的定期預(yù)測，并作出報告，其中消防系統(tǒng)一年度檢測一次；對下屬員工進行技術(shù)培訓(xùn)，并定期對員工進行考核，逐步提高員工的綜合素質(zhì)；負責(zé)申報工程部設(shè)備用品的申購計劃，報部門經(jīng)理審核后實施；負責(zé)小區(qū)信息化管理以及電腦和網(wǎng)絡(luò)的維護管理；做好工程部每月月耗統(tǒng)計，并據(jù)此在月底前做好月報；做

17、好每天兩小時對公共區(qū)域、各戶區(qū)、設(shè)備機房、中控室等巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題及時安排維修；做好當(dāng)值主管對工程部的日常運行調(diào)度工作和運行人員的檢查，按質(zhì)量管理目標(biāo)要求對其工作質(zhì)量進行抽查和回訪。督促員工做好各種維修指令，接到投訴，要求反應(yīng)及時處理快速有效，完成維修指令后及時銷單并反饋信息；定期進行其他設(shè)備和設(shè)施的巡檢；做好業(yè)戶服務(wù)工作，對客戶應(yīng)細心、有耐心、有禮貌、不跟客人爭論；完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。4. 職位 ：工程土建綜合維修主管匯報上級：工程部經(jīng)理督導(dǎo)下級：萬能裝潢維修工職責(zé)大綱負責(zé)小區(qū)的土建維修裝修工作，完善為保新和二裝管理，有計劃的完成土建裝修完善維修保新工作。負責(zé)執(zhí)行上級指派的其他工作

18、。主要職責(zé)：依照建筑裝修施工的有關(guān)法規(guī)負責(zé)項目土建裝修工程的完善改造，維修保新和二次裝修管理及工作反饋。編制本專業(yè)年、月維修、改造、保新工作計劃，并組織實施。做好本專業(yè)基礎(chǔ)管理工作，建立健全各項管理制度和圖紙資料檔案。負責(zé)審核業(yè)主和客戶二次裝修申請，依照二裝管理規(guī)定配合客戶二次裝修，做好質(zhì)量把關(guān)、裝修協(xié)調(diào)及資料的收集整理歸檔工作。做好客戶報修的安排處理及項目裝修，土建設(shè)施的巡檢工作并做好統(tǒng)計記錄及工作日志。做好所管設(shè)施的狀態(tài)的巡查發(fā)現(xiàn)的問題及時安排處理，重大問題及時反饋，并做好工作日志。負責(zé)土建外來施工方的施工、整改、工藝監(jiān)管，安排下屬技術(shù)人員跟辦。檢查下屬員工崗位紀律、工作態(tài)度、現(xiàn)場衛(wèi)生、考

19、勤制度和巡檢制度執(zhí)行情況發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象及時糾正，嚴格考核。嚴格控制維修、材料備件工具的領(lǐng)用消耗及出庫去向降低維修成本。督導(dǎo)員工做好由管理處批準的對業(yè)主、客戶提供的有償服務(wù)，完成后的及時信息反饋。督促員工做好各種維修指令，接到投訴，要求反應(yīng)及時處理快速有效，完成維修指令后及時銷單并反饋信息。做好業(yè)戶服務(wù)工作，對客戶應(yīng)細心、有耐心、有禮貌、不跟客人爭論。負責(zé)本專業(yè)新崗位員工的培訓(xùn)和專業(yè)培訓(xùn)驗證工作安排，提高本專業(yè)員工素質(zhì)。負責(zé)與其它班組或部門的協(xié)調(diào)合作。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。5. 職位 ：工程暖通主管匯報上級：工程部經(jīng)理督導(dǎo)下級： 管道技工、空調(diào)技工職責(zé)大綱：負責(zé)小區(qū)內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、水質(zhì)處

20、理系統(tǒng)的監(jiān)控、操作、維修和保證系統(tǒng)正常運行；負責(zé)執(zhí)行上級指派的其他工作。職務(wù)內(nèi)容：督導(dǎo)員工按照操作規(guī)程操作，監(jiān)控空調(diào)系統(tǒng)、水處理系統(tǒng)內(nèi)的各種設(shè)備，巡視各系統(tǒng)內(nèi)設(shè)備，做好巡視紀錄；督導(dǎo)員工對小區(qū)內(nèi)的設(shè)施進行巡查、維護保養(yǎng)，合理安排各類維保工作程序，提高工作效率和工作質(zhì)量；督導(dǎo)員工按照計劃維修保養(yǎng)所管各系統(tǒng)內(nèi)的設(shè)備，并做好維修保養(yǎng)記錄；負責(zé)空調(diào)/機管/裝修設(shè)備，設(shè)施外來施工方的施工、整改、維修保養(yǎng)工作的標(biāo)準、工藝監(jiān)督，安排下屬技術(shù)人員跟班；跟查下屬員工的工作執(zhí)行情況是否按標(biāo)準要求運行，對超過8小時的工作單進行跟蹤處理，督導(dǎo)工作程序及進度，核查已完成工作的質(zhì)與量，每月進行員工考評，并作出報告；若遇主

21、要設(shè)備故障或緊急情況，須立即到達現(xiàn)場提供資料，組織維修，執(zhí)行有難度的故障維修時需按程序及時報告；對員工進行技術(shù)培訓(xùn)，并定期對員工進行考核，逐步提高員工的綜合素質(zhì)；督導(dǎo)員工做好由管理處批準的對業(yè)主、客戶提供的有償服務(wù)，完成后的及時信息反饋；負責(zé)審核業(yè)主和客戶的二次裝修申請中的空調(diào)系統(tǒng)、上下水系統(tǒng)圖紙以及施工中的監(jiān)管工作；負責(zé)污水系統(tǒng)和湖水循環(huán)系統(tǒng)、加藥系統(tǒng)、曝氣系統(tǒng)的運行，監(jiān)測生活水、游泳池水以及湖水的水質(zhì)，并定期提供報告；定期對生活水箱進行清洗，確保水質(zhì)合格；負責(zé)每月一次的公共區(qū)域的潔具/閥門/門窗/裝飾等設(shè)施檢查維修；負責(zé)每月一次的各水井及排水泵的清洗和設(shè)備的維護保養(yǎng)管理工作；做好當(dāng)值主管對

22、工程部的日常運行調(diào)度工作和運行人員的檢查，按質(zhì)量管理目標(biāo)要求對其工作質(zhì)量進行抽查和回訪；做好工程部公用工具的管理工作；督促員工做好各種維修指令，接到投訴，要求反應(yīng)及時處理快速有效，完成維修指令后及時銷單并反饋信息；做好防臺、防汛、防凍等季節(jié)性工作；定期進行設(shè)備和設(shè)施的巡檢；做好業(yè)戶服務(wù)工作，對客戶應(yīng)細心、有耐心、有禮貌、不跟客人爭論；完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。6. 職位 ：工程管道技工匯報上級：工程暖通主管督導(dǎo)下級：職責(zé)大綱：負責(zé)小區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)及其附屬系統(tǒng)的日常維修和保養(yǎng)工作；負責(zé)小區(qū)湖水循環(huán)系統(tǒng)、加藥、曝氣系統(tǒng)的日常維修和保養(yǎng)工作；負責(zé)執(zhí)行上級指派的其它工作。職務(wù)內(nèi)容：每日對給排水系統(tǒng)、

23、水質(zhì)處理系統(tǒng)、湖水處理系統(tǒng)及其附屬系統(tǒng)、設(shè)備、管道進行定時、定點、例行巡查工作，水質(zhì)化驗并做好原始巡查記錄，保證不漏查、不虛查等；不折不扣地執(zhí)行上級指示，按照計劃所管轄范圍內(nèi)的設(shè)備做好保養(yǎng)、維修工作；做好各種原始記錄，保管好，有問題及時匯報；接到報修單，反應(yīng)要快，解決問題要迅速而有效。完成任務(wù)，及時做好信息反饋；嚴格遵守管理處制定的一切規(guī)章制度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象要及時糾正；及時做好管理處批準對業(yè)主、客戶提供的有償服務(wù)，完成并及時反饋信息；準確、及時地做好交接班工作，做好保管區(qū)域的衛(wèi)生工作；出現(xiàn)突發(fā)情況及時報告主管或主管以上負責(zé)人，同時按照預(yù)定的程序處理，在保證不危及人身安全的前提下，盡量減少損失；

24、保證個人通訊暢通，及時接受上級主管的工作指令；在完成本職工作的同時，按主管工作指令要求，做好工程部其他工種的協(xié)助工作；做好業(yè)戶服務(wù)工作，對客戶應(yīng)細心、有耐心、有禮貌、不跟客人爭論；完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。7. 職位 ：工程空調(diào)技工匯報上級：暖通主管督導(dǎo)下級：職責(zé)大綱：負責(zé)小區(qū)內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)及其附屬系統(tǒng)的日常維修和保養(yǎng)工作；負責(zé)執(zhí)行上級指派的其它工作。職務(wù)內(nèi)容：每日對所管轄范圍的空調(diào)、通風(fēng)等設(shè)備巡查工作，保證做到定時、定點、不漏查、不虛查，并做好原始巡查；做好各種原始記錄，保管好，有問題及時匯報；接到工作單，反應(yīng)要快，解決問題要迅速而有效。完成任務(wù)，及時做好信息反饋；嚴格遵守管理處制度的一切規(guī)章

25、制度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象要及時糾正；及時做好管理處批準對業(yè)主、客戶提供的有償服務(wù)，完成并及時反饋信息；準確、及時地做好交接班工作；出現(xiàn)突發(fā)情況及時報告主管或主管以上負責(zé)人，同時按照預(yù)定的程序處理，在保證不危及人身安全的前提下，盡量減少損失；保證個人通訊暢通，及時接受上級主管的工作指令；在完成本職工作的同時，按主管工作指令要求，做好工程部其他工種的協(xié)助工作；做好空調(diào)、通排風(fēng)孔等設(shè)備的季節(jié)性維修保養(yǎng)工作；不折不扣地執(zhí)行上級主管的指示，按計劃履行管轄范圍內(nèi)的設(shè)備要求，做好維護保養(yǎng)工作；做好業(yè)戶服務(wù)工作，對客戶應(yīng)細心、有耐心、有禮貌、不跟客人爭論；完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。8. 職位 ：工程強電技工匯報上

26、級： 強電主管督導(dǎo)下級：職責(zé)大綱：負責(zé)確保小區(qū)供配電設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)；負責(zé)執(zhí)行上級指派的其他工作。職務(wù)內(nèi)容：定期、定時、定點巡查小區(qū)供配電設(shè)備，做到不漏查、不虛查，認真做好記錄填寫各種報表和運行記錄，發(fā)現(xiàn)問題的同時及時報告上級主管；熟悉小區(qū)供配電系統(tǒng)線路分步走向，巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況（條件允許，現(xiàn)場立即處理），并報告上級主管；負責(zé)做好各配電房的安全防范措施，確保安全運行；若發(fā)生供電停電事件時，要立即與供電部門聯(lián)系，查明停電原因和恢復(fù)時間，并做好準確記錄；完成項目內(nèi)大型接待活動和節(jié)日活動特需的照明布置、接線及設(shè)備安裝和拆收工作。按計劃對所屬管轄范圍內(nèi)的設(shè)備運行維護保養(yǎng)，并做好機房清潔衛(wèi)生工作；若當(dāng)值

27、時發(fā)生突發(fā)事件，按預(yù)定的應(yīng)急方案采取措施，在保證無危及人生身安全的前提下，應(yīng)盡一切力量減少損失；嚴格遵守管理處制定的一切規(guī)章制度，發(fā)揮工作主動性與積極性，做好本職工作；保證個人通訊暢通，及時接受上級主管的工作指令；服從工作安排，接到“報修單”應(yīng)及時確保準確無誤地實施完成，接到工作指令反應(yīng)迅速，解決問題確實有效，完成任務(wù)后及時反饋信息；在完成本職工作的同時，按主管工作指令要求，做好工程部其他工種的協(xié)助工作；嚴格按照工程部制訂的公共區(qū)域燈光、空調(diào)、景觀設(shè)備運行時間表進行設(shè)施、設(shè)備的操作運行；做好業(yè)戶服務(wù)工作，對客戶應(yīng)細心、有耐心、有禮貌、不跟客人爭論；嚴格執(zhí)行材料、備件及工具領(lǐng)用管理規(guī)定，節(jié)約費用

28、降低消耗。完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。9. 職位 ：電梯協(xié)管員匯報上級：強電主管督導(dǎo)下級：職責(zé)大綱：負責(zé)做好電梯的巡查，監(jiān)管電梯維保，確保小區(qū)所有電梯正常運行；負責(zé)執(zhí)行上級指派的其他工作。職務(wù)內(nèi)容：負責(zé)電梯年度安全檢測，并保證電梯的安全運行；督導(dǎo)維修保養(yǎng)單位對電梯的維保，確保電梯的正常運行；對小區(qū)所有電梯運行進行日常巡查，及時發(fā)現(xiàn)電梯運行隱患，并及時報修以及維修；負責(zé)做好所有電梯機房設(shè)備的清潔工作；做好電梯維保、巡檢報告；掌握電梯困人的解救程序，如遇電梯困人，能迅速正確予以處理；接到電梯故障，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，進行相應(yīng)處理工作；嚴格遵守管理處制定的一切規(guī)章制度，發(fā)揮工作主動性，在做好本職工作的同

29、時按上級主管指派進行其他工程維修巡查工作；保證個人通訊暢通，及時接受上級主管的工作指令；做好業(yè)戶服務(wù)工作，對客戶應(yīng)細心、有耐心、有禮貌、不跟客人爭論；完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。10. 職位 ：弱電技工匯報上級：弱電主管督導(dǎo)下級：職責(zé)大綱：負責(zé)小區(qū)內(nèi)弱電設(shè)備及其附屬設(shè)備的維修與保養(yǎng)、管理監(jiān)測、運行調(diào)整記錄工作，保證相關(guān)弱電設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，處理客戶報修。負責(zé)執(zhí)行上級指派的其它工作。職務(wù)內(nèi)容：根據(jù)工作計劃對小區(qū)內(nèi)各弱電設(shè)備及其附屬設(shè)備進行巡視和保養(yǎng)，并做好工作日志；熟知監(jiān)控、樓宇自控、廣播電視、消防、電梯等系統(tǒng)的工作原理，掌握設(shè)備性能、調(diào)整、操作規(guī)程及維修保養(yǎng)程序，及時處理好客戶報修；要定期或不定期

30、對本專業(yè)設(shè)備進行巡視檢查，做好維修檢測工作，隨時掌握設(shè)備性能和運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時解決或采取有效的控制措施，作好記錄并及時向上級匯報；接到工作單后要求反應(yīng)及時，并按照操作規(guī)程進行維修及操作。記清用料及工時，完成后及時信息反饋，同時在工作單中記錄；施工、操作、維修后，要做到工完、料凈、場地清；做好由工程部批準的對業(yè)主、客戶提供的有償服務(wù)，不得擅自接任務(wù)，緊急情況處理必須同時通報上司；遵守工程部一切規(guī)章制度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象及時改正；不折不扣地執(zhí)行上級指示，按計劃對設(shè)備進行保養(yǎng)工作；保證工作環(huán)境要達到要求，妥善保管好配發(fā)的工具、設(shè)備備用零件，做好設(shè)備防火、防潮、防靜電工作，保障設(shè)備正常運行；認真作好

31、設(shè)備、機房及工作現(xiàn)場的衛(wèi)生清潔工作；保證個人通訊暢通，及時接受上級主管的工作指令；在完成本職工作的同時，按主管工作指令要求，做好工程部其他工種的協(xié)助工作；做好業(yè)戶服務(wù)工作，對客戶應(yīng)細心、有耐心、有禮貌、不跟客人爭論；嚴格執(zhí)行材料、備件及工具領(lǐng)用管理規(guī)定，節(jié)約費用降低消耗；嚴格遵守勞動紀律，執(zhí)行考勤制度、禮儀規(guī)范，搞好工作協(xié)作；完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。11. 職位 ：萬能裝潢維修工匯報上級： 土建維修主管督導(dǎo)下級：職責(zé)大綱：負責(zé)小區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)施、裝潢設(shè)施及其附屬系統(tǒng)的日常維修和保養(yǎng)工作；負責(zé)執(zhí)行上級指派的其他工作。職務(wù)內(nèi)容：每日對各景觀設(shè)施、樓宇裝潢設(shè)施進行定時、定點、例行巡查工作，并做好原

32、始巡查記錄，保證不漏查等；不折不扣地執(zhí)行上級指示，按照計劃所管轄范圍內(nèi)的設(shè)備做設(shè)施好保養(yǎng)、維修工作，對非本專業(yè)的設(shè)施設(shè)備的故障或損壞，須及時報告主管，協(xié)調(diào)解決，具有補位意識；做好各種原始記錄，保管好，有問題及時匯報；接到報修單，反應(yīng)要快，解決問題要迅速而有效。完成任務(wù)，及時做好信息反饋；及時參加緊急情況維修；嚴格遵守管理處制定的一切規(guī)章制度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象要及時糾正；及時做好管理處批準對業(yè)主、客戶提供的有償服務(wù)，完成并及時反饋信息；準確、及時地做好交接工作；出現(xiàn)突發(fā)情況及時報告主管或主管以上負責(zé)人，同時按照預(yù)定的程序處理，在保證不危及人身安全的前提下，盡量減少損失；負責(zé)小區(qū)公共設(shè)施的維保工作，任

33、何工作場所應(yīng)做到工完、料凈、場地清；負責(zé)房屋設(shè)施結(jié)構(gòu)方面的滲漏水處理；做好業(yè)主二次裝修工藝、材料、施工方案的審核工作，并進行二次裝修的監(jiān)管；嚴格執(zhí)行材料、備件及工具領(lǐng)用管理規(guī)定，節(jié)約費用降低消耗；嚴格遵守勞動紀律，執(zhí)行考勤制度、禮儀規(guī)范，搞好工作協(xié)作；做好業(yè)戶服務(wù)工作，對客戶應(yīng)細心、有耐心、有禮貌、不跟客人爭論；完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。四、工程部專業(yè)管理規(guī)范（一）、強電專業(yè)小區(qū)供配電主要由變壓器，高、低配電裝置、電容器組，發(fā)電機組成，其安全可靠性直接影響到小區(qū)的正常營業(yè)，需按供電局有關(guān)規(guī)定配備相應(yīng)的電氣運行值班電工。1、供配電設(shè)備操作規(guī)程1.1變壓器 1) 操作規(guī)范電力變壓器是用電設(shè)備必需

34、的變電設(shè)備。因此，電力變壓器的正常運行就成為其它各種設(shè)備正常運行的必要保證。變壓器在運行前應(yīng)做加壓試驗，按規(guī)定做沖擊試驗。本變壓器本身具有保護功能，即超溫報警及超溫跳閘功能。2) 巡查制度應(yīng)在一天24小時整點記錄變壓器電流電壓及溫度，如發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)做好記錄，查明原因，有重要情況及時匯報上級。每班應(yīng)對瓷絕緣進行巡視，有無污垢，有無放電痕跡，并及時做出相應(yīng)處理。各連接點應(yīng)無松動，無異常響聲。 3) 維護保養(yǎng)變壓器應(yīng)根據(jù)周圍環(huán)境和負荷情況，在負荷相對較小的季節(jié)，利用節(jié)假日，每年進行一次停電清掃和檢查，每兩年應(yīng)委托供電單位，對變壓器進行全面的試驗。每年應(yīng)對變壓器線圈的絕緣阻值進行搖測。1.2 高壓配電裝

35、置 1) 操作規(guī)范高壓操作時，要帶絕緣手套，穿絕緣鞋。倒閘操作時應(yīng)按要求填寫操作票。倒閘操作時應(yīng)有兩名電工在場，一名操作，一名監(jiān)護。其中對設(shè)備較熟悉者作監(jiān)護，操作人和監(jiān)護人應(yīng)先在模擬盤上對所填的操作項目認真核對，執(zhí)行監(jiān)護。送電時，應(yīng)先合隔離開關(guān)，后合真空開關(guān)，停電時，順序相反，嚴禁帶負荷拉合隔離開關(guān)，拉動手車。真空開關(guān)兩側(cè)隔離開關(guān)操作順序送電時先合電源側(cè)隔離開關(guān)，后合負荷側(cè)隔離開關(guān)，停電時順序相反。操作中應(yīng)注意防止反送電。防止帶電合接地開關(guān)。防止接地開關(guān)在接地位置送電。防止誤入帶電間隔。2) 巡查制度每班應(yīng)檢查絕緣瓷瓶是否清潔，有無裂紋，閃絡(luò)和放電痕跡。金屬架構(gòu)及設(shè)備外殼的接地，接零裝置是否完

36、好，可靠，有無松脫、腐蝕、斷線現(xiàn)象。3)維護保養(yǎng)高壓配電裝置，根據(jù)環(huán)境和負荷情況，在負荷相對較小的季節(jié)，利用節(jié)假日。每年進行一次停電清掃檢查，并處理發(fā)現(xiàn)的缺陷和異常現(xiàn)象。1.3 低壓配電裝置1) 操作規(guī)范低壓配電屏上的開關(guān)操作順序，與高壓開關(guān)柜上的開關(guān)操作順序相同。2) 巡查制度每班應(yīng)對以下內(nèi)容進行巡視檢查；各項儀表指示是否正常;電路中各個連接點，有無過熱、發(fā)紅、變色的現(xiàn)象;三相電流是否平衡，三相電壓是否正常;各種低壓電器有無異常聲音及氣味;空氣開關(guān)，交流接觸器的滅弧罩是否完好;配電裝置及低壓電器表面是否清潔，操作、維修通道是否保持通暢;接地線連接是否良好;高低壓配電裝置的巡視檢查應(yīng)同時進行，

37、并應(yīng)同時檢查配電室的門窗是否完整齊全，照明是否良好，通風(fēng)溫度是否適宜，配電室的安全用具，消防設(shè)施是否齊備，配電裝置本身和周圍，有無影響安全運行的異物和異?，F(xiàn)象。1.4電容器 1) 操作規(guī)范正常情況下，停電操作時，應(yīng)先拉開電容器組開關(guān)，后拉開各路饋電開關(guān)。送電時，操作順序相反。事故情況下，如突然停電，必須將電容器組的開關(guān)拉開，以免突然來電時，電壓過高超過電容器允許值。電容器組開關(guān)跳閘后，不準強送，保護熔絲斷后，未查明原因，不許更換熔絲送電。電容器組嚴禁帶電荷合閘，電容器組再次合閘時，必須在斷開電源三分鐘后進行。2) 巡查制度電容器的巡視檢查工作應(yīng)與配電裝置和電力變壓器的巡視檢查結(jié)合在一起，內(nèi)容如

38、下電容器三相電流是否平衡，其誤差不超過5%。電壓是否超過允許值;電容器組有無異常響聲或放電火花；3) 維護保養(yǎng)運行中的電容器組，每年至少進行一次停電清掃、檢查、其內(nèi)容如下：清理瓷套管外殼、架構(gòu)通風(fēng)孔等上面的灰塵；檢查各緊固部位的螺絲有無松動；檢查保護裝置的動作情況及熔絲是否完好；檢查空氣開關(guān)的觸頭有無燒蝕現(xiàn)象；1.5自動轉(zhuǎn)換開關(guān)柜及緊急發(fā)電機自動轉(zhuǎn)換開關(guān)柜正常工作時置于“自動”位置。發(fā)電機作為備用電源，在項目雙路供電出故障時啟動，供應(yīng)項目緊急事故照明及供應(yīng)消防設(shè)備、消防梯，污水泵和保安、營業(yè)用房等處的用電，其使用時間較短。為確保在使用時，發(fā)電機能一觸即發(fā)，投入供電，每周一次對發(fā)電機進行空載試發(fā)

39、電。 1) 操作規(guī)范發(fā)電機投入運行后，應(yīng)觀察發(fā)電機運行情況5-15分鐘，確認柴油機無異常響聲、油溫、水溫、電壓、頻率應(yīng)正常。2) 巡查制度每次開機前應(yīng)檢查水溫，蓄電池直流電壓，潤滑油位，燃油位是否正常;對蓄電池進行檢查電解液、比重是否正常；對附助設(shè)備檢查：電池聯(lián)接線開關(guān)、油箱、油管、排煙管道是否正常檢查完畢后，必要時，對蓄電池進行電解液補充、充電；3)維護保養(yǎng)隨時注意水溫及油位變化，補充燃油。1.6空調(diào)機房強電箱及風(fēng)機、水泵強電箱 1) 操作規(guī)范維修人員必須對各機房的位置、用途、控制區(qū)域以及該強電控制箱的功能及設(shè)計參數(shù)一詳細的了解。在對強電箱進行檢查時嚴禁帶電作業(yè)，若需要帶電作業(yè)必須有人監(jiān)護。

40、檢查人員必須使用電壓等級相同的合格的安全用具進行操作檢查;檢查人員在切斷電源時應(yīng)先斷負載側(cè)后斷電源側(cè)，嚴禁帶負荷拉合開關(guān)。不允許誤操作造成大面積停電。在停電檢查時要掛標(biāo)示牌。嚴禁連續(xù)起動大型電動機及大負荷的電器設(shè)備。在對設(shè)備進行檢查時，必須將與該設(shè)備連接的所有電源斷開。停電后必須使用合格的驗電器逐相驗電。在開關(guān)的兩側(cè)進行驗電時，要先驗低壓側(cè)后驗高壓側(cè)，先驗下層后驗上層。對停電電纜線路進行驗電時要將電纜的電荷全部放掉直到驗電器指示無電為止。電器設(shè)備的指示燈和電壓表只能作為參考不能作為設(shè)備無電的依據(jù)。檢查人員必須保證人身安全及設(shè)備安全的前提下才能進行操作。操作人員應(yīng)聽從監(jiān)護人的指揮，監(jiān)護人在監(jiān)護時

41、不應(yīng)做其它工作，監(jiān)護人發(fā)現(xiàn)操作人不正確操作，有權(quán)令其停止工作。監(jiān)護人要隨時提醒操作人注意安全，需要工作轉(zhuǎn)移時要設(shè)標(biāo)示牌并妥善處理，以保證其它人員及電器設(shè)備的安全。工作結(jié)束后，應(yīng)對現(xiàn)場進行清理及認真檢查，在確認沒有影響電器設(shè)備安全及人身安全的隱患后方可送電。送電后要觀察電器設(shè)備的運行情況，一切正常后方可離開現(xiàn)場。測量電流時應(yīng)正確使用鉗形表，測量時要依次從大電流檔位向小電流檔位換檔，測量過程中不可換擋。測量時應(yīng)使導(dǎo)線位于鉗口中央并使鉗口緊密閉合，還應(yīng)注意操作人員與帶電部位的安全距離，以免發(fā)生觸電危險。每次測量完成后要把電流量程切換到高檔位，以免下次使用時因未經(jīng)選擇量程就進行測量而造成儀表的損壞。測

42、量電壓時應(yīng)正確使用萬用表，量程開關(guān)應(yīng)選擇在正確的電壓檔上并選擇在較高的檔位上，以免因誤操作燒毀儀表。測量電阻時要斷開被測物的電源，嚴禁帶電測量。測量時還應(yīng)注意不要觸摸表筆的金屬部分。 2) 巡查制度檢查人員必須定期按時巡查，每五天一周期。檢查內(nèi)容包括強電箱內(nèi)部的主開關(guān)、主線路、交流觸器、熱繼電器、設(shè)備主線、按鈕開關(guān)、轉(zhuǎn)換開關(guān)控制線路、指示燈、儀表等，并做好記錄，認真填寫記錄表。在巡查中發(fā)現(xiàn)問題能處理的要及時處理，不能立即處理的應(yīng)馬上采取臨時措施并上報。必要時應(yīng)停止設(shè)備的運行。檢查中負荷不得超出該設(shè)備的額定值，導(dǎo)線及開關(guān)等應(yīng)無過熱冒煙、無異味、無異常聲音等現(xiàn)象。各連接點應(yīng)牢固可靠，與設(shè)備配套的設(shè)

43、施應(yīng)相互匹配。巡查人員必須聽從上級領(lǐng)導(dǎo)指揮，認真完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給的各項巡查任務(wù)。巡檢完成后及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報巡查情況及所發(fā)現(xiàn)問題，認真填寫巡查記錄表并上交工程師確認。 3) 維護保養(yǎng)及時清理巡查中所發(fā)現(xiàn)的問題，及時更換損壞的零件，如主開關(guān)、接觸器、熱繼電器、指示燈、轉(zhuǎn)換開關(guān)等。所更換的零件必須是與原設(shè)備相配套符合標(biāo)準的合格產(chǎn)品，以保證電器設(shè)備的正常安全運行。嚴禁使用偽劣低容量或不配套的零件。保養(yǎng)人員在做完設(shè)備的保養(yǎng)后，應(yīng)認真填寫保養(yǎng)記錄并上報工程部相關(guān)人員建檔。保養(yǎng)人員要熟悉所保養(yǎng)設(shè)備的各種功能及用處，與設(shè)備無關(guān)的不許亂動。認真檢查電箱內(nèi)部導(dǎo)線連接情況，做到發(fā)現(xiàn)問題及時處理。嚴禁帶電拉動導(dǎo)線以免發(fā)

44、生觸電危險。1.7（空調(diào)、風(fēng)機、水泵的）電動機 1) 操作規(guī)范維修人員應(yīng)熟悉所操作電器設(shè)備電動機的各項指標(biāo)、電動機的功率轉(zhuǎn)速、所帶動設(shè)備的情況、額定電流、所使用的電壓、溫升、絕緣等級以及強電箱與之匹配的情況。設(shè)備在試運轉(zhuǎn)前要進行以下檢查工作人工盤車以確保正常運行；要檢查電源電壓是否正常，有無過低及缺相現(xiàn)象；檢查電動機是否完好合格，熱繼電器整定值是否在規(guī)定范圍內(nèi)；與電動機相連接的電器線路有無松動現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；檢查起動設(shè)備接線是否正確、牢靠、動作是否靈活、觸頭接觸是否良好；檢查傳動裝置是否正常，皮帶松緊是否合適，皮帶連接是否牢固，聯(lián)軸器是否緊固；傳動裝置、電動機及設(shè)備周圍有無雜物；電動機

45、及起動裝置的接地、接零是否可靠；對停用三個月以上的電動機應(yīng)搖測絕緣，合格后，方可使用。嚴禁頻繁起動電動機，以免引起電動機發(fā)熱，影響使用壽命。起動多臺電機時，應(yīng)按功率大小，從大到小逐臺起動，不可同時起動，以免因起動電流過大造成斷路器跳閘。電動機接通電源后，發(fā)現(xiàn)不能起動或轉(zhuǎn)速低及聲音不正常等現(xiàn)象應(yīng)立即停止運行并進行檢查。電動機輕載起動連續(xù)不應(yīng)超過3次，重載不應(yīng)超過2次。電動機起動后應(yīng)注意運轉(zhuǎn)方向。電動機接通電源后不應(yīng)用手直接接觸及所聯(lián)接的金屬導(dǎo)體。 2) 巡查制度巡查人員每五天一周期，按時巡查，并認真填寫巡查記錄表。巡查內(nèi)容如下電動機溫升是否正常，有無冒煙起火現(xiàn)象；機組有無強烈振動，轉(zhuǎn)速是否急劇下

46、降，有無異常響聲；電源電壓是否正常；是否缺相；電流是否正常，是否超負荷運行；散熱是否良好；軸承是否損壞，皮帶是否過緊；外殼接地是否良好；認真搖測電動機絕緣并正確使用搖表，搖測電機絕緣時，應(yīng)選用500V兆歐表，測量時，應(yīng)先切斷電源，搖表應(yīng)水平放置并遠離外界磁場，應(yīng)使用專用測量線或絕緣強度較高的兩根多股軟線。使用前應(yīng)對搖表進行開路和短路試驗，測量前對設(shè)備先進行放電，搖表L端子線接設(shè)備的相線，E端子接設(shè)備地線，順時針搖動到120轉(zhuǎn)/分，待調(diào)速器發(fā)生滑動后，即可得到穩(wěn)定的讀數(shù)，測量中禁止他人接近設(shè)備，嚴禁帶電搖測電動機絕緣，以免造成儀表損壞。發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報并妥善解決，故障嚴重時應(yīng)立即停止設(shè)備

47、運行。 3) 維護保養(yǎng)運行中的電動機除應(yīng)加強監(jiān)視外還應(yīng)進行定期維護保養(yǎng)，保證電動機安全運行，延長電動機使用壽命，根據(jù)啟用時間，制定維修保養(yǎng)計劃。小修內(nèi)容包括清除電機油垢及外部灰塵，檢查軸承潤滑情況，補換潤滑油，檢查出線盒引線的連接是否可靠，絕緣處理是否得當(dāng)，檢查緊固各部螺栓，檢查電機外殼接地、接零是否良好，搖測電動機絕緣電阻，清掃起動設(shè)備與控制電路，檢查冷卻裝置是否完好。大修內(nèi)容包括電動機解體，清除內(nèi)部污垢，檢查定子繞組的絕緣情況，槽楔有無松動，匝間有無短路。燒傷痕跡，檢查通風(fēng)冷卻裝置是否完好，檢查有無掃膛現(xiàn)象，檢查轉(zhuǎn)子鼠籠有無斷裂，對電機外殼進行補漆，測量電機繞組和起動裝置直流電阻，發(fā)現(xiàn)軸承

48、損壞應(yīng)及時更換，檢查電動機運行電流是否正常，電源電壓是否正常，繞組過熱老化應(yīng)重新繞制。繞組受潮應(yīng)及時進行烘干處理，檢查皮帶及連軸器，檢查所帶動機械設(shè)備。1.8電器豎井 1) 操作規(guī)范操作人員應(yīng)熟悉電器豎井各開關(guān)的作用及所控制電路的范圍，嚴禁在不明開關(guān)作用的情況下拉合閘及帶負荷拉合閘的操作。禁止誤操作造成人為大面積停電。操作人員要正確使用萬用表、鉗形表及搖表。需停電時要先停負荷側(cè)后停電源側(cè)，嚴禁帶負荷拉合開關(guān)。出現(xiàn)開關(guān)掉閘情況時，應(yīng)先查明原因，排除故障后方可送電。當(dāng)進行電氣檢修時，應(yīng)先停電然后用合格的同等級驗電器進行驗電，確認安全后方可進行檢修，并做好各種安全處理措施。要實行工作票制度、操作票制

49、度。檢修豎井電器要先征得領(lǐng)導(dǎo)同意，未經(jīng)許可不可擅自工作。要實行監(jiān)護制度，監(jiān)護人在監(jiān)護時不應(yīng)做其它工作，并隨時提醒操作人注意安全并及時糾正操作人員的錯誤，必要時令其停止工作。工作間斷時必須做好安全處理，遇有緊急情況需送電時必須做好安全措施后方可送電。檢修結(jié)束后，負責(zé)人要全面檢查清理現(xiàn)場，檢查工具及人員情況，拆除各種臨時接地線及標(biāo)示牌，確認無誤后方可送電。送電后應(yīng)觀察電氣設(shè)備運行情況，確認正常后方可離開現(xiàn)場。 2) 巡查制度認真檢查豎井所有的電氣設(shè)備及開關(guān)儀表是否都正常，導(dǎo)線有無過熱現(xiàn)象，接線螺絲是否松動，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并認真做好巡查記錄，填寫檢查記錄表。巡查時間為每周二次，并及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報所

50、發(fā)現(xiàn)的問題。巡查人員要認真檢查，不得投機取巧，對做弊者要嚴肅處理。巡查人員要聽從領(lǐng)導(dǎo)安排按時定期檢查。巡查中要測量電源電壓及帶設(shè)備的電流并做好記錄，檢查開關(guān)及導(dǎo)線容量是否與用電設(shè)備相匹配。巡查人員要持證上崗，嚴禁違章操作。巡查人員不要亂動自己所不熟悉的電器設(shè)備。 3) 維護保養(yǎng)定期清掃豎井中的電氣開關(guān)設(shè)備，緊固導(dǎo)線，測量電源電壓及所帶設(shè)備的運行電流，觀察開關(guān)導(dǎo)線運行情況，應(yīng)定期搖測絕緣。每年進行一次維護保養(yǎng)。豎井電柜應(yīng)可靠接地，柜內(nèi)配線應(yīng)采用額定電壓不低于500V，截面不小于1.5MM2的絕緣銅線，導(dǎo)線中間不應(yīng)有接頭，應(yīng)排列整齊并用非金屬材料綁扎成束。柜內(nèi)編號應(yīng)齊全，連接采用端子排。配電裝置上

51、的指示燈及指示儀表應(yīng)齊全完好。柜體上使用的各種連接堅固體均應(yīng)鍍鋅。1.9室外照明定期巡檢，對損壞的燈具及時更換，確定更換光源周期及清掃周期。合理確定照明使用時間，充分利用自然采光，路燈及集中控制的照明應(yīng)采用光控或微機控制。1)停電工作程序為保正項目安全正常供電，現(xiàn)將停電工作程序規(guī)定如下：停電工作根據(jù)情況需要，由工程師認定；由認定的工程師填寫停電通知；停電通知由部門經(jīng)理審批簽發(fā)；部門經(jīng)理簽發(fā)后的停電通知通過物業(yè)部發(fā)相關(guān)單位；相關(guān)單位認可后，停電通知仍通過物業(yè)部反回工程師；工程師按相關(guān)單位認可的停電通知執(zhí)行或協(xié)商解決；2)注意事項：停電時間和工作范圍，必需符合相關(guān)單位認可的停電通知的內(nèi)容：一般情況

52、下，任何人不得違反停電工作程序的規(guī)定，擅自停電；停電時間內(nèi)如不能完成原計劃的工作，需立既恢復(fù)部分供電，下次另發(fā)停電通知；2、二次裝修電氣專業(yè)審圖標(biāo)準和建議之施工做法要求設(shè)計必須符合民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范JGJ/T16-92. 民用建筑照明設(shè)計標(biāo)準GBJ133-90高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范GB50045-92.設(shè)計圖中應(yīng)包含所有電氣系統(tǒng)的系統(tǒng)圖,布線圖,平面圖,如照明,插座,事故照明,電話電視,電腦網(wǎng)絡(luò)等.注明選用材料的材質(zhì),名牌,型號,數(shù)量等及施工工藝流程說明.國產(chǎn)配電箱應(yīng)有二部一委證書,進口配電箱應(yīng)有商檢證明,單相開關(guān)通斷能力大于6KA,三相開關(guān)最小通斷能力大于30KA.配電箱應(yīng)選用金屬配電箱

53、,在設(shè)計和使用中配電箱內(nèi)應(yīng)預(yù)留開關(guān)空位,所有照明,插座線路不得混用并且插座線路均應(yīng)加裝漏電開關(guān),空調(diào)控制加漏電開關(guān).開關(guān)容量,整定電流與導(dǎo)線載流量應(yīng)匹配.照明線不應(yīng)小于2.5MM2插座線不應(yīng)小于4MM2.接地線截面不應(yīng)低于1.5平方銅蕊線.接點處理要求使用端子,各支路電流設(shè)計不應(yīng)大于16A.選用燈具應(yīng)盡量選用同一名牌產(chǎn)品.日光燈建議采用電容補償產(chǎn)品.電線管要求使用鍍鋅金屬管,至分線箱(盒),燈箱應(yīng)使用鐵制蛇皮管,軟管連接,且兩端均應(yīng)做護口處理.室內(nèi)原有的事故照明日光燈必須保留,位置應(yīng)設(shè)在室內(nèi)公共區(qū)域的居中位置,電池盒必須加裝金屬蓋.為了滿足消防要求,移位電線管必須使用符合要求的金屬管,且金屬管

54、上應(yīng)涂符合要求的防火涂料.插座和燈具開關(guān)面板應(yīng)盡量選用同一名牌的產(chǎn)品,插座從通用性考慮,建議選用與項目相同的13A.所有插座(含電話,電視)同一室內(nèi)的設(shè)計均應(yīng)等高(離地面距離),所有開關(guān)面板(含空調(diào)溫控調(diào)節(jié)器)距地面距離應(yīng)一致且開關(guān)按鍵“開” “關(guān)”朝向也應(yīng)統(tǒng)一.風(fēng)機盤管用電,使用電線管將電源線送至距各風(fēng)機盤管一米以內(nèi),作出帶保險的出線盒即可,溫控開關(guān)用線應(yīng)使用1.5MM2軟線,不應(yīng)使用單股銅線.煙感頭和噴淋頭,應(yīng)與現(xiàn)有系統(tǒng),牌號,規(guī)格一致.原有煙感頭安裝原則上應(yīng)在預(yù)留軟管半徑范圍內(nèi)移動,若超出此界限范圍的移位,增補,其設(shè)計和施工由消防局備案認可的專業(yè)施工單位進行.探頭分布平面由業(yè)戶自選設(shè)計.

55、業(yè)戶由公共區(qū)域接入通訊線路和電視線路,由物業(yè)管理處指定的專業(yè)施工單位承作室外公共區(qū)域部分,業(yè)戶在室內(nèi)進線處安裝接線箱,做為進戶分界.電視線路進戶后,應(yīng)通過分配(分支)器作分界后,再行配接排布.電話線和中繼線建議使用AT&T5類線.格柵燈盤必須 6吊筋四根,上面用角鐵固定在混凝土上(不準使用吊鏈鐵絲懸浮).天花板上的線管必須按施工規(guī)范固定,所有照明燈具外殼都要與項目的接地線連通.地面只能使用專用地面防水插座,不許用墻插代替地插座使用.裝地插時,地板上挖溝深度不得超過4CM.木制燈箱槽必須涂防火涂料,電源線要穿鐵制蛇皮管.煙感探測器的布置原則:距離及突出物的水平距離不應(yīng)小于0.5M,距送風(fēng)口,新風(fēng)

56、口的水平距離不應(yīng)小于1.5M,盡量靠近回風(fēng)口位置.消防正常應(yīng)急兩用燈,其中一支燈管加裝隔鎳電池,放電時間不少于45分鐘.從燈主電源多穿一根電源充電線連接電池,不允許將電池電源線接在項目應(yīng)急照明電源上.強電所有線管,線盒均要求做焊接跨接地線,保證接地完好.燈盤要求做接地線.3、值班、交接班制度值班人員負責(zé)打掃辦公室內(nèi)外的環(huán)境衛(wèi)生。值班人員負責(zé)巡查設(shè)備運行情況。巡查完畢，作出巡查記錄。值班人員要認真填寫交接班記錄。值班人員交班時，如有遺留工作，應(yīng)在交接班記錄中注明，并對接班人員說明維修情況，以便接班人員維修。接班人員必須在交班記錄上簽字。4、事故處理報告制度一般事故應(yīng)如實填寫事故執(zhí)行登記記錄。并由

57、主管組織分析研究事故原因和責(zé)任，應(yīng)由責(zé)任人做出書面檢查由主管向工程師、總監(jiān)匯報。重大事故造成停電、要及時向總經(jīng)理、工程部經(jīng)理及有關(guān)部門報告，對事故原因做到三不放過即事故原因分析不清不放過，責(zé)任者與群眾沒受到教育不放過，沒有防范措施不放過，對責(zé)任者要根據(jù)情節(jié)輕重和經(jīng)濟損失報請總經(jīng)理。爆炸事故，一旦發(fā)生，首先以搶救傷員和保護國家財產(chǎn)為主，具體做法規(guī)定如下：報告總經(jīng)理、工程部總監(jiān)、保安部。斷電搶救受傷人員并及時送往醫(yī)院進行搶救。搶救項目財產(chǎn)，盡量減少事故造成的損失，不使事故蔓延成災(zāi)。保護事故現(xiàn)場，通知上級派專人負責(zé)保護好現(xiàn)場，任何人不得破壞現(xiàn)場以免給事故調(diào)查造成困難。詳細填寫事故報告，上交總經(jīng)理和勞

58、動局備察。造成事故的主要領(lǐng)導(dǎo)和直接責(zé)任者聽候處理。5、強電專業(yè)巡查制度每日24小時巡視變壓器電流電壓及溫度，發(fā)現(xiàn)異常作好記錄，查明原因有重要情況及時匯報；每班對變壓器瓷絕緣進行巡視，有無污垢，有無放電痕跡，并及時作出相應(yīng)處理；各連接點應(yīng)無松動，無異常響聲，無過熱變色現(xiàn)象；對高壓配電開關(guān)重點檢查，有無異常聲響，電壓、電流指示是否正常；檢查三相電流是否平衡，三相電壓是否正常；空氣開關(guān)，交流接觸器的滅弧罩是否完好；配電裝置及低壓電器的表面是否清潔，操作維修通道是否保持通暢；各接地線連接是否良好；6、發(fā)電機房巡查制度操作規(guī)范：發(fā)電機運行后，應(yīng)觀察發(fā)電機運行情況515分鐘，確認柴油機無異常響聲，油溫、水

59、溫、電壓、頻率應(yīng)正常。 巡查制度：每周應(yīng)檢查水溫，蓄電池直流電壓，潤滑油位，燃油位是否正常；對蓄電池進行檢查：電解液、比重是否正常；對輔助設(shè)備進行檢查：電池連接線開關(guān)、油箱、油管、排煙管是否正常；檢查完畢后，必要時，對蓄電池進行電解液補充、充電；維護保養(yǎng)：隨時注意水溫既油位變化，補充燃油。7、高、低壓變配電室安全管理制度規(guī)定高、低壓變配室門前應(yīng)張掛禁煙標(biāo)牌和各項安全防火規(guī)章制度；變配電使不得住人，不得賓客，嚴禁無關(guān)人員進入變配電室；電工人員要懂得變配電室設(shè)備的結(jié)構(gòu)、原理、性能，做到會操作，會維修保養(yǎng)，會排除故障，工作時精力集中，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，嚴禁非電工人員操作使用電氣設(shè)備；原則上不準帶電作

60、業(yè)，大修、中修要拉閘掛牌，要二人以上安全操作；熟悉配電線路，嚴格控制負荷，經(jīng)常檢修配電設(shè)備，每季度或遇重大節(jié)日對動力、照明線路認真檢查一次，雨季前應(yīng)必須搖測一次避雷針，預(yù)防觸電事故；安裝修理，改進設(shè)備，要保證質(zhì)量，不馬虎，不湊合，按供電局規(guī)程去做，不亂拉線；停電檢修時，值班人員要提前通知有關(guān)部門（消防中心、電梯、冷凍機房等）防止發(fā)生事故；重大節(jié)日或遇有特殊情況，應(yīng)提前組織專人逐一對電氣設(shè)備進行全面安全檢查；加強值班制度，并履行嚴格的交接班手續(xù)，值班人員要對本班的設(shè)備運行情況認真登記，有未完成處理事項，要認真交接清楚，確保項目安全用電；8、電氣維修管理規(guī)定電氣維修人員必須持證上崗，嚴格按照國家頒