物業(yè)管理公司內部管理制度(全)

1、為加強公司正規(guī)化管理，強化對員工的管理，使各項工作有章可循、有據(jù)可依，特制定本內部規(guī)章制度，各部門員工應根據(jù)本部門工作分工，加強對本制度的學習和領會，認真執(zhí)行本規(guī)章制度中公共制度和相應制度，并嚴格加以實施。本規(guī)章制度連同公司管理規(guī)定、員工手冊、公司文件及相關管理制度，具有同等的效力，各職能部門、管理處應按照本制度對所屬員工加以管理和考核，違反本規(guī)章制度將在公司考核中予以相應處罰。不盡之處，公司將適時予以補充。本規(guī)章制度從下發(fā)之日起執(zhí)行。簽發(fā)人：年月日精品文庫精品文庫歡迎下載歡迎下載 、材料保管員必須對材料的出、入庫負責，不能私自轉賣材料，不能將材料轉送給他人，一經(jīng)查實，按情節(jié)給予罰款或辭退處理

2、。7、工程維修部經(jīng)理每周要對維修過的住戶進行材料的使用抽查回訪，檢核材料使用情況，回訪中如發(fā)現(xiàn)維修工虛報領取材料，必須向主任及上級領導匯報，按其情節(jié)輕重將給予罰款、警告或辭退處理。8、當月的維修材料采購情況以及材料的耗用情況，由材料保管員以表格的形式，在當月底送交辦公室及財務部。上門維修服務的規(guī)范要求1、敲門有門鈴時，輕按門鈴，按鈴時間不要過長，無人應答再次按鈴，按鈴時間加長。沒有門鈴時，則輕叩門三響，無人應答再次叩門，叩門節(jié)奏漸快、力度漸強。若無人應答，等候三分鐘，若主人仍未返回，寫留言條塞入用戶門內。2、介紹主人聞聲開門或在門內詢問時，首先自我介紹：“對不起，打擾了，我是某某物業(yè)有限公司維

3、修人員XXX，前來為您服務。3、進門如進入十分整潔的房間，員工應將鞋子脫在門外，赤腳進入、或穿好自備鞋套，經(jīng)主人許可，進門可不必套鞋套，進入室內步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在主人選定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。4、維修維修工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲。實在無法避免時，應事先向房間主人打招呼。5、整理修理完畢，做到工完場清。6、收費按規(guī)定標準收費。7、填單如實填寫某某物業(yè)有限公司維修單，請用戶對修理質量、服務態(tài)度與行為進行評價并簽名。8、辭別向用戶告辭

4、，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應離開地面一定距離，止門口時，應轉身面對房間主人說：“今后有問題，請隨時聯(lián)系，再見?！?、整個工作期間不得收受業(yè)主送的物品，盡量不借用主人家里的工具、抹布等。有償服務收費制度1、公司開展有償服務活動，以提高服務水平，便民利民為宗旨，不以贏利為目的。2、收費的原則是保本微利、略有盈余，其收入能保證維持服務機構正常動作，在條件許可的情況下添置設備，增強企業(yè)發(fā)展后勁，提高服務水平和檔次。3、做到服務項目、收費標準、服務質量“三公開”自覺接受住戶監(jiān)督和上級檢查。4、服務人員在收取各項費用時，必須開具統(tǒng)一的發(fā)票，嚴禁收錢不開票或打白條，所收款項最遲在次

5、周周一上午繳財務部，不得挪用。5、接受有償服務的業(yè)主，有權監(jiān)督公司收費標準的執(zhí)行，如果交款后不開發(fā)票的，業(yè)主有權拒絕交費或向公司投訴。6、嚴禁服務人員直接或變相索要小費，嚴禁收受紅包、禮品，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴肅處理。7、業(yè)主提出有關服務的要求時，如果是屬于有償服務方面的，公司必須向業(yè)主解釋清楚收費的原則，避免服務后因收費而產(chǎn)生不必要的麻煩。8、公司設立投訴電話和投訴信箱，接受業(yè)主舉報或投訴。維修回訪工作制度1、維修回訪由辦公室、工程負責人及維修責任人擔任。其中辦公室回訪率不低于5%，工程維修部負責人回訪率不低于10%，維修責任人回訪率不低于20%，并做好相關登記。2、回訪時間安排在維修后一星期之內

6、。其中：安全設施維修兩天內回訪；漏水項目維修三天內回訪。3、回訪內容實地查看維修項目；向在維修現(xiàn)場的業(yè)主（住戶）或家人了解維修人員服務情況；征詢改進意見；核對收費情況；請被回訪人簽名。4、對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，24小時內書面通知維修人員進行整改。第六部分清衛(wèi)、綠化類制度清潔衛(wèi)生實施細則1、小區(qū)內的主干道、支道、人行道每天保潔，不定時循環(huán)打掃，確保整潔，無污垢、雜物、積水。2、散水及排水溝每天不定時循環(huán)打掃，確保干凈、無雜物、積灰。3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干凈，確保筒外觀清潔、內無異味。4、清運垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次；5、墻門及車棚走廊每周至少清掃一次，

7、確保干凈、無垃圾、積灰、堆放雜物。6、廣場、停車場及其通道每天保潔，不定時循環(huán)打掃，確保整潔、無污垢、無雜物、無垃圾、無積水、無明顯沙石。7、公共衛(wèi)生間務必每天清潔，確保無污漬、積灰、雜物、無嚴重臭味，地面無積水。8、草坪、綠化帶務必每天清掃，確保綠化帶無明顯果殼紙屑、大片樹葉、垃圾袋等雜物及明顯雜石。9、噴水池、水（魚）池每天至少清理一次，確保水面無漂浮物、蟲子，無明顯沉淀；應定期更換池水，確保池水不變色、不產(chǎn)生異味。10、樓道梯級清潔每周一次，三星級小區(qū)每周拖洗一次，確保無雜物、明顯積灰、污漬、明顯紙屑。11、梯級扶手、樓道玻璃窗、窗平臺，每周至少清掃、清抹一次，確保干凈、無積灰、污漬、亂

8、張貼。12、電子防盜門、信箱、電表箱、電信箱、宣傳欄（玻璃及其周邊）、消防櫥，每半月清潔一次，確保無污漬、無明顯積灰、無亂張貼。13、樓道墻面、天花板及一樓前后陽臺底部，每三個月清刷一次（三星級小區(qū)每兩個月清刷一次），確保無蜘蛛網(wǎng)、積灰。14、標識牌、路燈確保無積灰、污漬、亂張貼。15、公共通道、樓道燈具、開關每月清抹一次，確保無積塵、透明度好16、露天健身休閑器材每月清抹一次，保持干凈，無積灰、亂張貼。17、雕飾每月清潔一次，確保無污漬、明顯積灰、亂張貼；18、雨蓬、落水溝每兩個月清掃一次，特殊情況（如臺風、梅雨季節(jié)）可另行增加，確保無雜物、垃圾、污垢、排水暢通。19、消殺工作：（1）滅鼠工

9、作應上下半年各進行一次，期間應注意：A、操作人員必須帶上手套，口罩，禁止裸手作業(yè)；B、事先務必作好宣傳工作，必要時在投擲地掛上明顯的標識；C、投放鼠藥盡量放在隱蔽或角落處；（2）滅蚊蠅工作在5-10月份應每月一次，注意事項：A、使用高效低毒消殺品，按比例配制，用背式噴霧器按要求噴灑；B、噴灑時應作好自身安全措施，穿長衣褲，帶口罩；C、在公共場所噴藥時，盡量在順風處噴藥，以減少對行人的影響。（3）消殺工作如遇特殊情況可增加次數(shù)，每次消殺及事后的檢查都應記錄在消殺記錄表上。病蟲害防治規(guī)范1、綠化負責人應根據(jù)季節(jié)、氣候及病蟲活動規(guī)律制定出詳細的防治計劃，防治計劃應包括：A、年度及季度的病蟲害預防計劃

10、；B、病蟲害發(fā)生時的治療計劃及用藥計劃；C、病蟲害防治的費用預算計劃。2、應堅持預防為主防治結合的原則。當病蟲害發(fā)生時應及時給予有效治療，盡可能的防止其蔓延和擴散。3、綠化負責人應熟悉小區(qū)中經(jīng)常出現(xiàn)蟲類和病原菌。4、對園林植物病蟲害的防治方法應采用減少病蟲來源，選用抗蟲性品種、選擇化學藥劑防治等；5、綠化工在噴農(nóng)藥時必須穿長衣、長褲、戴手套及口罩，站在上風口嚴格按說明書規(guī)定進行操作，噴農(nóng)藥時要求均勻，以防多次出現(xiàn)藥害、少藥處病蟲未除，噴藥時低壓并壓低槍口，農(nóng)花必須妥善保管，以防出現(xiàn)意外事故。6、植物用藥后，不要定期觀察防治效果，對于出現(xiàn)藥害或無效的治療結果，應歸結原因并作相應的補救措施，同時做

11、好相關記錄，見病蟲害防治登記表，并上交檔案科管理。7、質監(jiān)部應每月一次檢查小區(qū)內植物病蟲害防治情況，并對防治結果作相應評價，見病蟲害防治檢查表?；攫B(yǎng)護規(guī)范1、綠化工每天上班后巡查一遍室內外花草，及時清除殘花黃葉、斷枝、盆內雜物，并調整好花盆，對個別提前謝的花草要及時抽換，以保護整個花壇的整體效果；對室外種地的花應每周修一次邊，以防邊上的草坪侵入，并且每半個月松一次土及除雜草。2、室內花淋水應視盆泥的濕度而定，淋水時應注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季視天氣情況每1至2天淋水一次。3、花擺放應先噴一次廣譜性殺蟲、殺菌劑殺死花盆泥內的蚊蟲，對擺出去的花要注意巡查，發(fā)現(xiàn)病

12、蟲害應及時噴藥，沒有特別病蟲害時，花壇要求每周噴一次藥。4、對花應每年施肥3-4次，肥料由綠化負責人定。5、盆花擺放后期，若花盆內時花處于最佳觀賞狀態(tài)的花朵不超過最佳觀賞期的1/3時應定為待換花，若某個花壇中待換花的比例超過1/2時要求全部更換。6、應做好愛花工作，如有損壞的現(xiàn)象應責成其照價賠償。草坪養(yǎng)護規(guī)范1、草坪淋水視天氣情況而定，以不出現(xiàn)缺水枯萎為原則。2、當草坪需要改良時，應在鏟去草坪的地方松土，施土地改良肥，鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊并淋水。3、按施肥周期、施肥方法根據(jù)草種、肥料不同進行施肥，為草坪提供必要的養(yǎng)料。4、在雨停、草干的情況下對草坪進行修剪，一般春夏季3個月剪一次，

13、秋冬季4個月剪一次，同時作好記錄。5、視草坪的生長情況，對草坪進行噴灑農(nóng)藥（對突發(fā)性的病蟲害應及時噴農(nóng)藥），用何種農(nóng)藥應由綠化化視實際情況再作決定，綠化工作在進行噴藥時要戴好保護裝置，以防出現(xiàn)事故。6、通過人工除草和除草器除草，定期對草坪進行除蟲，使整塊草坪沒有明顯的雜草。7、每年應對草坪打孔一次，并視草坪生長密度每1-2年疏草一次，同時清除土地雜物及草渣。8、草坪上嚴禁車輛停放和嬉戲打鬧。9、嚴禁在草坪上潑污水、倒垃圾及焚燒物品。喬灌木養(yǎng)護規(guī)范1、運用枝剪、綠籬剪等工具于每年12月-2月對喬木進行修剪，剪除徒長枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并對樹冠適當?shù)恼我员３中螤?，對造型樹應每兩個月修剪一次外形以保持外形。2、運用綠籬機、綠籬剪等工具在每年冬季進行一次枯枝、