稅務籌劃精品文檔房地產企業(yè)的稅收籌劃分析

1、稅務籌劃精品文檔房地產企業(yè)的稅收籌劃分析一、利用選擇投資方式進行稅收籌劃房地產開發(fā)企業(yè)的投資性房地產具有出租以獲得租金或入股聯營以分得 利潤兩種投資方式。若選擇將開發(fā)的房產對外出租以收取租金的方式，則 應按規(guī)定繳納營業(yè)稅、房產稅、附加稅費及企業(yè)所得稅等；若選擇將房產 投資入股，參與、接受投資方的利潤分配且共擔投資風險的方式，則不征 收營業(yè)稅及附加稅費。又由于被投資方于稅后分配投資利潤，所以按稅法 規(guī)定，投資方收到的投資收益不再繳納企業(yè)所得稅，即將房屋出租轉化為 投資業(yè)務可降低企業(yè)的稅負。例1： 2010年，位于城區(qū)的大華房地產公司將其擁有的房屋出租給某商貿 公司，租期10年，租金每年300萬元

2、（由商貿公司稅前支付）。當年大華 公司應納稅情況如下：營業(yè)稅=3005%=15 （萬元）；房產稅=30012%=36 （萬元）； 城建稅及附加=1510%=l.5 （萬元）；企業(yè)所得稅二（300-15-36-1.5） 25%=61.88（萬元）；稅后凈利潤=300T5-36T.5-61.88=185.62 （萬 元）。由于商貿公司所支付的租金可在繳納企業(yè)所得稅前扣除，假設該商貿公司 不考慮該租金的稅前利潤為X。則該商貿公司的稅后利潤=（x-300）（1-25%） =75%X-225。為減輕稅負，大華公司將房屋出租改為投資，該房屋作價1500萬元，作 為對商貿公司的投資入股，商貿公司每年進行利潤

3、分紅，該稅后利潤分紅 =300 （1-25%）=225 （萬元）。進行稅收籌劃后，大華公司接受的 商貿公司所分配的稅后利潤不繳納企業(yè)所得稅，以房屋投資入股取得的投 資收益不繳納營業(yè)稅和房產稅，該項業(yè)務的稅后凈利潤變?yōu)?25萬元，相 比稅收籌劃前的方案增加了 39.38萬元(225-185.62)。對商貿公司而言，以支付租金的方式使用房產的租金可以稅前扣除，但需 要繳納的房產稅=1500 (1-30%) l2%=12.6 (萬元)。假設 該商貿公司的稅前利潤與稅收籌劃前相同，則該商貿公司的稅后利潤二(X-126)(1-25%)-225=75%X-234.45。與稅收籌劃前相比稅后 凈利潤減少了

4、9.45萬元(234.45-225)?？梢?，通過將房屋出租轉化為投 資業(yè)務，大華房地產公司避免了營業(yè)稅等稅負，得到了節(jié)稅效益，雖然商 貿公司的稅收收益因此減少，但遠低于房地產公司所獲得的收益，這一矛 盾可通過雙方協商解決。二、利用土地增值稅進行稅收籌劃土地增值稅是房地產開發(fā)企業(yè)的主要成本之一。按稅法規(guī)定，納稅人建造 普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收 土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定 計稅。例2：大華房地產開發(fā)公司建造一幢普通標準住宅，取得銷售收入1020萬 元。該公司為此支付的地價款為200萬元，投入房地產開發(fā)成本400萬元,

5、 房地產開發(fā)費用50萬元(準予稅前扣除)，與轉讓房地產有關的稅金為70 萬元。該項目的加計扣除額二(200 + 400) 20%=120 (萬元)。該房地產企 業(yè)的增值率二(1020-200-400-50-70-120) (200+400+50+70+120) 100%=21.4%，因此應按30%的稅率繳納土地增值稅，土地增值稅二(1020-200-400-50-70-120) 30%=54 (萬元)。稅后利潤=1020-200-400-50-70-120-54=126 （萬元）。若大華公司進行稅收籌劃，將該批住宅的銷售價格降低至1008萬元，則 增值率二（1008-200-400-50-70

6、-120） （200+400+50+70+120） 100%=20%，根據稅法規(guī)定，該企業(yè)不繳納土地增值稅。企業(yè)稅后 利潤=1008-200-400-50-70-120=168 （萬元），進行稅收籌劃后大華公司減 輕稅負42萬元。此外，還可以通過增加符合稅法規(guī)定的扣除項目金額的方法降低增值率。 例3：沿用例2資料，大華公司增加住宅內部設施，使其可扣除項目金額 增加至850萬元，此時土地增值稅的增值額=1020-850=170 （萬元），增值 率=170850100%=20%，可免征土地增值稅。可見，雖然房 地產開發(fā)成本增加了 10萬元，但應納稅額卻減少了 54萬元，所得稅前實 際收益增加了 4

7、4萬元。三、利用分散收入進行稅收籌劃房地產企業(yè)銷售不動產必須繳納營業(yè)稅、城建稅及附加、企業(yè)所得稅和土 地增值稅等，如何合理、合法地分散收入是能否降低稅負的關鍵。分散收 入的方法包括將能夠單獨處理的部分從整個房地產中分離出來，以及在不 考慮印花稅和企業(yè)所得稅的情況下分多次簽訂售房合同。例4：大華房地產公司出售一幢總售價為1500萬元的房屋，該房屋經過簡 單裝修并配備了相應設施，按稅法規(guī)定，房地產開發(fā)業(yè)務允許扣除的金額 為600萬元，增值額為800萬元。根據上述條件，大華公司的納稅情況如 下：土地增值稅增值率=800600&ti mes;100%=133%，則土地增值稅 =80050%-60015

8、%=310 （萬元）；營業(yè)稅=15005%=75（萬元）；城建稅及附加=7510%=7.5 （萬元）；所得稅前收益 =1500600757.5310=507.5 （萬元）。若采用將該房屋的出售分為兩個合同的稅收籌劃方式，第一個不包含裝修 費用的房屋出售合同中，房屋售價為1000萬元，允許扣除的成本為550 萬元，屬于房地產銷售合同，需繳納營業(yè)稅、城建稅及附加和土地增值稅； 第二個合同為房屋裝修合同，裝修費用為500萬元，允許扣除的成本為50 萬元，屬于提供裝修服務合同，需繳納營業(yè)稅和城建稅及附加，不需繳納 土地增值稅。此時，大華公司納稅情況如下：土地增值稅的增值率=450550&ti mes;

9、100%=81.8%，則土地增值稅 =45040%-5505%=152.5 （萬元）；出售房屋應納營業(yè)稅 =10005%=50 （萬元）；城建稅及附加=5010%=5 （萬元）；裝 修收入應納營業(yè)稅=5003%=15 （萬元）；所得稅前收益二（1000550152.5505+50050151.5）=676 （萬元）。經過稅收籌劃，大華公司稅收利益增加了 168.5萬元（676-507.5）。四、利用設立獨立銷售公司進行稅收籌劃房地產開發(fā)企業(yè)可以通過設立獨立核算的銷售公司負責房地產銷售，這種 分立擴大了土地增值稅、營業(yè)稅及企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間。例5：大華房地產開發(fā)公司原計劃以1500萬元出售

10、商品房（以下均不考慮 加計扣除20%的條件，不考慮印花稅及企業(yè)所得稅），扣除項目金額為900 萬元，增值額為600萬元，由此可知增值率為66.7%，其納稅情況如下： 土地增值稅=60040%-9005%=195 （萬元）；營業(yè)稅=15005% = 75（萬元）；城建稅及附加=75 （7%+3%） =7.5（萬 元）；所得稅前收益=1500-900-195-75-7.5=322.5 （萬元）。若進行稅收籌劃，即設立獨立核算的銷售子公司，由大華公司首先將商品 房以1000萬元的價格出售給銷售公司，銷售公司再以1500萬元的價格對 外銷售，其納稅情況如下：大華公司的土地增值率二（1000-900）

11、900100%=ll.1%， 不繳納土地增值稅。營業(yè)稅=10005%=50 （萬元）；城建稅及附加= 5010% = 5 （萬元）：所得稅前收益=1000-900-50-5=45 （萬元）。銷售公司的土地增值率二（1500-1000-25-2.5） （1000 + 25 + 2.5） 100% = 46%，則土地增值稅= 472530% = 141.75 （萬元）； 營業(yè)稅二（1500-1000） 5% = 25 （萬元）；城建稅及附加= 2510%=2.5 （萬元）；所得稅前收益 =1500-1000-25-2.5-141.75=330.75 （萬元）。在此案例中，大華公司及其銷售公司共實現利潤375.75萬元，通過設立 銷售子公司比原銷售計劃多實現凈利潤53.25萬元（375.75-322.5）。 結語：稅務籌劃做為企業(yè)集團的一項重要戰(zhàn)略組成部分，已被越來越多的 企業(yè)和財務人員所認可并應用。在實際操作中要考慮的因素還很多，遠不 止本文上面所提到的內容，因此，在具體的