地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目策劃可研報(bào)告

1、空港新城空港花園A地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告陜西空港置業(yè)有限公司2012年9月目 錄 TOC f f h z t 標(biāo)題 1,1 c TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc346475595 第一章 總論 PAGEREF _Toc346475595 h 1 HYPERLINK l _Toc346475596 1.1項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc346475596 h 1 HYPERLINK l _Toc346475603 1.2研究結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc346475603 h 4 HYPERLINK l _Toc346475606 第二章 項(xiàng)目建

2、設(shè)的背景與必要性 PAGEREF _Toc346475606 h 6 HYPERLINK l _Toc346475607 2.1項(xiàng)目建設(shè)背景 PAGEREF _Toc346475607 h 6 HYPERLINK l _Toc346475608 2.2西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc346475608 h 7 HYPERLINK l _Toc346475611 2.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性 PAGEREF _Toc346475611 h 10 HYPERLINK l _Toc346475614 2.4項(xiàng)目實(shí)施的可行性 PAGEREF _Toc346475614 h 11 HYPERLI

3、NK l _Toc346475617 第三章 建設(shè)條件分析 PAGEREF _Toc346475617 h 13 HYPERLINK l _Toc346475618 3.1建設(shè)地址 PAGEREF _Toc346475618 h 13 HYPERLINK l _Toc346475619 3.2 建設(shè)條件 PAGEREF _Toc346475619 h 14 HYPERLINK l _Toc346475622 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 PAGEREF _Toc346475622 h 19 HYPERLINK l _Toc346475623 4.1項(xiàng)目規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 PAGEREF _Toc34647

4、5623 h 19 HYPERLINK l _Toc346475624 4.2開(kāi)發(fā)方案 PAGEREF _Toc346475624 h 20 HYPERLINK l _Toc346475635 第五章 環(huán)境愛(ài)護(hù)與安全衛(wèi)生 PAGEREF _Toc346475635 h 31 HYPERLINK l _Toc346475636 5.1環(huán)境愛(ài)護(hù) PAGEREF _Toc346475636 h 31 HYPERLINK l _Toc346475639 5.2安全衛(wèi)生 PAGEREF _Toc346475639 h 32 HYPERLINK l _Toc346475640 第六章 節(jié)能 PAGEREF

5、 _Toc346475640 h 33 HYPERLINK l _Toc346475641 6.1節(jié)能依據(jù) PAGEREF _Toc346475641 h 33 HYPERLINK l _Toc346475642 6.2節(jié)能措施 PAGEREF _Toc346475642 h 33 HYPERLINK l _Toc346475648 第七章 投資估算 PAGEREF _Toc346475648 h 36 HYPERLINK l _Toc346475649 7.1編制依據(jù) PAGEREF _Toc346475649 h 36 HYPERLINK l _Toc346475650 7.2投資估算 P

6、AGEREF _Toc346475650 h 36 HYPERLINK l _Toc346475653 7.3項(xiàng)目籌資 PAGEREF _Toc346475653 h 38 HYPERLINK l _Toc346475654 第八章 工程招投標(biāo)與進(jìn)度安排 PAGEREF _Toc346475654 h 41 HYPERLINK l _Toc346475655 8.1項(xiàng)目招投標(biāo)相關(guān)政策規(guī)定 PAGEREF _Toc346475655 h 41 HYPERLINK l _Toc346475658 8.2項(xiàng)目招標(biāo)方案 PAGEREF _Toc346475658 h 42 HYPERLINK l _T

7、oc346475662 8.3進(jìn)度安排 PAGEREF _Toc346475662 h 43 HYPERLINK l _Toc346475663 第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc346475663 h 44 HYPERLINK l _Toc346475664 9.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù) PAGEREF _Toc346475664 h 44 HYPERLINK l _Toc346475665 9.2評(píng)價(jià)指標(biāo) PAGEREF _Toc346475665 h 44 HYPERLINK l _Toc346475666 9.3評(píng)價(jià)結(jié)論 PAGEREF _Toc346475666 h 44 HYPERLIN

8、K l _Toc346475667 第十章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc346475667 h 46 HYPERLINK l _Toc346475668 10.1社會(huì)阻礙分析 PAGEREF _Toc346475668 h 46 HYPERLINK l _Toc346475671 10.2互適性分析 PAGEREF _Toc346475671 h 47 HYPERLINK l _Toc346475674 第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGEREF _Toc346475674 h 48 HYPERLINK l _Toc346475675 11.1風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGEREF _Toc3464756

9、75 h 48 HYPERLINK l _Toc346475678 11.2風(fēng)險(xiǎn)操縱與對(duì)策 PAGEREF _Toc346475678 h 49 HYPERLINK l _Toc346475679 第十二章 結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc346475679 h 51 HYPERLINK l _Toc346475680 12.1結(jié)論 PAGEREF _Toc346475680 h 51 HYPERLINK l _Toc346475681 12.2建議 PAGEREF _Toc346475681 h 51附圖：總平面布置示意圖；附表：1.全部投資現(xiàn)金流量表； 2.損益表； 3.銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)

10、稅金及附加表；4.籌資打算表；5.還款付息打算表。第一章 總論1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng)空港新城空港花園A地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目1.1.2建設(shè)單位及建設(shè)背景（一）建設(shè)單位陜西空港置業(yè)有限公司（二）建設(shè)背景近年來(lái)，西咸新區(qū)高度重視保障性住房建設(shè)，充分利用國(guó)家關(guān)于保障性住房的政策機(jī)遇，努力創(chuàng)新保障性住房建設(shè)、分配和治理運(yùn)營(yíng)模式，打通不同類(lèi)型保障房之間分配、運(yùn)營(yíng)的一些制度障礙，充分將保障性住房建設(shè)與農(nóng)村征地拆遷和農(nóng)民安置相結(jié)合，以人為本，加大各類(lèi)公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。保障性住房建設(shè)是民生工程、進(jìn)展工程，也是社會(huì)進(jìn)步工程。加快保障性住房建設(shè)，關(guān)于提升西咸新區(qū)綜合配套能力、促進(jìn)招商引資、吸引人才和社會(huì)穩(wěn)

11、定具有重要意義，有利于促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城、實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化和區(qū)域城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)進(jìn)展。為了加快保障性住房建設(shè)，把西咸新區(qū)打造為推動(dòng)關(guān)中地區(qū)都市集群的核心區(qū)，全面推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)展，陜西空港置業(yè)有限公司提出了空港新城空港花園A地塊限價(jià)房項(xiàng)目。1.1.3建設(shè)地址本項(xiàng)目建設(shè)地址位于空港新城園區(qū)七路北側(cè)，項(xiàng)目總用地面積約105663.32平方米（含代征路18553.20平方米）。建設(shè)項(xiàng)目位置建設(shè)項(xiàng)目位置圖11 項(xiàng)目選址位置圖圖12 項(xiàng)目地塊圖1.1.4建設(shè)內(nèi)容空港新城空港花園A地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目總用地面積約105663.32平方米，規(guī)劃總建筑面積約113190平方米。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容要緊包括：新建36棟多層住宅樓、部分社

12、區(qū)服務(wù)用房、部分沿街商業(yè)用房及1所幼兒園，具體為：住宅建筑面積106435平方米，社區(qū)服務(wù)用房345平方米，商業(yè)用房4210平方米，幼兒園2200平方米。項(xiàng)目整體分為兩期實(shí)施。一期規(guī)劃總建筑面積約60870平方米，其中住宅建筑面積57229平方米，社區(qū)服務(wù)用房245平方米，商業(yè)用房3396平方米。二期規(guī)劃總建筑面積約52320平方米，其中住宅建筑面積49206平方米，社區(qū)服務(wù)用房100平方米，商業(yè)用房814平方米，幼兒園2200平方米。表11 要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱(chēng)單位指標(biāo)數(shù)據(jù)備注一期二期合計(jì)1總用地面積61436.0944227.23105663.32約合158.49畝其中：

13、凈用地面積48229.0738881.0587110.12 代征道路面積13207.025346.1818553.22總建筑面積6087052320113190其中：地上建筑面積6087052320113190 地下建筑面積0002.1住宅57229492061064352.2社區(qū)服務(wù)用房2451003452.3商業(yè)用房339681442102.4幼兒園0220022003建筑物占地面積1155610134216904綠地面積1446916194306635容積率1.26 1.35 1.30 6建筑密度23.96%26.06%24.90%7綠地率30%42%35%8居住戶(hù)數(shù)戶(hù)606474108

14、09居住人數(shù)人1939151734563.2人/戶(hù)10停車(chē)位（地面停車(chē)位）個(gè)3202555751.1.5投資估算及資金來(lái)源本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資約為29844.78萬(wàn)元。本項(xiàng)目資金籌措方案擬定為：自籌資金11000萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款8000萬(wàn)元，其余資金由預(yù)售收入補(bǔ)充。1.1.6財(cái)務(wù)結(jié)論本項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率為11.62%（稅后），大于基準(zhǔn)收益率10%。項(xiàng)目累計(jì)所得稅額為475.41萬(wàn)元，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可為國(guó)家上繳可觀的稅收，有利于國(guó)家財(cái)政收入的增加。從項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，項(xiàng)目的實(shí)施從財(cái)務(wù)上具有可行性。1.2研究結(jié)論與建議1.2.1研究結(jié)論在對(duì)本項(xiàng)目概況總體把握的基礎(chǔ)上，通過(guò)進(jìn)行市場(chǎng)分析、費(fèi)用估

15、算、資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)等深入分析，提出了規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)建議。綜合以上意見(jiàn)，空港新城空港花園A地塊限價(jià)商品房建設(shè)項(xiàng)目是可行的，建成后將產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)環(huán)境效益。1.本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好。本項(xiàng)目稅后全部投資內(nèi)部收益率為11.62%，大于基準(zhǔn)收益率；稅后全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為254.03萬(wàn)元；財(cái)務(wù)綜合評(píng)價(jià)反映項(xiàng)目具有一定的盈利能力。2.本項(xiàng)目作為限價(jià)商品房建設(shè)項(xiàng)目，符合國(guó)家大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策，政策環(huán)境良好，受房地產(chǎn)調(diào)控政策阻礙較小。3.項(xiàng)目建設(shè)所需的水電、通訊、道路和交通等各方面條件較好，對(duì)項(xiàng)目順利實(shí)施特不有利。1.2.2建議1.本項(xiàng)目建設(shè)投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，有效合理利用資金、

16、加快周轉(zhuǎn)回籠是本項(xiàng)目取得盈利的關(guān)鍵。因此建議項(xiàng)目建設(shè)單位在后期施工時(shí)期加強(qiáng)項(xiàng)目治理，在保證質(zhì)量的前提下加快開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度。2.項(xiàng)目地塊距城區(qū)較遠(yuǎn)，目前周邊環(huán)境較差，建議加強(qiáng)銷(xiāo)售時(shí)期的服務(wù)工作，以取得良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景近年來(lái)，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展，全國(guó)范圍內(nèi)住房?jī)r(jià)格迅速攀升，寬敞一般民眾的購(gòu)房壓力越來(lái)越大，住房問(wèn)題日漸成為社會(huì)焦點(diǎn)。俗話(huà)講“安居才能樂(lè)業(yè)”，住房是都市歸屬感的要緊來(lái)源之一，居住問(wèn)題不解決，其它如子女教育、社會(huì)保障、精神文化生活等都無(wú)從談起，因此住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題。黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決都市居民住房問(wèn)題，始終把改善群眾居住條件作

17、為都市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的全然目的。改革開(kāi)放30多年來(lái)，我國(guó)住房制度改革不斷深化，都市住宅建設(shè)持續(xù)快速進(jìn)展，都市居民住房條件總體上有了較大改善。然而我國(guó)人口數(shù)量大，地域進(jìn)展差異較大，人民收入差距日益增加，僅靠進(jìn)展房地產(chǎn)市場(chǎng)、增加商品房供應(yīng)不可能完全解決我國(guó)人民的居住問(wèn)題。因此我國(guó)必須建立雙軌制的住房供應(yīng)體系，即以中低收入家庭為對(duì)象的、具有社會(huì)保障性質(zhì)的限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、 HYPERLINK /view/30853.htm t _blank 廉租住房及公共租賃住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的一般商品房供應(yīng)體系，才能滿(mǎn)足各階層群眾的住房需求，保持社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。限價(jià)商品房作為政

18、府從供給面入手實(shí)施住房保障的一種方式，是由政府在土地供應(yīng)時(shí)期就限套型、限房?jī)r(jià)，采納競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的方法，以招標(biāo)形式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，由其建設(shè)的“限套型、限房?jī)r(jià)”商品住房。限價(jià)商品房要緊供給對(duì)象是都市寬敞中低收入人群和寬敞新就業(yè)職工。目前，西安市房地產(chǎn)建設(shè)正處于穩(wěn)步進(jìn)展時(shí)期，盡管受?chē)?guó)家調(diào)控房地產(chǎn)政策阻礙，房?jī)r(jià)漲勢(shì)有所減緩，但與寬敞一般市民的收入相比，房?jī)r(jià)依舊攀高。依照調(diào)查2012年2季度西安一般住宅類(lèi)物業(yè)成交價(jià)格約在6761元/平方米，一般市民購(gòu)房仍有一定難度。因此，積極推進(jìn)保障性住房建設(shè)，加大限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房、廉租住房的市場(chǎng)供應(yīng)，成為當(dāng)前平抑房?jī)r(jià)的有效手段，同時(shí)也是解決低收

19、入階層住房問(wèn)題的迫切要求。本項(xiàng)目正是在如此的大背景下提出來(lái)的。2.2西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.2.1商品房供應(yīng)市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑、歐債危機(jī)等大環(huán)境阻礙下，個(gè)人住房按揭貸款的發(fā)放周期縮短，久違的房貸利率折扣再現(xiàn)樓市等利好的促動(dòng)，使得飽受政策調(diào)控壓力的房地產(chǎn)市場(chǎng)仿佛又看到了回暖的曙光，房產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)方又重?fù)炱鹆诵判?，西安樓市投資額及供應(yīng)量在2012年2季度得到了增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年2季度西安商品房市場(chǎng)各供應(yīng)指標(biāo)均呈現(xiàn)出大幅上揚(yáng)之勢(shì)，環(huán)比值均超過(guò)五成，其中，季度投資額更是劇增94.35%。表21 西安市2012年1季度、2012年2季度商品房市場(chǎng)總體供應(yīng)情況對(duì)比表時(shí)刻投資額（億元）施工面積（

20、）竣工面積（）新開(kāi)工面積（）2012年1季度4619782158742196283620527312012年2季度897852367596331857523269744環(huán)比94.35%70.28%62.30%59.29%同比54.22%13.39%0.30%6.79%從2季度各月西安樓市供應(yīng)市場(chǎng)的情況來(lái)看，隨著樓市“金三銀四紅五”的到來(lái)，房企推貨量開(kāi)始放大，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012年2季度，西安商品房月度批售面積始終處于百萬(wàn)平米以上的高位，月均達(dá)169.4萬(wàn)平米，相比2011年2季度月均92.32萬(wàn)平米增長(zhǎng)83.49%。而從2012年整個(gè)上半年的情況來(lái)看，除1、2月受春節(jié)

21、因素阻礙批售面積急速下滑外，3-6月商品房批售面積得到了爆棚式的增長(zhǎng)，月度批售量保持高位運(yùn)行，其中3月更是達(dá)到2009年以來(lái)批售面積的第二高值。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012年1-6月，西安商品房累計(jì)新批預(yù)售面積共821.1萬(wàn)平米，相比2011年同期上漲43.97%。圖21 西安商品房各季度施工、竣工、新開(kāi)工面積對(duì)比情況2.2.2商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)從銷(xiāo)售市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，隨著3月樓市促銷(xiāo)的全面鋪開(kāi)，剛需購(gòu)買(mǎi)力漸融，買(mǎi)方市場(chǎng)活躍指數(shù)上升，2季度西安商品房成交量較1季度呈大幅上揚(yáng)之勢(shì)。2012年2季度，西安商品房市場(chǎng)成交面積為311.56萬(wàn)平米，環(huán)比上漲78.39%，同比上漲20.43%

22、，同時(shí)，2012年1-6月，西安商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積486.22萬(wàn)平米，環(huán)比下滑18.24%。表22 西安市2012年1季度、2012年2季度商品房市場(chǎng)總體銷(xiāo)售情況對(duì)比表銷(xiāo)售面積（m2）時(shí)刻車(chē)位/地下室一般住宅商業(yè)辦公不墅商品房2012年1季度47682.651357006244017.391841.356011.917465592012年2季度62126.882648776221358.22172637.0210735.833115633.9環(huán)比30.29%95.19%-9.29%87.97%78.58%78.39%同比37.64%27.01%-20.83%3.18%13.02%20.43%而

23、從商品房各月銷(xiāo)售情況來(lái)看，在“限購(gòu)”依舊不動(dòng)搖的背景下，宏觀經(jīng)濟(jì)政策的微調(diào)，首套房貸利率的下調(diào)，使得房企競(jìng)相促銷(xiāo)跑量，2季度西安樓市“低價(jià)換量”取得了不錯(cuò)的效果。2012年4-6月，商品房市場(chǎng)銷(xiāo)量呈穩(wěn)步上揚(yáng)走勢(shì)，月均銷(xiāo)售量達(dá)到104.61萬(wàn)平米，超出2011年同期月均86.55萬(wàn)平米20.87%。而就2012年上半年的走勢(shì)來(lái)看，受房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率已趨向于行業(yè)平均化水平回歸，房企銷(xiāo)售成本已逼近底線(xiàn)，部分樓盤(pán)價(jià)格也已止跌回調(diào)，市場(chǎng)“看跌”心態(tài)在逐漸變淡，2012年1-6月，西安商品房交易量呈逐月攀升態(tài)勢(shì)，5、6月銷(xiāo)量更是均雙雙取得了破百萬(wàn)平的佳績(jī)。圖22 西安商品房月度銷(xiāo)量情況2.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性

24、2.3.1項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家政策方針黨的十六屆四中全會(huì)提出全面構(gòu)建和諧社會(huì)，按照民主法治、科學(xué)進(jìn)展、安定有序、維穩(wěn)優(yōu)先的方針，加快推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。社會(huì)保障是保持社會(huì)穩(wěn)定和實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧的長(zhǎng)效機(jī)制，假如寬敞人民群眾能夠享有可靠的社會(huì)保障，就能夠安居樂(lè)業(yè)。因而，建立完善的住房保障物質(zhì)基礎(chǔ)和保障制度，改善低收入家庭的居住條件，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)、保證社會(huì)穩(wěn)定的重要舉措。國(guó)務(wù)院溫家寶總理在全國(guó)人大政府工作報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)：“加快健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，重點(diǎn)解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難，切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，滿(mǎn)足居民合理住房需求。” “建立健全考核問(wèn)責(zé)機(jī)制。穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)

25、責(zé)，市縣區(qū)級(jí)人民政府負(fù)直接責(zé)任。對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，從而阻礙社會(huì)進(jìn)展和穩(wěn)定的地點(diǎn)，要追究責(zé)任。”由此可見(jiàn)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作，既是各級(jí)黨委、政府的工作重心，也是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)、保證社會(huì)穩(wěn)定、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的長(zhǎng)效機(jī)制。2.3.2政府部門(mén)應(yīng)對(duì)中低收入者的住房問(wèn)題我國(guó)住房制度改革，確立了房地產(chǎn)市場(chǎng)作為住房資源配置的主渠道，但中低收入家庭由于支付能力不足，難以通過(guò)市場(chǎng)自行解決住房問(wèn)題，被排斥在市場(chǎng)之外，因而孕育乃至產(chǎn)生了諸多的不穩(wěn)定因素。一個(gè)完善的住房制度必定是由市場(chǎng)機(jī)制和住房保障制度有機(jī)構(gòu)成，既要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，也要積極發(fā)揮政府保障的作用。因此，解決中低收入群體的住

26、房困難問(wèn)題需要政府介入，通過(guò)建立住房保障制度，保障中低收入家庭的差不多居住權(quán)，消解因住房問(wèn)題引起的社會(huì)差不和不穩(wěn)定因素。2.4項(xiàng)目實(shí)施的可行性2.4.1項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家相關(guān)政策住房保障制度是社會(huì)保障制度的重要構(gòu)成部分，建立完善的住房保障體系，改善中低收入家庭的居住條件，是各級(jí)政府構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)、保證社會(huì)穩(wěn)定的重要工作。2.4.2項(xiàng)目建設(shè)能夠獲得社會(huì)各界的大力支持本項(xiàng)目的建設(shè)為進(jìn)一步解決空港新城范圍內(nèi)中低收入人群和新就業(yè)職工住房問(wèn)題而提出的，項(xiàng)目的建設(shè)有助于緩解中低收入人群和新就業(yè)職工的購(gòu)房壓力，保障社會(huì)和諧穩(wěn)定，維持區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康可持續(xù)進(jìn)展，項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，能夠得到

27、社會(huì)各界的大力支持。綜上所述，本建設(shè)項(xiàng)目是嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定和要求進(jìn)行投資建設(shè)的，符合國(guó)家和地點(diǎn)建設(shè)的大政方針，因此本項(xiàng)目的建設(shè)既是必要的，也是可行的。第三章 建設(shè)條件分析3.1建設(shè)地址本項(xiàng)目建設(shè)地址位于空港新城園區(qū)七路北側(cè)，項(xiàng)目總用地面積約105663.32平方米（含代征路18553.20平方米）。建設(shè)項(xiàng)目位置建設(shè)項(xiàng)目位置圖31 項(xiàng)目選址位置圖圖32 項(xiàng)目地塊圖3.2 建設(shè)條件3.2.1自然條件（一）氣象條件空港新城位于西咸新區(qū)西北部，行政區(qū)劃屬于咸陽(yáng)市，咸陽(yáng)市地處暖溫帶，屬大陸性季風(fēng)氣候，四季冷熱干濕分明，氣候和氣，光、熱、水資源較豐富，有利于農(nóng)、林、牧、漁各業(yè)進(jìn)展。全年平均降水量為53

28、7毫米-650毫米，平均溫度9.0-13.2。熱量條件南北差異明顯，年均氣溫南部一般比北部高4.2（二）地形地貌區(qū)內(nèi)地勢(shì)北高南低，呈階梯狀。東北部的旬邑縣石門(mén)山峰海拔1885.3米，為全市最高點(diǎn)。東南部的三原縣大程鎮(zhèn)清河出境地，海拔362米，為全市最低處。北部屬渭北黃土高原半干旱溝壑區(qū)的南緣，海拔1000米至1800米，面積6374.2平方公里。南部為渭河盆地，屬關(guān)中平原的一部分，面積2684.3平方公里，地勢(shì)平坦。農(nóng)墾歷史悠久，南部平原除栽培樹(shù)種外，自然植被分布較少；渭北黃土高原上僅在旬邑縣的馬欄、石門(mén)山區(qū)保留一定面積的天然次生林，在淳化縣北部的黃花山，涇陽(yáng)縣北部的嵯峨山、北仲山以及永壽縣的

29、槐平山殘存極少量的天然次生林，絕大部分地點(diǎn)天然植被已被人工植樹(shù)所代替，森林覆蓋率為17.5%。（三）水文情況境內(nèi)水資源要緊由河川徑流和地下水所組成。全市多年平均自產(chǎn)地表徑流5.43億立方米，地下水不重復(fù)量3.66億立方米。大氣降水量是地表徑流及地下水補(bǔ)給的要緊來(lái)源之一，分布呈南少北多之勢(shì)。地下水資源南富北貧，南部潛水是地下水的要緊部分，潛水埋藏淺，循環(huán)交替快，易于調(diào)蓄。境內(nèi)山系山脈要緊為土石山嶺，集中分布在中北部，要緊有子午嶺余脈的馬欄山、石門(mén)山，中部嵯峨山、筆架山、北仲山、九山和五峰山自南而北依次排列。河流均屬黃河流域渭河水系，要緊有渭河、涇河、灃河、漆水河、清峪河、三水河、黑河、泔河、冶峪

30、河。其中渭河為黃河一級(jí)支流，境內(nèi)流長(zhǎng)91.5公里，流域面積3612.5平方公里；涇河為渭河一級(jí)支流，境內(nèi)流長(zhǎng)262.3公里，流域面積6705.4平方公里。3.2.2社會(huì)條件（一）區(qū)域概況西咸新區(qū)是繼上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)、重慶兩江新區(qū)之后我國(guó)的第四個(gè)副省級(jí)新區(qū)。新區(qū)內(nèi)交通便利，資源豐富，西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)位于新區(qū)北部，有福銀、西寶等6條高速（含在建）、G312、G108（310）等2條國(guó)道、S208、S104等2條省道穿過(guò)。截止2009年底，新區(qū)內(nèi)總?cè)丝?9.3萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口20.5萬(wàn)人，鄉(xiāng)村人口68.8萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平23%。渭河以南已建有西安車(chē)輛廠、西部汽車(chē)城、子午輪胎、法士特、海天制藥

31、等企業(yè)；渭河以北要緊有長(zhǎng)慶石化、天宏硅業(yè)、渭河電廠、涇河新城、空港物流等企業(yè)。2009年，區(qū)內(nèi)生產(chǎn)總值130億元，地點(diǎn)財(cái)政收入7.5億元，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值394億元。空港新城位于西咸新區(qū)咸陽(yáng)市境內(nèi)，咸陽(yáng)市地處八百里秦川腹地，渭水穿南，嵕山亙北，山水俱陽(yáng)。東鄰省會(huì)西安，西接楊凌國(guó)家農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，西北與甘肅接壤，全市轄1市2區(qū)10縣，總面積10196平方公里，總?cè)丝?16萬(wàn)。咸陽(yáng)風(fēng)景秀麗，四季分明，物產(chǎn)豐富，人杰地靈，是古絲綢之路的第一站，我國(guó)中原地區(qū)通往大西北的要沖。咸陽(yáng)有著2350多年的建城史，是中國(guó)甲級(jí)對(duì)外開(kāi)放都市、國(guó)家級(jí)歷史文化名城、全國(guó)雙擁榜樣城、國(guó)家衛(wèi)生都市、首屆中國(guó)魅

32、力都市、中國(guó)地?zé)岢?、全?guó)十佳宜居都市、首批中國(guó)優(yōu)秀旅游都市、全國(guó)精神文明創(chuàng)建工作先進(jìn)市及中華養(yǎng)生文化名城。2009年，關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)進(jìn)展規(guī)劃頒布，國(guó)家將加快推進(jìn)西咸一體化建設(shè)，著力打造國(guó)際化大都市。西咸新區(qū)將成為西安國(guó)際化大都市的主城功能新區(qū)和生態(tài)田園新城、引領(lǐng)內(nèi)陸型經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)開(kāi)放戰(zhàn)略高地建設(shè)的國(guó)家級(jí)新區(qū)、彰顯秦漢文明和推動(dòng)國(guó)際文化交流的歷史文化基地、統(tǒng)籌科技資源的新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌進(jìn)展的一體化建設(shè)示范區(qū)，最終形成以核心板塊支撐、快捷交通連接、優(yōu)美小鎮(zhèn)點(diǎn)綴、都市農(nóng)業(yè)襯托的新型都市形態(tài)。圖33 西咸新區(qū)區(qū)位圖（二）交通狀況西咸新區(qū)位于祖國(guó)版圖的中心，是中國(guó)大地原點(diǎn)所在地，自古確實(shí)是西部戰(zhàn)略重

33、地。今天的咸陽(yáng)，稱(chēng)得上西北連接世界最便捷的都市。擁有國(guó)內(nèi)六大航空港之一和西北地區(qū)最大的航空港及出口產(chǎn)品內(nèi)陸港，從那個(gè)地點(diǎn)坐飛機(jī)動(dòng)身，一小時(shí)之內(nèi)可達(dá)全國(guó)40多個(gè)重要都市。毗鄰亞洲在建最大的火車(chē)站，全國(guó)9條鐵路、6條高速路在此縱橫貫穿，正在規(guī)劃建設(shè)的北京至昆明、烏魯木齊至上海兩條高速鐵路唯一的交匯處也在那個(gè)地點(diǎn)，咸陽(yáng)將形成到其他重要都市的陸路“一日交通圈”。 新區(qū)內(nèi)空港新城道路交通條件便利，更有多條在建及規(guī)劃道路逐步完善中。第五大道、空港南環(huán)路于2010年3月底開(kāi)工。灃涇大道、第一大道、北辰大道等車(chē)道環(huán)線(xiàn)差不多進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期。圖34 項(xiàng)目對(duì)外交通圖由此可見(jiàn)，不管是項(xiàng)目的自然條件，依舊社會(huì)條件都差

34、不多符合項(xiàng)目建設(shè)要求，且無(wú)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生重大實(shí)施障礙的制約條件。第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案4.1項(xiàng)目規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容空港新城空港花園A地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目總用地面積約105663.32平方米，規(guī)劃總建筑面積約113190平方米。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容要緊包括：新建36棟多層住宅樓、部分社區(qū)服務(wù)用房、部分沿街商業(yè)用房及1所幼兒園，具體為：住宅建筑面積106435平方米，社區(qū)服務(wù)用房345平方米，商業(yè)用房4210平方米，幼兒園2200平方米。項(xiàng)目整體分為兩期實(shí)施。一期規(guī)劃總建筑面積約60870平方米，其中住宅建筑面積57229平方米，社區(qū)服務(wù)用房245平方米，商業(yè)用房3396平方米。二期規(guī)劃總建筑面積約52320平方米，

35、其中住宅建筑面積49206平方米，社區(qū)服務(wù)用房100平方米，商業(yè)用房814平方米，幼兒園2200平方米。項(xiàng)目要緊技術(shù)指標(biāo)一覽表如表41。表41 要緊技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱(chēng)單位指標(biāo)數(shù)據(jù)備注一期二期合計(jì)1總用地面積61436.0944227.23105663.32約合158.49畝其中：凈用地面積48229.0738881.0587110.12 代征道路面積13207.025346.1818553.22總建筑面積6087052320113190其中：地上建筑面積6087052320113190 地下建筑面積0002.1住宅57229492061064352.2社區(qū)服務(wù)用房245100345

36、2.3商業(yè)用房339681442102.4幼兒園0220022003建筑物占地面積1155610134216904綠地面積1446916194306635容積率1.26 1.35 1.30 6建筑密度23.96%26.06%24.90%7綠地率30%42%35%8居住戶(hù)數(shù)戶(hù)60647410809居住人數(shù)人1939151734563.2人/戶(hù)10停車(chē)位（地面停車(chē)位）個(gè)3202555754.2開(kāi)發(fā)方案4.2.1開(kāi)發(fā)理念（一）人文主義理念堅(jiān)持以人為本的設(shè)計(jì)思想，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中首先研究人的居住行為、居住心理、以及對(duì)生活環(huán)境的要求，合理協(xié)調(diào)各方利益關(guān)系，通過(guò)營(yíng)造空間尺度適宜、居住舒適方便、配套設(shè)施齊全的住

37、宅小區(qū)，形成具有親和力、凝聚力的文化社區(qū)人文環(huán)境。（二）形態(tài)適度理念小區(qū)的密度是構(gòu)建空間的差不多元素，依照地域特點(diǎn)和自然條件，本著合理利用土地資源，考慮適度緊密的群體形態(tài)和緊湊的街區(qū)形成有助于形態(tài)親切和諧的傳統(tǒng)居住氛圍，合理的密度也體現(xiàn)了社區(qū)的可持續(xù)進(jìn)展的原則。4.2.2總平面布置本項(xiàng)目擬建場(chǎng)地整體呈規(guī)則的矩形，其中一期建設(shè)區(qū)域在場(chǎng)地西南，整體呈“L”型；二期建設(shè)區(qū)域位于場(chǎng)地東北。項(xiàng)目整體設(shè)置2個(gè)主出入口和2個(gè)次出入口。其中2個(gè)主出入口布置于場(chǎng)地南北兩側(cè)中段，面對(duì)園區(qū)七路和場(chǎng)地北側(cè)規(guī)劃路；2個(gè)次出入口布置于場(chǎng)地東西兩側(cè)中段，面對(duì)園區(qū)十路和場(chǎng)地西側(cè)規(guī)劃路?？偲矫娌季挚紤]日照、朝向要求，做到各戶(hù)型

38、的景觀均好性和朝向合理性。本項(xiàng)目多層住宅樓由南向北依次均勻平行布置，商業(yè)部分沿小區(qū)南北兩側(cè)的園區(qū)七路、場(chǎng)地北側(cè)規(guī)劃路設(shè)置，具體形式為住宅樓底層商業(yè)。小區(qū)服務(wù)用房設(shè)置在小區(qū)南、北、東三個(gè)出入口附近；幼兒園設(shè)置在小區(qū)東側(cè)出入口以北，緊鄰園區(qū)十路。場(chǎng)地整體設(shè)置環(huán)形通路，整個(gè)區(qū)域布局簡(jiǎn)潔，明快。綠地以小巧、緊致的原則布置于各建筑周邊，結(jié)合組團(tuán)級(jí)綠化，從而彰顯“綠色在您周?chē)钡牟季掷砟?。詳?jiàn)總平面布置示意圖。4.2.3建設(shè)設(shè)計(jì)（一）建筑立面及風(fēng)格建筑立面以現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主題，建筑的外立面強(qiáng)調(diào)豎線(xiàn)條，體現(xiàn)其高度挺拔感，凸窗、陽(yáng)臺(tái)、外墻構(gòu)件等體現(xiàn)出技術(shù)的精美。同時(shí)，考慮到最大限度利用太陽(yáng)能的需求，在陽(yáng)臺(tái)外側(cè)

39、預(yù)留太陽(yáng)能平板集熱器安裝平臺(tái)，供入住業(yè)主后期自行安裝太陽(yáng)能平板集熱器供應(yīng)生活熱水。建筑立面以灰色，白色為主，使建筑顏色立即生動(dòng)、協(xié)調(diào)。（二）層數(shù)及層高本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括住宅樓、商業(yè)用房、社區(qū)服務(wù)用房及幼兒園。層數(shù)方面住宅樓均設(shè)計(jì)為地上6層，場(chǎng)地南、北兩側(cè)沿園區(qū)七路及場(chǎng)地北側(cè)規(guī)劃路布置的住宅樓底層設(shè)計(jì)為商業(yè)用房，社區(qū)服務(wù)用房設(shè)計(jì)為地上1層，幼兒園設(shè)計(jì)為地上3層。層高方面，住宅層高擬定為2.9米，商業(yè)用房層高擬定為3.9米，社區(qū)服務(wù)用房、幼兒園層高擬定為3.6米。（三）戶(hù)型設(shè)計(jì)本項(xiàng)目住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)應(yīng)遵循以下原則：戶(hù)型設(shè)計(jì)應(yīng)注重細(xì)化功能，把握尺度營(yíng)造氣氛，使使用功能更具靈活性；住宅戶(hù)型格局方正大氣，功

40、能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊；戶(hù)型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及以后使用需求；采納最經(jīng)濟(jì)的尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。依照陜西省保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)中限價(jià)商品房套型建筑面積規(guī)定，本項(xiàng)目住宅面積每套操縱在90平方米左右。（四）裝飾裝修依照陜西省保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)房屋裝修的要求，本項(xiàng)目戶(hù)內(nèi)外裝修應(yīng)遵循適用、經(jīng)濟(jì)、簡(jiǎn)樸的原則，一次裝修到位，禁止豪華裝修。1.戶(hù)內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)滿(mǎn)足以下要求：戶(hù)門(mén)采納鋼制保溫防盜門(mén)或防火門(mén)，帶貓眼及鎖閉裝置；室內(nèi)門(mén)采納鑲板門(mén)或夾板門(mén)；臥房、起居功能空間及過(guò)廳：樓地面水泥砂漿；墻面和天棚面環(huán)保涂料；水泥踢腳；木質(zhì)窗簾盒；底層外窗防盜欄；廚房、衛(wèi)生間：樓地面防滑地

41、磚；天棚面鋁扣板吊頂；墻面瓷磚到頂；陽(yáng)臺(tái)：樓地面水泥砂漿；墻面和天棚面環(huán)保涂料。2.戶(hù)外裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)滿(mǎn)足以下要求：?jiǎn)卧T(mén)采納鋼制防盜門(mén)；樓梯間、電梯廳、前室等空間：樓地面水泥砂漿；墻面和天棚面耐擦洗環(huán)保涂料。4.2.4景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)需配合建筑設(shè)計(jì)的平面布局和地形特征，使街道及廣場(chǎng)景觀與建筑空間有機(jī)的融為一體，使住戶(hù)或顧客在不同層面和角度，均可觀賞到優(yōu)美的景觀。環(huán)境設(shè)計(jì)對(duì)私人空間和公共空間需進(jìn)行不同的處理，注重室內(nèi)外空間的交融，最大化體現(xiàn)空間價(jià)值。每個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)形成的主題空間需設(shè)有與主題相關(guān)的景觀小筑或環(huán)境小品，營(yíng)造舒適的空間環(huán)境供人們觀賞、掃瞄和休憩。各主題景點(diǎn)的布局或設(shè)計(jì)需充分考慮人流、環(huán)境及

42、噪聲等各方面因素。景觀主題強(qiáng)調(diào)細(xì)部設(shè)計(jì)，如雕塑、小品、景墻、花壇、草地等，并利用其具有特色的觀賞植物、鋪地材料等作以點(diǎn)綴，以突出自然或溫馨等主題氣氛。植物設(shè)計(jì)需強(qiáng)調(diào)四季色彩變化，以植物的形、色、香等特征來(lái)制造出一個(gè)詩(shī)情畫(huà)意的環(huán)境。廣場(chǎng)及街道的鋪地材料的質(zhì)地和顏色應(yīng)與主體建筑材料協(xié)調(diào)，合理地安排深淺色彩的搭配。在建筑物和停車(chē)場(chǎng)的出入口及節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)中需以特色鋪飾材料、既能滿(mǎn)足功能要求，又能制造出悅目及舒適的地面景觀。按場(chǎng)所行為提供不同的室外空間場(chǎng)地，以供各式運(yùn)動(dòng)及娛樂(lè)等動(dòng)態(tài)活動(dòng)。4.2.5結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)選型要緊考慮以磚混結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目所在地區(qū)抗震設(shè)防烈度為七度。工程結(jié)構(gòu)耐久年限均按50年設(shè)計(jì)。4

43、.2.6給排水設(shè)計(jì)（一）給水設(shè)計(jì)1.給水方式依照空港新城總體建設(shè)規(guī)劃，空港新城區(qū)域水源近期由第五大道現(xiàn)狀DN600給水管機(jī)場(chǎng)引水管接入供水，遠(yuǎn)期渭河以北建設(shè)第二條過(guò)渭引水工程，配套建設(shè)涇渭水廠供水，同時(shí)在空港新城北側(cè)、綜合保稅區(qū)西側(cè)規(guī)劃有一座給水泵站。本項(xiàng)目用水打算沿場(chǎng)地周邊園區(qū)七路、園區(qū)十路沿線(xiàn)規(guī)劃建設(shè)的市政給水管網(wǎng)接入。項(xiàng)目室內(nèi)供水管網(wǎng)采納生活、消防二合一系統(tǒng)，管網(wǎng)采納環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的鋪設(shè)方式，干管環(huán)狀設(shè)置，支管枝狀設(shè)置，給水管道可用PE管，柔性接口。室外供水管道為埋地敷設(shè)方式，其管材采納球墨鑄鐵給水管。2.用水計(jì)量住宅部分每戶(hù)為一個(gè)計(jì)量單位，獨(dú)立計(jì)量；商業(yè)按照每戶(hù)作為計(jì)量單位，獨(dú)立計(jì)量

44、；幼兒園整體為一個(gè)計(jì)量單位，統(tǒng)一計(jì)量；公用設(shè)施用水單獨(dú)計(jì)量，統(tǒng)一為物業(yè)用水考慮。3.用水量估算本項(xiàng)目用水量按照各建筑物使用功能分不估算，要緊包括住宅用水、商業(yè)用水、幼兒園用水、社區(qū)服務(wù)用房用水、未預(yù)見(jiàn)用水、道路廣場(chǎng)澆灑用水、綠化用水等。其中道路廣場(chǎng)澆灑用水、綠化用水打算采納雨水收集池收集處理的雨水，不使用新奇水。住宅用水：按照130L/人日估算，居住人數(shù)約3456人，日用水量約為449.28立方米。商業(yè)用水：按照5L/m2日估算，商業(yè)面積共計(jì)4210平方米，日用水量約為21.05立方米。幼兒園用水：幼兒園建筑面積約2200平方米，按照都市幼兒園建筑面積指標(biāo)（試行）中人均建筑面積9.9平方米計(jì)算

45、，可容納兒童約220人。兒童用水按照30L/人日估算，日用水量約為6.6立方米。幼兒園教職工配備按照教職工與兒童比例1:6考慮，教職工人數(shù)約37人，教職工用水定額取40 L/人d，日最大用水量約為1.48立方米。幼兒園總體日用水量約8.08立方米。社區(qū)服務(wù)用房用水：社區(qū)服務(wù)用房建筑面積約345平方米，要緊作為社區(qū)辦公用房，參照辦公用房人均15平方米計(jì)算，工作人員約23人。人均用水按照30L/人日估算，日用水量約為0.69立方米。未預(yù)見(jiàn)用水：未預(yù)見(jiàn)用水按照上述用水量的10%計(jì)取，日用水量約為47.91立方米。綜上所述，本項(xiàng)目日用水量約為527.01立方米。（二）排水設(shè)計(jì)1.排水方式本項(xiàng)目排水采納

46、雨污分流制。污水要緊為生活污水，生活污水經(jīng)場(chǎng)區(qū)化糞池處理后排入周邊污水管網(wǎng)，最后匯入西咸新區(qū)規(guī)劃的蘭池污水處理廠進(jìn)行處理。 雨水排放方面，可在各場(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)置雨水收集系統(tǒng)，雨水經(jīng)管道后部分進(jìn)入雨水收集系統(tǒng)，收集處理后用于場(chǎng)地澆灑或綠化，多余部分排放至周邊市政雨水管道。室外排水管道采納鋼筋混凝土排水管，室內(nèi)污水管采納UPVC塑料排水管。2.排水量估算污水排水量按照用水量的90%考慮，則本項(xiàng)目污水日排放量約為474.31立方米。雨水量按本地區(qū)年降水量結(jié)合區(qū)域面積計(jì)算。4.2.7消防設(shè)計(jì)建筑耐火等級(jí)為二級(jí)，總平面滿(mǎn)足于周邊建筑的防火間距要求，并設(shè)有消防通道。住宅樓的住宅部分及底層商業(yè)部分、幼兒園、社區(qū)服

47、務(wù)用房等均設(shè)置室內(nèi)消火栓；關(guān)于放置計(jì)算機(jī)、視頻監(jiān)控等專(zhuān)門(mén)區(qū)域，應(yīng)設(shè)置泡沫滅火系統(tǒng)。室外消火栓圍繞建筑均勻布置，消火栓距建筑外墻的距離不宜小于5米，并不宜大于40米；距路邊的距離不宜大于4.2.8采暖制冷與通風(fēng)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容較多，依照各建筑物的使用功能劃分，采暖制冷設(shè)計(jì)要緊考慮為住宅、社區(qū)服務(wù)用房、幼兒園進(jìn)行冬季供溫順夏季降溫，商業(yè)部分采暖制冷由入住商戶(hù)自行解決。本項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)沒(méi)有市政集中供熱管網(wǎng)，冬季供暖打算采納天然氣壁掛鍋爐和空調(diào)兩種方式。其中居民冬季采暖打算采納天然氣壁掛鍋爐，壁掛鍋爐由居民自行購(gòu)買(mǎi)及安裝。社區(qū)服務(wù)用房、幼兒園冬季采溫順夏季降溫打算采納一般分體式空調(diào)。居民夏季制冷可采納

48、分體式空調(diào),由住戶(hù)依照實(shí)際使用需求自行選擇配備。本項(xiàng)目住宅、商業(yè)、社區(qū)服務(wù)用房、幼兒園等均采納門(mén)窗等然通風(fēng)，關(guān)于自然通風(fēng)不能滿(mǎn)足的區(qū)域，考慮機(jī)械通風(fēng)。4.2.9強(qiáng)弱電設(shè)計(jì)1.工程擬設(shè)置的電氣系統(tǒng)本設(shè)計(jì)包括住宅、商業(yè)、社區(qū)服務(wù)用房、幼兒園的供配電、電力、照明、用電設(shè)備自動(dòng)操縱、消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)操縱系統(tǒng)、防雷與接地，閉路電視、有線(xiàn)電話(huà)等系統(tǒng)的設(shè)計(jì)。2.電源本項(xiàng)目用電打算由浐河變電站至建設(shè)場(chǎng)地區(qū)域的都市供電網(wǎng)接入。依照空港新城建設(shè)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)共規(guī)劃新建110kV變電站2座，主變裝機(jī)容量均為3X40MVA，本項(xiàng)目用電打算由新建的變電站沿場(chǎng)地周邊供電網(wǎng)接入，采納電纜直埋的方式引至場(chǎng)地內(nèi)箱變，室外電源采納三相四

49、線(xiàn)制，380/220V，室內(nèi)三相五線(xiàn)制，燈頭電壓為220V。小區(qū)內(nèi)還應(yīng)配備移動(dòng)式柴油發(fā)電設(shè)備，滿(mǎn)足應(yīng)急用電。3.變、配、發(fā)電系統(tǒng)負(fù)荷等級(jí)：一級(jí)負(fù)荷；工程消防送、排風(fēng)機(jī)，消防水泵，以及應(yīng)急照明，設(shè)備用房和弱電機(jī)房用電。三級(jí)負(fù)荷；其它負(fù)荷（商業(yè)用電，住宅用電，空調(diào)用電等）負(fù)荷指標(biāo)及估算用電負(fù)荷預(yù)測(cè)采納單位指標(biāo)法來(lái)進(jìn)行估算。其中：住宅用電取4.0kW/戶(hù)，商業(yè)用電取40W/m2，社區(qū)服務(wù)用房用電取35W/m2，幼兒園用電取12W/m2。經(jīng)計(jì)算本項(xiàng)目總體用電負(fù)荷約為4526.88KW。表42 用電負(fù)荷統(tǒng)計(jì)表序號(hào)功能分區(qū)單位指標(biāo)負(fù)荷指標(biāo)負(fù)荷（KW）1住宅4.0kW/戶(hù)1080戶(hù)4320.002商業(yè)40W

50、/m24210m168.403社區(qū)服務(wù)用房35W/m2345m12.084幼兒園12W/m22200m26.40合計(jì) =SUM(ABOVE) 4526.884.其它電氣系統(tǒng)設(shè)計(jì)消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)操縱系統(tǒng)：采納操縱中心消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)。本項(xiàng)目中商業(yè)、幼兒園設(shè)煙感、溫感探測(cè)器，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)能夠自動(dòng)傳遞信號(hào)，啟動(dòng)消防水泵等消防動(dòng)力設(shè)施來(lái)?yè)錅缁馂?zāi)。電信通訊：電話(huà)系統(tǒng)連入市話(huà)網(wǎng)，住宅每戶(hù)設(shè)二門(mén)直線(xiàn)電話(huà)；數(shù)字電視系統(tǒng)連入西安市數(shù)字電視網(wǎng)，住戶(hù)每戶(hù)設(shè)電視終端，商業(yè)每鋪設(shè)一個(gè)電視終端，社區(qū)服務(wù)用房、幼兒園各設(shè)若干電視終端?；ヂ?lián)網(wǎng)、光纖等進(jìn)線(xiàn)按6孔考慮。門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)：在住宅部分設(shè)置，每戶(hù)住宅設(shè)一個(gè)門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)。安保監(jiān)

51、視系統(tǒng)：在居住區(qū)、商業(yè)、幼兒園分不設(shè)置獨(dú)立的安保監(jiān)視系統(tǒng)。視頻攝像頭布置于要緊出入口、要緊通道及公共場(chǎng)所的重要部位。4.2.10燃?xì)庠O(shè)計(jì)1.供氣范圍本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容較多，依照各建筑物的使用功能劃分，供氣范圍要緊考慮為住宅、幼兒園。商業(yè)可預(yù)留天然氣接口，后期依照招商業(yè)態(tài)決定是否開(kāi)通。依照項(xiàng)目建設(shè)單位與供氣單位的初步接洽，以后天然氣管網(wǎng)將從場(chǎng)地周邊市政道路沿線(xiàn)規(guī)劃的供氣管網(wǎng)接入，小區(qū)接入天然氣經(jīng)調(diào)壓站減壓后低壓供應(yīng)。燃?xì)庠O(shè)計(jì)方案由天然氣公司或?qū)I(yè)設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)。2.用氣量估算本項(xiàng)目用氣量估算要緊包括居民生活用氣、居民采暖用氣和幼兒園用氣兩部分。商業(yè)用氣應(yīng)依照日后具體招商業(yè)態(tài)確定，因此暫不考慮。居民

52、生活用氣：按照0.23m3/人日估算，居住人數(shù)約3456人，日用氣量約為794.88立方米居民采暖用氣：參照城鎮(zhèn)供熱管網(wǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定，住宅部分采暖指標(biāo)取40W/m2，本項(xiàng)目住宅建筑面積為106435平方米22989960百萬(wàn)焦耳。依照西安秦華天然氣公司提供數(shù)據(jù)，西安地區(qū)天然氣熱值約為33.06百萬(wàn)焦耳/ m3。本項(xiàng)目采暖期消耗熱量約22989960百萬(wàn)焦耳，折算天然氣約69.54萬(wàn)立方米。幼兒園用氣：幼兒園運(yùn)營(yíng)期天然氣消耗指標(biāo)按照民用建筑可行性研究與快速報(bào)價(jià)中的煤氣消耗參考指標(biāo)確定，天然氣消耗指標(biāo)為0.04m3/人日，幼兒園兒童、教職工總?cè)藬?shù)約257人，日用氣量約為10.28立方米第五章 環(huán)境

53、愛(ài)護(hù)與安全衛(wèi)生5.1環(huán)境愛(ài)護(hù)5.1.1環(huán)境阻礙1.固體廢棄物施工期產(chǎn)生的固體廢棄物要緊為施工渣土、廢棄的各種建筑裝修材料和施工人員的生活垃圾等。2.空氣施工期對(duì)環(huán)境空氣的阻礙要緊為建筑材料水泥、砂石搬運(yùn)過(guò)程中產(chǎn)生的揚(yáng)塵。3.污水水環(huán)境的阻礙要緊為砂石料堆放、土方工程及雨天引起的水土流失，包括雨污水、建筑泥漿水及場(chǎng)地積水。4.噪聲施工期需使用施工機(jī)械及土方運(yùn)輸車(chē)輛，因此而產(chǎn)生的喧鬧環(huán)境將干擾附近居民生活。5.1.2愛(ài)護(hù)措施1.固體廢棄物工程施工產(chǎn)生的廢渣土石由施工單位清運(yùn)，保持施工場(chǎng)地整潔。2.空氣關(guān)于水泥、細(xì)砂、石灰、石料等易產(chǎn)生灰塵的材料制定可靠的措施，作防塵處理或密封存放。3.污水施工場(chǎng)地

54、和道路硬化處理，并經(jīng)常灑水處理保持清潔；合理設(shè)置場(chǎng)內(nèi)排水系統(tǒng)，對(duì)污水進(jìn)行收集匯總，最終排至市政污水管網(wǎng)。4.噪聲項(xiàng)目在夜間嚴(yán)禁使用大型施工機(jī)械。5.2安全衛(wèi)生1.所有電氣設(shè)備的金屬外殼、電纜愛(ài)護(hù)網(wǎng)管均與接地裝置連接，以保證安全工作；2.施工過(guò)程中嚴(yán)格遵守施工操作規(guī)程，嚴(yán)禁帶病上崗，疲勞操作，幸免觸電、漏電；3.所有動(dòng)力設(shè)備外露的傳動(dòng)部分均設(shè)有安全防護(hù)罩；4.施工場(chǎng)地應(yīng)用介質(zhì)與外界隔絕，實(shí)行封閉施工。第六章 節(jié)能6.1節(jié)能依據(jù)1.中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法；2.國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定；3.固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查暫行方法；4.民用建筑節(jié)能治理規(guī)定（建設(shè)部令143號(hào)）；5.陜西省人民政府

55、關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)節(jié)能工作的若干意見(jiàn)（陜政發(fā)200630號(hào)）；6.嚴(yán)寒和嚴(yán)寒地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（JGJ26-2010）。6.2節(jié)能措施6.2.1建筑設(shè)計(jì)節(jié)能1.嚴(yán)格執(zhí)行嚴(yán)寒和嚴(yán)寒地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)中的規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)。2.在具體選址時(shí)充分考慮地形地貌、風(fēng)勢(shì)、日照等因素，盡量爭(zhēng)取日照，為太陽(yáng)能利用制造有利條件。3.建筑布局朝向采納南北朝向。4.采納新型節(jié)能型墻體材料，采納氣密性好的門(mén)窗，屋面設(shè)計(jì)良好的保溫隔熱層，門(mén)窗要有遮陽(yáng)措施。6.2.2節(jié)水措施1.采納節(jié)水型工藝和設(shè)備，所有用水器具應(yīng)滿(mǎn)足節(jié)水型生活用水器具CJ164及節(jié)水型產(chǎn)品技術(shù)條件與治理通則GB 18870的要求，節(jié)水率不低于8。提高

56、水資源利用率，降低水源無(wú)效消耗。2.從操縱沖洗水量和選用節(jié)水配件方面達(dá)到節(jié)水目的,供水系統(tǒng)采取防滲防漏措施，應(yīng)盡最大可能減少跑、冒、滴、漏水現(xiàn)象，杜絕水量流失。3.雨水回收進(jìn)行綠化灌溉。6.2.3暖通節(jié)能措施本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期實(shí)行分時(shí)、分區(qū)、分棟、分戶(hù)供暖，實(shí)現(xiàn)節(jié)能。集中采暖系統(tǒng)采納分室（戶(hù)、區(qū)）溫度調(diào)節(jié)、操縱裝置及分戶(hù)計(jì)量裝置。6.2.4節(jié)電措施正確設(shè)計(jì)供配電系統(tǒng)，選用節(jié)能配電產(chǎn)品，科學(xué)的運(yùn)行治理，實(shí)現(xiàn)供配電及用電設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。1.電力配電設(shè)備盡量設(shè)置在負(fù)荷中心，縮短配電線(xiàn)路，以節(jié)約材料，并減少電能損耗。2.照明設(shè)備節(jié)能照明設(shè)備節(jié)能要緊涉及照明光源和照明操縱方式的選擇。本項(xiàng)目照明光源采納半導(dǎo)體照

57、明光源（LED光源）。用節(jié)能電感鎮(zhèn)流器和電子鎮(zhèn)流器取代傳統(tǒng)的高能耗電感鎮(zhèn)流器。有條件時(shí)，宜隨室外天然光的變化自動(dòng)調(diào)節(jié)人工照明照度，宜利用各種導(dǎo)光和反光裝置將天然光引入室內(nèi)進(jìn)行照明。采納各種照明節(jié)能的操縱設(shè)備或器件；公共樓道照明、樓梯間照明和室外景觀照明等均采納智能照明操縱系統(tǒng)。房間或場(chǎng)所依照使用條件和天然采光狀況采取分區(qū)、分組操縱措施；天然采光良好的場(chǎng)所，按該場(chǎng)所的照度自動(dòng)開(kāi)關(guān)燈或調(diào)光。6.2.5節(jié)能治理措施住宅水、電、燃?xì)夥謶?hù)、分類(lèi)計(jì)量與收費(fèi)。建筑設(shè)備：建立智能化系統(tǒng)，有利于系統(tǒng)的高效運(yùn)營(yíng)、維護(hù)、保養(yǎng)：系統(tǒng)設(shè)備便于清洗、維修、改造、更換。建立健全能源監(jiān)測(cè)、統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，對(duì)節(jié)能家庭進(jìn)行表彰。第七章

58、 投資估算7.1編制依據(jù)1.國(guó)家關(guān)于可行性研究時(shí)期投資估算的編制方法。2.建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）。3.建安工程費(fèi)用參照西安市近期類(lèi)似工程的預(yù)、決算資料并結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況確定。4.其他費(fèi)用按照國(guó)家和陜西省工程建設(shè)其他費(fèi)用有關(guān)規(guī)定計(jì)算。5.依照國(guó)家現(xiàn)行政策，本項(xiàng)目免征投資方向調(diào)節(jié)稅。7.2投資估算7.2.1項(xiàng)目投資估算講明1.土地費(fèi)用：依照項(xiàng)目建設(shè)單位初步估算，本項(xiàng)目土地費(fèi)用為30萬(wàn)元/畝。2.前期工程費(fèi)：要緊包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及場(chǎng)地“三通一平”及臨時(shí)設(shè)施布置等的費(fèi)用支出。初步估算以項(xiàng)目總建筑面積為基數(shù)，按照每平方米80元計(jì)算。3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：

59、要緊為建設(shè)用地內(nèi)管線(xiàn)、道路、綠化、室外消防等室外工程費(fèi)用。初步估算場(chǎng)地內(nèi)管線(xiàn)、道路、綠化、室外消防等室外工程費(fèi)用以項(xiàng)目總建筑面積為基數(shù)，按照每平方米200元計(jì)算。4.建筑安裝工程費(fèi)：指建筑房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。初步估算按照區(qū)域內(nèi)近期類(lèi)似工程的預(yù)、決算資料并結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況確定。5.公共配套設(shè)施費(fèi)用：指居住區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，要緊為幼兒園、社區(qū)服務(wù)用房。初步估算按照區(qū)域內(nèi)近期類(lèi)似工程的預(yù)、決算資料并結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況確定。6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)覺(jué)場(chǎng)組織治理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，要

60、緊包括人職員資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)愛(ài)護(hù)費(fèi)等費(fèi)用。初步估算以項(xiàng)目總建筑面積為基數(shù)，按照每平方米20元計(jì)算。7.治理費(fèi)用：指開(kāi)發(fā)企業(yè)行政治理部門(mén)為組織和治理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。初步估算以項(xiàng)目總建筑面積為基數(shù)，按照每平方米10元計(jì)算。8.銷(xiāo)售費(fèi)用：銷(xiāo)售費(fèi)用要緊為開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)目費(fèi)用，以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告費(fèi)、宣稱(chēng)費(fèi)、代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。銷(xiāo)售費(fèi)用按照50元/平方米計(jì)算。9.開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)：指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與投資有關(guān)的各種稅金和地點(diǎn)政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用，包括：土地使