2020年(旅游行業(yè))花都溫泉項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃書-旅游度假-規(guī)劃布

1、（旅游行業(yè)花都溫泉項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃書 旅游假計(jì)劃布“花都溫泉”項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃書河南許昌永達(dá)地產(chǎn)開發(fā)有限公司二零零九年八月目錄一、項(xiàng)目概況.二、項(xiàng)目面臨的開發(fā)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)一)項(xiàng)目面臨的開發(fā)機(jī)二)項(xiàng)目面臨的開發(fā)風(fēng)三、市場機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn)管四、項(xiàng)目概念計(jì)劃.一)二)三)四)五)計(jì)劃布局建議.五、產(chǎn)品建議.一)產(chǎn)品目標(biāo)市場定位.二)產(chǎn)品形態(tài)定位.三)產(chǎn)品開發(fā)面積配比.四)產(chǎn)品面積配比.六、項(xiàng)目成功開發(fā)經(jīng)營的保證體.一)資源體系.二)產(chǎn)品配套體系.三)服務(wù)體系.四)資金保證體系.五)營銷體系.七、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃.一)項(xiàng)目計(jì)劃指標(biāo).二)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間計(jì)劃.三)項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域計(jì)劃安排.四)項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)計(jì)劃.五)項(xiàng)目

2、產(chǎn)品銷售計(jì)劃.六)項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃.七)項(xiàng)目產(chǎn)品銷售價(jià)格發(fā)展計(jì)劃.八)項(xiàng)目開發(fā)資金投入及回收計(jì).九)項(xiàng)目投資收益計(jì)劃.“花都溫泉”項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃書一、 項(xiàng)目概況一)項(xiàng)目基礎(chǔ)條件項(xiàng)目狀況31158 萬畝花卉栽培園區(qū)內(nèi)。102065 公里。項(xiàng)目總占地 1036 畝，呈南北走向長條形地塊，東西走向約 800 米，南北走向約 1100 米。整體計(jì)劃為集溫泉療養(yǎng)、酒店、會(huì)議、保健養(yǎng)生、休閑娛樂為一體的綜合型旅游度假項(xiàng)目。項(xiàng)目一期開發(fā)規(guī)模。占地約 300 畝，建成營業(yè)區(qū)域 100 余畝，建成面積約 6 萬平米，于 2006 年開始營業(yè)，營業(yè)狀況良好。項(xiàng)目后期工程（待建區(qū)）總占地約 900 畝，訣別位于花

3、都溫泉建成區(qū)域西部、北部。地塊平整，目前現(xiàn)狀用于種植各種花卉及苗木。資源條件社會(huì)經(jīng)濟(jì)：許昌市區(qū)建成區(qū)面積 45.8 平方公里，市區(qū)人口 48 萬人。20081062.024706 元。鄢陵132 億元，同比增長 12.6%20934 元。自然資源：優(yōu)、科技含量高。生態(tài)旅游是鄢陵縣優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)，目前旅游業(yè)已形成以花花鄉(xiāng)農(nóng)家樂為重點(diǎn)，許由玫瑰園、檜柏藝術(shù)園為補(bǔ)充的發(fā)展框架?；举Y源：鄢陵有“蠟梅冠天下” “中國花木之鄉(xiāng)”， “中國581000 多個(gè)，全70% 以上，被稱為中州“天然氧吧”“中原之肺”。氣候條件屬暖溫帶季風(fēng)型氣候夏季炎熱雨集中秋季晴和日照長年平均日照時(shí)數(shù)2413h年平均降水量706.

4、1mm9月份降雨量占年降水量的64.8%；歷年平均無霜期215 天。是中原地區(qū)少有的宜人氣候之地。政策資源：旅游立省省委省政府關(guān)于實(shí)施旅游立省戰(zhàn)略 加快旅游旅游產(chǎn)業(yè)未來三年行動(dòng)綱要許昌從提高全市旅游綜合競爭力的角度出發(fā)，正在突建設(shè)以“花木溫泉旅游區(qū)”為帶動(dòng)的“宜居花城”。二、 項(xiàng)目面臨的開發(fā)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)一)項(xiàng)目面臨的開發(fā)機(jī)會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展?fàn)I造的市場投資機(jī)會(huì)200912內(nèi)需消費(fèi)的強(qiáng)勢帶動(dòng)下，營造了中國經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的大勢環(huán)境。（上半年，在GP 增長的三大需求中，最終消費(fèi)拉動(dòng)GP3.8資本形成拉動(dòng)GP6.2GP2.92009 年上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值 139862 億元， 按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長7.1

5、% ，比一季度加快1.06.1%7.9%91321 億元，同比增長 33.5% ，城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入 9667 元。其中，人均可支配收入 88569.8% 。資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局）期指數(shù)提高，國際、國內(nèi)投資熱潮涌動(dòng)。旅游度假時(shí)代發(fā)展趨勢下的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)根據(jù)發(fā)達(dá)國家國民生活消費(fèi)模式：當(dāng)一個(gè)國家人均GP超 過 1000 美金，國民生活消費(fèi)步入旅游觀光時(shí)代，當(dāng)人均GP超過2000美金，步入休閑度假時(shí)代；超過3000 美金，步入旅游度假井噴時(shí)代。而鄭州、許昌、鄢陵人均GP均超過2000 美金，區(qū)域旅游、度假養(yǎng)生休閑的消費(fèi)基礎(chǔ)夯實(shí)旅游度假地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)條件基本成型。（2008300012.5%400

6、00 元。2008 年許昌市生產(chǎn)總值 1062.0 億元，人均生產(chǎn)總值24706 元。2008 年鄢陵縣生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)完成 132 億元，人均生產(chǎn)總值 21639元。資料來源：08 年鄭州市政府工作報(bào)告）先，而旅游度假地產(chǎn)的投資預(yù)期更為市場看重。（200876.248.3%109.7萬平方米，增長 17.6% ，商品房房銷售價(jià)格同比上漲10.4% 。資料來源：三亞市 08 年政府工作報(bào)告）（成都華僑城364套房源當(dāng)天即告售7800 元，銷售面積 6.65.1）區(qū)域發(fā)展的政策機(jī)會(huì)區(qū)域及項(xiàng)目有效資源利用的發(fā)展機(jī)會(huì)項(xiàng)目所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展模式，高自然率、高綠化覆蓋度假、養(yǎng)生”為開發(fā)觀念的先天

7、資源條件和發(fā)展機(jī)會(huì)。區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢發(fā)展的市場機(jī)會(huì)2009 年上半年，鄭州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“量升價(jià)漲”發(fā)展局面，將帶勢運(yùn)行的基礎(chǔ)平臺。（2009486 萬59294749 646.4457元平方米，同比上漲125108統(tǒng)計(jì)資料）（16 月份，許昌市區(qū)商品住房銷售 2931 套，面積 34.94 萬平方米，成交金81370.820081-6146399.6615.0775.84%40319.0898.2%2009 年上半年，許昌市區(qū)商品房價(jià)格繼續(xù)保持穩(wěn)中小幅上升的趨勢，綜合平均2740 元20082.24%0.74% 。資料來源：許昌房地產(chǎn)網(wǎng)）許昌、鄢陵經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，城市化進(jìn)程加快，但宜居、旅游

8、度假、休閑養(yǎng)生的產(chǎn)品配套缺失。旅游度假地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)與經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及城市化進(jìn)程步調(diào)不一，市場有效供給與有效需求脫節(jié)。集宜居性、旅游度假性、休閑養(yǎng)生性的市場供給斷檔，形成本項(xiàng)目開發(fā)的市場發(fā)展契機(jī)。許昌市、鄢陵縣房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間短、起步晚，產(chǎn)品設(shè)計(jì)及社區(qū)居住品質(zhì)落后，中高端產(chǎn)品消費(fèi)觀念模糊等因素的局限，蘊(yùn)育了本土市場發(fā)展的潛在空間。二)項(xiàng)目面臨的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控預(yù)期的不確定性風(fēng)險(xiǎn)09高，人民幣升值預(yù)期加重，國際投資熱錢涌動(dòng)（億美元熱錢流入國內(nèi)。為保經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，寬松的貨幣政策適度調(diào)控、銀行貸款加息的可能性加大?？酥频诙铀枨蠹巴顿Y的障礙風(fēng)險(xiǎn)二套房貸款政策的從嚴(yán)，物業(yè)稅的試點(diǎn)征收，房地產(chǎn)開發(fā)貸

9、款要求款項(xiàng)的過多設(shè)置等因素將會(huì)壓縮房地產(chǎn)過快的發(fā)展勢頭，克制房地產(chǎn)市場的投資需求。項(xiàng)目蘊(yùn)育周期過長的市場風(fēng)險(xiǎn)許昌、鄢陵市場容量小，銷售速度慢，旅游度假地產(chǎn)消費(fèi)觀念落后， 致使本土市場的消費(fèi)基礎(chǔ)薄弱。本項(xiàng)目地段偏遠(yuǎn)，生活配套、教育配套缺失、交通成本高、宜居性低等因素的制約，致使項(xiàng)目本身所針關(guān)于的客群基礎(chǔ)狹隘。項(xiàng)目以資源型為導(dǎo)向的旅游地產(chǎn)開發(fā)，資源計(jì)劃單一，不足以吸引客流、人流。其前期溫泉療養(yǎng)資源利用及營業(yè)，受季節(jié)性影響較大，針關(guān)于市場投資需求，投資升值預(yù)期系數(shù)低迷。項(xiàng)目開發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目規(guī)模開發(fā)，投資金額大，開發(fā)周期長，融資成本高等因素與前期啟動(dòng)資金及維持現(xiàn)金流順暢性的矛盾較為突出。三)市場敏感性

10、分析旅游度假地產(chǎn)資源經(jīng)營多元性與項(xiàng)目自身資源經(jīng)營單一性資源為導(dǎo)向型的旅游度假地產(chǎn)開發(fā)，以多元性的經(jīng)營業(yè)態(tài)形成強(qiáng)大的， 具有吸引力的核心旅游度假資源。僅依靠“溫泉資源”單一性的利用， 不足以支撐本項(xiàng)目整體可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)平臺。與無效供給以鄭州為核心的中原地區(qū)，旅游地產(chǎn)開發(fā)缺失，表現(xiàn)為：其一，不具備 休閑養(yǎng)生性”旅游度假產(chǎn)品，缺乏合理計(jì)劃、開發(fā)及設(shè)計(jì)。兩大因素的 使然，未能有效滿足市場投資度假的有效需求。產(chǎn)品升級與市場消費(fèi)觀念及市場投資預(yù)期間的矛盾。鄭州、許昌及周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)旅游度假地產(chǎn)的發(fā)展基礎(chǔ)及經(jīng)濟(jì)消費(fèi)基礎(chǔ)基本成型，但市場的消費(fèi)仍以城市普通住宅為主要導(dǎo)向，旅游度假產(chǎn)品的消費(fèi)觀念落后，旅游度假

11、產(chǎn)品的投資預(yù)期前景不明。通間的矛盾。三、 市場機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn)管理一)機(jī)會(huì)管理本項(xiàng)目擁有的第一市場機(jī)會(huì)：許昌、鄢陵高端消費(fèi)群從第一居所到第二居所帶來的市場機(jī)會(huì)。給為“零”的狀態(tài)下，我們以極具競爭力價(jià)格和品質(zhì)優(yōu)勢向目標(biāo)市場提供有效供給。本項(xiàng)目擁有的第二市場機(jī)會(huì)：把握鄭州為主導(dǎo)的“休閑、度假、養(yǎng)生”類物業(yè)需求帶來的機(jī)會(huì)。鄭州、許昌的人均GP已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過3000 美金。在“度假、休閑、生”生活模式日漸趨熱的大勢下。鄢陵的“花木資源“空氣質(zhì)量”資源，溫泉項(xiàng)目的“水療資源，系統(tǒng)構(gòu)成本項(xiàng)目“休閑度假養(yǎng)生”物業(yè)的核心優(yōu)勢。鑒于“花都溫泉”已形成的品牌影響力，鑒于開業(yè)三年積淀的市場效應(yīng)。本項(xiàng)目的高“性價(jià)比“必然能有

12、效拉動(dòng)以鄭州為主導(dǎo)市場的“度假養(yǎng)生投資” 類物業(yè)需求。本項(xiàng)目的第三市場機(jī)會(huì)：純投資類物業(yè)帶來的需求機(jī)會(huì)。若項(xiàng)目的租金回報(bào)能滿足 6%-9% 的回報(bào)率，并且且物業(yè)自身價(jià)值又有不斷增值的預(yù)期。在任何一個(gè)城市，此類物業(yè)必然被市場追捧。本項(xiàng)目依托溫泉游客關(guān)于客房的居住需求，用客房的租金收入回報(bào)投資者，可拉動(dòng)“產(chǎn)權(quán)式酒店”物業(yè)的銷售。我們以客流量關(guān)于酒店客房數(shù)量的要求，計(jì)算能提供給投資者的回報(bào)，以此“定制定量”開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店。既能滿足溫泉項(xiàng)目的基本接待，又能產(chǎn)生更多項(xiàng)目“現(xiàn)金流”。二)風(fēng)險(xiǎn)管理旅游度假資源的單一性基礎(chǔ)平臺的搭建。項(xiàng)目僅憑“溫泉”資源的單一性經(jīng)營，不足以支撐項(xiàng)目可持續(xù)性發(fā)展。突破關(guān)于有效資

13、源利用單一的瓶頸，依托項(xiàng)目溫泉療養(yǎng)資源的稀缺性，區(qū)位資源的不可復(fù)制性、花木資源可持續(xù)利用性，衍生系列的旅游度假資源業(yè)態(tài)，形成項(xiàng)目旅游度假資源多元性經(jīng)營局面。以保證項(xiàng)目客流、人流的消費(fèi)基礎(chǔ)，增持項(xiàng)目物業(yè)的投資升值保值權(quán)重指數(shù)。搭建“旅游、觀光、休閑、度假、養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)”為一體的核心旅游度假資源平臺有效需求與無效供應(yīng)的錯(cuò)位 有效需求與有效供給的無縫銜接的保證。本土市場的非主流化 速度，保證項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)金流的暢通。整合政府、社會(huì)有效資源，打造項(xiàng)目宣傳推廣名片，加大項(xiàng)目的推廣力 引進(jìn)來”為原則，建立以鄭州為主導(dǎo)點(diǎn)，本土市場為緩沖帶，周邊經(jīng)濟(jì) 發(fā)達(dá)地區(qū)為輻射面的強(qiáng)大銷售網(wǎng)絡(luò)，加快項(xiàng)目產(chǎn)品銷售速度，快速回籠

14、項(xiàng)目開發(fā)資金，維持現(xiàn)金流順暢流通。宏觀政策的不確定性運(yùn)作的資金層面風(fēng)險(xiǎn)。在維持項(xiàng)目正常開發(fā)的資金水平線下，有計(jì)劃、有步驟進(jìn)行投資運(yùn)作， 以規(guī)避資金層面的市場風(fēng)險(xiǎn)。四、 項(xiàng)目概念計(jì)劃一)核心主題定位：花都溫泉是集“旅游、度假、養(yǎng)生、居住”為一體的大型旅游度假項(xiàng)目整合項(xiàng)目所屬區(qū)位不可復(fù)制性資源、自身固有的稀缺性資源，計(jì)劃開發(fā)組團(tuán)式配套產(chǎn)品，完備經(jīng)營服務(wù)，迎合旅游度假地產(chǎn)的時(shí)代發(fā)展契機(jī)。精心打造集“宜居度假性、旅游觀光性，休閑養(yǎng)生性”為一體大型旅游度假項(xiàng)目，引領(lǐng)度假物業(yè)的消費(fèi)觀念，使之成為鄭州乃至整個(gè)中原地區(qū)的旅游度假地產(chǎn)標(biāo)桿。二)建成目標(biāo)定位：成為中原地區(qū)“旅游、度假、養(yǎng)生”產(chǎn)業(yè)的第一品牌項(xiàng)目成為

15、鄢陵、許昌、河南關(guān)于外展示的名片成為許昌、河南與國際、國內(nèi)旅游度假網(wǎng)絡(luò)的切入口成為中原地區(qū)最具吸引力的旅游度假目的地(三) 指導(dǎo)思想與開發(fā)觀念指導(dǎo)思想：準(zhǔn)，科學(xué)計(jì)劃，合理布局。開發(fā)觀念：(四) 計(jì)劃設(shè)計(jì)基本思路：資源為基礎(chǔ)市場為導(dǎo)向三區(qū)”的系統(tǒng)布局。五)計(jì)劃布局建一心四園三區(qū)：一心：溫泉療養(yǎng)區(qū)四園：運(yùn)動(dòng)休閑園、農(nóng)業(yè)觀光園、農(nóng)家樂主題休閑園、風(fēng)情商業(yè)休閑園三區(qū)：溫泉養(yǎng)生區(qū)，休閑觀光區(qū)、度假養(yǎng)生居住區(qū)六)價(jià)值創(chuàng)造三大價(jià)值鏈：第一價(jià)值鏈：低密度別墅類居住產(chǎn)品形態(tài)第二價(jià)值鏈：以水環(huán)境、花木資源構(gòu)造的景觀環(huán)境第三價(jià)值鏈：以溫泉為主體的養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)、休閑、觀光系列配套項(xiàng)目在鄭州、許昌市場上的巨大差異化品質(zhì)優(yōu)

16、勢。以龍湖“滟瀾山、花盛香緹”的環(huán)境景觀為參照座標(biāo)，以水環(huán)境為核心，以花木資源為要素，在中原腹地創(chuàng)造獨(dú)特的景觀環(huán)境。網(wǎng)球等高端運(yùn)動(dòng)配套，增加農(nóng)家樂、觀光農(nóng)園、觀光花園等生態(tài)旅 游配套。七)各類物業(yè)區(qū)位計(jì)劃及設(shè)計(jì)指標(biāo)（參考）各項(xiàng)基礎(chǔ)指標(biāo)項(xiàng)目用地：1036 畝130 畝900 畝1000 畝 （租地）建筑容積率：0.632溫泉養(yǎng)生區(qū)（東區(qū)及湖面周邊）（除已建成營業(yè)（現(xiàn)狀100 余畝用地建筑面積57792 平方米之用地約200 畝建筑面積約6萬（0.45）五星級度假酒店度假屋（獨(dú)棟別墅）5萬國際SPA 養(yǎng)生館（Townhouse2-2.5）2萬意向空間及參考座標(biāo)此外：在建成區(qū)（現(xiàn)狀）100 余畝用地

17、上計(jì)劃并且增加設(shè)計(jì)恒溫游泳館（含室內(nèi)器械運(yùn)動(dòng)）約5000養(yǎng)生論壇（會(huì)議中心）約 5000 （六至八層電梯洋房）約 3.0 萬意向空間及參考座標(biāo)度假、養(yǎng)生居住區(qū)（西區(qū)、北部片區(qū)）用地約630 畝，建筑面積約32 （容積率約0幼托、管理用房 及其他功能配套約 5000度假屋（vill洋房4.5-5.5層：約8.0萬休閑養(yǎng)生館（ Townhouse2-2.5層：約12.5萬度假養(yǎng)生公寓（電梯洋房10-12 層）約3.2主題休閑園區(qū)（1035 畝外部片區(qū)）用地約1000 畝，建筑面積約 10000運(yùn)動(dòng)休閑：迷你高爾夫用地約 100畝鄉(xiāng)村馬術(shù)：用地約150 畝網(wǎng)球用地約 50畝農(nóng)業(yè)觀光：農(nóng)家樂村寨用地約

18、 100畝觀光花園觀光果園、用地約600 畝意向空間及參考座標(biāo)五、 產(chǎn)品建議一)產(chǎn)品目標(biāo)市場定位以鄭州為核心，中原地區(qū)為主打區(qū)域的旅游度假地產(chǎn)消費(fèi)純投資市場以許昌、鄢陵第一居所居住品質(zhì)升級的中高端消費(fèi)市場休閑、養(yǎng)生度假類物業(yè)的需求市場。二)產(chǎn)品形態(tài)定位低密度別墅類度假物業(yè)滿足溫泉資源經(jīng)營及市場投資需求的酒店、度假公寓產(chǎn)品滿足居住品質(zhì)升級需求的洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟產(chǎn)品5+2 度假模式及中長期養(yǎng)生需求的洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟產(chǎn)品套產(chǎn)品。產(chǎn)品參照在鄭州、許昌市場上的巨大差異化品質(zhì)優(yōu)勢。以花木資源為要素，在中原腹地創(chuàng)造獨(dú)特的景觀環(huán)境。產(chǎn)品開發(fā)面積配比產(chǎn)品開發(fā)面積配比產(chǎn)權(quán)酒店物業(yè)形態(tài)計(jì)劃數(shù)量()比例備注洋房800

19、4025%獨(dú)棟4802415%聯(lián)排124862.439%度假住宅產(chǎn)權(quán)酒店30415.210%小高層公寓3201610%商業(yè)及配套50002%會(huì)所、商業(yè)、等配套住宅（含酒店）小計(jì)315357.6(四)產(chǎn)品面積配比產(chǎn)品形態(tài)房型建筑面積(m2)面積期間(m2)面積核計(jì)(m2)面積配比單房（廳臥合一）509124.5630%一房一廳6015207.650%兩房一衛(wèi)703041.5210%兩房兩衛(wèi)803041.5210%核計(jì)30415.2單房（廳臥合一）503201.610%小高層公寓一房一廳6059604.830%兩房一衛(wèi)706403.220%兩房兩衛(wèi)909604.830%小三房1051600.85%

20、三房120960.483%四房及以上1705640.322%核計(jì)32016聯(lián)排1802074917.4460%20049944.9640%核計(jì)124862.4701600820%低密度溫泉?jiǎng)e墅洋房低密度溫泉?jiǎng)e墅洋房80100120核計(jì)獨(dú)棟核計(jì)250300202401224012160088004024024240004802430%30%20%50%50%許昌區(qū)域板塊的價(jià)格狀況許昌中高端物業(yè)的銷售價(jià)格許昌區(qū)域板塊的價(jià)格狀況許昌中高端物業(yè)的銷售價(jià)格鄭州高端物業(yè)的銷售價(jià)格區(qū)域銷售均價(jià)項(xiàng)目銷售均價(jià)項(xiàng)目銷售均價(jià)東城板塊2600-3500元市中心老城區(qū)2900元/帕拉帝奧2700元/甲六院11000-1

21、4000元城南板塊2150元/龍湖灣3000元/大河龍城8500 9000 元/西城板塊2700元/健發(fā)御園3500元/綠城百合公寓6500-8000元北城板塊2700元/濱河名郡3200元/溫哥華廣場9945.69 元/級別行業(yè)級別行業(yè)年收入（萬）月均收入（元）月均總收入月供額（元）能承擔(dān)物業(yè)的總價(jià)(元)電力業(yè)許昌市行長151250025000100001075462金融業(yè)副職1210000200008000860369中層86667133335333573579高管201666733333133331433949中層86667133335333573579總經(jīng)理15125002500010

22、0001075462房地產(chǎn)業(yè)副總108333166676667716974中層86667133335333573579電信、移動(dòng)業(yè)高層201666733333133331433949特級教師65000100004000430185教師業(yè)高級教師4.5375075003000322638優(yōu)秀教師3.5291758332333250941高層201666733333133331433949中層108333166676667716974職工65000100004000430185市級領(lǐng)導(dǎo)97500150006000645277副市級領(lǐng)導(dǎo)86667133335333573579正縣級領(lǐng)導(dǎo)6500010

23、0004000430185正科級領(lǐng)導(dǎo)5416783333333358487行長86667133335333573579副職65000100004000430185中層3250050002000215092高管97500150006000645277總經(jīng)理86667133335333573579副總5416783333333358487管理層86667133335333573579特級教師5416783333333358487高級教師4333366672667286790優(yōu)秀教師3250050002000215092正縣級領(lǐng)導(dǎo)65000100004000430185正科級領(lǐng)導(dǎo)5416783333

24、333358487煙草業(yè)公務(wù)員煙草業(yè)公務(wù)員鄢陵縣金融業(yè)電力業(yè)房地產(chǎn)業(yè)電信業(yè)教師業(yè)公務(wù)員備注（2）40% 計(jì)能承擔(dān)物業(yè)總價(jià)（105.94%30% 計(jì)）年收入的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源于工商部門及相關(guān)部門人員的咨詢統(tǒng)計(jì)比例占 16.1% ；總價(jià)50-60 萬，比例占22.6% ；總價(jià) 60-70 萬，70-80 萬，比例各占6.5%；總價(jià)100 萬以上，比例占16.1%。總價(jià)為 40-60 萬區(qū)間的中高端物業(yè)，100 萬以上的高端物業(yè)，市場購買力的集中表現(xiàn)尤為突出。產(chǎn)品初步定價(jià)參照本土市場，形成的敏感價(jià)格集中在3200-3500元區(qū)間（礎(chǔ)價(jià)格與本土市場價(jià)格的交集）參照鄭州高端物業(yè)的市場，形成敏感價(jià)格4000-

25、5500元（高端物業(yè)銷售價(jià)格下調(diào) 50% ）參照本土市場購買力形成敏感價(jià)格4000-6000元（40-60 萬價(jià)，單套面積按100 計(jì)）針關(guān)于產(chǎn)品銷售的初步定價(jià)（六至八層電梯洋房 ）4850 元聯(lián)排別墅：5500 元獨(dú)棟別墅：8000 元小類獨(dú)棟：7000 元5) 洋房（4-4.5： 4000 元6) 小高層公寓：4200 元六、 項(xiàng)目成功開發(fā)經(jīng)營的保證體一)資源體系依托以休閑、養(yǎng)生、度假為主導(dǎo)的溫泉水療資源，計(jì)劃開發(fā)五星級度假SPA（Townhouse2-2.5（含室內(nèi)器械運(yùn)動(dòng)）養(yǎng)生論壇（會(huì)議中心（層電梯洋房 。突破季節(jié)性經(jīng)營局限，最大限度保證項(xiàng)目運(yùn)作的客流、人流。利用可租土地的用地規(guī)模，項(xiàng)

26、目的水系資源、景觀資源、花木資源計(jì)劃 開發(fā)主題休閑園區(qū)，如迷你高爾夫、鄉(xiāng)村馬術(shù)、室外生態(tài)運(yùn)動(dòng)場（網(wǎng)球等運(yùn)動(dòng)業(yè)態(tài)，提升項(xiàng)目旅游度假資源品質(zhì)。客流、人流；最大量提升項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的保值及升值預(yù)期。二)產(chǎn)品配套體系依托項(xiàng)目建成區(qū)域及溫泉資源衍生的恒溫游泳館、養(yǎng)生中心、國際 養(yǎng)生館等，計(jì)劃開發(fā)度假酒店、度假別墅、度假洋房。依托高爾夫球道、馬術(shù)跑道、室外生態(tài)運(yùn)行場所及項(xiàng)目的水系資源、景 觀資源，計(jì)劃開發(fā)度幼托、管理用房及其他功能配套、度假屋洋房4.5-5.5層休閑養(yǎng)生館（ Townhouse2-2.5層度假養(yǎng)生公寓：（電梯洋房 10-12 層）目居住及度假品質(zhì)。三)服務(wù)體系居、宜租、宜管”的服務(wù)模式，提升

27、消費(fèi)客群的投資預(yù)期，放大產(chǎn)品保值、升值功能。針關(guān)于度假屋（vill4.5-5.5層、休閑養(yǎng)生館（ Townhouse2-2.5層、度假養(yǎng)生公寓（10-12 層）輸送服務(wù)配套、提供酒店式物業(yè)管理，以提升作為第二居所的居住品質(zhì)。SPA專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，提供系列的完備服務(wù)。放大項(xiàng)目的宣傳推廣名片，提升項(xiàng)目運(yùn)作含金水平。舉辦花卉節(jié)、水果節(jié)。云集項(xiàng)目人氣，托染項(xiàng)目經(jīng)營氛圍。四)資金保證體系資金的準(zhǔn)備及優(yōu)化配置。目開發(fā)進(jìn)程的匹配。大限度減低市場風(fēng)險(xiǎn)。降低運(yùn)作成本，突顯項(xiàng)目運(yùn)作的市場競爭優(yōu)勢。五)營銷體系養(yǎng)生會(huì)議的舉辦、公益性活動(dòng)舉辦，推進(jìn)項(xiàng)目品牌營銷。沖帶，周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)為輻射面的產(chǎn)品銷售網(wǎng)絡(luò)。的“點(diǎn)關(guān)于

28、點(diǎn)”營銷推廣策略項(xiàng)目的網(wǎng)絡(luò)營銷模式式。七、 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)一)項(xiàng)目計(jì)劃指標(biāo)物業(yè)形態(tài)計(jì)劃物業(yè)形態(tài)計(jì)劃比例備注洋房8004025%獨(dú)棟4802415%聯(lián)排124862.439%度假住宅產(chǎn)權(quán)酒店30415.210%小高層公寓3201610%商業(yè)及配套住宅（含酒店）小計(jì)315357.6會(huì)所、商業(yè)、配套用房等50002%地下設(shè)備用房及停車位0計(jì)劃用地面積533600800容積率0.6計(jì)容積率建筑面積320160320357.6二)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間計(jì)劃1. 第一時(shí)間段：200992010122. 第二時(shí)間段：20111201213. 第三時(shí)間段：20121201314. 第四時(shí)間段：2013120131三)項(xiàng)

29、目開發(fā)區(qū)域計(jì)劃安排第一階段：開發(fā)區(qū)域：重點(diǎn)啟動(dòng)項(xiàng)目樣板區(qū)、景觀環(huán)境建設(shè)區(qū)酒店部分啟動(dòng)起步區(qū)廣場及商業(yè)、起步區(qū)住宅、獨(dú)棟別墅區(qū)1 重點(diǎn)開發(fā)、樣板房、售樓處、景觀環(huán)境建設(shè)區(qū)第二階段：開發(fā)區(qū)域重點(diǎn)開發(fā)起步區(qū)中后期產(chǎn)品啟動(dòng)度假住宅區(qū)第三階段：開發(fā)區(qū)域獨(dú)棟別墅區(qū)進(jìn)入中期開發(fā)1 全面啟動(dòng)度假住宅區(qū)第四階段：開發(fā)區(qū)域全面啟動(dòng)度假住宅區(qū) 獨(dú)棟別墅區(qū)進(jìn)入后期開發(fā)開發(fā)周期物業(yè)形態(tài)開發(fā)量（）開發(fā)周期物業(yè)形態(tài)開發(fā)量（）備注酒店30,415公寓0洋房2000020099-201012聯(lián)排20000月獨(dú)棟600小類獨(dú)棟1000核計(jì)72,015酒店0公寓洋房4000020111-20121聯(lián)排30000獨(dú)棟5000小類獨(dú)棟

30、10000核計(jì)85000酒店2012 年 12 月-2013 年 1月公寓洋房3201620040聯(lián)排30000獨(dú)棟獨(dú)棟10000小類獨(dú)棟8000核計(jì)100056酒店0公寓0洋房0201312-2014月聯(lián)排44,862獨(dú)棟8424小類獨(dú)棟500058,286總計(jì)核計(jì)小類獨(dú)棟核計(jì)30415.23201680,040124862.42402424000315357.6五)項(xiàng)目產(chǎn)品銷售計(jì)劃開發(fā)周期開發(fā)周期物業(yè)形態(tài)銷售量備注酒店20000公寓0洋房1500020099-2010月聯(lián)排15000獨(dú)棟300小類獨(dú)棟600核計(jì)50,900酒店10,415公寓洋房2500020111-20121聯(lián)排3000

31、0獨(dú)棟4000小類獨(dú)棟8000核計(jì)77,415酒店201212-2013月公寓20000洋房30000聯(lián)排聯(lián)排40000獨(dú)棟10000小類獨(dú)棟10000核計(jì)110000酒店公寓12,016洋房10,040201312-2014月聯(lián)排39862獨(dú)棟9724小類獨(dú)棟5400總計(jì)核計(jì)小類獨(dú)棟核計(jì)77,04230,4153201680,0401248622402424000315,358開發(fā)周期物業(yè)形態(tài)銷售單價(jià)（元開發(fā)周期物業(yè)形態(tài)銷售單價(jià)（元）銷售量（米） 銷售額（萬）回款額（萬）月月酒店48502000097007760公寓0000洋房400015000600048002009 年 9 月-2010

32、 年 12聯(lián)排55001500082506600獨(dú)棟8000300240192小類獨(dú)棟7000600420336核計(jì)50,9002461019688酒店530010,4155520.0567460.056公寓000洋房4300250001075086002011 年 1 月-2012 年 1 月聯(lián)排6000300001800014400獨(dú)棟10000400040003200小類獨(dú)棟7500800060004800核計(jì)77,41544270.0638460.06酒店002012 年 12 月-2013 年 1公寓42002000084007560洋房4800300001440014400聯(lián)排67

33、50400002700027000獨(dú)棟12000100001200012000小類獨(dú)棟85001000085008500核計(jì)1100007030069460酒店00公寓450012,0165407.26247.2洋房500010,04050208370聯(lián)排70003986227903.6833153.68獨(dú)棟13000972412641.213489.2小類獨(dú)棟9000540048606144核計(jì)77,04255832.0867404.08酒店5004.09530,41515220.060公寓4312.5943201613807.20洋房4518.99180,040361700總計(jì)聯(lián)排6499

34、.44912486281153.680獨(dú)棟12021.812402428881.20小類獨(dú)棟8241.66724000197800核計(jì)6183.841315,358195012.10201312201312-2014月開發(fā)周期物業(yè)形態(tài)20099-2010年 122011年2012銷售單價(jià)(元/)年2013年酒店48505300公寓0042004500洋房4000430048005000聯(lián)排5500600067507000獨(dú)棟8000100001200013000小類獨(dú)棟7000750085009000備注項(xiàng)目資金來源資金支出項(xiàng)目資金來源資金支出核計(jì)2009.9月-201012月2011 年20

35、12 年2013年銷售計(jì)劃19501219688384606946067404銀行貸款計(jì)劃7000500020000自有投資計(jì)劃1600160000收入核計(jì)26,28843,0687232868918土地款支出計(jì)劃800016006400前期費(fèi)用支出計(jì)劃68282000200017001128開發(fā)計(jì)劃開發(fā)計(jì)劃開發(fā)量 72000 平米工程支出計(jì)劃7562515000190002500016625三項(xiàng)費(fèi)用支出計(jì)劃94242500300024001524不可預(yù)見費(fèi)支出計(jì)劃999300300200199營業(yè)稅附加及增值稅126761280250045154381所得稅26882020001000014

36、882股東回收56000100020002300030000銀行還貸700030004000支出核計(jì)23680402007081568739本期節(jié)余26082,8681514179開發(fā)量 85000 米平開發(fā)量100000平米平米編制單位：編制日期：2009.08.24項(xiàng)編制單位：編制日期：2009.08.24項(xiàng)總金額可售面積可售單位金額備注不可預(yù)見費(fèi)9,987,780126,757,888目一、銷售總收入（萬元）（）（元）酒店152,200,56030415.25,004.10含精裝修公寓138,072,000320164,312.59毛坯（后期開發(fā)）洋房361,700,000800404,518.99毛坯聯(lián)排811,536,800124862.46,499.45毛坯獨(dú)棟288,812,0002402412,021.81毛坯小類獨(dú)棟197,800,000240008,241.67毛坯商業(yè)00.00核計(jì)1,950,121,360315357.66184二、項(xiàng)