房地產(chǎn)市場波動及房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的影響研究

1、摘要房地產(chǎn)市場在進展過程中客觀地存在著波動的現(xiàn)象，分析房地產(chǎn)市場波動，不但具有理論上的開拓意義，而且在實踐中有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的主體投資者、開發(fā)商進行投資決策。房地產(chǎn)投資決策是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，決策的合理性、科學性將直接阻礙開發(fā)項目能否順利進行。如何運用房地產(chǎn)市場波動理論指導(dǎo)投資決策，是決策者迫切需要解決的難題。本文旨在從房地產(chǎn)市場波動的角度探討房地產(chǎn)投資的決策方法，以降低投資風險。其中要緊針對房地產(chǎn)市場波動阻礙下的投資決策行為為研究內(nèi)容，并最終以決策者把握房地產(chǎn)市場波動規(guī)律進而選擇合適的機會來合理制定房地產(chǎn)投資打算為研究的目的。文章的第一部分是介紹論文的研究背景、研究意義、理

2、論綜述、研究方法以及數(shù)據(jù)來源。第二部分是對房地產(chǎn)市場波動理論的回憶，首先通過回憶前人的研究成果，來尋求理論的支持。其次對房地產(chǎn)市場波動的相關(guān)理論進行了闡述和總結(jié)。這對以后論文的研究做了理論上的鋪墊。第三部分要緊通過回憶房地產(chǎn)市場的進展歷程及對不同時期的特點進行分析，并同時運用所選擇的指標反映出市場運行的軌跡，最終找出阻礙房地產(chǎn)市場波動的緣故，這為以后分析與預(yù)測房地產(chǎn)市場的波動趨勢做了必要的預(yù)備。第四部分要緊對房地產(chǎn)市場波動的趨勢進行分析，通過對2007年房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的分析為2008年的趨勢分析做鋪墊。最后應(yīng)用定量分析的方法對房地產(chǎn)市場的走勢做進一步分析，并對2008年房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)拐點做

3、出推斷。第五部分要緊是依照房地產(chǎn)市場的進展趨勢對房地產(chǎn)企業(yè)的投資的阻礙和如何依照其進展趨勢針對性地做出合理的投資策略。該部分在實際研究中，以萬科集團這種具有代表性的大規(guī)模企業(yè)為研究對象，應(yīng)用SWOT分析工具為其以后的進展提出了一些策略性的建議。本文對房地產(chǎn)市場波動及其對房地產(chǎn)企業(yè)投資策略的阻礙研究，要緊有以下幾點結(jié)論:第一，房地產(chǎn)市場從打算經(jīng)濟時代轉(zhuǎn)向市場化時代的過程中，市場中的經(jīng)濟活動對國家政策敏感程度是一個由強到弱的過程;房地產(chǎn)市場的成熟不僅包含了投資者掌控風險的能力較以往更為理性，而且市場中的需求數(shù)量的增多及購買能力的增強也是促使房地產(chǎn)市場走向成熟的關(guān)鍵所在。第二，政府行為起到了調(diào)節(jié)市場

4、平衡的作用。第三，心理預(yù)期對房地產(chǎn)市場的阻礙也特不關(guān)鍵，由于在房地產(chǎn)商與購買者之間存在滬石家莊經(jīng)濟學院碩士學位論文一個信息獵取的過程，而傳遞這一信息的媒體，則左右了購買者心理預(yù)期。第四，2008年及今后的幾年里房地產(chǎn)市場有可能出現(xiàn)拐點。針對以上的分析結(jié)果，筆者要緊從關(guān)乎企業(yè)進展的幾個方面提出了一些政策建議，要緊包括:第一，就從緊的貨幣政策而言，企業(yè)將要解決資金供應(yīng)的難題，如:整合資源擴大合作，縮小投資規(guī)模，創(chuàng)新融資方式等差不多上需要函待解決的。第二，擴大土地儲備數(shù)量，投資重點應(yīng)轉(zhuǎn)移至二、三線都市。第三，配合政府做好廉租房與經(jīng)濟適用房的社會工作。這不僅有利于房地產(chǎn)市場健康進展，而且還有利于百姓的

5、生活質(zhì)量，從而能夠促進社會的穩(wěn)定與和諧。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場;波動;趨勢;預(yù)測;投資策略摘要Abstract111theProeessofdeveloPmentofreal一estatemarket，there15flunetioninthemarket.Analysisoftherealestatemarketfluctuations，notonlywiththePioneeringtheoretiealsignifieance，butinPraetieewillhelPguidethemainbodyoftherealestatemarket-investorsanddevelopersfo

6、rinVestmentdecisionsRealestateinVestmen(decision一makingProeessasawholerealestatedeveloPmentinkeydeeision一makingrationalandseientificwilldireetlyaffectdeveloPmentProjeetseanProeeedsmoothly.Howtousetherealestatemarketfluctuationstheorytoguideinvestmentdeeisions，Poliey一makersurgentlyneedtoaddressthePro

7、blem.ThisPaPeraimstofluetuationsintherealestatemarketfromthePersPeetiveoftherealestateinvestmentdeeision一makingmethodstoreduceinvestmentrisk.Mostofthemwereagainsttherealestatemarketundertheinflueneeoffluetuationsintheinvestmentdeeision一makingbehaviorforresearehand，ultimately，Policy一makerstograsPthel

8、awoftherealestatemarketfluetuationsinturnehooseasuitableoPPortunitytodeveloPareasonablerealestateinvestmentPlansforthePurposeofthestudy.Theartiele15tointroducethefirstPartoftheresearehbaekgroundPaPers，researchsignificance，theoretiealsynthesisofresearehmethodsanddatasourees.TheseeondPart15therealesta

9、temarketfluctuationsofthereeall，firstofallthroughtheresearchaehievementsoftheirPredeeessors，toseekthesuPPortoftheory.ThiswasfollowedbytherealestatemarketfluetuationsrelatedtothetheoryexPoundedandsummeduP.Thisthesisontheresearchdoneafterthetheoryofforeshadowing.hethirdpartoftherealestatemarket，mainly

10、throughthedeveloPmentProeessandtheeharaeteristicsofthedifferentstagesofanalysis，andatthesametimechosenbytheuseoftheindieatorsrefleettheoPerationofthemarket，5trajectory，theultimateimPaetontherealestatemarketfluctuationstoidentifythereasonsforthisforlateranalysisAndforecasttrendsintherealestatemarketf

11、luetuationsmadethenecessaryPreParations.FourthsomeofthemajorfluetuationsintheProPertymarkettrendanalysis，by2007thestatusoftherealestatemarketanalysisforthe2008trendanalysis.FinallytheaPPlieationofquantitativeanalysismethodoftherealestatemarkettrendsforfurtheranalysis，andin2008therealestatemarkettode

12、terminewhetheraturningPoint.PartVoftherealestatemarketarebasedmainlyonthedeveloPmenttrendoftherealestatebusinessandhowtheimPaetofinvestmentinaeeordancewithitsdeveloPmenttrendoftargetedareasonableinvestmentstrategy.ThePartintheaetualstudy，toWankesueharePresentativegrouPoflarge一sealeenterpriseforthere

13、seareh，aPPlieationSWOTanalysistoolforthefuturedeveloPmentofanumberofstrategieProPosals.InthisPaPer，therealestatemarketfluctuationsintheProPertybusinessanditsimPactoninvestmentstrategies，mainlyhavethefollowingeonelusions:first，therealestatemarketfromthePlannedeeonomyera，theeraoftransitiontoamarketint

14、heProeessofeeonomicaetivityinthemarketonsensitivenationalPolieies15adegreefromweaktostrongProeessofmaturerealestatemarketnotonlyincludestheabilityofinvestorseontrolmorerationalthanbefore，butthemarketdemandandtheinereaseinthenumberofthePurchasingPower石家莊經(jīng)濟學院碩士學位論文.oftheinerease15alsototherealestatema

15、rkettomatureThekey.Second，theGovernmentofmarketregulationhasPlayedabalancingrole.Third，thePsyehologicalexPectationsoftheimPaetoftherealestatemarket15alsoveryerueial，beeauseintherealestateagentandabuyerexistsbetweenaeeesstoinformationProeess，andeonveythisinformationtothemedja，aboutthePurchaseofthoseP

16、sychologicalexPectations，F(xiàn)ourth，in2008andfutureyearstherealestatemarketlikelytobetheinfleetionPointTheresultsfortheaboveanalysis，theauthorrelatesmainlyftomtheareasofenterprisedeveloPmentmadeanumberofPolieyrecommendations，ineluding:first，fromthetightmonetaryPolicy，thecomPanieswillsuPPlyfundstosolveth

17、eProblems，suehas:integrationofresoureestoexPandeooPerationAndna仃owtheinvestmentsealeandinnovativefinancingmethodsareneededtoberesolved.Second，toextendthenumberoflandreserves，theinvestmentfoeusshouldbetransfe仃edtotheseeondandthirdlineeities.Third，withthegovernmentintheeeonomyandthelow-eosthousinginso

18、eialwork.This15notonlycondueivetothehealthydeveloPmentoftherealestatemarket，butalsoeondueivetoPeoPle，5qualityoflife，therebytoPromotesoeialstabilityandharmony.Keywords:Real一estatemarket:Flunction;Trend:Proeasting:InvestmentStrategyIV目錄目錄摘要.，二，.，.，.，.，.，.1Abstract.認.卜.111第1章緒論.，.，.，.，.，.，.，.一1-，.1研究背景

19、與意義，、.:.卜.。，一卜1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀.，.，.，.，.，一3-1.3研究內(nèi)容.，.-.、.，.，.，.一5-1.4研究方法.、.，.一5-1.5相關(guān)概念界定.，.一6-第2章房地產(chǎn)市場波動的理論分析.、，.，一8-2.1經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)市場周期理論.、，.一8-2.1.1經(jīng)濟周期理論.，.一8-2.，.2房地產(chǎn)市場波動理論.一9-2.2房地產(chǎn)市場的供求分析.、一13-2.3小結(jié).，.，.，.一15-第3章我國房地產(chǎn)市場波動的實證研究，.，.一16-3.1我國房地產(chǎn)市場的進展歷程及特點.，.，.，.一16-3.2我國的房地產(chǎn)市場波動軌跡及特征.卜.，.一21-3.2.1指標選取.，.

20、一21-3.2.2我國房地產(chǎn)市場的波動軌跡.一22-3.2.3我國房地產(chǎn)市場波動的特征.一23-3.3房地產(chǎn)市場波動的阻礙因素分析.，.，.一24-3.3.1我國房地產(chǎn)市場波動的內(nèi)部因素分析.，.一25-3.3.2我國房地產(chǎn)市場波動的外部因素分析.一27-3.4小結(jié).，.，.一32-第4章我國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢分析.，.一34-4.1我國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀.，.一34-4.1.1宏觀經(jīng)濟與政策環(huán)境.一34-4.1.2房地產(chǎn)市場供給現(xiàn)狀.一35-4.1.3房地產(chǎn)市場需求現(xiàn)狀.，.4.一36-4.2房地產(chǎn)市場波動的趨勢分析.，.一37-4.2.1房地產(chǎn)市場的供給情況分析.一37-.4.2.2房地

21、產(chǎn)市場的需求情況分析.，一42-4.2.3房地產(chǎn)市場需求與供給的綜合分析.一44-4.32008房地產(chǎn)市場進展趨勢預(yù)測.，.一45-4.3.12008年宏觀政策環(huán)境預(yù)測.一45-4.3.22008年房地產(chǎn)住宅市場預(yù)測.，.，.，.，.，二，.一45-4.4小結(jié).，.一46-第5章房地產(chǎn)市場波動對房地產(chǎn)企業(yè)的阻礙及企業(yè)的應(yīng)對策略.一47-5.1房地產(chǎn)市場波動對房地產(chǎn)投資的阻礙因素分析.一47-6.1.1宏觀經(jīng)濟變動對房地產(chǎn)企業(yè)的阻礙.，.一47-石家莊經(jīng)濟學院碩士學位論文畢卿里旦旦旦早里早旦早早旦旦旦早5.1.2現(xiàn)金流對房地產(chǎn)企業(yè)的阻礙.一48-5.1.3土地成本對房地產(chǎn)企業(yè)的阻礙.一49-5.

22、1.4心理預(yù)期對房地產(chǎn)企業(yè)的阻礙.一49-5.1.4政策因素對房地產(chǎn)企業(yè)的阻礙.，.一50-5.2基于Swo丁的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對策略分析.一50-5.2.1SWO丁分析方法.、.，.一50-5，2.2SWO丁分析方法的實際應(yīng)用.一51-5.2.32008年萬科集團進展建議及展望.一55-5.3小結(jié).一55-參考文獻.一57-攻讀碩士學位期間發(fā)表的論文和科研情況.一61-第1章緒論第1章緒論研究背景與意義房地產(chǎn)市場在實際運行過程中，由于受到資源約束或消費約束而出現(xiàn)經(jīng)濟收縮階段，并月因資源供給充?；蛳M需求拉動而進入經(jīng)濟擴一張時期，周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)，山此構(gòu)成房地產(chǎn)市場波動現(xiàn)象，依照發(fā)達國家或地區(qū)的

23、經(jīng)驗，每個國家或地區(qū)房地產(chǎn)、卜的進展都會有一定波動周期，各國或各地區(qū)波動的周期長度也不盡相同，中國的房地產(chǎn)業(yè)進展過程也存在著明顯的周期波動特點。那么中國的房地產(chǎn)周期波動的特點是什么?如何來描述這種規(guī)律?以及能否依照這種波動規(guī)律，對今后一個時期內(nèi)的房地產(chǎn)進展趨勢做出預(yù)測，這些差不多上研究房地產(chǎn)周期波動所要解決的問題。另外，2005年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象，房價一直攀升，居民排隊購房;房地產(chǎn)市場中的投資者或企業(yè)魚龍混雜、良蕎不齊，一些閑散資金及國內(nèi)與國外的非房地產(chǎn)行業(yè)的資金都紛紛投入到中國的房屋建設(shè)中，出現(xiàn)了混亂的局面。2005年一2007年政府相繼出臺了一系列的相關(guān)法規(guī)與政策來抑制這種局面所

24、帶來的不利于國民經(jīng)濟健康進展的不穩(wěn)定因素，給房地產(chǎn)市場“降溫”。這一方而對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場特不有利，但另一方illj，對一些正規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)來講，卻會受到專門大的影l(fā)響。如何規(guī)避風險?如何令企業(yè)健康進展?也是需要進一步研究與分析。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的一個重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的進展與國民經(jīng)濟的進展緊密相關(guān)，充分認識它的地位和作用，對研究房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行的規(guī)律性和促進房地產(chǎn)業(yè)更好的進展具有重要總義。1、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位第一，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是社會經(jīng)濟活動的差不多要素和場所，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營勢必會成為國民經(jīng)濟中不可替代的產(chǎn)業(yè)。第二，房地產(chǎn)業(yè)又是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，該產(chǎn)

25、業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大的特點，能夠直接或間接地帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進展。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，僅住宅建設(shè)需要的建筑材料和零部件就達2000種以上。同時，住宅消費的提高還能帶動建材、化工、家電、裝飾及家具等生產(chǎn)資料和生活資料消費的相應(yīng)增長。第三，房地產(chǎn)業(yè)同時也是國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。目一前，我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速的進展，有統(tǒng)計講，全國房地產(chǎn)投資占全部投資的比重高達18%，一些地點房地產(chǎn)投資占其總投資的比重高達50%以上;房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)GDP的比例日趨升高，謝國忠估石家莊經(jīng)濟學院碩士學位論文.甲.，.魚魚魚旦旦旦旦旦旦旦，.旦旦旦旦旦一旦旦旦旦旦旦旦旦計，中國房地產(chǎn)業(yè)對GDP直接、間接的貢獻率達1/3，地點

26、政府收入中的25%一35%來自土地銷售、房地產(chǎn)稅費以及其他渠道的房地產(chǎn)業(yè)利潤。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)還能帶動鋼鐵、建材、化工、汽車、交通、家電、裝飾、家具等行業(yè)的進展，房地產(chǎn)業(yè)在建筑設(shè)計、交易評估、咨詢服務(wù)、物業(yè)治理等方面，更有利于新材料新技術(shù)的汲取和發(fā)明。2、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用第一，房地產(chǎn)業(yè)的進展有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級目前我國三大產(chǎn)業(yè)的增加值結(jié)構(gòu)，與相同進展水平的國家相比存在著較大的結(jié)構(gòu)偏差。這種結(jié)構(gòu)偏差要緊表現(xiàn)在兩個方面:一是第二產(chǎn)業(yè)的比重較高，二是第三產(chǎn)業(yè)的比重較低。因此我國三大產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整的要緊任務(wù)確實是大力進展第三產(chǎn)業(yè)。其中房地產(chǎn)業(yè)確實是一個重要的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的進展，不僅為第二

27、產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化帶來機遇，也為第三產(chǎn)業(yè)的進展帶來更多的需求空間。第二，房地產(chǎn)業(yè)能帶動經(jīng)濟的進展羅斯托的起飛理論和增長時期理論認為，人類社會的進展可劃分為六個時期，由傳統(tǒng)社會向工業(yè)化社會的轉(zhuǎn)變是“起飛”時期，在以后的每個時期都應(yīng)有“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”的進展和帶動。我國己進入工業(yè)化進展的加速時期，這一時期是房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的形成時期，各產(chǎn)業(yè)的進展需要房地產(chǎn)業(yè)的快速進展，房地產(chǎn)業(yè)的進展也將對經(jīng)濟的進展起到巨大的推動作用。第三，房地產(chǎn)業(yè)能夠優(yōu)化都市消費結(jié)構(gòu)住房消費是居民消費中的最重要組成部分。在傳統(tǒng)的經(jīng)濟體制下，我國住房實行的是實物性、行政性分配政策，人們對住房消費沒有選擇的自由，因此無法形成合理的消費

28、結(jié)構(gòu)，個人消費支出中，住房消費支出所占比重極低，同發(fā)達國家存在著專門大的差距。隨著經(jīng)濟的進展、居民收入的提高和住房制度改革的深化，個人購買住房己成為熱點，住房消費在個人消費中的比例不斷擴大，我國城鎮(zhèn)居民逐漸成為住房消費的主流。第四，房地產(chǎn)業(yè)的進展能夠帶動就業(yè)據(jù)統(tǒng)計，中國房地產(chǎn)從業(yè)人員從1978以來一直呈上升趨勢，1978年為31萬人，1990為44萬人，1997為54萬人，到2006年增加到160萬人。與此同時由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動性，能夠帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)同時增加就業(yè)機會，尤其表現(xiàn)在建筑業(yè)就業(yè)人數(shù)的極大增加。建筑業(yè)是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，汲取勞動力的容量專門大，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)的就業(yè)人數(shù)有了專

29、門大的增加。據(jù)統(tǒng)計，我國建筑業(yè)從1980年到2000年，職工人數(shù)由982.7萬人增加到2740.9萬人，在全社會就業(yè)人數(shù)中的比重相應(yīng)也有專門大的提高。據(jù)研究結(jié)果顯示，房地產(chǎn)業(yè)每增加1名職員，可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加2名員第1章緒論工，這對緩解就業(yè)及企業(yè)下崗壓力，促進下崗職工再就業(yè)起了重要作用。第五，房地產(chǎn)業(yè)的進展能夠促進我國上地資源的優(yōu)化配置長期以來，我國都市土地無償使用，土地供應(yīng)失控，使用結(jié)構(gòu)不合理，土地白費l區(qū)仁。進展房地J報業(yè)，全面實行土地有償使)出!jJ度，規(guī)范土地交易行為，有利一l抑;jlJ_卜地無限制的需求，同時也有利于優(yōu)化L地利用結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配改，保證卜!民經(jīng)濟的健康進展。

30、囚此，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟進展中是荃礎(chǔ)，l:、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。與房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所處的地位相適應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)還具有優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)、帶動經(jīng)濟進展、帶動就業(yè)的作用。研究房地廣業(yè)的進展規(guī)律在現(xiàn)時期是尤為重要的。緬妞上所述，研究房地產(chǎn)市場波動的規(guī)律，并預(yù)測其以后的走勢對房地產(chǎn)企業(yè)來講是至關(guān)重要的。首先，能夠依照市場的進展狀況積極地調(diào)整企業(yè)以后的進展戰(zhàn)略。其次，在強硬的國家宏觀調(diào)控背景下，如何在市場中取得競爭優(yōu)勢。再次，如何讓諸多的房地產(chǎn)企業(yè)理性地面對房地產(chǎn)市場。這些問題都需要在研究中給予分析，這不僅關(guān)系到房地產(chǎn)一b場健康進展，雨且還關(guān)系到百姓生活的諸多問題與社會的穩(wěn)定、和諧。1.2國內(nèi)

31、外研究現(xiàn)狀國外房地產(chǎn)市場周期研究首先產(chǎn)生于1929年大蕭條后的美國，通過七十多年的積淀，形成了眾多的成果。Pritchett(1984)分析了1967一1982年間國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場周期的阻礙，試圖從房地產(chǎn)現(xiàn)金流量中找出一個關(guān)鍵變量來反映周期的變化。得出的結(jié)論是，當房地產(chǎn)市場周期達到峰值時，需求領(lǐng)先于供給，而當房地產(chǎn)市場周期降至谷底時，需求滯后于供給:同時標識房地產(chǎn)市場周期的最佳變量是空置率。通常，空置率在衰退時期達到專門高的水平，在擴張時期逐漸下降，在房地產(chǎn)市場周期的頂峰達到最低點。Mueller和Laposa1994年建立了一個模型，用于分析美國要緊都市房地產(chǎn)市場空置率的周期性變動。得出

32、結(jié)論是不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)了不同的行為。周期時期、振幅和時刻在多大程度上不同或相反，收益和風險就會在多大程度上不同。在P油rrsA，RoulacSE和BomwL的文章中通過對景氣循環(huán)的特征研究中發(fā)覺不同的房地產(chǎn)在不同的時期表現(xiàn)是不一樣的。Kaiser(1997)研究了房地產(chǎn)長周期。比較了房地產(chǎn)總收益率與機構(gòu)房地產(chǎn)投資回報率、以及建筑、就業(yè)、通脹、利率和股指等經(jīng)濟變量的關(guān)系，發(fā)覺了長為30年、50一60年和幾百年的房地產(chǎn)市場周期。以上文獻關(guān)注于都市層面的房地產(chǎn)市場，分析了房地產(chǎn)市場周期波動的都市互異石家莊經(jīng)濟學院碩卜學位論文巨旦旦旦旦旦旦組奧旦照旦旦旦旦照性，類型互異性，并建立模型應(yīng)用于投資

33、決策。隨著20世紀80年代初開始的都市土地使用制度改革和城鎮(zhèn)住房制度改革逐步推進和深化，我國房地產(chǎn)業(yè)逐漸產(chǎn)生和進展起來。在此期間，房地產(chǎn)業(yè)的進展速度和對國民經(jīng)濟的貢獻及對其他產(chǎn)業(yè)的阻礙有目共睹。由于我國房地產(chǎn)市場自1998年開始步入市場化，由于歷程較短仍尚未形成明顯的周期，因此國內(nèi)對房地產(chǎn)市場周期及房地產(chǎn)投資決策的研究還處在比較初級的研究時期。目前，國內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)投資決策的理論研究尚處于探究時期。國內(nèi)學者對房地產(chǎn)經(jīng)濟及房地產(chǎn)投資決策的研究要緊通過以下三種手段和途徑:借鑒國外理論、系統(tǒng)研究和非系統(tǒng)研究。早期多以借鑒和翻譯歐美市場化國家關(guān)于房地產(chǎn)投資、經(jīng)營的文獻和論著為主，這方面代表性的譯著有:龍

34、勝平等人翻譯的美國學者GlaylonE.creer和MiehaelD.Farrell的專著InvestmentAnalysisForRealEstateDeeision(房地產(chǎn)投資決策分析)，該譯著從房地產(chǎn)市場分析入手，以貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析為基礎(chǔ)，重點介紹了美國房地產(chǎn)的投資決策指標和投資風險的定量表達方法，對國內(nèi)房地產(chǎn)投資決策研究具有一定的參考價值。類似的譯著還有葛孚光譯的房地產(chǎn)投資盈利技巧一書，該書介紹了投資、經(jīng)營房地產(chǎn)實物和金融的一些技巧和方法。另外，途艷若、張令東、任國軍還翻譯了美國南方衛(wèi)理公會大學房地產(chǎn)教授威廉姆.B.布魯格曼和印第安納大學房地產(chǎn)教授杰夫瑞.D.費雪在房地產(chǎn)領(lǐng)域的著作Re

35、alEstateFinaneeAndInvestment(房地產(chǎn)融資與投資)，涵蓋了住宅房地產(chǎn)融資、收益型房地產(chǎn)融資、項目融資投資以及房地產(chǎn)資本市場和證券等方面的內(nèi)容，進一步加深了潛在經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)風險及價值重要性的探討。而國內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)市場波動及房地產(chǎn)市場投資決策的論文中，有關(guān)研究房地產(chǎn)市場波動還要緊以研究房地產(chǎn)市場周期理論為主，王克忠(2003)提出依照房地產(chǎn)經(jīng)濟周期與國民經(jīng)濟周期既有一致的方面，又有自己的特點，在社會主義制度下運用打算機制緩和、減輕這種周期性波動，延長經(jīng)濟進展的擴張期的論點。包宗華(2005)通過對日本的房地產(chǎn)市場泡沫的比較研究得出結(jié)論并對房地產(chǎn)泡沫的“破裂論”給予反駁

36、，通過對“泡沫”問題的對比研究后更加穩(wěn)定了中國的房地產(chǎn)市場。還有的研究是通過對我國房地產(chǎn)市場周期的規(guī)范分析和實證分析，從合理實施宏觀調(diào)控政策的方面入手。在研究依照房地產(chǎn)市場進展狀況制定投資決策的成果中，有些學者是從房地產(chǎn)投資決策的某一方面即從投資機會的角度入手研究，如:馬思新(2002)通過定性和定量方法分析了房地產(chǎn)市場的泡沫預(yù)警模型并提醒開發(fā)商在做出投資決策之前一定要充分把握市場信息;張紅(2004)在房地產(chǎn)景氣循環(huán)與周期的研究中提醒投資者要考慮房地產(chǎn)景氣循環(huán)的阻礙從而獲得較高的投資收益或較低的投資風險。本文要緊通過第l章緒論旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦研究阻礙房地產(chǎn)市場波動的要緊因素，

37、來分析引起市場波動的因素之間的內(nèi)在關(guān)系來找出房地產(chǎn)市場波動的規(guī)律。并同時確定房地產(chǎn)市場的波動趨勢，然后討論在趨勢的影I響下，房地產(chǎn)企業(yè)如何做出相應(yīng)的投資決策。1.3研究內(nèi)容論文以房地產(chǎn)市場波動和房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象來研究房地產(chǎn)市場波動及其對房地產(chǎn)投資策略的阻礙研究。論文包括一下5個內(nèi)容:第一部分是介紹論文的研究背景、研究意義、理論綜述、研究方法以及數(shù)據(jù)來源。第二部分是對房地產(chǎn)市場波動理論的1司顧，西方的經(jīng)濟學家對經(jīng)濟周期和房地產(chǎn)周期的研究較早，產(chǎn)生了許多優(yōu)秀的理論成果。首先通過回憶前人的研究成果，來尋求理論的支持。其次對房地產(chǎn)市場波動的相關(guān)理論進行了闡述和總結(jié)。這為以后論文的研究做理論上的鋪熱

38、。第三部分要緊通過回憶房地產(chǎn)市場的進展歷程及對不同時期的特點進行分析，并同時運用所選擇的指標反映出市場運行的軌跡，最終找出阻礙房地產(chǎn)市場波動的原因，這能夠為以后分析與預(yù)測房地產(chǎn)市場的波動趨勢做必要的預(yù)備。第四部分要緊對房地產(chǎn)市場波動的趨勢進行了定量分析，首先通過對2007年房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的分析為2008年的趨勢分析做鋪墊。然后應(yīng)用定量分析的方法對房地產(chǎn)市場的走勢做進一步分析，并對2008年房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)拐點做出推斷。第五部分要緊是依照房地產(chǎn)市場的進展趨勢對房地產(chǎn)企業(yè)的投資阻礙和如何根據(jù)其進展趨勢針對性地做出合理的投資策略。該部分在實際研究中，以萬科集團這種具有代表性的大規(guī)模企業(yè)為研究對象，

39、為其以后的進展提出了一些策略性的建議。1.4研究方法木文采納要緊用定性的方法對中國房地產(chǎn)市場波動與其阻礙因素的相互關(guān)系進行具體分析，能夠進一步了解中國房地產(chǎn)業(yè)市場波動的緣故。另外從供求關(guān)系角度，通過運用定量與定性的方法對中國目前的房地產(chǎn)市場進行了綜合的分析，并預(yù)測以后的進展趨勢。最后通過運用SWOT分析方法對萬科集團的具體情況進行客觀的評價與分析，并為其提供了一些針對市場以后的環(huán)境變化所應(yīng)當做出的投資策略的建議。石家莊經(jīng)濟學院碩_l:學位論文1.5相關(guān)概念界定1、房地產(chǎn)市場波動與房地產(chǎn)周期房地產(chǎn)市場波動與房地產(chǎn)周期是既有區(qū)不又有聯(lián)系的兩個概念。從總體上看，房地產(chǎn)周期以房地產(chǎn)市場波動為差不多形式

40、，因而必定表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場波動，這種呈現(xiàn)出周期特點的波動確實是房地產(chǎn)周期波動;但房地產(chǎn)市場波動并不必定全部都呈現(xiàn)出周期特點，除了房地產(chǎn)周期波動外，還存在其他波動形態(tài)如長期趨勢、季節(jié)波動、隨機波動等，因而并不一定都表現(xiàn)為房地產(chǎn)周期。也確實是講，房地產(chǎn)周期能夠稱為房地產(chǎn)周期波動，但房地產(chǎn)市場波動并不一定都表現(xiàn)為房地產(chǎn)周期。2、房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給的概念(1)房地產(chǎn)需求的差不多概念依照需求的經(jīng)濟學含義，我們界定房地產(chǎn)需求為消費者在某一特定時期內(nèi)，在一定價格水平上情愿而且能夠購買的房地產(chǎn)商品數(shù)量。這與經(jīng)濟學中所指的有支付能力的需求是相同的。一般情況下，房地產(chǎn)價格與消費者情愿購買的數(shù)量成反比，而收入與

41、需求成正比。由于房地產(chǎn)自身的專門性，決定了房地產(chǎn)需求具有以下四個特點:依照不同消費者對不同房地產(chǎn)類不及用途的需求，房地產(chǎn)需求能夠分為生產(chǎn)經(jīng)營性需求、消費性需求和投資性需求。生產(chǎn)經(jīng)營性需求要緊是指各類企業(yè)機構(gòu)對工業(yè)廠房、商業(yè)用房、辦公樓等的需求;消費性需求要緊是指居民對各類住宅的需求;投資性需求是指作為一種價值形式儲存的具有保值增值功能房地產(chǎn)需求。土地需求屬于引致需求范疇。由于對住宅、廠房、商業(yè)用房及辦公用房的需求而導(dǎo)致對土地的需求，土地作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的一種投入要素來使用，因此，土地的需求是一種引致需求。房地產(chǎn)需求的區(qū)域性差異明顯。由于房地產(chǎn)本身的區(qū)域性特點，決定了一個地區(qū)的房地產(chǎn)需求

42、要緊來自當?shù)鼐用窈推髽I(yè)。由于不同地區(qū)居民和企業(yè)的消費能力和經(jīng)濟增長情況不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的區(qū)域性差異較大。房地產(chǎn)需求的消費者偏好差距較大。由于消費者的收入水平、受教育程度等的不同，使得房地產(chǎn)需求者的偏好差距較大。(2)房地產(chǎn)供給的差不多概念依照供給的經(jīng)濟學含義，我們界定房地產(chǎn)供給為房地產(chǎn)企業(yè)在某一特定時期內(nèi)，在一定價格水平上情愿同時能夠出售或出租的房地產(chǎn)商品數(shù)量。同樣，由于房地產(chǎn)自身的專門性，決定了房地產(chǎn)供給具有以下兩個特點:房地產(chǎn)供給的剛性。由于土地資源有限，同時在實行土地國家所有的制度下，第1章緒論旦旦照旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦絕絕口絕絕旦旦旦旦旦旦旦旦絕照旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦里旦旦

43、旦旦旦旦旦旦里絕絕絕絕絕巨巨旦旦旦口照絕旦里旦旦旦旦旦旦里里里里旦旦里作為房地產(chǎn)要素的土地供給由國家實行壟斷供給，因此上地供給具有剛性的特點，土地供給的剛性導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給的剛性。房地產(chǎn)供給的滯后性。由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期較長，因此房地產(chǎn)供給存在時戶d_!二的滯后性。就某一時點而言，市場上的房地產(chǎn)供給既有前期建成后投入幣場的現(xiàn)實供給獄，也有卜在建設(shè)或立即建設(shè)的潛在供給?？傮w米講，房地J、二洪給丫!下短期內(nèi)變功小大。石家莊經(jīng)濟學院碩士學位論文第2章房地產(chǎn)市場波動的理論分析不論在國內(nèi)依舊國外，房地產(chǎn)業(yè)在運行與進展過程扣都客觀存在著周期波動循環(huán)的現(xiàn)象。從一般意義_L講，房地產(chǎn)周期波功是房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟運

44、行過段中周)明性擴張與收縮的波動現(xiàn)象。只是，相關(guān)于經(jīng)濟學對經(jīng)濟周期的較為成熟的分析研究llij臺一，房地產(chǎn)周期波動循環(huán)的分析與研究，差不多上還屬于開拓性時期，特不是我困的房地產(chǎn)周期研究分析，能夠講還僅僅處于jF創(chuàng)時期。因為我國的房地產(chǎn)市場進展時期較短(1978年至今大約30年的時問)相關(guān)于國外較為成熱的房地產(chǎn)市場來講，不管從國內(nèi)的相關(guān)理論和數(shù)據(jù)都相對一較少，因此為了研究我國房地產(chǎn)市場波動，仍需要對困外的房地產(chǎn)進展歷程和相關(guān)理論有一個較為全而的認識。2.1經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)市場周期理論經(jīng)濟周期理論的研究起步早于房地產(chǎn)市場周期的研究，因此國內(nèi)外有關(guān)的研究成果大多都源于經(jīng)濟周期理論。經(jīng)濟周期理淪現(xiàn)有的

45、研究方法和基礎(chǔ)理淪都能夠作為房地產(chǎn)市場周期理論研究的專門好借鑒。2.1.1經(jīng)濟周期理論1、經(jīng)濟周期分類按照經(jīng)濟增長率的高低，經(jīng)濟周期能夠劃分為“古典周期”和“增長周期”?！肮诺渲芷凇敝傅氖墙?jīng)濟擴張表現(xiàn)為絕對上升，經(jīng)濟收縮表現(xiàn)為絕對下降?！霸鲆婚L周期”指的是經(jīng)濟增長率在擴張期呈上升趨勢，在收縮期呈下降趨勢，然而絕對水平并未下降。從時刻長短劃分，經(jīng)濟周期能夠分為長周期、短周期和中周期。按照周期時刻的長短，經(jīng)濟周期有以下幾種類型:農(nóng)業(yè)周期(蛛網(wǎng)周期)、基欽周期(存貨周期40個月左右)、朱格拉周期(固定資產(chǎn)投資周期9一10年)、庫茲涅茨周期(建筑周期巧一25年)、康德拉季耶夫周期(50一60年)。2、

46、國外要緊的經(jīng)濟周期理論從19世紀初期算起，西方經(jīng)濟學家對周期波動的分析與研究，迄今己有大約200余年的歷史。在從不同角度對經(jīng)濟增長過程中周期出現(xiàn)的波動現(xiàn)象進行分析與研究過程中，形成了不同流派、側(cè)重不同內(nèi)容的經(jīng)濟周期理論。第2章房地產(chǎn)市場波動的理論分析蛛網(wǎng)周期理論:把產(chǎn)生經(jīng)濟周期的緣故歸結(jié)于供給與需求之間存在的時滯因素，時刻不同，價格不一，市場圍繞均衡位置產(chǎn)生周期波動。消費不足理論:儲蓄不可幸免的超過“適度儲蓄率”導(dǎo)致消費不足危機，由此產(chǎn)生了經(jīng)濟周期。、自理囚索理淪:人仃J對經(jīng)濟的頂期、偏好等卜觀因索方l(l!的差異阻礙石投資支出，從而z甘z二產(chǎn)二經(jīng)濟周期。過度投資理論:代表性的觀點一種是米切爾

47、的“實業(yè)經(jīng)濟周期理論”，對利潤的追求引起了打張，繼而成本的L漲導(dǎo)致利潤率的一卜降，哀退使隨之產(chǎn)zL。創(chuàng)新理論:提出大規(guī)模的擴張是山重大技術(shù)創(chuàng)新所提供的投資機會，由此帶來的模仿過程使得經(jīng)濟走向過渡勺、一展，皆致哀退的)、二生。貨幣萬i:義周期理論:貨幣供應(yīng)的變化是總堰卜經(jīng)濟活動系列變化的要緊決定因索，貨幣需求與不穩(wěn)定的貨幣供給之間的不協(xié)調(diào)是造成經(jīng)濟周期性波動的要緊緣故。政治經(jīng)濟周期理淪:政府為在選舉，獲勝而采取刺激經(jīng)濟的政策，_上幾臺后為彌補赤字而采取緊縮政策，山此產(chǎn)zL經(jīng)濟周期。周期大體_L與政策制定者的執(zhí)政期相同。2.1.2房地產(chǎn)市場波動理論自改革J卜放以來，中國房地產(chǎn)業(yè)取得了令世人矚目的成

48、就。1985年，全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積僅10平方米，不到20年己翻了一番，2003年底己達23.7平方米。步入新的山.紀，伴隨房地產(chǎn)tj場景氣逐年_二揚，如何依照房地產(chǎn)市場周期波動規(guī)卡”和進展趨勢，更好的指導(dǎo)投資決策己成為眾多研究者及投資者關(guān)注的焦點。1、房地產(chǎn)市場波動的時期解講房地產(chǎn)市場波動是L匕于供給與需求一協(xié)調(diào)不順產(chǎn)生的。經(jīng)濟活動具有周期性，對空問的需求也呈周期性變動。而供給山于建筑時滯等緣故，往往落后于需求的變化，因此空置率和價格/租金就會產(chǎn)生波動。房地產(chǎn)一市場波動能夠分為四個時期:擴張(expansion)、!父縮(eol:traetion)、哀退(reeession)、復(fù)蘇(re

49、eove卿)?，F(xiàn)以寫字樓為例，對各個時期供給、需求、空置率、租金的變化進行描述。(l)復(fù)蘇時期通常，最低點是在上一時期的過剩建設(shè)停止時出現(xiàn)的。在循環(huán)的最低點，空置率達到最高點，然后進入復(fù)蘇時期。由于前一時期的新增建設(shè)或者是需求的負增長率，市場處于供給過剩。最低點過后，需求開始增長，來慢慢汲取現(xiàn)存的過剩供給，但這!寸的供給增長是不存在的，或者相當?shù)?。隨著過剩供給的汲取，空置率下降，使得市場的租金率開始穩(wěn)定。隨著復(fù)蘇時期的接著，對市場前景的看好使租賃者開始小步提升租金率。最后，地區(qū)市場達到其長期的平均空置率水平，這時租金增長率和通貨膨石家莊經(jīng)濟學院碩士學位論文旦里里旦，旦，里典口里旦照粵里，旦目典

50、絕里旦旦里典里旦旦旦組里里脹率相等。(2)擴張時期第二時期是擴張時期，需求接著增長。當空置率下降到長期空置率之下時，表示供給開始緊張，租金開始快速上漲直到達到使收益足以刺激新的建設(shè)。在供給緊張，不LI金_匕漲的時期，開發(fā)商投入建設(shè)，然而由于建設(shè)時滯，需求的增長依舊比供給的增長快。歷史上的房地產(chǎn)市場波動也表明擴張時期往往是專門長的過程。只要需求的增長率比供給的增長率高，空置率就一直下降。當需求和供給的增長率相同(平衡點)的時候，循環(huán)達到頂峰。在平衡點之前，需求比供給的增長快，在平衡點之后，供給比需求增長快。(3)收縮時期在平衡點之后，循環(huán)進入收縮時期。這時專門多的房地產(chǎn)市場參與者并不了解循環(huán)的頂

51、峰(空置率最低點)己通過去，仍然熱衷于進行建設(shè)。在收縮時期，供給的增長率比需求的增長率要高，因此空置率又開始上升，逐漸接近長期平衡空置率。山于這時的供給過剩還小是太嚴峻，租金仍在上升。當新的供給越來越多的時候，租金增長緩慢下來。最后，市場參與者發(fā)覺市場差不多下滑，因此停止新的建設(shè)。然而由于建設(shè)時滯，供給仍在上升，因此空置率上升到長期平均空置率之卜，進入第四時期。(4)衰退時期第四時期是衰退時期。剛進入現(xiàn)在期時空置率低于長期平均空呂率，供給的增長率專門高，而需求增長率較低或者是負增長。在那個時期，出租者認識到，假如他仃J的租金不具有競爭性，就將失去市場份額，因此降低租金來獲得租客，有時甚至收益只

52、能和成本相當。因此新的建設(shè)逐漸減少，當新建設(shè)停止的時候，市場達到最低點，邊后需求又開始增長。2、房地產(chǎn)市場波動的形成機制在分析房地產(chǎn)市場波動形成機制方面，學者們借鑒了經(jīng)濟周期中的沖擊一一傳導(dǎo)機制來解釋房地產(chǎn)周期波動的形成原理與波動過程，具體講來，分為內(nèi)部傳導(dǎo)機制與外部沖擊機制。(l)房地產(chǎn)市場波動的內(nèi)部傳導(dǎo)機制房地產(chǎn)市場波動的內(nèi)部傳導(dǎo)機制是指由房地產(chǎn)市場系統(tǒng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)所決定，同時以滯后方式傳遞或擴散從而引發(fā)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動的運行過程。其要緊傳導(dǎo)機制有:乘數(shù)與加速數(shù)機制(房地產(chǎn)投資的增加，將通過乘數(shù)作用來增加房地產(chǎn)產(chǎn)出，增加的產(chǎn)出又會在加速數(shù)的作用下引發(fā)進一步的投資。如此反復(fù)循壞，產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。

53、相反，投資或產(chǎn)出的突然下跌會以類似方式產(chǎn)生反面效應(yīng)。)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)機制(要緊反映房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)內(nèi)部土地開發(fā)、房屋開發(fā)、房第2章房地產(chǎn)市場波動的理論分析地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀以及物業(yè)治理業(yè)等各行業(yè)之間前向后向的“連鎖效應(yīng)”。)房地產(chǎn)市場機制(短期內(nèi)房地產(chǎn)需求受收入上升政策鼓舞或樂觀預(yù)期阻礙上升，而房地產(chǎn)供給差不多保持不變一一供小于求的非均衡狀態(tài)一一價格大于價值一一供給被鼓舞大獄增加，需求囚價格上漲受到抑制一一價格回落直至供給與擊求再次均衡。)房地產(chǎn)巨進展的卜限一一卜限緩沖機制(房地產(chǎn)市場擴張會受到幾，乍要奈如二L地資源、人力資源以及資金等的約束，客觀存在一個擴張上限;而房地產(chǎn)經(jīng)濟的收縮也存在卜限約

54、束。)(2)房地產(chǎn)外部沖擊機制少芳地廣外部沖擊掃比日是指當來自房地產(chǎn)巾場系統(tǒng)以外的千擾或外部沖、行，在通過房地產(chǎn)一市場系統(tǒng)的內(nèi)部傳導(dǎo)機制的作用一下，一導(dǎo)致房地產(chǎn)市場系統(tǒng)發(fā)生運行趨勢轉(zhuǎn)折，或者使原來的運行趨勢在運行水平或程度上發(fā)生變化。它包括:實際供給沖擊、實際需求沖擊、政策性沖擊、體制變動補，擊;宏觀經(jīng)濟進展模式的變動;國際政治經(jīng)濟沖擊。鑒于體制變動在我國房地產(chǎn)進展中的重要性，那個地點以體制改革為例，分析體制變遷對房地產(chǎn)經(jīng)濟的阻礙。假定房地產(chǎn)z!幾產(chǎn)函數(shù)為Y=F(K，L，E)，式中K為房地產(chǎn)資本，L為房地產(chǎn)勞動力，E為體制變動量。假定隨著體制改革的推進，房地產(chǎn)資木效率上升，同時房地產(chǎn)就業(yè)人數(shù)增

55、加，從而使得房地產(chǎn)業(yè)具備更為有利的運行空問。如圖2一1所示，當體制改革因索從E()增至EI時，山于房地產(chǎn)資本增加、資本產(chǎn)出水平_L升，勞動力水平也相應(yīng)上升，房地產(chǎn)生產(chǎn)函數(shù)從Y(K，L，E。)上移到Y(jié)(K，L，EI)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)總產(chǎn)出從Y。，上升到Y(jié).，同寸在房地產(chǎn)生產(chǎn)函數(shù)作用下，資本與勞動量則從KL()，增加到KLI，從llJ一導(dǎo)致房地產(chǎn)總產(chǎn)出量進一步增加到Y(jié):。在體制改革的沖擊下，隨著生產(chǎn)函數(shù)上移，使得房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)供給曲線向右移動，如圖2一2所示，在房地產(chǎn)擊求曲線保于左不變時，山于房地產(chǎn)供給增加，因此便會出現(xiàn)房地產(chǎn)需求不足(YZ一Y。)，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格從P。下降，而房地產(chǎn)供給隨

56、價格下降而逐漸減少。當房地產(chǎn)價格從P。降至P3時，房地產(chǎn)供給也從原來的Y:減少到Y(jié)3，與此同時房地產(chǎn)需求也隨著價格下降而從原來的Y。增力l到Y(jié)3，因此房地產(chǎn)供求達到新的平衡點，原來存在的房地產(chǎn)需求不足量消逝。通過如此的分析，我們能夠看到體制沖擊通過房地產(chǎn)市場系統(tǒng)內(nèi)部的傳導(dǎo)機制，來阻礙房地產(chǎn)市場的變動。從對房地產(chǎn)市場波動的阻礙效果來看，外部沖擊是波動的初始緣故或初始推動力量，并不直接決定房地產(chǎn)市場波動的周期性和持續(xù)性，只是通過內(nèi)在傳導(dǎo)機fjJJ而對周期的波幅、波長、波峰、波谷等產(chǎn)生疊加阻礙;內(nèi)部傳導(dǎo)機制盡管表現(xiàn)為外部沖擊的滯后阻礙，但由于房地產(chǎn)市場體系是一個內(nèi)生運動決定的單一累積過程，因而在本質(zhì)

57、上決定房地產(chǎn)的差不多波動形態(tài)。第2章房地產(chǎn)市場波動的理論分析2.2房地產(chǎn)市場的供求分析房地產(chǎn)業(yè)的形成機制及產(chǎn)業(yè)IiJ部運行過程最終差不多上通過房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系的變:力表現(xiàn)出來，房地產(chǎn)供給與擊求關(guān)系的變動過程實際:確實是外部囚素沖:片與內(nèi)部傳濘機;jlJ的綜合作用過程。對供給與i舒求的分析是經(jīng)濟學的一畢礎(chǔ)，1司樣房地)二liJ場供求的不卜衡也是J、生房地J認市場波功的全然緣故。阻礙房地廣丁，卜場波功的各種囚素，其作用都會表現(xiàn)到對供求關(guān)系的影l(fā)響，因此有必要對房地產(chǎn)的供求關(guān)系加以分析。1、房地廣供求關(guān)系變動與房地廣市場波動房少也J之:仁七求關(guān)系的變動過程，對不通時期的房地產(chǎn)一市場波動過不、i的

58、彩響有所卜_不。這只以住宅供求關(guān)系變動對住宅價格波動彤響為例，講明房地產(chǎn)供求關(guān)系變動對以價格波動為_l:要表現(xiàn)形式的房地)k一J場波動的傳導(dǎo)彩響。從圖2一3能夠石一到，住它供給與需求關(guān)系發(fā)卜變動，進而導(dǎo)致住宅價格波動，形成以一宅價格波動為要緊特征的房地z吞:市場波動。美國房地產(chǎn)經(jīng)濟學家StephenApyhrr&JamesRCooper等人在分析美國房地產(chǎn)周期波動趨勢時，把房地產(chǎn)周期波動劃分為5個時期，何個時期的波動因素互有區(qū)不，并與房地產(chǎn)業(yè)相對較長的經(jīng)濟運行過程緊密相關(guān)(參見圖2一4):、 資料來源:Stephen A Pyhrr& James R Cooper, (Real Estate

59、Investment), JohnWilley& Sons, Inc., I 982. (1)第一時期失業(yè)率高，經(jīng)濟體系呈現(xiàn)出擴張局面，政府實行擴張性宏觀財政政策，同時采納適度的通貨膨脹、抵押貸款利率低、人口及家庭規(guī)模增加而收入也，。里現(xiàn)增抓!趨勢。受此阻礙，住宅需求增加。 (2)第二時期房地產(chǎn)交易趨于活躍，房價上升，建筑成本增加，房屋銷fi良好，投資及投機者進入市場，抵押貸款利率降低，從而一導(dǎo)致房屋需求擴大，房屋供給不斷提高以滿足不斷增長的需求。 (3)第三時期房地產(chǎn)需求開始穩(wěn)定增加，但因開發(fā)商大量投資興建房屋而造成供給過剩，房地產(chǎn)市場需求趨于飽和，房地產(chǎn)存貨和空置率開始增加，投資利潤下降，

60、同時宏觀經(jīng)濟方面也出現(xiàn)通貨膨脹率快速上升，利率上升，貸款難度增加，房價開始下降。 (4)第四時期房地產(chǎn)活動開始趨緩，房屋銷售難度增加，空置率逐漸提升，有時可高達20%一30。(5)第五時期宏觀經(jīng)濟活動趨緩，失業(yè)率增加，同時因通貨膨脹率太高而導(dǎo)致實際收入下降，信用緊縮，利率高起，進而帶動房地產(chǎn)周期波動下降。2、房地產(chǎn)供求關(guān)系變動對房地產(chǎn)市場波動的阻礙依照經(jīng)濟學L卜供求關(guān)系變動的一般原理，從民期與短期角度分析房地產(chǎn)供求關(guān)系變功對房地產(chǎn)一r萬場波動的阻礙。從長)明來看，盡份!幾地供給和房屋供給都會不斷增加，但山幾房地廠，的不可移動性，使得房地產(chǎn)供給的增加與房地產(chǎn)需求的增加在結(jié)構(gòu)上總是存在一些差異。這