2022年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告

1、 HYPERLINK /s?_biz=MjM5OTIzNzQwMA=&mid=2650471313&idx=1&sn=c4ced684b007efd62d4160aa00ecc054&chksm=bf30d9e6884750f0a769d7d176a507407ec89ee7173533df73985f301958d7675ab4b0ee2b88 l rd t _blank 2022年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告近幾年基于國(guó)內(nèi)物流行業(yè)的穩(wěn)健增長(zhǎng)，拉動(dòng)物流倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用逐年提升。2021年中國(guó)物流保管費(fèi)用達(dá)到了5.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)了8.8%，占物流行業(yè)總費(fèi)用規(guī)模的33.5%，但高端物流地產(chǎn)設(shè)施缺口仍然明

2、顯。目前物流地產(chǎn)領(lǐng)域的投資規(guī)模整體成上升趨勢(shì)，但漲幅逐降，物流地產(chǎn)正由“增量時(shí)代”邁入“存量時(shí)代”。物流地產(chǎn)作為服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，近年來(lái)受到政府部門(mén)的高度重視，國(guó)務(wù)院聯(lián)合多部門(mén)出臺(tái)多項(xiàng)紅利政策，推動(dòng)物流地產(chǎn)的高速發(fā)展。同時(shí)，我國(guó)高端制造業(yè)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，后疫情時(shí)代，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的逆勢(shì)增長(zhǎng)，帶動(dòng)消費(fèi)總量攀升，共同為物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供動(dòng)力。國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)由于其資產(chǎn)的稀缺性，正逐漸成為資本圈內(nèi)炙手可熱的賽道。在資產(chǎn)壁壘、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)的共同作用下，行業(yè)形成穩(wěn)固的行業(yè)護(hù)城河，后發(fā)者難以超越。同時(shí)，物流地產(chǎn)基金走上前臺(tái)，為企業(yè)融資、盤(pán)活資金、提升盈利提供更

3、多機(jī)會(huì)。物流地產(chǎn)強(qiáng)者恒強(qiáng)，現(xiàn)在已經(jīng)入局且已經(jīng)形成了一定規(guī)模的公司具有規(guī)模上的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)持有的資產(chǎn)形成壁壘，后發(fā)者難以替代，龐大的規(guī)模同時(shí)可以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。此外，行業(yè)正由傳統(tǒng)的單一倉(cāng)儲(chǔ)功能向多經(jīng)營(yíng)性功能轉(zhuǎn)變。初識(shí)物流地產(chǎn)物流地產(chǎn)是現(xiàn)代物流體系的重要組成部分物流地產(chǎn)分屬工業(yè)地產(chǎn)，是房地產(chǎn)輕資產(chǎn)化的重要存量運(yùn)營(yíng)細(xì)分領(lǐng)域。這一概念最早由物流地產(chǎn)行業(yè)巨頭普洛斯于上世紀(jì)80年代提出并實(shí)踐，指的是企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的不動(dòng)產(chǎn)載體。物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)物流企業(yè)客戶(hù)的需要，選擇合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)所需要的專(zhuān)業(yè)現(xiàn)代化物流設(shè)施?，F(xiàn)代物流地產(chǎn)以物流園區(qū)為核心載體，建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與管理物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分

4、撥中心等專(zhuān)用物流設(shè)施，并與制造企業(yè)、物流企業(yè)、零售企業(yè)等供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)上的客戶(hù)建立合作關(guān)系，提供包括園區(qū)租賃、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、配送服務(wù)等在內(nèi)的增值服務(wù)。物流地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)包括選址拿地、開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理以及基金運(yùn)作等。對(duì)于物流園區(qū)來(lái)說(shuō)，高標(biāo)倉(cāng)的運(yùn)營(yíng)效率直接決定著其園區(qū)功能的實(shí)現(xiàn)。因此，高標(biāo)倉(cāng)是促進(jìn)現(xiàn)代物流地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和發(fā)揮產(chǎn)業(yè)效能的關(guān)鍵所在。高標(biāo)倉(cāng)：物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的核心戰(zhàn)場(chǎng)現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)不是傳統(tǒng)意義上的“倉(cāng)庫(kù)”或者“倉(cāng)庫(kù)管理”，是利用自建或者租賃庫(kù)房或場(chǎng)地，進(jìn)行儲(chǔ)存保管、裝卸搬運(yùn)、配送貨物的現(xiàn)代化物流活動(dòng)，在供應(yīng)鏈中扮演者資源提供者的獨(dú)特角色。按照倉(cāng)儲(chǔ)的水平高低，可將倉(cāng)儲(chǔ)劃分為高標(biāo)倉(cāng)和傳統(tǒng)倉(cāng)，高標(biāo)倉(cāng)和傳統(tǒng)倉(cāng)

5、存在明顯的差異，主要表現(xiàn)在如下方面：空間利用：高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)的規(guī)劃容積率較高，部分項(xiàng)目的容積率達(dá)到2.5-3， 空間使用效率是傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)的 3 倍左右，可大幅降低土地成本。項(xiàng)目選址：高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)選址靠近公路、機(jī)場(chǎng)、港口等交通樞紐地段，交通便捷，其輻射區(qū)域更為廣泛，能夠降低運(yùn)輸成本。自動(dòng)化水平：高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)可實(shí)現(xiàn)作業(yè)高機(jī)械化和自動(dòng)化，既提高了運(yùn)行效率， 又減少了人工需求，降低了綜合管理成本。合規(guī)屬性：高標(biāo)倉(cāng)項(xiàng)目所有權(quán)屬清晰、土地性質(zhì)明確，可避免投資開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理中產(chǎn)生糾紛，保障倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目的順利推進(jìn)。中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)情況行業(yè)規(guī)模處于上升期，但仍具有較大發(fā)展空間從物流保管費(fèi)用規(guī)模來(lái)看，近幾年基于國(guó)內(nèi)物流行業(yè)的穩(wěn)健

6、增長(zhǎng)，拉動(dòng)物流倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用逐年提升。2012-2021年物流保管費(fèi)用保持持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2021年中國(guó)物流保管費(fèi)用達(dá)到了5.6萬(wàn)億元，占物流行業(yè)總費(fèi)用規(guī)模的33.5%。從物流地產(chǎn)設(shè)施建設(shè)角度來(lái)看，以倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施總面積為例，國(guó)內(nèi)通用倉(cāng)庫(kù)總面積仍大幅領(lǐng)先高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)總面積。2020年通用倉(cāng)庫(kù)面積為11.45億立方米，相應(yīng)的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)面積僅為3.45億立方米。從人均物流地產(chǎn)面積看，橫向?qū)Ρ劝l(fā)達(dá)國(guó)家日本和美國(guó)，2019年日本人均現(xiàn)代物流地產(chǎn)為4.0平方米/人，美國(guó)為3.7平方米/人，這一數(shù)據(jù)在中國(guó)為0.7平方米/人。整體來(lái)看，近幾年國(guó)內(nèi)物流保管費(fèi)用仍然呈現(xiàn)逐年攀升趨勢(shì)，市場(chǎng)規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大，但是高標(biāo)準(zhǔn)的物流地產(chǎn)設(shè)施

7、仍然占總物流地產(chǎn)設(shè)施比例較低（以高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)為例），人均物流地產(chǎn)面積較發(fā)達(dá)國(guó)家差距明顯，反映出國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)仍具有較大發(fā)展空間。物流地產(chǎn)投資周期特征“增量”邁入“存量”，物流地產(chǎn)投資具備獨(dú)立性、長(zhǎng)期性從倉(cāng)儲(chǔ)固定資產(chǎn)投資完成額增速來(lái)看，2012-2016年保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì)，但從2017年開(kāi)始國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)固定投資完成額下降明顯，2020年有所回升但仍低于2016年以前水平。從全社會(huì)固定投資情況看，整體呈規(guī)模上漲趨勢(shì)，但漲幅逐年下降。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)周期（GDP）有周期強(qiáng)相關(guān)，但是物流地產(chǎn)周期具備明顯獨(dú)立性，同時(shí)在產(chǎn)業(yè)邏輯上，對(duì)應(yīng)了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化的特征。整體來(lái)看，近幾年國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)固定資產(chǎn)投資大幅

8、收縮，但市場(chǎng)規(guī)模依舊保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，反映出國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)從增量市場(chǎng)高速發(fā)展轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展階段。中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史行業(yè)穩(wěn)步調(diào)整，參與主體趨于多元物流地產(chǎn)始于20世紀(jì)80年代開(kāi)始在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家中發(fā)展，在國(guó)外發(fā)展的較為成熟后才進(jìn)入中國(guó)。2003年，提出“物流地產(chǎn)”概念的普洛斯進(jìn)入中國(guó)開(kāi)始“圈地運(yùn)動(dòng)”，同時(shí)將倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)帶入國(guó)內(nèi)，至此國(guó)內(nèi)的物流地產(chǎn)的發(fā)展拉開(kāi)序幕?，F(xiàn)狀1：物流地產(chǎn)整體效率偏低國(guó)內(nèi)物流費(fèi)用成本控制進(jìn)入瓶頸期目前，我國(guó)物流行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模已位居世界第一，但從物流成本與物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平看，整體物流效率仍有待提升。2021年，國(guó)內(nèi)物流費(fèi)用總額為16.7萬(wàn)億元，占G

9、DP比重達(dá)到14.6%，遠(yuǎn)高于歐美國(guó)家10%以下的水平。就社會(huì)物流費(fèi)用占GDP比重來(lái)說(shuō)，截至2016年仍處于下降趨勢(shì)，但近年來(lái)幾乎無(wú)明顯變化，物流費(fèi)用控制面臨明顯瓶頸。其中，2020年中國(guó)物流費(fèi)用中倉(cāng)儲(chǔ)（保管）費(fèi)用占GDP比重為5.0%，橫向?qū)Ρ让绹?guó)，其中倉(cāng)儲(chǔ)（保管）費(fèi)用占GDP比重僅為2.5%，中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)（保管）費(fèi)用占比下降仍有空間?，F(xiàn)狀2：高標(biāo)倉(cāng)區(qū)域分布的不平衡物流地產(chǎn)的需求主要集中三個(gè)經(jīng)濟(jì)帶倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)項(xiàng)目的發(fā)展與繁榮的首要條件是選址，其項(xiàng)目能否取得成功與所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和交通布局網(wǎng)絡(luò)密切相關(guān)。由于地區(qū)發(fā)展的差異性，目前我國(guó)的高標(biāo)倉(cāng)主要分布于長(zhǎng)三角、珠三角與環(huán)渤海區(qū)域，整體出租情

10、況良好。機(jī)遇1：制造業(yè)推動(dòng)高標(biāo)倉(cāng)需求上漲高端制造業(yè)表現(xiàn)強(qiáng)勁，逐步成為高標(biāo)倉(cāng)的主要需求來(lái)源進(jìn)入 21 世紀(jì)后，我國(guó)制造業(yè)逐步從傳統(tǒng)低端制造業(yè)向新興高端制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。2021年，我國(guó)高技術(shù)制造業(yè)增加值增長(zhǎng)18.2%，增速比規(guī)模以上工業(yè)增加值快8.6個(gè)百分點(diǎn)，全年高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模也較上年增長(zhǎng)17.1%。分產(chǎn)品看，新能源汽車(chē)、工業(yè)機(jī)器人、集成電路、微型計(jì)算機(jī)設(shè)備產(chǎn)量分別增長(zhǎng)145.6%、44.9%、33.3%、22.3%。相比于傳統(tǒng)制造業(yè)，汽車(chē)、機(jī)械、電子通訊、計(jì)算機(jī)等高端制造業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜、供應(yīng)商眾多、產(chǎn)品更新迭代快，因此供應(yīng)鏈效率尤為重要，這導(dǎo)致高端制造業(yè)也成為了高標(biāo)倉(cāng)的重要租戶(hù)群體。機(jī)

11、遇2：消費(fèi)助力物流地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展后疫情時(shí)代，中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)提質(zhì)擴(kuò)容，新興驅(qū)動(dòng)力為物流地產(chǎn)行業(yè)保駕護(hù)航跨入新的十年，中國(guó)將面臨更復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境，其中最主要的挑戰(zhàn)來(lái)自于經(jīng)濟(jì)增速的放緩及零售額增速放緩。然而，在中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)提質(zhì)擴(kuò)容的大背景之下，疊加新冠肺炎疫情的推動(dòng)，物流地產(chǎn)行業(yè)衍生出了新興驅(qū)動(dòng)力。隨著消費(fèi)渠道拉直，制造效率提升，物流地產(chǎn)開(kāi)始衍生出多元的中轉(zhuǎn)功能，與現(xiàn)階段商業(yè)業(yè)態(tài)的改變相輔相成，諸如冷鏈物流、生鮮電商以及社區(qū)團(tuán)購(gòu)開(kāi)始發(fā)力，助力物流地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。機(jī)遇3：科技讓物流地產(chǎn)更高效人工智能將物流地產(chǎn)推向智慧時(shí)代不同于勞動(dòng)密集型的傳統(tǒng)物流行業(yè)，智能物流體現(xiàn)出技術(shù)密集、以機(jī)器替代人力、土地利用

12、效率大幅提升等特點(diǎn)，能夠有效的在物流的運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、配送以及客服和管理階段應(yīng)用。在物流地產(chǎn)領(lǐng)域，物流行業(yè)的前沿科技的應(yīng)用主要分布在倉(cāng)儲(chǔ)系統(tǒng)、搬運(yùn)輸送系統(tǒng)、分揀揀選系統(tǒng)以及信息管理軟件四個(gè)模塊。相比于傳統(tǒng)物流倉(cāng)儲(chǔ)系統(tǒng)，現(xiàn)代物流地產(chǎn)的智能倉(cāng)儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)明顯，能夠更高效的利用空間，提高存量，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)存儲(chǔ)，節(jié)約人力，具備極高的可視化程度和管理效率。這使得現(xiàn)代物流地產(chǎn)具備極高的市場(chǎng)歡迎度，進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。機(jī)遇4：物流地產(chǎn)成為資本寵兒物流地產(chǎn)的投資回報(bào)率高于其他商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)在物流園區(qū)進(jìn)行投融資的過(guò)程中，租金價(jià)格、物業(yè)出租率、土地價(jià)格和資金成本是最為核心的要素。租金價(jià)格：市場(chǎng)需求迅速放量，未來(lái)租金價(jià)格維持

13、上漲，但同時(shí)需要關(guān)注區(qū)域間的結(jié)構(gòu)性漲幅，這將決定房企物業(yè)布局和拿地策略。物業(yè)出租率：企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力決定企業(yè)能否通過(guò)提高出租率實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張，這也是如普洛斯等成熟外資物流地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)所在。土地價(jià)格：企業(yè)獲取土地的能力與拿地價(jià)格從成本端決定企業(yè)的投資回報(bào)率，這也是本土企業(yè)的優(yōu)勢(shì)所在。資金成本：長(zhǎng)周期投資對(duì)房產(chǎn)租賃企業(yè)的資金成本要求更高，因此需要關(guān)注企業(yè)的融資成本與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。機(jī)遇5：物流地產(chǎn)擁有穩(wěn)定高收益首批倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施公募REITs表現(xiàn)趨好，備受投資者追捧首批 9 支基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 上市后先抑后揚(yáng)，截至 2021 年底總市值較發(fā)行規(guī)模漲17%，顯著跑贏同期 A 股，尤其環(huán)保類(lèi)、倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi) R

14、EITs 漲幅靠前。其中，截至2021年12月31日，中金普洛斯REIT和紅土鹽田港REIT這兩只倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs較發(fā)行價(jià)漲幅分別是25%和33%。優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)是支持REITs良好表現(xiàn)的基石。以物流地產(chǎn)巨頭普洛斯為例，其旗下中金普洛斯REIT在2021年第四季度租金及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入為8,801萬(wàn)元，息稅折舊攤銷(xiāo)前凈利率為71.79%，平均出租率達(dá)98.78%，到期續(xù)約率為100%。2021年11月12日，普洛斯REIT進(jìn)行了2021年度第一次分紅，分紅方案為基金份額。中金普洛斯REIT也因其資本市場(chǎng)良好表現(xiàn)獲得第六屆中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)證券化合作發(fā)展峰會(huì)“年度最佳基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獎(jiǎng)”和第六屆

15、CNABS“金桂獎(jiǎng)”“最熱公募REITs產(chǎn)品獎(jiǎng)”。挑戰(zhàn)1：拿地困境日益凸顯倉(cāng)儲(chǔ)用地獲取難度大是高標(biāo)倉(cāng)擴(kuò)張的最大掣肘與住宅開(kāi)發(fā)類(lèi)似，物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起始于選址拿地，之后是開(kāi)工建設(shè)，完成后客戶(hù)入住。各高標(biāo)倉(cāng)在規(guī)劃建設(shè)方面區(qū)別較小，對(duì)于客戶(hù)來(lái)說(shuō)最大的差別在于地理位置，因此選址拿地是關(guān)鍵。目前拿地尤其是獲取優(yōu)質(zhì)地理位置的土地是許多物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的瓶頸。拿地困境主要凸顯在兩個(gè)方面，一方面是處于優(yōu)質(zhì)地段的土地是有限的，另一方面是許多城市物流用地供地少，從政府角度來(lái)說(shuō)，在以財(cái)政稅收為考核指標(biāo)的背景下，物流用地帶來(lái)的單位稅收貢獻(xiàn)要明顯小于生產(chǎn)性的工業(yè)用地，因此供給意愿較低。一線城市坐擁大量制造業(yè)企業(yè)及四通八達(dá)的交

16、通樞紐網(wǎng)絡(luò)，是建造高標(biāo)倉(cāng)的理想城市。但是近五年來(lái)，一線城市工業(yè)用途土地出讓僅有10筆， 拿地難現(xiàn)象日益嚴(yán)重。挑戰(zhàn)2：存量升級(jí)路阻力極大非高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)改造難度大，存量轉(zhuǎn)型有阻礙國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)供給側(cè)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重缺失，存量以低端倉(cāng)、農(nóng)民倉(cāng)等非高標(biāo)倉(cāng)為主，在倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)持續(xù)緊張的背景之下，加快存量倉(cāng)儲(chǔ)向高標(biāo)倉(cāng)的改造升級(jí)成為重要出路，然而，存量倉(cāng)儲(chǔ)轉(zhuǎn)型升級(jí)之路卻存在諸多阻礙。首先，高標(biāo)倉(cāng)開(kāi)發(fā)商難以獲得存量倉(cāng)儲(chǔ)進(jìn)行改造升級(jí)。目前國(guó)內(nèi)大部分傳統(tǒng)倉(cāng)掌握在一些傳統(tǒng)的國(guó)營(yíng)企業(yè)、蔬菜公司、建材公司手中，這類(lèi)群體通常具有通過(guò)土地變性以博取增值收益的心態(tài)，因此交易并不活躍。此外，傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)的行業(yè)集中度偏低，且單體面積較小，這加大了開(kāi)發(fā)

17、商獲取存量的難度和成本，降低了升級(jí)改造的經(jīng)濟(jì)性。就目前市場(chǎng)的投融資案例來(lái)看，被投資標(biāo)的主要集中在高標(biāo)倉(cāng)開(kāi)發(fā)商，鮮有傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)的參與。其次，傳統(tǒng)倉(cāng)持有者自發(fā)進(jìn)行升級(jí)改造的動(dòng)力也不充足。由于傳統(tǒng)倉(cāng)的建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套與高標(biāo)倉(cāng)的要求相去甚遠(yuǎn)，升級(jí)改造需投入大量資金。以2萬(wàn)平方米的舊式倉(cāng)儲(chǔ)改造為例，放棄一年 400 多萬(wàn)的租金收入已相當(dāng)難受，更遑論3000 萬(wàn)元的改造投入將給持有者帶來(lái)明顯的資金壓力。此外，傳統(tǒng)倉(cāng)持有者普遍缺乏對(duì)高標(biāo)倉(cāng)的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，即使改建成功，也未必能夠順利招商并收回改建成本。國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)主流開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式物流企業(yè)依托自身業(yè)務(wù)，發(fā)力物流地產(chǎn)，打造一體化供應(yīng)鏈需求端持續(xù)發(fā)力：2021

18、年，全國(guó)社會(huì)物流總額為335.2萬(wàn)億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)9.2%，是“十三五初期的1.5倍”，兩年年均增長(zhǎng)6.2%。2021年，我國(guó)快遞業(yè)務(wù)量已超1000億件，這是我國(guó)快遞業(yè)務(wù)量首次突破千億級(jí)別，已連續(xù)八年穩(wěn)居世界第一，對(duì)全球市場(chǎng)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率超50%，日均服務(wù)用戶(hù)近7億人次。隨著需求端的持續(xù)發(fā)力，我國(guó)社會(huì)物流規(guī)模與快遞行業(yè)規(guī)模保持持續(xù)增長(zhǎng)，各物流企業(yè)依托自身業(yè)務(wù)的發(fā)展，開(kāi)始逐步著手布局物流地產(chǎn)行業(yè)，打造一體化供應(yīng)鏈。以阿里系、京東系為首的電商企業(yè)組建的物流公司重點(diǎn)發(fā)力自建倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域，以順豐為首的傳統(tǒng)物流巨頭也以“倉(cāng)配一體化”為重要戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮自身傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，主導(dǎo)物流地產(chǎn)的建設(shè)地

19、產(chǎn)類(lèi)企業(yè)由于其傳統(tǒng)的建設(shè)領(lǐng)域的規(guī)模優(yōu)勢(shì)、建設(shè)經(jīng)驗(yàn)、卓越的資金運(yùn)營(yíng)能力、與政府部門(mén)和金融機(jī)構(gòu)的良好關(guān)系等，造就了其在建設(shè)領(lǐng)域內(nèi)無(wú)可比擬的卓越地位。因此，在以地產(chǎn)商為主導(dǎo)的物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式中，相較于物流企業(yè)主導(dǎo)的模式，地產(chǎn)商們往往能在設(shè)施建設(shè)、物業(yè)管理以及資金的靈活使用方面做的更出色。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前調(diào)控政策不斷升級(jí)，房地產(chǎn)金融實(shí)施“三線四檔”和房貸集中度“兩條紅線”政策，重點(diǎn)城市土地供應(yīng)“雙集中”，住房租賃行業(yè)迎來(lái)政策“大禮包”，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序持續(xù)整治規(guī)范，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制繼續(xù)夯實(shí)，市場(chǎng)發(fā)展格局發(fā)生較大變化。在此基礎(chǔ)上，傳統(tǒng)房企均紛紛伺機(jī)開(kāi)辟新業(yè)務(wù)，以提升自己的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，打造自身長(zhǎng)效護(hù)城

20、河。物流地產(chǎn)作為具備長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)形式，自然受到諸多傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)的追捧。物流企業(yè)與地產(chǎn)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合物流企業(yè)與傳統(tǒng)地產(chǎn)商在進(jìn)行物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)均有自身所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，也均存在無(wú)法避免的劣勢(shì)。因此，在很多情況下，物流企業(yè)與傳統(tǒng)地產(chǎn)商合作往往是一個(gè)實(shí)現(xiàn)double-win的方式，在雙方都獲得足夠利益的同時(shí)還可以避免自身劣勢(shì)對(duì)于開(kāi)發(fā)過(guò)程所造成的負(fù)面影響。物流企業(yè)與地產(chǎn)商合作往往有兩種模式：1. 物流企業(yè)與地產(chǎn)商直接合作。2. 第三方機(jī)構(gòu)牽頭，整合物流企業(yè)與地產(chǎn)商資源，進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。物流地產(chǎn)傳統(tǒng)盈利模式通過(guò)資源整合打造物流園區(qū)，提升供應(yīng)鏈效率，實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值的最大化物流地產(chǎn)商通常以物流園區(qū)作為平臺(tái)，

21、通過(guò)將地產(chǎn)資源與其它資源整合，以帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，提高供應(yīng)鏈效率， 最終實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值的最大化?？傮w上物流園區(qū)的傳統(tǒng)盈利主要來(lái)自三個(gè)方面， 即租金收入、增值收益、其他收益。物流地產(chǎn)新興盈利模式物流地產(chǎn)逐漸成資本追逐的熱點(diǎn)由于我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上供需轉(zhuǎn)弱，物流土地政策也隨之日漸緊張，且傳統(tǒng)融資模式如銀行資金等監(jiān)管趨嚴(yán)，物流地產(chǎn)商逐漸將目光轉(zhuǎn)移至以存量資源為基礎(chǔ)的如二手土地、 持有物流物業(yè)等的ABS、基金融資模式上。根據(jù)近幾年物流地產(chǎn)行業(yè)部分的投融資案例統(tǒng)計(jì)，越來(lái)越多的產(chǎn)業(yè)資本和投資基金關(guān)注物流地產(chǎn)。并且政府供地趨緊下物流用地日益稀缺，市場(chǎng)上越來(lái)越多的物流地產(chǎn)商開(kāi)始與投資商合作，存量工業(yè)用地及房屋設(shè)施等不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)金融產(chǎn)品運(yùn)作實(shí)現(xiàn)增值溢價(jià)的可持續(xù)發(fā)展或是未來(lái)的主旋律?！耙怀鄰?qiáng)”，頭部效應(yīng)明顯外資巨頭遙遙領(lǐng)先，新入局者眾多目前我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)已形成了以普洛斯、安博、嘉民為代表的外資企業(yè)和以寶灣、宇培、ESR等為代表的國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)商同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)的格局。在規(guī)模排名上， 2020年物流不動(dòng)產(chǎn)市占率前五位分別為普洛斯、萬(wàn)緯、寶灣、宇培、豐樹(shù)，CR5為53.9%，CR10為72.6%，行業(yè)集中度較高。根據(jù)戴德梁行資料顯示，截至2020年底，普洛斯持有已建成倉(cāng)儲(chǔ)面積接近3000萬(wàn)平方米，占全國(guó)物流地產(chǎn)總建筑面積接近30%。國(guó)內(nèi)物