房地產會計核算 科目解釋

1、三、成本、費用主要會計科目核算 （1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成 本”，主要包括:-=J土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力 安置費）；前期工程費（規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水 文、地質、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（小區(qū)道路 建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、 綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程 費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、 鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設 置“土地開發(fā)”與“配套設施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設置二 級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目開發(fā)土地成本費用:

2、借：開發(fā)成本土地開發(fā) 貸：銀行存款或應付賬款XX公司分配開發(fā)的間接費用-=J借：開發(fā)成本土地開發(fā)貸：開發(fā)間接費用- = =iSR結轉開發(fā)土地成本費用 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)貸：開發(fā)成本一土地開發(fā)。配套設施開發(fā) 計算公式:-=J某項開發(fā)產品預提配套設施開發(fā)費=該項開發(fā)產品的預算成 本（或計劃成本）*配套設施預提率 配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應 負擔該設施開發(fā)產品的預算成本（或計劃成本）*100% 發(fā)生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發(fā)） 借：開發(fā)成本配套設施開發(fā)貸：開發(fā)產品支付的配套設施開發(fā)費用-=J借：開發(fā)成本配套設施開發(fā) 貸：銀行存款同時領用庫存設備或是材料開發(fā)借：

3、開發(fā)成本配套設施開發(fā) 貸：庫存設備或庫存材料分配應負擔的開發(fā)間接費用借：開發(fā)成本配套設施開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用 結轉配套設施開發(fā)成本 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)貸：開發(fā)成本一配套設施開發(fā)房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用（能夠分清對象的）-=J借：開發(fā)成本房屋開發(fā)貸：銀行存款開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”“自營”兩種出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是 價款結算單） 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)貸：銀行存款或應付賬款應付工程款自已組織施工的借：開發(fā)成本房屋開發(fā)貸：銀行存款或應付賬款應付工程款應付工資庫存材料或設備代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設的工程項目企業(yè)發(fā)生的各項代建

4、工程費用支出借：開發(fā)成本代建工程開發(fā)貸：銀行存款或庫存材料或現金結轉開發(fā)的間接費用借：開發(fā)成本代建工程開發(fā)貸：開發(fā)間接費用工程竣工后結轉成本借：開發(fā)成本代建工程貸：開發(fā)成本代建工程開發(fā) 移交委托單位后，根據移交手續(xù) 借：主營業(yè)務成本建工程結算成本貸：開發(fā)成本一建工程（2）開發(fā)間接費用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費用，- = =iSR包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷發(fā)生的間接費用時-=*借：開發(fā)間接費用貸：銀行存款或應付賬款或應付工資分配開發(fā)的間接費用借：開發(fā)成本房屋開發(fā)貸：開發(fā)間接費用 竣工房屋開發(fā)成本的結轉借：開發(fā)產品一一房屋貸：

5、開發(fā)成本房屋開發(fā)-=J（3 ）管理費用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組 織房地產開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用（4 ）財務費用：包括開發(fā)經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續(xù)用、金融機構手續(xù)費用 = =J-=J（5 ）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發(fā)生的各 項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護-=J費、水電費、采暖費；產品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、 展覽費，以及為銷售本企業(yè)的產品而專設的銷售機構的職工 工資、福利費、業(yè)務費等經常費用發(fā)生的銷售費用借：銷售費用-=J貸：銀行存款或應付賬款四、收入、利潤的主要會計科目核算1）主營業(yè)務收入：包括土地轉讓收入、商品

6、銷售收入、配 套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入。由于營業(yè)收入的實現與價款結算時間上的不一致，我們應該分開計算在實現營業(yè)收入同時收到價款時借：銀行存款貸：主營業(yè)務收入營業(yè)收入實現前，價款收取后的。借：應收賬款貸：主營業(yè)務收入預收價款時，待開發(fā)完工后再移交使用的借：銀行存款貸：預收賬款移交使用時借：應收賬款貸：主營業(yè)務收入借：預收賬款銀行存款貸：應收賬款以賒銷或分期收款方式銷售開發(fā)產品時，應以當期收到的 金額確認為收入借：銀行存款貸：主營業(yè)務收入（2 ）其他業(yè)務收入：主要包括售后服務收入、材料轉讓收 入、固定資產出租收入、開形資產轉讓收入借：銀行存款或應收賬款貸：其他業(yè)務收入（3）

7、主營業(yè)務成本：一般本科目期末無余額轉讓或是銷售開發(fā)產品成本的結轉借：主營業(yè)務成本貸：開發(fā)產品如分期開發(fā)產品的，應與收入相配比結轉成本借：主營業(yè)務成本貸：分期收款開發(fā)產品（4）其他業(yè)務支出（5）主營業(yè)務稅金及附加計提本月份主營業(yè)務應交納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教 育費附加及土地增值稅 借：主營業(yè)務稅金及附加貸：借：主營業(yè)務稅金及附加 貸：應交稅金應交營業(yè)稅應交城市維護建設稅應交土地增值稅匹1=1其他應交款應交教育費附加月末按照實現的其他業(yè)務收入計算出應交納的稅金借：其他業(yè)務支出貸：應交稅金應交營業(yè)稅應交城市維護建設稅其他應交款應交教育費附加五、配套設施開發(fā)成本的核算一）、配套設施的種類及其支出

8、歸集的原則 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設施，可以分為如下兩類：一類 是開發(fā)小區(qū)內開發(fā)不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、 鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一 類是能有償轉讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目，包 括：（1）開發(fā)小區(qū)內營業(yè)性公共配套設施，如商店、銀行、 郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內非營業(yè)性配套設施，如中小學、 文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項目外為居民服務的給排水、 供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設施，如果 沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它歸入第一類中，計入 房屋開發(fā)成本。按照現行財務制度規(guī)定，城市建設規(guī)劃中的大型配套設施項目，不得計入商品房成本。因為這些大配

9、套設施，國家有這 方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關部門再由有 關部門出資。但在實際執(zhí)行過程中，由于城市基礎設施的投 資體制，無法保證與城市建設綜合開發(fā)協調一致，作為城市 基礎設施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿 的也只是其中很少的一部分。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些 不能有償轉讓的大配套設施發(fā)生的支出也計入開發(fā)產品成 本。為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設中各種配套設施所發(fā)生 的支出，并準確地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設施的開 發(fā)成本，對配套設施支出的歸集，可分為如下三種:.對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設 施支出，可直接計入有關房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本

10、 房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出；.對不能直接計入有關房屋開發(fā)成本的第一類配套設施支 出，應先在“開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本”賬戶進行歸 集，于開發(fā)完成后再按一定標準分配計入有關房屋等開發(fā)成 本；.對能有償轉讓的第二類大配套設施支出，應在“開發(fā)成 本一配套設施開發(fā)成本”賬戶進行歸集。由上可知，在配套設施開發(fā)成本中核算的配套設施支出，只 包括不能直接計入有關房屋等成本核算對象的第一類配套設施支出和第二類大配套設施支出。（二）、配套設施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設般說來，對能有償轉讓的大配套設施項目，應以各配套設 施項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設施的開發(fā)成 本。對這些配套設施

11、的開發(fā)成本應設置如下六個成本項目： （1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費;（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施 費；（6）開發(fā)間接費。其中配套設施費項目用以核算分配-=J的其他配套設施費。因為要使這些設施投入運轉，有的也需 要其他配套設施為其提供服務，所以理應分配為其服務 的有關設施的開發(fā)成本。對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共 配套設施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設施作為成本 核算對象。如果工程規(guī)模不大、與其他項目建設地點較近、 開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮 將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發(fā)總

12、 成本后，按照各該項目的預算成本或計劃成本的比例，算出 各配套設施的開發(fā)成本，再按一定標準，將各配套設施開發(fā) 成本分配記入有關房屋等開發(fā)成本。至于這些配套設施的開發(fā)成本，在核算時一般可僅設置如下四個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）-=J-=J基礎設施費；（4）建筑安裝工程費。由于這些配套設施的 支出需由房屋等開發(fā)成本負擔，為簡化核算手續(xù)，對這些配 套設施，可不再分配其他配套設施支出。它本身應負擔的開 發(fā)間接費用，也可直接分配計入有關房屋開發(fā)成本。因此，-=J對這些配套設施，在核算時也就可不必設置配套設施費和開 發(fā)間接費兩個成本項目。（三）、配套設施開發(fā)成

13、本的核算 企業(yè)發(fā)生的各項配套設施支出，應在“開發(fā)成本配套設 施開發(fā)成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目-=J進行明細分類核算。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租 地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費等支出， 可直接記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬的相應成本項 目，并記入“開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本”賬戶的借方 和“銀行存款”、“應付賬款應付工 程款”等賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的其他 配套設施支出，應記入各大配套設施開發(fā)成本明細分類賬的 “配套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本配套設施開發(fā) 成本一一X X”賬戶的借方和“開發(fā)成本一配套設施開發(fā) 成本XX”賬戶的貸方。對能

14、有償轉讓大配套設施分配的 開發(fā)間接費用，應記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬的“開發(fā)間接費”項目，并記入“開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。-=J對配套設施與房屋等開發(fā)產品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完 成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經批準后 可接配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費，將 它記入房屋等開發(fā)成本明細分類賬的“配套設施費”項目， 并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā) 成本”等賬戶的借方和 “預提費用賬戶的貸方。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間 較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度 安排上，有時先建房屋，后建配套設施。這樣，往往是房屋 已經建成而有的

15、配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經 銷售，而幼托。消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā) 與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出 售的房屋應負擔的配套設施費，無法接配套設施的實際開發(fā) 成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或 計劃成本為基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提 方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產品預提的配套設施 費的計算，一般可按以下公式進行:某項開發(fā)產品預提的配套設施費=該項開發(fā)產品預算 成本（或計劃成本）X配套設施費預提率配套設施費預提率=該配套設施的預算成本（或計劃成 本）：應負擔該配套設施費各開發(fā)產品的預算成本（或計劃 成本）合計X10

16、0%-=J式中應負擔配套設施費的開發(fā)產品一般應包括開發(fā)房屋、能有償轉讓在開發(fā)小區(qū)內開發(fā)的大配套設施。如某開發(fā)小區(qū)內幼托設施開發(fā)成本應由101、102商品房, 151出租房，181周轉房和201大配套設施商店負擔。由于 幼托設施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時 結轉完工的商品房等成本，應先將幼托設施配套設施費預提 計入商品房等的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產品和幼托設施的 預算成本如下: 101商品房1000 000元102商品房900 000元151出租房800 000元181周轉房800 000元201大配套設施商店500 000元251幼托設施320 000元幼托設施配套設施-=J預

17、提率 =320000：(1000000+900000+800000+800000+500000 ) X100% = 3200004000000X100%= 8%各項開發(fā)產品預提幼托設施的配套設施費為:商品房：1000 000 元X8%=80 000 元商品房：900 000 元X8% = 72000 元152 出租房：800 000 元X8% = 64000 元182 周轉房；800 000 元X8% = 64000 元 201大配套設施商店：500 000元X8% = 40 000元按預提率計算各項開發(fā)產品的配套設施費時，其與實際支出 數的差額，應在配套設施完工時，按預提數的比例，調整增 加

18、或減少有關開發(fā)產品的成本?，F舉例說明配套設施開發(fā)成本的核算如下: 如某房地產開發(fā)企業(yè)根據建設規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內負責 建設一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設施均發(fā)包給施 工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉讓給商業(yè)部門。水塔 和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計入有關開發(fā)產品的成本。水塔與 商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經 批準采用預提辦法。上述各配套設施共發(fā)生了下列有關支出 （單位：元）：201251252商店 水塔 幼托（元）（元）（元）支付征地拆遷費50 000 5 000 50 000支付承包設計單位前期工程款30 000 20 000 30 000 應付承包施工企業(yè)基礎設施

19、工程款50 000 30 000 50 000 應付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款200 000 245 000 190 000分配水塔設施配套設施費35 000分配開發(fā)間接費55 000-=J預提幼托設施配套設施費40 000 則用銀行存款支付征地拆遷費時，應作: 借；開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本105 000 貸：銀行存款105 000 用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作: 借：開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本80 000 貸：銀行存款80 000 將應付施工企業(yè)基礎設施工程款和建筑安裝工程款入賬時， 應作： 借：開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本765 000 貸：應付賬款一應付工程款765 000 分配應

20、記入商店配套設施開發(fā)成本的水塔設施支出時，應 作；借：開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本商店35 000 貸：開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本水塔35 000-=J分配應記入商店配套設施開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應 作： 借：開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本商店55 000 貸：開發(fā)間接費用 55 000 預提應由商店配套設施開發(fā)成本負擔的幼托設施支出時，應 作： 借：開發(fā)成本一一配套設施開發(fā)成本一一商店 40000貸：預提費用一一須提配套設施費 40000 同時應將各項配套設施支出分別記入各配套設施開發(fā)成本細分類賬。（四）、已完配套設施開發(fā)成本的結轉 已完成全部開發(fā)過程計經驗收的配套設施，應按其人問情況 和用途結轉其

21、開發(fā)成本：1,對能有償轉讓給有關部門的大配套設施，如上述商店設 施，應在完工驗收后將其實際成年自“開發(fā)成本一配套設施 吁發(fā)成本”賬廠的貸方轉入“開發(fā)產品配套設施”賬戶 的借方，作如下分錄入貼:借：外發(fā)產品一一配套設施460000貸；開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本 460000 配套設施有償轉讓收入，應作為經營收入處理。2 .按規(guī)定應將其開發(fā)成個分配計入商品房等計發(fā)產品成本 的公共配套設施，如上述水塔設施，在完工驗收后、應將其 發(fā)生的 實際開發(fā)成本按一定的標準（有關開發(fā)產品的實際成本、預 算成本 或計劃成本），分配記入有關房屋和大配套設施的開發(fā)成本，作如 下分錄入賬：借；開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 2650

22、00開發(fā)成本一配套設施可發(fā)成本 35000貸：開發(fā)成本一一配套設施開發(fā)成本300000 3 .對用預提方式將配套設施支出記入有關評發(fā)產品成本的 公共配套設施，如幼托設施，應在完工驗收后，將其實際發(fā) 生的開發(fā)成本沖減預提的配套設施費，作如下分錄入賬：借：預提費用一一預提配套設施費320 000-=J貸：開發(fā)成本一一配套設施開發(fā)成本320 000 如預提配套設施費大于或少于實際開發(fā)成本，可將其多提數 或少提數沖減有關開發(fā)產品成本或作追加的分配。如有關開 發(fā)產品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配 于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產品的成本。六、代建工程開發(fā)成本的核算）、代建工程的種類及其成本核算

23、的對象和項目 代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各 種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建工程 有著不同的開發(fā)特點和內容，在會計上也應根據各類代建工 程成本核算的不同特點和要求，采用相應的費用歸集和成本核算方法?，F行會計制度規(guī)定：企業(yè)代委托單位開發(fā)的土地 （即建設場地）、各種房屋所發(fā)生的各項支出，應分別通過 “開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”和“開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本”賬戶進行核算，并在這兩個賬戶下分別按土 地、房屋成本核算對象和成本項目歸集各項支出，進行代建 工程項目開發(fā)成本的明細分類核算。除土地、房屋以外，企 業(yè)代委托單位開發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支 出，

24、則應通過“開發(fā)成本建工程開發(fā)成本”賬戶進行 核算。因此，開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本一 建工程開發(fā)成 本”賬戶核算的，僅限于企業(yè)接受委托單位委托，代為開發(fā) 的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的支出。代建工程開發(fā)成本的核算對象，應根據各項工程實際情況確 定。成本項目一般可設置如下幾項：（l）土地征用及拆遷 補償費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑 安裝工程費；（5）開發(fā)間接費。在實際核算工作中，應根 據代建工程支出內容設置使用。（二）、代建工程開發(fā)成本的核算 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費用，應記入“開發(fā)成本 建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款

25、應付工程款”、“庫存材料”、“應付工資”、“開發(fā)間接費用”等賬戶的貸方。同時應按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細分類賬。代建工程開發(fā)成本明細分類賬 的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細分類賬相同。完成全部開發(fā)過程并經驗收的代建工程，應將其實際開發(fā)成 本自“開發(fā)成本建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉入 “開發(fā)產品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單 位，辦妥工程價款結算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“開 發(fā)產品”賬戶的貸方轉入“經營成本”賬戶的借方。如某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴建開發(fā) 小區(qū)旁邊一條道路。擴建過程中，用銀行存款支付拆遷補償 費300 000元，前

26、期工程費160 000元，應付基礎設施工程 款540 000元，分配開發(fā)間接費用80 000元，在發(fā)生上列 各項擴建工程開發(fā)支出和分配開發(fā)間接費用時，應作如下分 錄入賬：借：開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本1080 000貸：銀行存款 460 000應付賬款應付工程款540 000開發(fā)間接費用 80 000道路擴建工程完工并經驗收，結轉已完工程成本時，應作如下分錄入賬：借：開發(fā)產品代建工程1080 000貸：開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本1080 000七、自營開發(fā)工程成本的核算 房地產開發(fā)企業(yè)的基礎設施和建筑安裝等工程的施工，可以 采用自營方式，也可采用發(fā)包方式進行。采用自營方式進行的基礎設施和建筑安裝（

27、包括裝飾）等工- = =iSR程，如果工程規(guī)模不大，在施工過程中發(fā)生的各項工程費用， 可直接計人有關開發(fā)成本的核算對象，記入“開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“銀行存款”、“庫存材 料”、“應付工資”等賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本XXX 貸：銀行存款XXX 庫存材料XXX 應付工資XXX 如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進行內部核算的， 可根據需要設置“工程施工”賬戶，用來核算和歸集自營工 程費用，并按工程施工成本核算對象和成本項目設置工程施 工成本明細分類賬進行工程成本明細分類核算。（一）、自營工程成本核算的對象和項目 由于開發(fā)企業(yè)基礎設施、建筑安裝等工程

28、具有多樣性和固定 性的特點，每一工程幾乎都有它的獨特形式和結構，需要一 套單獨的設計圖紙，在建設它時，要采用不同的施工方法和 施工組織。即使采用相同的標準設計，也由于必須在指定的 地點建造，以致它們的地形、地質、水文等自然條件和交通、材料資源等社會條件不同，在建造時，往往也需要對設計圖 紙以及施工方法、施工組織等作適當改變。工程的這些特點， 使工程施工具有個體性。因此，基礎設施、建筑安裝等工程 的施工屬于單件生產，在對工程組織成本核算時，必須采用 定單成本核算法，即按照各項工程進行分別核算成本的方 法。凡是可以直接記入各項工程的生產費用，應直接計入各 項工程成本；凡是不能直接計入各項工程而應由

29、有關工程共 同負擔的生產費用，要先按照發(fā)生地點先行歸集，然后按照 一定的標準，定期分配計入有關工程成本。按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計算的 對象。工程成本核算的對象，通常是具有工程預算的單位工 程。因為單位工程是編制工程預算、工程進度計劃的對象。根據單位工程來組織工程成本核算，便于反映工程預算的執(zhí) 行結果，分析工程成本超降的原因，及時反映施工活動的經 濟效益。為了簡化工程成本核算手續(xù)，對于：（l）在同一 施工地點、同一結構類型、開竣工時間 相接近的各個單位工程；（2）在同一工地上施工的幾個預 算造價很小的工程，也可把它們的成本合并核算，然后按照 各該單位工程預算造價的比例，算

30、得各該單位工程的實際成 本。為了便于核算各項工程成本和分清工程成本超降的原因，必 須對生產費用按照經濟用途加以分類。施工單位的生產費用按照它的經濟用途，一般應分為下列成本項目：1 .材料費指在施工過程中所耗用的構成工程實體的材料、 結構件的實際成本以及周轉材料的攤銷和租賃費用。2 .人工費指直接從事工程施工工人（包括施工現場制作構 件工人，施工現場水平、垂直運輸等輔助工人，但不包括機 械施工人員）的工資、獎金、津貼和職工福利費。.機械使用費指在施工過程中使用自有施工機械所發(fā)生的 費用，包括機上操作人員工資，職工福利費，燃料動力費， 機械折舊、修理費，替換工具及部件費，潤滑及擦拭材料費， 安裝、

31、拆卸及輔助設施費，養(yǎng)路費，牌照稅，使用外單位施 工機械的租賃費，以及按照規(guī)定支付的施工機械進出場費。.其他直接費指現場施工用水、電、蒸汽費，冬雨季施工 增加費，夜間施工增加費，土方運輸費，材料二次搬運費，生產工具用具使用費，工程定位復測費，工程點交費，場地清理費等。-=J-=J.施工間接費措施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的 全部支出，包括施工單位管理人員工資、職工福利費、辦公 費、差旅交通費、行政管理用固定資產折舊修理費、低值易 耗品攤銷、財產保險費、勞動保護費、民工管理費等。如搭 建有為工程施工所必需的生產、生活用的臨時建筑物、構筑 物及其他臨時設施，還應包括臨時設施攤銷費。上述材料費、

32、人工費、機械使用費和其他直接費，由于直接耗用于工程的施工過程，叫做直接費，可以直接記入“工程 施工”賬戶和各項工程成本。施工間接費由于屬于組織和管 理工程施工所發(fā)生的各項費用，要按照一定標準分配計入各項工程戍本，叫做間接費，在核算上應先將它記入“施工間接費用”賬戶，- = =iSR然后按照一定標準分配計入各項工程成本。（二）、材料費的核算 各項工程耗用的主要材料和結構件，通常通過“領料單”、“退料單”?！耙杨I來用材料清單”、“大堆材料耗用單” 等材料憑證匯總計算。“已領未用材料清單”是對下月需要 繼續(xù)使用的月末施工現場存料，在月末由各施工隊組按各項 工程用料分別盤點后填制，應從當月領用材料總額

33、中減去借 以計算該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、 砂、石等材料。這些材料常有幾個單位工程共同耗用，領用 次數又多，很難在領用時逐一加以點數，往往采用“算兩頭、 軋中間”的辦法，來定期計算其實際用量。即對進場的大準 材料進行點數后，日常領用時不必逐筆辦理領料手續(xù)，月末 先計算定額耗用量。本月定額耗用量=L（本月完成工程量X材料消耗定額） 再通過盤點求得實際耗用量，差異數量和差異分配率： 本月實際耗用量=月初結存數量+本月收入數量-月末盤點 數量差異數量=本月實際耗用量一本月定額耗用量差異分配率=差異數量：本月定額耗用量X100% 然后求得各項工程實際耗用大堆材料數量和計劃價格成本:

34、某項工程實際耗用大堆材料數量=該工程定額耗用量X（1+差異分配率）某項工程實際耗用大堆材料的計劃價格成本=該工程 實際耗用大堆材料數量X計劃單價 施工隊組在施工過程中領用的周轉材料，如模板、跳板、腳 手架木等，一般可在領用時填制“領料單”，先將其成本記 入各項工程成本。于工程完工時，再填制“退料單”將實際 盤存數沖減工程成本。對租賃的周轉材料，其租賃費可根據 租賃費用賬單記入各項工程成本。（三）、人工費的核算 工程成本中的人工費，對計件工人的工資，可直接根據“工 程任務單”中工資總額匯總計入各項工程的成本，職工福利 費可按工資的比例（目前為14 %）計入各項工程的成本。“工程任務單”是施工員根

35、據施工作業(yè)計劃于施工前下達 給工人班組的具體工作通知，也是用以記錄實際完成工程數 量、計算獎金或計件工資的憑證。通常于施工前由施工員會 同定額員根據施工作業(yè)計劃和勞動定額，參照施工圖紙，分 別工人班組簽發(fā)。任務單中工程完工后，施工員應根據工程 任務單中規(guī)定的各項條件進行檢查，并會同質量檢查員進行 驗收，評定質量等級。實際驗收數量與簽發(fā)的工程數量有出入時，應查明原因并經領導批準后才能結算。每月簽發(fā)的工 程任務單，應于月末全部進行結算。如某些工程尚未全部完 工，即將其完工部分按估計數進行結算，未完工部分可結合 下月施工作業(yè)計劃中的工程任務，再簽發(fā)給原來的班組，使 當月完成的工程和當月應發(fā)的工資獎金

36、于當月結算。- = =iSR對計時工人的工資和職工福利費，可根據按工程別匯總的工 時匯總表中各項工程耗用的作業(yè)工時總數和各該施工單位 的平均工資率計算。所謂施工單位平均工資率，就是以月份 內各該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和，除建筑安裝工 人工資和職工福利費總額所得的商數，它的計算公式如下: 某施工單位平均工資率（元/時）=月份內施工單位建筑安 裝工人工資和 職工福利費總額（元）：月份內該施工單位建筑安裝工人作 業(yè)工時總和（時）用施工單位平均工資率乘務項工程耗用的工時，就可算得各該工程在某月份內應分配的人工費:-=J項工程分配的人工資=該項工程耗用工時乂施工單位平均 工資率 （四）、機械使用

37、費的核算 施工單位因采用機械化施工使用施工機械而發(fā)生的各項費 用，應另行組織核算。因為使用施工機械而發(fā)生的機械使用 費，是單獨記入工程成本的“機械使用費”項目的。機械使用費的內容，一般包括:1.人工費指機上操作人員的工資和職工福利費。2.燃料、動力費指施工機械耗用的燃料、動力費。3.材料費指施工機械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費用。折舊、修理費指對施工機械計提的折舊費、應計的修理 費和租人機械的租賃費。5 .替換工具、部件費指施工機械使用的傳動皮帶、輪胎、 膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開關、電線、電纜等替換工具和 部件的攤銷費和維修費。.運輸裝卸費指將施工機械運到施工現場、運離施工現場 和在工地范圍

38、內轉移的運輸、安裝、拆卸及試車等費用，若 運往其他施工現場，運出費用由其他施工現場的工程成本負 擔。7.輔助設施費指為使用施工機械建造、鋪設的基礎、底座、 工作臺、行走軌道等費用。施工機械的輔助設施費，如數額 較大，可先記入“待攤費用”賬戶，然后按照現場施工期限 分次從“待攤費用”賬戶轉入“工程施工機械使用 費”賬戶，攤入各月工程成本。8.養(yǎng)路費、牌照稅指為施工機械如鏟車、壓路機等繳納的養(yǎng) 路費和牌照稅。9 .間接費指機械施工隊組織機械施工、管理機械發(fā)生的費用和停機棚的折舊、修理費。-=J至于施工機械所加工的材料，如攪拌混凝土時所用的水泥、 砂、石等，應記入工程成本的“材料費”項目；為施工機械

39、 擔任運料、配料和搬運成品工人的工資，應記入工程成本的 “人工費”項目；土建施工隊因組織機械施工而發(fā)生的有關 管理費，一般應記入“施工間接費用”的有關項目，不列作 施工機械使用費。機械使用費的總分類核算，應先在“工程施工機械使用 費”賬戶進行。施工單位發(fā)生的各項機械使用費，都要自 “庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應-=J付工資”、“應付福利費”、“銀行存款”、“累計折舊”、 “待攤費用”等賬戶的貸方轉入“工程施工機械使用 費”賬戶的借方，作如下分錄入賬：借：工程施工機械使用費用9 000貸：庫存材料1100低值易耗品150材料成本差異25應付工資4000應付福利費560銀行存

40、款 2165累計折舊8000待攤費用3-=J000-=J機械使用費的明細分類核算，對大型機械可按各機械分別進行；對中型機械一般可按機械類別進行。至于那些沒有專人使用的小型施工機械，如打夯機、卷揚機、砂漿機、鋼筋木工機械等的使用費，可合并計算它們的折舊、修理費。-:=J機械使用費的分配，一般都以施工機械的工作臺時（或工作 臺班或完成工作量）為標準。各施工機械對各項工程施工的 工作臺時，可以根據各種機械的使用記錄，在“機械使用月 報”中加以匯總。根據機械使用費明細分類賬記錄的機械使用費合計數和機 械使用月報中各項工程的工作臺時，就可通過下列算式將機械使用費進行分配。某項工程應分配的機械使用費=該項

41、工程使用機械-=J的工作臺時X機械使用 費合計：機械工作臺時合計 對于各種中型機械的機械使用費的核算，也可不分機械種類 進行。在這種情況下，對于各項工程應分配的機械使用費，可在月終充根據機械使用月報中各種機械的工作臺時合計分別乘該種機械臺時費計劃數，求得當月按各種機械臺時費-=J-=J計劃數計算的機械使用費合計，然后與當月實際發(fā)生的機械 使用費合計數比較，求得機械使用費實際數對按臺時費計劃數的百分比，再將各項工程控臺時費計劃數計算的機械使用費進行調整。-=J某項工程應分配的機械使用費=L（該工程使用機械的 工作臺時X機械臺時費計劃數）X實際發(fā)生的機械使用費：E（機械工作臺時合計X該機械臺是費計

42、劃數）現舉例說明它的分配計算方法如下：（1）先確定各種施工機械每個臺時費計劃數 施工機械臺時費計劃數的計算，可參照以往核算資料確定， 也可根據施工機械原值、折舊率，隨機駕駛人員工資、估計 年工作臺時等資料加以計算。設例中：0.5立方米履帶挖土 機的臺時費計劃數為20元,0.4立方米混凝土攪拌機的臺時 費計劃數為8元。（2 ）求出各種施工機械技臺時費計劃數計算的機械使用費 合計 設例中: 0.5立方米履帶挖土機290臺時X臺時費計劃數20元5 800元0.4立方米混凝土攪拌機300臺時X臺時費計劃數8元2 400元-=J其他施工機械11 800元按臺時費計劃數計算的機械使用費合計20 000元（

43、3 ）根據機械使用費明細分類賬匯總計算實際發(fā)生的機械 使用費，設例中計19 000元 = =J（4 ）計算機械使用費實際數對按臺時費計劃數計算的百分 比，設例中為19000 元/20000 元 X100% = 95 %（5 ）將各項工程按臺時費計劃數計算的機械使用費按實際 數加以調整-=J如101商品房建筑工程按各機械工作臺時和按臺時費計劃數計算的機械使用費合計數為9 000元，則應分配的機械使用費為:- = =iSR9000 元 X95% = 8550 元對于分配于各項工程成本的機械使用費，應自“工程施工 機械使用費”賬戶的貸方轉入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“機械使用費”項

44、目:-=j借：工程施工19 000 貸：工程施工機械使用費19 000 對于小型施工機械的折舊、修理費，可于月末按各項工程的 工料費或工作量的比例，分配計入各項工程成本的“機械使 用費”項目。（五）、其他直接資的核算 工程成本中的“其他直接貿”，是指在施工現場直接發(fā)生但 不能記入“材料費”、“人工費”和“機械使用費”項目的 其他直接發(fā)生的費用，主要包括:.施工過程中耗用的水、電、風、汽費;2.冬、雨季施工費包括為保證工程質量，采取保溫、防雨措 施所需增加的材料、人工和各項設施費用;3 .因場地狹小等原因而發(fā)生的材料H次搬運費;土方運輸費。此外，還包括生產工具用具使用費、檢驗試驗費、工程定位復測

45、資、工程點交費、場地清理費等。-=J施工單位在現場耗用的水、電、風、汽和運輸等勞務，可按 實際結算數記入“工程施工”賬戶的借方和有關工程成本 的“其他直接費”項目。如用銀行存款為某項工程支付土方 運輸費2 000元，應作：借：工程施工2 000貸：銀行存款2 000對于不能直接記入各項工程成本的水、電、風、汽等勞務費 用，可在月終根據各項工程的實際耗用量，將各項勞務費用 分配于各有關工程成本。根據水、電、風、汽、運輸費用分配表，就可將各項工程分 配的水、電、風、汽和材料二次搬運費等計入各項工程成本 的“其他直接費”項目。對于施工現場發(fā)生的各項冬、雨季施工資以及工程定位復測 費、工程點交費、場地

46、清理兼、檢驗試驗費等其他直接費， 凡能直接計入各項工程成本的，應直接計入；不能直接計入 各項工程成本的，應先行匯總登記，然后按照一定標準將它 分配計入有關工程成本。（六）、施工間接費用的核算 工程成本中除了上文所說的各項直接貿外，還包括施工單位組織施工、管理所發(fā)生的各項費用。這些費用，雖為組織施 工、管理所必需，但是不能確定其為某項工程成本所應負擔， 因而無法將它直接計入各項工程成本。為了簡化核算手續(xù)， 都將它先記入“施工間接費用”賬戶，然后將它分配計入各 項工程成本。施工間接費用的內容，一般包括: 1 .管理人員工資措施工單位管理人員的工資、工資性津貼、 補貼等。.職工福利費指按照施工單位管

47、理人員工資總額的一定比 例（目前為14 %）提取的職工福利費。.折舊費措施工單位施工管理使用屬于固定資產的房屋、 設備、儀器等的折舊費。.修理費指施工單位施工管理使用屬于固定資產的房屋、 設備、儀器等的經常修理費和大修理費。工具用具使用費措施工單位施工管理部門使用不屬于固定資產的工具、器具和檢驗、試驗、消防用具等的購置，攤銷和修理費。-=J辦公費措施工單位管理部門辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電、燒水和集體取暖用煤等的費用。-=J-=J7 .差旅交通費指施工單位職工因公出差、調動工作的差旅 費、住勤補助費、市內交通和誤餐補助費、上下班交通補貼、職工探親路費、職工離退休退職

48、一次性路費、工傷人員就醫(yī)路費，以及施工單位管理部門使用的交通工具的油料、燃料、養(yǎng)路費、牌照費等。8.勞動保護費指用于施工單位職工的勞動保護用品和技術-:=J安全設施的購置、攤銷和修理費，供職工保健用的解毒劑、- = =iSR營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費和補助費以及-=J工地上職工洗澡、飲水的燃料費等。9.其他費用指上列各項費用以外的其他間接費用。施工單位發(fā)生的間接費用，在總分類核算上，應在“施工間接費用”賬戶進行。發(fā)生的各項施工間接費用，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應付工資”、“應付福利費”、“銀行存款”、“現金”、“累計 折；日”、“待攤費用”等賬戶的

49、貸方轉入“施工間接費用”賬戶的借方。借：施工間接費用20 538貸：庫存材料1900低值易耗品600材料成本差異 50應付工資8500應付福利費 = =J1190銀行存款2900現金298累計折舊4 600 待攤費用1500 如施工單位搭建有為進行施工所必需的生產和生活用的臨 時宿舍、倉庫、辦公室等臨時設施，應將其搭建支出先記入 “遞延資產”賬戶，然后分月攤銷記入“施工間接費用”賬 戶。施工間接費用的明細分類核算，應按施工單位設置“施工間 接費用明細分類賬”，將發(fā)生的施工間接費用按明細項目分 欄登記。每月終了，應對施工間接費用進行分配。為了便于將施工間 接費的實際水平與定額比較，以考核施工間接

50、費用的節(jié)約或 超支情況，施工間接費用在各項建筑安裝工程之間的分配, 可按照各項工程的施工間接費用定額（即為直接費或人工費 的百分比，建筑工程一般按直接費的百分比，水電安裝工程、 設備安裝工程按人工費的百分比）所計算的施工間接費的比例進行分配。某項工程本期應分配的施工間接費用=本期實際發(fā)生的-=J施工間接費用X該項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工 費）X該項工程規(guī)定的施工間接費用定額：各項工程本 期實際發(fā)生的直接費（或人工費）X各項工程規(guī)定的施工間 接費用定額 在實際核算工作中，對于施工間接費用的分配，往往先計算本期實際發(fā)生的施工間接費用對接施工間接費用定額計算 的施工間接費用的百分比，再將各項

51、工程按定額計算的施工 間接費用進行調整，即將上列算式改為:某項工程本期應分配的施工間接費用=該項工程本期 實際發(fā)生的直接費（或人工費）X該項工程本期該項工程規(guī) 定的施工間接費用定額X本期實際實際發(fā)生的施工間接費 用：各項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）X各 項工程規(guī)定的施工間接費用定額 如某施工單位在1998年7月份計發(fā)生施工間接費用20 538元，各項工程在7月份內發(fā)生的直接費和它們的施工間接費用定額如下:101商品房建筑工程直接費141 000 元施工間接費用定額為直接費的6%102商品房建筑工程直接費126 000 元施工間接費用定額為直接費的6%151出租房建筑工程直接費59 00

52、0 元施工間接費用定額為直接費的 6 % 則各項工程在7月份應分配的施工間接費用如下: 101商品房建筑工程:141000 元 X6%X20538 元 4-141000 元 X6%+126000 元X6%+59000 元X6%=8460 元 X20538 元/19560 元=8460 元X105% = 8883 元102商品房建筑工程:126000 元 X6%X20538 元-F19560 元=7560 元X105%= 7938 元151出租房建筑工程:59000X6%X20538 元 4-19560 元=3540 元 X105%=3717 元 對于分配于各項工程成本的施工間接費用，應自“施工

53、間接 費用”賬戶的貸方轉入“工程施工”賬戶的借方，并記入各20 538項工程成本的“施工間接費”項目： 借：工程施 貸：施工間接費用 20 538 （七）、自營工程成本核算程序小結 為了核算各項自營工程的實際成本，會計部門在接到施工部 門的開工報告后，即要根據前述有關成本核算對象的說明， 為各該單位工程或同類工程開設有如圖表5七所示的“工程 施工成本明細分類賬”，用以記錄各項工程的成本。同時不 論工程施工期限的長短，都須等到工程完工記入各項應計成 本以后，工程成本明細分類賬的記錄方為完整。工程施工成本明細分類賬中各成本項目的實際成本，根據上 述耗用材料分配表、人工費分配表、機械使用費分配表、水

54、 電風汽運輸費用分配表、施工間接費用分配表等記入。對于月份內各項工程發(fā)生的實際成本，應在月終將它自“工程施 工”賬戶的貸方轉入“開發(fā)成本”賬戶的借方:借：開發(fā)成本XXX貸：工程施工XXX根據上文所述，現將自營工程成本核算程序歸納如下：.根據開工報告，確定工程成本核算對象，開設工程施工成本明細分類賬；.按工程成本核算對象和成本項目匯總分配材料、人工、；.分配機械使用費、其他直接貿和施工間接費；.計算各月施工工程實際成本；.根據完工報告，結算工程施工成本明細分類賬中的實際 總成本，并與預算成本對比分析。八、開發(fā)間接費用的核算（一）、開發(fā)間接費用的組成和核算-=J-=J開發(fā)間接費用是指房地產開發(fā)企業(yè)

55、內部獨立核算單位在開 發(fā)現場組織管理開發(fā)產品而發(fā)生的各項費用。這些費用雖也 屬于直接為房地產開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某 項開發(fā)產品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產品 成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費用”貼 戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發(fā)產品成本。匹1=1為了組織開發(fā)間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減-=J變動的原因，進一步節(jié)約費用開支，開發(fā)間接費用應分設如 下明細項目進行核算:l工資指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位現場管理機構行 政、技術、經濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。2.福利費指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14 %）提取的職工福利

56、費。 = =J3 .折舊費指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位使用屬干固定資產的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。4 .修理費指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等發(fā)生的修理費。5 .辦公費指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。.水電費指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。-=J.勞動保護費指用于開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位職工 的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養(yǎng) 品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工 地上職工洗澡、飲水的燃料等。8.周轉房攤銷指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。9 .利息支出指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產借入資金所發(fā)生 而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關的手