淺談項(xiàng)目報(bào)建工作管理

1、Word文檔 淺談項(xiàng)目報(bào)建工作管理！ 項(xiàng)目報(bào)建工作一般理解為止于施工許可證辦理完成，其實(shí)完整的項(xiàng)目報(bào)建工作自項(xiàng)目公司設(shè)立至項(xiàng)目竣工備案完成時(shí)止有關(guān)報(bào)批的全部工作。說起做報(bào)批報(bào)建，大家認(rèn)為不就是跑手續(xù)嘛，幫公司在酒桌上吃吃喝喝，這份工作換誰都能干。只要你能夠與人溝通、明確你要的結(jié)果，這個(gè)工作基本就能勝任。總之一句話，報(bào)批報(bào)建是一份求人的活。你做報(bào)批報(bào)建，除了腦子里要裝事之外，還要臉皮厚、嘴皮厚、腳皮厚。雖然許多人說，建設(shè)工程的報(bào)批報(bào)建工作只要把政府部門的關(guān)系搞定了就一切OK了。 其實(shí)報(bào)建工作的重要性不言而喻，我個(gè)人認(rèn)為高于工程管理部和營銷部，由于他直接關(guān)系到能否按期開工建設(shè)、按期實(shí)現(xiàn)預(yù)售回籠資金

2、、竣工驗(yàn)收備案及交付。貫穿了項(xiàng)目全過程，一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)從開頭至結(jié)束要跑遍幾十個(gè)政府相關(guān)部門蓋上百個(gè)章，這不是簡(jiǎn)潔靠關(guān)系就能解決的。一個(gè)優(yōu)秀或稱職的報(bào)建員除具備敬業(yè)奉獻(xiàn)和較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)力量外，需要特別清晰房地產(chǎn)開發(fā)全流程，并且能從報(bào)建的角度（利用政策）為公司節(jié)省成本，縮短時(shí)間。報(bào)建工作最終的工作成果圍圍著證件辦理，但各地區(qū)甚至同一地區(qū)不同縣城辦理流程和提交資料都不盡相同，這也大大增加了報(bào)批報(bào)建工作的難度。下面就報(bào)建工作過程中遇到的問題進(jìn)行簡(jiǎn)要的解析。 1項(xiàng)目名稱要保持于立項(xiàng)文件統(tǒng)一 政府投資項(xiàng)目立項(xiàng)的名稱是建設(shè)項(xiàng)目的第一個(gè)通過報(bào)批取得（房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有推廣案名和法定名稱兩個(gè)名稱，部分地區(qū)以民政部門

3、批準(zhǔn)的法定名稱為準(zhǔn)），然而設(shè)計(jì)單位在前期方案設(shè)計(jì)時(shí)是不關(guān)注立項(xiàng)文件的，可能依據(jù)項(xiàng)目的位置和權(quán)屬單位隨便冠名。這個(gè)問題要持續(xù)到辦理建設(shè)工程施工許可證時(shí)卡住，辦事人員會(huì)提出項(xiàng)目名稱前后不全都并要求統(tǒng)一，項(xiàng)目名稱差一個(gè)字都不行，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上辦公之前建設(shè)單位出個(gè)書面的狀況說明就行了，目前都是網(wǎng)上辦公，修改的項(xiàng)目名稱不僅涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)，還有圖紙審查等機(jī)構(gòu)，耗時(shí)長嚴(yán)峻影響項(xiàng)目進(jìn)度。 2規(guī)控先行 商業(yè)開發(fā)類項(xiàng)目控規(guī)（或規(guī)劃設(shè)計(jì)條件）是規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要依據(jù)和開展設(shè)計(jì)工作的前提條件，不僅如此工業(yè)類項(xiàng)目也需控規(guī)先行。有個(gè)工業(yè)項(xiàng)目在漫長的集體土地轉(zhuǎn)建設(shè)用地批復(fù)完成后辦理土地招拍掛手續(xù)過程中發(fā)覺項(xiàng)目控規(guī)未準(zhǔn)時(shí)調(diào)整，控規(guī)調(diào)整要

4、歷經(jīng)規(guī)劃編制、專家評(píng)審和地方政府常務(wù)會(huì)審批等程序，工期因此直接延誤近三個(gè)月。 3經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要精確 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)包括用地面積、地面地下停車位、容積率、綠地率、建筑密度等。建筑密度和綠地率計(jì)算一般設(shè)計(jì)單位都能很好的掌握在規(guī)劃部門要求的范圍內(nèi)。容積率其實(shí)是重中之重，假如在驗(yàn)收階段通過復(fù)核消失超容會(huì)嚴(yán)峻影響驗(yàn)收和交付（早些年可允許消失適量誤差，通過補(bǔ)交出讓金方式解決，現(xiàn)在開發(fā)類項(xiàng)目消失超容可能首先是追責(zé)和罰款）。大部分設(shè)計(jì)院在前期方案階段計(jì)算建筑面積是是遵照建筑面積計(jì)算規(guī)章，沒有考慮或不知曉各地規(guī)劃部門對(duì)容積率計(jì)算的相關(guān)規(guī)定（如設(shè)備平臺(tái)、入戶花園、封閉陽臺(tái)等是否計(jì)容各個(gè)時(shí)期要求都不一樣），這就需要在

5、報(bào)批報(bào)建時(shí)準(zhǔn)時(shí)把握并于規(guī)劃設(shè)計(jì)單位通氣。建議在此階段對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行復(fù)核，如力量不具備可托付測(cè)繪單位對(duì)面積指標(biāo)進(jìn)行復(fù)核，嚴(yán)禁超容。 4方案審定通知書要了解全面 總平及單體方案在上會(huì)并審批通過后，要全面了解方案審定通知書的全部內(nèi)容。大部分設(shè)計(jì)單位因建設(shè)單位催圖直接就按上報(bào)的方案開展設(shè)計(jì)。其實(shí)審批的方案只代表參加方案審批的單位的看法，因方案并聯(lián)審批并沒有邀請(qǐng)全部涉及項(xiàng)目規(guī)劃的單位參加，比如民航、無線電管理機(jī)構(gòu)等。如項(xiàng)目所在地屬于民航限制區(qū)域或周邊有無線電放射基地等，規(guī)劃部門會(huì)在方案審定通知書中明確要求征求相關(guān)單位看法，這只是其中一點(diǎn)，全部方案審定通知書內(nèi)容一點(diǎn)要全面深度理解。 5周

6、邊道路標(biāo)高、給排水接入點(diǎn)管井高程要核實(shí) 近年來全國大部分城市都不同程度開展大建設(shè)，新區(qū)建設(shè)進(jìn)度速度較快，這就常常消失周邊道路未修建安置房已開建。 這就需要與規(guī)劃設(shè)計(jì)道路的標(biāo)高和給排水系統(tǒng)標(biāo)高對(duì)接?，F(xiàn)有高程系有吳淞和黃河，各個(gè)區(qū)域參照系有不同，在前期設(shè)計(jì)豎向高程時(shí)與周邊道路設(shè)計(jì)的高程系盡量統(tǒng)一，如不統(tǒng)一要做好換算。在市政部門提高的給排水接入點(diǎn)標(biāo)高時(shí)要區(qū)分是主管道管底標(biāo)高還是指定接入管井的井底標(biāo)高，如前期誤把管底標(biāo)高當(dāng)作井底標(biāo)高，特別有導(dǎo)致后期排水倒灌和排水困難。 6關(guān)于報(bào)建流程 基本的報(bào)建流程全國范圍內(nèi)大同小異，對(duì)基本建設(shè)流程熟識(shí)的狀況下就能很好的理解報(bào)建工作的內(nèi)在規(guī)律。要想加快報(bào)建工作內(nèi)部要平行交叉預(yù)備資料并提前請(qǐng)相關(guān)部門把關(guān)，外部要通過樂觀有效協(xié)調(diào)相關(guān)部門爭(zhēng)取支持。內(nèi)聯(lián)外合雙管齊下才能加快報(bào)建工作進(jìn)度，