物流可行性研究報(bào)告

1、物流基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：物流有限公司二一三年三月目 錄第一章 總論3第二章 項(xiàng)目背景及項(xiàng)目的提出7第三章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性12第四章 項(xiàng)目控制規(guī)劃概要17第五章 項(xiàng)目建設(shè)條件26第六章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模30第七章 項(xiàng)目建設(shè)方案33第八章 土地價(jià)值分析45第九章 投資估算48第十章 資金籌措方案及資金使用計(jì)劃53第十一章 貸款償還能力分析55第十二章 工程建設(shè)管理方案57第十三章 工程建設(shè)期63第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策64結(jié)論67項(xiàng) 目 總 論 表項(xiàng)目承辦單位資金使用安排土地、房屋、附屬土地項(xiàng)目主管部門房屋建筑附屬工程項(xiàng)目批準(zhǔn)機(jī)關(guān)總投資 設(shè)備及配套水電汽管網(wǎng)閥生產(chǎn)、辦公設(shè)施設(shè)備

2、其它、開發(fā)費(fèi)用資金籌措項(xiàng)目總投資鋪底流動(dòng)資金企經(jīng)濟(jì)效益分析年總產(chǎn)值年總利潤年總稅金建設(shè)期限投資回收（含建設(shè)期）第一章 總論一、項(xiàng)目概要（一）項(xiàng)目名稱物流中心基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（二）項(xiàng)目性質(zhì)物流中心基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（三）建設(shè)目標(biāo)根據(jù)XXX國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要（草案）、和XXX現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，加快XXX物流中心建設(shè)，引進(jìn)大型物流企業(yè)、物流地產(chǎn)商、區(qū)域銷售總部，建設(shè)成集信息網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)配送、展示交易、貨物倉儲(chǔ)、貨物集散、貨運(yùn)站場(chǎng)為一體的XXX北部現(xiàn)代綜合型XXX物流中心，吸納和輻射XXX及周邊地區(qū)500公里的貨流、人流。物流中心位于成青快線以西、寶成鐵路以東，南至X

3、XX繞城高速公路，成綿、成南等高速公路旁，北至XXX散貨物流區(qū)，緊鄰XXX衛(wèi)星城工業(yè)區(qū)，總規(guī)劃面積XXX畝。1、名稱：XXXXXXXXX物流基地2、機(jī)構(gòu)設(shè)置：內(nèi)設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)日常事務(wù)和目標(biāo)管理；招商部，負(fù)責(zé)招商引資工作；規(guī)劃建設(shè)部，負(fù)責(zé)園區(qū)總體規(guī)劃及詳細(xì)規(guī)劃編制及實(shí)施。1、項(xiàng)目建設(shè)是落實(shí)四川省和XXX現(xiàn)代物業(yè)發(fā)展規(guī)劃的重要舉措；2、項(xiàng)目建設(shè)有利于改善XXX投資環(huán)境、增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)吸納力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力；3、XXX在西部地區(qū)具有交通樞紐優(yōu)勢(shì)，發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)可以進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展；4、為滿足物流中心的功能需求，打造西部一流物流中心，迫切需要搞好物流園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

4、三、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)的有利條件1、物流中心選址區(qū)域位置優(yōu)越，工程建設(shè)條件基本具備；2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，為項(xiàng)目建提供了基本保證；3、物流中心外部交通便捷，便于XXX物流中心路網(wǎng)連接；四、估算總投資及資金來源1、項(xiàng)目估算總投資1.2億元。其中：第一部分工程費(fèi)用（道路管網(wǎng)等工程）投資.0675億元；第二部分費(fèi)用0.525億元；預(yù)備費(fèi)500萬元；2、建設(shè)資金來源為：（1）項(xiàng)目業(yè)主自籌10000萬元，約占估算總投資的88%；（2）申請(qǐng)銀行貸款2000萬元，約占估算總投資的12%；五、工程建設(shè)期六、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、XXX城市總體規(guī)劃(20042020年)2、XXX“十一五”國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)

5、劃3、四川省“十五”及2010年現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要3、XXX人民政府關(guān)于加快推進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見4、XXX現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要5、XXX現(xiàn)代物流項(xiàng)目用地實(shí)施意見6、XXXXXX區(qū)分區(qū)規(guī)劃(20042020年)7、XXXXXX區(qū)成青快線片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃(20042020年)8、XXXXXXXXX物流中心控制性詳細(xì)規(guī)劃七、主要結(jié)論1、根據(jù)XXX關(guān)于XXX國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要，已將現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)確立為今后五年急需培育和積極扶植的四大戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)之一。XXX物流中心依托XXX新都物流中心功能分區(qū)公路貨物集散區(qū)倉儲(chǔ)配送區(qū)商務(wù)信息服務(wù)區(qū)市場(chǎng)配送區(qū)新都物流中心功能分區(qū)公路貨物集散區(qū)倉儲(chǔ)

6、配送區(qū)商務(wù)信息服務(wù)區(qū)市場(chǎng)配送區(qū)2、XXXXXX物流中心是XXX現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展框架體系的重要組成部分，項(xiàng)目集倉儲(chǔ)配送、商務(wù)信息服務(wù)、商業(yè)流通為一體，建成后公路貨運(yùn)處理能力將達(dá)到2100萬噸。對(duì)落實(shí)四川省、XXX的物流發(fā)展規(guī)劃，改善區(qū)域投資環(huán)境、增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)吸納力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力等意義顯著，項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)十分必要和緊迫。3、項(xiàng)目建成后，將提供倉儲(chǔ)配送、加工包裝、展示交易、信息發(fā)布等現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)及相關(guān)服務(wù)業(yè)，吸納和輻射XXX及周邊地區(qū)500公里的貨流、人流，社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益顯著。4、項(xiàng)目總投資估算12000萬元，按88%的比例，建設(shè)期需貸款2000萬元。還款資金來源為XX

7、X物流中心土地出讓收入（扣除土地出讓金）。經(jīng)測(cè)算，如果按10年還款期，中心全部土地出讓收入可以滿足還款需要，還款保證率為101%，項(xiàng)目具有償還貸款能力。綜上，XXXXXX物流中心基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)條件已基本具備，項(xiàng)目建設(shè)是必要的，也是可行的。第二章 項(xiàng)目背景及項(xiàng)目的提出一、項(xiàng)目背景及項(xiàng)目的提出（一）XXX區(qū)基本情況自然條件XXX地處川西平原與川中丘陵接壤地帶，四川盆地西部，XXX平原東部。川中丘陵西緣，居我國亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)中部。氣溫溫和，四季分明，雨量充沛，濕度大、云霧多。日照少,平均風(fēng)速小，無霜期長(zhǎng)，大陸性季風(fēng)氣候顯著多年日平均氣溫16.6,高于同緯度地區(qū)0.30.4，冬季氣溫比同緯度

8、地區(qū)高2.12.7，春季氣溫回升早，比同緯度地區(qū)早2530天。年均降雨量920.5毫米。74%的年份降雨量在800毫米以上，雨量較為豐富；年均日照時(shí)數(shù)1268.7小時(shí)，比同緯度的長(zhǎng)江中下游地區(qū)少800-600小時(shí)，太陽輻射能8090千卡/厘米2，屬全國日照低值區(qū)之一。累年平均霧蒸發(fā)量為1169.l毫米，平均氣壓962.6百帕。縣境風(fēng)向夏季多偏南風(fēng)，冬季多偏北風(fēng)。累年平均風(fēng)速為1.1米/秒，累年定時(shí)的最大風(fēng)速為15米/秒。交通運(yùn)輸條件XXX是XXX轄郊區(qū)，位于XXX平原東北，距XXX區(qū)26公里、成綿高速公路、成渝鐵路縱貫全境，是川東北地區(qū)重要的交通樞紐和物資集散地。物流園區(qū)緊靠已建成通車的成青路

9、（雙向六車道），靠近成綿高速，離城北編組站不遠(yuǎn)，公路交通四通八達(dá),鐵路運(yùn)輸十分方便、快捷。貨物運(yùn)輸沒有時(shí)間上的限制，可晝夜通行。XXX物流園區(qū)，它符合XXX的產(chǎn)業(yè)園定位，并依托XXX國際集裝箱等物流園，實(shí)現(xiàn)其國際建材園的定位，旁邊的各級(jí)建材園豐富，為大、中型企業(yè)入駐本園帶來產(chǎn)業(yè)鏈的整合尤為重要，建設(shè)條件特別好，所以本企業(yè)看重該園落戶XXX工業(yè)園內(nèi)。境內(nèi)有成渝、寶成、成灌、成達(dá)等4條鐵路穿越；成德高等級(jí)貨運(yùn)大道、成綿高速公路、XXX外環(huán)高速公路、成南高速公路、成彭高速公路、國道108線和省道成彭公路通過區(qū)境，公路密度為全省之最。 9個(gè)客貨車站的貨物吞吐量每日上萬噸。全國四大航空港之一的XXX雙流

10、國際機(jī)場(chǎng)距XXX約35公里。境內(nèi)正在建設(shè)成鐵樞紐XXX北編組站。優(yōu)越的區(qū)位條件，得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，使XXX區(qū)成為接受XXX經(jīng)濟(jì)發(fā)展輻射能力較強(qiáng)的科技、文化、旅游衛(wèi)星城市；是省、市規(guī)劃的XXX平原經(jīng)濟(jì)圈、成（都）德（陽）綿（陽）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶的重要組成部分；在XXX總體規(guī)劃中XXX區(qū)被確定為都市區(qū)范圍，定位為XXX城市北部分中心。（二）項(xiàng)目的提出XXX位于西部交通樞紐位置，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和經(jīng)濟(jì)總量處于西部領(lǐng)先地位，市場(chǎng)繁榮，交通運(yùn)輸方便，具備建設(shè)西部現(xiàn)代XXX物流中心的條件。我國物流業(yè)正處于由傳統(tǒng)物流向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，但目前我市還存在著對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)地位認(rèn)識(shí)不足；物流設(shè)施分布散

11、亂、重大物流配套設(shè)施建設(shè)滯后；物流企業(yè)規(guī)模偏小、專業(yè)化程度較低、信息化水平落后；物流管理體制條塊分割，物流資源整合難度大等主要問題。為此，四川省政府確定全省現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要充分依靠和發(fā)揮XXX的獨(dú)特作用，XXX關(guān)于XXX國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要中也將現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)確立為今后五年急需培育和積極扶植的四大戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)之一。在XXX現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要中也明確了將通過XXXXXX物流中心等項(xiàng)目的建設(shè)形成我市的現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展框架體系。近年來，XXX區(qū)積極貫徹省、市有關(guān)文件精神，按照“工業(yè)強(qiáng)區(qū)、項(xiàng)目帶動(dòng)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、三產(chǎn)互動(dòng)”的發(fā)展思路，加速實(shí)施工業(yè)向園區(qū)、農(nóng)民向城鎮(zhèn)、農(nóng)用地向規(guī)模經(jīng)營“

12、三集中”，深入抓好基層民主政治建設(shè)、規(guī)范化服務(wù)型政府建設(shè)、民生建設(shè)“三大工程”，縱深推進(jìn)科教興區(qū)、可持續(xù)發(fā)展，依法治區(qū)“三大戰(zhàn)略”，全面實(shí)施“融入XXX、聯(lián)結(jié)德綿、壯大支柱、錯(cuò)位發(fā)展”的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，以更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，更大的發(fā)展活力和更佳的人文魅力，為早日實(shí)現(xiàn)“翻番調(diào)結(jié)構(gòu)，全面建小康，構(gòu)建和諧新XXX”的宏偉目標(biāo)奠定良好的發(fā)展基礎(chǔ)。以項(xiàng)目為載體全面落實(shí)規(guī)劃，正式啟動(dòng)了XXXXXX物流中心的規(guī)劃及建設(shè)，并把該項(xiàng)目的建設(shè)作為XXX的重點(diǎn)項(xiàng)目來抓。二、XXXXXX物流中心概況XXXXXX物流中心位于成綿高速路以西、寶成鐵路以東，南至XXX繞城高速公路，北至XXX城區(qū)?？傄?guī)劃面積60畝，按照XXX物流

13、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃大綱和XXX區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略與城市總體規(guī)劃要求，XXXXXX物流中心應(yīng)建設(shè)成集信息網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)配送、展示交易、貨物倉儲(chǔ)、貨物集散、貨運(yùn)站場(chǎng)為一體的XXX北部現(xiàn)代XXX物流中心，吸納和輻射XXX及周邊地區(qū)500公里的貨流、人流，建成后公路貨運(yùn)處理能力達(dá)到相當(dāng)水平，為XXX經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供便利條件。XXXXXX物流中心功能定位: 承擔(dān)XXX北部市域配送及XXX北部區(qū)域配載的集公路貨物集散（含公鐵聯(lián)運(yùn)）、倉儲(chǔ)配送、商務(wù)信息服務(wù)、商業(yè)流通功能為一體的區(qū)域性綜合型XXX物流中心。是XXX物流體系的重要組成部分，是全國現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)中的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。XXX物流中心立足XXX，服務(wù)四川，輻射西部，聯(lián)結(jié)全國

14、。中心的功能劃分如圖1所示：圖1 XXXXXX物流中心功能示意圖XXX物流中心功能XXX物流中心功能核心功能專業(yè)市場(chǎng)1、餐飲娛樂2、旅館住宿輔助功能1、加油站2、變電站3、消防站一般功能功能一般功能功能公路貨物集散公路貨物集散倉儲(chǔ)配送商務(wù)、信息、管理 XXXXXX物流中心空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)在對(duì)規(guī)劃范圍的現(xiàn)狀環(huán)境和規(guī)劃功能組成分析的基礎(chǔ)上，依據(jù)規(guī)劃區(qū)實(shí)際情況，規(guī)劃形成如下空間布局結(jié)構(gòu)：兩組團(tuán)：XXX物流中心被成青快線東西穿過，由此將用地分為兩部分，成青快線以北為物流組團(tuán)，成青快線以南為商業(yè)組團(tuán)。四功能區(qū)：包括倉儲(chǔ)配送區(qū)、公路貨運(yùn)集散區(qū)、商務(wù)信息服務(wù)區(qū)、專業(yè)市場(chǎng)區(qū)。各功能區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)見圖2：圖2 XXXX

15、XX物流中心功能內(nèi)部結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)圖XXX物流中心功能結(jié)構(gòu)XXX物流中心功能結(jié)構(gòu)專業(yè)市場(chǎng)區(qū)商務(wù)信息服務(wù)區(qū)信息、管理中心總部經(jīng)濟(jì)花園生活服務(wù)中心倉儲(chǔ)配送區(qū)公路貨物集散區(qū)大型汽車停車場(chǎng)轉(zhuǎn)運(yùn)中心共同配送中心加工型配送中心機(jī)電設(shè)備市場(chǎng)生物制藥市場(chǎng)食品飲料市場(chǎng)電子產(chǎn)品市場(chǎng)建材家居市場(chǎng)第三章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、落實(shí)四川省和XXX現(xiàn)代物業(yè)發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)現(xiàn)代物流業(yè)物流是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要?jiǎng)用}和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有力助推器。在日益成熟的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中被譽(yù)為降低資源消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率之后的“第三利潤源泉”。隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，中國西部經(jīng)濟(jì)得到了快速的發(fā)展，也為四川XXX的物流業(yè)帶來了新的巨大商機(jī)和新的歷史機(jī)遇。四川省“十五”及

16、2010年現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要中明確了XXX物流發(fā)展的戰(zhàn)略地位，確定全省現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要充分依靠和發(fā)揮XXX的獨(dú)特作用。由于XXX發(fā)展物流業(yè)具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、西部商貿(mào)中心地位、有西南最大的鐵路樞紐和貨站、快捷的公路交通網(wǎng)等幾大明顯優(yōu)勢(shì)，市第十次黨代會(huì)提出了“搞好物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃，構(gòu)建西部重要的現(xiàn)代化XXX物流中心”的戰(zhàn)略目標(biāo)。XXX關(guān)于XXX國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要中已將現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)確立為今后五年急需培育和積極扶植的四大戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)之一。在XXX現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要中明確提出：堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以現(xiàn)代物流理念為指導(dǎo)，以信息技術(shù)為手段，以降低物流成本、提高物流效率為宗旨，加快

17、物流資源整合，推進(jìn)物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)的集中發(fā)展，引進(jìn)和培育一批現(xiàn)代物流企業(yè)，實(shí)現(xiàn)物流的社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營，率先建成西部重要的現(xiàn)代XXX物流中心。通過建設(shè)物流快速網(wǎng)絡(luò)、公共物流信息平臺(tái)、交通運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)、三個(gè)物流園區(qū)、四個(gè)XXX物流中心和若干個(gè)物流服務(wù)站，形成我市的現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展框架體系。XXXXXX物流中心正是這個(gè)框架體系中重要的組成部分，項(xiàng)目建設(shè)是落實(shí)四川省和XXX現(xiàn)代物業(yè)發(fā)展規(guī)劃的重要舉措。二、本項(xiàng)目是改善投資環(huán)境、增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)吸納力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的需要現(xiàn)代物流業(yè)是衡量一個(gè)地區(qū)投資環(huán)境好壞、綜合實(shí)力強(qiáng)弱的重要標(biāo)志。隨著現(xiàn)代企業(yè)生產(chǎn)資料的獲

18、取與產(chǎn)品銷售范圍日趨擴(kuò)大，社會(huì)生產(chǎn)、物資流動(dòng)、商品交易及管理方式正在并繼續(xù)發(fā)生深刻的變化。與此相適應(yīng)的現(xiàn)代物流業(yè)已經(jīng)在全世界范圍內(nèi)廣泛興起。“十一五”期間，國內(nèi)外制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)將加速向中國西部轉(zhuǎn)移，這些將有利于XXX利用自身優(yōu)勢(shì)和現(xiàn)有基礎(chǔ)，吸納電子信息、生物醫(yī)藥等重大產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，推動(dòng)金融、咨詢、物流、會(huì)展等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量是我市推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程中必須解決的關(guān)鍵性問題。長(zhǎng)期以來，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重生產(chǎn)、輕物流，重速度、輕效益，重規(guī)模、輕質(zhì)量現(xiàn)象突出。在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的同時(shí)，資源和環(huán)境的壓力不堪重負(fù)。建設(shè)XXXXXX物流

19、中心，發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，將使XXX城北地區(qū)的各類企業(yè)在中心物流系統(tǒng)的支撐下，對(duì)各個(gè)物流環(huán)節(jié)集成整合，一體化運(yùn)作，使產(chǎn)品和服務(wù)貼近用戶、貼近市場(chǎng)，通過物流環(huán)節(jié)降低成本，加快周轉(zhuǎn)，達(dá)到轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量與效益的目的。現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展必將促進(jìn)產(chǎn)業(yè)分工和集聚。一方面，XXX物流中心的建設(shè)將為服務(wù)區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)制造和商貿(mào)流通企業(yè)分離外包物流業(yè)務(wù)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，打破企業(yè)長(zhǎng)期存在的“自成體系”、“自我服務(wù)”、“大而全”、“小而全”、地區(qū)分割、市場(chǎng)封鎖的傳統(tǒng)觀念，讓企業(yè)集中精力培育核心競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，XXX物流中心的建設(shè)和發(fā)展，將給構(gòu)成物流業(yè)的許多行業(yè)，如運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、包裝、貨代、流通加工、信息等獲

20、得新的業(yè)務(wù)拓展領(lǐng)域和發(fā)展契機(jī)。由于現(xiàn)代物流業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，與之配套的機(jī)械制造、商貿(mào)流通、郵政通訊、信息服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)行業(yè)將獲得新的發(fā)展空間，從而使傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)得以提升，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得以調(diào)整。XXX地處內(nèi)陸，加快現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，適時(shí)建設(shè)包括XXXXXX物流中心在內(nèi)的XXX物流中心和物流園區(qū)，形成西部地區(qū)重要的現(xiàn)代XXX物流中心，對(duì)于改善XXX和XXX區(qū)域投資環(huán)境，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)吸納能力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，鞏固和提升XXX作為西南地區(qū)“三中心、兩樞紐”中心城市的地位和作用具有深遠(yuǎn)影響。三、抓住機(jī)遇，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展XXXXXX物流中心承擔(dān)XXX北部區(qū)域的公路貨物集

21、散（含公鐵聯(lián)運(yùn)）功能，集倉儲(chǔ)配送、商務(wù)信息服務(wù)、商業(yè)流通為一體的區(qū)域性綜合型XXX物流中心，成為XXX乃至西南地區(qū)最具活力和效益的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)之一。我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)是，依照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和經(jīng)濟(jì)內(nèi)在聯(lián)系以及地理自然特點(diǎn)，打破行政區(qū)劃界限。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、因地制宜、發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、分工合作、協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，推動(dòng)地區(qū)間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和經(jīng)濟(jì)聯(lián)合。隨著西部開發(fā)、加入世貿(mào)組織等戰(zhàn)略的實(shí)施，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，必然要求區(qū)域物流的協(xié)調(diào)配套。發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，使物流服務(wù)功能與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密結(jié)合，必將促進(jìn)區(qū)域分工與協(xié)作，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。在區(qū)域配套的同時(shí)，進(jìn)一步優(yōu)化物流行業(yè)結(jié)構(gòu)和空間布局，提高物流業(yè)的產(chǎn)業(yè)化和

22、集約化水平，以鞏固和增強(qiáng)XXX作為西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通信樞紐的地位，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。四、加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，滿足XXX物流中心的功能需要，打造西部一流XXX物流中心現(xiàn)代XXX物流中心規(guī)模大、貨物運(yùn)輸量、配送量及處理量大，需要完善的道路管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施支撐。XXXXXX物流中心依托XXX乃至四川省正在建設(shè)的現(xiàn)代化物流網(wǎng)絡(luò)，建成以公路貨物集散為中心的物流配送基地，建設(shè)集商流、物流、信息流和資金流為一體的現(xiàn)代流通產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)，提供倉儲(chǔ)配送、加工包裝、展示交易、信息發(fā)布等現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)及相關(guān)服務(wù)業(yè)。規(guī)劃2015年實(shí)現(xiàn)4000萬噸的貨運(yùn)吞吐量。通過XXX物流中心的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高

23、XXX物流中心的承載能力，大力引導(dǎo)物流優(yōu)勢(shì)企業(yè)進(jìn)入中心，注重培育產(chǎn)業(yè)鏈條，提高產(chǎn)業(yè)的聚集度和關(guān)聯(lián)度，形成競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、集聚效應(yīng)明顯、能形成循環(huán)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)群體?？梢姡涮谆A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)，有利于促進(jìn)XXXXXX物流中心的建設(shè)，加快現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，是XXX應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)全球化、參與國際競(jìng)爭(zhēng)的迫切需要，對(duì)于鞏固和擴(kuò)大XXX在西南地區(qū)的地位和作用，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益，優(yōu)化資源配置，改善投資環(huán)境，增強(qiáng)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力具有極其重要的意義。綜上，XXXXXX物流中心基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是十分必要而緊迫的。第四章 項(xiàng)目控制性規(guī)劃概要一、項(xiàng)目區(qū)范圍XXXXXX物流中心規(guī)劃范圍為：在XXX現(xiàn)在規(guī)劃中的兩園兩站規(guī)劃范圍內(nèi)選址。

24、二、XXXXXX物流中心規(guī)劃結(jié)構(gòu)（一）空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)擬建的XXXXXX物流中心將采用兩組團(tuán)、四功能區(qū)的空間規(guī)劃結(jié)構(gòu),實(shí)現(xiàn)倉儲(chǔ)配送、公路貨運(yùn)集散區(qū)、商務(wù)信息服務(wù)區(qū)和專業(yè)市場(chǎng)等中心功能。在對(duì)規(guī)劃范圍的現(xiàn)狀環(huán)境和規(guī)劃功能組成分析的基礎(chǔ)上，依據(jù)規(guī)劃區(qū)實(shí)際情況，規(guī)劃形成如下空間布局結(jié)構(gòu)：兩組團(tuán)：XXX物流中心被成青快線東西穿過，由此將用地分為兩部分，成青快線以北為物流組團(tuán)，四功能區(qū)：包括倉儲(chǔ)配送區(qū)、公路貨運(yùn)集散區(qū)、商務(wù)信息服務(wù)區(qū)、專業(yè)市場(chǎng)區(qū)。（二）XXXXXX物流中心功能規(guī)劃布局倉儲(chǔ)配送區(qū)位于園區(qū)南側(cè)；公路貨運(yùn)集散區(qū)位于貨運(yùn)大道東側(cè)、成青快線北側(cè)；商務(wù)信息服務(wù)區(qū)位于貨運(yùn)大道西側(cè)、成青快線南側(cè)；專業(yè)市場(chǎng)區(qū)位

25、于貨運(yùn)大道以東、成青快線以南、貨運(yùn)大道以東。三、XXX物流中心用地規(guī)劃按照XXX物流規(guī)劃綱要提出的各項(xiàng)要求，本著節(jié)約用地，處理好與周邊地區(qū)的關(guān)系，綜合考慮項(xiàng)目功能定位、市場(chǎng)區(qū)位、交通區(qū)位、物流用地、環(huán)境條件等各方面的發(fā)展條件，結(jié)合XXX和XXX的現(xiàn)狀和政府導(dǎo)向，充分考慮XXX物流中心功能特點(diǎn)和用地的多樣性，規(guī)劃的XXX物流中心用地組成如表2所示意。規(guī)劃用地平衡見表3：表2 XXX物流中心規(guī)劃用地組成表 功能用地類型核心功能儲(chǔ)存，配送倉儲(chǔ)用地公路貨物集散貨運(yùn)站場(chǎng)用地/倉儲(chǔ)用地商務(wù)貿(mào)易咨詢用地一般功能專業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)用地配套服務(wù)商業(yè)辦公商業(yè)用地/行政管理用地酒店、宿舍服務(wù)業(yè)用地加油、電力、消防等市政公

26、用設(shè)施用地四、交通系統(tǒng)規(guī)劃XXXXXX物流中心內(nèi)道路結(jié)構(gòu)為“環(huán)狀+方格網(wǎng)”，道路等級(jí)規(guī)劃分為四級(jí)：15米二車道建議性道路。XXX物流中心在入口處布置1處社會(huì)停車場(chǎng)，同時(shí)考慮可停放360輛的貨運(yùn)停車場(chǎng)。在XXX物流中心的商務(wù)信息服務(wù)區(qū)、專業(yè)市場(chǎng)區(qū)內(nèi)的公共建筑，必須留出足夠的人流疏散廣場(chǎng)，在公共活動(dòng)場(chǎng)所和人行橫道處須考慮無障礙設(shè)計(jì)。五、綠化景觀規(guī)劃XXXXXX物流中心的綠化景觀布局為“一廊、兩園、三軸、五景，內(nèi)外交融”的整體。XXXXXX物流中心內(nèi)倉儲(chǔ)配送區(qū)、公路貨運(yùn)集散區(qū)綠地率15，商務(wù)信息服務(wù)區(qū)綠地率30；專業(yè)市場(chǎng)區(qū)綠地率15。XXX物流中心空間布局為“一廊、兩帶、三軸、四風(fēng)貌區(qū)”的總體結(jié)構(gòu)。

27、六、城市設(shè)計(jì)規(guī)劃XXXXXX物流中心空間布局為“兩帶、三軸、四風(fēng)貌區(qū)”的總體結(jié)構(gòu)。兩帶是連接?xùn)|側(cè)貨運(yùn)大道和西側(cè)規(guī)劃貨運(yùn)大道的城市道路綠化景觀帶；三軸是XXX物流中心內(nèi)部東西向的緯一路、圍城路和南北向的成南、成綿高速路等三條道路景觀軸；四風(fēng)貌區(qū)是指商務(wù)信息服務(wù)風(fēng)貌區(qū)、倉儲(chǔ)配送風(fēng)貌區(qū)、公路貨物集散風(fēng)貌區(qū)、配套專業(yè)市場(chǎng)風(fēng)貌區(qū)。七、規(guī)劃控制要求建筑高度：倉儲(chǔ)配送區(qū)、公路貨運(yùn)集散區(qū)控制24米；商務(wù)信息服務(wù)區(qū)中，辦公用地控制60米，居住用地控制35米,其他用地控制24米；專業(yè)市場(chǎng)區(qū)中，辦公用地控制35米，其他用地控制24米。容積率：倉儲(chǔ)配送用地的控制0.5；公路貨運(yùn)集散區(qū)中，公路貨運(yùn)集散用地控制在0.4，

28、貨運(yùn)交通用地控制0.2；商務(wù)信息服務(wù)區(qū)中，貿(mào)易咨詢用地控制2.5， 居住用地控制3.5；專業(yè)市場(chǎng)區(qū)中市場(chǎng)用地控制2.5，辦公用地控制2.0，其它用地控制1.2。建筑密度：倉儲(chǔ)配送區(qū)控制30%；公路貨運(yùn)集散區(qū)中公路貨運(yùn)集散用地控制30%；商務(wù)信息服務(wù)區(qū)中，辦公用地控制30；貿(mào)易咨詢用地控制48，居住用地控制30，服務(wù)業(yè)用地控制35 ；專業(yè)市場(chǎng)用地中，辦公用地控制30，市場(chǎng)用地控制48。八、公用市政工程規(guī)劃（一）供水根據(jù)有關(guān)規(guī)范新夠XXX物流中心用水量標(biāo)準(zhǔn)和最高日用水量如表4所示。日用水量達(dá)10001100 m3/d。XXXXXX物流中心水源，供水就近接市政管網(wǎng)（該段管道已實(shí)施），引入兩根給水干管

29、，提高供水可靠性。區(qū)內(nèi)不設(shè)集中加壓泵站，高層建筑根據(jù)需要自行加壓。（二）供電XXX物流中心中、低壓配電系統(tǒng)按居民生活用電50 W/m2（建筑面積），公共設(shè)施80-90 W/m2（建筑面積），倉儲(chǔ)用電10 W/m2（建筑面積）配置，計(jì)算負(fù)荷共84.05MW（表5）。須新建1座110kV變電站，變電站裝機(jī)容量263MVA，作為XXX物流中心的電源，變電站進(jìn)線初期從110kV馬三線T接，后期從220kV斑竹園站引入。規(guī)劃建設(shè)6座10KV/0.4KV變配電站。110KV線路采用架空敷設(shè)方式，10KV主干線路采用電纜地溝，局部穿管埋地敷設(shè)，分支采用電纜直埋及穿管敷設(shè)相結(jié)合的方式，供電方式采用雙回線或單路

30、環(huán)狀供電。表5 XXXXXX物流中心負(fù)荷分類測(cè)算表用地性質(zhì)用地代碼占地面積（ha）建筑面積（m2）負(fù)荷指標(biāo)（W/m2）分類負(fù)荷(MW)居住用地二類居住用地R20.298357650.179 倉儲(chǔ)用地普通倉庫用地W15.8452767910.277 堆場(chǎng)用地W30.865865010.087 公共服務(wù)設(shè)施用地商業(yè)金融業(yè)用地C20.9212302581.842 市場(chǎng)用地C265.47411890089.512 非市屬辦公用地C120.9411942591.748 商業(yè)用地C210.283283080.226 道路廣場(chǎng)用地廣場(chǎng)用地S20.15515500.20.003 社會(huì)停車場(chǎng)用地S30.2372

31、3700.20.005 市政設(shè)施貨運(yùn)交通用地U222.42748540.20.010 供電用地U120.07923740.009 加油站U290.746256940.103 綠地公共綠地G10.28428400.20.006 防護(hù)綠地G20.898898000.00 街頭綠地G120.11211200.20002 總計(jì)19.16522860514.008 總負(fù)荷（考慮同時(shí)率0.6，MW）8.405 整體負(fù)荷密度（MW/km2）4.386 （四）供氣XXX物流中心總用氣量為808.92 m3/d，氣源采用管道天然氣。燃?xì)夤芫W(wǎng)壓力級(jí)制采用中壓管網(wǎng)系統(tǒng)，燃?xì)饨幼酝猸h(huán)周圍的成青快線片區(qū)規(guī)劃中壓燃?xì)夤芫€

32、后，進(jìn)入規(guī)劃區(qū)中壓燃?xì)飧晒埽缓蠼?jīng)用戶調(diào)壓器或樓棟調(diào)壓箱，最后送至用戶。燃?xì)馀錃飧晒艿牟贾貌捎铆h(huán)狀和支狀相結(jié)合的方式。天然氣管道沿規(guī)劃道路敷設(shè)。（五）污水排放據(jù)初步測(cè)算XXX物流中心最高日污水排放量約5600m3/d。（表6）排水體制采用雨污分流制。生活污水收集后排入貨運(yùn)大道上的規(guī)劃污水干管，最終排入城區(qū)東部規(guī)劃污處理水廠中，處理達(dá)標(biāo)后排入成青快線。汽車修理廠的含油廢水經(jīng)隔油處理后排入生活污水管道。停車場(chǎng)洗車廢水處理后循環(huán)使用，不能外排，節(jié)約用水，保護(hù)環(huán)境。表6 最高日污水排放量一覽表序號(hào)用水項(xiàng)目用地面積（公頃）用水量(m3/d)排水系數(shù)（用水量的%）污水量(m3/d)1公共設(shè)施用地（包括辦公

33、、市場(chǎng)及商業(yè)金融）8.312664.249531.3922市政公用設(shè)施用地（包括供電用地、交通設(shè)施用地）3.33266.64213.3283倉儲(chǔ)用地7.00970.09214.0184道路廣場(chǎng)用地4.53390.84005綠地1.13122.62006管網(wǎng)漏失及未遇見水量37.16007消防用水46.800合計(jì)1097.031558.738（六）雨水排放1. 排水條件雨水工程規(guī)劃主要以XXXXXX區(qū)分區(qū)規(guī)劃（排水工程規(guī)劃圖 2004-2010年）為依據(jù)。成南、成綿高速路成青快線橋1991年“7.03”洪峰高程493.06米，XXX物流中心設(shè)計(jì)地面標(biāo)高在洪峰水位以上，且成青快線通過XXX物流中心

34、區(qū)，為排水提供了很好的條件，區(qū)域雨水排放充分利用地形，就近排入成青快線。2. 雨水量雨水管道流量計(jì)算采用以下公式：Q=qF式中：Q 設(shè)計(jì)流量（L/s）； 地面徑流系數(shù)，:綠化區(qū)域取0.15，其它區(qū)域取0.65；F 計(jì)算降雨匯水面積 (公頃) q 設(shè)計(jì)暴雨強(qiáng)度L/（s公頃）暴雨強(qiáng)度公式采用XXX暴雨強(qiáng)度公式：q=2806（1+0.8031gP）/（t+12.890.231）0.768 式中：q 設(shè)計(jì)暴雨強(qiáng)度L/（s公頃）P 設(shè)計(jì)降雨重現(xiàn)期，取1年 t 設(shè)計(jì)降雨歷時(shí)（min） t=t1+mt2，地面集水時(shí)間t 1取15min，采用暗管m=2，管內(nèi)雨水流行時(shí)間t2（min）九、公共服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施

35、建設(shè)規(guī)劃主要包括日常服務(wù)、小型娛樂、消防和小型市政設(shè)施。規(guī)劃在A43地塊設(shè)消防站一處。在進(jìn)行較大范圍成片開發(fā)時(shí)，地塊內(nèi)設(shè)施可根據(jù)實(shí)際情況在下一層次的規(guī)劃設(shè)計(jì)中進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，但其項(xiàng)目、數(shù)量、用地面積不得小于現(xiàn)有規(guī)定。十、生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃建設(shè)污水處理設(shè)施，徹底改變污水直接排放的現(xiàn)象，改善城市水環(huán)境。建設(shè)XXX物流中心垃圾收集系統(tǒng)，解決露天堆放垃圾對(duì)周邊環(huán)境的影響。建設(shè)雙燃料加氣站，減少燃油汽車尾氣對(duì)環(huán)境的污染。十一、分期實(shí)施與措施建議XXX物流中心的建設(shè)是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)必須分解到各個(gè)時(shí)期的具體建設(shè)中，結(jié)合本次規(guī)劃的實(shí)際情況，XXXXXX物流中心將分二期階段性進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。在項(xiàng)目

36、前期啟動(dòng)階段中，將貨運(yùn)大道與成南、成綿高速路之間的地塊及成南、成綿高速路西側(cè)部分地塊作為建設(shè)重點(diǎn)。一方面本區(qū)域擁有相對(duì)改造建設(shè)量較小貨運(yùn)大道和成南、成綿高速路以及現(xiàn)有的貨運(yùn)物流作為前期的依托，可以起到快速見效的拉動(dòng)作用，另一方面信息服務(wù)區(qū)的建設(shè)將給規(guī)劃區(qū)以完備的各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施，對(duì)后期的招商引資和加快建設(shè)步伐也將起到很大的推動(dòng)作用。 項(xiàng)目中期以改造完善后的成南、成綿高速路和新建設(shè)完成的高標(biāo)準(zhǔn)交通性主干道貨運(yùn)大道之間的地塊為重點(diǎn)。此時(shí)貨運(yùn)大道和成南、成綿高速路作為主要的交通性主干道為規(guī)劃區(qū)帶來大量的物流，進(jìn)一步促進(jìn)規(guī)劃區(qū)的發(fā)展，而規(guī)劃區(qū)功能的完善，又會(huì)為兩條主要道路帶來更多的流量，提高道路的效益，形

37、成雙贏的局面。同時(shí)規(guī)劃區(qū)將擺脫對(duì)貨運(yùn)大道的依賴，使城市和規(guī)劃區(qū)的布局關(guān)系更加合理。 項(xiàng)目后期以成青快線南岸地塊作為重點(diǎn)，主要進(jìn)行大型專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)。此時(shí)規(guī)劃區(qū)物流的充分發(fā)展，為市場(chǎng)的建設(shè)提供了充分必要條件，而專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)發(fā)展，也必將為規(guī)劃區(qū)物流進(jìn)一步建設(shè)提供更加強(qiáng)大的助力。第五章 項(xiàng)目建設(shè)條件一、區(qū)位條件優(yōu)越（一）區(qū)域位置XXX區(qū)位于XXX北大門，是XXX科技、文化、旅游衛(wèi)星城，在XXX總體規(guī)劃中被確定為都市區(qū)，是XXX兩個(gè)副中心之一的城北副中心，承擔(dān)著機(jī)械、電子、建材、家具、商住和物流基地的重任。XXX的XXX鎮(zhèn)為四川省歷史文化名城（鎮(zhèn)），特別是兩站、兩園的規(guī)劃對(duì)XXX物流帶來很大的商機(jī)。

38、根據(jù)四川省建設(shè)“XXX一個(gè)特大城市，綿陽一個(gè)大城市，德陽等10個(gè)中等城市”的平原都市群發(fā)展戰(zhàn)略，XXX區(qū)處于中國西部最具戰(zhàn)略意義的XXX平原經(jīng)濟(jì)圈的核心地帶，是四川省委、省政府確定的成（都）德（陽）綿（陽）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶上的重要一環(huán)，在四川省經(jīng)濟(jì)大盤上占有重要位置，區(qū)位條件優(yōu)越。（二）自然條件XXX地處川西平原與川中丘陵接壤地帶，四川盆地西部，XXX平原東部。川中丘陵西緣，居我國亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)中部。氣溫溫和，四季分明，雨量充沛，濕度大、云霧多。日照少,平均風(fēng)速小，無霜期長(zhǎng)，大陸性季風(fēng)氣候顯著多年日平均氣溫16.6,高于同緯度地區(qū)0.30.4，冬季氣溫比同緯度地區(qū)高2.12.7，春季氣溫回

39、升早，比同緯度地區(qū)早2530天。年均降雨量920.5毫米。74%的年份降雨量在800毫米以上，雨量較為豐富；年均日照時(shí)數(shù)1268.7小時(shí)，比同緯度的長(zhǎng)江中下游地區(qū)少800-600小時(shí)，太陽輻射能8090千卡/厘米2，屬全國日照低值區(qū)之一。累年平均霧蒸發(fā)量為1169.l毫米，平均氣壓962.6百帕。縣境風(fēng)向夏季多偏南風(fēng)，冬季多偏北風(fēng)。累年平均風(fēng)速為1.1米/秒，累年定時(shí)的最大風(fēng)速為15米/秒。（三）施工條件和外部協(xié)作條件1、交通運(yùn)輸便捷，除成綿高速路、繞城高速路和成南高速路以外，XXX區(qū)至周邊區(qū)、縣、市均有高等級(jí)公路相連。工程區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成了快速交通網(wǎng)絡(luò)，工程所需建筑材料能及時(shí)運(yùn)到，所清除廢土及

40、建筑垃圾能及時(shí)運(yùn)出。2、工程區(qū)域天然建筑材料供應(yīng)條件較好，管材、水泥等就近可買。3、臨時(shí)供水、供電設(shè)施可就近解決。4、與城區(qū)、工業(yè)區(qū)以及周邊已建成的路網(wǎng)、管網(wǎng)配套連接方便。二、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好（一）XXX區(qū)經(jīng)濟(jì)基本情況XXX區(qū)經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行良好。位居XXX前矛。幾年來，XXX區(qū)財(cái)政收入保持了良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。地方財(cái)政收入年平均增幅達(dá)強(qiáng)勁，為XXX區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保障。收入和城建資金支出均穩(wěn)定增長(zhǎng)，是XXX物流中心基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)順利進(jìn)行的有利條件。三、區(qū)域交通便捷（一）鐵路運(yùn)輸XXX的鐵路網(wǎng)絡(luò)在全省首屈一指。寶成、成渝、成達(dá)、成灌四條鐵路橫貫其間，周邊有9個(gè)客貨運(yùn)車站，日貨吞吐量上萬

41、噸。境內(nèi)亞洲第一集裝箱物流園區(qū)，投資西南最大的貨運(yùn)編組站正在加緊建設(shè)中。（二）公路運(yùn)輸XXX公路密度居全省之最，擁有完善、快捷的公路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。成綿高速、XXX繞城高速、成彭高速、成德貨運(yùn)大道、成南高速路（國道108線）、成彭公路構(gòu)建了進(jìn)入XXX的交通框架，已建成通三環(huán)路的蜀龍大道和正在建設(shè)的一環(huán)路起點(diǎn)、雙向8車道的北新干線，三環(huán)路起點(diǎn)、雙向6車道的成青路及XXX繞城路等更成為接受XXX輻射的重要“免費(fèi)快速通道”。正在規(guī)劃設(shè)計(jì)的XXXN1路（貨運(yùn)大道）由三環(huán)路起點(diǎn)，經(jīng)XXX物流園區(qū)側(cè)到XXX區(qū)，將成為園區(qū)物流的主通道。（三）航空運(yùn)輸XXX地處內(nèi)陸，缺少沿邊沿海港口運(yùn)輸便宜條件，但XXX區(qū)距XXX

42、雙流國際機(jī)場(chǎng)35公里，距廣漢機(jī)場(chǎng)14公里。雙流國際機(jī)場(chǎng)是國內(nèi)四大國際航空港之一，開通了至歐洲、北美、東南亞、大洋洲多條直達(dá)航線，使本地區(qū)的客、貨運(yùn)輸具備較方便的空運(yùn)條件。四、XXX工業(yè)區(qū)發(fā)展迅速，貨物吞吐量大XXX工業(yè)區(qū)于2008年被四川省確定為省級(jí)重點(diǎn)工業(yè)開發(fā)區(qū)，工業(yè)區(qū)規(guī)劃面積龐大?；拘纬蓹C(jī)械制造、建筑材料、集裝箱物流、散貨物流、電子信息產(chǎn)業(yè)。聚集了國內(nèi)外著名企業(yè)。企業(yè)形態(tài)以初具規(guī)模。綜上，XXXXXX物流中心基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)條件已將基本具備。第六章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模一、XXXXXX物流中心建設(shè)用地“XXXXXX物流中心”規(guī)劃控制面積4萬平方米。1、雨水排水管網(wǎng)工程沿中心主、次干道

43、鋪設(shè)雨水排水管道4條，總長(zhǎng)2038.米。雨水主管道直徑1000毫米，次管道直徑500毫米。（表11）2、污水排水管網(wǎng)工程沿中心區(qū)主、次干道鋪設(shè)污水排水管道11條，總長(zhǎng)11253米。污水主管道直徑500毫米，次管道直徑300-400毫米。（表12）表12 污水排水管網(wǎng)建設(shè)規(guī)模管 道長(zhǎng)度（米）管徑（mm）污水管道1226.850污水管道21750.污水管道3112.5污水管道487.5污水管道5137.530-40污水管道656.2污水管道737.4污水管道837.4污水管道9127.6污水管道10 90污水管道1137.4合計(jì)1125.33、電力管網(wǎng)工程沿中心主、次干道鋪設(shè)電力管線14條，總長(zhǎng)1

44、6408米。（表13）表13 電力管網(wǎng)建設(shè)規(guī)模管網(wǎng)編號(hào)長(zhǎng)度（米）D1262.5D2206.2D3175D4112.5D587.5D6137.5D756.2D831.2D931.2D10106.3D1175D1231.2D13178.5D14150合計(jì)1640.84、電信系統(tǒng)管網(wǎng)工程沿中心主、次干道鋪設(shè)電信系統(tǒng)管線14條，總長(zhǎng)16408米。（表14）表14 電信系統(tǒng)管網(wǎng)建設(shè)規(guī)模管網(wǎng)編號(hào)長(zhǎng)度（米）L1262.5L2206.2L3175L4112.5L587.5L6137.5L761.8L831.2L931.2L10106.3L1175L1231.2L13178.5L14150合計(jì)1640.85、天

45、然氣管網(wǎng)工程沿園區(qū)主、次干道鋪設(shè)天然氣管道10條，總長(zhǎng)6200米，管徑108毫米。（表15）表15 天然氣管網(wǎng)建設(shè)規(guī)模管道編號(hào)長(zhǎng)度（米）管徑（mm）然氣管道134.5108然氣管道234.2然氣管道329.1然氣管道434.8然氣管道569.9然氣管道655然氣管道7112.4然氣管道871.5然氣管道9150然氣管道1028.6合計(jì)6206、中心綠化工程其他防護(hù)綠地納入各建設(shè)地塊建設(shè)。第七章 項(xiàng)目建設(shè)方案一、項(xiàng)目選址（一）選址條件按照XXX現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃，園區(qū)（中心）選址符合以下條件：交通方便、利于貨物集散，供水、供電、供氣、排污等城市基礎(chǔ)設(shè)施基本具備。XXXXXX物流中心位于XXX東北部

46、，距XXX區(qū)26公里，XXXXXX物流中心選址于散貨物流區(qū)以南，繞城高速以北，寶成鐵路以東，貨運(yùn)大道以西地域，規(guī)劃用地范圍約4萬平方米。北部有XXX物流園區(qū)，西部緊鄰XXX重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的集裝箱物流區(qū)。（二）建設(shè)用地結(jié)合現(xiàn)代物流特點(diǎn)和中心的功能，以及規(guī)劃貨物年處理能力，規(guī)劃建設(shè)用地面積600畝。（三）分期拆遷、分期建設(shè)XXXXXX物流中心預(yù)計(jì)將有一個(gè)發(fā)展過程，1年內(nèi)逐步形成規(guī)模，以減少資金壓力和其他風(fēng)險(xiǎn)，但基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)先行實(shí)施，在1年內(nèi)完成。二、中心道路建設(shè)方案（一）路網(wǎng)布置根據(jù)XXX物流中心布局，將基地內(nèi)4萬平方米范圍內(nèi)的主次干道規(guī)劃大部分呈方格網(wǎng)布置，貫通區(qū)內(nèi)與外界的交通聯(lián)系，用主、次干道

47、將區(qū)內(nèi)土地分割成大小不等的地塊，物流企業(yè)或投資商可以根據(jù)需要占用多塊或共用一塊，有較大的適應(yīng)性和靈活性。根據(jù)XXX物流中心的交通流量分析和人貨分流的布置原則，XXX物流中心外圍40米寬貨運(yùn)大道、XXX物流中心內(nèi)20米寬主干道作為基地主干道和對(duì)外聯(lián)絡(luò)主要交通通道。其功能如下：1、貨運(yùn)大道：20米寬，是XXX物流中心基地和XXX中心城區(qū)的重要交通聯(lián)系道路，主要作為外部貨運(yùn)通道。向北連接XXX區(qū)，向南通往XXX中心城區(qū)。2、20米寬主干道：是XXX物流中心內(nèi)部貨運(yùn)通道，同時(shí)又是聯(lián)系大件公路、繞城高速公路、其他公路、鐵路貨站的重要通道。3、10-15米寬次干道：是XXX物流中心內(nèi)的主要人流、貨物運(yùn)輸通

48、道。XXX物流中心內(nèi)道路與道路之間均采用平交方式，以提高運(yùn)輸效率和運(yùn)輸安全。（二）道路寬度由XXX物流中心內(nèi)主干道與次干道所形成的通道，既是運(yùn)輸通行走廊，又是各種管網(wǎng)敷設(shè)區(qū)域，故通道寬度是由道路和人行道寬度，以及敷設(shè)地下管線用地多少而定。 區(qū)內(nèi)的道路紅線一般控制寬度統(tǒng)一為20m、15m、10m和10m四種，即交通主干道紅線寬度為20m、15m，次干道紅線寬度為10m，XXX物流中心內(nèi)部道路紅線寬度確定具體如下：1、貨運(yùn)大道：紅線寬度20米。2、主干道：紅線寬度15米。3、次干道：紅線寬度10米。（三）道路斷面外圍主干道（貨運(yùn)大道）：20米寬，雙向4車道。20米道路斷面結(jié)構(gòu)：機(jī)動(dòng)車道10米2人行

49、道3.米2中心分隔帶2.米2（圖3）XXX物流中心內(nèi)15米道路斷面結(jié)構(gòu)：雙向4車道。機(jī)動(dòng)車道8米2人行道及綠化帶3米2（圖4）XXX物流中心內(nèi)次干道斷面結(jié)構(gòu)：24米寬道路：機(jī)動(dòng)車道8米中心分隔帶3米人行道3.0米2（圖5）20米寬道路：機(jī)動(dòng)車道8米人行道3.0米2（圖6）消防通道斷面：不小于6米。圖3 外圍主干道橫斷面圖220米寬道路標(biāo)準(zhǔn)橫斷面圖1.5%1.5%2.52.51440圖4 中心主干道橫斷面圖圖5 中心次干道橫斷面圖（24米寬）圖6 中心次干道橫斷面圖（20米寬）（四）路面結(jié)構(gòu)XXX物流中心內(nèi)項(xiàng)目建設(shè)采用滾動(dòng)開發(fā)手段。因敷設(shè)管線不可避免會(huì)造成多次開挖路面，建議路面結(jié)構(gòu)采用瀝青混凝土

50、柔性路面。同時(shí)為避免路面開挖，區(qū)內(nèi)道路應(yīng)在每一地塊預(yù)留有地下管線穿越涵洞。（五）道路工程指標(biāo)1、主干道及次干道設(shè)計(jì)車速40公里/小時(shí)，支路設(shè)計(jì)車速20公里/小時(shí)。2、路面工程結(jié)構(gòu)見表17。表17 道路路面結(jié)構(gòu)表機(jī)動(dòng)車道人行道結(jié) 構(gòu)厚度（cm）結(jié) 構(gòu)厚度（cm）水泥路面3-5C30砼方塊彩磚5碎石混凝土面層10水泥砂漿27水泥穩(wěn)定碎石基層20C15混凝土基層5級(jí)配砂礫墊層15石灰土基層103、路面排水及防護(hù)工程全線路面排水采用雨水管排水，路面橫向坡度為1.5%，人行道橫向坡度為2%。一般地段雨水口采用單箅，特殊地段雨水口采用雙箅，雨水口連接管徑300mm。4、道路最小平曲半徑主干道60米次干道1

51、5米支路15米5、交叉口路緣石半徑主主：R20米主次：R15米次次：R10米6、最大縱坡1%需要指出的是，在XXX物流中心建設(shè)期間，基地內(nèi)臨時(shí)施工道路的鋪設(shè)位置和走向要與規(guī)劃的道路相一致，臨時(shí)道路路面結(jié)構(gòu)（基層和墊層）的設(shè)置要與規(guī)劃的永久性道路路面結(jié)構(gòu)保持一致。同時(shí)在道路鋪設(shè)中，要統(tǒng)籌安排地下管網(wǎng)設(shè)施的鋪設(shè)，這樣既可以節(jié)省工程投資，又可加快建設(shè)周期。XXX物流中心的地勢(shì)西高東低，北高西低，為保證基地的安全生產(chǎn)，在成青快線兩側(cè)50米的防護(hù)綠地內(nèi)和基地北側(cè)小河渠之間設(shè)置截洪溝，接納外來降水并分別向南排入成青快線。五、供電（一）供電方案 XXX物流中心總變電所的雙回路電源采用110kV電纜由外電網(wǎng)引

52、入，從基地總變的35kV母線給基地I期各招商引資項(xiàng)目變電所提供電源。變電站進(jìn)線初期從110kV馬三線T接，后期從220kV斑竹園站引入。供電外線擬采用交聯(lián)聚乙烯絕緣電力電纜橋架敷設(shè)方式，電纜盡可能采用電纜橋架敷設(shè)。但在某個(gè)局部采用電纜橋架敷設(shè)有困難，并且不影響其它地下管線敷設(shè)時(shí)，允許采用電纜溝或直埋敷設(shè)。（二）高低壓電纜敷設(shè)方式本輸變電設(shè)施高低壓電纜主要采用沿電纜橋架敷設(shè)，部分采用鎧裝電纜直埋或穿保護(hù)管敷設(shè)。XXX物流中心內(nèi)110KV線路采用架空敷設(shè)方式，10KV主干線路采用電纜地溝，局部穿管埋地敷設(shè)，分支采用電纜直埋及穿管敷設(shè)相結(jié)合的方式。供電方式根據(jù)地塊用地用電水平及負(fù)荷情況，采用雙回線或

53、單路環(huán)狀供電。電力電纜通道規(guī)劃設(shè)在道路的西側(cè)、南側(cè)。XXX物流中心現(xiàn)狀220kV線路及35kV線路規(guī)劃改變線路，不從本中心經(jīng)過。（三）接地XXX物流中心各招商引資項(xiàng)目的接地網(wǎng)自成小系統(tǒng)，然后再連接成大接地網(wǎng)，接地電阻不大于1歐姆。（四）道路照明在XXX物流中心各招商引資項(xiàng)目的公用道路設(shè)置道路照明，照度為20Lx。六、供水XXX物流中心總用水量不大，規(guī)劃日用水量1168立方米，可就近接海都西路西側(cè)至成南、成綿高速路一段DN60供水管。給水管網(wǎng)采用環(huán)狀的布置形式，在道路上的給水干管上每隔10m設(shè)置室外地上式消火栓。中心內(nèi)沒有高層建筑物，不設(shè)加壓泵站，利用市政管網(wǎng)壓力可以滿足使用要求。XXX物流中心

54、供水引入兩根給水干管，提高供水可靠性，同時(shí)滿足消防用水要求。七、排水（一）排水管網(wǎng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)原則1、總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，建設(shè)污水管網(wǎng)系統(tǒng)，嚴(yán)格保護(hù)城市水源和水環(huán)境。2、排水系統(tǒng)體制為分流制，雨水就近排入地表水；生活污水和工業(yè)廢水經(jīng)管道收集、輸送至污水處理廠集中處理。全部采用重力流，布置結(jié)合規(guī)劃道路、地形及河堤綜合環(huán)境整治等實(shí)際情況，進(jìn)行污水管網(wǎng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)。充分結(jié)合目前已形成的和正在實(shí)施的污水干管建設(shè)情況進(jìn)行污水支管的設(shè)計(jì)，力求做到不留盲管。（二）污水排放規(guī)劃區(qū)主要污水是生活污水，綠地、道路廣場(chǎng)、消防用水等不計(jì)算污水量，生活污水的產(chǎn)生量取平均日用水量的90%，公共設(shè)施（包括辦公及商業(yè)金融）污水產(chǎn)生量取

55、平均日用水量的80%，其它取用水量的20%，經(jīng)計(jì)算規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)日排污水量為558噸。排水管線走向既考慮各污染源能夠就近便捷接入，又能夠與已有管線方便對(duì)接，同時(shí)要求施工方便，最大限度減少對(duì)現(xiàn)狀設(shè)施的破壞和施工期間對(duì)交通的妨礙及利于建成后的運(yùn)行管理。管道縱坡盡量與道路一致，以減小埋深，節(jié)約投資。（三）雨水排放雨水經(jīng)收集后就近排入成青快線，為減少排水管徑，減少土方量，降低投資，園區(qū)內(nèi)設(shè)多處排放口，雨水管道坡度采用較小坡度，平均坡度為0.0010.002，雨水管道采用高密度聚乙烯雙壁波紋管，不須做混凝土基礎(chǔ)，采用土石基礎(chǔ)。具體走向、管徑、標(biāo)高、坡度及坡向按雨水排水工程規(guī)劃實(shí)施。八、通訊通信電纜、通信光

56、纜、有線電視電纜等弱電管線采用弱電共同溝的方式敷設(shè)。弱電共同溝沿道路東側(cè)、北側(cè)敷設(shè)。電信管孔應(yīng)與道路施工同步建設(shè)。管道埋深不少于0.7米，一般為0.81.0米，與電力線間距不少于0.5米，管道轉(zhuǎn)角或直線段每隔150米設(shè)檢修用人孔。九、天然氣XXXXXX物流中心位于成青快線片區(qū)內(nèi)，天然氣氣源取自規(guī)劃區(qū)外圍道路上成青快線片區(qū)規(guī)劃的中壓燃?xì)飧晒?。根?jù)XXX區(qū)和成青快線片區(qū)規(guī)劃，本規(guī)劃區(qū)燃?xì)夤芫W(wǎng)壓力級(jí)制采用中壓管網(wǎng)系統(tǒng)，燃?xì)饨幼酝猸h(huán)周圍的成青快線片區(qū)規(guī)劃中壓燃?xì)夤芫€后，進(jìn)入規(guī)劃區(qū)中壓燃?xì)飧晒?，然后?jīng)用戶調(diào)壓器或樓棟調(diào)壓箱，最后送至用戶。燃?xì)馀錃飧晒艿牟贾门c外圍道路上采用環(huán)狀和支狀相結(jié)合的方式。干管與外

57、圍道路上成青快線片區(qū)規(guī)劃的中壓燃?xì)飧晒芙油?，保持成青快線片區(qū)中壓燃?xì)飧晒艿沫h(huán)網(wǎng)布局，確保本區(qū)供氣的可靠性。天然氣管道沿規(guī)劃道路敷設(shè)。十、管線綜合（一）為避免重復(fù)施工、節(jié)約資金、減少道路的二次開挖和有利各種管線的正常運(yùn)行、滿足施工、管理維護(hù)、安全和衛(wèi)生方面的要求，管線平面綜合一般情況下的布置順序按（自建筑紅線向道路方面）。1、電信電纜；2、電力電纜；3、燃?xì)夤艿溃?、給水管道；5、污水管道；6、雨水管道。優(yōu)先考慮自流管、大管道的豎向布置。（二）電力淺溝在穿道路時(shí)，應(yīng)用結(jié)構(gòu)處理解決承受車荷載問題，盡量避免加大埋深方式，以減少管線在交口的碰撞矛盾。（三）在各種管道設(shè)計(jì)和實(shí)施中，管道高程出現(xiàn)矛盾，一般

58、按下面原則解決：1、壓力管讓自流管；2、管徑小的讓管徑大的；3、易彎曲的讓不易彎曲的；4、臨時(shí)性的讓永久性的；5、工程量小的讓工程量大的；6、新建的讓現(xiàn)狀；7、檢修次數(shù)少的、方便的讓檢修次數(shù)多的、不方便的。（四）電力淺溝一般控制其內(nèi)壁深在700mm以內(nèi)，設(shè)計(jì)與實(shí)施中若有調(diào)整，盡量進(jìn)行溝寬調(diào)整，不作溝深調(diào)整。（一）管理服務(wù)中心功能服務(wù)中心大樓是本基地行政管理辦公的集散地，它主要具有以下功能：1、為管委會(huì)提供行政管理部門辦公的場(chǎng)所；2、為XXX物流中心內(nèi)招商引資項(xiàng)目提供集中辦公區(qū)域和場(chǎng)所。3、是物流基地的信息管理中心。XXX物流中心可以考慮采取租賃的方式有償為物流企業(yè)和招商引資項(xiàng)目高層管理機(jī)構(gòu)設(shè)置

59、統(tǒng)一的集中辦公場(chǎng)所，避免每個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)建設(shè)辦公用房，既減少了不必要的投資費(fèi)用，又節(jié)省了占地面積。十一、生活服務(wù)區(qū)建設(shè)住宅區(qū)，供XXX物流中心工作人員和企業(yè)管理人員使用，可以布置在成青快線兩側(cè)。該區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，交通便利。商業(yè)服務(wù)區(qū)，按規(guī)劃主要布置在配套住宅區(qū)的附近?？蓾M足基地人員生活的需要。第八章 土地價(jià)值分析本報(bào)告分別采用市場(chǎng)比較法和假設(shè)開發(fā)法對(duì)XXXXXX物流中心配置工業(yè)用地價(jià)格進(jìn)行分析：一、市場(chǎng)比較法根據(jù)XXX區(qū)目前類似土地價(jià)格的平均水平采用比較法確定地價(jià)。（一）測(cè)算方法項(xiàng)目土地=選用地價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易時(shí)間修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)（二）區(qū)域土地價(jià)格現(xiàn)狀水平本區(qū)域位于X

60、XX城區(qū)散貨物流區(qū)以南，繞城高速路生態(tài)保護(hù)帶以北，寶成鐵路東側(cè)規(guī)劃40米貨運(yùn)大道以東，貨運(yùn)大道以西。XXX物流中心規(guī)劃用地按工業(yè)用地基準(zhǔn)價(jià)格二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)考慮.根據(jù)以上分析測(cè)算的地價(jià)與本區(qū)實(shí)際情況基本吻合，隨工業(yè)集中發(fā)展區(qū)配套設(shè)施完善，環(huán)境的改善，配置地塊位置優(yōu)越，加之土地資源的有限性，土地價(jià)格將保持上升趨勢(shì)。二、假設(shè)開發(fā)法假設(shè)在正常情況下，地產(chǎn)被開發(fā)為某類不動(dòng)產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)中扣除建筑費(fèi)、合理的利潤、利息、稅費(fèi)以及相關(guān)費(fèi)用等余下的即為地產(chǎn)價(jià)值。（一）建設(shè)稅費(fèi)據(jù)市區(qū)一般情況，建設(shè)稅費(fèi)為120元/平方米。（二）管理、銷售、財(cái)務(wù)費(fèi)用管理、銷售、財(cái)務(wù)費(fèi)用按銷售收入的5%測(cè)算。（三）其他費(fèi)用其他費(fèi)用按建安工