房地產(chǎn)論文話說(shuō)房地產(chǎn)

1、房地產(chǎn)論文話說(shuō)房地產(chǎn)2004年的宏觀調(diào)控取得了一定成效，但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出矛盾和 問(wèn)題還沒有根本解決，制約經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的體制性障礙還沒有消除。 今年年初中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，確保經(jīng)濟(jì) 平穩(wěn)較快發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)在宏觀調(diào)控的環(huán)境中發(fā)展。一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)1 .投資繼續(xù)得到控制，融資渠道醞釀變局繼續(xù)控制投資增長(zhǎng)仍是2005年宏觀調(diào)控的重要手段。2004年 在中央的宏觀調(diào)控下，投資率上升速度雖然有所減緩，但仍創(chuàng)出了5 1.3 3%的新高。這表明控制投資增長(zhǎng)的任務(wù)仍然緊迫。房地產(chǎn)投資占 固定資產(chǎn)投資20%左右，并對(duì)上游產(chǎn)品有極強(qiáng)的拉動(dòng)作用，所以壓縮房 地產(chǎn)投資應(yīng)在情理

2、之中。2005年房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步放緩，但估 計(jì)不會(huì)低于2 0%。由于央行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通 知的出臺(tái)及再次加息的可能等，2 0 0 5年房地產(chǎn)信貸投入增速也將進(jìn) 一步放緩，這對(duì)資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)異釜底抽薪。原有融資渠 道的限貸，迫使房地產(chǎn)企業(yè)尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融 資將趨向多元化，房地產(chǎn)業(yè)將從項(xiàng)目導(dǎo)向向資金導(dǎo)向轉(zhuǎn)變。土地市場(chǎng)趨向規(guī)范2005年土地市場(chǎng)將趨向規(guī)范，建設(shè)用地增量供應(yīng)控制將更加嚴(yán)格。 土地市場(chǎng)將趨向公開透明?！巴晟仆恋貓?zhí)法監(jiān)察體制，建立國(guó)家土地督察 制度，設(shè)立國(guó)家土地總督察，向地方派駐土地督察專員，監(jiān)督土地執(zhí)法行 為”，將成為2 0

3、 0 5年土地執(zhí)法、土地管理督察制度改革和完善的重要 方向，中央對(duì)地方政府土地利用和土地管理工作的監(jiān)控將得到強(qiáng)化。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理將更為嚴(yán)格，低價(jià)土地招商引資的行為將受到遏制。這 些措施將有助于消除土地供應(yīng)雙軌制造成的不平等，有利于打破土地供應(yīng) 的地區(qū)封鎖，形成統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的土地市場(chǎng)，增強(qiáng)市場(chǎng)形成地 價(jià)的機(jī)制。從房地產(chǎn)業(yè)的層面看，房地產(chǎn)開發(fā)的圈地行為將受到遏制，大 盤開發(fā)將不再成為主導(dǎo)模式，中小房地產(chǎn)項(xiàng)目將逐步成為市場(chǎng)主體。被動(dòng)需求有望下降2 0 0 4年停止拆遷、集中解決拆遷遺留問(wèn)題，說(shuō)明中央十分關(guān)注拆 遷的負(fù)面效應(yīng)，2 0 0 5年的拆遷工作將慎重進(jìn)行。拆遷工作即使繼續(xù)進(jìn) 行

4、，拆遷量與前幾年占全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)5 0%左右相比，也將有較大幅度 的下降，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將產(chǎn)生重要影響。2004年二手房市場(chǎng)以房源趨于豐富化、購(gòu)房人群趨于多元化、消 費(fèi)需求趨于升級(jí)化、熱點(diǎn)區(qū)域趨于擴(kuò)大化為特征。但二手房房源未能充分 釋放，造成有效供給不足，銀行“惜貸”導(dǎo)致申貸難度大，使二手房市場(chǎng) 并未達(dá)到理想程度。隨著從中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善 和實(shí)施以及已購(gòu)公房的大量上市，房源繼續(xù)放量。二手房市場(chǎng)將增加活力， 價(jià)格平穩(wěn)上升。在二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)下，梯度消費(fèi)格局逐步形成，住房消 費(fèi)結(jié)構(gòu)將趨向合理，推進(jìn)住房市場(chǎng)良性循環(huán)。二手房市場(chǎng)的發(fā)展，將對(duì)平 抑房地產(chǎn)價(jià)格升高、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)

5、揮重要作用。供求關(guān)系偏緊近期房?jī)r(jià)增幅趨緩，其主要原因是：國(guó)家上調(diào)銀行存貸款利率、控制 二次購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房、控制拆遷規(guī)模等。在當(dāng)前居住水平普遍較低，住 房需求呈現(xiàn)剛性，房地產(chǎn)市場(chǎng)以首次購(gòu)房需求和改善型需求為主的背景下， 上調(diào)利率、控制二次購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房對(duì)需求量的影響不大。因此，可以 預(yù)測(cè)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入的增加以及城市化進(jìn)程的推進(jìn)，2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求將在前幾年的基礎(chǔ)上持 續(xù)旺盛。從供給來(lái)看，近期出臺(tái)的提高存款準(zhǔn)備金率、存貸款利率和項(xiàng)目資本 金比例、嚴(yán)格土地管理、控制拆遷規(guī)模等宏觀政策都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供 給產(chǎn)生較大的影響。2004年全國(guó)商品房竣工面積增

6、幅大幅回落，銷售 面積增幅大于竣工面積增幅，價(jià)格上升較快，供求關(guān)系偏緊。同時(shí)，房地 產(chǎn)新開工面積可以預(yù)計(jì)，在2 0 0 5年國(guó)家控制投資規(guī)模、緊縮“銀根”、 “地根”的宏觀調(diào)控政策不可能有根本改變的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給增 幅仍將呈下降趨勢(shì)，供求關(guān)系偏緊的局面很難改變?？紤]到以下因素，2 0 0 5年房地產(chǎn)價(jià)格的升幅將有所回落：市場(chǎng)經(jīng) 濟(jì)自身具有通過(guò)價(jià)格機(jī)制來(lái)調(diào)整資源配置的功能，高房?jī)r(jià)將在一定程度上 增加市場(chǎng)供給，擠出部分需求；政府正努力通過(guò)增加中低價(jià)位的商品房供 應(yīng)、控制投機(jī)炒作等手段抑制過(guò)高的房?jī)r(jià)；政策變動(dòng)初期對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影 響最大（市場(chǎng)預(yù)期供給減少是2 0 0 4年房?jī)r(jià)上漲的深層原因），

7、這種影 響將隨著時(shí)間的推移逐步減小。企業(yè)持續(xù)洗牌重組在競(jìng)爭(zhēng)中，土地資源將更有效地配置到競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)中，導(dǎo) 致企業(yè)的洗牌重組將持續(xù)進(jìn)行：一些缺少土地和資金支撐的中小開發(fā)商、 一些不具備專業(yè)素質(zhì)和能力而只是憑借有利時(shí)機(jī)以資金合作方式從房地產(chǎn) 業(yè)務(wù)中分一杯羹的企業(yè)、一些高負(fù)債公司有可能在這一輪競(jìng)爭(zhēng)中出局；房 地產(chǎn)業(yè)調(diào)整重組將主要表現(xiàn)為企業(yè)互利合作，在土地出讓制度真正轉(zhuǎn)軌前 已儲(chǔ)備大量土地而無(wú)力融資的企業(yè)，需要選擇與有資金和實(shí)力的開發(fā)商進(jìn) 行合作開發(fā)，2 0 0 4年這種合作現(xiàn)象初現(xiàn)苗頭，預(yù)計(jì)2 0 0 5年將會(huì)大量出現(xiàn)；來(lái)自歐美成熟市場(chǎng)的直接投資有可能成為2005年市場(chǎng)的亮點(diǎn) 之一。概念炒作

8、將逐漸失去效力，品牌、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)將成為競(jìng)爭(zhēng)的主要表現(xiàn)。 近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)概念炒作一浪高過(guò)一浪，形形色色的概念標(biāo)新立異、層 出不窮，表現(xiàn)出濃厚的浮躁色彩，順應(yīng)了高收入購(gòu)房者不僅重視房屋品質(zhì) 和舒適程度，而且追求文化品位和時(shí)尚的需求。隨著高收入階層的需求逐 步得到滿足，市場(chǎng)重心由高收入者向中低收入者轉(zhuǎn)移，購(gòu)房者對(duì)于商品房 的重視也將回歸到它原有的本質(zhì)，即適于安身居住、功能配套、設(shè)施齊全、 高性價(jià)比。2004年北京興起的新產(chǎn)品主義理念集中反映了這種變化跡 象，它把京城樓市由注重概念的塑造轉(zhuǎn)移到對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)注，尤其是從 戶型、規(guī)劃、配套、園林、外立面、可持續(xù)發(fā)展等多個(gè)方面重新認(rèn)識(shí)和定位。二、幾點(diǎn)建議房

9、地產(chǎn)業(yè)提供的產(chǎn)品主要是住宅，而住宅既是必需品，又是私人物品。 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)今后幾十年仍將以較快速度發(fā)展，這是住房社 會(huì)需求強(qiáng)力拉動(dòng)的必然結(jié)果。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì)是供不應(yīng)求。要站 在落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展、滿足人民日益增長(zhǎng)的住房需求 的高度，正確處理防止固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)熱與保證房地產(chǎn)市場(chǎng)正常供給 的關(guān)系，正確處理保護(hù)耕地與增加房地產(chǎn)用地的關(guān)系，正確處理遏制投機(jī) 性購(gòu)房與保護(hù)居民合理住房需求的關(guān)系。將保證市場(chǎng)供應(yīng)，平抑房地產(chǎn)市 場(chǎng)，防止供求關(guān)系過(guò)大波動(dòng)作為衡量宏觀調(diào)控是否有效的最重要標(biāo)準(zhǔn)。（二）盤活存量土地，完善土地供應(yīng)辦法。盤活存量土地，不僅關(guān)系 到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給

10、，也是土地制度改革的重要目標(biāo)之一。緊縮“地根” 的權(quán)力在中央，而盤活存量用地的責(zé)任主要在地方。各級(jí)地方政府要在認(rèn) 真清查閑置土地的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管，依法限制土地囤積 居奇，搭建交易平臺(tái)，減少交易成本，為存量土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。在新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)中，要進(jìn)一步完善土地供應(yīng)辦法，推行經(jīng)營(yíng)土 地出讓招投標(biāo)制，并采用綜合評(píng)標(biāo)的方式，改變一味價(jià)高者得之的慣例， 嘗試在掛牌和拍賣中增加規(guī)劃設(shè)計(jì)、商品房售價(jià)等限制性條款來(lái)穩(wěn)定商品 房?jī)r(jià)格。加強(qiáng)土地整理儲(chǔ)備工作，掌握調(diào)劑土地供應(yīng)的主動(dòng)權(quán)；完善土地 一級(jí)開發(fā)制度，盡量采取熟地供應(yīng)的方式出讓經(jīng)營(yíng)性用地，規(guī)范土地市場(chǎng)。 根據(jù)各地實(shí)際情況，在廣泛征求房地產(chǎn)

11、商、購(gòu)房人和各方面專家意見的基 礎(chǔ)上，制定科學(xué)的土地供應(yīng)，并及時(shí)向社會(huì)發(fā)布，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。在保護(hù)耕地，控制城市建設(shè)用地的同時(shí)我們也應(yīng)認(rèn)識(shí)到：相對(duì)于農(nóng)村 居民點(diǎn)用地，城市建設(shè)用地是更集約的用地。中國(guó)城市建設(shè)用地人均指標(biāo) 僅100平方米左右，而農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地一般在150200平方 米，因農(nóng)民進(jìn)城而增加的城市用地與因人口進(jìn)城而減少的農(nóng)村居民點(diǎn)用地 存在著后者大于前者的置換關(guān)系。因此，我們既要堅(jiān)持集約利用城市用地， 盡可能的少占耕地，也要防止因過(guò)度限制正常的城市建設(shè)用地而增加城市 化和工業(yè)化的成本。（三）改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善住房保障體系。解決中低收入家庭住房問(wèn) 題是建立和諧社會(huì)的重要保證。針對(duì)房地

12、產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，政府應(yīng)通 過(guò)加強(qiáng)規(guī)劃、土地政策的引導(dǎo)，保持普通商品住房在商品房中的主體地位， 控制高檔商品房建設(shè)，提高普通商品住房的供應(yīng)比例；通過(guò)稅收、信貸、 利率等手段，控制住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)企業(yè)開發(fā)普通商品住房。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，要逐步完善住房保障體系。一方面，合理安排 經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)規(guī)模，調(diào)整供應(yīng)辦法，盡量采用定向供應(yīng)的辦法，嚴(yán) 格控制銷售對(duì)象；在部分條件成熟、普通商品住房供應(yīng)充足、與經(jīng)濟(jì)適用 住房?jī)r(jià)格相差不大的地區(qū)，適時(shí)以“補(bǔ)人頭”取代“補(bǔ)磚頭”，通過(guò)向低 收入人群發(fā)放住房補(bǔ)貼來(lái)取代經(jīng)濟(jì)適用住房。另一方面，制定相應(yīng)鼓勵(lì)政 策，發(fā)展廉租住房，加大廉租住房的建設(shè)力度，擴(kuò)大廉租住房

13、的供應(yīng)范圍， 保障最低收入人群，包括農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員的基本住房需求。（四）加快二手房市場(chǎng)建設(shè)，引導(dǎo)住房梯度消費(fèi)。二手房是許多發(fā)達(dá) 國(guó)家住房供應(yīng)的主體。在國(guó)內(nèi)，上海等城市二手房供應(yīng)已經(jīng)超過(guò)了新建商 品住宅，但在絕大多數(shù)城市二手房市場(chǎng)還剛剛起步。這一方面是由于中國(guó) 住房貨幣化改革起步較晚，存量住房質(zhì)量較低；另一方面則是由于各級(jí)政 府對(duì)二手房市場(chǎng)的關(guān)注不夠。推進(jìn)存量住房流轉(zhuǎn)，一是可以增加住房供應(yīng)， 特別是存量房一般價(jià)格較低，也就意味著增加了中低價(jià)位住房的供應(yīng)。這 對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，滿足中低收入家庭的住房需求有著重要作用。二是可以降 低住房空置率，提高住房資源配置的效率。三是二手房市場(chǎng)的發(fā)育有利于 人員自

14、由流動(dòng)，擴(kuò)大人們自主擇業(yè)的范圍，有利于人力資源要素配置的最 優(yōu)化。四是住房流動(dòng)性的提高有利于人們?cè)陔x地點(diǎn)較近的地方選擇住宅， 縮短通勤距離，緩解城市交通壓力。推進(jìn)二手房市場(chǎng)建設(shè)，要通過(guò)引導(dǎo)居民梯度住房消費(fèi)，改變傳統(tǒng)的 “一套房住一輩子”的置業(yè)觀念，擴(kuò)大二手房的市場(chǎng)需求。同時(shí)降低二手 房交易門檻和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簡(jiǎn)化交易手續(xù)，推動(dòng)二手房抵押按揭，規(guī)范房屋 中介。（五）保護(hù)合理的住房消費(fèi)，遏制投機(jī)性購(gòu)房。2004年中國(guó)城鎮(zhèn) 居民人均住房建筑面積僅為23.67平方米，與建設(shè)部提出的全面小康 階段人均住房建筑面積3 8平方米的標(biāo)準(zhǔn)相比，還有很大距離。由于長(zhǎng)期 低租金、實(shí)物分配等原因，中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)的比

15、重遠(yuǎn)低于同等發(fā)展 程度國(guó)家。因此，要繼續(xù)保護(hù)和鼓勵(lì)改善型的住房消費(fèi)，進(jìn)一步完善住房 分配貨幣化，加快住房補(bǔ)貼的發(fā)放，提高居民購(gòu)房的支付能力。在當(dāng)前股市低迷、存款利率較低、物價(jià)上漲幅度較大的情況下，投資 房產(chǎn)是一種較為理想的保值、增值投資渠道。作為個(gè)人理財(cái)行為的不動(dòng)產(chǎn) 投資，不論是對(duì)個(gè)人，還是對(duì)社會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)都不會(huì)太大。并且，投資者對(duì)租 金、房?jī)r(jià)、利率更為敏感，會(huì)根據(jù)租金市場(chǎng)的變化調(diào)整自己的投資計(jì)劃。 只要對(duì)投資性購(gòu)房進(jìn)行必要的引導(dǎo)，保證其所占的比例在一個(gè)安全的范圍 內(nèi)和不在短期內(nèi)出現(xiàn)大規(guī)模的非理性投資置業(yè)，就沒有必要對(duì)此進(jìn)行過(guò)多 的限制。對(duì)于當(dāng)前部分城市出現(xiàn)的投機(jī)性購(gòu)房，可通過(guò)限制期房轉(zhuǎn)讓、實(shí)行實(shí)

16、 名購(gòu)房、嚴(yán)格稅收征管等措施加以遏制。同時(shí)，盡快實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行間住房 貸款信息聯(lián)網(wǎng)，完善風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，制止利用銀行貸款投機(jī)購(gòu)房行為，消 除炒作對(duì)心理預(yù)期的不良影響。（六）整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范企業(yè)行為。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)較 低，虛假?gòu)V告、虛假承諾、擅自變更規(guī)劃和房屋結(jié)構(gòu)、房屋質(zhì)量不合格、 野蠻拆遷、雇傭黑物業(yè)、惡意拖欠工程款等不法行為時(shí)有發(fā)生。房地產(chǎn)業(yè) 一直是近年來(lái)群眾反映強(qiáng)列、要求治理整頓呼聲最強(qiáng)烈的行業(yè)之一。在當(dāng)前資質(zhì)管理弱化、市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻較低、行政管理體制轉(zhuǎn)換的情況 下，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理要轉(zhuǎn)變思路。一是變項(xiàng)目前期審批為全程 服務(wù)、全程監(jiān)管。二是加大市場(chǎng)整頓的力度，嚴(yán)格開展房地產(chǎn)市

17、場(chǎng)專項(xiàng)整 治工作，對(duì)于違規(guī)企業(yè)給予曝光和必要懲處，直至清出。三是建立房地產(chǎn) 信用檔案，懲戒市場(chǎng)失信主體，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰。擴(kuò)大信用系統(tǒng) 的覆蓋面和影響力，通過(guò)與商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)的鏈接，使其成為購(gòu)房者 決策的重要參考依據(jù)。四是加強(qiáng)基礎(chǔ)信息的收集和發(fā)布，為宏觀調(diào)控和消 費(fèi)者提供決策依據(jù)。市場(chǎng)信息準(zhǔn)確、透明、對(duì)稱、完全，是有效調(diào)控市場(chǎng) 的基礎(chǔ)，也是消費(fèi)者理性選擇的重要條件。2004年上海、天津、南京 等城市通過(guò)開通商品房銷售合同聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)，及時(shí)發(fā)布各類房地產(chǎn)市場(chǎng) 信息，使決策者和購(gòu)房者了解所有房屋供求信息和每一套房的成交價(jià)格， 改善了信息不對(duì)稱的局面。（八）加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)性、制度性問(wèn)題的研究。

18、在我國(guó)當(dāng)前的財(cái)稅體制下， 來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)的稅收約占稅收的10%，地方財(cái)政收入增加和經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì) 房產(chǎn)業(yè)的依賴程度較大，這也是各級(jí)政府熱衷房地產(chǎn)開發(fā)的根源所在。房 地產(chǎn)市場(chǎng)一旦出現(xiàn)波動(dòng)，將對(duì)地方經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生劇烈影響，潛在風(fēng)險(xiǎn)較大。物 業(yè)稅又稱為“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，是當(dāng)下財(cái)稅體制改革的一個(gè)熱點(diǎn)。 開征物業(yè)稅后，土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)所有者或承租人每年都要交納一定稅 款，稅值隨房產(chǎn)的升值而提高，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。征收物業(yè)稅 可以減少房地產(chǎn)開發(fā)所需資金，促進(jìn)存量土地流轉(zhuǎn)；可以穩(wěn)定地方政府土 地收入，改變“寅吃卯糧”現(xiàn)象；可以通過(guò)稅率調(diào)節(jié)，限制高檔房、大戶 型房消費(fèi)，引導(dǎo)中小戶型、中低價(jià)位普通住房建設(shè)與消費(fèi)；同時(shí)，也是促 進(jìn)商品房降價(jià)的重要因