前期物業(yè)管理服務(wù)實(shí)用手冊(cè)

1、前期物業(yè)管理服務(wù)實(shí)用手冊(cè)前言隨著公司司居住物物業(yè)管理理項(xiàng)目的的日益增增多，為為了統(tǒng)一一管理模模式，提提高整體體服務(wù)質(zhì)質(zhì)量；抓抓好行風(fēng)風(fēng)建設(shè)，開(kāi)展創(chuàng)創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)動(dòng)，使公公司“三個(gè)第第一”的質(zhì)量量方針落落到實(shí)處處，公司司決定，根據(jù)國(guó)國(guó)務(wù)院和和上海市市物業(yè)管管理的有有關(guān)法律律法規(guī)，在總結(jié)結(jié)以往居居住物業(yè)業(yè)管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的基基礎(chǔ)上，依據(jù)東東湖物業(yè)業(yè)的管理理模式和和質(zhì)量管管理體系系，吸取取國(guó)內(nèi)外外物業(yè)管管理的先先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，著手手編寫(xiě)上海東東湖物業(yè)業(yè)管理公公司居住住物業(yè)實(shí)實(shí)用手冊(cè)冊(cè)（試試行本）。上海東東湖物業(yè)業(yè)管理公公司居住住物業(yè)實(shí)實(shí)用手冊(cè)冊(cè)（試試行本）以簡(jiǎn)潔潔的文字字、翔實(shí)實(shí)的數(shù)據(jù)據(jù)、明晰晰的圖表表，從居居住物

2、業(yè)業(yè)的前期期介入、物業(yè)接接管驗(yàn)收收、業(yè)主主入住、裝修管管理，日日常運(yùn)行行中保安安、保潔潔、保綠綠、服務(wù)務(wù)、工程程維修的的管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和管管理制度度，各類(lèi)類(lèi)人員的的崗位職職責(zé)、各各工種操操作規(guī)程程，各類(lèi)類(lèi)突發(fā)事事件的應(yīng)應(yīng)急處置置預(yù)案，到業(yè)委委會(huì)的成成立、行行風(fēng)建設(shè)設(shè)、社區(qū)區(qū)文化建建設(shè)、示示范小區(qū)區(qū)的創(chuàng)建建予以程程序化、規(guī)范化化，并對(duì)對(duì)國(guó)務(wù)院院和上海海市物業(yè)業(yè)管理常常用的相相關(guān)法律律法規(guī)摘摘錄匯編編，從而而為項(xiàng)目目經(jīng)理提提供管理理方便，同時(shí)也也使公司司的居住住物業(yè)管管理納入入程序化化、規(guī)范范化的軌軌道。本手冊(cè)在在編撰過(guò)過(guò)程中，得到了了公司職職能部門(mén)門(mén)和管理理處的大大力支持持，公司司謹(jǐn)向他他們表示示衷

3、心的的感謝。由于內(nèi)內(nèi)容多、時(shí)間緊緊、物業(yè)業(yè)管理的的相關(guān)法法律法規(guī)規(guī)又不斷斷出臺(tái)，手冊(cè)一一定存在在不完善善的地方方。因此此希望大大家在本本手冊(cè)試試行過(guò)程程中，積積極提出出修改意意見(jiàn)，以以便公司司進(jìn)一步步修改完完善。 上海東東湖物業(yè)業(yè)管理公公司二四四年十二二月第一章 前前期物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)（含含前期介介入）1、前期期物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)合同及及投標(biāo)計(jì)計(jì)劃書(shū)物業(yè)公司司在正式式介入前前，項(xiàng)目目經(jīng)理或或前期介介入人員員對(duì)雙方方簽定的的前期物物業(yè)管理理服務(wù)合合同和投投標(biāo)計(jì)劃劃書(shū)，必必須仔細(xì)細(xì)閱讀，認(rèn)真研研究，并并著重了了解：甲甲、乙雙雙方的權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)；開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)物物業(yè)管理理服務(wù)的的要求和和目標(biāo)；地下車(chē)車(chē)庫(kù)、

4、會(huì)會(huì)所、沿沿街商鋪鋪等的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬屬；開(kāi)辦辦費(fèi)的使使用及其其分?jǐn)?；人員配配置、費(fèi)費(fèi)用測(cè)算算；承包包制還是是酬金制制；交房房日期以以及雙方方的一些些特殊約約定。2、前期期介入的的形式前期介入入的形式式:基本本分為物物業(yè)建設(shè)設(shè)施工早早期開(kāi)始始的前期期介入；參與售售樓處和和樣板房房管理開(kāi)開(kāi)始的前前期介入入；業(yè)主主入住前前夕的前前期介入入等三種種形式。3、前期期介入人人員的配配置和培培訓(xùn)根據(jù)約定定，分批批招聘配配置好前前期介入入人員并并對(duì)進(jìn)入入現(xiàn)場(chǎng)的的各類(lèi)人人員進(jìn)行行上崗前前的培訓(xùn)訓(xùn)（培訓(xùn)訓(xùn)內(nèi)容詳詳見(jiàn)本章章9.88節(jié)）。4、前期期介入的的進(jìn)駐4.1與與開(kāi)發(fā)商商建立業(yè)業(yè)務(wù)聯(lián)系系前期介入入人員進(jìn)進(jìn)駐后，應(yīng)

5、和開(kāi)開(kāi)發(fā)商立立即建立立每月一一次的定定期例會(huì)會(huì)制度，并參與與開(kāi)發(fā)商商的工程程例會(huì)，便于雙雙方溝通通，了解解工程進(jìn)進(jìn)度、施施工質(zhì)量量、整改改及驗(yàn)收收情況并并作好書(shū)書(shū)面記錄錄。同時(shí)時(shí)與施工工各總、分包單單位、設(shè)設(shè)備供應(yīng)應(yīng)商、工工程監(jiān)理理建立工工作聯(lián)系系。其目目的是配配合開(kāi)發(fā)發(fā)商的工工作，以以物業(yè)管管理的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)眼光光，去發(fā)發(fā)現(xiàn)業(yè)主主入住后后物業(yè)管管理中可可能出現(xiàn)現(xiàn)的問(wèn)題題，以利利于開(kāi)發(fā)發(fā)商在樓樓盤(pán)的建建設(shè)過(guò)程程中提前前預(yù)見(jiàn)一一些問(wèn)題題并及時(shí)時(shí)作出修修改方案案，減少少樓盤(pán)交交付后產(chǎn)產(chǎn)生不必必要的麻麻煩和資資金投入入。4.2以以書(shū)面?zhèn)鋫渫浀牡男问剑瑥奈飿I(yè)業(yè)管理的的角度提提出合理理化建議議通過(guò)工程程圖紙

6、和和參加工工程例會(huì)會(huì)熟悉樓樓盤(pán)情況況和總體體布局，了解小小區(qū)的基基本資料料。要熟熟悉房型型結(jié)構(gòu)、套數(shù)及及每戶建建筑面積積、樓層層數(shù)、總總戶數(shù)、物業(yè)用用房；綠綠化面積積、水系系面積、景觀、垃圾房房；游泳泳池、網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所、商鋪；車(chē)庫(kù)面面積、車(chē)車(chē)位數(shù)量量、道路路出口；廣告宣宣傳、銷(xiāo)銷(xiāo)售情況況；智能能化設(shè)施施、變配配電室、電梯、水泵、消防栓栓、空調(diào)調(diào)、通風(fēng)風(fēng)等相關(guān)關(guān)的配套套設(shè)施設(shè)設(shè)備情況況。平時(shí)根據(jù)據(jù)項(xiàng)目的的工程進(jìn)進(jìn)度，配配合開(kāi)發(fā)發(fā)商、監(jiān)監(jiān)理對(duì)各各單項(xiàng)工工程進(jìn)行行階段性性的自檢檢工作，要注重重房屋以以及公共共設(shè)施設(shè)設(shè)備（如如：樓道道清潔和和綠化的的水源、崗?fù)ず秃妥孕熊?chē)車(chē)停車(chē)棚棚的合理理設(shè)置等等）的

7、使使用功能能，熟悉悉各種設(shè)設(shè)施設(shè)備備的使用用和操作作，以便便今后物物業(yè)管理理工作的的順利開(kāi)開(kāi)展。對(duì)對(duì)于存在在的問(wèn)題題，要及及時(shí)提出出書(shū)面整整改意見(jiàn)見(jiàn)供開(kāi)發(fā)發(fā)商、監(jiān)監(jiān)理參考考并存檔檔。在熟悉了了解物業(yè)業(yè)情況的的基礎(chǔ)上上，深入入現(xiàn)場(chǎng)，從物業(yè)業(yè)管理的的角度，以專(zhuān)業(yè)業(yè)的眼光光去發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題，并以書(shū)書(shū)面?zhèn)渫浀男涡问教岢龀鼋鉀Q問(wèn)問(wèn)題的方方案，使使問(wèn)題得得到及時(shí)時(shí)妥善解解決，減減少物業(yè)業(yè)使用和和管理中中的后遺遺癥。4.3物物業(yè)管理理用房的的落實(shí)及及裝修根據(jù)上海海市人民民政府滬滬府發(fā)20003661號(hào)文文，上海海市人民民政府批批轉(zhuǎn)市房房地資源源局關(guān)于于上海市市實(shí)施物業(yè)管管理?xiàng)l例例若干干意見(jiàn)的的通知和和上海海

8、市住宅宅物業(yè)管管理規(guī)定定：物物業(yè)管理理用房按按照不低低于該物物業(yè)管理理區(qū)域房房屋總面面積的00.2%提供；建筑面面積5萬(wàn)萬(wàn)平方米米及以下下的，按按照不低低于建筑筑面積1100平平方米由由開(kāi)發(fā)商商提供。物業(yè)管管理用房房的裝修修，按各各小區(qū)實(shí)實(shí)際情況況，由管管理處與與開(kāi)發(fā)商商協(xié)商解解決。5、與相相關(guān)職能能部門(mén)的的業(yè)務(wù)關(guān)關(guān)系建立立5.1工工商所工商所：辦理營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照照。流程程：先由公公司出具具辦理執(zhí)執(zhí)照委托托書(shū)；憑公司司營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照復(fù)印印件、前前期物業(yè)業(yè)管理委委托合同同復(fù)印件件到所在在地的工工商管理理所辦理理企業(yè)名名稱(chēng)核準(zhǔn)準(zhǔn)登記（上海海東湖物物業(yè)管理理公司XXXX管管理處）；在企業(yè)業(yè)名稱(chēng)核核準(zhǔn)后，還需

9、向向工商管管理所提提交；管管理處負(fù)負(fù)責(zé)人任任命書(shū)和和身份證證復(fù)印件件、開(kāi)發(fā)發(fā)商所建建項(xiàng)目有有關(guān)批準(zhǔn)準(zhǔn)文件復(fù)復(fù)印件、管理處處辦公地地址、面面積和平平面圖（工商所所會(huì)派人人現(xiàn)場(chǎng)查查看）、辦公場(chǎng)場(chǎng)所雙方方租賃合合同復(fù)印印件（免免租金）；營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照辦理理完后，還需辦辦理企業(yè)業(yè)代碼證證、刻管管理處公公章。對(duì)小區(qū)業(yè)業(yè)主私開(kāi)開(kāi)店鋪等等居改非非的行為為，管理理處在勸勸阻無(wú)效效的情況況下，應(yīng)應(yīng)立即報(bào)報(bào)告工商商管理所所予以取取締。5.2房房地辦（區(qū)房地地局街道道辦事處處）房地辦（區(qū)房地地局街道道辦事處處）：是是指導(dǎo)物物業(yè)管理理企業(yè)工工作的政政府機(jī)構(gòu)構(gòu)，管理理處應(yīng)定定期向房房產(chǎn)辦匯匯報(bào)小區(qū)區(qū)管理的的情況，取得房房產(chǎn)

10、辦的的幫助指指導(dǎo)。物業(yè)管理理前期介介入時(shí)，要向物物業(yè)所在在地的房房產(chǎn)辦進(jìn)進(jìn)行登記記并告知知所管小小區(qū)的名名稱(chēng)、地地址、物物業(yè)管理理公司的的名稱(chēng)、負(fù)責(zé)人人的姓名名、聯(lián)系系電話等等。對(duì)小小區(qū)業(yè)主主擅自違違章搭建建等行為為，管理理處在勸勸阻無(wú)效效的情況況下，應(yīng)應(yīng)立即報(bào)報(bào)告房產(chǎn)產(chǎn)辦予以以整改。5.3銀銀行銀行：開(kāi)開(kāi)設(shè)銀行行基本戶戶。流程程：憑管理理處營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)代代碼證到到銀行領(lǐng)領(lǐng)取企業(yè)業(yè)申請(qǐng)開(kāi)開(kāi)戶表格格和印鑒鑒卡（三三份）；表格填填寫(xiě)：企企業(yè)名稱(chēng)稱(chēng)、企業(yè)業(yè)性質(zhì)、負(fù)責(zé)人人姓名、上級(jí)單單位公章章、公司司法人代代表簽字字等；CC.印鑒鑒卡蓋章章：公司司法人章章、管理理處財(cái)務(wù)務(wù)專(zhuān)用章章；以上兩兩樣辦妥妥

11、后與公公司出具具的銀銀行開(kāi)戶戶證復(fù)復(fù)印件一一起交銀銀行即可可。5.4物物價(jià)局物價(jià)局：審批管管理費(fèi)。開(kāi)發(fā)商商售樓時(shí)時(shí)，已將將初定的的物業(yè)管管理費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)在預(yù)預(yù)售合同同補(bǔ)充條條款中寫(xiě)寫(xiě)明。物物價(jià)局主主要根據(jù)據(jù)該物業(yè)業(yè)的硬件件和業(yè)主主入戶后后一段時(shí)時(shí)間的管管理水準(zhǔn)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)管管理費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行審批。管理費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)經(jīng)物價(jià)局局審定后后，管理理處對(duì)原原初定的的物業(yè)管管理費(fèi)實(shí)實(shí)行多退退少補(bǔ)。管理處處報(bào)批管理費(fèi)費(fèi)流程：到房產(chǎn)產(chǎn)辦領(lǐng)取取表格并并向所在在地的區(qū)區(qū)物價(jià)局局進(jìn)行報(bào)報(bào)批；提供的的資料：管理處處營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照復(fù)印印件、小小區(qū)情況況介紹（占地面面積、建建筑面積積、銷(xiāo)售售價(jià)格、樓宇的的幢數(shù)、戶數(shù)、電梯數(shù)數(shù)量、容容積

12、率、綠化率率、水景景、會(huì)所所、車(chē)庫(kù)庫(kù)、智能能化系統(tǒng)統(tǒng)等有關(guān)關(guān)情況）、小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理費(fèi)測(cè)測(cè)算依據(jù)據(jù)（注：20004年111月11日起不不須審批批，只需需備案）。5.5街街道、居居委街道、居居委；與與所在地地的街道道、居委委辦事處處取得聯(lián)聯(lián)系，積積極配合合街道推推進(jìn)社區(qū)區(qū)建設(shè)、創(chuàng)建文文明小區(qū)區(qū)、選舉舉居委會(huì)會(huì)委員、選舉人人民代表表、援助助災(zāi)區(qū)、開(kāi)展愛(ài)愛(ài)國(guó)衛(wèi)生生活動(dòng)、解決部部分“40550”人員就就業(yè)問(wèn)題題等。5.6警警署警署：與與所在地地的街道道警署取取得聯(lián)系系，辦理理物業(yè)安安保人員員上崗證證等工作作。同時(shí)時(shí)配合警警署做好好地區(qū)和和物業(yè)小小區(qū)的安安全治安安等方面面的工作作。5.7環(huán)環(huán)衛(wèi)、環(huán)環(huán)保環(huán)

13、衛(wèi)、環(huán)環(huán)保：與與所在地地的區(qū)環(huán)環(huán)衛(wèi)局取取得聯(lián)系系，簽訂訂建筑垃垃圾清運(yùn)運(yùn)和生活活垃圾清清運(yùn)的協(xié)協(xié)議。5.8陸陸管處陸管處：根據(jù)所所在地物物價(jià)局的的指導(dǎo)價(jià)價(jià)格，帶帶營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照復(fù)印印件、車(chē)車(chē)位平面面圖、車(chē)車(chē)管人員員名單，向區(qū)陸陸上交通通管理處處申請(qǐng)車(chē)車(chē)輛停放放管理。5.9社社文處社文處：具備安安裝衛(wèi)星星接收裝裝置條件件(800%的業(yè)業(yè)主為涉涉外人士士)的小小區(qū)，配配合開(kāi)發(fā)發(fā)商向市市文化管管理監(jiān)督督處進(jìn)行行申報(bào)。對(duì)小區(qū)區(qū)業(yè)主擅擅自安裝裝衛(wèi)星接接收天線線的行為為，管理理處在勸勸阻無(wú)效效的情況況下，應(yīng)應(yīng)立即報(bào)報(bào)告社文文處予以以整改。6、售樓樓處、樣樣板房的的物業(yè)管管理物業(yè)前期期介入階階段對(duì)售售樓處、樣板

14、房房的管理理服務(wù)，一定程程度上體體現(xiàn)了物物業(yè)管理理的水準(zhǔn)準(zhǔn)，并將將關(guān)系到到公司的的信譽(yù)，對(duì)此前前期介入入人員必必須十分分重視。首先，前前期介入入人員要要與開(kāi)發(fā)發(fā)商相關(guān)關(guān)部門(mén)做做好售樓樓處、樣樣板房物物品、鑰鑰匙的交交接、驗(yàn)驗(yàn)收工作作。如發(fā)發(fā)現(xiàn)物品品短缺或或損壞現(xiàn)現(xiàn)象，應(yīng)應(yīng)發(fā)書(shū)面面?zhèn)渫涗洸⒄?qǐng)開(kāi)開(kāi)發(fā)商予予以整改改。由于于售樓處處、樣板板房有別別于小業(yè)業(yè)主的住住宅，因因此必須須制定嚴(yán)嚴(yán)格的管管理制度度和安全全防范措措施，落落實(shí)鑰匙匙交接和和物品保保管的簽簽收手續(xù)續(xù)，避免免鑰匙遺遺失和物物品外流流現(xiàn)象的的發(fā)生。其次，前前期介入入人員要要明確售售摟處、樣板房房的管理理服務(wù)要要求并按按分工落落實(shí)責(zé)任任制

15、。保保安人員員用語(yǔ)要要規(guī)范、禮貌，敬禮詢?cè)儐?wèn)、熱熱情引導(dǎo)導(dǎo)。車(chē)輛輛指揮手手勢(shì)要準(zhǔn)準(zhǔn)確、熟熟練，客客人進(jìn)入入工地，要主動(dòng)動(dòng)勸說(shuō)戴戴好安全全帽，客客人進(jìn)入入樣板房房，要招招呼客人人穿鞋套套。顧客客來(lái)工地地參觀在在建房屋屋的施工工情況和和樣板房房時(shí)，須須辦理登登記手續(xù)續(xù)，并做做好安全全工作。熟悉區(qū)區(qū)域內(nèi)的的道路和和重要部部位，認(rèn)認(rèn)真仔細(xì)細(xì)地做好好巡邏安安全工作作，及時(shí)時(shí)做好每每次巡查查記錄。熟練使使用消防防設(shè)施設(shè)設(shè)備，做做到“預(yù)防為為主，防防消結(jié)合合”。做好好日常保保潔工作作，保持持室內(nèi)外外的壞境境整潔?？腿穗x離開(kāi)后清清理物品品，擺正正座椅。7、竣工工驗(yàn)收的的參與竣工驗(yàn)收收是指工工程竣工工后，開(kāi)開(kāi)發(fā)

16、商報(bào)報(bào)批政府府相關(guān)職職能部門(mén)門(mén)對(duì)樓盤(pán)盤(pán)的整體體質(zhì)量進(jìn)進(jìn)行驗(yàn)收收。前期期介入人人員應(yīng)積積極參與與，并對(duì)對(duì)竣工驗(yàn)驗(yàn)收中發(fā)發(fā)現(xiàn)的可可能影響響到今后后物業(yè)管管理的問(wèn)問(wèn)題要記記錄在案案，同時(shí)時(shí)配合開(kāi)開(kāi)發(fā)商督督促施工工單位整整改商品住宅宅竣工（通過(guò)建建設(shè)工程程竣工驗(yàn)驗(yàn)收備案案）后，建設(shè)單單位須申申請(qǐng)住宅宅 交付付使用入入戶許可可，由市市房屋土土地資源源管理局局或區(qū)（縣）住住宅建設(shè)設(shè)管理部部門(mén)組織織審核。審核項(xiàng)項(xiàng)目： 住宅宅小區(qū)生生活用水水、用電電、燃?xì)鈿?、雨污污水排放放的配套套建設(shè)。 住宅宅用戶的的電話通通信、寬寬帶數(shù)據(jù)據(jù)傳輸接接口、有有線電視視的配套套建設(shè)。 住宅宅小區(qū)內(nèi)內(nèi)的道路路暢通及及周邊場(chǎng)場(chǎng)地的清

17、清潔平整整與施工工現(xiàn)場(chǎng)的的隔離情情況。 住宅宅小區(qū)內(nèi)內(nèi)的空調(diào)調(diào)外機(jī)基基座、路路燈、停停車(chē)庫(kù)、環(huán)衛(wèi)設(shè)設(shè)施、配配套綠化化建設(shè)。 規(guī)劃劃要求的的公建配配套設(shè)施施建設(shè)或或落實(shí)情情況。新建住宅宅交付使使用許可可證由上上海市房房屋土地地資源管管理局或或區(qū)（縣縣）住宅宅建設(shè)管管理部門(mén)門(mén)核發(fā)。8、物業(yè)業(yè)的接管管驗(yàn)收物業(yè)的接接管驗(yàn)收收是在竣竣工驗(yàn)收收的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，物物業(yè)管理理企業(yè)從從開(kāi)發(fā)商商、建設(shè)設(shè)單位處處接管新新建房屋屋時(shí)，以以物業(yè)主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)安全和和滿足使使用功能能為主要要內(nèi)容的的接管驗(yàn)驗(yàn)收。在在完成接接管驗(yàn)收收后，整整體物業(yè)業(yè)連同附附屬設(shè)備備設(shè)施就就應(yīng)移交交給物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)。物物業(yè)的接接管驗(yàn)收收不僅包包括

18、主體體建筑、附屬設(shè)設(shè)備、配配套設(shè)施施，而且且還包括括道路、場(chǎng)地和和環(huán)境綠綠化等，還應(yīng)特特別重視視對(duì)綜合合功能的的驗(yàn)收。物業(yè)的的接管驗(yàn)驗(yàn)收，由由開(kāi)發(fā)建建設(shè)單位位和物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)共同同組織驗(yàn)驗(yàn)收小組組進(jìn)行。8.1物物業(yè)接管管驗(yàn)收的的作用接管驗(yàn)收收的作用用主要體體現(xiàn)在：1）、明明確交接接雙方的的責(zé)任。通過(guò)接接管驗(yàn)收收和接管管合同的的簽訂，實(shí)現(xiàn)雙雙方責(zé)任任的轉(zhuǎn)移移，在法法律上界界定清楚楚各自的的責(zé)任范范圍。2）、確確保物業(yè)業(yè)具備正正常的使使用功能能，充分分維護(hù)業(yè)業(yè)主的利利益。通通過(guò)物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的接接管驗(yàn)收收，能進(jìn)進(jìn)一步促促使開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)或或施工企企業(yè)按標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行設(shè)計(jì)和和建設(shè)，減少日日后管理理中的

19、麻麻煩和開(kāi)開(kāi)支。同同時(shí)，能能夠彌補(bǔ)補(bǔ)部分業(yè)業(yè)主專(zhuān)業(yè)業(yè)知識(shí)的的不足，從總體體上把握握整個(gè)物物業(yè)的質(zhì)質(zhì)量。3）、為為日后管管理創(chuàng)造造條件。通過(guò)接接管驗(yàn)收收，一方方面使工工程質(zhì)量量達(dá)到要要求，減減少日常常管理過(guò)過(guò)程的維維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)工作作量。另另一方面面，根據(jù)據(jù)接管中中的有關(guān)關(guān)物業(yè)的的文件資資料，可可以摸清清物業(yè)的的性能與與特點(diǎn)，預(yù)防管管理中可可能出現(xiàn)現(xiàn)的問(wèn)題題，計(jì)劃劃安排好好各項(xiàng)管管理，發(fā)發(fā)揮社會(huì)會(huì)化、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)化、現(xiàn)代化化的管理理優(yōu)勢(shì)。8.2物物業(yè)接管管驗(yàn)收的的標(biāo)準(zhǔn)及及重點(diǎn)物業(yè)的接接管驗(yàn)收收，分為為新建物物業(yè)的接接管驗(yàn)收收和原有有物業(yè)的的接管驗(yàn)驗(yàn)收。其其具體的的要求與與標(biāo)準(zhǔn)可可參照建建設(shè)部119911

20、年頒布布的房房屋接管管驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，主要內(nèi)內(nèi)容有：1)、接接管驗(yàn)收收的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)主體結(jié)結(jié)構(gòu)：地基基基礎(chǔ)的沉沉降不得得超過(guò)建建筑地基基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范的允許許變形值值；不得得引起上上部結(jié)構(gòu)構(gòu)的開(kāi)裂裂或相鄰鄰房屋的的損壞。鋼筋混混凝土構(gòu)構(gòu)件產(chǎn)生生變形、裂縫，不得超超過(guò)鋼筋筋混凝土土結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范的規(guī)定定值。木結(jié)構(gòu)構(gòu)應(yīng)結(jié)牢牢固，支支撐系統(tǒng)統(tǒng)可靠、無(wú)蟻害害，其構(gòu)構(gòu)件的選選材必須須符合結(jié)結(jié)構(gòu)工程程施工及及驗(yàn)收規(guī)規(guī)范規(guī)定定。磚石結(jié)結(jié)構(gòu)必須須有足夠夠的強(qiáng)度度和剛度度，不允允許有明明顯裂縫縫。凡應(yīng)抗抗震設(shè)防防的房屋屋，必須須符合建建筑抗震震設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范的有有關(guān)規(guī)定定。外墻不不得滲水水屋面：各類(lèi)屋屋面必須須符合屋屋面

21、工程程及驗(yàn)收收規(guī)范的的規(guī)定，排水暢暢通，無(wú)無(wú)積水，不滲漏漏。平屋面面應(yīng)有隔隔熱保溫溫措施，3層以以上房屋屋在公用用部位設(shè)設(shè)置屋面面檢修孔孔。陽(yáng)臺(tái)和和3層以以上房屋屋的屋面面應(yīng)有組組織排水水，出水水口、檐檐溝、落落水管應(yīng)應(yīng)安裝牢牢固，接接口嚴(yán)密密，不滲滲漏。樓地面面：面層與與基層必必須粘結(jié)結(jié)牢固，不空鼓鼓。整體體面層平平整，不不允許有有裂縫、脫皮和和起砂等等缺陷；塊料面面層應(yīng)表表面平正正，接縫縫均勻順順直、無(wú)無(wú)缺棱掉掉角。衛(wèi)生間間、陽(yáng)臺(tái)臺(tái)、盥洗洗間地面面及相鄰鄰地面的的相對(duì)標(biāo)標(biāo)高應(yīng)符符合設(shè)計(jì)計(jì)要求，不應(yīng)有有積水，不允許許倒泛水水和滲漏漏。木樓地地面應(yīng)平平整牢固固，接縫縫密合。裝修：鋼木門(mén)門(mén)窗應(yīng)安

22、安裝平正正牢固，無(wú)翹曲曲變形，開(kāi)關(guān)靈靈活，零零配件裝裝配齊全全，位置置準(zhǔn)確，鋼門(mén)窗窗縫隙嚴(yán)嚴(yán)密，木木門(mén)窗縫縫隙適度度。進(jìn)戶門(mén)門(mén)不得使使用膠合合板制作作，門(mén)鎖鎖應(yīng)安裝裝牢固，底層外外窗、樓樓層公共共走道窗窗、進(jìn)戶戶門(mén)上的的亮子均均應(yīng)裝設(shè)設(shè)鐵柵欄欄。木裝修修工程應(yīng)應(yīng)表面光光潔，線線條順直直，對(duì)縫縫嚴(yán)密，不露釘釘帽，與與基層必必須釘牢牢。門(mén)窗窗玻璃應(yīng)應(yīng)安裝平平整，油油灰飽滿滿，粘貼貼牢固。抹砂應(yīng)應(yīng)平整，不應(yīng)有有空鼓、裂縫和和起泡等等缺陷。飾面磚磚應(yīng)表面面潔凈，粘貼牢牢固，陰陰陽(yáng)角與與線角順順直，無(wú)無(wú)缺棱掉掉角。油漆、刷漿應(yīng)應(yīng)色澤一一致，表表面不應(yīng)應(yīng)有脫皮皮、漏刷刷現(xiàn)象。2）、水水電設(shè)備備設(shè)施的的現(xiàn)場(chǎng)

23、驗(yàn)驗(yàn)收重點(diǎn)點(diǎn)供配電電系統(tǒng)的的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)驗(yàn)收的主要內(nèi)內(nèi)容：檢查高高低壓配配電柜、高壓器器有無(wú)正正式供電電，是否否滿足設(shè)設(shè)計(jì)功能能，是否否按國(guó)家家及地區(qū)區(qū)有關(guān)規(guī)規(guī)程施工工，有無(wú)無(wú)事故及及安全隱隱患(如如電纜溝溝有無(wú)蓋蓋板；有有無(wú)懸掛掛安全標(biāo)標(biāo)示牌；安全有有效距離離是否合合格；高高壓側(cè)有有無(wú)隔離離設(shè)施等等)；接接地網(wǎng)有有無(wú)可靠靠接地；設(shè)備房房有無(wú)做做好“三三防”措措施(如如有無(wú)防防鼠板、電纜溝溝、門(mén)窗窗、墻洞洞有無(wú)封封網(wǎng))。檢查發(fā)發(fā)電機(jī)系系統(tǒng)是否否能滿足足設(shè)計(jì)功功能，機(jī)機(jī)組能否否正常使使用，機(jī)機(jī)油管路路、柴油油管路、冷卻水水路是否否暢通。若有兩兩臺(tái)以上上機(jī)組，能否并并車(chē)同步步進(jìn)行，煙管有有無(wú)漏煙煙現(xiàn)象，

24、有無(wú)事事故緊停停車(chē)功能能，應(yīng)急急自動(dòng)發(fā)發(fā)電功能能，能否否正常起起動(dòng)等，必保供供電線路路是否正正常供電電。低壓電電氣線路路應(yīng)平整整、牢固固、順直直，過(guò)墻墻應(yīng)有導(dǎo)導(dǎo)管，導(dǎo)導(dǎo)線連接接必須緊緊密；采采用管子子配線時(shí)時(shí)，連接接點(diǎn)必須須緊密、可靠，使管路路在結(jié)構(gòu)構(gòu)上和電電氣上均均連成整整體并有有可靠的的接地，每回路路導(dǎo)線間間和對(duì)地地絕緣電電阻值不不小于11兆歐千伏。應(yīng)按套套安裝電電表或預(yù)預(yù)留表位位，并有有電氣接接地裝置置。照明明器具等等低壓電電器安裝裝支架必必須牢固固，部件件齊全，接觸良良好，位位置正確確。電度度表是否否經(jīng)過(guò)國(guó)國(guó)家供電電有關(guān)部部門(mén)檢測(cè)測(cè)。中央空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)通風(fēng)工工程部分分的現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)驗(yàn)收：檢查中

25、中央空調(diào)調(diào)主機(jī)能能否正常常運(yùn)行，負(fù)荷能能否在可可調(diào)節(jié)范范圍內(nèi)調(diào)調(diào)節(jié)運(yùn)行行，檢查查冷卻泵泵、冷凍凍泵、冷冷卻塔能能否正常常運(yùn)行，控制柜柜內(nèi)電氣氣線路是是否符合合規(guī)范。檢查冷冷凍管系系、冷卻卻管系和和閥門(mén)，保溫是是否完好好，有無(wú)無(wú)漏水現(xiàn)現(xiàn)象；防防腐是否否符合要要求，膨膨脹水箱箱能否正正常補(bǔ)水水，管路路最高點(diǎn)點(diǎn)和最遠(yuǎn)遠(yuǎn)點(diǎn)壓力力是否在在0.115兆帕帕(滿負(fù)負(fù)荷情況況下)。檢查制制冷或制制熱情況況能否滿滿足設(shè)計(jì)計(jì)要求。檢查柜柜式風(fēng)機(jī)機(jī)、盤(pán)管管內(nèi)機(jī)、新風(fēng)機(jī)機(jī)、吊頂頂風(fēng)機(jī)能能否正常常使用。噪音是是否在有有效范圍圍內(nèi)，風(fēng)風(fēng)管出風(fēng)風(fēng)是否均均勻，風(fēng)風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)風(fēng)口、出出風(fēng)口有有無(wú)封閉閉現(xiàn)象。消防系系統(tǒng)的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收收

26、。主要要有如下下內(nèi)容：檢查消消防控制制系統(tǒng)煙煙感、溫溫感、水水流等信信號(hào)能否否反應(yīng)作作出相應(yīng)應(yīng)的措施施，消防防栓泵、噴淋泵泵、排煙煙風(fēng)機(jī)、排煙閥閥加壓風(fēng)風(fēng)機(jī)等能能否自動(dòng)動(dòng)及手動(dòng)動(dòng)起動(dòng)，消防廣廣播事故故時(shí)能否否正常廣廣播。檢查消消防管路路有無(wú)漏漏水，閥閥門(mén)保持持常開(kāi)狀狀態(tài)(防防火水閥閥除外)，消防防栓內(nèi)配配件是否否缺少，檢查噴噴淋頭是是否滿足足要求，消防栓栓、噴淋淋頭有無(wú)無(wú)水流，水壓是是否滿足足要求。檢查氣氣體滅火火系統(tǒng)能能否正常常運(yùn)行，氣體壓壓力是否否在正常常范圍內(nèi)內(nèi)，氣體體有無(wú)及及時(shí)補(bǔ)充充更換。檢查各各工作生生活點(diǎn)手手持式滅滅火器、防毒面面具等是是否配備備整齊，防火門(mén)門(mén)是否合合格，有有無(wú)保持

27、持常開(kāi)狀狀態(tài)，消消防設(shè)施施有無(wú)故故障防礙礙影響正正常使用用等。運(yùn)輸設(shè)設(shè)備的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收收。主要要有如下下內(nèi)容：直升電電梯應(yīng)能能準(zhǔn)備的的啟動(dòng)運(yùn)運(yùn)行、選選層、平平層、停停層、引引機(jī)的噪噪聲和震震動(dòng)聲不不得超過(guò)過(guò)BJJ2322的規(guī)定定值。制制動(dòng)器、限速器器及其他他安全設(shè)設(shè)備。自動(dòng)扶扶梯應(yīng)運(yùn)運(yùn)行平穩(wěn)穩(wěn)，無(wú)振振動(dòng)，無(wú)無(wú)雜音，扶手帶帶應(yīng)無(wú)鋼鋼刺，松松緊程度度應(yīng)保持持全水平平時(shí)下垂垂不大，放松壓壓帶輪后后應(yīng)可以以用手拖拖動(dòng)扶手手帶。應(yīng)應(yīng)動(dòng)作靈靈敏可靠靠，安裝裝的隱蔽蔽工程、運(yùn)轉(zhuǎn)記記錄、性性能檢測(cè)測(cè)記錄及及完整的的圖紙資資料均應(yīng)應(yīng)符合要要求。電電梯的應(yīng)應(yīng)急對(duì)講講應(yīng)能可可靠對(duì)講講，發(fā)生生消防火火警時(shí)應(yīng)應(yīng)能按要要求

28、升到到頂層，安全鉗鉗就能安安全動(dòng)作作。管道煤煤氣系統(tǒng)統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)驗(yàn)收。主要檢檢查管道道煤氣是是否按國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及地區(qū)區(qū)規(guī)范安安裝，管管道安裝裝是否良良好，有有無(wú)漏氣氣現(xiàn)象，煤氣表表安裝的的高度是是否符合合要求等等。電信系系統(tǒng)的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收收。要求求電信系系統(tǒng)線路路安裝整整齊，電電話無(wú)雜雜音，接接線盒、分線盒盒安裝牢牢固、電電纜敷設(shè)設(shè)應(yīng)符合合國(guó)家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。有線電電視網(wǎng)的的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)驗(yàn)收。要要求有線線電視線線路敷設(shè)設(shè)整齊，放大器器安裝穩(wěn)穩(wěn)固，進(jìn)進(jìn)戶線穿穿墻部分分應(yīng)穿管管敷設(shè)，電視信信號(hào)圖像像清晰、聲音清清楚。閉路監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)等的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收收。主要要有如下下內(nèi)容：閉路路監(jiān)控系系統(tǒng)應(yīng)圖圖像清晰晰、穩(wěn)定定、無(wú)變變

29、形失真真；防防盜對(duì)講講設(shè)備應(yīng)應(yīng)對(duì)講良良好，聲聲音清晰晰，無(wú)雜雜音，呼呼叫反應(yīng)應(yīng)快靈敏敏，開(kāi)鎖鎖功能迅迅速、有有效。給排水水系統(tǒng)的的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)驗(yàn)收。主主要以如如下內(nèi)容容：檢查自自來(lái)水公公司進(jìn)水水表閥是是否好、啟閉靈靈活，高高、低蓄蓄水池是是否潔凈凈衛(wèi)生，同時(shí)是是否采取取封閉措措施，是是否便于于檢修、清洗，同時(shí)是是否采取取封閉措措施，進(jìn)進(jìn)水管是是否有安安全保障障措施，水泵電電機(jī)是否否安裝穩(wěn)穩(wěn)固，運(yùn)運(yùn)行時(shí)應(yīng)應(yīng)無(wú)振動(dòng)動(dòng)。壓力力表等是是否指示示正常，自動(dòng)控控制系統(tǒng)統(tǒng)是否運(yùn)運(yùn)行正常常，有無(wú)無(wú)必要的的缺水、溢水故故障，管管路是否否安裝牢牢固，無(wú)無(wú)跑、冒冒、滴、漏現(xiàn)象象。壓力供供水設(shè)備備安裝、使用是是否符合合國(guó)家

30、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及地地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，壓力力是否在在正?？乜刂品秶鷩鷥?nèi)，安安全保護(hù)護(hù)是否完完善，能能否及時(shí)時(shí)動(dòng)作。排水管管道不應(yīng)應(yīng)采用陶陶瓷管、塑料管管，應(yīng)無(wú)無(wú)跑、冒冒、滴、漏現(xiàn)象象，防腐腐措施應(yīng)應(yīng)符合國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，管道道接口、檢查口口不得漏漏水，檢檢查口應(yīng)應(yīng)便于維維修，管管道排水水應(yīng)流暢暢，集水水井、沙沙井、化化糞池應(yīng)應(yīng)暢通，潛水泵泵應(yīng)無(wú)堵堵塞，自自動(dòng)控制制正常。3）、小小區(qū)市政政驗(yàn)收的的重點(diǎn)小區(qū)的市市政包括括小區(qū)內(nèi)內(nèi)的道路路、排水水管道、溝渠、砂井、供水管管道、檢檢查井、電訊箱箱、化糞糞池、綠綠化、環(huán)環(huán)衛(wèi)設(shè)施施、環(huán)保保設(shè)施等等各方面面的措施施，其中中以下項(xiàng)項(xiàng)目驗(yàn)收收時(shí)，除除檢驗(yàn)質(zhì)質(zhì)量外，應(yīng)注意意：道路：有

31、否積積水(路路面排水水反坡)。砂井：溝渠排排水是否否通暢，有否殘殘余建筑筑垃圾。供水管管道有否否滲漏，有條件件的在一一段時(shí)間間內(nèi)檢查查水表讀讀數(shù)前后后是否相相符?；S池池有無(wú)透透氣管(不能完完全密閉閉)。小區(qū)內(nèi)內(nèi)有否配配備室外外消防栓栓，水壓壓是否足足夠。小區(qū)內(nèi)內(nèi)路燈開(kāi)開(kāi)關(guān)分區(qū)區(qū)是否合合理，有有否防雷雷保護(hù)。8.3 物業(yè)交交接的實(shí)實(shí)施8.3.1設(shè)備備交接首先要求求移交方方提供設(shè)設(shè)備清單單，被移移交的設(shè)設(shè)備必須須已安裝裝、調(diào)試試、驗(yàn)收收完畢。設(shè)備移移交時(shí)，管理處處必須按按照設(shè)備備清單逐逐一查驗(yàn)驗(yàn)。檢查查設(shè)備有有無(wú)損傷傷，各項(xiàng)項(xiàng)功能是是否可用用并達(dá)到到設(shè)計(jì)要要求。注注意設(shè)備備附帶零零備件、鑰匙、特

32、殊工工、量具具、圖紙紙、使用用說(shuō)明、合格證證等不要要遺漏。驗(yàn)收合合格后填填寫(xiě)設(shè)備備移交單單2份，1份交交移交方方，1份份管理處處存檔，以便今今后建立立設(shè)備臺(tái)臺(tái)帳。8.3.2鑰匙交交接驗(yàn)收后的的房屋、信箱、設(shè)備用用房的鑰鑰匙逐一一編號(hào)登登記，妥妥善保管管。8.3.3資料料交接開(kāi)發(fā)商商資料：項(xiàng)目批批準(zhǔn)文件件；用地地批準(zhǔn)文文件；建建筑執(zhí)照照；拆遷遷資料?？⒐を?yàn)驗(yàn)收合格格資料：建設(shè)工工程竣工工驗(yàn)收證證書(shū)；建建筑消防防驗(yàn)收合合格證；市完善善配套辦辦公室小小區(qū)綜合合驗(yàn)收合合格證書(shū)書(shū)；用電電許可證證（正本本）；用用水申請(qǐng)請(qǐng)審批表表和月供供水計(jì)劃劃執(zhí)行表表（正本本）；衛(wèi)衛(wèi)星地面面接受設(shè)設(shè)施許可可證（正正本）；

33、有線電電視許可可證（正正本）；電梯使使用合格格證（正正本）。工程技技術(shù)資料料：竣工工圖包括總總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工工程有隱隱蔽管線線的全套套圖紙；地質(zhì)勘勘察報(bào)告告；工程程合同及及開(kāi)、竣竣工報(bào)告告；工程程預(yù)決算算；圖紙紙會(huì)審記記錄；工工程設(shè)計(jì)計(jì)變更通通知及技技術(shù)核定定單位(包括質(zhì)質(zhì)量事故故處理記記錄)；隱蔽工工程驗(yàn)收收簽證；沉降觀觀測(cè)記錄錄；竣工工驗(yàn)收證證明書(shū)；鋼材、水泥等等主要材材料的質(zhì)質(zhì)量保證證書(shū)；新新材料、構(gòu)配件件和鑒定定合格證證書(shū)；水水、電、暖、通通、衛(wèi)生生器具、電梯等等設(shè)備的的檢驗(yàn)合合格證書(shū)書(shū)；砂閃閃、混凝凝土試塊塊試壓報(bào)報(bào)告；供供水、供供暖、管管道煤氣氣的試壓壓報(bào)告。與物業(yè)

34、業(yè)相關(guān)承承包商資資料：電電梯維護(hù)護(hù)保養(yǎng)、保潔、保綠（苗木清清冊(cè)）等等合同。對(duì)于在接接管驗(yàn)收收中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的問(wèn)題題，應(yīng)以以備忘錄錄的形式式記錄在在案，并并由開(kāi)發(fā)發(fā)商和物物業(yè)管理理處共同同簽字發(fā)發(fā)相關(guān)單單位。管管理處應(yīng)應(yīng)留檔備備案，以以便隨時(shí)時(shí)查看，并對(duì)整整改的部部分要監(jiān)監(jiān)督落實(shí)實(shí)。9、管理理處的籌籌建9.1管管理處組組織機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)置及及人員配配備組織機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)置見(jiàn)見(jiàn)本節(jié)附附后圖表表；人員員配備根根據(jù)公司司投標(biāo)書(shū)書(shū)并結(jié)合合小區(qū)實(shí)實(shí)際情況況進(jìn)行。9.2崗崗位職責(zé)責(zé)9.2.1區(qū)域域經(jīng)理崗崗位職責(zé)責(zé)（1）根根據(jù)公司司的要求求，制定定區(qū)域總總體管理理目標(biāo)，每季度度檢查一一次下轄轄管理處處計(jì)劃落落實(shí)情況況，針對(duì)對(duì)薄

35、弱環(huán)環(huán)節(jié)，指指導(dǎo)并幫幫助其采采取有效效措施，確保該該管理目目標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)。（2）認(rèn)認(rèn)真貫徹徹質(zhì)量管管理體系系，并以以此統(tǒng)一一區(qū)域管管理模式式和工作作流程，不斷提提高管理理和服務(wù)務(wù)質(zhì)量。（3）抓抓好行風(fēng)風(fēng)建設(shè)，組織開(kāi)開(kāi)展誠(chéng)信信服務(wù)活活動(dòng)，加加強(qiáng)對(duì)區(qū)區(qū)域下轄轄管理處處經(jīng)理日日常工作作的督促促、檢查查和考核核，對(duì)不不稱(chēng)職的的管理處處經(jīng)理及及時(shí)向公公司提出出調(diào)整建建議，確確保小區(qū)區(qū)經(jīng)理責(zé)責(zé)任制的的執(zhí)行。（4）定定期召開(kāi)開(kāi)區(qū)域工工作例會(huì)會(huì)，溝通通情況，布置任任務(wù)，檢檢查工作作，解決決問(wèn)題；發(fā)揮區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)勢(shì)，共享享人、財(cái)財(cái)、物資資源，降降低管理理成本，提高管管理效益益；加強(qiáng)強(qiáng)與公司司職能部部門(mén)、項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)

36、商、業(yè)業(yè)委會(huì)及及政府有有關(guān)職能能部門(mén)的的聯(lián)系，建立良良好關(guān)系系，取得得他們的的支持，并負(fù)責(zé)責(zé)處理區(qū)區(qū)域內(nèi)的的重大投投訴；對(duì)對(duì)區(qū)域內(nèi)內(nèi)發(fā)生的的重大問(wèn)問(wèn)題及時(shí)時(shí)向公司司請(qǐng)示匯匯報(bào)并負(fù)負(fù)責(zé)妥善善處理。（5）從從實(shí)際出出發(fā)，組組織本區(qū)區(qū)域的人人員培訓(xùn)訓(xùn)、技能能競(jìng)賽。同時(shí)對(duì)對(duì)下轄管管理處的的“40+1”培訓(xùn)、文明班班組建設(shè)設(shè)和多種種經(jīng)營(yíng)、創(chuàng)收等等活動(dòng)，加強(qiáng)督督促、檢檢查、指指導(dǎo)。（6）負(fù)負(fù)責(zé)區(qū)域域下轄管管理處年年度財(cái)務(wù)務(wù)預(yù)算、人員編編制、工工資總額額、獎(jiǎng)金金分配的的審核、調(diào)整和和控制，確保人人、財(cái)、物的規(guī)規(guī)范運(yùn)作作。負(fù)責(zé)責(zé)對(duì)下轄轄各管理理處單筆筆支出在在5000元以上上的費(fèi)用用進(jìn)行審審批。加加強(qiáng)財(cái)務(wù)務(wù)監(jiān)

37、管和和創(chuàng)收收收入的規(guī)規(guī)范運(yùn)作作，并采采取有效效措施，嚴(yán)禁下下轄管理理處私設(shè)設(shè)小金庫(kù)庫(kù)。對(duì)于于區(qū)域內(nèi)內(nèi)下轄管管理處的的虧損，要及時(shí)時(shí)采取措措施扭虧虧為贏。（7）完完成上級(jí)級(jí)公司交交辦的其其他任務(wù)務(wù)，定期期參加公公司例會(huì)會(huì)并向公公司匯報(bào)報(bào)區(qū)域工工作的情情況。9.2.2管理理處經(jīng)理理崗位職職責(zé)（1）負(fù)負(fù)責(zé)制定定管理處處全年經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理目標(biāo)，編制人人、財(cái)、物的計(jì)計(jì)劃并報(bào)報(bào)區(qū)域經(jīng)經(jīng)理審核核；采取取切實(shí)有有效的措措施，保保證人、財(cái)、物物規(guī)范運(yùn)運(yùn)作，節(jié)節(jié)約各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用的的支出，確保經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理的總體體目標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)。（2）負(fù)負(fù)責(zé)建立立和完善善管理處處各項(xiàng)規(guī)規(guī)章制度度、質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)、操作流流程以及及各類(lèi)應(yīng)應(yīng)急予案案，

38、使各各崗位工工作達(dá)到到標(biāo)準(zhǔn)化化、規(guī)范范化、科科學(xué)化。（3）主主持每周周一次的的管理處處例會(huì)，檢查、布置工工作，并并每月一一次（在在次月的的10日日前）向向公司書(shū)書(shū)面匯報(bào)報(bào)管理處處全面工工作。（4）大大膽管理理，嚴(yán)格格要求，經(jīng)常深深入現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，加強(qiáng)強(qiáng)督促、檢查、巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題及時(shí)時(shí)解決。小區(qū)發(fā)發(fā)生重大大情況，必須在在第一時(shí)時(shí)間趕赴赴現(xiàn)場(chǎng)，并報(bào)公公司、街街道辦等等有關(guān)職職能部門(mén)門(mén)。（5）做做好深入入細(xì)致的的思想政政治工作作，以身身作則，關(guān)心員員工疾苦苦，充分分調(diào)動(dòng)員員工的積積極性，創(chuàng)造性性，增強(qiáng)強(qiáng)管理處處的凝聚聚力。（6）加加強(qiáng)與業(yè)業(yè)主、開(kāi)開(kāi)發(fā)商以以及政府府相關(guān)職職能部門(mén)門(mén)的溝通通，接待待并及時(shí)時(shí)

39、處理投投訴，注注意處理理好方方方面面的的關(guān)系，取得各各方面的的支持和和配合；采取切切實(shí)有效效的措施施，確保保業(yè)主滿滿意度和和管理費(fèi)費(fèi)收繳率率達(dá)到公公司的要要求。（7）抓抓好培訓(xùn)訓(xùn)，落實(shí)實(shí)“40+1”，不斷斷提高員員工素質(zhì)質(zhì)，培養(yǎng)養(yǎng)員工成成為一專(zhuān)專(zhuān)多能、一人多多崗的復(fù)復(fù)合型人人才，控控制降低低用人成成本，提提高工作作效率。（8）負(fù)負(fù)責(zé)管理理處主管管（含主主管）以以下人員員的使用用、考核核、調(diào)動(dòng)動(dòng)、辭退退，以及及工資核核定和獎(jiǎng)獎(jiǎng)金、創(chuàng)創(chuàng)收分配配并向區(qū)區(qū)域經(jīng)理理匯報(bào)。（9）負(fù)負(fù)責(zé)管理理處5000元以以下開(kāi)支支的審批批，嚴(yán)格格費(fèi)用支支出；對(duì)對(duì)各種創(chuàng)創(chuàng)收收入入必須入入帳，嚴(yán)嚴(yán)禁私設(shè)設(shè)小金庫(kù)庫(kù)。（10）負(fù)

40、責(zé)分分承包方方的選擇擇，并經(jīng)經(jīng)區(qū)域經(jīng)經(jīng)理審核核后簽約約。（11）在工作作中或其其他問(wèn)題題上遇有有與區(qū)域域經(jīng)理發(fā)發(fā)生重大大分歧，有責(zé)任任和權(quán)利利向公司司匯報(bào)。（12）完成公公司和區(qū)區(qū)域經(jīng)理理交辦的的其他工工作。9.2.3其他他各類(lèi)人人員崗位位職責(zé)詳見(jiàn)附件件第388節(jié)9.3各各崗位工工作規(guī)程程詳見(jiàn)附件件第388節(jié)9.4業(yè)業(yè)主入住住前的工工作計(jì)劃劃詳見(jiàn)本章章第100節(jié)9.5費(fèi)費(fèi)用的測(cè)測(cè)算9.5.1編制制管理處處的財(cái)務(wù)務(wù)收支預(yù)預(yù)算表收入測(cè)測(cè)算：物物業(yè)管理理費(fèi)年收收入+車(chē)車(chē)管費(fèi)年年收入物業(yè)管理理費(fèi)年收收入：?jiǎn)螁蝺r(jià)建筑面面積12個(gè)個(gè)月收繳率率車(chē)管費(fèi)年年收入：車(chē)位數(shù)數(shù)X單價(jià)價(jià) X 使用率率+臨時(shí)時(shí)停車(chē)費(fèi)費(fèi)（

41、扣除除成本）支出測(cè)測(cè)算：根根據(jù)收入入測(cè)算控控制支出出成本做做到收支支平衡序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用說(shuō)明1人員工資資福利根據(jù)合同同規(guī)定的的人員編編制內(nèi)配配置相關(guān)關(guān)人員，并配置置好合同同工和勞勞務(wù)工的的比例。2職工工作作餐3辦公通訊訊費(fèi)4清潔衛(wèi)生生費(fèi)水箱清洗洗、消毒毒滅蟲(chóng)、外墻清清洗、生生活垃圾圾清運(yùn)5公共設(shè)施施能耗照明、水水泵、電電梯、污污水處理理、消防防等電費(fèi)費(fèi)和水費(fèi)費(fèi)6保安物耗耗及消防防對(duì)講機(jī)、電筒、電池等等的更新新7維修保養(yǎng)養(yǎng)電梯和智智能化設(shè)設(shè)施設(shè)備備保養(yǎng)費(fèi)費(fèi)8洗滌費(fèi)制服9綠化保養(yǎng)養(yǎng)費(fèi)10保險(xiǎn)費(fèi)11開(kāi)辦費(fèi)攤攤銷(xiāo)根據(jù)合同同12稅費(fèi)5.57775%13酬金根據(jù)合同同14應(yīng)酬費(fèi)15低值易耗耗品16不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)

42、17總計(jì)9.5.2開(kāi)辦辦費(fèi)的計(jì)計(jì)劃和使使用序 號(hào)號(hào)名 稱(chēng)稱(chēng)數(shù) 量金 額備 注1辦公家具具2電腦、打打印機(jī)復(fù)印機(jī)酌酌情3辦公文具具4清潔設(shè)備備5消防設(shè)備備6維修工具具7電話8員工服裝裝9對(duì)講機(jī)保安和工工程使用用10其它雜項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用含交際應(yīng)應(yīng)酬費(fèi)11前期人員員費(fèi)用12合 計(jì)9.6人人事管理理9.6.1員工工手冊(cè)的的制定員工手手冊(cè)（詳見(jiàn)附附件第337節(jié)）由公司司人事部部編制，是每位位新進(jìn)員員工必學(xué)學(xué)之培訓(xùn)訓(xùn)教材和和行為規(guī)規(guī)范。9.6.2人員員的配置置管理處根根據(jù)該項(xiàng)項(xiàng)目投標(biāo)標(biāo)書(shū)并參參照實(shí)際際情況，本著精精簡(jiǎn)的原原則進(jìn)行行人員配配置。9.6.3人員員的招聘聘和素質(zhì)質(zhì)要求招聘人員員的基本本素質(zhì)要要求：財(cái)務(wù)

43、、人人事：高高中以上上學(xué)歷，從事相相應(yīng)工作作2年以以上，具具有會(huì)計(jì)計(jì)上崗證證。文員：高高中以上上學(xué)歷，能熟練練操作電電腦，有有2年以以上工作作經(jīng)驗(yàn)。服務(wù)：高高中以上上學(xué)歷，品貌端端正，有有一定的的英語(yǔ)基基礎(chǔ)，從從事相應(yīng)應(yīng)工作22年以上上。工程主管管（領(lǐng)班班）：具具備技術(shù)術(shù)職稱(chēng)或或相應(yīng)技技術(shù)水平平，從事事工程管管理2年年以上。 維修工：達(dá)到相相關(guān)工種種的應(yīng)知知應(yīng)會(huì)，持有相相應(yīng)的上上崗證，具備獨(dú)獨(dú)立熟練練操作維維修給排排水、空空調(diào)、強(qiáng)強(qiáng)弱電、土木工工等一至至二個(gè)工工種的技技術(shù)。保安主管管（領(lǐng)班班）：熟熟悉居住住物業(yè)保保安工作作程序，有二年年以上保保安工作作經(jīng)歷和和上崗證證，具備備獨(dú)立組組織保安安員

44、工完完成治安安和消防防工作的的能力；語(yǔ)言表表達(dá)得體體，能獨(dú)獨(dú)立書(shū)寫(xiě)寫(xiě)一般工工作報(bào)告告。保安隊(duì)員員：品貌貌端正，身高11.7米米以上，遵紀(jì)守守法，能能吃苦耐耐勞。保潔主管管（領(lǐng)班班）：從從事保潔潔工作22年以上上，并有有一定的的實(shí)際操操作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和管理理能力。保潔綠化化工：身身體健康康、吃苦苦耐勞、品行良良好。 9.6.4用工工手續(xù)和和員工福福利用工手續(xù)續(xù)：招聘聘面試試（筆試試）錄用（試用期期）考核外調(diào)簽合同同。新進(jìn)進(jìn)員工試試用期滿滿三個(gè)月月后，經(jīng)經(jīng)考核和和外調(diào)合合格正式式錄用，將與其其簽定勞勞動(dòng)合同同或勞務(wù)務(wù)合同，并繳納納“四金” 或“三金”。員工福利利：享受受員工工手冊(cè)的規(guī)定定（詳見(jiàn)見(jiàn)附件第3

45、37節(jié)）。9.7員員工制服服的定制制管理處將將視員工工崗位及及工作需需要，按按不同崗崗位發(fā)給給不同制制服。員員工上崗崗必須按按規(guī)定穿穿制服，制服必必須整齊齊、清潔潔，下班班后須將將制服放放在本人人更衣柜柜內(nèi)。離離職時(shí)須須將制服服交回管管理處辦辦公室，如有遺遺失或損損壞，則則按有關(guān)關(guān)規(guī)定賠賠償。9.8培培訓(xùn)培訓(xùn)是提提高員工工素質(zhì)的的必要措措施，員員工培訓(xùn)訓(xùn)由管理理處全權(quán)權(quán)負(fù)責(zé)。員工培訓(xùn)訓(xùn)是一個(gè)個(gè)長(zhǎng)期、系統(tǒng)、循環(huán)的的過(guò)程。完整的的培訓(xùn)過(guò)過(guò)程，包包含培訓(xùn)訓(xùn)計(jì)劃的的制定、實(shí)施與與效果檢檢查三個(gè)個(gè)階段。管理處處應(yīng)在每每年年初初，根據(jù)據(jù)公司的的要求，結(jié)合員員工隊(duì)伍伍的現(xiàn)狀狀和管理理工作的的需要，制定年年度

46、員工工培訓(xùn)計(jì)計(jì)劃，確確定培訓(xùn)訓(xùn)目標(biāo)、對(duì)象、內(nèi)容、方式、時(shí)間，并逐項(xiàng)項(xiàng)落實(shí)培培訓(xùn)計(jì)劃劃。管理理處對(duì)員員工的培培訓(xùn)應(yīng)全全部納入入“40+1”培訓(xùn)，即員工工在每周周40小小時(shí)工作作基礎(chǔ)上上，外加加1小時(shí)時(shí)的業(yè)余余時(shí)間培培訓(xùn)（根根據(jù)培訓(xùn)訓(xùn)需要，時(shí)間可可集中使使用或分分散使用用）。9.8.1員工工培訓(xùn)的的類(lèi)型和和內(nèi)容員工上上崗前的的培訓(xùn)要求：新新管理點(diǎn)點(diǎn)在業(yè)主主入伙前前必須對(duì)對(duì)員工進(jìn)進(jìn)行全員員培訓(xùn)；員工流流動(dòng)后必必須對(duì)新新進(jìn)員工工先培訓(xùn)訓(xùn)后上崗崗。目的：融融入企業(yè)業(yè)文化，提高員員工素質(zhì)質(zhì)，適應(yīng)應(yīng)物業(yè)行行業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)。內(nèi)容：公公司簡(jiǎn)介介、管理理處組織織架構(gòu)、崗位設(shè)設(shè)置與職職責(zé)、規(guī)規(guī)章制度度、工作作流程、各類(lèi)突

47、發(fā)發(fā)事件的的應(yīng)急處處置方案案、員工工手冊(cè)、職業(yè)道道德、物物業(yè)從業(yè)業(yè)人員應(yīng)應(yīng)具備的的素質(zhì)、服務(wù)意意識(shí)、禮禮節(jié)禮貌貌、規(guī)范范用語(yǔ)、行業(yè)特特點(diǎn)。形式：新新管理點(diǎn)點(diǎn)全員集集中培訓(xùn)訓(xùn);個(gè)別別新進(jìn)員員工有針針對(duì)性培培訓(xùn)。專(zhuān)業(yè)技技能培訓(xùn)訓(xùn)要求：一一專(zhuān)多能能，一人人多崗。目的：勝勝任本職職，規(guī)范范操作。內(nèi)容：工工作標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，本崗崗位技能能的應(yīng)知知應(yīng)會(huì)，工作流流程，服服務(wù)技巧巧。形式：以以部門(mén)、班組為為單位培培訓(xùn)崗位證證書(shū)培訓(xùn)訓(xùn)崗位證書(shū)書(shū)培訓(xùn)，是房地地局等政政府主管管部門(mén)對(duì)對(duì)物業(yè)從從業(yè)人員員的崗位位資格要要求，管管理處應(yīng)應(yīng)有計(jì)劃劃地安排排員工外外出接受受崗位資資格培訓(xùn)訓(xùn)（含復(fù)復(fù)證）。9.8.2員工工培訓(xùn)計(jì)計(jì)劃課

48、程程 內(nèi)內(nèi) 容容課時(shí)主講人受訓(xùn)人方式公司及物物業(yè)概況況4管理處經(jīng)經(jīng)理全體員工工課堂講授授員工手冊(cè)冊(cè)及相關(guān)關(guān)規(guī)章制制度4人事全體員工工課堂講授授指導(dǎo)自學(xué)學(xué)物業(yè)從業(yè)業(yè)人員應(yīng)具備的的素質(zhì)4管理處經(jīng)經(jīng)理全體員工工課堂講授授物業(yè)管理理基礎(chǔ)知知識(shí)4管理處經(jīng)經(jīng)理全體員工工課堂講授授指導(dǎo)自學(xué)學(xué)崗位設(shè)置置及崗位位職責(zé)4部門(mén)主管管部門(mén)員工工課堂講授授各崗位服服務(wù)規(guī)范范工作流程程8部門(mén)主管管部門(mén)員工工課堂講授授指導(dǎo)自學(xué)學(xué)突發(fā)事件件處理4部門(mén)主管管部門(mén)員工工課堂講授授保密及其其他紀(jì)律律要求2管理處經(jīng)經(jīng)理全體員工工課堂講授授客戶關(guān)系系及溝通通技巧2管理處經(jīng)經(jīng)理全體員工工課堂講授授禮節(jié)禮貌貌、行為為規(guī)范及文明用用語(yǔ)2管理

49、處經(jīng)經(jīng)理全體員工工課堂講授授指導(dǎo)自學(xué)學(xué)用戶手冊(cè)冊(cè)2管理處經(jīng)經(jīng)理全體員工工課堂講授授指導(dǎo)自學(xué)學(xué)物業(yè)管理理相關(guān)法律律法規(guī)2管理處經(jīng)經(jīng)理全體員工工課堂講授授指導(dǎo)自學(xué)學(xué)考試2全體員工工9.8.3員工工考評(píng)考評(píng)依據(jù)據(jù)考評(píng)內(nèi)容容考評(píng)分類(lèi)類(lèi)考評(píng)方式式任職資格格任職崗位位熟悉程程度任職考評(píng)評(píng)評(píng)議崗位職責(zé)責(zé)要求工作現(xiàn)狀狀了解程程度轉(zhuǎn)正考評(píng)評(píng)面談規(guī)章制度度要求工作責(zé)任任感培訓(xùn)考評(píng)評(píng)測(cè)試完成工作作績(jī)效工作效率率日?？荚u(píng)評(píng)自評(píng)客戶反饋饋意見(jiàn)工作品質(zhì)質(zhì)技能考評(píng)評(píng)訪談團(tuán)隊(duì)合作作績(jī)效考評(píng)評(píng)溝通技巧巧續(xù)約考評(píng)評(píng)儀表儀態(tài)態(tài)日常考評(píng)評(píng)9.9管管理大綱綱的制定定依據(jù)公司司ISOO90001：220000質(zhì)量管管理體系系和投標(biāo)標(biāo)文件

50、，結(jié)合小小區(qū)實(shí)際際情況，編制小小區(qū)管理理大綱細(xì)細(xì)則。明明確管理理處管理理目標(biāo)，制定各各部門(mén)和和每個(gè)員員工的職職責(zé)、規(guī)規(guī)章制度度、質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)、工作流流程和考考核辦法法，以及及管理處處年度財(cái)財(cái)務(wù)預(yù)算算及完成成各項(xiàng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)的實(shí)施施方案，控制經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本本，確保保管理目目標(biāo)和經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)的完成成。9.100物業(yè)管管理公約約、用戶戶手冊(cè)的的制定詳見(jiàn)附件件第355、366節(jié)9.111管理處處的規(guī)范范上墻內(nèi)內(nèi)容詳見(jiàn)附件件第399節(jié)9.122員工行行為規(guī)范范、禮貌貌用語(yǔ)的的制定詳見(jiàn)附件件第400節(jié)小區(qū)管理理處組織織機(jī)構(gòu)圖圖標(biāo)識(shí)：DDW/QQR-008-114 管理處經(jīng)理保潔（主管）領(lǐng)班保安主管（領(lǐng)班）工程主

51、管（領(lǐng)班）出出納文秘書(shū)接待主管客戶聯(lián)絡(luò)會(huì)所服務(wù)維修消監(jiān)控保安巡邏保安門(mén)崗保安停車(chē)庫(kù)（場(chǎng)）保安保潔綠化10、業(yè)業(yè)主入住住10.11業(yè)主入入住流程程詳見(jiàn)本章章附表10.22業(yè)主入入住前的的準(zhǔn)備10.22.1入入住資料料準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)商提提供：入入住許可可證、業(yè)業(yè)主個(gè)人人資料、實(shí)測(cè)面面積、住住宅使用用說(shuō)明書(shū)書(shū)、房屋屋質(zhì)量保保證書(shū)管理處準(zhǔn)準(zhǔn)備：用用戶手冊(cè)冊(cè)、管理理公約、住戶情情況登記記表、房房屋驗(yàn)收收表、房房屋裝修修申請(qǐng)表表、入住住須知、入住告告知書(shū)、裝修告告知書(shū)、業(yè)主單單元鑰匙匙（詳見(jiàn)見(jiàn)本章附附件）。10.22.2 收費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目與發(fā)發(fā)票物業(yè)管理理費(fèi)（開(kāi)開(kāi)公司發(fā)發(fā)票或公公司提供供的收據(jù)據(jù)）電梯、水水泵運(yùn)行行費(fèi)

52、（開(kāi)開(kāi)公司發(fā)發(fā)票或公公司提供供的收據(jù)據(jù)）建筑垃圾圾清運(yùn)費(fèi)費(fèi)（代收收代付、開(kāi)公司司收據(jù)）有線電視視初裝費(fèi)費(fèi)（代收收代付、發(fā)票由由有線電電視收費(fèi)費(fèi)站提供供）10.33業(yè)主入入伙前需需與開(kāi)發(fā)發(fā)商協(xié)調(diào)調(diào)的問(wèn)題題入伙通知知書(shū)的內(nèi)內(nèi)容、入入伙日期期、業(yè)主主入伙人人數(shù)和批批次、辦辦理入伙伙手續(xù)的的場(chǎng)地、回答業(yè)業(yè)主疑難難問(wèn)題的的雙方權(quán)權(quán)限。10.44業(yè)主辦辦理入伙伙手續(xù)場(chǎng)場(chǎng)地的環(huán)環(huán)境布置置入口處掛掛歡迎業(yè)業(yè)主入住住的橫幅幅等，室室內(nèi)飄小小彩帶、擺放花花籃、盆盆景，插插彩旗營(yíng)造氣氣氛。入口設(shè)設(shè)導(dǎo)向牌牌，并標(biāo)標(biāo)明管理理處辦公公地址和和時(shí)間。在醒目目位置布布置“辦理入入住手續(xù)續(xù)流程圖圖”，辦理理手續(xù)窗窗口要求求做到

53、“一條龍龍服務(wù)”，且標(biāo)識(shí)識(shí)清楚，資料擺擺放整齊齊有序，一目了了然。 準(zhǔn)備備茶水、椅子供供業(yè)主休休息。 管理理人員著著裝整潔潔、精神神飽滿，態(tài)度熱熱情。10.55與業(yè)主主入住相相關(guān)的單單位的協(xié)協(xié)調(diào)聯(lián)系系事先與電電力公司司、自來(lái)來(lái)水公司司、煤氣氣公司、電話公公司、郵郵局等單單位做好好協(xié)調(diào)工工作，保保證業(yè)主主入住后后水、電電、氣的的供應(yīng)和和電話放放號(hào)、通通郵等；與學(xué)校校、警署署和居委委會(huì)取得得聯(lián)系，了解小小學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)學(xué)和遷移移戶口的的手續(xù)辦辦理細(xì)節(jié)節(jié)，以及及有關(guān)聯(lián)聯(lián)系電話話，以便便告知業(yè)業(yè)主。附：入伙伙受理流流程圖小區(qū)住戶戶情況登登記表入住文件件及物品品簽收表表房屋驗(yàn)收收表新建住宅宅小區(qū)入入住收費(fèi)費(fèi)告知

54、單單入伙受理理流程圖圖入伙受理1.交房通知書(shū)：2.房款結(jié)算單3.預(yù)算合同：4.有效身份證明（或業(yè)主簽名的委托書(shū)）驗(yàn)證1.管理費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi)、運(yùn)行飛（預(yù)收一個(gè)季度）2.裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)（一次性）：3.維修基金 4.其他代收代付費(fèi)用收費(fèi)1.用戶手冊(cè) 2.質(zhì)量保證書(shū) 3.住宅使用說(shuō)明書(shū) 4.鑰匙、門(mén)禁卡等簽收發(fā)放資料1.房屋單元內(nèi)使用功能、配套設(shè)施驗(yàn)收： 2.抄錄水、電、煤等計(jì)量表具的初始值 3.房屋的質(zhì)量由問(wèn)題 ，執(zhí)行保修程序驗(yàn)房咨詢 小區(qū)入住住文件及及物品簽簽收清單單標(biāo)識(shí)：DDW/QQR-008-001序號(hào)文件及物物品名稱(chēng)稱(chēng)數(shù)量備注簽收1用戶手冊(cè)冊(cè)一本2管理公約約二份雙方簽字字各執(zhí)一一份3房屋

55、使用用說(shuō)明書(shū)書(shū)一本4房屋質(zhì)量量保證書(shū)書(shū)一本5住戶情況況登記表表一張6房屋驗(yàn)收收表兩份雙方各執(zhí)執(zhí)一份7房屋裝修修管理規(guī)規(guī)定二張雙方簽字字各執(zhí)一一份8住宅使用用公約一份已提供9信報(bào)箱鑰鑰匙10電表箱鑰鑰匙11分戶門(mén)鑰鑰匙12IC卡13房屋裝修修申請(qǐng)表表業(yè)主簽字字： 日 期：上海東湖湖物業(yè)管管理公司司 _ 管管理處 日日 期：房屋驗(yàn)收收表標(biāo)識(shí)：DDW/QQR-008-115 號(hào) 樓樓 室房屋部位位狀況附屬設(shè)備備臥室（11）住戶配電電箱臥室（22）電源插座座臥室（33）開(kāi)關(guān)及燈燈頭客廳有線電視視插座衛(wèi)生間（1）電話插座座衛(wèi)生間（2）門(mén)禁對(duì)講講機(jī)廚房緊急按鈕鈕陽(yáng)臺(tái)（11）窗磁、門(mén)門(mén)磁陽(yáng)臺(tái)（22）分戶門(mén)/

56、門(mén)鎖/貓眼儲(chǔ)藏室坐便器水斗/龍龍頭下水道窗/移門(mén)門(mén)/搭扣扣電表水表鑰匙（分分戶門(mén)、信報(bào)箱箱）業(yè)主： 物物業(yè)： 日日期：新建住宅宅小區(qū)入入住收費(fèi)費(fèi)告知單單新建住宅宅小區(qū)入入住收費(fèi)費(fèi)告知單單收 費(fèi) 項(xiàng) 目目收 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn)準(zhǔn)收 費(fèi) 依 據(jù)據(jù)收 費(fèi) 說(shuō) 明明首期房屋屋維修資資金房屋成本本價(jià)33建建筑面積積（有電電梯）、房屋成成本價(jià)2建筑面面積（無(wú)無(wú)電梯）上海市市商品住住宅維修修基金管管理辦法法(220000年市政政府令991號(hào))1、本項(xiàng)項(xiàng)收費(fèi)為為代收。 2、當(dāng)年房房屋成本本價(jià)由市市物價(jià)局局、房地地局發(fā)布布。居民非生生活垃圾圾清運(yùn)費(fèi)費(fèi)最高限價(jià)價(jià)： 4400元元/戶關(guān)于規(guī)規(guī)范環(huán)境境衛(wèi)生服服務(wù)收費(fèi)費(fèi)的通知知

57、(滬滬環(huán)衛(wèi)計(jì)計(jì)（19998）第2331號(hào)、滬價(jià)行行（19998）第2998號(hào))1、本項(xiàng)項(xiàng)收費(fèi)為為代收。2、業(yè)業(yè)主在指指定地點(diǎn)點(diǎn)堆放，環(huán)衛(wèi)部部門(mén)安排排清運(yùn)。3、收收費(fèi)范圍圍：居民民裝修垃垃圾，居居民確實(shí)實(shí)不裝修修的，不不得收費(fèi)費(fèi)。4、具體收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)按區(qū)縣縣物價(jià)部部門(mén)審核核公布的的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)執(zhí)行。有線電視視初裝費(fèi)費(fèi)市區(qū)2440元/一個(gè)終終端 城城鎮(zhèn)3330元/一個(gè)終終端農(nóng)村村4800元/一一個(gè)終端端關(guān)于重重申和補(bǔ)補(bǔ)充本市市住宅入入住收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目和和標(biāo)準(zhǔn)的的通知(滬價(jià)價(jià)房（119999）第1166號(hào)號(hào))1、本項(xiàng)項(xiàng)收費(fèi)為為代收。具體收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)按區(qū)縣縣物價(jià)部部門(mén)審核核公布的的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)執(zhí)行。22、安裝裝2個(gè)以

58、以上終端端的，每每增加11個(gè)終端端按原價(jià)價(jià)的八折折收取。分時(shí)電表表裝置費(fèi)費(fèi)100元元/戶關(guān)于核核定民用用分時(shí)電電價(jià)和分分時(shí)電表表裝置費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的的通知（滬價(jià)價(jià)公（220000）第3336號(hào)號(hào)）1、本項(xiàng)項(xiàng)收費(fèi)為為代收。房屋裝修修施工人人員出入入證工本本費(fèi)最高限價(jià)價(jià)：100元/人人關(guān)于重重申和補(bǔ)補(bǔ)充本市市住宅入入住收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目和和標(biāo)準(zhǔn)的的通知（滬價(jià)價(jià)房（119999）第1166號(hào)號(hào)）1、 本本項(xiàng)收費(fèi)費(fèi)為物業(yè)業(yè)公司自自收。22、物業(yè)業(yè)公司不不得向業(yè)業(yè)主、使使用人或或施工隊(duì)隊(duì)收取裝裝修保證證金、押押金等。物業(yè)管理理服務(wù)費(fèi)費(fèi)其中：管 理 費(fèi)費(fèi)、保 安 費(fèi)費(fèi)、保 潔 費(fèi)費(fèi)、房 屋 設(shè)設(shè) 施設(shè)設(shè)備運(yùn)行行費(fèi)、維維

59、 修 費(fèi)元/建筑筑平方米米.月房屋建建筑面積積關(guān)于做做好一九九九八年年度調(diào)整整普通內(nèi)內(nèi)銷(xiāo)商品品住宅物物業(yè)管理理服務(wù)收收費(fèi)基準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)及浮浮動(dòng)幅度度的通知知（滬滬價(jià)房（19997）第第3422號(hào)） 前期期物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)合同本項(xiàng)收費(fèi)費(fèi)為物業(yè)業(yè)公司自自收。 按物價(jià)價(jià)部門(mén)核核定的收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)或暫定定標(biāo)準(zhǔn)。從次月起起計(jì)費(fèi)，可預(yù)收收但不超超過(guò)3個(gè)個(gè)月。 需按實(shí)實(shí)結(jié)算的的收費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)標(biāo)明。其 他按房屋銷(xiāo)銷(xiāo)售合同同約定的的收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)房屋銷(xiāo)售售合同1、此項(xiàng)項(xiàng)收費(fèi)為為代收。2、銷(xiāo)銷(xiāo)售合同同約定的的收費(fèi)應(yīng)應(yīng)當(dāng)符合合政府規(guī)規(guī)定的有有關(guān)收費(fèi)費(fèi)政策。3、帶帶有強(qiáng)制制性的收收費(fèi)項(xiàng)目目須經(jīng)市市、區(qū)（縣）物物價(jià)局審審批。（注：

60、以以上收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以以物價(jià)管管理部門(mén)門(mén)公布數(shù)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)準(zhǔn)。）11、裝裝修管理理11.11目的目的：避避免違章章裝修的的發(fā)生。在業(yè)主主入住辦辦理裝修修手續(xù)前前，管理理處必須須就封陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，裝裝防盜門(mén)門(mén)、窗等等居住物物業(yè)常見(jiàn)見(jiàn)的現(xiàn)象象與開(kāi)發(fā)發(fā)商事先先磋商，以便達(dá)達(dá)成共識(shí)識(shí)，并寫(xiě)寫(xiě)入裝修修須知。11.22裝修須須知裝修須知知（詳見(jiàn)見(jiàn)附表）：告知知裝修規(guī)規(guī)定、禁禁止行為為及辦理理裝修手手續(xù)的流流程。11.33裝修手手續(xù)的辦辦理委托裝潢潢公司裝裝修：由由業(yè)主帶帶裝潢公公司到管管理處工工程部辦辦理裝修修手續(xù)。裝潢公公司應(yīng)提提供裝修修合同、資質(zhì)證證書(shū)、營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照照、裝修修圖紙，經(jīng)管理理處工程程人員審審核。業(yè)主自裝