房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形式及防控策略

1、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形式及防控策略一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一方面，外資融入到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中， 一旦這筆資金撤出，就會(huì)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶 來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。因此外地的主要目的是短期持有， 若我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題，而外資認(rèn)為人 民幣的升值空間越來(lái)越有限，就會(huì)產(chǎn)生集體 兌換人民幣、撤出中國(guó)市場(chǎng)的情況，而最終 只有我國(guó)商業(yè)銀行來(lái)承擔(dān)這筆風(fēng)險(xiǎn)。而中國(guó) 目前雖然并沒(méi)有對(duì)外資全面開放，但是已出 現(xiàn)世界投資的“漩渦”，存在風(fēng)險(xiǎn)隱患；另 一方面，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)目前的契稅收入增加緩 慢、房?jī)r(jià)升漲過(guò)快、房屋空置率升高等正常 現(xiàn)象，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)背離長(zhǎng)期的均衡價(jià)格， 呈現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。再加上開 發(fā)商大面積的囤

2、積土地、商品房空置率增高 等造成了社會(huì)資源的大量浪費(fèi)及潛在社會(huì) 風(fēng)險(xiǎn)，正一步步威脅房地產(chǎn)金融的安全。2、土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)目前，政府已將土地高度壟斷，各級(jí)人 民政府將拍賣土地所獲利益作為地方財(cái)政 收入的重要來(lái)源。因此在轉(zhuǎn)讓土地過(guò)程中， 國(guó)家過(guò)于考慮土地收益，提高土地溢價(jià)，以 此帶來(lái)了房地產(chǎn)價(jià)格的飛速上漲。而購(gòu)置土 地需要大量的融資，這筆資金主要來(lái)源于商 業(yè)銀行貸款，最終還款則主要是依賴土地出 讓金。另外，在土地開發(fā)及收購(gòu)過(guò)程中，政 府常賦予自己的意圖與行為，這也造成土地 的購(gòu)置與開發(fā)活動(dòng)很容易從商業(yè)銀行獲得 巨額貸款，政府行為的介入性，就造成了資 金流向與資金使用率出現(xiàn)偏差。這些都給土 地儲(chǔ)備、購(gòu)置

3、等帶來(lái)隱含風(fēng)險(xiǎn)。3、商業(yè)銀行自身風(fēng)險(xiǎn)一是商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信息、價(jià)格 等掌握不及時(shí)、不全面，盲目追求眼前效益， 而對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策及市場(chǎng)變化等缺乏 敏銳的觀察力，因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn) 企業(yè)的項(xiàng)目判斷能力有限，一定程度上影響 了商業(yè)銀行對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的 防控；二是房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商的高負(fù)債經(jīng)營(yíng)狀 況蘊(yùn)含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有些房地產(chǎn)企業(yè)回避自身 的資金比例管理，加大了銀行對(duì)信貸活動(dòng)的 操作難度。以目前情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)主 要通過(guò)虛增資本公積金、利用銀行多頭授信 套取信用、分拆項(xiàng)目等形式獲得高額貸款， 而商業(yè)銀行內(nèi)部則出現(xiàn)收取手續(xù)費(fèi)、保證金 等違規(guī)操作；三是商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理不完善， 缺乏有效

4、的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體制，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、 監(jiān)控及處置等機(jī)制不健全，尤其在個(gè)人住房 貸款中，由于對(duì)個(gè)人誠(chéng)信模糊判斷，缺乏對(duì) 借款人資信的科學(xué)調(diào)查，因此很多銀行在考 慮貸款風(fēng)險(xiǎn)時(shí)僅考慮到抵押物或首付款，卻 忽視了個(gè)人還款意愿、還款能力等，缺乏風(fēng) 險(xiǎn)預(yù)警。二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因分析1、金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄由于缺乏行之有效的房地產(chǎn)業(yè)融資監(jiān) 管手段與措施，再加上商業(yè)銀行治理結(jié)構(gòu)、 內(nèi)控制度等諸多方面存在問(wèn)題，受到房地產(chǎn) 市場(chǎng)良好形勢(shì)的迷惑，只顧眼前利益，而忽 略了長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)及利益關(guān)系，造成 盲目擴(kuò)張房地產(chǎn)信貸的不良規(guī)模。2、缺乏合理的融資機(jī)構(gòu)近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，在 利益的誘惑下，很多企業(yè)加入

5、房地產(chǎn)市場(chǎng)， 但是真正符合上市融資標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)數(shù)量甚 少，多數(shù)企業(yè)的融資渠道還是銀行貸款，我 國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中約50%依賴于銀行貸款，甚 全更高。因此，商業(yè)銀行直接或者間接成熟 了房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的多重風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn) 市場(chǎng)產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)給銀行帶來(lái)逾期貸 款或者呆滯資金的危機(jī)。三、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策探討1、加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控手段政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的科 學(xué)性與前瞻性，完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督與 管理，加強(qiáng)調(diào)控手段、提高調(diào)控能力，以此 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、有序、穩(wěn)定的發(fā)展，防 止經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生、造成大起大落現(xiàn)象。2、拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道房地產(chǎn)業(yè)具有開發(fā)周期長(zhǎng)、資金密度高、 風(fēng)險(xiǎn)大的投資

6、特點(diǎn)，其投資手段的優(yōu)劣對(duì)融 資成本產(chǎn)生直接影響。因此，進(jìn)一步拓寬房 地產(chǎn)業(yè)的融資渠道、加強(qiáng)融資機(jī)制的培育是 當(dāng)前發(fā)展房地產(chǎn)融資，解決房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度依 賴銀行貸款局面的重要形式，并能以此充分 化解風(fēng)險(xiǎn)。這就需要房地產(chǎn)業(yè)突破金融市場(chǎng) 的壟斷形式，強(qiáng)調(diào)金融的創(chuàng)新，并發(fā)揮市場(chǎng) 的優(yōu)化資源配置，有效分散風(fēng)險(xiǎn)。利于銀行 信貸規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，改善原本資產(chǎn)負(fù)債 的劣勢(shì)結(jié)構(gòu)，通過(guò)融資證券化，將風(fēng)險(xiǎn)推向 市場(chǎng)，加快了間接金融轉(zhuǎn)為直接金融，也使 房地產(chǎn)的資金來(lái)源更趨多元化，促進(jìn)房地產(chǎn) 金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。3、商業(yè)銀行加強(qiáng)自身管理一方面，商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)注 重加強(qiáng)事前預(yù)防，而不是事后補(bǔ)救。在發(fā)放 貸款前，應(yīng)對(duì)借款方的資料進(jìn)行核實(shí)，并在 發(fā)放貸款后定期對(duì)房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)進(jìn) 行評(píng)估，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無(wú)力償還銀行貸 款的問(wèn)題，就應(yīng)沒(méi)收其抵押資產(chǎn)。但是這種 評(píng)估方式也屬于消極的補(bǔ)救措施，應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)