川師大區(qū)域市場(chǎng)概況

1、川師大區(qū)域市場(chǎng)概況2015.08.19區(qū)域土地市場(chǎng)1*Chapter整體市場(chǎng)：土地市場(chǎng)供應(yīng)成交乏力，開(kāi)發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，地塊流拍率高企，溢價(jià)率回落。川師大片區(qū)：近幾年土地供應(yīng)、成交量均不大，區(qū)域近期拍出的地塊成本較之前低。成交時(shí)間宗地位置凈用地面積（畝）計(jì)入容積率總建筑面積（平米）用地使用性質(zhì)起拍樓面地價(jià)（元/）成交樓面地價(jià)（元/）（成交價(jià)-起拍價(jià)）/起拍價(jià)計(jì)入地票費(fèi)用后成交樓面地價(jià)（元/）成交金額（萬(wàn)元）競(jìng)得單位2013年9月3日錦江區(qū)獅子山街道花果村7組64.1734145459.78二類住宅用地3397503048.07%5162 73166.27中鐵建2013年10月29日錦江區(qū)花果村六組

2、、大觀村四組45.628886694.66二類住宅用地4500787074.89%8028 68228.7華潤(rùn)2014年10月21日錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)花果村2、4組14.619838986二類住宅用地45004780 6.22%484818635.31成都市錦江區(qū)統(tǒng)一建設(shè)辦公室2015年6月10日錦江區(qū)成龍路街道華新村2、7組36.307024204.68二類住宅用地390043509%459625269.69藍(lán)光錦江區(qū)川師大片區(qū)2013年以來(lái)共出讓4宗住宅業(yè)類土地，計(jì)入地票費(fèi)用后成交價(jià)格為4848-8028元/平米，今年由藍(lán)光競(jìng)得的地塊計(jì)入地票及交易費(fèi)用后成交樓面地價(jià)為4596元/平米，與此前成交

3、結(jié)果相比處于低位水平。區(qū)域土地市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境2*Chapter區(qū)域供應(yīng)量較大，庫(kù)存較高；價(jià)格較2014年明顯下滑，以價(jià)換量趨勢(shì)明顯；主打剛需產(chǎn)品，以首置客戶為主；產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)紅海在所難免；2015年上半年主城區(qū)2-3環(huán)之間供銷情況（單位：萬(wàn)平米，%）方位新增面積可售量銷售面積供銷比去化率北2-3環(huán)19.9251.8429.110.6856.15%東2-3環(huán)50.13145.6757.080.8839.18%南2-3環(huán)7.0189.4316.250.4318.17%西2-3環(huán)010.342.98028.87%總計(jì)77.06297.28105.420.7335.46%區(qū)域供應(yīng)成交從整個(gè)主

4、城區(qū)2-3環(huán)情況來(lái)看，2015年上半年?yáng)|門(mén)片區(qū)供應(yīng)量最大（超過(guò)50萬(wàn)平米），整體可售量達(dá)145萬(wàn)平米。片區(qū)月均供銷去化（萬(wàn)平米）當(dāng)期銷售價(jià)格后期存量（萬(wàn)平米）（元/平米）供應(yīng)面積可售量月均銷售面積去化率2014年1-12月均價(jià)增幅項(xiàng)目預(yù)售存量項(xiàng)目端存量土地存量總存量預(yù)售存量出清周期（月）總存量出清周期（年）川師大1.552.050.7737.70%10446-2%14.0930.976.8837.85189沙河堡0.271.70.6437.70%106562%11.6339.7729.8269.591813片區(qū)月均供銷去化（萬(wàn)平米）當(dāng)期銷售價(jià)格后期存量（萬(wàn)平米）（元/平米）供應(yīng)面積可售量月均銷

5、售面積去化率2015年1-6月均價(jià)增幅項(xiàng)目預(yù)售存量項(xiàng)目端存量土地存量總存量預(yù)售存量出清周期（月）總存量出清周期（年）川師大02.361.4160%8987-14%15.6521.595.927.49112沙河堡1.943.31.4444%9833-8%13.941.5518.3159.86103區(qū)域供應(yīng)成交整體來(lái)看：區(qū)域價(jià)格較2014年出現(xiàn)明顯下滑，各項(xiàng)目以價(jià)換量趨勢(shì)明顯；受市場(chǎng)大環(huán)境影響，區(qū)域出現(xiàn)回暖跡象，月均去化速度明顯提升；區(qū)域整體供應(yīng)量大、庫(kù)存高，去庫(kù)存周期逐漸縮短，市場(chǎng)需求旺盛；板塊之間相互擠壓、板塊外部競(jìng)爭(zhēng)激烈。相比于正在快速崛起的攀成鋼高端板塊，在區(qū)域環(huán)境、發(fā)展面貌、交通現(xiàn)狀等方

6、面處于明顯劣勢(shì)、但在中環(huán)沿線最具發(fā)展?jié)摿?。攀成鋼片區(qū)川師大片區(qū)板塊特征：目前正在快速崛起、即將完美呈現(xiàn)的高端區(qū)域板塊品牌特征：韓國(guó)樂(lè)天、合景泰富、香港置地、九龍倉(cāng)、新鴻基、仁恒、吉寶等國(guó)外大型品牌開(kāi)發(fā)商代表項(xiàng)目：樂(lè)天圣苑、天譽(yù)、成都ICC、仁恒濱河灣等板塊特征：憑借城際商旅城和城東城市改造正在快速發(fā)展品牌特征：華潤(rùn)、中鐵建、華宇等開(kāi)發(fā)商；代表項(xiàng)目：榮盛香榭蘭庭、華宇廣場(chǎng)、華潤(rùn)幸福里等板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域在售項(xiàng)目多為剛需，數(shù)量較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。區(qū)域周邊競(jìng)品以首置與首改為主，區(qū)域內(nèi)中小戶型清水價(jià)格約7500-9500元/。佳年華廣場(chǎng)區(qū)域項(xiàng)目分布川師大版塊錦江國(guó)際花園華潤(rùn)凱旋天地香榭蘭庭華潤(rùn)幸福里華宇廣

7、場(chǎng)板塊內(nèi)部市場(chǎng)區(qū)域供銷情況區(qū)域各項(xiàng)目走量，由于剛需戶型供應(yīng)量大，導(dǎo)致剛需戶型占據(jù)去化絕對(duì)主力。在售項(xiàng)目中整體去化量較高的是華潤(rùn)幸福里。近幾個(gè)月因通過(guò)低價(jià)策略，錦江國(guó)際花園銷量有明顯上升。以70-90剛需類產(chǎn)品是各項(xiàng)目的主要產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈；改善類產(chǎn)品目前在區(qū)域供應(yīng)量較少，但由于大戶型總價(jià)高，去化速度較慢；剛需路線，產(chǎn)品差異化小。區(qū)域產(chǎn)品特征區(qū)域產(chǎn)品特征區(qū)域70-90平米剛需型產(chǎn)品供應(yīng)量巨大，占據(jù)整體供給的71%，110-130平米改善類戶型供應(yīng)量極少，存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。區(qū)域量?jī)r(jià)波幅較大，由于區(qū)域產(chǎn)品以剛需型產(chǎn)品為主，客戶爭(zhēng)奪顯得極為艱難，不得不以“價(jià)格戰(zhàn)”作為主要的吸客手段。區(qū)域價(jià)格走勢(shì)區(qū)域購(gòu)房客以中年剛需型客戶居多、青年剛需型客戶次之，中年改善型客戶再次之，青年改善型客戶最少。區(qū)域客群以各年齡段的剛需客群為主，改善類客群較少，缺乏追求品質(zhì)舒居產(chǎn)品的客群。主力客群分析華潤(rùn)凱旋天地華潤(rùn)幸福里華宇廣場(chǎng)佳年華廣場(chǎng)錦江國(guó)際花園榮盛香榭蘭庭客戶年齡25-40歲30-50歲30-50歲25-40