房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本控制與研究

1、房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本控制與研究孟令尹摘要：從改革開放至今我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了大大小小的無數(shù)次變革，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，項目的品質(zhì)和價格是項目開發(fā)成功的關(guān)鍵；而追求利潤最大化，則是每個開發(fā)商的最真實的想法也是開發(fā)房地產(chǎn)的本意，所以開發(fā)項目的成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)商在項目實施過程中的一項重要工作，貫穿于項目實施的全過程；要保障開發(fā)項目取得良好的經(jīng)濟效益，就必須十分重視成本控制工作，切實提高成本管理水平。 論文以開發(fā)項目全過程成本控制為研究對象。房地產(chǎn)項目的全過程成本控制包括了從土地競買、決策、設計、招投標、建設施工和竣工結(jié)算全過程成本控制。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目，全過程，成本控制，應用The Cons

2、truction Project Cost Control Model Based on Process ManagementSince the reform and opening up Chinas real estate industry has experienced countless large and small change, for real estate enterprises, the quality of the project and the price is a key to the success of project development; And the p

3、ursuit of profit maximization, it is the most real ideas and development of each developer estate intention, so development project cost control is to real estate developers in an important task in the process of project implementation, throughout the course of project implementation; To ensure deve

4、lopment project obtains the good economic benefit, we must attach great importance to the cost control work, to improve the level of cost management.Paper to process development project cost control as the research object. The whole process of real estate project cost control includes the land biddi

5、ng, decision-making, design, recruit.Key words：Real estate project, the whole process, cost control, the application房地產(chǎn)項目開發(fā)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有投資意向開始，經(jīng)過土地征用、投資分析、可行性研究、規(guī)劃勘察設計、拆遷安置、施工準備、施工建設、竣工驗收等過程。房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制不是簡單的建設實施階段成本控制，更不僅僅為了某個階段的費用節(jié)約，而是從項目開發(fā)的全過程出發(fā)，最大限度利用有效的資源（人力、物力、財力），從整體意義上降低項目的開發(fā)成本，從而提高房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益，提高

6、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的科學性。當前，我國房地產(chǎn)市場己初具規(guī)模，房地產(chǎn)項目正朝著大規(guī)模、高檔化的方向發(fā)展，再加上國家宏觀調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)市場競爭日益加劇。目前如何以最低的成本在規(guī)定的時間內(nèi)開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注的重要問題。房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制不是簡單的建設實施階段成本控制，更不僅僅為了某個階段的費用節(jié)約，而是從項目開發(fā)的全過程出發(fā)，最大限度利用有效的資源（人力、物力、財力），從整體意義上降低項目的開發(fā)成本，從而提高房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益，提高房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的科學性。房地產(chǎn)項目開發(fā)具有高風險、高收益，投資期限長的特點。一個項目需要經(jīng)過從土地競買、決策、設計

7、、招標、建設施工到竣工驗收等階段。每個階段的內(nèi)容不一樣，成本控制的方法也不一樣。因此房地產(chǎn)項目成本控制需要分階段、分步聚，在技術(shù)上，經(jīng)濟上，管理上進行系統(tǒng)的成本控制。雖然房地產(chǎn)項目成本控制是分階段、分步驟的進行，但每個階段相互制約，相互作用，相互補充，構(gòu)成了一個全過程的成本控制管理系統(tǒng)。成本控制是一個全過程的控制，以成本控制為中心，在土地競買、決策、設計、招標、施工、竣工各階段，采用組織、技術(shù)、經(jīng)濟、合同的控制措施完成各階段成本控制目標，從而實現(xiàn)成本的降低，達到預定的目標。圖1：成本控制流程一、成本控制范圍（1）土地競買階段成本控制土地是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必不可少的物質(zhì)基礎。房地產(chǎn)項目土地資源的開發(fā)

8、利用，包括：項目地址的選擇、確定用地規(guī)模性質(zhì)、獲得土地的使用權(quán)、對項目進行全面規(guī)劃、實施“三通一平”等。房地產(chǎn)開發(fā)商參與競買報價的過程歸根到底也就是各方以各自實力為基礎的博弈過程，因此在制定報價策略時，不但應當正視自身的實力更應當關(guān)注競爭對手的實力。在開發(fā)資質(zhì)、技術(shù)素質(zhì)、管理能力、開發(fā)經(jīng)歷與信譽等方面與競爭對手的對比，將直接影響報價策略的制定。掌握一些應價技巧可使房地產(chǎn)開發(fā)商競買時保持心理穩(wěn)定、從容應價，避免頭腦不冷靜而招致?lián)p失。房地產(chǎn)企業(yè)對競買地塊進行合理價格預測，是進行競買報價的前提，也是控制土地成本的關(guān)鍵。通過科學的價格預測法例如市場類比法和余值估算法預測出土地的價格。（2）決策階段成本

9、控制房地產(chǎn)項目決策階段的基本特征是智力化或知識密集性，其主要發(fā)生的費用是機會分析費、市場調(diào)查分析費、可行性研究費、決策費等。這些費用占整個房地產(chǎn)開的費用比例很小，而且在此階段基本不會有諸如土地、材料、設備等要素費用的投入，但決策工作是成本控制的關(guān)鍵。因為決策階段產(chǎn)生的決策結(jié)果是對開發(fā)項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響整個成本控制。項目決策階段的成本控制工作主要包括：項目建議書階段的初步投資估算及可行性研究階段的投資估算、初步設計階段的概算、以及項目決策階段的備選方案經(jīng)濟性比較等。目前我國的項目前期造價管理工作相對滯后，缺乏科學、合適的造價文件編制

10、依據(jù)，大多依靠計價人員自身經(jīng)驗，具有很大的局限性和隨意性。再加上不確定因素較多，它受到政策、經(jīng)濟、技術(shù)和現(xiàn)場條件等諸多因素的影響，很難進行量化控制，前期工作很大程度上是一個不定量模糊控制過程。（3）設計階段成本房地產(chǎn)項目的設計階段對開發(fā)成本的全過程成本控制起著十分重要的作用，是實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)可行性研究擬定的設計委托書及投資估算的過程，是對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行全面規(guī)劃和意圖具體實施的過程。設計階段也是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，但對工程造價的影響卻很大。設計階段是用圖紙表示具體的設計方案，設計方案確定以后，其實施方案和主要投入要素就基本確定了。合

11、理的設計是施工階段成本控制的前提。合理的設計方案可以節(jié)約施工階段的建造成本，因為當初步設計方案確定以后，其結(jié)構(gòu)形式、外觀設計、平面布置及裝修標準全部應確定，它對整個總投資的影響很大，在技術(shù)設計階段，只是對工程設計的合理性、可行性進行確定，而這一部分對工程造價的影響相對較小。（4）招投標階段成本控制根據(jù)對招投標市場的調(diào)查分析，筆者認為應重點從以下幾方面著手解決：1）招標文件應增加專家審核過程 建立專家審核制度，在資格預審文件和招標文件報送監(jiān)督部門備案時，由專家對招標文件中的傾向性條款或明顯不公平條款進行審核，對于招標文件中的評標辦法是否適合擬招標的工程項目，招標人也應對評標辦法進行專家評議。2）

12、防止投標單位串標 現(xiàn)階段投標單位產(chǎn)生串標的主要原因是綜合評標辦法中，經(jīng)濟標的評標標底的產(chǎn)生過程投標單位報價占了較大比重，投標單位一旦串通就可以決定評標標底為多少。3）防止中標價底于企業(yè)個別成本低價中標主要是出現(xiàn)在綜合評標法中的無標底招標。（5）建設施工階段成本控制工程施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及工程設計意圖最終實現(xiàn)并形成并工程實體的階段，需要集中投入大量的資金和各種資源。在這一階段中，雖然節(jié)約投資的可能性已經(jīng)較小，但浪費的可能性卻很大，極易造成投資的超支。因而，施工階段的成本控制工作，在工程建設成本管理中仍然占有重要的地位。在施工階段全過程中采用先進的施工組織新技術(shù)和科學的施工方案，嚴格管理增加

13、工程量的變更簽證發(fā)生，盡量縮短施工周期，降低工料消耗。（6）竣工驗收階段成本控制竣工驗收階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認真審核工程款。以原始資料為依據(jù)，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。竣工階段的成本控制主要包含竣工驗收、工程計量以及辦理竣工結(jié)算等工作。這一階段是工程實施總結(jié)性的階段，所有建安工程實際的投資，將在可這一階段進行匯總，進而分析投資是否超標。二、工程造價管理工程造價管理的弊端主要表現(xiàn)在：1.建筑業(yè)的招投標制雖然在建立市場價格機制方面做出了一定的貢獻，但是由于建筑工程的招投標是在計劃價格的

14、基礎上實行，很大程度上限制了施工單位的自主報價，所以目前的市場價格機制不能算是完全意義上的市場價格機制。 由于政府尚未能徹底轉(zhuǎn)變職能，存在地方保護和行業(yè)保護，另外，由于招標信息不充分等原因，造成建筑市場透明度差、缺乏公平競爭性，這也在很大程度上影響了工程造價形成過程的合理性。2. 我國建筑市場供給能力總量多年來一直大于社會固定資產(chǎn)投資總額對建設的需求，指導價格水平理應呈下調(diào)趨勢，但由于建筑產(chǎn)品的價格歷史欠賬過多，人工費、機械費等遠低于消耗，所以形成價格經(jīng)常上調(diào)的局面。這種上調(diào)的結(jié)果，實際上使價格信號失真，導致刺激建筑業(yè)供給能力總量進一步膨脹。 我國目前的工程價格機制是通過定額配價（及發(fā)布價格信

15、息、指數(shù)調(diào)整等），價格長期固化在定額之中。這種“量價合一”形式的定額概預算制度，是對工程實施“半管制”。這種工程價格管理機制不可能達到價值規(guī)律自發(fā)調(diào)節(jié)建設市場供求關(guān)系的目標。另外，定額水平相對較高（符合一般國有企業(yè)的水平），雖然在一定程度上保護了國有大中型施工企業(yè)，但由于工程價格存在較大的獲利空間，從而使新的供給不斷擴大，再加上配套措施不健全，這種辦法實際上鼓勵投資企業(yè)優(yōu)先選擇低價的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，加劇了建筑市場的膨脹和無序競爭。3. 在市場經(jīng)濟社會中，能否及時、準確地捕捉到市場價格信息是業(yè)主和承包商占有競爭優(yōu)勢和取得盈利的關(guān)鍵。在國外，政府定期發(fā)布工程造價信息，以供各類估算師對政府工程的估算作參考

16、。同時，社會咨詢公司也發(fā)布價格指數(shù)、成本指數(shù)等造價信息來指導工程項目的估價。 加強工程造價管理的對策：為了改變上述的不利局面，更好地對工程造價工作進行科學有效的管理，須要加強以下幾個方面的工作，以切實有效地改善和提高工程造價的管理工作。（一）建立一套健全的工程造價管理體系1.要建立一個統(tǒng)一的工程造價管理機構(gòu)，強化工程造價管理部門的管理職能，加強宏觀調(diào)控能力，健全工程造價管理的制度和辦法，加快法規(guī)建設，規(guī)范建筑市場，維護市場主體的合法權(quán)益。2.理順各種工程造價管理主管部門的關(guān)系，建立各部門定期的協(xié)調(diào)聯(lián)系制度，使工程造價管理的標準和指標能夠更好地銜接、配套。從政府組織管理逐漸過渡到行業(yè)協(xié)會管理，鼓

17、勵設立專業(yè)的工程造價咨詢中介機構(gòu)。國家部門對政府和非政府投資分開管理，放開建材和人工的價格，由直接管理向宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)變。工作重點放到制定有關(guān)法規(guī)、政策，搞好協(xié)調(diào)，理順關(guān)系，提供信息服務上。（二）改革傳統(tǒng)的工程計價方式，主要實施工程量清單計價方法工程量清單計價方法是由業(yè)主和招標單位根據(jù)統(tǒng)一的工程量清單項目設置規(guī)則編制工程量清單，投標人根據(jù)企業(yè)水平填報綜合單價，它體現(xiàn)了企業(yè)的整體實力，滿足了平等競爭的需要，有利于獲得最合理的工程造價，有利于控制投資。工程量清單計價，為投標者提供一個共同的競爭性投標的基礎(也是評標的基礎)，同時也是施工過程中支付工程進度款的依據(jù)。另外，當發(fā)生工程變更時，工程量清單計價

18、也是合同價格調(diào)整或索賠的重要參考標準。在實施工程量清單計價方法時，應注意以下幾個方面：1.加強對工程量清單計價模式本身的認識。工程量清單計價是與定額計價法相并列的一種計價模式，其核心是為了配合工程價格的管理制度改革。而在工程量清單計價法推廣后，工程造價管理部門需要新的觀念和新的造價管理模式，適應這項改革工作。2.加強企業(yè)自主報價的能力。工程量清單計價方法的實施關(guān)鍵在于企業(yè)的自主報價。這就要求大多數(shù)施工企業(yè)形成自己的企業(yè)定額，在制定綜合單價時，不再沿用了定額計價模式去處理，而是應該建立企業(yè)定額體系。3.建立與工程量清單計價相配套的工程造價管理制度。施行工程量清單計價必須配套有詳細明確的工程合同管理辦法。在工程量清單計價法推廣實施后應該就新的計價辦法配合相應的合同管理模式，使得招投標所確定的工程合同價在實施過程中有相應的合同管理措施。（三）加強工程造價管理人才的培養(yǎng)，提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)，實行造價管理信息化，在全球經(jīng)濟一體化的形勢下，如果還是維持以前的狀況，只是滿足于識圖、計算、套定額、取費、計算總價等建筑工程造價管理的工作狀況，就不能滿足當前建筑業(yè)必須對建設項目全過程的工程造價確定與控制進行管理的新的要求。所以，對建筑從業(yè)人員要進行及時的培訓，要有針對性地制定切實可行的培訓和再教育計劃，加強他們的職業(yè)道德教育、相關(guān)的法律法規(guī)教育