項(xiàng)目廣告推廣方案

1、PAGE PAGE 31海陽觀海大廈廣告推廣方案福州智本本房地產(chǎn)產(chǎn)投資顧顧問有限限公司目錄價(jià)格策略略價(jià)格制定定要素階段性價(jià)價(jià)格策略略價(jià)格定位位廣告策略略廣告基調(diào)調(diào)與訴求求廣告策略略與計(jì)劃劃銷售策略略入市時(shí)機(jī)機(jī)與姿態(tài)態(tài)銷售階段段的劃分分與銷售售目標(biāo)的的制定分階段營營銷策略略銷售執(zhí)行行與銷售售節(jié)奏業(yè)主投資資回報(bào)建建議全程監(jiān)控控與市場(chǎng)場(chǎng)微調(diào)系系統(tǒng)（略略）一、價(jià)格格策略【價(jià)格擬擬定考慮慮要素】重要因素素地段景觀觀市場(chǎng)景氣氣付款方式式貸款條件件建材品質(zhì)質(zhì)室內(nèi)配套套整體規(guī)劃劃配套公司實(shí)力力及經(jīng)營營管理公公司決定因素素客戶購買買能力總價(jià)【階段性性價(jià)格策策略】2332價(jià)格格策略20% 低低于市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格，吸納人

2、人氣，帶帶動(dòng)景氣氣，快速速回籠30% 平平于或稍稍高于市市場(chǎng)價(jià)格格，穩(wěn)定定投資成成本30% 高高于市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格，創(chuàng)造利利潤20% 高高價(jià)出售售，創(chuàng)造造高額利利潤，保保留資產(chǎn)產(chǎn)或早就就知名度度【價(jià)格定定位】A：定價(jià)價(jià)方法的的選取對(duì)一個(gè)樓樓盤進(jìn)行行定價(jià)，通常有有以下幾幾種方法法：成本定價(jià)價(jià)法競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)價(jià)法3） 利利潤定價(jià)價(jià)法在這三者者當(dāng)中競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)價(jià)法較為為符合市市場(chǎng)的法法則，因因而本案案的定價(jià)價(jià)以競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)定價(jià)法法為主，成本定定價(jià)法為為輔。B：參考考項(xiàng)目均均價(jià)國賓海景景國際大大酒店 38800元元/海怡國際際大酒店店 39550元/C：價(jià)格格分析1）以國國賓海景景國際大大酒店為為參考對(duì)對(duì)象，本本案的售售

3、價(jià)為：380002000（主主題差價(jià)價(jià)）1100（景觀差差價(jià)）1000（按揭揭差價(jià)）1000（裝修修差價(jià)）399002）以海海怡國際際大酒店店為參考考對(duì)象，本案的的售價(jià)為為：395004000（地地段差價(jià)價(jià)）1100（按揭差差價(jià)）1000（裝修修差價(jià)）1000（朝向向差價(jià)）40050取以上二二個(gè)價(jià)格格的簡(jiǎn)單單平均值值：（39000+440500）/2339755本案均價(jià)價(jià)建議：依照本案案的主題題定位與與形象定定位，如如果本案案的音樂樂主題做做到位，適當(dāng)加加大營銷銷力度，本案的的均價(jià)可可訂為：39775990440655元/。D：具體體價(jià)格制制定水平差價(jià)價(jià)2050元元垂直差價(jià)價(jià)90元元南北差價(jià)價(jià)

4、8000元【付款方方式建議議】采用三種種付款方方式：A：一次次性付款款B：分期期付款：首付550%，首付后后三個(gè)月月內(nèi)付清清剩余550%C：按揭揭貸款：首付550%，按揭550%二、廣告告策略【廣告基基調(diào)與訴訴求】基調(diào)把握握高品位（個(gè)性、氣質(zhì)、文化）高價(jià)值（印刷、制作、包裝等等）流行性（廣告語語、文案案等）時(shí)尚性（色調(diào)、平面表表現(xiàn)等）廣告訴求求感性為主主訴求點(diǎn)以以大海、音樂、投資為為主線 【廣廣告策略略與計(jì)劃劃】廣告策略略廣告推推進(jìn)策略略品牌銷售良性循環(huán)品牌提升進(jìn)度拉動(dòng)強(qiáng)勢(shì)促銷品牌建立情感訴求文化引導(dǎo) 形象導(dǎo)入預(yù)熱期（3-44月） 啟動(dòng)期期（5-6月） 強(qiáng)銷銷期（77-100月） 持續(xù)期期（1

5、11-122月）廣告額度度 300% 400% 220% 10% 330萬 400萬 220萬 10萬萬階段推廣廣布線密集的軟硬性廣告投放，鞏固音樂藝術(shù)酒店的品牌形象，并且以有轟動(dòng)性的促銷、公關(guān)活動(dòng)聚集人氣，最大限度地推動(dòng)銷售密集的硬性輔以軟性廣告投放，強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)入“中國首個(gè)觀海音樂主題產(chǎn)權(quán)酒店”的品牌形象，輔以強(qiáng)勢(shì)公關(guān)活動(dòng)啟動(dòng)銷售，實(shí)現(xiàn)銷售“開門紅”知名度持續(xù)的、間歇性的硬性廣告投放，配合階段性的促銷/公關(guān)活動(dòng)，鞏固品牌形象，實(shí)現(xiàn)慣性銷售通過硬性廣告、軟性廣告相結(jié)合向目標(biāo)消費(fèi)者滲透“零距離海岸”生活，音樂主題酒店，并開始內(nèi)部認(rèn)購 時(shí)間 45月月 56月 779月 10012月月引導(dǎo)期 公公開期

6、高高潮期 持持續(xù)期階段攻擊擊策略第三階段品牌攻擊期時(shí)間：2006/911結(jié)點(diǎn)：現(xiàn)樓實(shí)景、酒店環(huán)境、體驗(yàn)式藝術(shù)營銷手段：報(bào)紙廣告 / DM / / 新聞繕稿 / 公關(guān)傳播 / 客戶滾動(dòng)第二階段開盤旺銷期時(shí)間：2006/68結(jié)點(diǎn)：樣板間開放手段：報(bào)紙廣告 / DM /直郵 / 新聞繕稿 / 俱樂部傳播 / 開盤活動(dòng) / 島外渠道建立第一階段概念激活期時(shí)間：2006/46結(jié)點(diǎn)：“中國首個(gè)音樂藝術(shù)主題度假酒店”誕生手段：新聞繕稿 / 現(xiàn)場(chǎng)形象營造 / 售樓文本資料 / 形象廣告?zhèn)鞑?/ 51節(jié)活動(dòng)蓄 水水 開 閘 保 溫普通媒體體組合攻攻擊策略略廣告牌網(wǎng)絡(luò)文本客戶口碑傳播電視報(bào)紙廣播房會(huì)會(huì)DM特殊媒體

7、體輔助驅(qū)驅(qū)動(dòng)高球會(huì)刊網(wǎng)絡(luò)高檔酒店短信時(shí)尚雜志全感官攻攻擊策略略免費(fèi)看房車，樣板間切身體驗(yàn)，親身感觸休閑生活讀本，在閱讀過程中改變生活觀念搶奪戶外視野，提示性宣傳和攔截客戶。融入豐富的休閑娛樂內(nèi)容，直接到達(dá)目標(biāo)客戶，直接激起興趣不斷的、定期的與消費(fèi)者情感式溝通與互動(dòng)巴士出租車廣播、通過聽覺神經(jīng)喚醒人們對(duì)海岸生活、藝術(shù)生活的渴望直觀了解觀海、音樂主題酒店的環(huán)境、設(shè)施及生活感受引發(fā)對(duì)觀海、主題酒店全面認(rèn)知（觀念引導(dǎo) /賣點(diǎn) /活動(dòng)信息 /銷售信息）活動(dòng)：觸/味覺文本：視覺廣告牌：視覺D M：視覺俱樂部：情感廣播：聽覺三維：視聽報(bào)紙：視覺現(xiàn)場(chǎng)攻擊擊策略現(xiàn)場(chǎng)風(fēng)格格：盡量不使使用噴繪繪，弱化化廣告宣宣傳的

8、色色彩，弱弱化夸張張包裝的的成分，而盡量量體現(xiàn)原原創(chuàng)性、自然性性；不是是虛幻的的擺設(shè)，而是讓讓人主動(dòng)動(dòng)欣賞的的、有休休閑氛圍圍的藝術(shù)術(shù)價(jià)值品品，如世世界名畫畫，古今今中外音音樂家雕雕塑等，地中海海風(fēng)光、夏威夷夷風(fēng)光、維也納納風(fēng)情等等，以及及極簡(jiǎn)主主義油畫畫、生活活雜志精精彩片段段裝裱等等等?，F(xiàn)場(chǎng)表演演與音樂樂：接待現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)在客流流高峰期期每周或或每天鋼鋼琴或小小提琴演演奏，非非演奏時(shí)時(shí)間現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)播放經(jīng)經(jīng)典名曲曲攻擊點(diǎn)：燈桿旗 / 指指示牌 / 圍圍墻 / 展板板 / 掛旗 /工地地文本攻擊擊策略概念文本本內(nèi)容規(guī)劃劃：蔚藍(lán)藍(lán)海岸、左岸咖咖啡、法法國香頌頌、夏威威夷之旅旅、地中中海之行行、維也也納之聲

9、聲，關(guān)于于地中海海、關(guān)于于夏威夷夷、關(guān)于于維也納納 海景酒酒店/海海景主題題酒店/海景音音樂主題題酒店/海景音音樂主題題度假酒酒店為什么需需要休閑閑生活 /休閑閑的意義義 /休休閑生活活觀念 /休閑閑生活方方式 /休閑生生活中的的吃喝玩玩樂等。文本類型型：概念念激活期期使用海上香香頌維也納納藝術(shù)生生活家，開盤盤旺銷期期使用海上香香頌維也納納假日生生活手冊(cè)冊(cè)，品品牌攻擊擊期使用用維也也納藝術(shù)術(shù)家通訊訊。說明文本本內(nèi)容規(guī)劃劃：海岸岸 /沙沙灘 /陽光 /空氣氣 /配配套 /會(huì)所 /藝術(shù)術(shù) /服服務(wù)等綜綜合質(zhì)素素說明。文本類型型：硬性性樓書 /折頁頁 /單單張 /海報(bào) /動(dòng)線封殺殺策略廣告牌：濱海路

10、、高爾夫夫路口，東鳳路路、工地地現(xiàn)場(chǎng)、展示中中心等活動(dòng)攻擊擊策略冠名、贊贊助、聯(lián)聯(lián)辦、合合辦等（略）遞進(jìn)式攻攻擊流程程圈子營銷銷 制造造流行，形成良良好口碑碑和廣泛泛人際傳傳播體驗(yàn)營銷銷 現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景景感受及及引導(dǎo)與與活動(dòng)體體驗(yàn)文本營銷銷 各各類售樓樓印刷品品及時(shí)尚尚快遞供供客戶回回家研判判傳媒營銷銷 引起起媒體關(guān)關(guān)注，引引發(fā)新聞聞效應(yīng)概念營銷銷 讓音樂樂主題度度假酒店店深入人人心三、銷售售策略入市時(shí)機(jī)機(jī)與姿態(tài)態(tài)入市時(shí)機(jī)機(jī)20066年5月月1日起起認(rèn)購20066年7月月22日日正式開開盤入市姿態(tài)態(tài) 以“中國首首個(gè)觀海海音樂主主題產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店”、“海上香香頌”、“海邊的的香格里里拉、沙沙灘上的的維也

11、納納”形象面面世，引引發(fā)媒體體及市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注。銷售階段段的劃分分與銷售售目標(biāo)的的制定A引導(dǎo)導(dǎo)期：220066年4月月6日220066年6月月30日日 200%B開盤盤期：220066年7月月1日220066年7月月31日日 300%C強(qiáng)銷銷期：220066年8月月1日220066年8月月31日日 300%D持續(xù)續(xù)強(qiáng)銷期期：20006年年9月11日20006年年10月月31日日 115%E：清盤盤期：220066年111月1日日220066年122月311日 55%分階段營營銷策略略(三)分分階段營營銷策略略A：引導(dǎo)導(dǎo)期（220066年4月月6日220066年6月月30日日）策略：軟軟文開路路、硬

12、廣廣跟進(jìn)，新聞造造勢(shì)與炒炒作目的：樹樹立產(chǎn)品品形象，塑造項(xiàng)項(xiàng)目個(gè)性性與主題題，并開開展促銷銷，促成成成交。工作重點(diǎn)點(diǎn)：項(xiàng)目目VI發(fā)發(fā)包，報(bào)報(bào)章撰稿稿，售樓樓部布置置，三維維動(dòng)畫催催促傳播：半半島都市市報(bào)、青青島早報(bào)報(bào)、DMM夾報(bào)、派送、短信等等廣告排期期計(jì)劃（4月份份青島地地區(qū)廣告告發(fā)布排排期計(jì)劃劃）類別時(shí) 間間媒 體版 式備 注報(bào)紙6日（星星期四）半島都市市報(bào)半版彩色色 13日（星期四四）半島都市市報(bào)半版彩色色新聞稿5500字字19日（星期三三）青島日?qǐng)?bào)報(bào)半版彩色色新聞稿5500字字20日（星期四四）半島都市市報(bào)整版彩色色軟文半版版硬廣半版版26日（星期三三）青島日?qǐng)?bào)報(bào)半版彩色色新聞稿550

13、0字字27日（星期四四）半島都市市報(bào)整版彩色色軟文半版版硬廣半版版雜志4月5日日搜城整版彩色色封底4月211日房展會(huì)刊刊整版彩色色電視4、55月55日海陽電視視臺(tái)角標(biāo)加流動(dòng)字字幕網(wǎng)絡(luò)4月青島新聞聞網(wǎng)總橫條或鏈接網(wǎng)網(wǎng)頁4月青島房產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)總橫條或鏈接網(wǎng)網(wǎng)頁其它4月199、277日海陽報(bào)媒媒DM夾報(bào)報(bào)70000份24月211、277日海陽移動(dòng)動(dòng)短信6萬條2不超700字/次次4月6、20日日青島日?qǐng)?bào)報(bào)DM夾報(bào)報(bào)市區(qū)4月266日青島財(cái)經(jīng)經(jīng)日?qǐng)?bào)DM夾報(bào)報(bào)市區(qū)4月211、222日青島會(huì)展展中心DM派送送臨時(shí)請(qǐng)學(xué)學(xué)生4月266日青島短信信群發(fā)55萬條條25萬VVIP、5000以上高高端300萬4月份煙煙臺(tái)地區(qū)區(qū)

14、廣告計(jì)計(jì)劃4月199日海陽陽地區(qū)DDM報(bào)紙紙夾報(bào) 70000份份 4490元元4月266日海陽陽地區(qū)DDM報(bào)紙紙夾報(bào) 70000份份 4490元元4月188日海陽陽移動(dòng)短短信一次次6萬條條 36000元4月155日5月115日海海陽電視視臺(tái)角標(biāo)標(biāo)廣告 770000元4月288、299、300日海陽陽電視臺(tái)臺(tái)流動(dòng)字字幕 5000元 4月244日30日日海陽市市區(qū)主要要街道條條幅 22090=18000元4月288日煙臺(tái)臺(tái)日?qǐng)?bào)整整版一版版（大廈廈為主加加別墅）250000元元觀海大廈廈4月份份煙臺(tái)地地區(qū)廣告告預(yù)算為為：1338800+2550000=3888800元B開盤盤期（220066年7月月

15、1日220066年7月月31日）工作重點(diǎn)點(diǎn)：島外外市場(chǎng)的的開辟，酒店管管理公司司招商，現(xiàn)場(chǎng)接接待，解解說，第第二期DDM夾報(bào)報(bào)派送，沙雕節(jié)節(jié)活動(dòng)，開盤秧秧歌大賽賽活動(dòng)，青島新新聞發(fā)布布會(huì)活動(dòng)動(dòng)策略：借借勢(shì)造勢(shì)勢(shì)贏市目的：旅旅游旺季季，強(qiáng)勢(shì)勢(shì)促銷傳播：以以DM為為主，報(bào)報(bào)紙為輔輔。C強(qiáng)銷銷期（220033年8月月1日88月311日）：工作重點(diǎn)點(diǎn)：同同一首歌歌互動(dòng)動(dòng)與參與與，島外外客戶的的跟進(jìn)與與追蹤策略：以以發(fā)散式式銷售為為主，在在重點(diǎn)區(qū)區(qū)域?qū)嵭行泄?jiān)戰(zhàn)戰(zhàn)。目的：?jiǎn)締酒饙u外外市場(chǎng)，區(qū)域目目標(biāo)客戶戶的興趣趣與熱情情。傳播：第三期期DM夾夾報(bào)派送送，分銷銷點(diǎn)及青青島地區(qū)區(qū)報(bào)媒廣廣告。D持續(xù)續(xù)強(qiáng)銷期期

16、（20006年年9月11日20006年年10月331日）工作重點(diǎn)點(diǎn)：十一一促銷，酒店管管理公司司確定策 略：開辟第第二營銷銷渠道（客戶滾滾動(dòng)），以酒店店管理公公司的品品牌號(hào)召召力項(xiàng)固固老客戶戶信心，爭(zhēng)取新新客戶成成交。目 的：刺激客客戶需求求，增強(qiáng)強(qiáng)買家信信心。傳 播：直郵DDM、夾夾報(bào)DMM、少許許報(bào)媒。E掃尾尾期（220066年111月1日日220066年122月311日）：工作重點(diǎn)點(diǎn)：元旦旦促銷優(yōu)優(yōu)惠。策略：價(jià)價(jià)格促銷銷（贈(zèng)送送物業(yè)、契稅等等）目的：尾尾盤消化化傳播：DDM及客客戶口碑碑（四）銷銷售執(zhí)行行與銷售售節(jié)奏1、售樓樓部： 售樓樓部風(fēng)格格、看板板、燈光光等室內(nèi)內(nèi)布置。 售樓樓部室

17、外外空間環(huán)環(huán)境，指指示牌。 售樓樓部銷售售道具（名片、服裝、桌椅、擺設(shè)、模型等等）的布布置使用用與安排排。2、工地地現(xiàn)場(chǎng) 工地地現(xiàn)場(chǎng)戶戶外廣告告、引導(dǎo)導(dǎo)看板、條幅、羅馬旗旗。3、樓盤盤標(biāo)識(shí) LOOGO的的創(chuàng)意與與設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)字字體、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)顏色色的設(shè)計(jì)計(jì)4、印刷刷媒體的的制作 樓書書企劃、文案、設(shè)計(jì)、印刷 DMM企劃、文案、設(shè)計(jì)、印刷 售樓樓部形象象墻、看看板設(shè)計(jì)計(jì)5、報(bào)刊刊媒體的的制作與與安排 軟廣廣告的撰撰寫、設(shè)設(shè)計(jì)與發(fā)發(fā)布 報(bào)紙紙廣告企企劃、文文案、設(shè)設(shè)計(jì)、發(fā)發(fā)布 其它它廣告企企劃、文文案、設(shè)設(shè)計(jì)、發(fā)發(fā)布6、銷售售節(jié)奏20066年5月月1日6月月30日日放1、3、55、7、9奇數(shù)數(shù)層，待待銷售

18、335%后后開偶數(shù)數(shù)層四、業(yè)主主投資回回報(bào)建議議(一)目目前產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店店的經(jīng)營營模式主主要有：1.省心心回報(bào)型型（類似似于超市市的“整租零零售”）：業(yè)主將將所購客客房與酒酒店管理理公司簽簽訂委委托經(jīng)營營協(xié)議，將所所購客房房20年年以上經(jīng)經(jīng)營權(quán)全全權(quán)委托托酒店管管理公司司，由酒酒店管理理公司按按客房總總價(jià)的888.55%的固固定金額額每年支支付業(yè)主主投資回回報(bào)。經(jīng)營過過程中發(fā)發(fā)生的各各項(xiàng)成本本、物業(yè)業(yè)費(fèi)、稅稅費(fèi)均由由酒店管管理公司司承擔(dān)。業(yè)主每每年可獲獲得酒店店管理公公司贈(zèng)送送的一定定數(shù)額（設(shè)定在在投資總總額的44%左右右）的住住房卡。住房卡卡消費(fèi)完完后，享享受貴賓賓卡待遇遇。2.利潤潤共享型型：獲得年年度客房房利潤分分紅。業(yè)主可可以隨時(shí)時(shí)使用自自己的客客房，酒酒店公司司僅是在在得到業(yè)業(yè)主確認(rèn)認(rèn)的期限限內(nèi)出租租該客房房，并且且在該期期限內(nèi)，業(yè)主將將獲得所所購客房房套型全全部待租租客房的的平均收收益。即即：業(yè)主所購購房當(dāng)日日收益=該套型型全部客客房的當(dāng)當(dāng)日收益益該套型型當(dāng)日全全部待租租客房數(shù)數(shù)業(yè)主客房房全年收收益=業(yè)業(yè)主所購購客房每每日收益益之總和和業(yè)主將獲獲得的利利潤分紅紅為業(yè)主主所購房房全年收收益的330%。經(jīng)營過過程中發(fā)發(fā)生的各各項(xiàng)成本本、稅費(fèi)費(fèi)均由酒酒店經(jīng)營營公司承承擔(dān)。業(yè)主可可以隨時(shí)時(shí)使用自自己的客客房，但但必須承承擔(dān)管理理等