2012同利行四川江油項(xiàng)目全案154p

1、1寫在篇前： 首先，同利行非常榮幸能得到貴公司的招標(biāo)邀請(qǐng)，使我們能在項(xiàng)目前期參與項(xiàng)目，這為雙方以后更長(zhǎng)遠(yuǎn)的銷售、營(yíng)銷、廣告合作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。前期的參與也會(huì)使雙方對(duì)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)達(dá)成更多共識(shí)，能通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的充分了解，做出符合市場(chǎng)的產(chǎn)品規(guī)劃、推廣策劃和銷售執(zhí)行，這有利于保障雙方共同目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 再次感謝貴公司的信任，期待未來(lái)雙方能有更加深入的合作，我們將為貴公司提供更全面的服務(wù)。2當(dāng)我們接到這個(gè)案子的時(shí)候，我們開(kāi)始做了一番深入的討論和思考，這個(gè)項(xiàng)目是什么？?jī)?yōu)勢(shì)是什么？劣勢(shì)是什么？再結(jié)合我們對(duì)江油市場(chǎng)的深入調(diào)查，最終形成本方案。 本方案以市場(chǎng)所得結(jié)論為項(xiàng)目解決以下問(wèn)題： 1、未來(lái)1年（2012年

2、）宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向有什么啟示？ 2、對(duì)未來(lái)1年江油房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)、策略有什么啟示？ 3、對(duì)項(xiàng)目所在片區(qū)樓盤、客戶的研究，本項(xiàng)目客戶群在哪里，如何具備產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力？ 4、對(duì)本項(xiàng)目地塊，用地性質(zhì)，地段配套等分析，基于項(xiàng)目，如何找到一條突破市場(chǎng)的道路？ 5、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方向，設(shè)計(jì)概念，戶型的配比，以及細(xì)節(jié)處理，如何打造一個(gè)市場(chǎng)認(rèn)可，客戶喜歡又消費(fèi)得起的產(chǎn)品？ 6、項(xiàng)目景觀、配套的打造，如何規(guī)避項(xiàng)目的不足，通過(guò)設(shè)計(jì)減少工程成本，及通過(guò)更合理的營(yíng)銷減少推廣成本，通過(guò)最終呈現(xiàn)的市場(chǎng)效果及樓盤實(shí)體效果為開(kāi)發(fā)公司贏得江油項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)示范效應(yīng)及開(kāi)發(fā)公司的品牌效應(yīng)。 7、

3、項(xiàng)目的市場(chǎng)角色是什么，什么樣的開(kāi)發(fā)模式（產(chǎn)品定位、價(jià)格、客戶、形象定位）最適合于市場(chǎng)？ 8、項(xiàng)目的最佳動(dòng)工時(shí)機(jī)？ 9、項(xiàng)目開(kāi)盤入市的最佳時(shí)機(jī)？3目錄 Contents PART 1市場(chǎng)調(diào)查PART 2項(xiàng)目定位PART 3規(guī)劃建議PART 4整體營(yíng)銷思路（含銷售思路）PART 5推廣策略PART 6投資測(cè)算PART 7我公司項(xiàng)目介紹及團(tuán)隊(duì)成員4The 1st step市場(chǎng)調(diào)查 Market survey之大市場(chǎng)預(yù)判區(qū)域市場(chǎng)土地供應(yīng)情況區(qū)域市場(chǎng)情況競(jìng)品項(xiàng)目解析市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)51.11 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)2009/052011/072007/012007/032007/052007/072007/09200

4、7/112008/012008/032008/052008/072008/092008/112009/012009/032009/072009/092009/112010/012010/032010/052010/072010/092010/112011/012011/032011/052011/092011/112012/01240%美聯(lián)儲(chǔ)歐洲央行日本央行美聯(lián)儲(chǔ)歐洲央行日本央行英國(guó)央行2012年3月13日，美聯(lián)儲(chǔ)發(fā)布聲明稱，將維持當(dāng)前的高度寬松貨幣政策，將聯(lián)邦基金利率維持在零至0.25%匙間至少到2014年下半年，較此前承諾的2013年中期大幅延后。同時(shí)延續(xù)對(duì)其資產(chǎn)負(fù)債表迚行“賣短買長(zhǎng)”和“

5、扭轉(zhuǎn)操作”的調(diào)倉(cāng)決定，即計(jì)劃到2012年6月，出售剩余期限為3年及以下的4000億美元中短期國(guó)債，同時(shí)販買相同數(shù)量的剩余期限為6年至30年的中長(zhǎng)期國(guó)債。此外，還將延續(xù)把到期的機(jī)構(gòu)債務(wù)和機(jī)構(gòu)抵押貸款證券的本金迚行再投資的政策。2012年2月29日，歐洲央行啟勱了第二輪長(zhǎng)期再融資操作(LTRO)，期限3年，資金規(guī)模為5295.3億歐元（合約4.476萬(wàn)億人民幣）。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，銀行可使用抵押品以1%的固定再融資利率獲得歐洲央行的貸款。2012年3月8日，歐洲央行利率決議仍將基準(zhǔn)利率維持在1%丌變。2012年3月13日日本央行決定將銀行間無(wú)擔(dān)保隔夜拆借利率維持在零至0.1%的實(shí)際零利率水準(zhǔn)，同時(shí)決定

6、維持65萬(wàn)億日元資產(chǎn)販買基金規(guī)模丌變。2012年3月8日，英國(guó)央行決定維持基準(zhǔn)利率在0.5%丌變，繼續(xù)執(zhí)行量化寬松政策，同時(shí)維持資產(chǎn)販買規(guī)模3250 億英鎊丌變。190%140%90%40%-10%發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體央行維持寬松貨幣政策發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體央行仍將維持寬松的貨幣政策，低迷的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)需要持續(xù) 的量化寬松 發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體央行資產(chǎn)負(fù)債表繼續(xù)擴(kuò)大6 發(fā)達(dá)國(guó)家持續(xù)的新量寬，明顯改善投資者避險(xiǎn)心理，投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好得到提升，資本重新流入中國(guó)，資產(chǎn)價(jià)格得到一定程度的支撐。2006/012006/032006/052006/072006/092006/112007/012007/032007/052007/07200

7、7/092007/112008/012008/032008/052008/072008/092008/112009/012009/032009/052009/072009/092009/112010/012010/032010/052010/072010/092010/112011/012011/032011/052011/072011/092011/112012/0170006000新增外匯占款新增外匯款轉(zhuǎn)正，資本重新流入中國(guó)500040003000200010000-1000-2000-3000有資本流入，就有市場(chǎng)運(yùn)作，有市場(chǎng)運(yùn)作，就不會(huì)有剛需行業(yè)的凋謝。行業(yè)走向不過(guò)是上下趨勢(shì)而已。71.

8、12 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近一季度表現(xiàn) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10927億元，增速比上年同期回落10.6%。全國(guó)房屋新開(kāi)工面積39946萬(wàn)平方米，同比僅上漲0.3%，其中住宅新開(kāi)工面積29427萬(wàn)平方米，同比下降5.2%。商品房銷售面積15239萬(wàn)平方米，同比下降13.6%。開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積7859萬(wàn)平方米，同比下降3.9%。 89 從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)各指標(biāo)持續(xù)下滑，一季度的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)勢(shì)數(shù)據(jù)中，房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)集體下滑，拉低一季度GDP增速。造成房地產(chǎn)行業(yè)低迷的主要原因還是國(guó)家堅(jiān)持不放松的調(diào)控政策。購(gòu)房者期待國(guó)家能有更多的調(diào)控政策保持觀望態(tài)勢(shì)。10891

9、57112200258340326300419389344766868510011852 2 3627 188 482617 588710312215718217620621518303546648591106117010020030040050060070080090010002011-06-25至2011-08-032011-06-25至2011-07-202011-06-25至2012-08-262011-06-25至2011-10-082011-06-25至2011-09-132011-06-25至2011-10-232011-06-25至2011-11-132011-06-25至20

10、12-02-032011-06-25至2011-12-292011-06-25至2012-12-052011-06-25至2012-03-192011-06-25至2012-02-29降價(jià)幅度小于10%（個(gè)）降價(jià)幅度10-15%之間（個(gè)）降價(jià)幅度20%以上（個(gè)）降價(jià)幅度15-20%之間（個(gè)）降價(jià)跑量已經(jīng)是市場(chǎng)共識(shí)，降價(jià)樓盤數(shù)量依然在增長(zhǎng) 世聯(lián)監(jiān)測(cè)28個(gè)城市降價(jià)促銷樓盤繼續(xù)增加111.13 國(guó)家相關(guān)政策2012年2月6日溫家寶在中南海主持召開(kāi)五次座談會(huì)上表示，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)有兩個(gè)：一是促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖，二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康發(fā)展。2012年3月14日溫家寶在記者新聞會(huì)上提出，合

11、理的房?jī)r(jià)應(yīng)該是使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房?jī)r(jià)與成本和合理的利潤(rùn)相匹配?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，調(diào)控不能放松。2012年3月16日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定政府工作報(bào)告重點(diǎn)工作，布置七項(xiàng)任務(wù)，其中包含“堅(jiān)定不移貫徹房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策” 。2012年4月3日溫家寶在福建、上海、江蘇、浙江四?。ㄊ校┙?jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)上強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)定不移地繼續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。調(diào)控基調(diào)堅(jiān)決不放松12 城市北京上海廣州 銀行中國(guó)銀行、花旗銀行、渣打銀行中國(guó)交通銀行、北京銀行、中信銀行中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行郵政儲(chǔ)蓄銀行農(nóng)業(yè)銀行、上海農(nóng)商銀行中國(guó)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行廣州銀行匯豐銀行、花旗

12、銀行首套房貸款利率優(yōu)惠9折普遍基準(zhǔn)利率，優(yōu)質(zhì)客戶可享9折9折 優(yōu)質(zhì)客戶可獲得85折9折8.5折8.5折基準(zhǔn)利率，高端客戶可享受9折優(yōu)惠9折深圳各銀行首套房貸款利率已全線下調(diào)。普遍由年初的基準(zhǔn)利率下調(diào)至95折左右。若為優(yōu)質(zhì)客戶幵符合一定條件，個(gè)別銀行可申請(qǐng)到八八折，外資銀行和小銀行甚至可提供八五折優(yōu)惠。恒生銀行、光大銀行優(yōu)質(zhì)客戶 9折南京杭州成都無(wú)錫濟(jì)南東莞中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、華夏銀行、北京銀行、廣東發(fā)展銀行恒生銀行招商銀行深圳發(fā)展銀行中國(guó)銀行匯豐銀行、南洋商行無(wú)錫農(nóng)村商業(yè)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)銀行中國(guó)交通銀行中國(guó)銀行9.5折9折將根據(jù)客戶資質(zhì)來(lái)確定根據(jù)中介或者合作樓盤的具體情況而定。根據(jù)中介或者

13、合作樓盤的具體情況而定。9.5折8.5折85折，折扣優(yōu)惠不開(kāi)發(fā)樓盤的規(guī)模及房企品牌有關(guān)，不販房者資信幵無(wú)關(guān)聯(lián)。9折9.5折政策技術(shù)性校正，支持合理住房需求，首套房貸款利率優(yōu)惠重現(xiàn)13 從國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，發(fā)達(dá)國(guó)家持續(xù)堅(jiān)持的寬松貨幣政策，直接導(dǎo)致了投資者資本流入中國(guó)，大量的新鮮血液的注入，促使中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，加快了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)程。小 結(jié) 從國(guó)內(nèi)政策來(lái)看，國(guó)家堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)不會(huì)放松，但目前“政策觸底”已 經(jīng)是行內(nèi)共識(shí)，限購(gòu)政策的出臺(tái)對(duì)一二線城市的房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移也帶來(lái)了限制。一二線城市的全面限購(gòu)，通脹和投資渠道的有限使很多三四線城市成為資金追逐的新熱土。眾多的名牌開(kāi)發(fā)商逐漸轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場(chǎng)，遠(yuǎn)離競(jìng)爭(zhēng)

14、激烈和調(diào)控嚴(yán)重的一二線城市，向三四線城市集結(jié)，三四線城市房地產(chǎn)短線且易操作為其帶來(lái)了眾多機(jī)遇和發(fā)展契機(jī)，同時(shí)帶來(lái)的還有壓力和挑戰(zhàn)。 結(jié)合到最新的貨幣政策我們可以得出，以自住需求為主的市場(chǎng)，將是2012年中國(guó)樓市的鮮明特征，房?jī)r(jià)今年不會(huì)大幅反彈，穩(wěn)健調(diào)整仍將是基本走勢(shì)。從2012年第一季度全國(guó)房產(chǎn)成交來(lái)看市場(chǎng)并不理想，但在未來(lái)的一至兩年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)因?yàn)榇媪肯亩譀](méi)有新的產(chǎn)品出現(xiàn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)再度火熱。14 通過(guò)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)、政策分析、全國(guó)房市表現(xiàn)得出：資本重新流入市場(chǎng)，資產(chǎn)價(jià)格得到一定支撐利好調(diào)控政策仍不放松，且因2013年換屆具更多不確定降價(jià)跑量已成市場(chǎng)共識(shí)不確定性全國(guó)市場(chǎng)表現(xiàn)一二線城市限

15、購(gòu)讓三四線城市獲更多機(jī)會(huì)，存量房消化帶來(lái)新機(jī)會(huì)點(diǎn)江油市場(chǎng)利好151.2 區(qū)域市場(chǎng)土地供應(yīng)情況編號(hào)土地位置土地用途土地面積（畝）出讓年限（年）成交價(jià)格（萬(wàn)元）受讓單位備注1中壩鎮(zhèn)職中片區(qū)其他普通商品住房用地84.455022548.15江油遠(yuǎn)太投資實(shí)業(yè)有限公司2中壩鎮(zhèn)太平場(chǎng)舊城片區(qū)其他普通商品住房用地151.355048898.97重慶子三實(shí)業(yè)有限公司3太平鎮(zhèn)政府北側(cè)其他普通商品住房用地70.85012827.47江油五星投資有限公司4太平鎮(zhèn)新華村1.2組其他普通商品住房用地194.585026852.04宏安實(shí)業(yè)、新煒投資5三合鎮(zhèn)三合場(chǎng)舊城區(qū)其他普通商品住房用地202.09955039409.

16、5綿陽(yáng)合力實(shí)業(yè)有限公司6詩(shī)仙路南側(cè)商業(yè)、住宅用地3.94商業(yè)40年，住宅50年容積率4.0，建筑密度35%，建筑高度60米7中壩鎮(zhèn)金輪村一組二類居住用地31.92商業(yè)40年，住宅50年容積率2.5，建筑密度28%，建筑高度40米數(shù)據(jù)時(shí)間段：2011年12月-2012年4月16半年時(shí)間出讓7宗土地共719.14畝，預(yù)示著什么？ 未來(lái)的幾年內(nèi)，江油市的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)量會(huì)明顯偏少，競(jìng)爭(zhēng)不明顯的情況下，江油的房產(chǎn)交易市場(chǎng)會(huì)有一定的回歸趨勢(shì)。171.3 區(qū)域市場(chǎng)情況二橋：3個(gè)項(xiàng)目在售，價(jià)格在3300-4200元/西山公園：2個(gè)在售項(xiàng)目，均價(jià)3500元/市中心：尊尚領(lǐng)地、朗閱灣等3個(gè)項(xiàng)目，目前江油高端盤集中處。

17、均價(jià)在3700-4500元/三橋：江油市政府重點(diǎn)打造區(qū)域，多數(shù)樓盤集中此處，中潤(rùn)恒大等品牌開(kāi)發(fā)商都在本區(qū)域。本區(qū)域在售樓盤約13個(gè)左右。價(jià)格區(qū)間應(yīng)項(xiàng)目品質(zhì)也浮動(dòng)較大。181.3 競(jìng)品解析涪東新城：該項(xiàng)目位于本案旁邊，土地面積大約70畝左右，總建面約10萬(wàn)平方米，建筑全為小高層。開(kāi)發(fā)周期為1年半，2011年8月開(kāi)盤，至今銷售過(guò)半。90左右小戶型為主。容積率2.9，綠化率30%。價(jià)格情況：優(yōu)惠后均價(jià)在3300-3700元/，樓層差價(jià)在10-20元/，一次性付款優(yōu)惠7%，按揭優(yōu)惠6%，首套房支付40%首付，二套房60%首付，且在基準(zhǔn)利率上上浮10%?；厩闆r：項(xiàng)目由小高層和高層構(gòu)成，小高層一梯三戶，

18、高層二梯四戶。項(xiàng)目中庭景觀20畝，但綠化無(wú)水景，項(xiàng)目?jī)?nèi)也無(wú)健身設(shè)施和智能化設(shè)置。SW分析：S：連接主干道的交通，距離體育中心和火車站更近。小區(qū)為圍合式建筑，景觀均衡性較好。W：項(xiàng)目本身無(wú)附加值，外立面設(shè)置平庸，周邊景觀未打造是項(xiàng)目硬傷。19戶型配比和銷售：戶型90以下90-100100以上占比 70% 10% 20%銷售 39% 6% 11%銷售分析：整體銷售情況良好，由此也可見(jiàn)目前江油的客戶群還有一定的消化能力。90以下戶型銷售較快，也說(shuō)明了首置型和剛需客戶是江油房產(chǎn)客戶主流。此項(xiàng)目在春節(jié)期間銷售樂(lè)觀的情況說(shuō)明了江油返鄉(xiāng)客戶的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力能直接拉動(dòng)江油房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售。20江岸明珠：該項(xiàng)目位

19、于本案的河對(duì)面，總建面約11萬(wàn)方。共8棟樓，全為高層建筑。項(xiàng)目分兩期，總戶數(shù)為1000多戶，目前銷售60%左右。 90左右小戶型為主。SW分析：S：水景一線，觀賞性強(qiáng)，靠江戶型設(shè)計(jì)有觀景房，此為 項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。項(xiàng)目周邊交通方便，配套相對(duì)齊全， 且項(xiàng)目本身有底商，自身配套就比較完善。項(xiàng)目?jī)?nèi)人 車分流和W型景觀設(shè)計(jì)保證了小區(qū)居住水平的提升。W：項(xiàng)目單價(jià)過(guò)高，這也是項(xiàng)目至今銷售停滯的一大原因。靠公路邊，噪音大，灰塵過(guò)重。項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)過(guò)多，但無(wú)太突出特色的戶型，且異性戶型多。21案名：久盛華庭項(xiàng)目地址：涪江北路155號(hào)物業(yè)類型：住宅(高層)參考售價(jià)：3708 元/ 主推戶型：88-138 總 戶 數(shù)

20、：474項(xiàng)目介紹：“久盛華庭”位于四川省江油市城北緊鄰涪江畔，總建筑面積為67273.14平方米，擁有現(xiàn)江油住宅社區(qū)最大的地下車庫(kù)。項(xiàng)目是面向于城市中、高階層的高尚住宅社區(qū)，由高層住宅、多層住宅、沿街商鋪組成。秉承著“高綠化、低密度（18.5%）、大幢距（40米以上）、低容積率”的設(shè)計(jì)理念。注重視覺(jué)的穿透性和空氣的流通，景觀的規(guī)劃，景象結(jié)合，步移景異的四度空間，力圖創(chuàng)造一種屬于后信息時(shí)代的生態(tài)居住建筑環(huán)境。傾心為社區(qū)住戶打造人車分流的舒適生活，采用雙大堂設(shè)計(jì)，地下入戶大廳可直接達(dá)私人府邸，使之擁有更具私密性與人性化的居家生活，并實(shí)現(xiàn)了真正的商住分離，即擁有了時(shí)尚與便捷，又享受到徹底的寧?kù)o與舒適

21、。社區(qū)擁有完善的娛樂(lè)設(shè)施，周到的物業(yè)管理，只為獲得一個(gè)全新的社區(qū)空和文化環(huán)境。 項(xiàng)目目前銷售情況是一期銷售90%左右，目前二期工程正在準(zhǔn)備。22久盛華庭戶型設(shè)計(jì)：三居室戶型分析： 1.多為大居室三戶型，遠(yuǎn)離了江油市場(chǎng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，將客群定位在了換房二次置業(yè)客戶。 2.戶型設(shè)計(jì)方正，空間利用合理。 3.產(chǎn)品沒(méi)有創(chuàng)新點(diǎn)，多為傳統(tǒng)戶型 4.產(chǎn)品附加值低231.4 競(jìng)品小結(jié) 目前江油在售項(xiàng)目大約20個(gè)， 2012年1月，商品住房成交210套，同比下降41%；成交面積2.09萬(wàn)平方米，同比下降39.8%;成交均價(jià)2929元/平方米，同比下降13%非住房成交84套，同比增長(zhǎng)77%。 銷售較好的樓盤：四川江油

22、宏安實(shí)業(yè)（集團(tuán)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的麓涪宮77套、江油市華豐房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)的濱江華城74套、江油易生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的雍景灣24套。2、3、4月，江油房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有如成都等地有太大波動(dòng)，每一項(xiàng)目平均每月銷售約在10-15套左右，價(jià)格在3300-4200左右浮動(dòng)。 241.5 商業(yè)江油商業(yè)分布現(xiàn)狀?市中心核心商圈三橋新興綜合體3-5萬(wàn)元/m2 1樓1-1.3萬(wàn)元/m2 2樓7000元/m2 包租5年25項(xiàng)目售價(jià)周邊租金交易方式涪東新城6500元/30元/月按揭、分期、一次性付款。按揭最低首付50%江岸明珠11000元/50元/月按揭、分期、一次性付款。按揭最低首付50% 商業(yè)價(jià)格和

23、租金因?yàn)樘幱诟⒔牟煌娑鴥r(jià)格差異巨大，這也說(shuō)明了江油區(qū)域性的差別巨大。本項(xiàng)目的商業(yè)若要提高價(jià)格和租金就需要借助外力和自身來(lái)弱化直至消除這種差異。26市調(diào)部分總結(jié)在調(diào)控政策頻頻加碼的市場(chǎng)大環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)不能隨大流觀望調(diào)整策略，積極應(yīng)對(duì)是持續(xù)發(fā)展的王道。政策是用來(lái)調(diào)整房產(chǎn)市場(chǎng)，不是消滅房產(chǎn)市場(chǎng)的，所以，每一次調(diào)控后的總會(huì)帶來(lái)新的增長(zhǎng)。在國(guó)家調(diào)控的大環(huán)境下，江油房地產(chǎn)市場(chǎng)受到一定影響，整體行業(yè)進(jìn)度緩慢下來(lái)。目前江油房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品處于相對(duì)初級(jí)的階段，戶型、配套、景觀等有待提升，各項(xiàng)目綜合價(jià)值力欠缺，包裝、銷售都比較原始，且市場(chǎng)總體屬于封閉型市場(chǎng)，以自主性需求為主。但城市發(fā)展處于上升通道，市

24、場(chǎng)整體基本面良好，經(jīng)濟(jì)狀況總體向好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間較大。伴隨城市擴(kuò)容，價(jià)格水平上升，江油房產(chǎn)市場(chǎng)主力產(chǎn)品將逐步由經(jīng)濟(jì)型向舒適型過(guò)渡。目前江油房產(chǎn)市場(chǎng)的主力產(chǎn)品是90左右的小戶型，這也表示現(xiàn)在市場(chǎng)上的各項(xiàng)目都將客戶群體瞄準(zhǔn)了江油的年輕剛需客戶和返鄉(xiāng)置業(yè)客戶，而這些客戶群的消化度還有待市場(chǎng)檢測(cè)。而本案在產(chǎn)品上是與整體市場(chǎng)走同一路線，然后去拼價(jià)格，拼配套，還是走差異化路線，做與眾不同的產(chǎn)品，這就決定了項(xiàng)目后期的銷售情況和進(jìn)度。27由以上結(jié)論我們思考：江油房地產(chǎn)市場(chǎng)的特質(zhì)是什么？28一二線城市限購(gòu)擠壓出客戶返鄉(xiāng)置業(yè)一二線城市開(kāi)發(fā)門檻提高擠壓開(kāi)發(fā)商至三四線城市提升區(qū)域價(jià)值市場(chǎng)供應(yīng)量趨于飽和，但土地供應(yīng)量減

25、少，待存量消化后有新一輪熱點(diǎn)產(chǎn)品多數(shù)為小高層，90平米主力戶型，客戶定位剛需為主市場(chǎng)。29The 2nd step項(xiàng)目定位 Project orientation之項(xiàng)目SWOT分析區(qū)域定位分析周邊樓盤定位及客戶分析市場(chǎng)空白點(diǎn)項(xiàng)目客群及市場(chǎng)定位30河項(xiàng)目目前唯一交通路31臨涪東新城河邊322.1 項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析 SWOT優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)劣勢(shì)威脅項(xiàng)目臨江，具體一定的稀缺性周邊產(chǎn)品配置低，較容易做出升級(jí)產(chǎn)品項(xiàng)目容積率較低土地成本較低目前交通較為困難周邊高壓線廠房等為住家不利影響因素地塊形狀不規(guī)則政府區(qū)域規(guī)劃較為延后，不屬于熱點(diǎn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)預(yù)期對(duì)客戶的消極影響城市規(guī)模導(dǎo)致項(xiàng)目客戶的局限性周邊項(xiàng)目特點(diǎn)

26、不明顯，留給本項(xiàng)目較大規(guī)劃提升空間，易做出亮點(diǎn)項(xiàng)目推出時(shí)機(jī)可尋找市場(chǎng)存量去化無(wú)大量新增的機(jī)會(huì)點(diǎn)軌際交通帶來(lái)的1小時(shí)經(jīng)濟(jì)城市機(jī)遇332.2 區(qū)域定位分析區(qū)域定位：本案冶金能源為主新型工業(yè)走廊34 綿江經(jīng)濟(jì)帶在江油市境內(nèi)涉及中心城區(qū)及涪江兩岸10余個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。涪江以東，沿江油三合鎮(zhèn)、彰明鎮(zhèn)、龍鳳鎮(zhèn)至游仙公路建設(shè)新型工業(yè)走廊；涪江以西，沿綿江快速通道重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、中藥材（附子）和商貿(mào)、旅游、文化、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。 涪江以西規(guī)劃建設(shè)江油至安縣的快速通道；涪江以東改建江油至游仙快速公路。在涪江東岸形成五條連接工業(yè)走廊的區(qū)間道路；在涪江西岸形成五條連接綿江快速通道的區(qū)間道路。2006年至2020年，從

27、武都至九嶺，在涪江上新建23座大橋，使涪江東西兩岸更緊密地聯(lián)成一體。35通過(guò)地塊SWOT分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，區(qū)域條件還不成熟，但若濱江地段打造，濱河盤容易有檔次感。周邊項(xiàng)目較少，聯(lián)動(dòng)效益較少，商業(yè)成熟將會(huì)比較緩慢，若想社區(qū)配套成熟，須有一些優(yōu)惠政策對(duì)商家。軌跡交通帶來(lái)城市及區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)。項(xiàng)目不具備打造高端樓盤的潛力；然低端則不具備競(jìng)爭(zhēng)力，只能從立面及項(xiàng)目本身環(huán)境打造上做出高檔效果，設(shè)計(jì)控制成本。因江油現(xiàn)在特色樓盤尚無(wú)，故作效果空間還是較大，且成本增加有限。打造一個(gè)超出首次置業(yè)者想象，但是價(jià)格在他們接受范圍內(nèi)的樓盤。36機(jī)會(huì)大于威脅區(qū)域未成熟，但濱江路打造易提升樓盤檔次軌跡交通帶來(lái)城市及區(qū)域發(fā)展

28、機(jī)會(huì)周邊項(xiàng)目檔次較低本項(xiàng)目較容易拔升檔次37由上所述，我們可以看出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和威脅、機(jī)會(huì)都有空間解決，那么，我們?cè)撊绾稳サ?xiàng)目劣勢(shì)？先不急，俗說(shuō)知己知彼，百戰(zhàn)不殆，俗說(shuō)他山之石，可以攻玉 我們先看看周邊項(xiàng)目是否給我們留下機(jī)會(huì)空白點(diǎn)，先看看成功項(xiàng)目的給我們的啟發(fā)382.3 周邊樓盤定位及客戶分析在售樓盤涪東新城定位樓盤定位：新城客群定位：涪東新城客群來(lái)源餅狀圖392.4 市場(chǎng)空白點(diǎn)多層小高層涪東新城成功案例，與區(qū)位目標(biāo)客戶定位相符市場(chǎng)有，容積率做不夠，品質(zhì)拔升較難洋房江油市場(chǎng)有，接受度高，但區(qū)域不符40大環(huán)境不支持高端市場(chǎng)空白查找沒(méi)有產(chǎn)品形態(tài)化路可走周邊中檔項(xiàng)目運(yùn)作成功客戶在哪？41同利行認(rèn)為

29、：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在競(jìng)爭(zhēng)中無(wú)法顯現(xiàn)，此時(shí)，應(yīng)該從新回到原點(diǎn)思考。江油市場(chǎng)的客戶是哪些?誰(shuí)在江油買房？我們的客戶到底是誰(shuí)？2.5 項(xiàng)目客群及市場(chǎng)定位42通過(guò)對(duì)區(qū)域在售樓盤進(jìn)行調(diào)查訪問(wèn)，初步得出購(gòu)房者構(gòu)成：從表中可看出：江油客戶主要特征2545青年群體是主要購(gòu)房群體返鄉(xiāng)置業(yè)客戶占有較大比例43區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)型客戶 ：就近的首改型客戶、養(yǎng)老型再改客戶-包括本區(qū)域產(chǎn)業(yè)人群、教師、政府工作人員、周邊區(qū)域個(gè)體老板，25-35歲，主要關(guān)注區(qū)域的交通便利性、生活便捷性。-部分有區(qū)域情節(jié)的老年客戶區(qū)域外新型客戶：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)首置型客戶、返鄉(xiāng)婚房首置型客戶-周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的婚房首置型客戶，主要針對(duì)于2430歲的青年群體，看重小戶型、低

30、總價(jià)、高性價(jià)比、交通便利等因素購(gòu)房。-綿陽(yáng)、廣州、北京等返鄉(xiāng)群體，喜歡大城市生活，又追求性價(jià)比的客戶。通過(guò)以上分析，我們的目標(biāo)客群定位為：本項(xiàng)目客戶定位：44 根據(jù)片區(qū)客戶同質(zhì)化特征，結(jié)合本項(xiàng)目自身產(chǎn)品的吸附力，本項(xiàng)目的客戶競(jìng)爭(zhēng)策略形成：針對(duì)競(jìng)品客戶：攔截區(qū)域內(nèi)首改和首置客戶、返鄉(xiāng)客戶針對(duì)滿足自身客戶量：吸附區(qū)域外看重居住品質(zhì)的再改客戶以及青年首置客戶45客戶定位分布圖：重點(diǎn)客戶核心客戶偶得客戶機(jī)關(guān)青年公務(wù)員項(xiàng)目周邊工作和首置客戶區(qū)域外養(yǎng)老型/首改型客戶返鄉(xiāng)置業(yè)客戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)首置型的群體周邊私營(yíng)企業(yè)、個(gè)體老板46得出項(xiàng)目的客戶群體定位，那么，項(xiàng)目的出路在哪里？47需解決三個(gè)方面問(wèn)題一、在區(qū)域大環(huán)

31、境不支撐高端情況下，怎樣控制成本做一個(gè)形象展示好實(shí)際成本不高有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品二、通過(guò)自身商業(yè)解決小配套問(wèn)題三、小批次開(kāi)發(fā)控制風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃過(guò)程設(shè)計(jì)解決營(yíng)銷過(guò)程招商解決產(chǎn)品設(shè)計(jì)與銷售策略組合解決48通過(guò)以上對(duì)項(xiàng)目本身及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的分析，建議本項(xiàng)目定位：整體發(fā)展戰(zhàn)略是：以“產(chǎn)品創(chuàng)新、高性價(jià)比”打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，以定位客戶、為其量身打造個(gè)別賣點(diǎn)和推廣跟進(jìn)，促成銷售，再通過(guò)小批次開(kāi)發(fā)換取風(fēng)險(xiǎn)的最小和利益的最大。換言之，就是做一個(gè)用小批次開(kāi)發(fā)控制開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)控制成本，保證呈現(xiàn)效果，通過(guò)推廣引起目標(biāo)客戶情感共鳴的中端項(xiàng)目效果，個(gè)別客戶關(guān)注點(diǎn)高端效果，但因?yàn)樵O(shè)計(jì)階段的成本控制，花錢花在面子的點(diǎn)上，價(jià)格

32、不高的超出市場(chǎng)和客戶預(yù)期的產(chǎn)品。49核心競(jìng)爭(zhēng)力打造“美”的社區(qū)提供美好生活提供高性價(jià)比產(chǎn)品戶型面積控制控制總價(jià)小批次提升價(jià)格關(guān)鍵所在提供中高端形象建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì)創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)控制價(jià)格錢花在客戶看得見(jiàn)點(diǎn)上景觀及配套的打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力支撐點(diǎn)50項(xiàng)目形象定位市場(chǎng)定位30歲不累，20余萬(wàn)濱河住宅一步到位江油有夢(mèng)項(xiàng)目形象定位51The 3rd step規(guī)劃建議 Planning proposals之戶型配比建議總評(píng)建議建筑風(fēng)格建議景觀建議出入口建議工程合理化建設(shè)及開(kāi)發(fā)周期附加值建議物管建議商業(yè)建議523.1 戶型配比建議建議依據(jù)：1.客群定位:三合為江油的工業(yè)走廊，不是規(guī)劃的主要住宅區(qū)域，吸附客戶多為周

33、邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶及工廠關(guān)聯(lián)置業(yè)，該類客戶特征為多是城市第一代移民，3-5口之家，更看重住宅的價(jià)格及功能。2.區(qū)域競(jìng)品的市場(chǎng)接受程度：53戶型配比建議：根據(jù)前面來(lái)自市場(chǎng)及客群的依據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目的70%的90平米以下戶型的技術(shù)指標(biāo)。建議戶型配比為：面積比例套型其他70-8020%套二可變83 左右15%套二85-90 45%套三可變91-10915%標(biāo)準(zhǔn)套三110以上及其他5%建筑調(diào)節(jié)戶型54參考戶型：86套三5584套二可變套三5664套二573.2 總評(píng)建議總評(píng)建議原則：做夠容積率盡量多小高層控制建安成本地下車庫(kù)控制成本風(fēng)格明顯具推廣賣點(diǎn)立面，超大綠化考慮附加值及結(jié)合銷售價(jià)格策略戶型均好性考慮，爭(zhēng)取不

34、對(duì)河景即對(duì)綠化，無(wú)明顯劣勢(shì)房源戶型盡量考慮彈性空間58因開(kāi)發(fā)商提供之圖紙無(wú)尺寸，且方案規(guī)劃專業(yè)性太強(qiáng)，以下圖紙僅供示意，目的為更直觀表現(xiàn)規(guī)劃產(chǎn)品思路。總評(píng)建議1：59點(diǎn)板設(shè)計(jì)（普羅旺斯建筑設(shè)計(jì)類型） 優(yōu)點(diǎn)：通風(fēng)、采光好、視野開(kāi)闊；采用梯式修建，每幢樓都有河景房。缺點(diǎn)：為了設(shè)計(jì)江景房，正南北的房屋偏少亮點(diǎn)：除前面所說(shuō)優(yōu)點(diǎn)外，主要亮點(diǎn)是此種擺放方法，雖無(wú)具體尺寸，但我們估算過(guò)大概樓棟分布所占 基本面積與總占地的比例，空出部分可解決2萬(wàn)平米地下車庫(kù)問(wèn)題，車庫(kù)直接修在中庭下，而不是樓棟 下可一定程度降低成本，且車庫(kù)上覆土綠化效果將會(huì)非常有震撼性，從建安上節(jié)約成本，從營(yíng)銷上提供 賣點(diǎn)。大門設(shè)計(jì)：根據(jù)本項(xiàng)

35、目設(shè)計(jì)硬性要求，主大門開(kāi)在濱江路靠水閘方向，副大門開(kāi)在靠發(fā)電廠方向商業(yè)規(guī)劃：根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目地形，為了更好利用門面，商業(yè)規(guī)劃在緊挨涪東新城的樓宇（1號(hào)樓與8號(hào)樓）60總評(píng)建議2：61 小區(qū)采用圍合式設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)：小區(qū)南北朝向房屋較多，濱河臨街商業(yè)更多缺點(diǎn)：高層較多，成本上升市場(chǎng)接受度未定大門設(shè)計(jì)：根據(jù)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)硬性要求，主大門開(kāi)在濱江路靠水閘方向，副大門開(kāi)在靠發(fā)電廠方向商業(yè)規(guī)劃：根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目地形，為了更好利用門面，商業(yè)規(guī)劃在緊挨涪東新城的樓宇（1號(hào)樓與7號(hào)樓）623.3 建筑風(fēng)格建議簡(jiǎn)歐風(fēng)格63簡(jiǎn)歐風(fēng)格64簡(jiǎn)歐風(fēng)格65簡(jiǎn)歐風(fēng)格建議依據(jù)：1、該建筑風(fēng)格無(wú)論是體塊還是色彩均由識(shí)別性，且較多應(yīng)用于檔次較高項(xiàng)

36、目。2、該建筑風(fēng)格在江油應(yīng)用較少，幾乎沒(méi)有，從效果上會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)一定的營(yíng)銷賣點(diǎn)及傳播效果。3、該建筑風(fēng)格線條硬朗簡(jiǎn)潔，適合小高層項(xiàng)目。4、比之ARTDOCET等同樣標(biāo)識(shí)性強(qiáng)項(xiàng)目，其建筑成本更低。66現(xiàn)代風(fēng)格67現(xiàn)代風(fēng)格68現(xiàn)代風(fēng)格建議依據(jù)：1、該風(fēng)格建議主要根據(jù)項(xiàng)目定位及客群定位考慮。2、該風(fēng)格成本較低，無(wú)須特殊材質(zhì)體現(xiàn)細(xì)節(jié)。3、無(wú)須建筑造型。4、有贈(zèng)送空間房間客戶收房后封房間不會(huì)較大程度影響 立面。693.4 景觀建議根據(jù)總評(píng)建議，因考慮地下室表面覆土及采光井，故建議不采用水景增加造價(jià)成本及后期運(yùn)營(yíng)成本，景觀以多層綠化及與建筑風(fēng)格相符的小品為主，可考慮局部半開(kāi)放空間作為人性化雨天活動(dòng)空間。7

37、0713.5 出入口建議方案1：主出入口濱江大道，主要考慮項(xiàng)目的形象性，次出入口在規(guī)劃路上。方案2：主出入口在規(guī)劃路上，主要考慮商業(yè)的連貫性及高壓線塔對(duì)大門的影響。723.6 工程合理化建設(shè)及開(kāi)發(fā)周期工程合理化建議：根據(jù)施工條件施工道路等前提，方案1建議先修濱河路處11樓小高層，該處便于施工，工程進(jìn)度較快，有利于提前達(dá)到預(yù)售條件。工程分期：方案1建議從規(guī)劃路旁開(kāi)始修，這樣有利于濱河帶示范區(qū)的提前公開(kāi)，且從房源情況來(lái)說(shuō)，更利于低開(kāi)高走。73開(kāi)發(fā)周期建議：743.7 附加值建議門禁系統(tǒng)：75新風(fēng)系統(tǒng)：76刷卡電梯：773.8 物管建議基本安防無(wú)品牌物管無(wú)增值服務(wù)初級(jí)階段江油物管市場(chǎng)現(xiàn)狀：78本項(xiàng)目

38、物管建議：提升一個(gè)檔次即可，無(wú)須完全高端1、有正規(guī)資質(zhì)2、有形象展示崗，如制服保安、推車等3、少量收費(fèi)增值服務(wù)793.9 商業(yè)建議代表商業(yè)欣賞：恒大國(guó)際商貿(mào)城將成為江油首座大型商貿(mào)項(xiàng)目，江油市家居五金機(jī)電建材一站式購(gòu)物中心，項(xiàng)目總用地220余畝，總建筑面積約33萬(wàn)平米，總投資6億元人民幣，規(guī)劃建設(shè)為包括高端住宅、商業(yè)街、建材家居批發(fā)、展覽中心等多種業(yè)態(tài)為一體的大型商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所。傳承經(jīng)典的“店街城”商業(yè)綜合體模式，將以開(kāi)放式商業(yè)布局，與建材城一期項(xiàng)目互通連接、融為一體，實(shí)現(xiàn)各經(jīng)營(yíng)區(qū)有機(jī)互動(dòng)、信息共享，充分滿足倉(cāng)儲(chǔ)銷售、信息會(huì)展、物流配送等復(fù)合型商業(yè)功能。項(xiàng)目五大價(jià)值點(diǎn)： 1、33萬(wàn)江油首席商業(yè)旗

39、艦 2、地段：江油城市門戶，政務(wù)中心 3、“五大統(tǒng)一”管理改變城市商業(yè)格局，升值無(wú)憂，運(yùn)營(yíng)無(wú)憂 4、國(guó)際級(jí)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，雙首層街鋪 5、區(qū)域成熟的配套 8033萬(wàn)方綜合體雙首層街鋪81本項(xiàng)目商業(yè)體量建議：7500平米82本項(xiàng)目商業(yè)位置建議：83本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)建議：社區(qū)商業(yè)紅旗超市連鎖藥店84本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)建議：濱河休閑商業(yè)注重停車位85The 4ur step營(yíng)銷思路 Marketing ideas之項(xiàng)目目標(biāo)圍繞銷售目標(biāo)形成銷售節(jié)奏銷售策略價(jià)格策略推廣節(jié)奏864.1 項(xiàng)目目標(biāo)我們的目的利潤(rùn)最大目標(biāo)品牌影響讓江油購(gòu)房者通過(guò)項(xiàng)目認(rèn)識(shí)貴公司87利潤(rùn)最大化多批次開(kāi)盤小量加價(jià)一批次盡量多推出不同戶型試水

40、以調(diào)價(jià)分期開(kāi)發(fā)吃夠區(qū)域發(fā)展?jié)摿?8資金回籠低價(jià)房源入市保證熱銷主力房源性價(jià)格保證資金回籠以價(jià)換量89名利兼收低開(kāi)高走每批次根據(jù)蓄水量確定推出房源，保證每次開(kāi)盤即熱銷適量增加推廣費(fèi)用前期造勢(shì)投入加大示范效果904.2 銷售節(jié)奏圍繞這三個(gè)目標(biāo)制定的銷售節(jié)奏：1期建議開(kāi)盤時(shí)間：2013年4-5月1期建議蓄水時(shí)間：2012年11月-2013年4月1期售樓部建議：過(guò)二橋左側(cè)臨近路口繁華段（1期推廣建議見(jiàn)推廣策略）914.4 價(jià)格策略整體價(jià)格策略：低開(kāi)高走分期開(kāi)發(fā)，因規(guī)劃空間大，價(jià)格視市場(chǎng)及周邊配套呈現(xiàn)調(diào)整。房源沒(méi)出來(lái)，該價(jià)格僅為模擬價(jià)格：1期1批次均價(jià)3380元/平方米；1期2批次均價(jià)3500元/平方米

41、：2期均價(jià)3680元/平方米整體均價(jià)3500元/平方米（因?yàn)槿绻x擇中庭架空車庫(kù)，覆土再造園林的話，效果將會(huì)隨著工程進(jìn)度在2期體現(xiàn)出來(lái)，1期則處于客戶疑惑概念階段）924.5 推廣節(jié)奏1期蓄水期5個(gè)月售樓部現(xiàn)場(chǎng)包裝、主要干道廣告、城區(qū)廣告、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶派單。開(kāi)盤期：示范區(qū)開(kāi)放，當(dāng)?shù)孛襟w配合活動(dòng)炒作。1期2批次炒作配套帶動(dòng)升值2期通過(guò)1期的熱銷基礎(chǔ)，炒作產(chǎn)品最大賣點(diǎn)大中庭下沉式園林，江油首創(chuàng)。尾盤期通過(guò)已呈現(xiàn)的部分實(shí)景，去城區(qū)人流集中地如廣場(chǎng)等展示實(shí)景圖片那個(gè)時(shí)候可吸引部分城區(qū)客戶。93The 5th step推廣策略 Promotion strategy之項(xiàng)目案名、推廣語(yǔ)思考項(xiàng)目全程核心策略思考及

42、形成營(yíng)銷戰(zhàn)略及策略營(yíng)銷執(zhí)行945.1 案名及推廣語(yǔ)思考方案一：領(lǐng)域 以項(xiàng)目地形做文章“L”，以“L”做推廣語(yǔ)1、 Luxist time 奢華時(shí)刻 2、 comfortable Living 全方位舒適感生活3、 enjoy your Life 享樂(lè)至上方案二：岸上公館依水之畔，在水一方。公館人家，書(shū)香雅地，客俱鴻儒，往來(lái)親厚。公館生活，尊貴的幽居體驗(yàn)，傍晚時(shí)分，閑敲棋子。岸上人家，讓遠(yuǎn)水的人羨慕。955.2 項(xiàng)目全程核心策略思考及形成 根據(jù)片區(qū)客戶同質(zhì)化特征，結(jié)合本項(xiàng)目自身產(chǎn)品的吸附力，本項(xiàng)目的客戶競(jìng)爭(zhēng)策略形成：針對(duì)競(jìng)品客戶：攔截區(qū)域內(nèi)首改和首置客戶、返鄉(xiāng)客戶針對(duì)滿足自身客戶量：吸附區(qū)域外看

43、重居住品質(zhì)的再改客戶以及青年首置客戶96項(xiàng)目整盤核心營(yíng)銷策略為：以客群切入為契機(jī)，中短期內(nèi)著重項(xiàng)目和產(chǎn)品形象的樹(shù)立讓領(lǐng)域成為江油青年置業(yè)標(biāo)桿。項(xiàng)目全程核心策略的形成：975.3 營(yíng)銷戰(zhàn)略及策略營(yíng)銷是傳遞價(jià)值的過(guò)程Marketing is a Process of VALUE Passing98營(yíng)銷戰(zhàn)略形成：2012年總體營(yíng)銷戰(zhàn)略模型：精神感召樹(shù)形象產(chǎn)品價(jià)值提升贏競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷戰(zhàn)略方向占位高端，重塑區(qū)域和項(xiàng)目形象建立市場(chǎng)新規(guī)則體驗(yàn)和服務(wù)、增值配套引導(dǎo)、吸收、創(chuàng)造客戶圈層，形成客戶族群虛實(shí)說(shuō)到底客戶爭(zhēng)奪競(jìng)爭(zhēng)定位：江油圈層營(yíng)銷的首創(chuàng)者核心競(jìng)爭(zhēng)力：文化價(jià)值的輸出，情感共鳴的尋求99營(yíng)銷執(zhí)行策略：在明確了營(yíng)銷

44、戰(zhàn)略后，形成五大營(yíng)銷執(zhí)行策略，確保目標(biāo)達(dá)成：【事件引爆，持續(xù)活動(dòng)】 利用事件營(yíng)銷，活動(dòng)營(yíng)銷，快速吸引全市關(guān)注提升項(xiàng)目知名度，后期以不斷的活動(dòng)推高項(xiàng)目影響力【強(qiáng)化產(chǎn)品，注重性價(jià)】強(qiáng)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)值，訂單式裝修計(jì)劃，為產(chǎn)品增值【渠道深入，快速儲(chǔ)客】通過(guò)電話，膜拜，定點(diǎn)大客戶，巡展，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷等模式大量快速布點(diǎn)尋找客戶【體驗(yàn)展示，留住客戶】現(xiàn)場(chǎng)形成景觀示范區(qū)，樣板房等立體展示面留住客戶【精細(xì)管理，贏在執(zhí)行】 以精細(xì)化團(tuán)隊(duì)管理，結(jié)合客戶滿意度管理，品質(zhì)監(jiān)控管理共同實(shí)現(xiàn)客戶，發(fā)展商，項(xiàng)目銷售三方共贏100第一波：【事件引爆，持續(xù)活動(dòng)】引爆活動(dòng)解決的問(wèn)題：1、快速吸引全市關(guān)注眼球，達(dá)到快速聚客目的；2、配合

45、全市巡展的啟動(dòng)，拉響項(xiàng)目的營(yíng)銷攻勢(shì)。引爆活動(dòng)方向：新青年夢(mèng)想家作為整盤主線，定義核心階層追求的生活樣板；101【事件引爆，持續(xù)活動(dòng)】 利用事件營(yíng)銷，活動(dòng)營(yíng)銷，快速吸引全市關(guān)注提升項(xiàng)目知名度，后期以不斷的活動(dòng)推高項(xiàng)目影響力【強(qiáng)化產(chǎn)品，注重性價(jià)】強(qiáng)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)值，訂單式裝修計(jì)劃，為產(chǎn)品增值【渠道深入，快速儲(chǔ)客】通過(guò)電話，膜拜，定點(diǎn)大客戶，巡展，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷等模式大量快速布點(diǎn)尋找客戶【體驗(yàn)展示，留住客戶】現(xiàn)場(chǎng)形成景觀示范區(qū)，樣板房等立體展示面留住客戶【精細(xì)管理，贏在執(zhí)行】 以精細(xì)化團(tuán)隊(duì)管理，結(jié)合客戶滿意度管理，品質(zhì)監(jiān)控管理共同實(shí)現(xiàn)客戶，發(fā)展商，項(xiàng)目銷售三方共贏102第二波：【強(qiáng)化產(chǎn)品，注重性價(jià)】訂單精

46、裝精裝專案新聞發(fā)布概念導(dǎo)入精裝精裝介紹手冊(cè)精裝電子樓書(shū)精裝樣板間專門講解員品鑒之旅客戶現(xiàn)身說(shuō)法讓客戶真正接受精裝理念技巧：讓客戶現(xiàn)身說(shuō)法強(qiáng)化性價(jià)區(qū)域差異推廣突出高品質(zhì)，產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)突出生活價(jià)值和高性價(jià)比，搶奪客戶拔高形象突出品質(zhì)定價(jià)策略：以實(shí)得面積均價(jià)PK主要對(duì)手套內(nèi)銷售均價(jià)：103104【事件引爆，持續(xù)活動(dòng)】 利用事件營(yíng)銷，活動(dòng)營(yíng)銷，快速吸引全市關(guān)注提升項(xiàng)目知名度，后期以不斷的活動(dòng)推高項(xiàng)目影響力【強(qiáng)化產(chǎn)品，注重性價(jià)】強(qiáng)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)值，訂單式裝修計(jì)劃，為產(chǎn)品增值【渠道深入，快速儲(chǔ)客】通過(guò)電話，膜拜，定點(diǎn)大客戶，巡展，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷等模式大量快速布點(diǎn)尋找客戶【體驗(yàn)展示，留住客戶】現(xiàn)場(chǎng)形成景觀示范區(qū)

47、，樣板房等立體展示面留住客戶【精細(xì)管理，贏在執(zhí)行】 以精細(xì)化團(tuán)隊(duì)管理，結(jié)合客戶滿意度管理，品質(zhì)監(jiān)控管理共同實(shí)現(xiàn)客戶，發(fā)展商，項(xiàng)目銷售三方共贏105著力本區(qū)域，擴(kuò)散主城，變坐銷為行銷，增加客戶量，確保銷售目標(biāo)完成。專業(yè)行銷團(tuán)隊(duì)，分區(qū)域掃描客戶；專屬大客戶經(jīng)理直銷談判點(diǎn)對(duì)點(diǎn)式銷售說(shuō)辭、銷售道具；分點(diǎn)布控，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)多點(diǎn)周邊區(qū)域巡展，精準(zhǔn)打擊目標(biāo)；周邊企事業(yè)單位團(tuán)拜，達(dá)成團(tuán)購(gòu)意向；競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目附近派單，分流客戶； 106渠道營(yíng)銷執(zhí)行四大體系電話行銷拜訪（掃街，插車）巡展定向大客戶多種渠道獲取客戶資源積累多個(gè)項(xiàng)目的掃街客戶拜訪經(jīng)驗(yàn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展，增加蓄客面和量專人大客戶經(jīng)理，負(fù)責(zé)制實(shí)行定向大客戶拜訪強(qiáng)大渠道執(zhí)行體

48、系與客戶資源，提供增量客源，保障項(xiàng)目目標(biāo)達(dá)成107【事件引爆，持續(xù)活動(dòng)】 利用事件營(yíng)銷，活動(dòng)營(yíng)銷，快速吸引全市關(guān)注提升項(xiàng)目知名度，后期以不斷的活動(dòng)推高項(xiàng)目影響力【強(qiáng)化產(chǎn)品，注重性價(jià)】強(qiáng)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)值，訂單式裝修計(jì)劃，為產(chǎn)品增值【渠道深入，快速儲(chǔ)客】通過(guò)電話，膜拜，定點(diǎn)大客戶，巡展，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷等模式大量快速布點(diǎn)尋找客戶【體驗(yàn)展示，留住客戶】現(xiàn)場(chǎng)形成景觀示范區(qū)，樣板房等立體展示面留住客戶【精細(xì)管理，贏在執(zhí)行】 以精細(xì)化團(tuán)隊(duì)管理，結(jié)合客戶滿意度管理，品質(zhì)監(jiān)控管理共同實(shí)現(xiàn)客戶，發(fā)展商，項(xiàng)目銷售三方共贏108銷售中心與示范景觀區(qū)結(jié)合，樣板房包容在景觀區(qū)中，讓客戶從分感受到未來(lái)生活狀態(tài)109【事件引爆，持

49、續(xù)活動(dòng)】 利用事件營(yíng)銷，活動(dòng)營(yíng)銷，快速吸引全市關(guān)注提升項(xiàng)目知名度，后期以不斷的活動(dòng)推高項(xiàng)目影響力【強(qiáng)化產(chǎn)品，注重性價(jià)】強(qiáng)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)值，訂單式裝修計(jì)劃，為產(chǎn)品增值【渠道深入，快速儲(chǔ)客】通過(guò)電話，膜拜，定點(diǎn)大客戶，巡展，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷等模式大量快速布點(diǎn)尋找客戶【體驗(yàn)展示，留住客戶】現(xiàn)場(chǎng)形成景觀示范區(qū)，樣板房等立體展示面留住客戶【精細(xì)管理，贏在執(zhí)行】 以精細(xì)化團(tuán)隊(duì)管理，結(jié)合客戶滿意度管理，品質(zhì)監(jiān)控管理共同實(shí)現(xiàn)客戶，發(fā)展商，項(xiàng)目銷售三方共贏110運(yùn)用營(yíng)銷績(jī)效管理，提高精細(xì)化，保障執(zhí)行力。營(yíng)銷績(jī)效客戶價(jià)值總營(yíng)銷成本銷售收入總營(yíng)銷成本=營(yíng)銷回報(bào)率 =來(lái)電來(lái)訪客戶數(shù)（有效客戶）總營(yíng)銷成本重復(fù)購(gòu)買率 /推薦銷售

50、率 /衍生消費(fèi)率 =一來(lái)電來(lái)訪客戶數(shù)成交客戶數(shù)銷售成交率 =二三策劃推廣績(jī)效管理銷售執(zhí)行績(jī)效管理客戶服務(wù)和滿意度維護(hù)績(jī)效管理營(yíng)銷績(jī)效管理=重復(fù)購(gòu)買客戶數(shù) / 推薦銷售客戶數(shù) /衍生消費(fèi)客戶數(shù)成交客戶數(shù)111成熟的管理體系和同利行獨(dú)有品質(zhì)管理、客戶滿意度管理，有效提升營(yíng)銷績(jī)效。1125.4 營(yíng)銷執(zhí)行項(xiàng)目形象策略是什么？回顧：報(bào)告前部分其實(shí)就已經(jīng)分析了本項(xiàng)目的核心營(yíng)銷策略，以精準(zhǔn)的客戶定位，圈層營(yíng)銷為切入點(diǎn)。成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)和話題中心。所以，項(xiàng)目的形象策略為：以青年客戶群體為主體支撐，建立積極向上的城市青年生活圈子和生活方式113江油首席青年匯114客戶精神感召：夢(mèng)想，不因?yàn)槌砷L(zhǎng)而放棄，堅(jiān)守夢(mèng)想

51、，彌足珍貴夢(mèng)想家，有一個(gè)家，有一個(gè)可以支撐自己完成夢(mèng)想的家Customer spiritual inspiration 夢(mèng)想不應(yīng)放棄，即使在夢(mèng)中青年，應(yīng)該有夢(mèng)想江油青年置業(yè)的樣板社區(qū)本項(xiàng)目在產(chǎn)品本身沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)力通過(guò)對(duì)產(chǎn)品配套的調(diào)整加入年輕、時(shí)尚的元素配套使之成為：115？確定了項(xiàng)目形象，那么，我們?cè)撛鯓尤ァ巴粐?16推廣策略立足項(xiàng)目片區(qū) 放眼江油多渠道多層次的廣告覆蓋117新聞造勢(shì) 主要采用新聞和軟文引發(fā)“新青年住宅”的討論，炒熱項(xiàng)目片區(qū)。人脈造勢(shì) 結(jié)合營(yíng)銷事件，以輿論先聲奪人引發(fā)人脈口碑傳播，啟動(dòng)市場(chǎng)。廣告造勢(shì) 轟動(dòng)造勢(shì)，在前期市場(chǎng)鋪墊基礎(chǔ)上，圍繞項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行演繹。活動(dòng)造勢(shì) 因應(yīng)不同銷

52、售階段，舉行具影響力的活動(dòng)，不斷升溫項(xiàng)目熱度。場(chǎng)景造勢(shì) 以銷售中心為據(jù)點(diǎn)做好現(xiàn)場(chǎng)展示及接待，以完美的氛圍打動(dòng)受眾。 五大造勢(shì)手段118五大傳播渠道精確傳播，迅速樹(shù)立項(xiàng)目高端形象短 信 目標(biāo)客群信息群發(fā)；電視 房產(chǎn)頻道；報(bào) 紙 夾報(bào) ；戶 外 戶外廣告牌、引導(dǎo)旗、公交車體、LED；網(wǎng) 站 房產(chǎn)網(wǎng)、新浪網(wǎng)；119121月2012年2月3月4月4月線上宣傳線下事件廣蓄期（12月）強(qiáng)蓄期（3月）開(kāi)盤期（4月）續(xù)銷期房展會(huì)售樓處進(jìn)場(chǎng)慈善基金產(chǎn)品推介會(huì)開(kāi)盤典禮廣度蓄客，通過(guò)新聞炒作項(xiàng)目?jī)r(jià)值，確立價(jià)值認(rèn)同，并關(guān)注項(xiàng)目。產(chǎn)品價(jià)值密集轟炸，通過(guò)活動(dòng)對(duì)客戶進(jìn)行篩選和圈定廣告+SP+短信+營(yíng)銷手段，針對(duì)營(yíng)銷，促使成

53、交。提升價(jià)值以拉升價(jià)格，持續(xù)保持銷售進(jìn)度 。工地圍墻短信發(fā)布軟文炒作軟文+硬廣軟文炒作開(kāi)盤硬廣硬廣+軟文此部分根據(jù)開(kāi)盤銷售情況決定短信發(fā)布軟文炒作戶外發(fā)布網(wǎng)絡(luò)發(fā)布網(wǎng)絡(luò)發(fā)布推廣階段劃分120一、廣蓄期（12月）階段目標(biāo)：完成前期的蓄客目標(biāo)，快速吸引全市關(guān)注眼球，達(dá)到快速聚客目的媒體組合：戶外、公交車、夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、大牌輔助渠道：短信，現(xiàn)場(chǎng)布置事件營(yíng)銷：售樓部進(jìn)場(chǎng)、舉行慈善活動(dòng)工作內(nèi)容：硬廣設(shè)計(jì)及發(fā)布、軟文撰寫及發(fā)布、活動(dòng)組織、 戶外和現(xiàn)場(chǎng)廣告發(fā)布備注：媒體廣告在完成項(xiàng)目本身形象推廣的同時(shí)，需對(duì)事件營(yíng)銷、客戶活動(dòng)形成廣告支持廣蓄期項(xiàng)目形象打造及宣傳（報(bào)紙、網(wǎng)站）以硬廣形式演繹項(xiàng)目形象，配以軟文、SP

54、活動(dòng)，強(qiáng)化項(xiàng)目認(rèn)知121階段推廣主題江油有夢(mèng) 領(lǐng)域?yàn)榻蛨A夢(mèng)階段推廣策略此時(shí)的重要工作是進(jìn)行內(nèi)功修煉，一方面進(jìn)行各項(xiàng)銷售道具的準(zhǔn)備，開(kāi)始平緩啟動(dòng)項(xiàng)目的正式推廣具體推廣動(dòng)作銷售道具準(zhǔn)備推廣動(dòng)作銷售動(dòng)作確定廣告推廣方案項(xiàng)目外部導(dǎo)示系統(tǒng)制作外場(chǎng)銷售中心裝飾外展接待中心基礎(chǔ)展示及導(dǎo)示物料概念樓書(shū)網(wǎng)站的完善更新名片、紙杯、資料袋項(xiàng)目沙盤、戶型模型展板道旗、燈桿旗制作物料制作，外賣場(chǎng)選址，銷售團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)銷售人員招聘及培訓(xùn)外賣場(chǎng)家具采買外賣場(chǎng)中心綠植租擺外賣場(chǎng)電話網(wǎng)絡(luò)線路接通銷售人員工裝122廣蓄期廣告表現(xiàn)：123124125126127媒介價(jià)格數(shù)量/時(shí)間階段費(fèi)用（元） 時(shí)段使用目的選擇原因公交燈箱3500

55、元/個(gè)/月每月30個(gè)/2個(gè)月2100009-10月項(xiàng)目形象宣傳，擴(kuò)大宣傳源長(zhǎng)期更新產(chǎn)品信息短信0.06元/條30萬(wàn)條/2個(gè)月分發(fā)180009-10月項(xiàng)目形象宣傳，擴(kuò)大宣傳源及時(shí)有效的傳達(dá)信息，到達(dá)率高，但信息有效期有限。公交車身5000輛/月2輛100009-10月 項(xiàng)目形象宣傳，擴(kuò)大宣傳源暴露時(shí)間長(zhǎng)，重復(fù)率高，訊息閱讀率高等是其優(yōu)點(diǎn)，針對(duì)性差卻是不能克服的缺陷。LED15s15000元/月2個(gè)月300009-10月項(xiàng)目形象宣傳，擴(kuò)大宣傳源受眾廣，涵蓋人群多 房產(chǎn)網(wǎng) 未知9-10月 項(xiàng)目形象宣傳，擴(kuò)大宣傳源項(xiàng)目認(rèn)知途徑較多的渠道，能更好的針對(duì)特定的目標(biāo)客群宣傳 工地圍墻未知9-10月項(xiàng)目形象宣

56、傳，擴(kuò)大宣傳源現(xiàn)場(chǎng)展示售樓部未知項(xiàng)目形象現(xiàn)場(chǎng)展示大牌未知9-10月項(xiàng)目形象宣傳，擴(kuò)大宣傳源暴露時(shí)間長(zhǎng)，重復(fù)率高，訊息閱讀率高等是其優(yōu)點(diǎn)，針對(duì)性差卻是不能克服的缺陷SP活動(dòng)未知9-10月項(xiàng)目形象宣傳，擴(kuò)大宣傳源結(jié)合線上線下媒體配合，進(jìn)行的一次事件和關(guān)系營(yíng)銷 銷售道具未知現(xiàn)場(chǎng)展示報(bào)紙未知9-10月項(xiàng)目形象宣傳，擴(kuò)大宣傳源及時(shí)有效的傳達(dá)信息，到達(dá)率高，但信息有效期有限。階段預(yù)計(jì)費(fèi)用約50萬(wàn)元媒體選擇128二、強(qiáng)蓄期（3月）階段目標(biāo)：完成開(kāi)盤前的蓄客目標(biāo)，有效客戶量達(dá)到可開(kāi)盤蓄客要求媒體組合：戶外、公交車、夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò)輔助渠道：短信，客戶回訪事件營(yíng)銷：產(chǎn)品展示工作內(nèi)容：硬廣設(shè)計(jì)及發(fā)布、軟文撰寫及發(fā)布、活

57、動(dòng)組織、 戶外更換、圍墻更換、備注：媒體廣告在完成項(xiàng)目本身形象推廣的同時(shí)，需對(duì)事件營(yíng)銷、VIP客戶活動(dòng)形成廣告支持強(qiáng)蓄期產(chǎn)品價(jià)值主題演繹（報(bào)紙、網(wǎng)站）結(jié)合返鄉(xiāng)客戶時(shí)期，以硬廣形式演繹產(chǎn)品各項(xiàng)價(jià)值，配以軟文、SP活動(dòng)，強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)同。129階段推廣主題江油有夢(mèng)想獻(xiàn)給70/80階段推廣策略確定推廣調(diào)性，準(zhǔn)確打擊客群。塑立項(xiàng)目形象，不是江油最高端，但卻是不一樣的調(diào)性具體推廣動(dòng)作銷售道具準(zhǔn)備推廣動(dòng)作銷售動(dòng)作戶外廣告畫面報(bào)版畫面展板項(xiàng)目宣傳片（備份）戶型圖（備份）VIP卡一、活動(dòng)外賣場(chǎng)開(kāi)放巡展啟動(dòng)，儲(chǔ)客鋪開(kāi)二、媒體組合戶外廣告牌發(fā)布車身廣告發(fā)布網(wǎng)絡(luò)首頁(yè)屏鏈短信8次報(bào)媒發(fā)布銷售人員再培訓(xùn)考核銷售中心物料

58、完善130強(qiáng)蓄期廣告表現(xiàn)： 客戶情感路線：131132133134135產(chǎn)品價(jià)值路線：136137媒體選擇：媒介價(jià)格數(shù)量/時(shí)間階段費(fèi)用（元） 時(shí)段使用目的選擇原因公交燈箱3500元/個(gè)/月每月30個(gè)/1個(gè)月21000011月項(xiàng)目?jī)r(jià)值和客戶情感宣傳長(zhǎng)期更新產(chǎn)品信息短信0.06元/條10萬(wàn)條/1個(gè)月發(fā)600011月項(xiàng)目?jī)r(jià)值和客戶情感宣傳及時(shí)有效的傳達(dá)信息，到達(dá)率高，但信息有效期有限。公交車身5000輛/月2輛1000011月 項(xiàng)目?jī)r(jià)值和客戶情感宣傳暴露時(shí)間長(zhǎng)，重復(fù)率高，訊息閱讀率高等是其優(yōu)點(diǎn)，針對(duì)性差卻是不能克服的缺陷。LED15s15000元/月2個(gè)月3000011月項(xiàng)目?jī)r(jià)值和客戶情感宣傳受眾廣

59、，涵蓋人群多 房產(chǎn)網(wǎng) 未知11月項(xiàng)目?jī)r(jià)值和客戶情感宣傳項(xiàng)目認(rèn)知途徑較多的渠道，能更好的針對(duì)特定的目標(biāo)客群宣傳 大牌未知11月項(xiàng)目?jī)r(jià)值和客戶情感宣傳暴露時(shí)間長(zhǎng)，重復(fù)率高，訊息閱讀率高等是其優(yōu)點(diǎn)，針對(duì)性差卻是不能克服的缺陷SP活動(dòng)未知11月項(xiàng)目?jī)r(jià)值和客戶情感宣傳結(jié)合線上線下媒體配合，進(jìn)行的一次事件和關(guān)系營(yíng)銷 報(bào)紙未知11月項(xiàng)目?jī)r(jià)值和客戶情感宣傳及時(shí)有效的傳達(dá)信息，到達(dá)率高，但信息有效期有限。階段預(yù)計(jì)費(fèi)用約30萬(wàn)138三、開(kāi)盤期、續(xù)銷期（4月-）階段目標(biāo)：完成項(xiàng)目開(kāi)盤，達(dá)到匯款目標(biāo)，為后期銷售奠定客戶群和價(jià)格支撐。媒體組合：戶外、公交車、夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò)輔助渠道：短信，客戶訪問(wèn)、團(tuán)拜事件營(yíng)銷：開(kāi)盤活動(dòng)工作內(nèi)容：硬廣設(shè)計(jì)及發(fā)布、軟文撰寫及發(fā)布、活動(dòng)組織、 戶外更換、圍墻更換、備注：媒體廣告主要支持開(kāi)盤節(jié)點(diǎn)開(kāi)盤期項(xiàng)目開(kāi)盤結(jié)合返鄉(xiāng)客戶時(shí)期，大范圍各渠道廣告推廣，推出項(xiàng)目開(kāi)盤日期，為后期銷售做好聲勢(shì)鋪墊139階段推廣主題領(lǐng)域開(kāi)盤階段推廣策略完成項(xiàng)目開(kāi)盤，達(dá)到匯款目標(biāo)，為后期銷售奠定客戶群和價(jià)格支撐。具體推廣動(dòng)作銷售道具準(zhǔn)備推廣動(dòng)作銷售動(dòng)作戶外廣告畫面報(bào)版畫面項(xiàng)目宣傳片（備份）戶型圖（備份