商業(yè)發(fā)展與成長模式探討

1、社區(qū)商業(yè)進(jìn)入試驗(yàn)期誰都看到了“社區(qū)商業(yè)”內(nèi)在的分量：便民利民、巨大商機(jī)、提升形象政府、企業(yè)、市民，熱情迅速在各個層面?zhèn)鬟f，國內(nèi)不少大城市也開始關(guān)注這一領(lǐng)域。然而，誰都不清楚現(xiàn)代“社區(qū)商業(yè)”到底是什么模樣？上海率先推出了各種各樣的“社區(qū)商業(yè)示范點(diǎn)”，各種新鮮的創(chuàng)意正在這塊試驗(yàn)田上生根發(fā)芽，并一步步向全市“克隆”。也許有一天，今天的種種嘗試就化作了您生活中實(shí)實(shí)在在的便利。首創(chuàng)新模式店亮了，人氣旺旺了，臨臨沂路上上那家生生意清淡淡的百貨貨店突然然變了模模樣，怎怎么回事事？遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，嶄新的的招牌華華聯(lián)社區(qū)區(qū)商業(yè)中中心更是是惹人注注目。社區(qū)商業(yè)業(yè)中心一一種全新新的零售售模式由由此誕生生。踏入入裝飾一一

2、新的門門店，人人們不由由眼睛一一亮：店店堂內(nèi)外外精致的的海報廣廣告，和和諧明亮亮的店堂堂燈光，一間間間耳熟能能詳?shù)钠菲放茖Ｙu賣店，大大堂里甚甚至還展展示著幾幾款新車車雖說說身處社社區(qū)，但但大氣、雅致的的商場氛氛圍，倒倒有幾份份神似引引領(lǐng)時尚尚的中心心商業(yè)街街。萬萬多平方方米的面面積對購購物中心心而言實(shí)實(shí)在“袖珍”，卻五五臟俱全全。配鑰鑰匙、小小修小補(bǔ)補(bǔ)乃至老老年活動動室，傳傳統(tǒng)社區(qū)區(qū)該有的的功能，這里一一樣不少少；充滿滿現(xiàn)代感感的綜合合消費(fèi)，更是這這里的特特長。兒兒童樂園園、網(wǎng)吧吧、書吧吧、美容容沙龍來來了，你你甚至還還能發(fā)現(xiàn)現(xiàn)素來喜喜歡扎根根中心商商街的避避風(fēng)塘和和真鍋咖咖啡，連連典當(dāng)行行、

3、旅行行社和自自助銀行行也悄然然入駐。改變社區(qū)區(qū)商業(yè)沿沿街零散散布局，集購物物、休閑閑、服務(wù)務(wù)眾多功功能于一一身，社社區(qū)商業(yè)業(yè)中心顯顯露出可可觀的贏贏利前景景。新的的零售模模式迅速速成了香香餑餑：華聯(lián)集集團(tuán)正在在搜索第第、第第個類類似的網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)；友友誼集團(tuán)團(tuán)則開始始在長寧寧區(qū)虹康康社區(qū)，以友誼誼百貨、世紀(jì)聯(lián)聯(lián)華大賣賣場、好好美家建建材超市市為核心心，探索索面積達(dá)達(dá)萬平方方米的社社區(qū)商業(yè)業(yè)購物中中心；閘閘北區(qū)則則計劃在在大寧路路建設(shè)大大型購物物中心，楊浦區(qū)區(qū)計劃年年內(nèi)推動動個個閑置的的大型網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)招商商開發(fā)補(bǔ)上規(guī)劃劃課從弄堂口口的小攤攤?cè)郝?，到新村村?nèi)的零零星商業(yè)業(yè)，回望望身邊的的各種商商業(yè)形態(tài)態(tài)，我

4、們們發(fā)現(xiàn)，關(guān)于社社區(qū)內(nèi)的的商業(yè)規(guī)規(guī)劃明顯顯滯后。現(xiàn)在，人們開開始嘗試試著“補(bǔ)課”了。徐徐匯凌云云地區(qū)最最近就提提出了這這樣一份份比較成成熟的布布局設(shè)想想，引起起業(yè)內(nèi)廣廣泛關(guān)注注。三個分工工不同的的大型商商業(yè)設(shè)施施最引人人注目一一個是規(guī)規(guī)模在萬平方方米的社社區(qū)購物物中心，格局與與華聯(lián)社社區(qū)商業(yè)業(yè)中心頗頗為類似似。另一一個則是是獨(dú)創(chuàng)的的社區(qū)休休閑中心心，在萬萬平方米米的地方方，中式式餐館、西洋酒酒吧毗鄰鄰而居，而滿足足現(xiàn)代消消費(fèi)需求求的健身身娛樂、美容美美發(fā)、社社交養(yǎng)性性、花卉卉園藝一一應(yīng)俱全全，形成成休閑服服務(wù)集中中區(qū)域。逛街族族可能更更為喜歡歡調(diào)整中中的華輕輕購物中中心，這這里將引引入中型型綜

5、合百百貨、專專賣店、文化用用品市場場、圖書書廣場等等等。從這些“點(diǎn)”發(fā)散出出去，未未來的幾幾條沿街街式商業(yè)業(yè)也要各各具特色色，在凌凌云的這這份規(guī)劃劃中，梅梅隴路要要凸現(xiàn)休休閑文化化特色，構(gòu)成多多功能的的文化娛娛樂中心心；凌云云路要引引進(jìn)規(guī)模?；钠菲放茖Ｙu賣店、餐餐飲店；上中西西路的商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)要延伸伸，方便便更多居居民的日日常購物物當(dāng)然然，以就就近服務(wù)務(wù)為目標(biāo)標(biāo)，各種種生鮮超超市、大大眾化點(diǎn)點(diǎn)心、便便利店等等等也不不可少，它們將將散落小小區(qū)各處處，形成成多點(diǎn)式式格局。環(huán)顧申城城，社區(qū)區(qū)商業(yè)新新型模式式還在源源源不斷斷亮相。在曹楊社社區(qū)的桂桂巷路，馬路兩兩邊原有有分散簡簡陋的卷卷簾門商商業(yè)逐漸

6、漸消失，取而代代之是餐餐飲、維維修、洗洗染、攝攝影、美美發(fā)、家家教等眾眾多服務(wù)務(wù)業(yè)，又又添置了了綠化、街燈、座椅等等，傳統(tǒng)統(tǒng)的沿街街式社區(qū)區(qū)商業(yè)煥煥然一新新。在浦浦東的聯(lián)聯(lián)洋社區(qū)區(qū)，改變變傳統(tǒng)商商住混雜雜的模式式，把商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)、學(xué)校校、體育育設(shè)施、休閑服服務(wù)等等等全部集集聚到鄰鄰里中心心，和住住宅區(qū)分分離開來來。而為為了增強(qiáng)強(qiáng)社區(qū)商商業(yè)的親親和力和和便捷性性，盧灣灣區(qū)還開開始把社社區(qū)商業(yè)業(yè)資源同同整個社社區(qū)服務(wù)務(wù)網(wǎng)連接接，運(yùn)用用網(wǎng)絡(luò)為為社區(qū)居居民提供供商業(yè)服服務(wù)信息息和網(wǎng)上上購物服服務(wù)。鬧市中的的靜土：逸景翠翠園社區(qū)區(qū)商業(yè)發(fā)發(fā)展分析析與位于廣廣州大道道南的許許多樓盤盤一樣，“毗鄰萬萬畝果園園

7、的生態(tài)態(tài)居住區(qū)區(qū)”與“海珠未未來城區(qū)區(qū)中心”，動靜靜結(jié)合，是逸景景翠園的的最大優(yōu)優(yōu)勢所在在。近期期，瑞康康、逸景景兩條路路的開通通打破了了現(xiàn)有的的交通瓶瓶頸以及及海珠區(qū)區(qū)政府將將要搬遷遷至廣州州大道南南的規(guī)劃劃，對于于逸景翠翠園的居居住與商商業(yè)前景景來講，是看得得見、摸摸得著的的利好消消息。由于逸景景翠園居居于中大大紡織商商圈及廣廣州大道道南批發(fā)發(fā)帶輻射射范圍之之內(nèi)，專專業(yè)市場場的影響響力不能能不著重重考慮。位于逸逸景西邊邊的原中中大布匹匹市場將將興建大大型的廣廣州國際際輕紡城城，逸景景東側(cè)原原來就已已存在天天雄布市市，而將將要開通通的逸景景路、瑞瑞康路則則被規(guī)劃劃定位為為批發(fā)市市場商業(yè)業(yè)發(fā)展

8、軸軸，再加加上中大大市場搬搬遷后，原有業(yè)業(yè)戶將尋尋找新的的經(jīng)營地地，因此此，沿逸逸景小區(qū)區(qū)外圍展展開的商商鋪將會會受到相相關(guān)商業(yè)業(yè)氛圍的的影響。雖然中大大紡織商商圈市場場潛力巨巨大，但但由于鄰鄰近好幾幾個大型型布匹市市場在人人氣、規(guī)規(guī)模、價價格、專專業(yè)性、發(fā)展歷歷史等方方面具備備較強(qiáng)的的競爭力力，有意意于專業(yè)業(yè)市場的的投資者者，可以以參考市市內(nèi)另一一紡織商商圈“海海印商圈圈”的發(fā)展展模式，在背靠靠大盤的的基礎(chǔ)上上，融合合廣州大大道南將將要建成成未來城城區(qū)新中中心、交交通四通通八達(dá)以以及多個個新大型型樓盤分分布的優(yōu)優(yōu)勢，走走批零結(jié)結(jié)合的專專業(yè)家居居模式。不過，鑒鑒于經(jīng)營營專業(yè)市市場的特特殊性，投

9、資者者最好觀觀望開發(fā)發(fā)商在打打造專業(yè)業(yè)市場上上的意向向與動態(tài)態(tài)，特別別是在信信息、展展示等現(xiàn)現(xiàn)代形態(tài)態(tài)的專業(yè)業(yè)市場功功能與服服務(wù)方面面是否有有周全的的建設(shè)規(guī)規(guī)劃，以以及在品品牌建設(shè)設(shè)、配套套服務(wù)（包括公公共配套套與商業(yè)業(yè)配套）等方面面是否有有相應(yīng)的的發(fā)展計計劃。除了專業(yè)業(yè)市場外外，還有有幾個影影響因素素可以考考慮。逸景處于于幾個城城中村的的包圍當(dāng)當(dāng)中，包包括周邊邊一些專專業(yè)市場場也屬于于城中村村。這些些城中村村及專業(yè)業(yè)市場會會帶來相相當(dāng)?shù)娜巳肆?，這這對于中中低端商商業(yè)有所所幫助，但是對對于優(yōu)化化經(jīng)營環(huán)環(huán)境、提提升消費(fèi)費(fèi)層次卻卻是不利利的。當(dāng)當(dāng)然，隨隨著這一一區(qū)域城城區(qū)化及及城中村村改造工工作的

10、推推進(jìn)，這這一局面面將會逐逐步改善善.另外外，社區(qū)區(qū)的居民民結(jié)構(gòu)可可以給予予一些啟啟示。據(jù)據(jù)悉，逸逸景的買買家有相相當(dāng)一部部分是由由樓盤開開發(fā)商的的舊業(yè)主主介紹的的，同時時，逸景景附近就就有中山山大學(xué)等等一批科科研院校校及專業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)，而針對對大目標(biāo)標(biāo)客戶群群，開發(fā)發(fā)商相當(dāng)當(dāng)積極地地開展“團(tuán)購”方式。這樣的的居住結(jié)結(jié)構(gòu)有助助于形成成相對穩(wěn)穩(wěn)定的消消費(fèi)心理理和消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣，同時，口碑的的作用將將更為重重要，品品牌、信信用等也也不可缺缺少，有有連鎖經(jīng)經(jīng)營業(yè)務(wù)務(wù)的投資資者或許許更能夠夠從中得得益逸景翠園園開放型型的商鋪鋪格局，便于吸吸收內(nèi)外外人氣、商氣，也減少少了居住住與商業(yè)業(yè)功能的的沖突，對其長長遠(yuǎn)發(fā)

11、展展有幫助助；近期期內(nèi)，這這一區(qū)域域內(nèi)的市市政、規(guī)規(guī)劃等方方面的動動作頻繁繁，有利利于促進(jìn)進(jìn)開發(fā)商商在稍顯顯狹長的的逸景翠翠園（東東西約110000米，南南北約4400米米）內(nèi)加加快余下下地塊的的施工建建設(shè)，帶帶來更多多的入住住居民，更好地地促進(jìn)人人氣、商商氣的形形成。社區(qū)商鋪鋪出現(xiàn)新新型業(yè)態(tài)態(tài)隨著人們們生活水水平的提提高，旅旅游休閑閑消費(fèi)在在市民消消費(fèi)中所所占的比比例越來來越大。從最初初籠統(tǒng)的的景點(diǎn)旅旅游到現(xiàn)現(xiàn)在的江江浙自駕駕游、滬滬郊一日日游等，旅游產(chǎn)產(chǎn)品不斷斷推陳出出新，還還逐漸衍衍生出體體驗(yàn)型旅旅游、購購物型旅旅游等不不同類型型。“休憩型型商業(yè)”正是基基于旅游游市場的的細(xì)分和和衍生而而

12、新近誕誕生出來來的一種種新型商商業(yè)物業(yè)業(yè)。“休憩型型商業(yè)”既不同同于喧囂囂的市中中心商圈圈，也不不同于動動輒一、二小時時車程的的遠(yuǎn)郊商商業(yè)，而而是取其其中間點(diǎn)點(diǎn)，通過過特色的的業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)置，將將旅游與與購物更更好地結(jié)結(jié)合在一一起，特特別適合合都市人人既不想想太辛苦苦、又想想追求一一定特色色和環(huán)境境的“休憩”心態(tài)，將受到到越來越越多都市市人的青青睞。為了打造造上海首首個“休憩型型商業(yè)”項目，康橋水水岸公社社的開發(fā)發(fā)商專門門引進(jìn)了了香港品品牌化經(jīng)經(jīng)營管理理公司司司培思商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)全程參參與到該該項目的的招商定定位和經(jīng)經(jīng)營管理理中來。經(jīng)過精精心的研研究定位位，該項項目業(yè)態(tài)態(tài)定位為為“國際燒燒烤樂園園”

13、，設(shè)想想引進(jìn)東東北炭燒燒、巴西西烤肉、日本鐵鐵板燒、韓國烤烤肉、葡葡萄牙燒燒烤等世世界燒烤烤總匯，以及少少量不同同文化背背景和主主題的國國際原創(chuàng)創(chuàng)酒吧及及火鍋，使其建建設(shè)成為為康橋區(qū)區(qū)域居民民乃至全全市消費(fèi)費(fèi)人群所所喜愛的的特色商商業(yè)街區(qū)區(qū)。社區(qū)商業(yè)業(yè)突破思思維定式式社區(qū)商業(yè)業(yè)帶給人人們一種種思維上上的新突突破，主主要表現(xiàn)現(xiàn)在：首先，是是對住宅宅小區(qū)建建設(shè)“以人為為本”原則的的豐滿與與內(nèi)容整整合，即即不只是是住宅本本身及周周邊環(huán)境境的“以人為為本”，還要要考慮到到人們“就近消消費(fèi)”及消費(fèi)費(fèi)的“內(nèi)容構(gòu)構(gòu)成”和“外延擴(kuò)擴(kuò)展”。在商商業(yè)的經(jīng)經(jīng)營管理理及發(fā)展展上，也也不能僅僅只“就商言言商”，即不不應(yīng)

14、只是是照應(yīng)到到人們物物質(zhì)消費(fèi)費(fèi)，只在在“家”的物質(zhì)質(zhì)生活上上做文章章，還要要考慮到到人們不不斷提高高與拓展展著的精精神需求求的保證證和滿足足，惟其其如此，才能真真正做到到“家的延延伸”。第二，在在小區(qū)的的規(guī)劃與與建設(shè)上上，要統(tǒng)統(tǒng)合考慮慮人們生生活中的的吃、住住、行、游、購購、娛，及托幼幼、養(yǎng)老老、就學(xué)學(xué)、就業(yè)業(yè)等所有有方面；同時，以一定定的“功能分分區(qū)”及有針針對性地地作出安安排。社區(qū)商業(yè)業(yè)的有關(guān)關(guān)規(guī)劃，應(yīng)包括括網(wǎng)點(diǎn)布布局、與與居住區(qū)區(qū)的位置置關(guān)系、規(guī)模結(jié)結(jié)構(gòu)、建建筑特點(diǎn)點(diǎn)與營業(yè)業(yè)面積、業(yè)態(tài)配配置，以以及商業(yè)業(yè)與交通通、商業(yè)業(yè)與文體體場館、商業(yè)與與社區(qū)生生態(tài)環(huán)境境保護(hù)等等內(nèi)容方方面，以以使社區(qū)

15、區(qū)商業(yè)發(fā)發(fā)展的“以人為為本”有規(guī)則則遵循地地落到實(shí)實(shí)處。第三，在在社區(qū)商商業(yè)的建建設(shè)與發(fā)發(fā)展中，政府的的“宏觀調(diào)調(diào)控”，一要要從社區(qū)區(qū)商業(yè)發(fā)發(fā)展的規(guī)規(guī)劃入手手，二要要在社區(qū)區(qū)商業(yè)的的秩序建建設(shè)上下下功夫。這兩個個方面共共同要求求著管理理方面得得以市場場的規(guī)矩矩規(guī)范社社區(qū)商業(yè)業(yè)的發(fā)展展。遵從從社區(qū)商商業(yè)的“社區(qū)”屬性，適應(yīng)社社區(qū)居民民的消費(fèi)費(fèi)需求。“小而全全”、“全封閉閉”、“大而不不當(dāng)”等，都都會在損損害社區(qū)區(qū)生活的的同時，也損害害社區(qū)商商業(yè)的發(fā)發(fā)展。遵從從社區(qū)商商業(yè)的“商業(yè)”屬性，即以社社區(qū)為目目標(biāo)市場場的商業(yè)業(yè)發(fā)展的的客觀規(guī)規(guī)律。目目前，尤尤需強(qiáng)調(diào)調(diào)：無論論在社區(qū)區(qū)商業(yè)的的規(guī)劃還還是在運(yùn)運(yùn)

16、作上，都要將將打破地地區(qū)封鎖鎖、行政政封鎖等等地方保保護(hù)主義義放在重重要的工工作轉(zhuǎn)型型方面。第四，鼓鼓勵大型型集團(tuán)企企業(yè)投資資及經(jīng)營營社區(qū)商商業(yè)。從從近年社社區(qū)商業(yè)業(yè)發(fā)展的的實(shí)踐看看，有國國內(nèi)大型型商業(yè)集集團(tuán)直接接投資并并涉足社社區(qū)商業(yè)業(yè)經(jīng)營的的，也有有商業(yè)企企業(yè)與投投資或房房地產(chǎn)商商合資合合作社區(qū)區(qū)商業(yè)的的，更有有國外著著名商業(yè)業(yè)集團(tuán)進(jìn)進(jìn)入我國國社區(qū)商商業(yè)領(lǐng)域域的，如如沃爾瑪瑪、家樂樂福、伊伊藤洋華華堂及倍倍順、便利店店等。既既有政府府投資建建設(shè)鄰里里中心并并招商承承租以發(fā)發(fā)展社區(qū)區(qū)商業(yè)的的，也有有國有資資本、民民間資本本不同形形式的介介入。第五，社社區(qū)商業(yè)業(yè)要重視視在與相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)、事業(yè)業(yè)

17、的相輔輔相成中中，樹立立自己的的“品牌形形象”。社區(qū)區(qū)商業(yè)與與社區(qū)服服務(wù)業(yè)的的關(guān)系自自不待言言了，針針對現(xiàn)代代社區(qū)消消費(fèi)的特特點(diǎn)，社社區(qū)商業(yè)業(yè)要與文文體娛樂樂業(yè)相結(jié)結(jié)合，以以滿足人人們購物物、休閑閑、健身身、娛樂樂等多方方面的消消費(fèi)需求求，同時時，還要要主動地地參與社社區(qū)“事業(yè)性性”、“公益性性”活動，與社區(qū)區(qū)的物質(zhì)質(zhì)文明與與精神文文明建設(shè)設(shè)相結(jié)合合，融入入社區(qū)，成為社社區(qū)居民民的“好鄰居居”、“老街坊坊”，而且且，在經(jīng)經(jīng)營中，還應(yīng)以以健康的的消費(fèi)、科學(xué)的的消費(fèi)，反映可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的綠綠色消費(fèi)費(fèi)觀念去去影響消消費(fèi)，拉拉動消費(fèi)費(fèi)，不斷斷提升社社區(qū)消費(fèi)費(fèi)的質(zhì)量量、品位位。發(fā)展社區(qū)區(qū)商業(yè)的的優(yōu)勢及及

18、經(jīng)營重重點(diǎn)有跡跡象表明明，在我我國一些些大型城城市中，圍著讓讓區(qū)轉(zhuǎn)將將成為商商業(yè)新的的主題。據(jù)北京京市商委委提供的的最新數(shù)數(shù)據(jù)表明明，北京京銷售增增長率最最高的商商場已不不再是那那些營業(yè)業(yè)額、零零售額最最高的商商場，而而是一批批社區(qū)型型商場：崇文門門菜市場場、北辰辰、華堂堂、燕豐豐、國華華、甘家家口等。由此可可見，社社區(qū)商業(yè)業(yè)與中心心商街的的客流爭爭奪戰(zhàn)已已拉開帷帷幕。城城市居住住社區(qū)化化趨勢引引發(fā)的新新商業(yè)形形式需求求對此，北北京市商商委改革革處處長長認(rèn)為，隨著京京城住宅宅社區(qū)化化、城市市功能區(qū)區(qū)中心多多元化新新趨勢的的出現(xiàn)，百姓就就近消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣之之形成使使中心商商業(yè)街空空殼化也也變得越越來

19、越明明顯。于于是更多多的商家家開始轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入向社社區(qū)發(fā)展展，今年年9月在在方莊開開業(yè)的中中智綠屋屋百貨就就是一個個典型。因?yàn)榉椒角f是一一個擁有有30萬萬常住人人口的成成熟社區(qū)區(qū)，一直直在中心心商街的的綠屋百百貨，重重新把自自己定位位于社區(qū)區(qū)大型綜綜合性商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)，這似似乎預(yù)示示著社區(qū)區(qū)商業(yè)與與中心商商街的客客流爭奪奪戰(zhàn)已經(jīng)經(jīng)打響。在北京京市商委委公布的的“十五”商業(yè)發(fā)發(fā)展中規(guī)規(guī)定：今今后，二二環(huán)路內(nèi)內(nèi)不再新新建大商商場，北北京商業(yè)業(yè)發(fā)展重重心將向向三四環(huán)環(huán)沿線和和社區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。最最新統(tǒng)計計顯示，雖然二二環(huán)路以以內(nèi)集中中了3775的1萬萬平方米米大百貨貨店和113的的3萬平平方米巨巨型店，但每平平方

20、米平平均產(chǎn)出出僅1.37萬萬元；而而三環(huán)路路附近的的百貨店店每平方方米平均均產(chǎn)出22199萬元。與此同同時，二二環(huán)路以以內(nèi)的常常住人口口還在以以每年11.477%的速速度下降降.因此此 居于于三環(huán)及及四環(huán)的的大型社社區(qū)及主主要干道道是建設(shè)設(shè)百貨商商場的黃黃金之地地，商業(yè)業(yè)黃金寶寶地的傳傳統(tǒng)觀念念應(yīng)該變變一變 商家規(guī)規(guī)避大商商場云集集的商業(yè)業(yè)圈.而而在讓區(qū)區(qū)商業(yè)上上下力氣氣做文章章了。社區(qū)商業(yè)業(yè)有三大大優(yōu)勢有人說，社區(qū)商商業(yè)擁有有“三大法法寶”：就近近方便、價廉物物美、服服務(wù)多樣樣，總體體形象是是一個具具有親和和力的“好鄰居居”。其次次，同樣樣的商品品，社區(qū)區(qū)商家比比市中心心商街大大店一般般要便

21、宜宜10300。另另外，大大商場最最初設(shè)計計不周，停車?yán)Ющy，給給一些顧顧客帶來來很多不不便。經(jīng)營特色色突出是是社區(qū)商商場對消消費(fèi)者最最有吸引引力之處處，地處處北京十十里堡的的華堂商商場就是是開在老老居民區(qū)區(qū)的，他他的輻射射力大到到了5公公里以外外甚至更更遠(yuǎn)。因因?yàn)樯?、鮮日用用配品種種多，慕慕名遠(yuǎn)道道而來的的購買者者不乏其其人。類類似的趨趨勢在中中國南方方也表現(xiàn)現(xiàn)得十分分明顯，以廣州州為例從從19998年“陽光”崩潰開開始，“金田”、“越秀”、“廣南”宣告廣州金金花紛紛凋凋零.痛痛定思痛痛 業(yè)界界開始重重新審視視自己的的定位 超市根根本是一一個高尚尚社區(qū)必必不可少少的重要要生活配配套設(shè)施施.而

22、最最早捕捉捉到這一一商機(jī)的的“福特瑪瑪現(xiàn)代生生活超市市“的成功功更向業(yè)業(yè)內(nèi)證明明了這點(diǎn)。據(jù)據(jù) 悉“福特瑪瑪“的老東東家廣州恒恒拓有限限公司是是個民營營企業(yè)，以其為為外籍建建設(shè)者開開辦外方方營地生生活超市市、餐廳廳、酒吧吧等以飲飲料及生生活用品品的經(jīng)營營業(yè)務(wù)著著稱，并并于19998年年8月悄悄悄潛入入廣州北北郊白云云腳下的的金湖花花園，開開了一家家德諾威威美食生生活超市市。同年年12月月，又快快馬加鞭鞭地在麗麗江花園園開辦德德威美食食休閑閣閣餐廳。并于220000年7月月，應(yīng)二二沙島金金亞花園園住戶之之需求，開了第第二家德德諾威美美食生活活超市的的連鎖店店。廣州州恒拓經(jīng)經(jīng)7年奮奮斗，積積賺下來來

23、許多為為高尚社社區(qū)服務(wù)務(wù)的豐富富經(jīng)驗(yàn)，深究起起來，恒恒拓的獨(dú)獨(dú)特之處處無非三三點(diǎn)：有有著完善善的高檔檔社區(qū)品品牌超市市管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)經(jīng)營實(shí)力力；有多多年服務(wù)務(wù)高尚素素質(zhì)社區(qū)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)；有廣廣泛的中中外特色色商品供供貨渠道道，這三三點(diǎn)非常常關(guān)鍵。生鮮：社社區(qū)商業(yè)業(yè)經(jīng)營重重點(diǎn)社區(qū)商業(yè)業(yè)的興起起使新的的超市把把主要精精力放在在食品經(jīng)經(jīng)營上，食品與與飲料將將占據(jù)相相當(dāng)?shù)臓I營業(yè)空間間。這在在“福特瑪瑪”(FooodMMartt)的名名字中不不難找到到答案。福特瑪瑪將主要要精力放放在經(jīng)營營新鮮“綠色食食品”、凈菜菜、分割割肉、冷冷凍食品品、加工工、半加加工配菜菜及其有有一定品品位的熟熟食上。此外，因?yàn)槌３?/p>

24、年專注注于為外外籍人土土服務(wù)，恒揚(yáng)與與中外特特色商品品的供貨貨商有著著更為密密切的關(guān)關(guān)系：如如與美國國貝迪食食品公司司、美國國通用磨磨坊食品品廠、法法國國際際餐飲服服務(wù)公司司等。此此次“福特瑪”的的開辦將將大力引引進(jìn)國內(nèi)內(nèi)外各地地區(qū)的特特色食品品之精華華，以松松散式的的合作方方式，以以讓利的的經(jīng)營策策略引進(jìn)進(jìn)廣州地地區(qū)具有有一定品品位的食食品商家家參與經(jīng)經(jīng)營，如如日本壽壽司、川川味涼菜菜等。記記者甚至至注意到到，為時時尚青年年追捧的的昂貴的的“哈根達(dá)達(dá)斯”冰淇淋淋品牌也也走進(jìn)了了“福特瑪瑪”。業(yè)內(nèi)資深深人士告告訴記者者，敢于于告別日日用品。敢于開開現(xiàn)代化化的“菜店”，這種種標(biāo)準(zhǔn)型型的生鮮鮮食品

25、超超市在一一定規(guī)模模的居民民區(qū)以及及中小城城市將擁擁有廣闊闊的市場場空間，看看上上海聯(lián)華華超市就就是其中中的典例例。而在在廣州，“五朵金金花”惟獨(dú)宏宏城超市市能夠盛盛開至今今，重要要的原因因就在于于他們從從19998年就就開始有有意識地地強(qiáng)化生生鮮食品品，大力力調(diào)整商商品結(jié)構(gòu)構(gòu)。從北北京的商商業(yè)設(shè)施施看，其其中相當(dāng)當(dāng)一部分分是建在在社區(qū)，為社區(qū)區(qū)商業(yè)與與中心商商銜分庭庭抗禮奠奠定了基基礎(chǔ)。若若干個大大型商場場同在一一處，且且若干中中小型商商鋪分列列其中，其凝聚聚的商氣氣和人氣氣是可觀觀的。但但目前京京城大型型商場規(guī)規(guī)模過大大，中心心商業(yè)區(qū)區(qū)千店一一面，缺缺少特色色，甚至至成了百百貨商店店一條街

26、街，這顯顯然是不不合規(guī)律律的現(xiàn)象象。因此此，面對對社區(qū)商商業(yè)的崛崛起，中中心商業(yè)業(yè)圈的店店鋪似乎乎應(yīng)調(diào)整整經(jīng)營，辦出特特色，加加強(qiáng)服務(wù)務(wù)，以便便在競爭爭日趨激激烈的商商戰(zhàn)中，爭取到到更多顧顧客。社區(qū)商業(yè)業(yè)主要形形式購物中中心（一）、社區(qū)商商業(yè)的特特點(diǎn)社區(qū)商業(yè)業(yè)是一種種以社區(qū)區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)的居民民為服務(wù)務(wù)對象，以便民民、利民民，滿足足和促進(jìn)進(jìn)居民綜綜合消費(fèi)費(fèi)為目標(biāo)標(biāo)的屬地地型商業(yè)業(yè)，社區(qū)區(qū)商業(yè)是是城市商商業(yè)空間間中的一一個重要要層次。社區(qū)商商業(yè)所提提供的服服務(wù)主要要是社區(qū)區(qū)居民需需要的日日常生活活服務(wù)，這些服服務(wù)具有有經(jīng)常性性、便利利性但不不一定價價格低廉廉的特點(diǎn)點(diǎn)。因此此社區(qū)商商業(yè)具有有穩(wěn)定的的市

27、場基基礎(chǔ)，并并將隨著著居民收收入水平平的提高得得到更大大的發(fā)展展。提供供怎樣的的社區(qū)商商業(yè)服務(wù)務(wù)是本案案需要研研究的重重要課題題。（二）、國外社社區(qū)商業(yè)業(yè)的發(fā)展展概況及及特征社區(qū)商業(yè)業(yè)最早于于20世世紀(jì)500年代在在美國出出現(xiàn)。當(dāng)當(dāng)時由于于家庭汽汽車的普普及，以以及城郊郊新建的的發(fā)達(dá)的的高速公公路，使使得城市市居民大大量向郊郊區(qū)擴(kuò)散散，由此此產(chǎn)生了了專門為為郊區(qū)新新建居住住區(qū)居民民服務(wù)的的社區(qū)商商業(yè)。660年代代，英國國、日本本、法國國等西方方國家也也由于居居民的郊郊區(qū)化而而出現(xiàn)社社區(qū)商業(yè)業(yè)，到770年代代，新加加坡的社社區(qū)商業(yè)業(yè)也開始始大規(guī)模模發(fā)展起起來。國外的社社區(qū)商業(yè)業(yè)主要以以購物中中心

28、的形形式出現(xiàn)現(xiàn)。購物物中心是是一種現(xiàn)現(xiàn)代的零零售業(yè)態(tài)態(tài)，美國國的零零售辭典典對購購物中心心是這樣樣定義的的：“購物中中心是一一個由零零售商店店及其相相應(yīng)設(shè)施施組成的的商店群群，作為為一個整整體進(jìn)行行開發(fā)和和管理，一般有有一個或或幾個核核心商店店，并有有眾多小小商店環(huán)環(huán)繞。購購物中心心有寬敞敞的停車車場，其其位置靠靠近馬路路，顧客客購物來來去便 利?！眹馍鐓^(qū)區(qū)購物中中心的零零售商們們聯(lián)合擴(kuò)擴(kuò)大經(jīng)營營的范圍圍，不僅僅增強(qiáng)對對人們“一站式式”購物的的滿足能能力，還還向社區(qū)區(qū)居民提提供豐富富的服務(wù)務(wù)項目和和休閑娛娛樂項目目，因此此社區(qū)購購物中心心在國外外城市整整體商業(yè)業(yè)中具有有重要的的地位。以美國國

29、為例，20000年全全國社區(qū)區(qū)購物中中心零售售額為444944億美元元，高于于近鄰型型購物中中心（332055億美元元）和區(qū)區(qū)域購物物中心（14229億美美元），約占美美國商業(yè)業(yè)總零售售額的440.668。西方各個個國家的的社區(qū)商商業(yè)，雖雖然有所所不同，但也有有一些共共同的特特征。1）社區(qū)區(qū)商業(yè)的的功能國外社區(qū)區(qū)商業(yè)是是為了適適應(yīng)城市市居民郊郊區(qū)化而而建立的的，具有有滿足社社區(qū)居民民購物、服務(wù)、娛樂等等綜合性性需求的的功 能能。社區(qū)購物物中心提提供的商商品包括括便利品品和選購購品，主主要有雜雜貨、食食品、衣衣服、鞋鞋帽、家家具、家家電、建建筑材料料、藥品品、珠寶寶飾品、禮品、酒類等等，商品品的

30、檔次次要根據(jù)據(jù)所服務(wù)務(wù)社區(qū)的的經(jīng)濟(jì)狀狀況而定定，一般般以中檔檔品為主主。而服服務(wù)功能能包括，銀行、郵政、電信、圖書館館、警察察所、醫(yī)醫(yī)療中心心等公共共事業(yè)，也包括括干洗、修鞋、裁剪、洗車等等日常服服務(wù)。社社區(qū)商業(yè)業(yè)中心又又是人們們休閑娛娛樂的場場所，提提供許多多流行的的娛樂設(shè)設(shè)施，如如雕刻、滑冰場場、電影影院、健健身房、攝影、旅游代理等。另外，各種類類型的餐餐飲服務(wù)務(wù)，也是是社區(qū)商商業(yè)中心心的功能能之一，快餐、酒吧、咖啡屋屋等不僅僅解決了了人們購購物、娛娛樂過程程中的飲飲食問題題，也是是朋友們們約會、休閑的的良好場場所。2）社區(qū)區(qū)商業(yè)中中心的業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成成國外社區(qū)區(qū)商業(yè)主主要是現(xiàn)現(xiàn)代化的的購物中

31、中心形式式，購物物中心和和連鎖組組織相互互促進(jìn)、共同發(fā)發(fā)展。購購物中心心的核心心店基本本上都是是知名的的連鎖企企業(yè)，例例如，美美國的沃沃爾瑪、日本的的大榮等等都是它它們國家家許多社社區(qū)商業(yè)業(yè)中心的的核心店店，社區(qū)區(qū)購物中中心靠它它們來提提升對附附近居民民的吸引引力。除除核心店店外，中中心內(nèi)還還匯聚著著各種不不同規(guī)模模、不同同業(yè)種的的專業(yè)店店、專賣賣店，它它們也多多是連鎖鎖經(jīng)營。各種連連鎖經(jīng)營營品牌是是支撐社社區(qū)商業(yè)業(yè)中心的的骨干力力量，是是社區(qū)商商業(yè)中心心形成和和發(fā)展的的基 礎(chǔ)礎(chǔ)。3）社區(qū)區(qū)商業(yè)的的開發(fā)，國外社社區(qū)商業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)都是在在政府的的統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃下進(jìn)進(jìn)行的其其中，英英國、新新加坡等等國

32、家，政府對對社區(qū)購購物中心心的開發(fā)發(fā)實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)有力的的控制，開發(fā)者者須與地地方當(dāng)局局結(jié)成共共同開發(fā)發(fā)的伙伴伴關(guān)系。而在美美國，政政府對社社區(qū)商業(yè)業(yè)開發(fā)的的干預(yù)要要少得多多，主要要是一些些私人開開發(fā)商以以贏利為為目的而而進(jìn)行開開 發(fā)。國外社區(qū)區(qū)商業(yè)的的開發(fā)商商主要有有大型零零售商、專門的的商業(yè)開開發(fā)商、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商、甚至至是保險險公司、基金會會等。商業(yè)企業(yè)業(yè)和地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)公公司聯(lián)合合開發(fā)的的做法也也比較普普遍，如如澳大利利亞的CC.leesMyyer，日本的的太丸、伊勢丹丹、高島島屋等大大零售企企業(yè)和當(dāng)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)產(chǎn)物業(yè)公公司聯(lián)合合建設(shè)的的社區(qū)購購物中心心在上述述國家到到處可見見。國外外社區(qū)商商業(yè)中

33、心心一般都都實(shí)行開開發(fā)和經(jīng)經(jīng)營分離離的做法法。開發(fā)發(fā)商負(fù)責(zé)責(zé)前期開開發(fā)，經(jīng)經(jīng)營商負(fù)負(fù)責(zé)租賃賃經(jīng)營，形成良良性的運(yùn)運(yùn)作機(jī)制制。4）社區(qū)區(qū)商業(yè)的的布局與與設(shè)計國外社區(qū)區(qū)購物中中心都有有嚴(yán)格的的設(shè)計布布局，其其目的是是使購物物中心的的任何一一部分都都能吸引引大批的的購物者者。購物物中心重重視對承承租戶的的科學(xué)組組合與安安置，核核心承租租戶對引引導(dǎo)人流流起關(guān)鍵鍵作用，占總購購物中心心面積的的約400，其其位置最最先確定定。對普普通承租租戶的位位置安排排，充分分考慮他他們之間間親和力力的不同同，一些些經(jīng)營項項目需組組成群體體以增強(qiáng)強(qiáng)吸引力力，而另另一些經(jīng)經(jīng)營項目目必須相相互避開開。一般般來說，國外的的社

34、區(qū)商商業(yè)中心心，會把把四種類類型的經(jīng)經(jīng)營項目目分別匯匯集在一一起，一一是男士士用品店，包括男男鞋、男男裝、運(yùn)運(yùn)動用品品等應(yīng)當(dāng)當(dāng)集中布布置。二二是女士士用品店店和兒童童用品店店，應(yīng)該該集中在在一起，便于消消費(fèi)者進(jìn)進(jìn)行價格格、顏色色、款式式的比較較。三是是食品零零售店，包括肉肉店、魚魚店、面面包店等等。四是是個人服服務(wù)，如如干洗店店、修理理店等也也要集中中布置。國外社社區(qū)購物物中心在在總體布布局確定定以后，還充分分考慮商商店的裝裝飾效果果，承租租戶的平平面布局局和店面面裝飾需需要在統(tǒng)統(tǒng)一和個個性之間間維持一一種平衡衡，既要要有必要要的控制制，保證證所有商商店具有有整體性性，又要要避免標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化的的設(shè)

35、計，提供供給承租租戶表現(xiàn)現(xiàn)個性的的機(jī)會。（三）、國內(nèi)社社區(qū)商業(yè)業(yè)概況1、國內(nèi)內(nèi)社區(qū)商商業(yè)現(xiàn)狀狀我國的社社區(qū)商業(yè)業(yè)相對落落后，正正在大力力推行的的城市居居住社區(qū)區(qū)建設(shè)，把社區(qū)區(qū)商業(yè)的的規(guī)劃和和發(fā)展視視為至關(guān)關(guān)重要的的一環(huán)，因?yàn)闉樯鐓^(qū)商商業(yè)的發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況不僅影影響到社社區(qū)內(nèi)居居民的消消費(fèi)滿足足情況，也關(guān)系系到城市市商業(yè)的的整體結(jié)結(jié)構(gòu)和布布局，影影響整個個城市的的綜合商商業(yè)能力力。我國的社社區(qū)商業(yè)業(yè)還處于于起步階階段，社社區(qū)商業(yè)業(yè)主要以以歷史形形成的沿沿街商鋪鋪為載體體。這種種商業(yè)形形式是自自然形成成的缺乏乏統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，業(yè)業(yè)態(tài)檔次次普遍較較低，社社區(qū)商業(yè)業(yè)功能不不全。隨隨著房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，特別是

36、是商業(yè)房房地產(chǎn)的的逐漸成成熟，社社區(qū)商業(yè)業(yè)得到了了巨大的的進(jìn)步。國內(nèi)出出現(xiàn)了一一大批“購物中中心”、“生活廣廣場”、“娛樂休休閑一條條街”等眾多多社區(qū)商商業(yè)項目目。它們們可能在在定位上上提出超超出社區(qū)區(qū)服務(wù)范范圍的口口號，但但是從實(shí)實(shí)際情況況來看，它們多多數(shù)仍是是以服務(wù)務(wù)社區(qū)居居民為主主要目的的的，特特別是居居住區(qū)內(nèi)內(nèi)部的商商業(yè)設(shè)施施。國內(nèi)內(nèi)的社區(qū)區(qū)商業(yè)設(shè)設(shè)施正朝朝著成為為一種綜綜合建筑筑、景觀觀、空間間、聲音音的體驗(yàn)驗(yàn)式場所所，一種種為社區(qū)區(qū)居民創(chuàng)創(chuàng)造的擁擁擠熱鬧鬧的場所所的方向向發(fā)展。&nbbsp總總的來說說目前國國內(nèi)的社社區(qū)商業(yè)業(yè)普遍帶帶有濃厚厚的住宅宅底商特特點(diǎn)，與與國外成成熟的社社區(qū)

37、商業(yè)業(yè)模式相相比還有有很大差差距。2、國內(nèi)內(nèi)社區(qū)商商業(yè)的發(fā)發(fā)展方向向我國社區(qū)區(qū)商業(yè)正正朝向統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃，科學(xué)學(xué)選址，集中布布置的方方向發(fā)展展。各個個省會城城市都在在制定自自己的社社區(qū)商業(yè)業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃。從從各城市市的社區(qū)區(qū)商業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃可以看看出未來來社區(qū)商商業(yè)將具具有以下下特點(diǎn)：各商業(yè)業(yè)行業(yè)種種類將采采取超市市、便利利店、專專賣店、連鎖店店、專業(yè)業(yè)店等先先進(jìn)業(yè)態(tài)態(tài)形式，根據(jù)用用戶的需需求，有有效開展展網(wǎng)上銷銷售、電電話訂購購、送貨貨上門，送餐、送貨、上門理理發(fā)、維維修等項項服務(wù)居居民日常常購物消消費(fèi)將在在居住地地5000米范圍圍內(nèi)完成成各城市市將大力力發(fā)展社社區(qū)商業(yè)業(yè)中心，社區(qū)商商業(yè)中心心是

38、相對對集中的的社區(qū)商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)所形成成的具有有多業(yè)態(tài)態(tài)的綜合合性商業(yè)業(yè)市場。這個綜綜合性商商業(yè)市場場不同于于大型商商場，它它的服務(wù)務(wù)對象主主要是社社區(qū)居民民。社區(qū)商業(yè)業(yè)中心將將普遍位位于小區(qū)區(qū)的中心心位置，要求必必備的商商業(yè)行業(yè)業(yè)種類有有：早點(diǎn)點(diǎn)快餐店店、美發(fā)發(fā)美容店店、洗染染店、攝攝影店、日用品品小超市市、生鮮鮮副食土土產(chǎn)店、肉制品品專賣店店、修配配服務(wù)站站、物資資回收站站、洗浴浴中心、服裝加加工等。要有名名牌企業(yè)業(yè)的連鎖鎖超市、24小小時便利利店、市市政府推推動的放放心食品品零售門門店、放放心早點(diǎn)點(diǎn)快餐連連鎖店和和放心茶茶店等正正規(guī)企業(yè)業(yè)的連鎖鎖店，既既能滿足足傳統(tǒng)的的衣、食食、住、行需要

39、要，又能能適應(yīng)新新型的消消費(fèi)需求求。從發(fā)展趨趨勢判斷斷，社區(qū)區(qū)商業(yè)將將是未來來商業(yè)投投資的重重要市場場機(jī)會，同時也也將是商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的的重要推推動力。以天津津社區(qū)商商業(yè)發(fā)展展規(guī)劃為為例，在在未來兩兩年內(nèi)將將在社區(qū)區(qū)內(nèi)發(fā)展展放心肉肉專賣連連鎖店1100個個，放心心早點(diǎn)店店2000個，中中小超市市、便利利店3000個。由此可可見社區(qū)區(qū)商業(yè)蘊(yùn)蘊(yùn)藏的巨巨大商機(jī)機(jī)。孵化“社社區(qū)商業(yè)業(yè)”看慣了各各種超市市，也許許有人對對江山萬萬家樂超超市有限限公司開開辦的連連鎖便利利店不會會產(chǎn)生太太多的新新鮮感。然而，如果我我們看看看自己居居住的小小區(qū)，看看看周圍圍的便利利店群體體，你不不覺得：這些便便利店正正在孵化

40、化新興的的“社區(qū)商商業(yè)”嗎？就就說衢城城的安居居小區(qū)吧吧，連鎖鎖超市、便利店店、藥店店、快餐餐店、餐餐館和理理發(fā)、洗洗染、專專賣店、休閑娛娛樂等服服務(wù)設(shè)施施隨處可可見，居居民樓下下、屋旁旁的商業(yè)業(yè)味是越越來越濃濃，已初初現(xiàn)“社區(qū)商商業(yè)”的雛形形。也許許有人會會說，這這只不過過是“低檔商商業(yè)”。其實(shí)實(shí)，這些些業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)置緊扣扣“便利”主題，正是現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的的具體體體現(xiàn)。中國連鎖鎖協(xié)會的的一項調(diào)調(diào)查表明明，便利利店將是是繼超市市后在中中國發(fā)展展最快的的零售業(yè)業(yè)態(tài)。目目前僅上上海就有有24小小時便利利店20000家家左右，世界上上一些便便利店強(qiáng)強(qiáng)國都在在作進(jìn)入入中國市市場的準(zhǔn)準(zhǔn)備。目目前擁于于全

41、球最最大711便便利店體體系的日日本伊藤藤洋華堂堂，與我我國中國國臺灣省省的統(tǒng)一一集團(tuán)聯(lián)聯(lián)合，連連鎖開辟辟中國大大陸市場場，已形形成了一一定的優(yōu)優(yōu)勢。一一些專家家認(rèn)為，超市（大賣場場、便利利店）連連鎖經(jīng)營營是現(xiàn)代代流通業(yè)業(yè)的重要要標(biāo)志，當(dāng)一個個國家或或地區(qū)的的人均GGDP達(dá)達(dá)到30000美美元以上上時，連連鎖商業(yè)業(yè)就會進(jìn)進(jìn)入大發(fā)發(fā)展時期期。因此此，發(fā)展展便民利利民的社社區(qū)商業(yè)業(yè)也是一一種趨勢勢，它將將進(jìn)一步步刺激需需求，推推動綜合合消費(fèi)的的發(fā)展?，F(xiàn)代化化社區(qū)商商業(yè)，應(yīng)應(yīng)該以滿滿足和提提升居民民綜合生生活質(zhì)量量、營造造高品質(zhì)質(zhì)的居住住生活新新天地為為目標(biāo)，成為家家的延伸伸。這就就需要社社區(qū)商業(yè)業(yè)

42、具備購購物、休休閑和綜綜合服務(wù)務(wù)功能，使“家”得以延延伸，使使現(xiàn)代人人的個性性化消費(fèi)費(fèi)需求得得到滿足足。就衢州而而言，有有兩大背背景凸現(xiàn)現(xiàn)了“社區(qū)商商業(yè)”這一亮亮點(diǎn)。其一，經(jīng)經(jīng)過十幾幾年的發(fā)發(fā)展，衢衢州中心心城區(qū)的的商業(yè)設(shè)設(shè)施已接接近飽和和，出現(xiàn)現(xiàn)了競爭爭白熱化化和經(jīng)營營微利化化的情況況，經(jīng)營營業(yè)績難難以再有有較大幅幅度的躍躍升。另另一方面面，隨著著中心城城區(qū)居民民外遷和和新建居居住區(qū)不不斷增多多，城郊郊結(jié)合部部和郊區(qū)區(qū)城鎮(zhèn)商商業(yè)設(shè)施施相對不不足，市市場空間間和消費(fèi)費(fèi)潛力巨巨大，迫迫切需要要配備完完善的現(xiàn)現(xiàn)代化社社區(qū)商業(yè)業(yè)來加以以滿足。其二，再再過100年，衢衢州人均均GDPP將超過過3000

43、0美元元，消費(fèi)費(fèi)層次開開始從小小康邁向向比較富富裕，消消費(fèi)能級級出現(xiàn)新新的飛躍躍，消費(fèi)費(fèi)觀念也也將發(fā)生生較大變變化。以以物質(zhì)消消費(fèi)為主主的傳統(tǒng)統(tǒng)消費(fèi)觀觀念，必必然轉(zhuǎn)變變?yōu)楝F(xiàn)代代的綜合合消費(fèi)觀觀，以家家庭為載載體的休休閑消費(fèi)費(fèi)、文化化消費(fèi)、娛樂消消費(fèi)、服服務(wù)消費(fèi)費(fèi)將成為為生活主主流，并并逐步向向體驗(yàn)消消費(fèi)發(fā)展展。新的的消費(fèi)觀觀需要新新的商業(yè)業(yè)形式來來承接，社區(qū)商商業(yè)恰恰恰順應(yīng)了了這種需需要，并并將極大大地推動動綜合性性消費(fèi)的的發(fā)展。居住區(qū)和和郊區(qū)城城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)的發(fā)達(dá)達(dá)程度，是衡量量一個城城市及商商業(yè)綜合合競爭能能力的重重要方面面，一些些發(fā)達(dá)國國家和地地區(qū)都非非常重視視社區(qū)商商業(yè)的發(fā)發(fā)展。如如香港在

44、在20世世紀(jì)800年代開開發(fā)了太太古城、上海城城等一批批社區(qū)商商業(yè)中心心，迅速速提升了了香港商商業(yè)的綜綜合實(shí)力力。衢州州要成為為現(xiàn)代化化城市，自然要要把“社區(qū)商商業(yè)”的建設(shè)設(shè)放到戰(zhàn)戰(zhàn)略地位位。重中中之中，是要統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)則則，合理理布局。在眼下下的城市市新區(qū)建建設(shè)中，如果我我們在規(guī)規(guī)劃上大大膽突破破商業(yè)街街的傳統(tǒng)統(tǒng)模式，在不同同地區(qū)設(shè)設(shè)計不同同的商業(yè)業(yè)組合，體體現(xiàn)“社區(qū)商商業(yè)”的多樣樣性和適適應(yīng)性，未來的的衢州商商業(yè)會更更加充滿滿青春活活力。成都市商商業(yè)格局局分析暨暨光華片片區(qū)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)機(jī)機(jī)會分析析1、成都都市城市市布局由由單核心心逐步向向多核心心轉(zhuǎn)變現(xiàn)代城市市的布局局模式主主要以多多核心模模式為

45、主主，即一一座城市市不止一一個核心心，而是是有兩個個核心或或三個核核心，這這樣的城城市布局局模式，可有效效分散城城市中心心壓力，避免單單核心模模式比較較普遍存存在的大大城市病病，這樣樣的現(xiàn)代代城市模模式以美美國的休休斯敦為為代表，國內(nèi)城城市以重重慶、武武漢和淄淄博為代代表。成都以前前是典型型的單核核心布局局模式，即以天天府廣場場為城市市核心，城市發(fā)發(fā)展象攤攤大餅一一樣一圈圈一圈的的向外延延伸。單單核心布布局模式式最大的的弊端就就是隨著著城市規(guī)規(guī)模的不不斷擴(kuò)大大，那么么城市中中心的向向心力將將越來越越大，由由此帶來來的如交交通堵塞塞、人口口擁擠、熱島效效應(yīng)以及及空氣污污染等大大城市病病將日益益嚴(yán)

46、重。慶幸的的是，成成都市政政府已提提出要向向南、向向東發(fā)展展，欲在在城南和和城東建建立兩個個城市副副中心，逐步由由現(xiàn)在的的密集“餅”狀布局局轉(zhuǎn)變?yōu)闉槭杳芙Y(jié)結(jié)合的“扇葉式式”布局，城市結(jié)結(jié)構(gòu)逐步步由單核核心模式式發(fā)展為為多核心心模式。2、成都都市的商商業(yè)格局局也順應(yīng)應(yīng)城市格格局的變變化而變變化上世紀(jì)990年代代中期以以前，成成都市商商業(yè)格局局是順應(yīng)應(yīng)單核心心城市布布局模式式而自發(fā)發(fā)形成，即以鹽鹽市口-春春熙路商商圈為城城市中心心商圈，向外強(qiáng)強(qiáng)力輻射射、擴(kuò)散散，第二二層次是是以居民民區(qū)、社社區(qū)周邊邊自發(fā)形形成的、以臨街街社區(qū)商商鋪為特特點(diǎn)的社社區(qū)商圈圈，但社社區(qū)商圈圈的規(guī)模模、檔次次還遠(yuǎn)未未成氣候

47、候，僅以以滿足社社區(qū)居民民日常生生活需要要的臨街街飲食店店、干雜雜店、洗洗衣店、煙酒店店為主。社區(qū)商商圈的集集聚效應(yīng)應(yīng)和擴(kuò)散散效應(yīng)還還遠(yuǎn)未得得到放大大。很顯顯然，鹽鹽市口-春春熙路商商圈作為為整個城城市的商商業(yè)核心心，有著著極強(qiáng)的的向心力力，向心心力過強(qiáng)強(qiáng)，對城城市交通通等方面面帶來相相當(dāng)大的的壓力，而第二二層次社社區(qū)商圈圈由于是是逐漸自自發(fā)形成成，規(guī)模模普遍偏偏小，對對周邊的的輻射能能力和輻輻射范圍圍較小，因而而還不足足以減輕輕中心商商圈的壓壓力。上世紀(jì)末末開始，成都市市城市格格局發(fā)生生了巨大大的變化化，府南南河的治治理，五五路一橋橋的通車車，連續(xù)續(xù)幾年的的大規(guī)模模舊城改改造，城城市道路路的

48、改擴(kuò)擴(kuò)建工程程等，使使成都市市的市容容市貌發(fā)發(fā)生了翻翻天覆地地的變化化，城市市格局也也由單核核心模式式向多核核心模式式轉(zhuǎn)變，那么成成都市的的商業(yè)格格局也在在悄悄的的發(fā)生著著變化。社區(qū)商商業(yè)漸成成氣候，隨著家家樂福入入住大世世界商業(yè)業(yè)廣場，伊藤進(jìn)進(jìn)駐外雙雙楠，普普爾斯馬馬特進(jìn)軍軍置信金金沙園，上海友友誼、聯(lián)聯(lián)華布點(diǎn)點(diǎn)在天府府匯城等等，商業(yè)業(yè)競爭格格局已有有單純的的核心圈圈的拼殺殺，逐步步向二環(huán)環(huán)路外社社區(qū)商業(yè)業(yè)圈推進(jìn)進(jìn)。社區(qū)商商業(yè)圈的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)逐漸漸豐富，以由傳傳統(tǒng)的臨臨街社區(qū)區(qū)商業(yè)鋪鋪面，向向?qū)I(yè)市市場、主主題商場場、商業(yè)業(yè)步行街街、主題題商業(yè)街街轉(zhuǎn)變，社區(qū)商商業(yè)圈出出現(xiàn)了百百花齊放放的格局

49、局。以玉林林小區(qū)、雙楠小小區(qū)為代代表的成成熟社區(qū)區(qū)，不僅僅僅是醫(yī)醫(yī)院、學(xué)學(xué)校的配配套，關(guān)關(guān)鍵還表表現(xiàn)在社社區(qū)商業(yè)業(yè)的繁華華。社區(qū)商商業(yè)圈的的不斷發(fā)發(fā)展和完完善，使使社區(qū)商商業(yè)圈的的集聚和和擴(kuò)散作作用不斷斷加強(qiáng)，這樣也也減輕了了中心商商業(yè)圈的的壓力，形成一一種向心心力的平平衡，從從而形成成一個較較完整的的城市商商業(yè)圈結(jié)結(jié)構(gòu)體系系：一個個中心商商圈-兩個副副中心商商圈-數(shù)量眾眾多的社社區(qū)商圈圈。3、光華華片區(qū)商商業(yè)現(xiàn)狀狀及分析析光華片區(qū)區(qū)作為新新崛起的的“城西板板塊”，大有有后來者者居上的的勢頭。先后進(jìn)進(jìn)駐的成成都花園園、博瑞瑞都市花花園、中中華家園園以及新新近開盤盤的水木木光華，依托西西南財大大

50、的學(xué)府府氣息，正以近近30000元的的均價，創(chuàng)造城城西高檔檔住宅的的升級版版。但是是，在這這個新崛崛起的城城西高檔檔樓盤片片區(qū)中，竟然還還沒有一一個拿得得出手，聚得攏攏人的大大型商業(yè)業(yè)中心，這對于于荷包充充實(shí)，講講究情調(diào)調(diào)的中產(chǎn)產(chǎn)階級而而言，片片區(qū)商業(yè)業(yè)缺損所所帶來的的遺憾是是無法言言表的。歸結(jié)起來來，光華華片區(qū)的的商業(yè)特特點(diǎn)，大大概有以以下幾點(diǎn)點(diǎn)：以西南南財經(jīng)大大學(xué)為核核心的高高校經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈還未未成氣候候，輻射射能力不不強(qiáng)。光華片區(qū)區(qū)集中了了包括西西南財大大、行政政干部學(xué)學(xué)院、省省委黨校校等高校校，僅這這幾所學(xué)學(xué)校的師師生員工工就有近近五、六六萬人，消費(fèi)潛潛力巨大大，但由由于周邊邊商業(yè)配配套設(shè)

51、施施的缺乏乏，使高高校內(nèi)的的相當(dāng)一一部分消消費(fèi)潛能能沒有釋釋放出來來，一步步分師生生只好舍舍近求遠(yuǎn)遠(yuǎn)，去市市中心購購物，去去羊西線線吃飯，周末的的夜晚去去人南路路的酒吧吧浪漫。西南財大大的北校校門外，聚集了了一批汽汽車經(jīng)銷銷商和零零配件供供應(yīng)商，主要汽汽車品牌牌是長安安鈴木和和海南馬馬自達(dá)，顯然，汽車業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)經(jīng)營與高高校經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈關(guān)系系不大，還擠占占了商鋪鋪資源；財大南南校門沿沿光華大大道一帶帶，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)較較雜，聚聚集了餐餐館、網(wǎng)網(wǎng)吧、煙煙酒、副副食等，主要消消費(fèi)群體體為在校校學(xué)生和和教師，但檔、規(guī)模和和經(jīng)營種種類遠(yuǎn)不不能滿足足師生需需求。成熟高校校經(jīng)濟(jì)圈圈，以四四川大學(xué)學(xué)為代表表，左有有科

52、華北北路的餐餐飲的繁繁華，前前有一環(huán)環(huán)路磨子子橋電腦腦一條街街的人氣氣，右有有望江樓樓公園的的休閑區(qū)區(qū)，由于于口岸的的極佳，使川大大高校經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈“天然”形成，校內(nèi)幾幾萬名固固定消費(fèi)費(fèi)人群坐坐享近在在咫尺的的便捷消消費(fèi)，商商家也賺賺的盆滿滿缽滿。與西南財財大同樣樣不具有有口岸優(yōu)優(yōu)勢的四四川師范范大學(xué)和和成都大大學(xué)，隨隨著Essterr校園廣廣場以及及明珠時時代廣場場的建成成，校園園經(jīng)濟(jì)的的潛能將將得到進(jìn)進(jìn)一步釋釋放。外資商商業(yè)巨頭頭麥德隆隆的進(jìn)駐駐，并沒沒有給光光華片區(qū)區(qū)聚集商商業(yè)人氣氣。麥德隆超超市作為為世界5500強(qiáng)強(qiáng)之一，進(jìn)入成成都市場場已2年年有余，但在業(yè)業(yè)界并沒沒有產(chǎn)生生較大的的影響，

53、大有水水土不服服之勢。一則是是麥德隆隆超市的的客戶定定位是集集團(tuán)用戶戶，其只只對單位位而不對對個人，使周邊邊眾多的的消費(fèi)者者望而卻卻步；再再者，麥麥德隆超超市獨(dú)家家使用打打印發(fā)票票，雖增增加了透透明度，但使一一些公款款消費(fèi)因因無法做做手腳不不得不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)投他門門。因而而，麥德德隆超市市并沒有有給光華華片區(qū)集集聚消費(fèi)費(fèi)人氣。又有一家家國外商商業(yè)巨頭頭-家樂樂福入住住光華片片區(qū)的天天邑花園園，因家家樂福與與麥德隆隆的市場場定位不不同，家家樂福的的入駐肯肯定會給給光華片片區(qū)的商商業(yè)注入入活力因因子，但但也不可可對其期期望值過過高，因因家樂福福緊鄰二二環(huán)路，并沒有有位于光光華片區(qū)區(qū)的縱深深，其輻輻射范圍圍

54、有限，因而其其對光華華片區(qū)的的商業(yè)影影響估計計不會太太大。青羊大大道的規(guī)規(guī)劃，在在短期內(nèi)內(nèi)也給光光華片區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)造成了了一定的的影響傳統(tǒng)的商商業(yè)鋪面面一般都都臨街而而建，商商業(yè)隨著著道路的的修通而而逐漸繁繁榮。青青羊大道道雖然也也是剛修修通的雙雙向六車車道的交交通干道道，但由由于青羊羊大道被被規(guī)劃為為綠色景景觀大道道，禁止止住宅底底層修建建商鋪，紅線退退讓只能能搞綠化化，因而而青陽大大道的通通車，在在短時期期內(nèi)并沒沒有帶來來該片區(qū)區(qū)商業(yè)的的繁榮。封閉小小區(qū)內(nèi)的的商業(yè)對對整個片片區(qū)的商商業(yè)還不不能起到到有力的的推動作作用光華片區(qū)區(qū)的樓盤盤多為大大盤，少少則一兩兩百畝，多則一一千多畝畝，因而而樓

55、盤如如成都花花園、博博瑞花園園內(nèi)都有有自己配配套的商商業(yè)鋪面面，但由由于各小小區(qū)均為為封閉式式小區(qū)，門口有有保安把把守，很很難想象象小區(qū)外外面的人人會在接接受保安安的盤查查后進(jìn)入入小區(qū)購購物，因因而小區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)定位只只能是滿滿足小區(qū)區(qū)內(nèi)居民民的日常常需要，很難聚聚集人氣氣并有所所發(fā)展，更談不不對整個個片區(qū)商商業(yè)的影影響和推推動。正正如尺度度所觀察察，這幾幾大花園園內(nèi)的鋪鋪面不僅僅規(guī)模小小、生意意秋、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手率高高，更有有些已關(guān)關(guān)門大吉吉。尺度度認(rèn)為小小區(qū)內(nèi)的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營營，只適適合日常常用品小小型超市市、洗衣衣店、音音像租賃賃店、發(fā)發(fā)型設(shè)計計、小型型早餐店店等，經(jīng)經(jīng)營規(guī)模模、面積積都不宜宜

56、太大，經(jīng)營方方式要靈靈活，根根據(jù)小區(qū)區(qū)內(nèi)的消消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)和消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣隨隨時調(diào)整整。片區(qū)內(nèi)內(nèi)還缺乏乏商業(yè)地地產(chǎn)大鱷鱷與商業(yè)業(yè)巨頭的的全方位位介入社區(qū)商業(yè)業(yè)原有的的商業(yè)模模式已逐逐步被打打破，“臨街商商鋪、零零散經(jīng)營營、各自自為政”的局面面將逐漸漸會被新新的社區(qū)區(qū)商業(yè)形形態(tài)所取取代。國國內(nèi)外商商業(yè)巨頭頭在搶占占完都市市核心口口岸后，現(xiàn)包括括伊藤、家樂福福、普爾爾斯馬特特等超級級大賣場場紛紛在在社區(qū)里里安營扎扎寨，連連鎖商業(yè)業(yè)的另一一主要行行業(yè)-餐餐飲服務(wù)務(wù)業(yè)也將將在社區(qū)區(qū)餐飲業(yè)業(yè)中發(fā)揮揮著領(lǐng)軍軍作用，麥當(dāng)勞勞、肯德德基以及及本土餐餐飲連鎖鎖紛紛進(jìn)進(jìn)駐社區(qū)區(qū)，一副副誓把連連鎖開到到家門口口的咄咄咄逼人

57、的的勢頭。另外，地產(chǎn)大大鱷與商商業(yè)巨頭頭聯(lián)盟的的全新的的開發(fā)模模式，也也是社區(qū)區(qū)商業(yè)整整體提升升的一個個重要因因素，現(xiàn)現(xiàn)在光華華片區(qū)還還缺乏象象玉林片片區(qū)“大世界界商業(yè)廣廣場”這樣的的商業(yè)地地產(chǎn)大手手筆，急急需商業(yè)業(yè)地產(chǎn)大大鱷與商商業(yè)巨頭頭的全方方位介入入，來提提升和營營造整個個片區(qū)的的商業(yè)氣氣氛，共共同打造造“城西都都市新生生活樣板板社區(qū)”。該片區(qū)區(qū)還缺乏乏對商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的的統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃和政政策引導(dǎo)導(dǎo)隨著光華華板塊和和城外溫溫江板塊塊的逐漸漸升溫，新成溫溫公路和和光華大大道將成成為溫江江與城區(qū)區(qū)之間的的快捷通通道，其其重要性性不亞于于羊西線線和人南南線，但但由于缺缺乏統(tǒng)一一規(guī)劃和和適當(dāng)引引導(dǎo)，使

58、使這兩條條快速出出城通道道兩側(cè)商商業(yè)并沒沒有被合合理的開開發(fā)和利利用，干干道兩側(cè)側(cè)業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營繁雜雜，不僅僅沒有特特色，也也缺乏美美觀，這這不能不不說是一一大遺憾憾或缺損損。4、光華華片區(qū)商商業(yè)遠(yuǎn)景景預(yù)測及及機(jī)會分分析毋容置疑疑，光華華片區(qū)將將是今后后幾年三三環(huán)路內(nèi)內(nèi)最具有有競爭力力的片區(qū)區(qū)之一，光華片片區(qū)的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將是是今后升升值潛力力最大、最具有有投資價價值的地地塊之一一。想當(dāng)當(dāng)初20001年年，當(dāng)中中房在戰(zhàn)戰(zhàn)旗同盛盛路修建建商業(yè)一一條街時時，價格格雖然只只有50000-60000元/平方米米，但業(yè)業(yè)內(nèi)無不不為中房房捏了一一把冷汗汗，認(rèn)為為新區(qū)的的商鋪要要無人問問津。沒沒想到，周邊千千

59、和銀杏杏苑、錦錦繡民居居等樓盤盤一入住住，商鋪鋪迅速一一間間脫脫手，現(xiàn)現(xiàn)在的同同盛路，溫鴨子子、黃辣辣丁、九九尺鵝腸腸等店堂堂喧嘩，生意火火爆程度度直追羊羊西線，現(xiàn)在就就是花880000元/平平方米也也買不到到這樣的的商鋪。關(guān)于光華華片區(qū)商商業(yè)遠(yuǎn)景景預(yù)測，尺度有有以下幾幾點(diǎn)看法法：青羊大大道一側(cè)側(cè)，緊鄰鄰西南財財經(jīng)大學(xué)學(xué)，超大大型購物物娛樂中中心存在在市場機(jī)機(jī)會。該購物娛娛樂中心心，應(yīng)該該是集購購物超市市、電影影院、網(wǎng)網(wǎng)吧、電電玩城、美容美美發(fā)、快快餐、精精品服裝裝專賣、健身于于一體的的超級大大賣場和和超級娛娛樂中心心，這個個購物娛娛樂中心心坐享青青羊大道道、光華華大道和和新成溫溫路的便便捷交

60、通通，背靠靠西南財財大的高高校經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈，前前有博瑞瑞都市花花園及成成都花園園等中產(chǎn)產(chǎn)階級業(yè)業(yè)主的強(qiáng)強(qiáng)大消費(fèi)費(fèi)需求，相信有有遠(yuǎn)見的的商業(yè)地地產(chǎn)巨頭頭會敏銳銳的發(fā)現(xiàn)現(xiàn)這一巨巨大商機(jī)機(jī)。如果這一一超級購購物娛樂樂中心能能建成，那么它它的規(guī)模模、人氣氣及輻射射度和影影響力將將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超過玉林林片區(qū)的的“大世界界商業(yè)廣廣場”，也將將成為社社區(qū)商業(yè)業(yè)和高校校經(jīng)濟(jì)圈圈的完美美結(jié)合的的楷模，將會極極大的聚聚集光華華片區(qū)的的人氣和和商氣，對進(jìn)一一步提升升光華片片區(qū)的整整體形象象大有裨裨益。光華大大道應(yīng)有有意識的的規(guī)劃為為餐飲、酒吧一一條街光華大道道由于缺缺乏管理理和規(guī)劃劃，整個個街道經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)檔次偏偏低，經(jīng)經(jīng)營