房地產(chǎn)行業(yè)：一文看懂房地產(chǎn)稅

1、概要歷年對房地產(chǎn)稅的重要表述什么是房地產(chǎn)稅/房產(chǎn)稅？國內(nèi)房產(chǎn)稅案例房地產(chǎn)稅可能的推進路徑和改革要點房地產(chǎn)稅對土地出讓金替代作用測算房地產(chǎn)稅對居民收支的影響測算2請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明時間事件具體內(nèi)容2019年3月8日十三屆全國人大二 次會議栗戰(zhàn)書：集中力量落實好黨中央確定的重大立法事項，包括房地產(chǎn)稅法等立法調(diào)研、起草，都要加緊工作，確 保如期完成。2019年3月5日政府工作報告李克強：要健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法2018年9月7日十三屆全國人大常 委會立法規(guī)劃公布房地產(chǎn)稅法被列入“條件比較成熟，十三屆全國人大常委會任期內(nèi)擬提請審議”的第一類項目中2018年4月11日博

2、鰲亞洲論壇財政部副部長程麗華提到，進一步優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，既立足當(dāng)前，又著眼長遠，兼顧稅收調(diào)控和收入功能，逐步優(yōu)化 稅制結(jié)構(gòu)深入推進增值稅改革，構(gòu)建更加公平簡潔的稅收制度，推進房地產(chǎn)稅立法和實施，建立綜合與分類相結(jié)合 的個人所得稅制度2018年3月25日財政部部長劉昆稱，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施2018年3月11日十三屆全國人大常 委會工作報告全國人大常委會委員長張德江：2018年將繼續(xù)加強立法工作，落實稅收法定原則，研究制定房地產(chǎn)稅法2018年3月7日財政部副部長史耀斌對外透露，我國房地產(chǎn)稅實施的總體思路是“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”。目前，全國 人

3、大常委會預(yù)算工作委員會、財政部以及其他有關(guān)方面正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法律草案。2018年3月5日政府工作報告健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法2018年3月4日新聞發(fā)布會十三屆全國人大一次會議副秘書長、發(fā)言人張業(yè)遂在人大首場新聞發(fā)布會上表示，加快房地產(chǎn)稅立法是黨中央提出 的重要任務(wù)，由全國人大常委會預(yù)算工作委員會和財政部牽頭組織起草，目前正在加快完善法律草案、重要問題論 證、內(nèi)部征求意見等方面的工作，爭取早日完成提請常委會初次審議的準(zhǔn)備工作。2017年11月6日人民日報報道財政部部長肖捷在人民日報發(fā)文，要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實 施。對工商業(yè)房地產(chǎn)

4、和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn) 代房地產(chǎn)稅制度2017年3月4日十二屆人大五次會 議新聞發(fā)言本屆人大常委會把制定房地產(chǎn)稅法列入五年立法規(guī)劃。2015年8月5日十二屆全國人大常 委會立法規(guī)劃發(fā)布房地產(chǎn)稅法正式列入其中2014年政府工作報告推進稅收制度改革，把“營改增”試點擴大到鐵路運輸、郵政服務(wù)、電信等行業(yè)，清費立稅，推動消費稅、資源稅改革，做好房地產(chǎn)稅、環(huán)境保護稅立法工作2013年11月12日十八屆三中全會加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，加快資源稅改革，推動環(huán)境保護費改稅。表：歷年對房地產(chǎn)稅的重要表述資料來源：錢江晚報、搜狐焦點、新浪財經(jīng)等，

5、整理1. 歷年對房地產(chǎn)稅的重要表述3請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明房產(chǎn)稅在房地產(chǎn)稅的范疇之內(nèi)，兩者最大的區(qū)別是：房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅，其征 稅對象僅為房產(chǎn)，而房地產(chǎn)稅征稅對象既包括了房產(chǎn)也包括了房產(chǎn)占用的土地 。圖：房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅之間的關(guān)系資料來源：百度百科、整理2. 什么是房地產(chǎn)稅/房產(chǎn)稅？4請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明房地產(chǎn)稅房地產(chǎn) 稅是指 一切與 房地產(chǎn) 經(jīng)濟運 動過程 有直接 關(guān)系的 稅都屬 于房地 產(chǎn)稅地產(chǎn)取得房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)保有耕地占有稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（暫停）營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè) 和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、土 地增值稅、印花稅、契稅、城市維

6、護 建設(shè)稅及教育費附加城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地 產(chǎn)稅（僅針對外商企業(yè)和外籍人員 ）其中與房地 產(chǎn)直接相關(guān) 稅種：城鎮(zhèn)土地使 用稅房產(chǎn)稅 土地增值稅 城市房地產(chǎn)稅耕地占用稅 契稅房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是 指以房屋 為征稅對 象，按房 屋的計稅 余值或租 金收入為 計稅依據(jù) ，向產(chǎn)權(quán) 所 有人征 收 的一種 財 產(chǎn)稅稅種起征時間設(shè)立目的納稅主體稅額標(biāo)準(zhǔn)征收時間征收主體土地增值稅1994年對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 增值額征收的稅 種出售或有償轉(zhuǎn)讓國有土地使 用權(quán)、地上建筑物及其附著 物并取得收入的各類企業(yè)、 單位和個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去規(guī)定的扣 除項目，稅率按照四級超率累進 計算在房地產(chǎn)合同簽訂日起7日內(nèi)申報

7、納稅，一次 性繳納地方稅務(wù)局，收入 歸地方政府耕地占用稅1987年對占用耕地征收 的稅種占用國有和集體所有的耕地 建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建 設(shè)的所有企業(yè)、單位和個人根據(jù)不同地區(qū)人均占有耕地的數(shù) 量和經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r實行有地區(qū)差 別的幅度稅率在土地管理部門批準(zhǔn)占 地之日起30日內(nèi)一次性 繳納地方稅務(wù)局，收入 歸地方政府城市房地產(chǎn)稅1951年調(diào)節(jié)外商投資企 業(yè)和外國人的財 產(chǎn)收入外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、 港澳臺和華僑興辦企業(yè)，外 國人和港澳臺同胞在中國境 內(nèi)的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人和 承典人1、按照房產(chǎn)價值，適用稅率1.2%；2、按照房租收入，適用 稅率18%按年征收，分期繳納地方稅務(wù)局，收入 歸地方政府

8、契稅2004年團隊、房屋權(quán)屬 轉(zhuǎn)移時，向承受 者征收的稅種根據(jù)成交價格，實行3%到5%的幅度比例稅率，省級政府在上述 幅度內(nèi)自行確定房產(chǎn)稅1986年調(diào)節(jié)國內(nèi)企業(yè)和 個人的財產(chǎn)收入房屋產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理 單位、承典人、房產(chǎn)代管人 和使用人1、按照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值，按照1.2%稅率 計算。2、以出租房產(chǎn)的租金收 入，按照12%的稅率計算按年征收，分期繳納地方稅務(wù)局，收入 歸地方政府城鎮(zhèn)土地使用 稅1988年促進合理使用城 鎮(zhèn)土地，適當(dāng)調(diào) 節(jié)城鎮(zhèn)土地級差 收入在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工 礦區(qū)內(nèi)使用土地的各類國內(nèi) 企業(yè)、單位和個人根據(jù)不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r實行 等級幅度稅額標(biāo)準(zhǔn)按年

9、計算，分期繳納地方稅務(wù)局，收入 歸地方政府表：目前我國與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種介紹資料來源：我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度主要涉及14個、整理5請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明2. 什么房地產(chǎn)稅/房產(chǎn)稅？稅種19813378/36139/20190313 08:433. 國內(nèi)房產(chǎn)稅案列上海、重慶6上海1、本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以 上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房);2、非本市居民家庭在本市新購的住房住房市場交易價格的70%適用稅率暫定為0.6%，但對應(yīng)稅住房每平方米市場交易價 格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的， 稅率可暫減為0.4%征收

10、對象計稅依據(jù)稅率免征部分繳納方式計算公式人均住房面積小于60平米部分可以免征房產(chǎn)稅（也有其他特殊情況可減免房產(chǎn)稅，此處不贅述）按年計征，繳清房產(chǎn)稅方可過戶應(yīng)稅住房年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額(元)=新購住房應(yīng)征稅的面積(建 筑面積)新購住房單價(或核定的計稅價格)70%稅率重慶首批納入征收對象的住房為：1個人擁有的獨棟商品住宅。2個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價 達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房。3在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房（包括新建商品 住房和存量住房）目前應(yīng)稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價。條件成熟時，以房 產(chǎn)評

11、估值作為計稅依據(jù)。獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九 區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為 0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%;4倍(含4倍)以上的稅 率為1.2%;在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新 購第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%扣除免稅面積以家庭為單位，一個家庭只能對一套應(yīng)稅住房 扣除免稅面積。納稅人在本辦法施行前擁有的獨棟商品住宅， 免稅面積為180平方米;新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免 稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購應(yīng)稅住房的， 按時間順序?qū)ο荣彽膽?yīng)稅住房計算扣除免稅面積個人住房房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生

12、時間為取得住房的次月。稅 款按年計征，不足一年的按月計算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積建筑面積交易單價稅率請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明圖：上海、重慶房產(chǎn)稅征收政策資料來源：上海本地寶、百度詞條，整理“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”原則。圖：房地產(chǎn)稅可能的推進路徑和改革要點資料來源：整理4. 房地產(chǎn)稅可能的推進路徑和改革要點7請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明房地產(chǎn)稅 立法啟動信息 聯(lián)網(wǎng)地方 授權(quán) 開征 時間適用 稅率征收 對象立法階段分步 推進 先城市后鄉(xiāng)鎮(zhèn)先市 民后 農(nóng)民先企 業(yè)后 個人完善 設(shè)臵綜合性房地產(chǎn)稅采取房產(chǎn)差別 稅率先按房產(chǎn)評估 值一定折扣計 征適當(dāng)降低建設(shè)、 交

13、易稅費授權(quán)階段分步推進階段完善階段目前房地產(chǎn)稅出臺的三項基礎(chǔ)性工作已經(jīng)基本準(zhǔn)備就緒。圖：房地產(chǎn)稅出臺的三項基礎(chǔ)性工作已經(jīng)基本完成資料來源：整理4. 房地產(chǎn)稅可能的推進路徑和改革要點8請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明房地 產(chǎn)稅房產(chǎn)70年到期自動續(xù)期不動產(chǎn)統(tǒng)一 登記平臺個人收入和 財產(chǎn)信息系 統(tǒng)建設(shè)2018年8月27日，民法典物權(quán)編草案對住宅 建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題，作出 了自動續(xù)期的原則性規(guī)定。草案規(guī)定，住 宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。 續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行 政法規(guī)的規(guī)定。2018年6月，不動產(chǎn)登記平臺已實現(xiàn) 全國聯(lián)網(wǎng)個人收入和財產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)方案已 通過

14、。房地產(chǎn)稅推出需要七步走，目前正處在第一步起草階段。18年9月，13屆人大立 法規(guī)劃中房地產(chǎn)稅已寫入立法規(guī)劃，意味著房地產(chǎn)稅已納入五年立法計劃。但 納入不一定落地。15年房產(chǎn)稅也曾被納入立法規(guī)劃，且在18年4月列入預(yù)備審議 項目。圖：房地產(chǎn)稅推出分七步走資料來源：人民日報，整理4. 房地產(chǎn)稅可能的推進路徑和改革要點9請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明第一步：法律草案起草第二步：公開征求意見第三部：經(jīng)國務(wù)院常務(wù)會議審議通過 后，提交全國人大常委會第四步：全國人大產(chǎn)委會審議法案一 般要經(jīng)過三審第五步：一審、二審后還要公開征求 意見第六步：評審會通過后，提交全國人大常委 會或者全國人大表決第七步

15、：表決通過后付諸實施5. 房地產(chǎn)稅對土地出讓金替代作用測算10請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明表：房地產(chǎn)稅對土地出讓金替代作用的測算項目數(shù)據(jù)2017年底我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積（平米/人）36.902017年底我國城鎮(zhèn)常住人口（億人）8.132017年底我國城鎮(zhèn)住宅建筑面積總和（億平米）300.172017年底我國城鎮(zhèn)住宅平均價格（元/平米）76142017年底我國城鎮(zhèn)住宅總價值測算（萬億元）228.552018年底我國城鎮(zhèn)住宅平均價格（元/平米）85442018年我國城鎮(zhèn)住宅銷售總價值（萬億元）12.642018年底我國城鎮(zhèn)住宅總價值測算（萬億元）269.10假設(shè)房地產(chǎn)稅率（%）1.00假設(shè)征稅評估基準(zhǔn)折扣（%）70.00房地產(chǎn)稅收入（萬億元）1.882018年我國土地出讓金收入（萬億元）6.5以上假設(shè)條件下：房地產(chǎn)稅收入占2018年底我國土地出讓金收入（%）29%資料來源：Wind、搜狐、網(wǎng)易、新浪等媒體、海通 證券19813378/3613研9/20190313 08:43 究所整理6. 房地產(chǎn)稅對居民收支的影響測算11請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明項目數(shù)據(jù)2018年底我國城鎮(zhèn)住宅總價值測算（萬億元）269.102018年底我國城鎮(zhèn)常住人口（億人）8.312018年底我國城鎮(zhèn)人均住宅價值測算（