武漢區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)

1、武漢瑞豐物業(yè)迎賓華府物業(yè)治理投標(biāo)書(shū)目 錄第一部分 公司情況簡(jiǎn)介-2第二部分 “迎賓華府B區(qū)”項(xiàng)目概況-7第三部分 治理模式-10第四部分 各級(jí)人員的配備及要求-15第五部分 物資裝備打算及治理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)-21第六部分 檔案治理-24第七部分 客戶(hù)服務(wù)治理-28第八部分 房屋及設(shè)施維護(hù)服務(wù)-32第九部分 治安治理-48第十部分 環(huán)境治理-53第十一部分 社區(qū)文化-68第十二部分 工作打算及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)-72第一部分 公司情況簡(jiǎn)介一、公司簡(jiǎn)介武漢瑞豐物業(yè)治理有限責(zé)任公司于2004年6月注冊(cè)成立，核定為三級(jí)資質(zhì)等級(jí)，是一個(gè)具有獨(dú)立法人資格，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的物業(yè)治理企業(yè)。公司的服務(wù)理念： 公司始終貫徹

2、“以家為本，服務(wù)社區(qū)，精益求精”的服務(wù)宗旨和“人性化治理”、“規(guī)范化服務(wù)”的指導(dǎo)方針，并將這些理念始終貫穿于幾年來(lái)的整個(gè)治理服務(wù)實(shí)踐中。公司以人性化治理為全然，以“業(yè)主是上帝”為全然理念，依據(jù)規(guī)范化物業(yè)治理流程，制定了一整套通過(guò)實(shí)踐檢驗(yàn)，責(zé)、權(quán)、利明晰，互相制約，行之有效的崗位責(zé)任制，每個(gè)崗位均有詳細(xì)的工作流程，同時(shí)公司實(shí)行“末位淘汰考核方案”的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，配有專(zhuān)職人員實(shí)行全員崗位制度化培訓(xùn)，真正做到持證上崗、優(yōu)勝劣汰。公司以不斷滿足業(yè)主與日俱增的生活和精神文化需求，享受高質(zhì)量的服務(wù)為最高目標(biāo)，為業(yè)主提供全方位周到的服務(wù)，努力營(yíng)造一個(gè)安全、方便、潔凈、舒適、文明的生活環(huán)境。二、公司組織機(jī)構(gòu)總經(jīng)理

3、副經(jīng)理經(jīng)營(yíng)部財(cái)務(wù)部辦公室工程部物業(yè)部三、公司治理和服務(wù)(一) 完善的治理1客戶(hù)服務(wù)公司將滿足各種客戶(hù)的不同需求，在保證物業(yè)治理主項(xiàng)基礎(chǔ)上，提供綜合配套服務(wù)，從時(shí)刻、市場(chǎng)、服務(wù)三個(gè)視角規(guī)劃治理服務(wù)，全面提升項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值。2安全治理建立完善的安管服務(wù)體系，包括消防治理、交通停車(chē)場(chǎng)治理、保安監(jiān)控及巡視、緊急事件處理等。3工程治理建立完善的工程治理制度，包括機(jī)電設(shè)備治理工作制度、供電治理制度、配電房治理規(guī)定、供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行治理規(guī)程、供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程、給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行治理規(guī)程、二次供水治理規(guī)定、水泵房治理規(guī)定、空調(diào)系統(tǒng)治理制度、空調(diào)機(jī)房治理規(guī)定、中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程、電梯機(jī)房治理規(guī)定、

4、電梯安全操作規(guī)定、電梯緊急求援程序、電梯應(yīng)急方案、電梯維修保養(yǎng)規(guī)程等。4環(huán)境治理 嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境治理工作要求及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括公共區(qū)域保潔、綠化、垃圾清運(yùn)、定期病蟲(chóng)害滅害等。5財(cái)務(wù)治理 嚴(yán)格遵守國(guó)家財(cái)務(wù)法規(guī)制度，建立科學(xué)有效的財(cái)務(wù)體系，及時(shí)準(zhǔn)確的反映物業(yè)治理收支狀況，有效節(jié)約治理成本，為物業(yè)整體治理提供服務(wù)。(二) 周到的服務(wù)1. 方便業(yè)戶(hù)入住宅采取的措施a、設(shè)立業(yè)戶(hù)收樓入伙接待小組，提供24小時(shí)收樓入伙的一條龍服務(wù)，合理安排相關(guān)程序，爭(zhēng)取業(yè)戶(hù)收樓入伙程序30分鐘內(nèi)完成。b、同時(shí)采納電話預(yù)約和上門(mén)提供服務(wù)等形式，真正為業(yè)戶(hù)著想。c、為減少業(yè)戶(hù)繳費(fèi)的苦惱，與銀行建立合作關(guān)系，開(kāi)設(shè)收費(fèi)“一卡通”服務(wù)，

5、日后業(yè)戶(hù)繳納治理費(fèi)、水、電、氣費(fèi)用和其它相關(guān)費(fèi)用便可“一卡在手，悠閑無(wú)憂”。d、建立、維系與供水、供電、供氣、電話公司、有線電視臺(tái)等部門(mén)的良好合作關(guān)系，在業(yè)戶(hù)收樓入伙辦理時(shí)能夠及時(shí)開(kāi)通或辦理以上各類(lèi)服務(wù)項(xiàng)目，讓業(yè)戶(hù)住得舒心。2. 裝修服務(wù)a、設(shè)立二次裝修治理小組，專(zhuān)責(zé)小區(qū)的二次裝修治理。耐心、熱情、詳盡地向各業(yè)戶(hù)解釋小區(qū)二次裝修治理規(guī)定和協(xié)同辦理相關(guān)審批手續(xù)，正面引導(dǎo)業(yè)戶(hù)遵守裝修規(guī)定。實(shí)施家居裝飾；而且對(duì)裝修工程進(jìn)行必要的監(jiān)理，對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行合理的監(jiān)管，對(duì)外來(lái)裝修人員作嚴(yán)格的管制。b、聯(lián)合2-3家名牌裝飾公司，針對(duì)迎賓華府B區(qū)各種戶(hù)型及商鋪，業(yè)戶(hù)的愛(ài)好以及業(yè)戶(hù)的經(jīng)濟(jì)承受程度，精心設(shè)計(jì)各種裝修方

6、案，向業(yè)戶(hù)提供免費(fèi)的裝修咨詢(xún)、裝修設(shè)計(jì)服務(wù)；向業(yè)戶(hù)展示價(jià)廉質(zhì)優(yōu)、專(zhuān)業(yè)規(guī)范的裝飾施工單位，協(xié)助業(yè)戶(hù)跟進(jìn)家居裝修保修期間的保修項(xiàng)目。c、提供一批品質(zhì)優(yōu)、信譽(yù)好的裝修材料供應(yīng)商的資料，方便業(yè)戶(hù)選購(gòu)質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的裝修材料。3. 搬家服務(wù)業(yè)戶(hù)均可自行專(zhuān)業(yè)的搬家公司進(jìn)行搬家。如有需要，為解決業(yè)戶(hù)搬家的問(wèn)題，治理處將臨時(shí)劃出部分區(qū)域作為落貨區(qū)，派專(zhuān)人看護(hù)；且組建以職員為主、社會(huì)搬運(yùn)工為輔的搬運(yùn)隊(duì)，為業(yè)戶(hù)提供搬家服務(wù)。4. 家具、電器展示服務(wù)由治理處聯(lián)系品質(zhì)好、聲譽(yù)佳的家具、電器供應(yīng)商，展示供應(yīng)商的聯(lián)絡(luò)方式、服務(wù)內(nèi)容以及貨樣的款式、規(guī)格、功能、價(jià)格等相關(guān)資料，使業(yè)戶(hù)節(jié)約時(shí)刻、集中訂購(gòu)、由供應(yīng)商及時(shí)按需送貨上門(mén)安裝

7、。5. 家居清潔服務(wù)業(yè)戶(hù)入住時(shí)，將對(duì)新居進(jìn)行必要的清潔。治理處組織專(zhuān)業(yè)的清潔人員對(duì)新居環(huán)境的家具物料進(jìn)行規(guī)范、細(xì)致的清潔工作。由業(yè)戶(hù)視需要時(shí)段預(yù)約上門(mén)提供家居清潔服務(wù)。四、進(jìn)展目標(biāo)致力于實(shí)現(xiàn)全新的人性化、人文化治理與服務(wù)，以客戶(hù)服務(wù)為目標(biāo)，將治理寓于服務(wù)之中，為客戶(hù)提供全心、全意、全程的治理服務(wù)。五、治理優(yōu)勢(shì)及特點(diǎn)公司具備一批經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)治理專(zhuān)員及國(guó)內(nèi)資深物業(yè)治理專(zhuān)才，具有對(duì)各地物業(yè)治理市場(chǎng)的豐富經(jīng)驗(yàn)和深厚認(rèn)識(shí)，能運(yùn)用先進(jìn)科技，以靈活創(chuàng)新的手法為客戶(hù)竭誠(chéng)服務(wù)，不斷構(gòu)思和推行嶄新的策略性方案為客戶(hù)提供最高的回報(bào)。第二部分 迎賓華府B區(qū)項(xiàng)目概況迎賓華府B區(qū)（君臨天下）是由武漢華康物業(yè)有限公司投資

8、開(kāi)發(fā)的高檔綜合性住宅項(xiàng)目。為于在徐東大道與友誼大道的交匯處，正處長(zhǎng)江二橋橋頭堡，是內(nèi)環(huán)線上通往漢口、武昌、青山等地門(mén)戶(hù)位置，座北朝南，直視長(zhǎng)江，通觀沙湖，是省市迎賓大道的景觀工程，地理位置極為顯要，交通條件十分優(yōu)越。迎賓華府B區(qū)（君臨天下）總占地面積15478，總建筑面積87256萬(wàn)，住宅面積約57498，商鋪面積：19556，地下建筑面積約9955。地上停車(chē)位60個(gè)，地下停車(chē)位218個(gè)。由三棟三十一層大廈組成，一至三層裙樓規(guī)劃為名品商場(chǎng)，五至三十一層為高檔公寓。其豪華氣派的外觀設(shè)計(jì)、超前的功能設(shè)施，將樹(shù)立徐東商圈新銳霸主風(fēng)范。是一個(gè)集高檔公寓、商業(yè)、高檔會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)為一體化綜合性物業(yè)。綜合經(jīng)

9、濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表項(xiàng) 目數(shù) 量單 位備 注1.0規(guī)劃總用地面積15478m22.0總建筑面積87256m22.1計(jì)容積率建筑面積77054m22.1.1住宅建筑面積57498m22.1.2商業(yè)中心19556m22.1.3配套建筑（商鋪）m22.1.4配套建筑（會(huì)所）m22.1.5配套建筑（門(mén)衛(wèi)、垃圾中轉(zhuǎn)站、煤氣調(diào)壓站）m22.2不計(jì)容積率建筑面積m22.2.1地下建筑面積9955m22.2.2地下人防面積m23.0戶(hù)型指標(biāo)3.1居住總戶(hù)數(shù)504戶(hù)3.1.1住宅居住總戶(hù)數(shù)504戶(hù)3.2居住人數(shù)1512人3.2.1住宅居住人數(shù)1512人3.3平均每戶(hù)建筑面積114m2/戶(hù)4.0容積率5.785.0建

10、筑密度38.9%6.0綠地率30%7.0日照間距8.0停車(chē)位輛8.1地下停車(chē)位218輛8.2地上停車(chē)位60輛8.3平均每戶(hù)車(chē)位0.55輛/戶(hù)9.0電梯 垂直電梯6臺(tái)10水泵41臺(tái)11水泵房2個(gè)12垃圾收集點(diǎn)個(gè)13配電房1個(gè)14煤氣調(diào)壓站1個(gè)15警務(wù)室個(gè)16公共照明用電1680個(gè)第三部分 治理模式一工作重點(diǎn)通過(guò)環(huán)境形象與樓宇形象的操縱，改善小區(qū)整體形象。對(duì)小區(qū)所有設(shè)備進(jìn)行接管前期檢查調(diào)試，掌握所有設(shè)備的運(yùn)行情況，確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防操縱系統(tǒng)及通信系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備的運(yùn)行正常。二實(shí)施基礎(chǔ)1公司各部門(mén)科學(xué)分工，職責(zé)落實(shí)： 公司物業(yè)治理部從項(xiàng)目確立后，將按時(shí)限打算合理安排各項(xiàng)工作；

11、機(jī)電工程部參與、組織協(xié)調(diào)、保證設(shè)備的完好運(yùn)轉(zhuǎn)； 經(jīng)營(yíng)部就租售市場(chǎng)、物業(yè)市場(chǎng)作出市場(chǎng)分析，并充分調(diào)動(dòng)各種資源，全力打造品牌，確保物業(yè)投資的保值增值； 為小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備提供專(zhuān)業(yè)維護(hù)保養(yǎng)，降低治理成本； 聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)，強(qiáng)化對(duì)職員的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，提高職員的專(zhuān)業(yè)技能和綜合素養(yǎng)，制定有效、可行的各項(xiàng)治理制度。2專(zhuān)業(yè)化保障系統(tǒng)充分利用自身制度、人力、設(shè)備、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)等方面的優(yōu)勢(shì)和現(xiàn)代化的治理手段，為治理工作提供專(zhuān)業(yè)保障。通過(guò)總體協(xié)調(diào)治理，實(shí)現(xiàn)治理目標(biāo)。三治理模式構(gòu)成1治理模式分不由組織機(jī)構(gòu)、運(yùn)作體系、信息系統(tǒng)、治理體制四部分組成（見(jiàn)圖31）。 2整體運(yùn)作（見(jiàn)圖32）A整體運(yùn)作流程的設(shè)計(jì)原則是全面、高效、合理、

12、功能無(wú)缺項(xiàng)，治理無(wú)盲點(diǎn)。B整體運(yùn)作流程的具體運(yùn)行，按ISO90012000質(zhì)量治理體系要求來(lái)進(jìn)行。C重視物業(yè)經(jīng)營(yíng)工作，確保小區(qū)的形象和經(jīng)濟(jì)效益。治理模式治理模式組織機(jī)構(gòu) 運(yùn)作體系 信息系統(tǒng) 治理體制圖31整體運(yùn)作流程圖 擬定方案 組建機(jī)構(gòu) 交接驗(yàn)收 日常運(yùn)作 前期介入 崗位培訓(xùn) 正式人駐圖32四內(nèi)部運(yùn)作流程建立以客戶(hù)服務(wù)中心為重點(diǎn)的物業(yè)治理服務(wù)體系?？蛻?hù)服務(wù)中心是治理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐，24小時(shí)保證所有服務(wù)需求及投訴建議均可及時(shí)匯總處理，而治理處所有需要公布的治理服務(wù)信息亦通過(guò)該中心反饋給業(yè)主/客戶(hù)。設(shè)立服務(wù)中心并強(qiáng)化其指揮，協(xié)調(diào)功能是提高服務(wù)效率的有力措施?？蛻?hù)服務(wù)中心24小時(shí)擔(dān)負(fù)統(tǒng)

13、一指揮、協(xié)調(diào)工作，處理日常治理事務(wù)和緊急事項(xiàng)。設(shè)立治理員值班制，由治理處全體治理人員負(fù)責(zé)，堅(jiān)持每周工作例會(huì)和每天工作早會(huì)，一般問(wèn)題只是夜。五信息系統(tǒng)治理處每季度安排客戶(hù)專(zhuān)訪，每月隨機(jī)走訪單位許多于10家，收集客戶(hù)意見(jiàn)、建議投訴。治理處每季度向物業(yè)公司作正式匯報(bào)，提交治理報(bào)告，并公布治理處物業(yè)治理費(fèi)收支情況，征詢(xún)各方面意見(jiàn)和建議。堅(jiān)持每半年組織一次客戶(hù)座談會(huì)，廣泛了解客戶(hù)對(duì)物業(yè)治理服務(wù)的意見(jiàn)和建議，同時(shí)要強(qiáng)化服務(wù)系統(tǒng)的及時(shí)改善和有效溝通，最大限度地滿足客戶(hù)服務(wù)需求。治理處職員日常征詢(xún)客戶(hù)意見(jiàn)，這是最重要的溝通渠道。六治理機(jī)制實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制確實(shí)是將所服務(wù)項(xiàng)目的治理目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性目標(biāo)以量化形

14、式作為重要職責(zé)交托給治理處，并給予相應(yīng)的權(quán)力，同時(shí)，將目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與主任、職員切身利益（工資、獎(jiǎng)金、崗位升遷）掛鉤。這種治理機(jī)制使治理處各級(jí)骨干責(zé)、權(quán)、利明確，在治理處與職員之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與治理，共同承擔(dān)壓力，共同邁向成功。七激勵(lì)機(jī)制物業(yè)治理強(qiáng)調(diào)在嚴(yán)格、量化、規(guī)范治理的基礎(chǔ)上融洽激勵(lì)機(jī)制。在治理處，我們將通過(guò)三個(gè)方面建立激勵(lì)機(jī)制。1.事業(yè)激勵(lì) 用公司確立的創(chuàng)建中國(guó)物業(yè)治理名牌企業(yè)目標(biāo)感召人、吸引人，為寬敞職員制造團(tuán)結(jié)協(xié)作、共創(chuàng)以后的工作環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰的進(jìn)展空間。2.量化目標(biāo)激勵(lì) 實(shí)行量化治理和目標(biāo)治理是公司推動(dòng)科學(xué)治理的重要措施和經(jīng)驗(yàn)。做到將職員收益與量化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)緊密

15、掛鉤。3效益激勵(lì) 優(yōu)秀治理機(jī)制的重要內(nèi)容之一是分配機(jī)制。治理處在工資、獎(jiǎng)金分配體系中，采取季度、年終量化考評(píng)，體現(xiàn)多勞多得，嚴(yán)格兌現(xiàn)量化目標(biāo)治理的獎(jiǎng)罰措施，并堅(jiān)持年度考評(píng)中首數(shù)5%降職或淘汰的原則，保持治理處職員隊(duì)伍的優(yōu)良素養(yǎng)和活力。八、監(jiān)督機(jī)制1制定治理處廉潔自律差不多要求;2治理處全體職員嚴(yán)格遵守道德標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范和職員守則;3每季度公布物業(yè)治理費(fèi)收支狀況，提交物業(yè)治理報(bào)告;4重視客戶(hù)意見(jiàn)征詢(xún)工作，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)跟蹤解決;5高度重視年度客戶(hù)意見(jiàn)征詢(xún)工作，對(duì)發(fā)覺(jué)問(wèn)題完全跟蹤、解決。第四部分 各級(jí)人員的配備及要求一人員配備（圖41） 整體治理方案確定之后，治理團(tuán)隊(duì)的配備和素養(yǎng)確實(shí)是決定性的因素。

16、公司擬安排項(xiàng)目經(jīng)理?yè)?dān)任小區(qū)治理處主任，前期介入期間另委派由公司治理、技術(shù)骨干組成前期工作小組赴現(xiàn)場(chǎng)配合。在正式接管后，形成以主任目標(biāo)治理責(zé)任制為基礎(chǔ)的，物業(yè)、經(jīng)營(yíng)、質(zhì)量、工程、財(cái)務(wù)等專(zhuān)業(yè)人員緊密配合的治理團(tuán)隊(duì)。 人員配置圖治理處主任1人環(huán)衛(wèi)部12人班長(zhǎng)：1人綠化：1人保潔：10人保安部28人隊(duì)長(zhǎng)：1人班長(zhǎng)：3人隊(duì)員：24人客服部2人物業(yè)助理：2人工程部5人班長(zhǎng)：2人維修班：3人行政部3人收款：2人人事：1人2050合計(jì)：51人圖41二、人員培訓(xùn)職員培訓(xùn)是人力資源開(kāi)發(fā)最重要的基礎(chǔ)工作，是企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。同時(shí)，也是企業(yè)治理升級(jí)的重要環(huán)節(jié)。1、培訓(xùn)體系 體系描述：貫徹職員培訓(xùn)原則，堅(jiān)持培訓(xùn)

17、體系無(wú)漏項(xiàng)，切實(shí)達(dá)到培訓(xùn)效果；在治理處骨干中，安排有培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作；通過(guò)培訓(xùn)制度和運(yùn)作機(jī)制的確定，使職員培訓(xùn)成為治理處整體工作的必備環(huán)節(jié)，幸免流于形式；注重課程開(kāi)發(fā)和教材選定，解決培訓(xùn)深度和特色 ；加強(qiáng)過(guò)程中的培訓(xùn)績(jī)效評(píng)估和培訓(xùn)需求，分析兩個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。2、培訓(xùn)原則因需施教、績(jī)考結(jié)合，觀念領(lǐng)先、注重實(shí)效。3、培訓(xùn)目標(biāo)品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位。4、培訓(xùn)內(nèi)容觀念培訓(xùn)（全體人員）：服務(wù)觀念、競(jìng)爭(zhēng)觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、成 本觀念、安全觀念及企業(yè)文化。治理培訓(xùn)（各級(jí)骨干）：職員激勵(lì)、客戶(hù)溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、 計(jì)算機(jī)利用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、治理觀念。崗位技術(shù)

18、培訓(xùn)（操作層）：差不多技能、物業(yè)治理差不多概念和要緊內(nèi)容、設(shè) 備維護(hù)和使用、客戶(hù)治理 、辦公自動(dòng)化治理、消防及治安治理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)?；A(chǔ)培訓(xùn)（新入職職員）：行為規(guī)范、物業(yè)治理理論、職員守則、職業(yè)道 德、治理制度、崗位職責(zé)、企業(yè)治理目標(biāo)。年度培訓(xùn)打算：對(duì)職員年度課時(shí)要求為：人均受訓(xùn)130課時(shí)以上，保安 受訓(xùn)260課時(shí)以上。5、培訓(xùn)效果通過(guò)業(yè)務(wù)考核和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估檢驗(yàn)培訓(xùn)效果，培訓(xùn)前安排測(cè)試，了解職員基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求，培訓(xùn)中考核鞏固培訓(xùn)效果，培訓(xùn)后通過(guò)結(jié)業(yè)考核確保勝任崗位，并對(duì)職職員作業(yè)績(jī)進(jìn)行跟蹤評(píng)估。三、治理人職員作業(yè)績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)1、治理處主任考核標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng) 目標(biāo) 準(zhǔn)得分比例治理處整體進(jìn)展思想有創(chuàng)意、有體系、

19、清晰詳盡、規(guī)章制度健全、動(dòng)作程序規(guī)范、能良性循環(huán)20%治理處整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)治理費(fèi)收支平衡，略有盈余，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好20%治理處整體治理水平有明確的指標(biāo)、有治理、有監(jiān)督、有有饋、有激勵(lì)和獎(jiǎng)罰措施，職員服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，住戶(hù)中意率在99%以上20%治理處承諾完成狀況能順利完成各項(xiàng)承諾，住戶(hù)投訴率在5%以下20%2、治理處主管考核標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng) 目標(biāo) 準(zhǔn)得分比例主管部門(mén)業(yè)務(wù)治理水平熟悉本行業(yè)業(yè)務(wù)進(jìn)展?fàn)顩r，建立健全各種規(guī)章制度，職員服務(wù)水平有整體提高20%部門(mén)工作績(jī)效工作進(jìn)展順利，效率高、中意率在90%以上20%部門(mén)督導(dǎo)力度經(jīng)常巡查、回訪、及時(shí)處理違章、違紀(jì)現(xiàn)象，住戶(hù)投訴率在5以下20%部門(mén)溝通協(xié)調(diào)能力與社會(huì)階層建立友

20、好人際關(guān)系和業(yè)務(wù)關(guān)系，能理順各種工作環(huán)節(jié)，制造良好的口碑20%部門(mén)取得的社會(huì)效益及榮譽(yù)能夠獲得本部門(mén)極佳的社會(huì)效益，多次受到上級(jí)及公眾傳媒的表?yè)P(yáng)20%3、其它人員標(biāo)準(zhǔn)（1）治理處維修人員考核標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng) 目評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)得分比例業(yè)務(wù)熟悉程序熟悉住宅區(qū)設(shè)施、設(shè)備的種類(lèi)、分布等要求，掌握各類(lèi)管線的分布，走向位置及其養(yǎng)護(hù)方法，隨問(wèn)隨答，正確率99%以上20%維修保養(yǎng)技能具備工民建基礎(chǔ)知識(shí)，能識(shí)讀施工圖紙，會(huì)安全供電、供電操作，排除故障，采取應(yīng)急措施20%維修及時(shí)率、合格率及時(shí)率100%，合格率99%以上20%設(shè)備設(shè)施完好率完好率99%以上20%治理處取得的社會(huì)效益社區(qū)文化活動(dòng)效果明顯，社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目增多，受到公人

21、傳媒的表?yè)P(yáng)和政府部門(mén)的嘉獎(jiǎng)20% （2）治理處保安員考核標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng) 目評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)得分比例崗位檢查情況車(chē)輛進(jìn)出數(shù)全年登記100%，儀表整潔，標(biāo)志齊全20%跟蹤巡查情況按規(guī)定的時(shí)刻巡視。車(chē)輛無(wú)違章停、無(wú)鳴笛、無(wú)掛碰、無(wú)噪音，違章率1%以下20%事故反映情況事故發(fā)生后二分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采取措施，操縱局面，迅速報(bào)知，等候支持15%學(xué)習(xí)訓(xùn)練情況熟悉各項(xiàng)法規(guī)、法律常識(shí)，遵紀(jì)守法，榜樣執(zhí)行軍事訓(xùn)練過(guò)關(guān)15%操作程序執(zhí)行情況嚴(yán)格按照工作程序履行各項(xiàng)職能，作好記錄30%（3）治理處保潔員考核標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng) 目評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)得分比例履行操作程序嚴(yán)格按照保潔作業(yè)完成規(guī)定保潔項(xiàng)目20%保潔技能明白得一般清掃保潔技巧及消殺常識(shí)20%任

22、務(wù)完成情況所轄區(qū)域內(nèi)整潔無(wú)污染、無(wú)病蟲(chóng)害，垃圾100%日產(chǎn)日清20%清潔率所轄清潔率99%以上10%服務(wù)情況體質(zhì)體系完成本職工任務(wù)，住戶(hù)投訴率1%以下30% （4）治理處綠化員考核標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng) 目評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)得分比例履行操作程序包括整形造型、施肥、澆水、除雜草、補(bǔ)缺、殺蟲(chóng)等嚴(yán)格提高程序文件要求操作30%操作技能熟練掌握以上操作技能，隨問(wèn)隨答，合格率99%以上20%達(dá)標(biāo)情況草地差不多無(wú)雜草，純度99%以上，綠化物完好率99%以上，綠化地保潔率99%以上20%學(xué)習(xí)訓(xùn)練情況熟悉各項(xiàng)法規(guī)、法律常識(shí)，遵紀(jì)守法，執(zhí)行軍事訓(xùn)練過(guò)關(guān)15%業(yè)務(wù)熟練熟悉住宅區(qū)綠化地面積和布局15%第五部分 物資裝備打算及治理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物資裝備

23、打算序號(hào)物質(zhì)裝備項(xiàng)目?jī)?nèi)容描述1治理處工作場(chǎng)所名稱(chēng)主任辦公室辦公室技術(shù)值班室工作操作間倉(cāng)庫(kù)職員宿舍備注面積10201515208032維修工具類(lèi)管工作業(yè)工具機(jī)修作業(yè)工具電器作業(yè)工具個(gè)人工具材料備件類(lèi)安防、消防裝備類(lèi)無(wú)線對(duì)講機(jī)消防斧頭專(zhuān)用消防扳手防毒面具消防靴訓(xùn)練器材職員宿舍用品類(lèi)床及家具風(fēng)扇熱水器電視機(jī)辦公用品類(lèi)辦公桌椅電腦服務(wù)器計(jì)算機(jī)集線器打印機(jī)復(fù)印機(jī)電話機(jī)傳真機(jī)保險(xiǎn)柜檔案、資料柜二、治理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1依照建設(shè)單位文件所提供的資料，通過(guò)項(xiàng)目地考察和專(zhuān)業(yè)測(cè)算，物業(yè)治理公司對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為住宅人民幣1.73元平方米月，商業(yè)人民幣3.80元平方米月；如按100%收繳率，每月合計(jì)人民幣173

24、784.3元，全年合計(jì)人民幣2085411.60元，治理處按照武漢市政府規(guī)定的治理成本的5提取傭金。2物業(yè)治理收支表物業(yè)治理收支盈虧分析（單位：元）年總收入年總支出年盈虧2085411.62084755.8656.80物業(yè)治理收入預(yù)測(cè)總表 （單位：元）項(xiàng)目面積（）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)月收入年收入住宅574981.7399471.51193658商業(yè)195563.8074312.8891753.6合計(jì) =SUM(ABOVE) 173784.3 =SUM(ABOVE) 2085411.6治理費(fèi)支出預(yù)測(cè)總表 （單位：元）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)月支出年支出一工資福利工資平均按900元/人月計(jì)算餐費(fèi)按180元/人月福利包

25、括養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)67320807840二辦公費(fèi)8009600三設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維保公用水電費(fèi)62200746400五環(huán)境治理費(fèi)清潔、綠化、消殺550066000六固定資產(chǎn)折舊150018000七開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)100012000八不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（2）3066.436796.8九治理者酬金（5）7819.3293831.8十法定稅費(fèi)（5.8%）9523.93114287.2合計(jì)173729.652084755.8第六部分 檔案治理物業(yè)檔案治理檔案資料的建立與治理房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)備案和權(quán)屬登記是不同性質(zhì)的工作，權(quán)屬登記是政府行政部門(mén)的行業(yè)治理，產(chǎn)權(quán)備案是物業(yè)治理中十分重要的一

26、個(gè)環(huán)節(jié)。依照國(guó)家規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按照都市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)核發(fā)的所有權(quán)證規(guī)定的范圍行使權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。物業(yè)治理確實(shí)是使產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利得到保障，并承擔(dān)所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。物業(yè)的公共設(shè)施和房屋公共部位，是多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共有的財(cái)產(chǎn)，其維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用應(yīng)由共有人按產(chǎn)權(quán)份額比例分擔(dān)。為準(zhǔn)確界定每個(gè)產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例，維護(hù)其合法權(quán)益，建立了產(chǎn)權(quán)備案制度。產(chǎn)權(quán)備案制度實(shí)施物業(yè)治理有必須做到而且要做好。港聯(lián)物業(yè)關(guān)于檔案的治理特不重視，在實(shí)踐過(guò)程中，我們摸索出一套在行內(nèi)足以稱(chēng)豪的資料治理體制。統(tǒng)一的天藍(lán)色檔案盒，統(tǒng)一的專(zhuān)業(yè)文件柜，統(tǒng)一A4大小的紙張，統(tǒng)一的白色透明文件夾，彩色打印的檔案盒背書(shū)讓人一目了然，盒內(nèi)所

27、裝資料科目；依照各治理中心所治理物業(yè)的不同，各治理中心又分門(mén)不類(lèi)對(duì)檔案資料的目錄進(jìn)行了分類(lèi)。專(zhuān)人治理。此類(lèi)資料由客戶(hù)服務(wù)部專(zhuān)人負(fù)責(zé)保管。分門(mén)不類(lèi)。產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍以及業(yè)主檔案料分門(mén)不類(lèi)進(jìn)行治理。借出有記錄，未還有追問(wèn)。關(guān)于所有來(lái)借資料的單位或個(gè)人，均有記錄。檔案資料的建立要緊抓住收集、整理、歸檔、利用4個(gè)環(huán)節(jié)。要心可能完整地歸集從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程，從地下到樓頂，從主體到配套，從建筑物到環(huán)境的全部工程技術(shù)維修資料，尤其是隱蔽工程的技術(shù)資料。經(jīng)整理后按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)的分類(lèi)和歸檔。可按建筑物分類(lèi)，如設(shè)計(jì)圖、施工圖、竣工圖、設(shè)備圖等；也可按系統(tǒng)項(xiàng)目分類(lèi)，如配電系統(tǒng)，供水排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、空

28、調(diào)系統(tǒng)等。業(yè)主或租住戶(hù)入住以后，應(yīng)及時(shí)建立他們的檔案資料，例如業(yè)主的姓名、家庭成員情況、工作單位、聯(lián)系的電話、地址、信箱號(hào)碼、收繳費(fèi)情況，物業(yè)的使用或維修情況等。物業(yè)檔案資料由工程部負(fù)責(zé)收集。甚至認(rèn)真到業(yè)主裝修家中的電路圖、平面圖等。由公司行政部門(mén)分類(lèi)治理。按建筑物分類(lèi)，規(guī)劃圖、設(shè)計(jì)圖、施工圖、竣工圖、設(shè)備圖等。物業(yè)檔案資料是對(duì)前期建設(shè)開(kāi)發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)治理時(shí)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，是更換物業(yè)治理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一。檔案資料的分類(lèi)產(chǎn)權(quán)資料項(xiàng)目批準(zhǔn)文件用地批準(zhǔn)文件建筑執(zhí)照拆遷資料技術(shù)資料竣工圖：包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙地質(zhì)勘察報(bào)告

29、工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告工程預(yù)決算圖紙會(huì)審記錄工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）隱蔽工程驗(yàn)收簽證沉降觀測(cè)記錄竣工驗(yàn)收證明鋼材、水泥等要緊材料的質(zhì)量保證書(shū)新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合證書(shū)砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告設(shè)備施工安裝資料各部門(mén)日值班記錄的資料設(shè)備臺(tái)賬資料設(shè)備運(yùn)行維護(hù)檔案財(cái)務(wù)臺(tái)賬各類(lèi)檢查記錄業(yè)主投訴記錄業(yè)主回訪記錄綠化原始檔案及整改記錄排水維修及整改記錄化糞池清理記錄水箱或二次供水池清殺記錄第七部分 客戶(hù)服務(wù)治理入伙及裝修治理在前期物業(yè)治理的籌備工作中，物業(yè)治理公司將結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況編寫(xiě)和印刷入伙指南、住戶(hù)手冊(cè)、業(yè)主、客戶(hù)公約等

30、規(guī)章制度。接管驗(yàn)收后，物業(yè)治理公司將配合進(jìn)展商公布的入伙時(shí)刻，按時(shí)進(jìn)行入伙儀式，向業(yè)主和客戶(hù)發(fā)放有關(guān)資料，開(kāi)展咨詢(xún)答疑活動(dòng)，并按照規(guī)定的程序辦理入伙手續(xù)。現(xiàn)在期治理人員還將對(duì)小區(qū)內(nèi)各單位的裝修活動(dòng)及裝修施工單位進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，宣傳裝修、消防、治安等治理規(guī)定，規(guī)范業(yè)主和客戶(hù)的裝修行為，確保小區(qū)前期裝修時(shí)期的消防和治安安全。日常治理中裝修，如各種改建、二次裝修等零星工程，為維護(hù)項(xiàng)目的裝飾環(huán)境及裝修秩序，各種外包裝修工程須經(jīng)項(xiàng)目治理中心批準(zhǔn)，施工分包方還須遵守建設(shè)部頒發(fā)的住宅室內(nèi)裝飾裝修治理方法及項(xiàng)目的小區(qū)裝修治理規(guī)定，嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的作業(yè)時(shí)刻和作業(yè)要求施工，以免造成環(huán)境污染，損壞小區(qū)環(huán)境，阻礙他人。公

31、眾文件及公告的操縱物業(yè)治理中有許多公眾文件，包括公約、手冊(cè)及規(guī)定，要緊闡述有關(guān)業(yè)主的權(quán)利及義務(wù)、物業(yè)的使用指南、使用物業(yè)的行為規(guī)范等、物業(yè)治理中的臨時(shí)通告、注意事項(xiàng)及一般公告等，由治理中心經(jīng)理審核后張貼在規(guī)定的公告欄內(nèi)；重要文件或直接阻礙項(xiàng)目秩序的公告，由治理中心報(bào)公司審核并酌情公布?？蛻?hù)服務(wù)治理分項(xiàng)框圖客戶(hù)服務(wù)治理入伙及裝修治理接待與支持公眾文件及公告操縱服務(wù)意見(jiàn)征詢(xún)及投訴處理便利服務(wù)保修及維修工作物業(yè)裝修治理工作要求表工作內(nèi)容工作時(shí)刻作業(yè)頻度質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)入伙手續(xù)驗(yàn)收12小時(shí)隨來(lái)隨辦證件齊全，驗(yàn)收項(xiàng)目齊全，客戶(hù)簽字裝修審核5天內(nèi)辦完符合規(guī)定，無(wú)危及安全和阻礙外觀，無(wú)改變用途巡視2次/小時(shí)無(wú)亂堆放

32、、亂挖亂接亂搭、無(wú)違章裝修，房屋完好率100跟蹤、監(jiān)督4次/天問(wèn)題部位無(wú)重復(fù)違章現(xiàn)象走訪2次/周及時(shí)聽(tīng)取業(yè)主、客戶(hù)意見(jiàn)，滿足其合理要求，中意率100回訪12小時(shí)內(nèi)，100記錄完成情況，調(diào)查中意率100工作日記每日下午5：005：30記錄全面、真實(shí)、準(zhǔn)確收費(fèi)12小時(shí)隨來(lái)隨辦收費(fèi)率100財(cái)務(wù)日清月結(jié)帳表相符，收支平衡，每月公開(kāi)一次時(shí)刻安排8：008：30向值班室了解和處理客戶(hù)8：0010：00巡視檢查14：0015：00建檔、培訓(xùn)15：0017：00走訪、回訪動(dòng)作督導(dǎo)方式分片包干，物業(yè)助理巡查，經(jīng)理不定期抽查建立客戶(hù)服務(wù)快速反應(yīng)系統(tǒng)物業(yè)治理公司將為項(xiàng)目設(shè)立以客戶(hù)服務(wù)中心為主導(dǎo)的客戶(hù)服務(wù)快速反應(yīng)系統(tǒng)

33、，依照客戶(hù)需求信息協(xié)調(diào)、調(diào)度各個(gè)職能部門(mén)和作業(yè)層面的日常服務(wù)工作，設(shè)立客戶(hù)信息檔案，高效反饋、處理客戶(hù)意見(jiàn)及需求。每月按期將客戶(hù)需求、客戶(hù)回訪的結(jié)果進(jìn)行深入細(xì)致的分析，調(diào)整工作思路，真正體現(xiàn)物業(yè)治理公司“真誠(chéng)待您每一天”的個(gè)性化服務(wù)理念。實(shí)行首問(wèn)負(fù)責(zé)制客戶(hù)服務(wù)中心第一個(gè)接到客戶(hù)投訴的職員確實(shí)是解決和滿足客戶(hù)需求的總負(fù)責(zé)人，該職員有責(zé)任使本次服務(wù)圓滿完成。物業(yè)治理公司所有職員時(shí)刻牢記“中意客戶(hù)是我們的最高原則”，認(rèn)真對(duì)待客戶(hù)，提出的每一個(gè)需求，用優(yōu)質(zhì)服務(wù)來(lái)解決和滿足客戶(hù)需求。隱性化預(yù)見(jiàn)性服務(wù)物業(yè)治理公司提倡隱性物業(yè)治理服務(wù)，為減少客戶(hù)投訴或不便，要求全體職員有良好的服務(wù)意識(shí)、豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和敏銳

34、的識(shí)不力，加強(qiáng)日常巡視及維護(hù)工作，使我們的服務(wù)超前于業(yè)主、客戶(hù)的感受，在業(yè)主、客戶(hù)尚未意識(shí)到不便之前解決問(wèn)題。因?yàn)楦邔哟蔚姆?wù)是沒(méi)有投訴，而非僅僅是圓滿處理投訴。第八部分 房屋及設(shè)施維護(hù)服務(wù)一房屋本體及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍 房屋本供共用部位維修養(yǎng)護(hù)范圍、房屋承重結(jié)構(gòu)部件（基礎(chǔ)、屋面、梁、柱、墻體），抗震結(jié)構(gòu)部位（構(gòu)造柱、梁、墻）、外墻面、樓梯間、公共通道。共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)范圍：小區(qū)道路及停車(chē)場(chǎng)、地下車(chē)庫(kù)、人防通道、自行車(chē)庫(kù)、室外照明、圍墻、大門(mén)、園林綠地、消防水池、標(biāo)識(shí)導(dǎo)示、化糞池、雨污水管線、機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施、上下水主管道。二房屋本體共用部位及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)運(yùn)作 房屋本體及共用設(shè)施維

35、修養(yǎng)護(hù)工作將按制度有打算按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施，屬日常維護(hù)的其費(fèi)用由治理處日常物業(yè)治理費(fèi)中支出，屬大中修、改造項(xiàng)目的報(bào)請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)從房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修基金中支出。按建設(shè)部、財(cái)政部及武漢市有關(guān)法規(guī)精神，建議資金的使用和審批采納以下方案。治理處每年年末向業(yè)主委員會(huì)做出本年度共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施情況的總結(jié)，并提出下一年度打算。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核批準(zhǔn)后由治理處組織實(shí)施，所需費(fèi)用從房屋共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修資金中支出。堅(jiān)持專(zhuān)款專(zhuān)用，同意業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督、查詢(xún)。三. 具體治理指標(biāo)1. 外墻完好率 治理標(biāo)準(zhǔn)98% a.實(shí)施措施：參照我公司ISO9000建筑物的維護(hù)程序文件執(zhí)行，指定

36、維修技術(shù)人員，專(zhuān)職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔，無(wú)破損立面，無(wú)改變使用功能、無(wú)亂搭建，公司設(shè)施及通道無(wú)隨意占用現(xiàn)象出現(xiàn)。b.計(jì)算測(cè)定依據(jù)：每棟樓房及配套設(shè)施部分，不得出現(xiàn)外墻有破損和污垢、銹跡現(xiàn)象，空調(diào)架、排水管安裝統(tǒng)一有序，無(wú)任何亂搭建、亂懸掛、亂張貼現(xiàn)象。無(wú)擅自改變房屋用途，棟號(hào)和引路標(biāo)識(shí)不得缺損，修繕制度或便民報(bào)修措施得到落實(shí)。2. 房屋零修、急修及時(shí)率：治理標(biāo)準(zhǔn)99%a.實(shí)施措施：參照我公司ISO9000物業(yè)的維修服務(wù)程序文件執(zhí)行，在接到維修通知時(shí)保證在十五分鐘內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)，零修現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)完成，急修只是夜，在保修期內(nèi)如建筑單位不能及時(shí)處理的，治理處本著先處理后協(xié)商的辦事原則，并

37、按照維修回訪制度進(jìn)行回訪及記錄，搞好質(zhì)量跟蹤。b.計(jì)算測(cè)定依據(jù)：在每次接到維修通知時(shí)，維修人員要詳細(xì)填寫(xiě)維修單，注明需維修地點(diǎn)、報(bào)修事項(xiàng)、報(bào)修時(shí)刻、待維修完成后，由報(bào)修人填寫(xiě)到達(dá)時(shí)刻，實(shí)際維修時(shí)刻，最后由維修技術(shù)人員填寫(xiě)維修質(zhì)量驗(yàn)收結(jié)果交報(bào)維修人簽字認(rèn)可，以上程序不得出現(xiàn)任何漏填及不真實(shí)現(xiàn)象。依照維修通知書(shū)檢查維修回訪記錄，不能出現(xiàn)缺回訪或記錄情況發(fā)生。3. 保潔率：治理標(biāo)準(zhǔn)90%a.實(shí)施措施：參照我公司ISO9000物業(yè)治理區(qū)的清潔治理程序文件執(zhí)行，由專(zhuān)職保潔員十六小時(shí)進(jìn)行保潔，并巡查制度，建檔記錄，由保潔主管監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)打分，做好每次考評(píng)，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，無(wú)環(huán)境污染現(xiàn)象。b.計(jì)

38、算測(cè)定依據(jù)：建立健全檢查治理制度，不得出現(xiàn)制度不落實(shí)、環(huán)衛(wèi)設(shè)備不完善情況出現(xiàn)，每棟樓天面、通道、樓梯間、區(qū)內(nèi)道路、綠化地等不得出現(xiàn)大面積污染，環(huán)境及設(shè)施良好，定期進(jìn)行消殺，沒(méi)有違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜的現(xiàn)象。4. 維修工程質(zhì)量合格率及回訪率治理標(biāo)準(zhǔn)100%1、實(shí)施措施：參照公司ISO9002物業(yè)維修服務(wù)、維修回訪制度程序文件執(zhí)行，分項(xiàng)檢查，并通過(guò)質(zhì)檢人員的檢查和用戶(hù)的驗(yàn)收來(lái)確保維修質(zhì)量，滿足住戶(hù)需要，并做好回訪記錄，并通過(guò)質(zhì)檢人員的檢查和用戶(hù)的驗(yàn)收來(lái)確保維修質(zhì)量，滿足住戶(hù)需要，并做好回訪記錄，建檔造冊(cè)，使住戶(hù)中意。2、計(jì)算測(cè)定依據(jù)：小區(qū)所有維修工程都必須具有詳細(xì)的維修記錄及驗(yàn)收記錄，要緊維修工程

39、要建檔造冊(cè)，并由質(zhì)檢人員簽署驗(yàn)收合格單，每項(xiàng)維修工程完工后，對(duì)用戶(hù)進(jìn)行回訪，并針對(duì)回訪情況提出整改措施。5. 路燈完好率治理標(biāo)準(zhǔn)95%1、實(shí)施措施：參照公司ISO9002公用設(shè)施治理程序文件執(zhí)行，指定專(zhuān)職公用設(shè)施治理員，進(jìn)行維護(hù)治理，實(shí)行巡查制度，建檔記錄及時(shí)維護(hù)，由維修主管監(jiān)督，確保路燈完好無(wú)損，正常使用。2、計(jì)算測(cè)定依據(jù)：小區(qū)內(nèi)路燈隨時(shí)處在完好狀態(tài)中，在二十四小時(shí)中不管任何時(shí)刻出現(xiàn)故障做到及時(shí)修復(fù)，做好維修記錄，填寫(xiě)巡視日記，確保正常使用。6. 大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率治理標(biāo)準(zhǔn)99%1、實(shí)施措施：參照公司ISO9002機(jī)電設(shè)備治理程序文件執(zhí)行。指定機(jī)電設(shè)備維修人員定期進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)，并由

40、主管工程師負(fù)責(zé)驗(yàn)收及監(jiān)督，副主任負(fù)責(zé)組織質(zhì)量驗(yàn)收及建立由治理處副主任、主管負(fù)責(zé)的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行治理組對(duì)所有類(lèi)型及重要機(jī)電設(shè)備提出維護(hù)保養(yǎng)打算，建檔記錄，分類(lèi)操縱，確保正常運(yùn)行。2、計(jì)算測(cè)定依據(jù)：建立健全大型及重要機(jī)電設(shè)備治理制度，制定定期維修、保養(yǎng)打算，對(duì)設(shè)備運(yùn)行情況每60分鐘由專(zhuān)職人員巡視一次，并同時(shí)做好巡視記錄，對(duì)各類(lèi)重要機(jī)電設(shè)備每班填寫(xiě)運(yùn)行日記，并進(jìn)行運(yùn)行狀況分析，使設(shè)備在動(dòng)態(tài)運(yùn)行中的隱患得到及時(shí)排除，落實(shí)以治理處主任全面負(fù)責(zé)，主管工程師質(zhì)量、技術(shù)把關(guān)的崗位責(zé)任制及工作程序，使各類(lèi)設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)及時(shí)合理，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。四、設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案設(shè)備故障處理規(guī)程故障分類(lèi)設(shè)備在運(yùn)行中，凡由

41、于人為因素造成不能提供正常服務(wù)情況均為故障，凡故障發(fā)生時(shí)，均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級(jí)處理。重大故障包括：人身傷亡事故；設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣萬(wàn)元以上；因故障引起整個(gè)小區(qū)停水、停電、發(fā)生火災(zāi)等。除上述重大故障外，其他為一般故障。故障處理通則發(fā)生故障時(shí)，值班員應(yīng)立即處理，一般故障應(yīng)先匯報(bào)后處理，事后做好記錄。重大故障應(yīng)一邊處理，一邊匯報(bào)，在接報(bào)后半小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)。依照表計(jì)的指示和設(shè)備的外部征象，推斷故障的全面情況，盡快限制故障進(jìn)展，迅速地排除危及人員與設(shè)備安全的因素。最迅速恢復(fù)設(shè)備（設(shè)施）至正常運(yùn)行狀態(tài)。處理故障必須迅速、正確、果斷、冷靜。不得違反安全規(guī)程。治理中心物業(yè)經(jīng)理是處理故障的全

42、面領(lǐng)導(dǎo)人，負(fù)責(zé)調(diào)動(dòng)關(guān)于需要立即搶修的設(shè)備，值班員應(yīng)推斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員達(dá)到之前，把工作現(xiàn)場(chǎng)安全措施做好。重大故障處理職責(zé)凡發(fā)生重大故障，由值班人員趕忙通知工程部，按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施。工程部接到報(bào)告后應(yīng)立即到現(xiàn)場(chǎng)指揮故障處理，并上報(bào)治理中心。治理中心應(yīng)盡快趕赴現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)全面指揮。一般故障處理職責(zé)關(guān)于一般故障，治理中心可授權(quán)工程部處理，工程部應(yīng)及時(shí)報(bào)告并做好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。供電電源停電故障處理規(guī)程電源故障分以下幾種情況處理：在接到供電部門(mén)發(fā)出的臨時(shí)停電通知后，治理中心應(yīng)立即通知小區(qū)內(nèi)各有關(guān)業(yè)主單位。停電部門(mén)的例行檢修，治理中心提早一天發(fā)出停電通知。如因小區(qū)內(nèi)故障引起供

43、電回路停電，應(yīng)盡快排除故障后恢復(fù)送電。如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅，不能接著運(yùn)行時(shí)，應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換至其他設(shè)備線路供電或者降低負(fù)荷，并接著觀看，采取相應(yīng)措施。低壓配電柜母線及其引出線故障時(shí)，應(yīng)將故障段母線隔離，然后設(shè)法對(duì)未受阻礙的部分恢復(fù)送電。如供電局對(duì)小區(qū)突然全部停電，則應(yīng)趕忙給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知，告知緣故，設(shè)備值班員應(yīng)堅(jiān)守崗位，待恢復(fù)供電后，立即啟動(dòng)設(shè)備，確保迎賓華府B區(qū)正常工作。停水及故障處理規(guī)程在接到自來(lái)水公司發(fā)出的停水通知后，治理中心應(yīng)立即轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各有關(guān)單位，并積極采取儲(chǔ)水保障措施，減少停水阻礙。若安排水池清洗，治理中心應(yīng)提早三天以書(shū)面形式發(fā)出通知，通知內(nèi)容包括清洗時(shí)刻、

44、停水時(shí)刻、阻礙范圍等。給排水設(shè)備故障一般處理程序：給水泵出現(xiàn)故障時(shí)，值班人員應(yīng)立即啟動(dòng)備用泵，然后及時(shí)對(duì)故障泵進(jìn)行維修。排污泵出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)迅速搶修，若一時(shí)不能修復(fù)，應(yīng)預(yù)備臨時(shí)排污泵。若供水網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等阻礙正常供水，值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門(mén)，及時(shí)通知維修人員搶修。排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏通。發(fā)生火警處理規(guī)程大樓發(fā)生火警時(shí)，要做到忙而不亂，及時(shí)報(bào)警，并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。 火災(zāi)報(bào)警程序發(fā)覺(jué)火警時(shí)，立即用消防電話或一般電話向中央監(jiān)控室報(bào)警，也可啟動(dòng)手動(dòng)報(bào)警器，使摟層警鈴、火災(zāi)報(bào)警器的信號(hào)傳到中央監(jiān)控室。用電話報(bào)警時(shí)，必須講清下列

45、事項(xiàng)：火災(zāi)發(fā)生的具體地點(diǎn)、火勢(shì)大小、燃燒物質(zhì)、報(bào)警人的姓名和身份。接到報(bào)警后的處理方法中央監(jiān)控室接到報(bào)警信號(hào)后，利用對(duì)講機(jī)通知巡邏保安員趕忙前往火警現(xiàn)場(chǎng)。如屬火警誤報(bào)，應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位；如證實(shí)火警，應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動(dòng)報(bào)警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場(chǎng)施救。中央監(jiān)控室利用消防廣播，引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點(diǎn)疏散；使電梯降至首層；切除火災(zāi)區(qū)域電源，預(yù)備啟動(dòng)應(yīng)急電源；啟動(dòng)相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵。治理中心經(jīng)理到現(xiàn)場(chǎng)指揮滅火，治理中心其他人員要立即到現(xiàn)場(chǎng)參與滅火，設(shè)備值班人員則堅(jiān)守崗位，隨時(shí)聽(tīng)從指揮。派人到大樓門(mén)口引導(dǎo)消防隊(duì)進(jìn)入火場(chǎng)，指示消防栓位置。其他設(shè)備故障處理規(guī)程當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)立即檢

46、修，并盡可能把阻礙減到最低。由于停電導(dǎo)致設(shè)備不能正常使用時(shí)，有應(yīng)急電源的應(yīng)立即供應(yīng)，確保重要設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。五、日常設(shè)備養(yǎng)護(hù)操作規(guī)程高低壓配電柜保養(yǎng)規(guī)程目的確保高低壓配電柜的正常、安全運(yùn)行。適用范圍適用于各治理處高低壓配電柜的保養(yǎng)工作。內(nèi)容預(yù)備工作在配電柜停電保養(yǎng)的前一天通知客戶(hù)停電起止時(shí)刻。停電前做好一切預(yù)備工作，特不是工具的預(yù)備應(yīng)齊全。由維修組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮，力求參加保養(yǎng)工作的人員行動(dòng)統(tǒng)一，分工協(xié)作合理，以便高效率完成工作。停電斷開(kāi)柴油發(fā)電機(jī)的自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)，把發(fā)電機(jī)選擇開(kāi)關(guān)置于“停止”位置，拆開(kāi)蓄電池正、負(fù)極線，掛警告標(biāo)識(shí)牌，以防發(fā)電機(jī)發(fā)送電。逐級(jí)斷開(kāi)低壓側(cè)空氣開(kāi)關(guān)，然后斷開(kāi)變壓器高壓

47、側(cè)的負(fù)荷開(kāi)關(guān)，確認(rèn)斷開(kāi)位置后，合上接地開(kāi)關(guān)，然后用鎖鎖住該高壓柜，并懸掛“有人操作，禁止合閘”的標(biāo)識(shí)牌。打開(kāi)配電柜門(mén)，用試電筆檢查低壓母排在停電狀態(tài)下。保養(yǎng)步驟檢查母線接頭處有無(wú)變形，有無(wú)放電變黑痕跡，緊固聯(lián)接螺栓，螺栓若有生銹應(yīng)予更換，確保接頭連接緊密。檢查母線上的絕緣子有無(wú)松動(dòng)和損壞。用手柄把總空氣開(kāi)關(guān)從配電柜中搖出，檢查主觸點(diǎn)是否有燒熔痕跡，檢查滅弧罩是否燒黑和損壞，緊固各接線螺絲，清潔柜內(nèi)灰塵，試驗(yàn)機(jī)械的合閘、分閘情況。把各分開(kāi)關(guān)柜從抽屜柜中取出，緊固各接線端子。檢查電流互感器、電表、電度表的安裝和接線，檢查手柄操作機(jī)構(gòu)的靈活可靠性，緊固空氣開(kāi)關(guān)進(jìn)出線，清潔開(kāi)關(guān)柜內(nèi)和配電柜后面引出線處

48、的保養(yǎng)電容柜時(shí)，應(yīng)先斷開(kāi)電容柜總開(kāi)關(guān)，用2.5mm2以上導(dǎo)線把電容器逐個(gè)對(duì)地進(jìn)行放電，然后檢查并緊固接觸器、電抗器、電容器的接線螺絲，接地裝置是否良好，檢查電容器有無(wú)脹肚現(xiàn)象，并用吸塵器清潔柜內(nèi)灰塵。保養(yǎng)完畢，清理工具，撤離現(xiàn)場(chǎng)。用500V搖表?yè)u測(cè)母線對(duì)母線、母線對(duì)地絕緣電阻在0.5M以上。試運(yùn)行斷開(kāi)變壓器高壓側(cè)的接地開(kāi)關(guān)，確認(rèn)斷開(kāi)位置后，合上變壓器高壓側(cè)的負(fù)荷開(kāi)關(guān)，觀看變壓器的空載運(yùn)行是否正常，然后用鎖鎖住該高壓柜，并取下標(biāo)識(shí)牌。逐級(jí)合上低壓側(cè)空氣開(kāi)關(guān)，檢查低壓配電柜是否正常工作。配電柜年保情況記錄在配電柜年保記錄表上。記錄配電柜年保記錄表由部門(mén)兼職資料員保存二年。機(jī)電設(shè)備治理規(guī)定目的規(guī)范機(jī)

49、電設(shè)備治理的各項(xiàng)規(guī)定，確保機(jī)電設(shè)備的良好狀態(tài)，滿足治理的需要。適用范圍適用于各治理處機(jī)電設(shè)備的治理。內(nèi)容機(jī)電設(shè)備治理的目的。機(jī)電設(shè)備治理的目的是保證設(shè)備保持正常的運(yùn)轉(zhuǎn)能力，幸免設(shè)備受不必要的磨損、老化、腐蝕等，延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。機(jī)電設(shè)備治理的要緊措施樹(shù)立以預(yù)防為主，修理為輔，“維護(hù)與修理并重”的原則，大力加強(qiáng)設(shè)備的日常維護(hù)和保養(yǎng)工作，嚴(yán)格操縱設(shè)備不正常的操作與事故責(zé)任，確保設(shè)備的使用期限，要求治理處必須建立、建全各種治理制度和各項(xiàng)治理措施。配備與機(jī)電設(shè)備治理工作相適應(yīng)的人員、設(shè)備、儀器儀表和作業(yè)環(huán)境。制訂并貫徹執(zhí)行設(shè)備臺(tái)帳治理制度，健全設(shè)備及其附件的編號(hào)、統(tǒng)計(jì)、保管、更新、報(bào)廢等治理方法。制

50、訂并貫徹各種設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)制度和運(yùn)行操作規(guī)程及設(shè)備治理人員的崗位職責(zé)。編制并確定各類(lèi)設(shè)備修理周期、類(lèi)不、治理程序及設(shè)備修理的復(fù)雜系數(shù)。制定各種機(jī)電設(shè)備的修理工日、材料損耗報(bào)表及備品備件定額 。建立健全設(shè)備技術(shù)檔案的治理制度，統(tǒng)計(jì)好設(shè)備運(yùn)行和維修記錄。機(jī)電設(shè)備治理的規(guī)定操作人員在使用不熟悉的設(shè)備前必須進(jìn)行有關(guān)設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、操作、維護(hù)及安全技術(shù)等方面的培訓(xùn)后，方準(zhǔn)使用和操作設(shè)備。機(jī)電設(shè)備應(yīng)建立嚴(yán)格的交接及巡視檢查制度。各設(shè)備必須嚴(yán)格執(zhí)行其操作規(guī)程，嚴(yán)禁不按操作規(guī)程進(jìn)行操作。嚴(yán)肅處理設(shè)備事故，認(rèn)真分析事故緣故，積極及時(shí)采取措施糾正，預(yù)防同類(lèi)事故的再次發(fā)生。機(jī)電設(shè)備安全治理規(guī)定目的為規(guī)范設(shè)

51、備安全治理，延長(zhǎng)設(shè)備使用年限，確保系統(tǒng)的正常運(yùn)行。適用范圍適用于各治理處機(jī)電設(shè)備安全治理。職責(zé)治理處主任負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備安全治理指導(dǎo)及監(jiān)管。工程主任（工程主管）負(fù)責(zé)對(duì)辦公樓設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)維修安全治理工作的安排和檢查。維修員負(fù)責(zé)設(shè)備房的具體安全治理。內(nèi)容機(jī)電設(shè)備維修員必須同意崗前安全培訓(xùn)，經(jīng)考核合格方可上崗。設(shè)備房必須符合消防要求，按規(guī)定配置相應(yīng)的消防設(shè)施及滅火裝置。設(shè)備房嚴(yán)禁堆放易燃、易爆物品及任何與設(shè)備運(yùn)行無(wú)關(guān)的材料或物品。設(shè)備房不能夠進(jìn)行明火作業(yè)，如無(wú)法幸免，則必須由專(zhuān)人在現(xiàn)場(chǎng)看護(hù)，并備好滅火器。供配電設(shè)施的維修應(yīng)在停電后進(jìn)行，必須帶電作業(yè)時(shí)應(yīng)做好安全措施并有專(zhuān)人在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)，禁止一人單獨(dú)作業(yè)

52、。機(jī)電設(shè)備房應(yīng)保持通風(fēng)，照明以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下正常使用。外來(lái)人員不得進(jìn)入電梯機(jī)房、配電房、空調(diào)機(jī)房、水泵房等各要害部位，經(jīng)治理處主任批準(zhǔn)進(jìn)入者，必須辦理登記手續(xù)，并由工程主任（工程主管）陪同方可進(jìn)入。維修員必須嚴(yán)格按照技術(shù)規(guī)程對(duì)所管轄的設(shè)備安全運(yùn)行狀態(tài)及所屬機(jī)房范圍內(nèi)的安全狀況進(jìn)行檢查，發(fā)覺(jué)不安全因素及時(shí)報(bào)告，限期解決。各機(jī)房不得隨意配備鑰匙，各機(jī)房鑰匙由值班人員專(zhuān)人負(fù)責(zé)。無(wú)人時(shí)必須鎖好門(mén)窗，交接班時(shí)鑰匙必須一起交接。水泵定期保養(yǎng)規(guī)程目的確保水泵處于良好的運(yùn)行或備用狀態(tài)。適用范圍適用于各治理處生活泵、穩(wěn)壓泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵的保養(yǎng)。內(nèi)容保養(yǎng)周期規(guī)定對(duì)生活泵、穩(wěn)壓泵每季進(jìn)行一次一般性

53、保養(yǎng)，每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。對(duì)消火栓泵、噴淋泵每半月手動(dòng)點(diǎn)動(dòng)試運(yùn)轉(zhuǎn)一次，每季進(jìn)行一次一般性保養(yǎng)，每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。對(duì)潛水泵每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。對(duì)水泵房?jī)?nèi)的閥門(mén)、止回閥、壓力表、管道等隨泵同時(shí)保養(yǎng)。保養(yǎng)內(nèi)容泵體檢查泵體應(yīng)無(wú)破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、外觀整潔、油漆完好。檢查盤(pán)根完好情況，若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填料。補(bǔ)充潤(rùn)滑油，若油質(zhì)變色、有雜質(zhì)，應(yīng)予更換。聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞應(yīng)予更換。緊固機(jī)座螺絲并做防銹處理。轉(zhuǎn)動(dòng)靈活、無(wú)卡殼現(xiàn)象，泵軸與電機(jī)軸在同一中心線上。閥門(mén)、管道、附件。閥門(mén)開(kāi)閉靈活，無(wú)卡阻現(xiàn)象，關(guān)閉嚴(yán)密、內(nèi)外無(wú)漏水。單向閥動(dòng)作靈活、無(wú)漏水。 管道及各附

54、件外表整潔美觀，無(wú)裂紋，油漆完整無(wú)脫落。壓力表指針靈活，指示準(zhǔn)確、表盤(pán)清晰，位置便于觀看，緊固良好，表閥及接頭無(wú)滲水。電機(jī)外觀整潔、銘牌清晰，各部件緊固，聯(lián)軸器有防護(hù)罩，接地線連接良好。拆開(kāi)電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用500V兆歐表?yè)u測(cè)電機(jī)繞組相與相、相對(duì)地間的絕緣電阻值不低于0.5M。電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片連接緊密牢靠，無(wú)發(fā)熱變色跡象，標(biāo)志清晰。外連接線無(wú)移動(dòng)或阻礙操作。操縱柜斷開(kāi)操縱柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)，啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)靈活可靠。檢查柜內(nèi)空氣開(kāi)關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。清潔操縱柜內(nèi)外灰塵。試運(yùn)轉(zhuǎn)合上操縱柜內(nèi)的自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)，接通操

55、縱回路電源，檢查電源指示應(yīng)正常。手動(dòng)盤(pán)車(chē)，轉(zhuǎn)動(dòng)靈活。啟動(dòng)水泵，觀看轉(zhuǎn)向、起動(dòng)電流、電器動(dòng)作順序應(yīng)正常。觀看水泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無(wú)明顯振動(dòng)和異聲，壓力表指示正常，操縱柜各電器無(wú)不良噪聲，三相電流不平衡度小于20%。相關(guān)記錄中央泵房運(yùn)行周記、水泵季保養(yǎng)記錄、水泵年保養(yǎng)記錄由部門(mén)兼職資料員保存二年。第九部分 治安治理一、消防治理1、建立消防責(zé)任制防火安全依靠小區(qū)每一個(gè)人來(lái)參與，建立區(qū)域消防責(zé)任制，直接消防責(zé)任人。使火災(zāi)事故的隱患降低到最小程度。2、操縱火災(zāi)隱患要點(diǎn)操縱火源操縱易燃材料監(jiān)視和檢查重點(diǎn)防火部位3、加強(qiáng)宣傳、勤演勤練4、有健全的消防治理制度，建立消防責(zé)任制；5、消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對(duì)消防設(shè)

56、施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)；6、定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防差不多技能；7、每年對(duì)業(yè)主進(jìn)行消防知識(shí)的教育和宣傳；公共秩序治理封閉治理：小區(qū)出入口有專(zhuān)人值守，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員進(jìn)行登記治理和車(chē)輛進(jìn)行分流治理；車(chē)輛行使通常，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛和非機(jī)動(dòng)車(chē)輛的行駛方向、速度進(jìn)行治理；看管公共財(cái)產(chǎn)；包括樓內(nèi)的門(mén)窗、消防器材及小區(qū)的計(jì)量表、窨井蓋、小品、花、草、樹(shù)木等；保安24小時(shí)在崗，夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路、重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查1次，巡邏許多于2人，作到有打算、有記錄；小區(qū)圍墻安防監(jiān)控系統(tǒng)24小時(shí)處于工作狀態(tài)，專(zhuān)人值班看管，作好交接

57、班記錄，發(fā)覺(jué)異常情況，立即處置；保安的交接班按安全治理員交接班制度進(jìn)行，并認(rèn)真填寫(xiě)安全治理員值班記錄表；隨時(shí)按安全治理的著裝要求進(jìn)行檢查。發(fā)覺(jué)不合要求的，及時(shí)令其改正；發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并配合公安部門(mén)進(jìn)行處理；交通、停車(chē)場(chǎng)治理我公司將充分利用相關(guān)設(shè)備及訓(xùn)練有素的專(zhuān)職人員，對(duì)小區(qū)停車(chē)場(chǎng)及交通場(chǎng)所進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控治理，確保小區(qū)進(jìn)出車(chē)輛安全有序。合理規(guī)劃交通，實(shí)現(xiàn)規(guī)范治理建立停車(chē)疏導(dǎo)系統(tǒng)有健全的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)治理制度和治理方案；秩序治理隊(duì)員檢查車(chē)輛，一律先對(duì)司機(jī)敬禮再進(jìn)行檢查；必須使用文明禮貌語(yǔ)言；對(duì)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門(mén)憑證放行；發(fā)覺(jué)載有危險(xiǎn)品或不明物品

58、必須拒絕車(chē)輛進(jìn)入；如車(chē)輛明顯損傷應(yīng)告知車(chē)主/司機(jī)；保證停車(chē)有序，24小時(shí)設(shè)專(zhuān)人服務(wù)；長(zhǎng)期存放的，應(yīng)簽定存車(chē)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建立健全車(chē)輛治理規(guī)定機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)出車(chē)輛須服從治理員的治理。車(chē)輛必須按規(guī)定的行駛路線行駛，不得逆行，不得高速行駛和按嗽叭?？蛻?hù)長(zhǎng)期在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)存放車(chē)輛的，須辦理定位立戶(hù)手續(xù)，領(lǐng)取停車(chē)證放于車(chē)內(nèi)，停于指定車(chē)位，并憑卡出入停車(chē)場(chǎng)，按期交納停車(chē)費(fèi)。不得在停車(chē)場(chǎng)范圍內(nèi)洗車(chē)和修車(chē)，漏油、漏水車(chē)輛不許進(jìn)入車(chē)庫(kù)。車(chē)輛出庫(kù)時(shí)，治理員憑卡放行，專(zhuān)門(mén)情況急需用車(chē)無(wú)卡，須憑開(kāi)具的證明并出示本人有關(guān)證件，由治理員登記后方可取車(chē)。為了保證車(chē)庫(kù)有良好的衛(wèi)生環(huán)境，進(jìn)入車(chē)庫(kù)的一切人員不得隨棄

59、留任何污物及清掃車(chē)內(nèi)的雜物棄之于地面。施工、送貨、垃圾清運(yùn)等車(chē)輛，必須通過(guò)治理中心同意后，按治理中心規(guī)定的路線及時(shí)刻通行。自行車(chē)、摩托車(chē)小區(qū)內(nèi)客戶(hù)需要長(zhǎng)期保管自行車(chē)和摩托車(chē)的，須先辦理立戶(hù)登記手續(xù)，領(lǐng)取存在車(chē)牌，憑牌享受按月收費(fèi)待遇，由治理員查收。未辦理停車(chē)牌的車(chē)輛作臨時(shí)停車(chē)對(duì)待。自行車(chē)、摩托車(chē)必須存放在指定位置。四、保安監(jiān)控及巡視合理布控，人防與特防緊密結(jié)合。專(zhuān)業(yè)保安與應(yīng)急支持相配合。強(qiáng)化訓(xùn)練與高效監(jiān)控。五、緊急事件處理（略）發(fā)生火警時(shí)，一般處理程序；對(duì)盜竊事件的一般處理程序；突發(fā)事件防范措施。相關(guān)內(nèi)容如下：工作內(nèi)容固定崗位流淌巡查突發(fā)事件處理學(xué)習(xí)訓(xùn)練固定崗位智能指揮中心交通疏導(dǎo)車(chē)輛停放檢查

60、安全刑事違章檢查環(huán)境愛(ài)護(hù)裝修監(jiān)督突發(fā)事件培訓(xùn)學(xué)習(xí)早操專(zhuān)項(xiàng)訓(xùn)練工作頻率24小時(shí)24小時(shí)每天早晨、中午、傍晚上、下班高峰。全天24小時(shí)，25分鐘次。第一隊(duì)30秒內(nèi)接到事件發(fā)生報(bào)告后3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。每周2次，每次1小時(shí)。工作例會(huì)每周1次，每次2小時(shí)。每周3次，20分鐘/次。每年2次，每次5天。半年考核1次，1年演習(xí)1次。第二隊(duì)40秒內(nèi)封閉1.5分鐘質(zhì)量車(chē)輛進(jìn)出登記100%；禮貌服務(wù)，先敬禮后收費(fèi)、問(wèn)話。儀表整潔、標(biāo)志齊全。隨時(shí)報(bào)告異常情況，并進(jìn)行處理，設(shè)備狀況良好無(wú)脫崗現(xiàn)象。車(chē)輛順暢無(wú)堵塞現(xiàn)象。車(chē)輛存放位置無(wú)違章停放、無(wú)嗚笛、無(wú)掛損、無(wú)擦碰，發(fā)覺(jué)未關(guān)好門(mén)窗通知指揮中心。防止被盜刑事治安案件發(fā)生發(fā)案